精選物業(yè)管理方案（通用12篇）
為有力保證事情或工作開(kāi)展的水平質(zhì)量，時(shí)常需要預先開(kāi)展方案準備工作，方案指的是為某一次行動(dòng)所制定的計劃類(lèi)文書(shū)。那么問(wèn)題來(lái)了，方案應該怎么寫(xiě)？以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理方案 篇1
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規， 結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達到90％；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到責任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監管力度，規范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng )造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì )化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實(shí)行招投標制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區，必須采取公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷(xiāo)售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時(shí)，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進(jìn)行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的'培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務(wù)。根據國家和建設部的有關(guān)文件，結合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作的指導意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責，充分調動(dòng)街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，使這項關(guān)系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業(yè)主大會(huì )，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )。規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹�、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責承擔社會(huì )管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng )造良好的環(huán)境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業(yè)管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì )各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規，引導全社會(huì )樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì )的和諧。
三、組織領(lǐng)導
為使這項工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導小組。
組長(cháng)：邢凱
副組長(cháng)：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責分工
規范物業(yè)管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領(lǐng)導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領(lǐng)導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監督、檢查；各區政府要針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題負責此項工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責分工，密切配合各區政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責任，相互配合，加強檢查驗收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監督，并會(huì )同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開(kāi)發(fā)、建設單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區前期規劃時(shí)，要規劃建設必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進(jìn)行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強居民小區物業(yè)管理是一項長(cháng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導小組牽頭，建委、規劃、房產(chǎn)、公安、行政執法等相關(guān)部門(mén)配合，各區政府組織實(shí)施，對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領(lǐng)導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時(shí)間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達標。
六、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領(lǐng)導要把加強居民小區物業(yè)管理工作當作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負責制，層層落實(shí)責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長(cháng)效管理機制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責承擔起社會(huì )管理責任，切實(shí)把居民小區物業(yè)管理工作抓細、抓實(shí)、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規定進(jìn)行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。要結合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規及有關(guān)規章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權利義務(wù)，進(jìn)一步增強參與意識和維權意識，樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
�。ㄋ模⿵娀芾�，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要把物業(yè)管理作為社會(huì )管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責任，避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護廣大居民的切身利益和社會(huì )穩定。
物業(yè)管理方案 篇2
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì )所類(lèi)要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設施及服務(wù)的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會(huì )性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據季節放養魚(yú)類(lèi)加強河道景觀(guān)效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節更替時(shí)，如刮風(fēng)導致的塵土積累或落葉）；
4、24小時(shí)水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的`關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負責三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負責，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家帶領(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費）
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車(chē)輛清洗服務(wù)
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門(mén)日常工作內容：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車(chē)輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導管理
2、保衛部門(mén)的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門(mén)禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設置煙感報警系統
停車(chē)管理系統（如有大規模公共停車(chē)位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護衛）
�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現場(chǎng)情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據物業(yè)管家對現場(chǎng)情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案 篇3
前言
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今天的狀況,社會(huì )化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化的特征已不僅僅表現在規范化和精細化的管理上,各大物業(yè)公司經(jīng)過(guò)多年的精心運作,在規范化和精細化服務(wù)上已形成了一套很完善的制度,如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起,那么除了做好規范化和精細化服務(wù)外,經(jīng)過(guò)舉辦多種活動(dòng)(特約服務(wù)和社會(huì )文化)突出表現出人性化的貼心服務(wù),將如晴天霹靂,一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過(guò)程,并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)內容。
一、管理目標:
1、業(yè)主委員會(huì )成立后12個(gè)月至18個(gè)月,達到深圳市安全文明(優(yōu)秀住宅)小區標準;
2、業(yè)主委員會(huì )成立后24個(gè)月至30個(gè)月,達到廣東省優(yōu)秀住宅小區標準;
3、業(yè)主委員會(huì )成立后36個(gè)月至42個(gè)月,達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區標準;
4、小區實(shí)行封閉式管理,護衛班實(shí)行24小時(shí)值班,確保業(yè)主和住戶(hù)生合財產(chǎn)安全;
5、小區清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員責任制,保證小區內24小時(shí)全天候干凈、衛生、整潔;
6、小區車(chē)輛實(shí)行智能化IC卡管理,車(chē)輛憑卡進(jìn)出,無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區,所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區;
8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度,業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到,公共機電設備運作正常,設備完好率100%;
9、綠化按時(shí)修剪、維護、保持花草樹(shù)木茂盛美觀(guān),綠化完好率99%以上;
10、營(yíng)造小區濃厚的文化氛圍,每年社區文化活動(dòng)不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;
11、實(shí)施不少于10項的特約服務(wù),把物業(yè)的服務(wù)內容融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標:
1.房屋完好率: 100%
2.房屋零修、急修及時(shí)率: 99%
3.維修工程質(zhì)量合格率: 100%
4.管理費收繳率: ≥98%
5.綠化完好率: 99%
6.清潔、保潔率: ≥99%
7.道路完好率及使用率: 100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%
9.排水管、明暗溝完好率: 100%
10.路燈完好率: 100%
11.汽車(chē)場(chǎng)完好率: 100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率: 100%
13.小區內重大刑事案件發(fā)生率: 0
14.小區內治安案件發(fā)生率: ≤1/年
15.消防設施、設備完好率: 100%
16.火警發(fā)生率: ≤1%
17.火災發(fā)生率: 0%
18.違章發(fā)生率: 2%
19.違章處理率: 100%
20.用戶(hù)有效投訴率: ≤2%
21.有效投訴處理率: 100%
22.管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓合格率: 100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率: 100%
24.維修服務(wù)回訪(fǎng)率: ≥30%
25.業(yè)主(住戶(hù))對物業(yè)管理綜合滿(mǎn)意率: ≥98%
服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
二、快速、完善的服務(wù)形式:首按責任制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務(wù)接待客戶(hù)的建議,任何一位員工接到建議后,統一傳遞到辦公室,并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務(wù)建議處理的情況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。
接待服務(wù)建議時(shí)應對處理時(shí)間做出適當的承諾,盡量在最短的承諾時(shí)間內處理完畢,因故未能在承諾時(shí)間內處理的應及時(shí)通知對方,爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1 ~ 2天,一般不超過(guò)一周,特殊情況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄,并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶(hù)的建議時(shí),應及時(shí)將客戶(hù)的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方,為客戶(hù)提供相應的服務(wù),這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊情況,無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方,應在事先跟客戶(hù)解釋,取得客戶(hù)的諒解,在客戶(hù)同意的同提下,在最短的時(shí)間內,趕到現場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。
三、突出、貼心的文明禮貌:三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶(hù)三米時(shí),必須自然微笑示意,微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標準,等客戶(hù)到身邊時(shí),輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認識的客戶(hù)時(shí),也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表現在:(1)各固定崗(道口崗、門(mén)崗護衛員)根據接待客戶(hù)的不同,應在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù),早班和中班在工作服務(wù)均應樹(shù)立站姿勢的形象。門(mén)崗則應在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓,時(shí)間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí),在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí),也必須站立并微笑致意,客戶(hù)離開(kāi)時(shí),也必須站立微笑送別,并目送客戶(hù)出門(mén)為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護衛班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),客戶(hù)有任何需求可以得到最及時(shí)的`服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),客戶(hù)普通維修事項可以得到是及時(shí)的服務(wù),有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。
3、 客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà),以便客戶(hù)在無(wú)水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后,若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的問(wèn)題,應第一時(shí)間趕到事故現場(chǎng),給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區,隨時(shí)待命,以便為客戶(hù)提供服務(wù)。
五、豐富的社區文化活動(dòng)
豐富的社區文化活動(dòng)不僅僅表現在舉辦多次的大型活動(dòng),還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區文化活動(dòng)中來(lái),變客戶(hù)被動(dòng)接受管理處提供的文化活動(dòng),為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng),并在整個(gè)小區中形成一種獨特的文化氛圍,一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)
