房地產(chǎn)投資分析報告
在人們素養不斷提高的今天，我們都不可避免地要接觸到報告，不同種類(lèi)的報告具有不同的用途。寫(xiě)起報告來(lái)就毫無(wú)頭緒？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)投資分析報告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
最近一段時(shí)間一直在尋找高成長(cháng)性的企業(yè)，同時(shí)還要注意價(jià)格的問(wèn)題，終于在昨天發(fā)現一直中意的企業(yè)――世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見(jiàn)自己在平時(shí)的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來(lái)成長(cháng)性，因為投資企業(yè)成長(cháng)性是最重要的，沒(méi)有高成長(cháng)性，投資的風(fēng)險是顯而易見(jiàn)的。第二部分為企業(yè)當前市場(chǎng)估值的情況介紹，畢竟只考慮成長(cháng)性沒(méi)有合理的買(mǎi)入價(jià)格，投資回報也會(huì )大受影響。第三部分，應該說(shuō)說(shuō)投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險問(wèn)題，以及風(fēng)險控制的措施。
世聯(lián)地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷(xiāo)售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì )受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績(jì)較強的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績(jì)出現波動(dòng)，對這個(gè)企業(yè)的擴展和發(fā)展沒(méi)有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動(dòng)會(huì )幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長(cháng)的過(guò)程提供空間，這個(gè)過(guò)程是每個(gè)成長(cháng)性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過(guò)程。
從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來(lái)因素不會(huì )對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì )降低其運營(yíng)成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著(zhù)規模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì )相應的小幅提高，由于在管理水平穩定的情況下，其簡(jiǎn)單的盈利模式的復制及其迅速的規�；蔀榭赡�，所以行業(yè)的成長(cháng)空間巨大。而且通過(guò)分析，除了一線(xiàn)城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線(xiàn)行業(yè)的行業(yè)非常不規范，在很多地區可以說(shuō)根本沒(méi)有這種營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)模式，其市場(chǎng)的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章標的行業(yè)屬性及成長(cháng)性分析
世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場(chǎng)第一家上市的專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的顧問(wèn)代理機構。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機構及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現在以下幾個(gè)方面：1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規模效應將逐步體現。2、業(yè)務(wù)條線(xiàn)間協(xié)同效應顯現。3、受益深圳特區擴容。4、管理團隊高瞻遠矚。
目前A股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì )造成一定影響。另外從風(fēng)險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對其風(fēng)險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡(jiǎn)介：
行業(yè)情況簡(jiǎn)介
世聯(lián)地產(chǎn)是A股市場(chǎng)第一家上市的專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的顧問(wèn)代理機構。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機構及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)和三級市場(chǎng)。一級市場(chǎng)是由政府主導土地使用權出讓階段的市場(chǎng)，一般稱(chēng)之為土地市場(chǎng)；二級市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權后對房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)；三級市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進(jìn)行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場(chǎng)。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值流程來(lái)看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，服務(wù)商與開(kāi)發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著(zhù)日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：
�。�1）在土地供應階段，房地產(chǎn)中介為地方政府或土地運營(yíng)機構提供政策建議、土地規劃建議、經(jīng)濟評價(jià)、土地出讓策略等顧問(wèn)服務(wù)，使地方政府和土地運營(yíng)機構在土地出讓過(guò)程中能夠計劃長(cháng)遠并最大化發(fā)揮土地的價(jià)值；
�。�2）在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)中介為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供市場(chǎng)進(jìn)入戰略、土地競投策略、物業(yè)項目開(kāi)發(fā)策略等顧問(wèn)服務(wù)；
�。�3）在物業(yè)交易的二級市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為開(kāi)發(fā)商提供營(yíng)銷(xiāo)策劃、代理銷(xiāo)售等專(zhuān)業(yè)服務(wù)；
�。�4）在物業(yè)交易的三級市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為機構或個(gè)人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀服務(wù)。
公司情況簡(jiǎn)介
