商業(yè)可行性研究報告

　　隨著(zhù)個(gè)人素質(zhì)的提升，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，報告具有成文事后性的特點(diǎn)。在寫(xiě)之前，可以先參考范文，以下是小編收集整理的商業(yè)可行性研究報告，歡迎閱讀與收藏。

　　一、市調工作，市場(chǎng)調查與分析

　　目標：主要通過(guò)市場(chǎng)調查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格。

　　調查提綱：

　　1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調查與分析

　�。�1）商業(yè)中心分析

　�。�2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

　�。�3）商業(yè)發(fā)展方向

　�。�4）商業(yè)的風(fēng)險

　　以此確定地區或者區域商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的機會(huì )與風(fēng)險

　　2．周邊區域的商業(yè)規劃與商業(yè)項目調查與分析

　�。�1）已建成的項目

　�。�2）正在建設的項目

　�。�3）未來(lái)規劃的項目

　�。�4）本區域總體商業(yè)策劃

　　3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調查與分析

　�。�1）業(yè)態(tài)形式

　�。�2）建筑規模

　�。�3）經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

　�。�4）管理方式

　�。�5）租金水平

　�。�6）優(yōu)勢與劣勢

　　4．商圈調查與分析

　�。�1）主要區域商圈

　�。�2）次要區域商圈

　�。�3）邊緣區域商圈

　�。�4）人口因素（人口數、家庭戶(hù)數、人口密度、年齡構成、職業(yè)構成、教育程度構成等）

　�。�5）收入狀況

　�。�6）購物規律

　　城市性質(zhì)

　　交通設施

　　商業(yè)建筑特點(diǎn)

　　居住分布特點(diǎn)

　　居民生活狀況

　　消費特點(diǎn)

　　品牌偏好

　　流動(dòng)范圍

　　人口規律分析

　　5．購物方式的調查與分析

　�。�1）顧客來(lái)源

　�。�2）附加顧客來(lái)源

　�。�3）汽車(chē)購物人的狀況

　�。�4）自行車(chē)購物人的狀況

　�。�5）公交車(chē)購物人的狀況

　�。�6）步行購物人的狀況

　�。�7）正常工作購物狀況

　�。�8）節假日購物的狀況

　�。�9）購物觀(guān)念的變化情況

　　6．外部環(huán)境的調查與分析

　　商業(yè)街的規模調研

　�。�1）商業(yè)街的長(cháng)度、寬度

　�。�2）商業(yè)街的構成與層數

　�。�3）地勢與氣候特點(diǎn)

　�。�4）當地主導風(fēng)向

　�。�5）擬建項目的朝向

　�。�6）比鄰項目的衛生狀況、照明狀況

　�。�7）廣告位置

　　公共設施的調研與分析

　�。�1）公交車(chē)�？空�

　�。�2）街道指示牌

　�。�3）廣告牌

　�。�4）電話(huà)亭

　�。�5）綠化

　�。�6）噴泉

　�。�7）小品

　�。�8）消防

　�。�9）垃圾箱

　　城市文脈的調研與分析

　�。�1）商業(yè)街名稱(chēng)

　�。�2）歷史文化特點(diǎn)

　�。�3）地域特色

　�。�4）周邊人口特色

　�。�5）家庭特征

　�。�6）環(huán)境狀況

　　7、商鋪投資人調查

　�。�1）投資類(lèi)型

　�。�2）收入

　�。�3）投資方向

　�。�4）投資經(jīng)驗

　�。�5）職業(yè)

　�。�6）教育狀況

　�。�7）社會(huì )階層

　�。�8）投資能力

　�。�9）價(jià)格認知度

　�。�10）區域投資狀況分析

　　8、商鋪租賃人（或經(jīng)營(yíng)者）調查

　�。�1）單位、個(gè)人

　�。�2）面積

　�。�3）租金

　�。�4）類(lèi)型

　�。�5）經(jīng)營(yíng)品類(lèi)