常規的物業(yè)服務(wù)內容僅是對公共設施設備進(jìn)行維修、保養,對公共場(chǎng)所進(jìn)行管理,對全體客戶(hù)提供共同的服務(wù),而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中,因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù),不僅僅是物業(yè)服務(wù)內容的深入,也大大方便了客戶(hù)的生活,同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)內容。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理,并沒(méi)有對外來(lái)送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理,而我們實(shí)行的完全封閉式管理,是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人員能進(jìn)出小區外,其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區,而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù),進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí),把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。
物業(yè)管理方案 篇4
一、物業(yè)管理法律體系
1．國務(wù)院各相關(guān)行政部門(mén)、各省、自治區、直轄市、人大及常委會(huì )頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規章及地方性法規規章。國務(wù)院的行政部門(mén)中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》、20xx年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。
2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》。
二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中主要涉及的法規及問(wèn)題
(一)物業(yè)管理招投標
通過(guò)物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。20xx年建設部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實(shí)行招投標，哪些可以通過(guò)招投標或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標進(jìn)行規定�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過(guò)招投標的方法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標法規還未制定，給物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監督。
(二)物業(yè)管理服務(wù)
建設部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理，規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問(wèn)題，最高層次的專(zhuān)門(mén)立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突�！段飿I(yè)管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書(shū)面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準確地反映物業(yè)管理全過(guò)程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》�！段飿I(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內容做出了規定，但其內容過(guò)于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒(méi)有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認識，導致實(shí)踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動(dòng)。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個(gè)法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的'規定。建設部20xx年發(fā)布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業(yè)主自治
《物權法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構提供了依據�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍�！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會(huì )進(jìn)行了規定。為了規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，建設部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，供建設單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國內現行法律對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作制度缺乏可操作性規定，業(yè)主自治機構的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會(huì )的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專(zhuān)有權、共有權和共同管理的權利�！段飿I(yè)管理條例》第五章規定了物業(yè)使用和維護的內容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》、《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規定》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業(yè)的專(zhuān)有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位對其相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修養護責任未細化，使物業(yè)公司維修責任被強制擴大。
(六)物業(yè)服務(wù)收費
涉及物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法規有《中華人民共和國價(jià)格法》、《消費者權益保護法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)規定》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等都是調整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行的是政府定價(jià)、政府指導價(jià)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導價(jià)范圍內在合同中明確約定。物業(yè)管理過(guò)程中還存在收費標準的爭議，對車(chē)位費、停車(chē)服務(wù)費、車(chē)輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監管責任不明等問(wèn)題。
三、物業(yè)管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無(wú)一部在行政法規以上的由最高國家權力機關(guān)制定的專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理法律。最高效力的專(zhuān)門(mén)立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來(lái)的物業(yè)管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統一性。只有從理論上科學(xué)認識和尋求物業(yè)管理內在的、必然的聯(lián)系，通過(guò)立法途徑，才能從根本上解決這些問(wèn)題。
(一)加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性
我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實(shí)踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過(guò)借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業(yè)管理發(fā)展現狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩定發(fā)展奠定基礎。
(二)出臺物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)法律《物業(yè)管理法》
