安徽省物業(yè)管理條例部分解讀

　　1、開(kāi)發(fā)商承擔首次業(yè)主大會(huì )籌備經(jīng)費

　　據初步統計，截至去年9月份，我省實(shí)施物業(yè)管理項目9202個(gè)，召開(kāi)了首次業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )的只有2764個(gè)，不到三分之一。為了解決首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難、業(yè)主委員會(huì )成立比例低的問(wèn)題，【條例規定】建設單位應當向鄉鎮、街道報送成立業(yè)主大會(huì )需要的文件資料，并承擔首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備經(jīng)費。同時(shí)，規定業(yè)主主動(dòng)籌備成立業(yè)主大會(huì )的，鄉鎮、街道應當加強指導，并參加籌備組;業(yè)主未及時(shí)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的，由鄉鎮、街道組建籌備組。

　　2、小區可使用共有部分增設電梯

　　我省不少老舊小區并未安裝電梯，這給很多老年人帶來(lái)了出行上的困難。為了適應人口老齡化的發(fā)展趨勢，解決老人上、下樓難的問(wèn)題，【條例規定】對住宅物業(yè)增設電梯做出明確規定。具體來(lái)說(shuō)，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進(jìn)行改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續。此外，老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

　　3、小區內禁止違規養寵物

　　【條例明確】物業(yè)管理區域內禁止13種行為。除了擅自變動(dòng)房屋承重結構、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規定擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)等規定外，違反規定飼養寵物被列入了禁止行為中。此外，違反法律、法規和管理規約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途也被列入了禁止行為中。違反上述禁止性規定的，業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)進(jìn)行依法制止或處理。

　　4、首次明確執法進(jìn)小區

　　對于小區范圍內發(fā)生的事務(wù)，執法部門(mén)是否應該進(jìn)入小區進(jìn)行管理，我省此前并無(wú)明文規定�！緱l例規定】對有關(guān)部門(mén)進(jìn)小區執法予以明確，并規定有關(guān)部門(mén)應當在小區內公布聯(lián)系方式�？h級人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛生、城鄉規劃、園林等部門(mén)，應當加強物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費、環(huán)境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內的違法行為。有關(guān)部門(mén)應當自收到投訴之日起十五日內進(jìn)行調查，并將調查或處理結果答復投訴人。

　　5、八種情形動(dòng)用維修資金更簡(jiǎn)便

　　專(zhuān)項維修資金的使用難備受社會(huì )關(guān)注。我省專(zhuān)項維修資金目前已結存了200億元，結存資金較多的原因除了新建住宅小區較多的因素外，申請提取資金的條件、程序復雜也讓維修資金的使用并不容易。今后，這一情況將得到改善�！緱l例規定】發(fā)生危及安全的八種情形，可以直接申請使用專(zhuān)項維修資金：屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設施損壞的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的;樓體外立面有脫落風(fēng)險的;專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;二次供水設施損壞的;其他危及房屋安全的情形。應急維修費用應當向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬中按照專(zhuān)有面積分攤列支。

　　6、符合條件的較大小區可劃分為不同物業(yè)區域

　　【條例規定】規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區域。

　　7、開(kāi)發(fā)商不得拒絕出租未售車(chē)位

　　【條例明確】物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本區域內業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過(guò)出租、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當公開(kāi);業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

　　8、公共經(jīng)營(yíng)收益需單獨列賬

　　利用小區公共道路用于停放車(chē)輛，停車(chē)費收益到底歸誰(shuí)?在小區電梯等共用設施設備上從事廣告經(jīng)營(yíng)，收益怎么分配?上述問(wèn)題是很多老百姓關(guān)心的事情�！緱l例明確】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將屬于業(yè)主共有的車(chē)輛停放費、公共經(jīng)營(yíng)收益單獨列賬。收益按照業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，百分之七十納入專(zhuān)項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主委員會(huì )委員的補貼和執行秘書(shū)的酬金。建立物業(yè)管理區域公共經(jīng)營(yíng)收益財務(wù)賬目定期審計和公示制度。

　　9、公共服務(wù)設施權屬有明確規定

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