　�。�6）經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗

　�。�7）周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調查分析

　�。�8）各租賃人支付能力與方式

　�。�9）租賃需求分析

　　9、項目位置調查

　�。�1）人流量、人流分布

　�。�2）人流、車(chē)流、物流的方向

　�。�3）未來(lái)人流分布

　�。�4）人流類(lèi)別

　�。�5）交通狀況

　�。�6）進(jìn)出口狀況

　�。�7）停車(chē)狀況

　　10、商業(yè)物業(yè)分析

　　商業(yè)物業(yè)供應分析

　�。�1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�2）區域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�3）社區購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�4）郊區購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�5）購物中心的分類(lèi)

　�。�6）出租率

　�。�7）租金水平

　　商業(yè)物業(yè)需求分析

　�。�1）百貨店

　�。�2）超市

　�。�3）專(zhuān)業(yè)店

　�。�4）專(zhuān)賣(mài)店

　�。�5）便利店

　�。�6）餐飲店

　�。�7）美容店

　�。�8）特色店

　�。�9）折扣店

　�。�10）直銷(xiāo)點(diǎn)

　�。�11）影劇院

　�。�12）娛樂(lè )中心

　�。�13）酒吧、茶館

　�。�14）汽車(chē)店

　�。�15）書(shū)店等

　�。�16）飽和度

　�。�17）租金水平

　　市場(chǎng)調查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開(kāi)：

　　其一，商業(yè)街所在區域的居民收入狀況、購物習慣、文化教育背景�！�—（居住人群和流動(dòng)人群）

　　其二，商業(yè)街所在區域的歷史、文化、社會(huì )、政治背景與環(huán)境�！�—（人文環(huán)境和歷史沉淀）

　　其三，商業(yè)街所在區域的未來(lái)發(fā)展規劃與未來(lái)新增人流�！�—（未來(lái)前景與新增機會(huì )）

　　其四，商業(yè)街所在區域的未來(lái)風(fēng)險評估與挑戰。（風(fēng)險評估）

　　其五，商業(yè)街所在區域的交通便利性�！�—（交通導線(xiàn)）

　　從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

　　二、市場(chǎng)定位工作

　　1．項目總體市場(chǎng)定位

　�。�1）整體定位

　�。�2）總體概念

　�。�3）總體策劃思想與理念

　�。�4）定位的原則

　　2．經(jīng)營(yíng)定位

　�。�1）經(jīng)營(yíng)方式的比例構成

　�。�2）商圈范圍

　�。�3）年齡劃分

　�。�4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構成

　�。�5）主力店、次主力店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、特色店構成比例

　　3．業(yè)態(tài)功能分區

　　1）品類(lèi)分區：

　�。�1）平面分區（樓層分區）

　�。�2）縱向分區（各層分區）

　�。�3）百貨類(lèi)

　�。�4）超市類(lèi)

　�。�5）專(zhuān)業(yè)店類(lèi)

　�。�6）專(zhuān)賣(mài)店類(lèi)

　�。�7）餐飲類(lèi)

　�。�8）娛樂(lè )類(lèi)

　�。�9）文化類(lèi)

　�。�10）服務(wù)類(lèi)

　�。�11）信息類(lèi)

　�。�12）展示類(lèi)

　　2）業(yè)態(tài)功能分區

　�。�1）主力店

　�。�2）次主力店

　�。�3）商業(yè)街

　�。�4）面積分配比例

　　3）外部交通組織

　�。�5）汽車(chē)

　�。�6）公交車(chē)

　�。�7）自行車(chē)

　　4）內部交通組織

　�。�8）步行人流

　�。�9）貨流

　�。�10）汽車(chē)交通

　�。�11）停車(chē)場(chǎng)

　�。�12）主通道、次通道

　�。�13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4）周邊地區的規劃與策劃

　�。�14）主題、特色

　�。�15）與項目的相溶性

　�。�16）策劃內容

　　4．內外部導線(xiàn)規劃

　�。�1）人流導線(xiàn)圖

　�。�2）車(chē)流導線(xiàn)圖

　�。�3）貨物導線(xiàn)圖

　�。�4）外部交通組織圖

　　5．商鋪租賃人（經(jīng)營(yíng)者）定位

　�。�1）租賃人分類(lèi)

　�。�2）經(jīng)營(yíng)類(lèi)型

　�。�3）經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗

　�。�4）租金意向、租期

　�。�5）租賃面積

　�。�6）租賃形式

　�。�7）目標客戶(hù)群

　　6．商鋪投資人定位

　�。�1）目標客戶(hù)