出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來(lái)物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(hù)(業(yè)主和使用人)的權利和義務(wù);業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會(huì )的職責、召集和決議方式，業(yè)主委員會(huì )的權利和義務(wù);規定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋?zhuān)瑢贤ǖ倪m用，對合同的監督和管理;規定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專(zhuān)門(mén)法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點(diǎn)。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規范內容協(xié)調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時(shí)予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動(dòng)的主體的規定與《物權法》中的相關(guān)規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協(xié)調，較高層次的法規應對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問(wèn)題上進(jìn)行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發(fā)展情況制定細則的自主性;各級部門(mén)應及時(shí)修改和完善相關(guān)法律法規，以適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。
(四)加強物業(yè)基礎保障型的法律規定，建立物業(yè)糾紛處理系統
完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個(gè)人、業(yè)主集團、業(yè)主委員會(huì )等訴訟主體地位，對訴訟程序進(jìn)行規范，并對監管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細致規定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機制的完善，為我國物業(yè)管理的長(cháng)遠和高效發(fā)展提供保障。同時(shí)，建立專(zhuān)門(mén)處理系統，以解決物業(yè)管理糾紛為專(zhuān)職，不僅能提供相關(guān)法律咨詢(xún)，同時(shí)也有利于及時(shí)、高效地處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理方案 篇5
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級
1、一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規模一般在50萬(wàn)平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上；
�。�2）管理物業(yè)類(lèi)型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類(lèi)型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠(chǎng)房等以及其他特種房屋（下同）；
�。�3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；
�。�4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
�。�5）具有經(jīng)濟類(lèi)、工程類(lèi)中級職稱(chēng)管理人員10人以上；
�。�6）企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上；
�。�7）企業(yè)注冊資本50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）
2、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米，或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米；
�。�2）有中級專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)管理人員3人以上；
�。�3）企業(yè)注冊資本10萬(wàn)元以上（含10萬(wàn)元）；
3、處于以上兩種類(lèi)型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規模l萬(wàn)平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）
�。�1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告；
�。�2）設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
�。�3）管理章程；
�。�4）公司法定代表人任命或聘任書(shū)；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書(shū)）；
�。�8）具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員的資格證書(shū)或證明文件；
�。�9）其他有關(guān)資料。
2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項目議定書(shū)、合同等文件的副本及中方投資審批機關(guān)的標準文件。
3、私營(yíng)企業(yè)
�。�1）業(yè)主身份證明（復印證）；
�。�2）業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷；
�。�3）申請資質(zhì)審批的報告；
�。�4）管理章程；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；
�。�8）雇員的'名冊；
�。�9）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)；
�。�10）其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報告及申報資料齊全后，在一定時(shí)間內（通常規定為兩個(gè)星期內）審核完畢，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的，核發(fā)批準文件，其他必須按有關(guān)規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營(yíng)業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設立和工商登記
�。ㄒ唬┙M織機構設立物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
�。ǘ┕ど痰怯浉鶕豆痉ā酚嘘P(guān)規定，物業(yè)管理公司登記的主管機關(guān)是工商行政管理機關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊登記中會(huì )遇到一些問(wèn)題，為了今后更好的開(kāi)展工作，有必要搞清楚。
1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應含有以下幾個(gè)方面：
�。�1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續和完善，是一個(gè)復雜、完整的系統工程。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會(huì )分工，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)，促進(jìn)我國住房制度改革的深化。
�。�2）對所管理的房產(chǎn)及各類(lèi)附屬設施進(jìn)行科學(xué)的管理與養護，使其物業(yè)保值、增值，延長(cháng)其使用壽命，限度地實(shí)現社會(huì )財富的節約。
�。�3）物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。所以應以業(yè)主（使用人）為對象，開(kāi)展各類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。
�。�4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境三個(gè)效益的統一。
�。�5）履行社會(huì )管理義務(wù)，積極開(kāi)展兩個(gè)文明建設，致力于全社會(huì )的文明和進(jìn)步。
2、經(jīng)營(yíng)范圍根據物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有：
�。�1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車(chē)輛運行及看護管理；治安管理；清潔環(huán)衛管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險管理等。
�。�2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)。車(chē)輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發(fā)；康樂(lè )健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù)。
物業(yè)管理方案 篇6
一、綜合管理
1、依據有關(guān)規定,與業(yè)主委員會(huì )簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規定取得相應的專(zhuān)業(yè)培訓合格證書(shū)。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)主動(dòng)、細致、周到，用語(yǔ)文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著(zhù)位置公示24小時(shí)報修電話(huà)，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機構負責的，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進(jìn)行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃，并按規定組織實(shí)施。
9、對區域內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規的行為，及時(shí)勸阻，報告主管部門(mén)，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區內顯著(zhù)位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的.，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現破損及時(shí)修補。