　�。�2）投資習慣

　�。�3）付款能力

　�。�4）意向性?xún)r(jià)格

　�。�5）按揭

　　7．建筑物定位建議

　�。�1）項目規劃建議

　�。�2）組團規劃建議

　�。�3）交通道路

　�。�4）整體風(fēng)格建議

　�。�5）外立面建議

　�。�6）園林景觀(guān)建議

　�。�7）樓宇建議

　�。�8）裝修建議

　�。�9）裝飾建議

　�。�10）物業(yè)建議

　　市場(chǎng)定位主要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：其一，經(jīng)營(yíng)特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區其三，建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格

　　其四，店鋪設計格局與戶(hù)型面積

　　其五，外部交通與內部交通導線(xiàn)規劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷(xiāo)售面積與租賃面積其八，招商客戶(hù)介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷(xiāo)售理

　　1、基礎數據的采集缺乏科學(xué)依據

　　基礎數據的采集對于整個(gè)數據分析報告具有非常重要的意義，基礎數據采集的科學(xué)性決定了這個(gè)數據分析報告是不是有使用價(jià)值。只有當數據采集具有科學(xué)性、客觀(guān)、嚴密的邏輯性時(shí)，建立在這樣的數據分析基礎之上的經(jīng)濟效益評價(jià)、現金流量分析以及數據分析結論才具有現實(shí)的價(jià)值和意義。一般來(lái)說(shuō)，當拿到一個(gè)項目時(shí)我們首先會(huì )結合項目的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行基礎數據分析，一個(gè)項目剛形成，從無(wú)到有的時(shí)候，基礎數據一般采用一手的數據，因為它沒(méi)有歷史的軌跡來(lái)遵循，所以用一手數據資料來(lái)進(jìn)行分析。一手數據的采集方法比如：?jiǎn)?wèn)卷調查、觀(guān)察、抽樣技術(shù)等等，來(lái)對一手數據進(jìn)行分析。通常對擁有大量的歷史數據的項目如服裝業(yè)等，數據采集可借鑒同等的規�；蛞恍�歷史數據，以他為基礎來(lái)進(jìn)一步研究和分析。同時(shí)也可借鑒行業(yè)公開(kāi)的資料、網(wǎng)上資料、統計的年鑒等等來(lái)進(jìn)行分析。從現有的數據分析報告來(lái)看，很多基礎的數據就是簡(jiǎn)單的擺在那里，沒(méi)有數據來(lái)源，數據提示，沒(méi)有對基礎數據嚴謹的分析。作為數據分析報告的使用方而言，拿到這樣的報告會(huì )對于報告的科學(xué)性提出質(zhì)疑。

　　2、數據分析的過(guò)程缺乏邏輯性，論證的結論不具備系統性

　　很多類(lèi)似報告一般都是前面是一堆數據，后面是一個(gè)結論。當真正的研究數據和結論時(shí)，是結果單一，數據和結論找不到必然的聯(lián)系，要不就是只有一個(gè)結論，比如對凈現值、內部收益率作出說(shuō)明等等。作為專(zhuān)業(yè)的數據分析報告，必須充分的考慮每一個(gè)數字科學(xué)來(lái)源的基礎上運用定量的模型來(lái)對數據進(jìn)行分析，一步步推導到數據的結論上。

　　例如，一個(gè)項目不確定性分析，風(fēng)險概率分析

　　a、什么是影響這個(gè)項目的風(fēng)險點(diǎn)，這些風(fēng)險因素就是我們通常意義上的不確定

　　性分析的模型來(lái)做

　　b、在這樣的風(fēng)險因素基礎上，哪一些風(fēng)險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過(guò)敏感性分析可以找出來(lái)。

　　c、找出這些風(fēng)險因素下一步就是分析，這些影響效益的風(fēng)險點(diǎn)出現的概率有多大？

　　三步分析完之后，風(fēng)險對于這個(gè)項目的影響就顯露出來(lái)，到這個(gè)時(shí)候只是數據分析的第一步工作。有一些數字和比率出現在報告上，更重要的在于結論，針對于這樣的風(fēng)險因素和風(fēng)險變量（不可避免的），作為數據分析報告必須能提出來(lái)如何在項目的操作中有效的防范這些風(fēng)險。這樣的風(fēng)險點(diǎn)的提出和風(fēng)險因素的防范對于報告的使用者來(lái)說(shuō)是有意義的。

　　3、結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進(jìn)行研究

　　建立在定量研究基礎上的分析報告和分析師還需要對于整個(gè)項目的戰略規劃提供一些更有價(jià)值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規模一定的情況下資金來(lái)源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進(jìn)一步項目的分析，如現金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的角度，這時(shí)候在投資人的角度分析時(shí)是自有資金流量表；在項目是否盈利的角度分析時(shí)就是全投資的現金流量分析，不同的現金流量表可以對項目和投資人提供一些有價(jià)值的結果。

　　4、現有的形式多

　　商業(yè)計劃書(shū)形式、項目的可行性研究報告等這些形式。根據委托方的要求操作，作為立項的依據，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據可以叫做商業(yè)計劃書(shū)形式。從數據分析的角度來(lái)說(shuō)，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書(shū)存在不獨立性。政府審批項目會(huì )委托咨詢(xún)公司等專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行項目研究，而更多的立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。從數據分析角度來(lái)說(shuō)堅持數據的獨立性、客觀(guān)性、公正性是這個(gè)行業(yè)的最基準的要求。

　　二、數據分析報告的特點(diǎn)

　　1、獨立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴謹和邏輯性

　　4、戰略規劃性

　　5、在格式上的規范性

　　獨立性

　　報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會(huì )有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個(gè)從無(wú)到有的項目缺乏歷史數據，但不可能獨立于享有的經(jīng)濟活動(dòng)或脫離現有的經(jīng)濟生活。對于這些項目我們采取定性的研究，通過(guò)一些專(zhuān)家的論壇、德?tīng)柗品�、市�?chǎng)問(wèn)卷調查等等方法來(lái)對于這個(gè)項目的市場(chǎng)需求基礎數據進(jìn)行估算，估算的結果再進(jìn)行定量分析，定向和定量相結合，最終定量化。拿到項目時(shí)，有一個(gè)總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀(guān)經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會(huì )經(jīng)濟角度分析，確立著(zhù)眼點(diǎn)后再進(jìn)行基礎數據的采集，找到適合項目的定量分析方法。進(jìn)一步通過(guò)項目所在行業(yè)的特點(diǎn)對于成本和費用做出基礎的判斷。經(jīng)濟效益用我們學(xué)過(guò)的模型來(lái)進(jìn)行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴謹和邏輯性

　　意味著(zhù)數據分析報告要有科學(xué)的邏輯性，基礎數據是怎么來(lái)的？有什么依據？對于說(shuō)明判斷又有什么樣的依據？有什么樣的依據做立足點(diǎn)？基礎數據得到后對收入預測判斷有什么樣的依據？收入預測出來(lái)后成本預測是怎么出來(lái)的？成本費用的基礎數據是怎么樣得到的？數據分析報告會(huì )一步一步進(jìn)行判斷。戰略規劃性

　　戰略規劃性越來(lái)越成為數據分析報告質(zhì)量的一個(gè)基礎要求。當你的數據分析報告能對你的委托方的戰略規劃進(jìn)行策劃和梳理得時(shí)候，數據分析報告的價(jià)值就體現出來(lái)了。

　　在格式上的規范性

　　格式上規范，有嚴謹性、專(zhuān)業(yè)性和責任性。

　　三、數據分析報告的市場(chǎng)定位

　　對于投資領(lǐng)域當中的數據分析報告，研究和涉及的領(lǐng)域表現在3個(gè)方面1、對于項目

　　2、對于企業(yè)經(jīng)濟行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項目領(lǐng)域來(lái)看，一個(gè)項目的周期包括投資的前期、建設期、經(jīng)營(yíng)期三個(gè)階段，對于數據分析報告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項目預期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，數據分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據。如果粗略分析可以和可行性研究報告一致，主體必須獨立的。