5、按照有關(guān)規定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門(mén)。
8、按照有關(guān)規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
5、屬于特種設備的，按照有關(guān)規定，進(jìn)行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無(wú)鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話(huà)。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運行。
4、電梯出現故障時(shí)，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監督受托單位落實(shí)責任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線(xiàn)消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關(guān)規定對公共區域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。
5、在雨、雪天氣應及時(shí)對小區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。
2、樹(shù)木生長(cháng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長(cháng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(cháng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車(chē)服務(wù)
1、有機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。
2、引導進(jìn)出小區車(chē)輛有序通行。
3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標志。
4、小區內的機動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。
5、機動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)。
7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統正常運行，各類(lèi)指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車(chē)器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動(dòng)車(chē)收費停放服務(wù)應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規定和《臨時(shí)管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場(chǎng)，有記錄。發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線(xiàn)、消防設施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應報告主管部門(mén)。
4、裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當事人應按照約定處理，問(wèn)題嚴重的應報告主管部門(mén)。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運、不得外溢。
物業(yè)管理方案 篇7
第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)
1.項目簡(jiǎn)介：
公寓坐落于 小區總面積： 平方米，共有 幢高樓、總戶(hù)數 戶(hù)。 小區現有管理站長(cháng) 名，保安人員 名，清潔工 名，電梯工 名，、消防工 名，水暖電工 名，綠化工 名。
�。ㄒ唬�、秩序管理服務(wù)
小區共有 個(gè)出入口，每幢樓主進(jìn)出口值班室設有保安24小時(shí)值班，樓旁主進(jìn)口出入口于早上 點(diǎn)開(kāi)，晚上 點(diǎn)關(guān)閉。因進(jìn)出口管理難度大如要進(jìn)行車(chē)輛管理就必須增加秩序維護人員。
1.秩序管理服務(wù)內容
1.1 小區基本實(shí)行封閉式管理；
1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；
1.3 執行小區內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；
1.4 結合小區特點(diǎn)，制訂安全防范措施；
1.5 進(jìn)出小區各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行；
1.6 小區停車(chē)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊；
1.7 非機動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；
1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
1.9 及時(shí)處理小區內各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報物業(yè)管理部門(mén)并做好記錄；
1.10 檢查小區設施是否完好；
1.11 負責停車(chē)場(chǎng)區域的巡查、管理，保證車(chē)道暢通，設備、工具裝卸區的車(chē)輛、人員管理；
1.12 檢查進(jìn)口設備、工具及非開(kāi)放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負責人員登記工作；
2.門(mén)崗服務(wù)
2.1 門(mén)崗值崗時(shí)要認真、負責，在管理區域門(mén)崗實(shí)行24小時(shí)秩序管理服務(wù)；
2.2 在指定崗位，嚴禁脫崗；
2.3值班人員站姿姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢(xún)問(wèn)，禁止與他人閑聊。
2.4 外來(lái)人員進(jìn)出管理做好登記
2.4.1 裝修施工人員應到管理處辦理手續，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區域，離開(kāi)管理區域應交回《施 工人員出入證》；
2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符；
2.4.3 非開(kāi)放時(shí)外來(lái)人員，應到秩序管理服務(wù)處辦理手續，佩帶《臨時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理區域。
2.5 物品進(jìn)出管理
2.5.1 非開(kāi)放時(shí)大件物品應憑員工簽發(fā)的出門(mén)證，經(jīng)核對物品名稱(chēng)、數量準確無(wú)誤后，方可放行；
2.5.2進(jìn)入管理區域的'裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨。
2.6 機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理
2.6.1 對機動(dòng)車(chē)進(jìn)出管理域區實(shí)行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車(chē)輛進(jìn)入管理區域。
2.6.2 外來(lái)車(chē)輛謝絕進(jìn)入管理區域。
2.6.3 地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序，并做好車(chē)輛狀況檢查，發(fā)現漏油、破損等缺陷立即提示車(chē)主，并向管理處報告，做好記錄。
2.7巡崗服務(wù)
2.7.1管理區內實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)， 確保每2小時(shí)巡遍全部公共區域。
2．8 區內巡視
2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；
2.8.2 巡視內容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機房、門(mén)、窗、裝修現場(chǎng)等；
2.8.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線(xiàn)巡邏，巡視記錄中應記載發(fā)現情況及時(shí)間。
2.8.4員工需要幫助時(shí)，應及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；
2.8.5發(fā)現可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對講機及時(shí)報告，并迅速查明情況，嚴密監視；
2.8.6 發(fā)現裝修違規情況，立即向客戶(hù)指出，及時(shí)阻止，并報告管理處做出相應處理；
2.8.7遇緊急情況，按《應急預案》執行；
2.8.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內；發(fā)現燈熄滅、水管及閥門(mén)漏水、煤氣管漏氣等，應及時(shí)通知設備人員修復；
2.8.9巡視結束后，交接巡視器材；
2.9 夜間巡視
2.9.1 夜間巡視的路線(xiàn)應經(jīng)常變化；
2.9.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無(wú)可疑人物藏匿于其內；
2.9.3若發(fā)現可疑人物，須立刻報警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理；
3.1突發(fā)事件的處理
為應對突發(fā)事件，按指定的應急預案作業(yè)，平時(shí)應定期參加演練。
3.2 發(fā)生火警