　　建設期的數據分析目的在于對項目的建設期的投入和安排，和數據前期的數據分析結果和實(shí)施過(guò)程進(jìn)行比較，根據實(shí)際情況進(jìn)行相應的調整。

　　經(jīng)營(yíng)期的數據分析報告是研究項目在實(shí)施以后預期和實(shí)際的偏差，找到項目科學(xué)管理的依據或對下一個(gè)項目實(shí)施的一個(gè)經(jīng)驗的借鑒。

　　在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟活動(dòng)當中，資金有一個(gè)特點(diǎn)，他總是流向效益最高的地方。當資金表現在不同企業(yè)之間的流動(dòng)時(shí)，表現為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結果。同時(shí)在資金流動(dòng)的本身也存在投資者對資金運動(dòng)收益的要求，進(jìn)一步而言對一個(gè)公司而言意味著(zhù)如何實(shí)現公司股東財富的增長(cháng)，如何實(shí)現公司價(jià)值的最大化。這些資金在企業(yè)當中流動(dòng)的意義從數據表現為價(jià)值的評估和分析。從數據分析報告角度來(lái)說(shuō)，我們可以在企業(yè)的并購和價(jià)值的評估當中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當中的決策支持，為現有企業(yè)價(jià)值管理當中找到提升企業(yè)價(jià)值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現在來(lái)看隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)化以及對投資行為的客觀(guān)和公正評估的要求，政府政策的制定對數據分析行業(yè)會(huì )提出更高的要求。民生的一些建設，電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項目的建設和一些政策的制定等。

　　四、數據分析報告撰寫(xiě)技巧和規范格式

　　數據分析報告的三個(gè)類(lèi)型綜合、簡(jiǎn)明、專(zhuān)業(yè)性，每一個(gè)類(lèi)型和委托方、使用方以及提供數據的詳細程度相關(guān)。

　　典型的綜合性，要求對數據分析過(guò)程當中的原始數據的采集、采集的依據、數據分析報告的模型、數據的引用來(lái)源、數據分析的結論、數據分析報告對于使用者的戰略規劃性的描述要求很高，必須提供數據來(lái)源依據。

　　簡(jiǎn)明型對于基礎數據和報告分析的過(guò)程不做過(guò)多的揭示，對委托方提供的原始數據進(jìn)行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專(zhuān)業(yè)性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來(lái)如：融資的要求、立項的要求等等。每一項的報告信息的內容和程度都和每一類(lèi)要求相匹配。

　　五、數據分析報告的注意事項

　　1、首先數據分析報告要對委托事項做出明確要求，委托方是誰(shuí)？對于數據分析人員作什么樣的項目提出要求？分析要達到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數據分析的目的決定我們提供什么樣的報告，什么樣的服務(wù)等等。 3、數據分析報告必須對報告中的基礎數據來(lái)源做出說(shuō)明，怎么來(lái)的。 4、數據分析報告的主體，撰寫(xiě)的過(guò)程當中對邏輯性和嚴謹性要有嚴格的審查，以一個(gè)投資項目作列子，要注意一些點(diǎn)。拿到一個(gè)項目首先主意誰(shuí)來(lái)使用？項目是在微觀(guān)經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會(huì )經(jīng)濟角度分析。如果微觀(guān)經(jīng)濟和國民經(jīng)紀相沖突，以國民經(jīng)濟效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項目數據分析而言，我們的投資包括建設投資、建設期利息、流動(dòng)資金的全部投入，需要和國家現行的規模投資范圍相區別。

　　2、拿到項目時(shí)要進(jìn)行收益的預測，要分清項目是什么樣的項目，是新的還是有大量歷史數據的項目，決定我們采用的數據模型是建立在定量還是定性的基礎上分析，決定基礎數據采集方法，一手數據用什么方法，二手數據用什么方法。

　　3、無(wú)論采用excel表手工操作還是投資軟件開(kāi)來(lái)看，要注意數據和指標相匹配。當基礎數據使用的是不變價(jià)格，貼現率是真實(shí)貼現率。當基礎數據使用的是市場(chǎng)價(jià)格，貼現率就是市場(chǎng)貼現率�，F金流量表對現金的流入流出階段對于增值稅的對應現金流量要進(jìn)行匹配，而且每條都要寫(xiě)的非常詳細。

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