3.2.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話(huà)119；
3.2.2 通知火災周?chē)鷨T工撤離危險區；
3.2.3做好現場(chǎng)安全保衛工作，聽(tīng)候指揮。
3.3 發(fā)生刑案
3.3.1立即向管理處報告或報公安部門(mén)110并保護現場(chǎng)，并救護傷員；
3.3.2向發(fā)現人和周?chē)鷺I(yè)戶(hù)了解情況并記錄。
3.3.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。
3.4發(fā)生盜、搶事件
3.4.1 用對講機報告請求支援，同時(shí)設法抓住犯罪嫌疑人；
3.4.2對犯罪嫌疑人應認清特征、人數、作案工具，及時(shí)報告公安部門(mén)110；
3.4.3保護現場(chǎng)，協(xié)助破案。
3.5發(fā)現觸電事故
3.5.1切斷電源，使觸電者脫離電源；
3.5.2報告管理處主任和監控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫務(wù)急救電話(huà)120，請求醫務(wù)急救中心派醫生來(lái)現場(chǎng)；
3.5.3引導救護車(chē)抵達現場(chǎng)；
3.5.4無(wú)救護車(chē)時(shí)，臨時(shí)調車(chē)將觸電者即送醫院搶救。
3.6發(fā)現電梯困人
3.6.1立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理；
3.6.2安慰被困人員；
3.6.3協(xié)助設備人員搶險，安全接應被困人員。
3.7發(fā)現人員、車(chē)輛堵塞，立即用對講機報告，增派秩序管理員及時(shí)疏導。
3.8監控崗服務(wù)
3.9日常工作
3.9.1監控系統24小時(shí)開(kāi)通運行，監控人員24小時(shí)監控值班，錄像資料保存1個(gè)星期。
3.9.2監控人員密切注視屏幕，發(fā)現可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監視，做好記錄并及時(shí)報告管理處主任。
3.9.3接到周界報警系統報警時(shí)，立即向管理處主任報告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統復位，重新布防。
3.9.4負責對講機的保管、充電、調換、借用和登記。
4.1監控設備系統的管理
4.1.1對監控系統每天進(jìn)行檢查，發(fā)現異常情況和故障立即報修，并做好記錄。
4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意，不準查看監控錄像保存內容。
4.1.3監控人員每天擦拭監控設備一次，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。
4.2中央監控室的出入管理
4.2.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監控室。
4.2.2因工作需要進(jìn)入中央監控室的管理人員，應經(jīng)管理處主任批準；外來(lái)人員進(jìn)入，應經(jīng)管理處主任簽證認可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。
4.2.3凡進(jìn)入中央監控室的人員都得辦理登記手續。
5 秩序管理各崗位之間的輪換
5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每2小時(shí)循環(huán)換崗；
5.2 換崗程序:巡視崗——→門(mén)崗——→監控——→巡視崗;
5.3 換崗必須從巡視崗開(kāi)始輪換，不可從門(mén)崗或監控崗開(kāi)始輪換。 6秩序管理崗位設置
6.1 秩序管理崗位每崗設置2人，由管理處主任確定巡視點(diǎn)和巡視路線(xiàn)，每小時(shí)一次按巡視路線(xiàn)巡視所有巡視點(diǎn)。
6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無(wú)劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執勤記錄。
7秩序管理服務(wù)檢查制度
7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標準進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄；
7.2秩序管理班長(cháng)巡查：秩序管理班長(cháng)巡回監督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監督檢查不少于4次，做好記錄；
7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車(chē)輛管理現場(chǎng)及客戶(hù)裝修現場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。
物業(yè)管理方案 篇8
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
�。ㄒ唬┠繕耍�
1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；2019年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的`問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到職責單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監督。
四、物業(yè)費的成本測算
管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費。
物業(yè)管理方案 篇9
�。ㄒ唬┬^安全措施
1、門(mén)衛進(jìn)出管理要嚴格，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。
2、充分發(fā)揮小區24小時(shí)電視監控系統、tv分割鏡頭監控系統、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
3、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
4、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識宣傳教育活動(dòng)。
5、配有消防系統設施設備，能隨時(shí)啟用。
6、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
7、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區安全，以創(chuàng )造良好治安環(huán)境。
8、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入區，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。
�。ǘ榱吮Ｕ闲^內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定
1、各業(yè)主（住戶(hù)）應將全部常住人員情況如實(shí)填寫(xiě)在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區實(shí)施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶(hù)）應主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的`發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶(hù)）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；
6、凡住戶(hù)搬離小區應提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區；
�。ㄈ┉h(huán)衛綠化工作
1、公共部位衛生區，派專(zhuān)職衛生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗報告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專(zhuān)職園藝工對小區內的綠化進(jìn)行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長(cháng)期，適時(shí)確定不同的養護重點(diǎn)，制定不同的養護計劃，為小區提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
�。ㄋ模┉h(huán)境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶(hù)）傾倒垃圾時(shí)應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶(hù)）應及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長(cháng)負責。
物業(yè)管理方案 篇10
第一章管理服務(wù)理念和目標
1、“小事鑄就大業(yè)，細節成就完美”服務(wù)理念
項目的前期定位也就決定了后期的物業(yè)管理方式及內容的定位，我們認為業(yè)主從見(jiàn)到物業(yè)人員那天起就應該感受到的是兩個(gè)字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節，讓一個(gè)微笑、一棵樹(shù)木、一個(gè)電話(huà)都融會(huì )在一種親情式的服務(wù)當中。
物業(yè)管理公司在管理細節上將采用一流的服務(wù)方式,實(shí)行全天候、全方位、全過(guò)程的貼身侍俸，充分體現業(yè)主的尊貴。
2、導入ISO9000質(zhì)量保證體系
小區物業(yè)管理介入及實(shí)施過(guò)程中，導入ISO9000質(zhì)量管理體系，使企業(yè)在“說(shuō)到、做到”的基礎上為“做好”創(chuàng )造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標準化軌道。
3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍
在物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到隊伍中來(lái)，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時(shí)對他們實(shí)施科學(xué)培訓，規范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色的員工不斷提供培訓的機會(huì )，來(lái)提高員工的自身素質(zhì)。
4、創(chuàng )建綠色花園式社區
在項目的管理中，將根據園區現狀投入技術(shù)力量，維護植物生長(cháng)。根據園區綠化現狀，公司將適時(shí)組織環(huán)境與生態(tài)的宣傳活動(dòng)，增強人與自然的親和力。在適宜的時(shí)間，物業(yè)公司將根據情況安排業(yè)主參加義務(wù)植樹(shù)活動(dòng)，增近彼此了解。
5、創(chuàng )造藝術(shù)社區、豐富社區文化生活
在接管項目后，我公司將在xx小區組織多種多樣的文體活動(dòng)，創(chuàng )造小區和諧氛圍。每年跟業(yè)主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯(lián)誼活動(dòng)，增進(jìn)感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。
6、通過(guò)網(wǎng)絡(luò )方式增加與業(yè)主的溝通
我公司已經(jīng)建立起自己的網(wǎng)站，公司充分發(fā)揮自己的長(cháng)處，為方便客戶(hù)，所有的疑問(wèn)及要求和投訴均可在網(wǎng)上進(jìn)行，24小時(shí)解決客戶(hù)問(wèn)題及時(shí)完成信息反饋予以存檔，并對客戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng)調查客戶(hù)滿(mǎn)意度�？蛻�(hù)可以足不出戶(hù)，享受到物業(yè)公司的服務(wù)。我公司在項目的全部管理內容將推行數字化的管理模式。我們將對項目經(jīng)理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語(yǔ)言、態(tài)度、工作技能、工作效率實(shí)行百分制的量化考核標準，確保各項管理、服務(wù)按照一級服務(wù)標準執行。同時(shí)我們對客戶(hù)的投訴，處理投訴的時(shí)間、過(guò)程、每項投訴的回訪(fǎng)、客戶(hù)的意見(jiàn)及滿(mǎn)意率也通過(guò)數字和量化的形式每月向全體客戶(hù)公開(kāi)，以透明我們的管理服務(wù)質(zhì)量，加強業(yè)主的監督機制。
7、有效的溝通渠道
我公司在進(jìn)入項目后，應起到開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的橋梁做用，配合開(kāi)發(fā)商及時(shí)解決社區業(yè)主提出的各類(lèi)問(wèn)題，應站在業(yè)主角度以專(zhuān)業(yè)眼光進(jìn)行分析，對確屬質(zhì)量遺留問(wèn)題，必須代表業(yè)主在反應問(wèn)題的同時(shí)，向開(kāi)發(fā)單位提交問(wèn)題解決建議。
項目工作人員對業(yè)主提出的問(wèn)題，按照業(yè)主投訴處理程序規定進(jìn)行完整的記錄。
記錄應對全體業(yè)主公開(kāi)，并在規定時(shí)限內，向業(yè)主做出回復。
另我公司設立了投訴熱線(xiàn)，客戶(hù)如對我們的服務(wù)有意見(jiàn)可以直接撥打投訴電話(huà)�？蛻�(hù)也可以登陸我們公司的網(wǎng)站，在那里也可以通過(guò)留言形式進(jìn)行投訴。
8、安全防范
物業(yè)公司24小時(shí)為業(yè)主提供高質(zhì)量的安全保障，讓業(yè)主有安全感。小區實(shí)行封閉管理，24小時(shí)保安服務(wù)；燃氣管道、電氣線(xiàn)路、消防及安防系統安全穩定運行，使業(yè)主真正安居樂(lè )業(yè)，小區內安祥寧靜，居民無(wú)憂(yōu)無(wú)慮。
�。�1）隱私
隨著(zhù)人們生活水平的提高及越來(lái)越多的與國際交往，尊重業(yè)主/使用人的隱私權成為物業(yè)公司全體人員必須要作到的工作。
�。�2）舒適
致力于社區文明建設，提供高品位的生活環(huán)境，人際環(huán)境，通過(guò)物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境，社區內草綠花香，高尚文明，無(wú)污染，出行方便，處處順心，使業(yè)主以入住本社區為自豪。
�。�3）周到
提供全方位全天候的維修服務(wù)、清潔服務(wù)、家政服務(wù)和特約服務(wù)，業(yè)主想到的我司要想到，業(yè)主沒(méi)想到的，我司也要想到，維修服務(wù)隨叫隨到，家政服務(wù)細致周到，處處為業(yè)主提供方便，
�。�4）管理目標
業(yè)主滿(mǎn)意，“三效”統一----這就是xx物業(yè)管理有限公司的管理目標。
我們物業(yè)管理企業(yè)存在的意義和價(jià)值，就是使物業(yè)的主人安居樂(lè )業(yè)，使主人的'物業(yè)歷久長(cháng)新。所以讓業(yè)主滿(mǎn)意，理所當然成為企業(yè)管理目標的核心內容。
“三效統一”是指創(chuàng )造社會(huì )效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的最佳結合。創(chuàng )社會(huì )效益，為社會(huì )服務(wù)，使家庭、環(huán)境、社會(huì )、經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展；創(chuàng )環(huán)境效益，為用戶(hù)服務(wù)，創(chuàng )造方便、清潔、安全、文明的時(shí)空環(huán)境；創(chuàng )經(jīng)濟效益，為企業(yè)服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。
第二章項目管理機構運作方法與管理制度
一、xx物業(yè)管理有限公司支持并保證xx項目部正常運作
根據項目的實(shí)際情況，我們將依靠自身雄厚的優(yōu)勢資源，分別在以下幾個(gè)方面做好充分的準備：
人力資源人才儲備：所有人員都經(jīng)過(guò)嚴格仔細篩選，具有與xx小區同類(lèi)型物業(yè)項目管理經(jīng)驗兩年以上的管理人才和操作層員工；所有人員由高級專(zhuān)業(yè)培訓師對入場(chǎng)人員進(jìn)行入場(chǎng)接管培訓教育，用很短的時(shí)間熟悉項目實(shí)際情況，即可進(jìn)入工作角色。物業(yè)接管驗收工作支持：公司將派駐多名具有豐富驗收經(jīng)驗的工程師到現場(chǎng)主持并親自進(jìn)行接管驗收，減少遺留問(wèn)題發(fā)生，為項目部后期管理奠定堅實(shí)的基礎。安全保衛工作支持：公司將派駐強有力的安全保衛隊伍接管項目部，保證在物業(yè)
接管期間、物業(yè)管理期不出現安全隱患，同時(shí)對項目部安全保衛工作提供大力支持。豐厚的財務(wù)資金支持：在項目部接管期間，財務(wù)資金來(lái)源是物業(yè)項目部的主要問(wèn)題，我們有能力、有實(shí)力保證財務(wù)資金不出現不足問(wèn)題。我們將預先準備好相關(guān)資金到位，在特殊情況下隨時(shí)可以使用。
二、管理服務(wù)機制
1、計劃目標管理
東居物業(yè)公司將根據《小區前期物業(yè)管理招標文件》中的服務(wù)要求與最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項詳細服務(wù)標準和管理目標。依此標準和管理目標，公司與項目管理處簽訂《目標管理責任書(shū)》，實(shí)行獎罰目標管理。管理處將目標和服務(wù)標準進(jìn)行分解，落實(shí)到各職能中心和個(gè)人進(jìn)行量化考核。
2、行政監督管理
項目部在項目現場(chǎng)采用以下管理方式對各部門(mén)、各職能中心和班組實(shí)施管理，保證服務(wù)工作的正常運行。
�。�1）經(jīng)濟手段：公司與員工簽訂《勞動(dòng)合同》，明確崗位職責和薪金制。
�。�2）規范管理：由公司統一制定完整標準化的規章制度和工作流程，以此指導員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。
�。�3）日常行政管理：小區物業(yè)項目管理處每周召開(kāi)一次工作例會(huì )，制定每周詳細的工作計劃，各部門(mén)每日召開(kāi)15分鐘晨會(huì )，布置當日工作，總結前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法。
�。�4）宣傳教育：通過(guò)各種宣傳教育手段，培養員工的敬業(yè)精神、責任意識，加強員工培訓，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。
3、ISO9000質(zhì)量管理
管理處根據公司通過(guò)認證ISO9000的質(zhì)量管理體系的要求，依據質(zhì)量管理體系文件的要求和各項管理作業(yè)規程的規定，嚴格實(shí)施運行并持續改進(jìn)，最大限度增強業(yè)主滿(mǎn)意、爭取超越業(yè)主期望。
三、管理服務(wù)流程圖
第三章管理服務(wù)人員配置
為實(shí)現我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務(wù)方針，管理機構的設置要體現精干、高效、反應快、行動(dòng)快的特點(diǎn)；人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意識強；部門(mén)管理嚴而有序、分工合理、職責明確、管理到位。項目物業(yè)管理機構設置：“一室三部”即：總經(jīng)理辦公室、客服部、安保部、工程部。
一、管理服務(wù)人員配備
1、項目經(jīng)理辦公室：（共3人）
項目經(jīng)理1名、副經(jīng)理1名、文員1人。
2、客服部：（共14人）
客戶(hù)服務(wù)經(jīng)理1人、客戶(hù)服務(wù)副經(jīng)理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。
3、安保部（共25人）
安防監控4人、外包保安21人。
4、工程部（6人）
工程技術(shù)經(jīng)理1人、綜合維修5人。
以上人員配備共計：48人。
二、重要崗位的任職資格條件
1、項目經(jīng)理
[資格條件]
年齡限定：30~45歲之間。
性別：不限。
教育程度：大學(xué)學(xué)歷。
身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。
工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。
專(zhuān)業(yè)知識：具備獨立運作物業(yè)管理能力，熟悉寫(xiě)字樓、酒店、公寓二種以上管理運作模式，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)管理師資格證。
2、項目副經(jīng)理
[資格條件]
年齡限定：25~40歲之間。
性別：不限。
教育程度：大學(xué)學(xué)歷。
身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。
工作經(jīng)驗：10年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。
專(zhuān)業(yè)知識：具備獨立運作物業(yè)管理能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，了解相關(guān)法律知識、國家及地方有關(guān)經(jīng)濟政策及法規法令；全面了解北京市房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的最新法律、法規，發(fā)展趨勢以及相關(guān)行業(yè)的關(guān)鍵信息。
3、客服部經(jīng)理
[資格條件]
年齡限定：28~45歲之間。
性別：不限。
教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷。
身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。
工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。
專(zhuān)業(yè)知識：精通物業(yè)法規文件，良好的英語(yǔ)聽(tīng)、說(shuō)、讀、寫(xiě)能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)助師資格證。
4、安保部經(jīng)理
[資格條件]
年齡限定：28~45歲之間。
性別：男性。
教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷。
身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。
工作經(jīng)驗：5年以上涉外飯店或大型物業(yè)公司安全管理工作經(jīng)驗，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。
專(zhuān)業(yè)知識：熟悉國家相關(guān)法律法規，具有豐富的消防中控管理經(jīng)驗。
5、工程部經(jīng)理
[資格條件]
年齡限定：30~40歲之間。
性別：男性。
教育程度：大專(zhuān)以上學(xué)歷，機械專(zhuān)業(yè)或電器工程專(zhuān)業(yè)。
身體狀況：健康，無(wú)殘疾、無(wú)傳染病。
工作經(jīng)驗：5年以上工程管理工作經(jīng)驗，2年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。專(zhuān)業(yè)知識：精通水、電、空調、消防、電梯，能夠審閱工程圖紙。
第四章物業(yè)管理用房及相應的管理設施的配備
四、物資裝備計劃
了保證物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量及滿(mǎn)足物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)公司將根據接管進(jìn)度安排物業(yè)服務(wù)物資裝備，具體情況如下：
1、為保證xx項目順利接管，我們在進(jìn)場(chǎng)后將制定開(kāi)辦費費用列項及使用計劃。并上報開(kāi)發(fā)單位審核，并由開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)辦費資金。在開(kāi)辦費審核未果前，我司可先行墊付所需使用的資金。
2、物業(yè)管理合同簽定后一周內到位18萬(wàn)元，用于開(kāi)辦費的先行墊付；
3、接管驗收前一周開(kāi)始按計劃購置辦公、維修工具及其它物資；
4、人員入場(chǎng)開(kāi)始辦公之前一周，相關(guān)需求物資配置到位；
5、如根據預算資金不足，我們將申請進(jìn)行追加。
第五章物業(yè)管理費用的收支預案
第六章物業(yè)管理分項標準與承諾
第一節“xx”物業(yè)項目投標文件承諾書(shū)
根據招標文件內容中有關(guān)“xx”項目的物業(yè)服務(wù)內容及要求，如我公司的投標文件被貴方接受，我公司承諾：
一、嚴格按貴方招標文件及我方投標文件實(shí)施“xx”物業(yè)管理服務(wù)和履行我方應盡責任；
二、承擔我方在“xx”項目投標文件中所述各項管理承諾不能履行的法律責任和經(jīng)濟責任；
三、我公司將在“xx”項目的實(shí)際物業(yè)管理過(guò)程中，達到并能夠超越“xx”項目
投標文件中列明的“物業(yè)服務(wù)內容及要求”各項標準和要求；
物業(yè)管理方案 篇11
(一)產(chǎn)業(yè)園項目概述及物業(yè)概述
項目規劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項目建設內容包括：綜合服務(wù)區、生產(chǎn)區和物流中心。
1、綜合服務(wù)區包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分�？傆嫿ㄖ娣e為10萬(wàn)平方米。
2、生產(chǎn)區占建筑面積3萬(wàn)平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車(chē)間、一座設有100T龍門(mén)吊車(chē)的原材料堆場(chǎng)。
3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬(wàn)平方米。建設三個(gè)功能區，一是保稅庫區，建筑面積3萬(wàn)平方米;二是庫區，建筑面積1萬(wàn)平方米;三是露天貨場(chǎng)和管理區建筑面積3萬(wàn)平方米。
(二)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規模
1、安全保衛系統
主要包括產(chǎn)業(yè)園區總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車(chē)輛交通及道路管理。
2、設備設施維護系統
主要包括房屋管理與維修養護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專(zhuān)業(yè)設備的`管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的管理。
3、環(huán)境綠化及保潔系統
主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠(chǎng)區及產(chǎn)業(yè)園區公共部分(廠(chǎng)區庫區內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產(chǎn)業(yè)園區公共綠地的維護和保養工作。
4、園區食堂的管理
主要包括廚房管理以及員工就餐管理
物業(yè)管理方案 篇12
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì )所類(lèi)要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設施及服務(wù)的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會(huì )性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內容：
1、對河道的.清理與水質(zhì)的保護（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據季節放養魚(yú)類(lèi)加強河道景觀(guān)效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節更替時(shí)，如刮風(fēng)導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時(shí)水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負責三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負責，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家帶領(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的內容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費）
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車(chē)輛清洗服務(wù)
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門(mén)日常工作內容：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車(chē)輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導管理
2、保衛部門(mén)的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門(mén)禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設置煙感報警系統
停車(chē)管理系統（如有大規模公共停車(chē)位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護衛）
�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現場(chǎng)情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據物業(yè)管家對現場(chǎng)情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
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