公司成立于1993年，始終專(zhuān)注從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃和代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，不涉足開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩定的管理團隊、專(zhuān)業(yè)的員工隊伍為客戶(hù)提供房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的認可。20xx-2008年公司收入的年均復合增長(cháng)率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長(cháng)性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長(cháng)三角和環(huán)渤海區域。包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理、發(fā)展顧問(wèn)、租售經(jīng)紀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。
公司目前的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供土地出讓咨詢(xún)服務(wù)、房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)策劃服務(wù)等；銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要為二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務(wù)。
公司品牌建設已經(jīng)取得一定成果，連續5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)TOP10”前二名，并且品牌美譽(yù)度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專(zhuān)業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)研究的書(shū)籍，在行業(yè)內具有較強的影響力。截至20xx年6月，公司已公開(kāi)發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)系列叢書(shū)”為主導產(chǎn)品的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)圖書(shū)18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望
房地產(chǎn)市場(chǎng)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過(guò)熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，20xx年下半年以來(lái)新房成交量出現了大幅下降。但隨著(zhù)09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長(cháng)”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現回暖跡象。房地產(chǎn)銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)均呈現恢復性的增長(cháng)。
我們認為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整是對行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的正常反思，在我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間來(lái)自于兩個(gè)方面，一是一線(xiàn)城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)后的一線(xiàn)城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規模龐大的都市系統，但隨著(zhù)城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創(chuàng )新試驗區等都是最顯著(zhù)的例子。隨著(zhù)城市化的深入，越來(lái)越多的一線(xiàn)城市會(huì )對自身發(fā)展規劃重新定位，創(chuàng )造出新的開(kāi)發(fā)需求。
二是二三線(xiàn)城市的“城市化跟進(jìn)”。區域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著(zhù)“西部開(kāi)發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區域經(jīng)濟戰略規劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區”的獲批，二三線(xiàn)城市的經(jīng)濟增長(cháng)已經(jīng)在趕超一線(xiàn)城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的提升，未來(lái)一段時(shí)間內，二三線(xiàn)城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)前景展望
與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。
顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)
專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)策劃服務(wù)主要是提供投資開(kāi)發(fā)決策，降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問(wèn)題：進(jìn)入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關(guān)鍵問(wèn)題；顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)計劃及土地購買(mǎi)計劃等因素的影響。
即使是萬(wàn)科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤(pán)策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專(zhuān)注度更高，就其現有的城市項目，專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項目的風(fēng)險。而在將來(lái)，地產(chǎn)項目差異化競爭會(huì )更激烈，專(zhuān)業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)策劃團隊必然要勝過(guò)公司自己進(jìn)行策劃管理。
代理業(yè)務(wù)
20xx年，我國一手商品房銷(xiāo)售額達24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷(xiāo)售的商品房面積僅占商品房總銷(xiāo)售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自建銷(xiāo)售公司，則這個(gè)比例更小。而國外成熟市場(chǎng)，如美國，大約85%的`物業(yè)交易是通過(guò)中介機構完成的。
房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個(gè)特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區域具有比較大的市場(chǎng)占有率，但整體而言全國市場(chǎng)占有率依然不高。全國代理銷(xiāo)售百強企業(yè)的市場(chǎng)份額從05年的17.4%增長(cháng)到08年的32.2%，已經(jīng)是一個(gè)大的飛躍，但相比美國市場(chǎng)前五名占據新增住房銷(xiāo)售50%市場(chǎng)的集中度來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)漫長(cháng)的行業(yè)整合、淘汰的過(guò)程。而在此過(guò)程中，一批品牌價(jià)值高、業(yè)務(wù)模式先進(jìn)的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場(chǎng)空間。
經(jīng)紀業(yè)務(wù)
20xx年一線(xiàn)城市二手房成交量大幅調整，導致經(jīng)紀業(yè)務(wù)下降，但是從長(cháng)遠來(lái)看市場(chǎng)空間較大。
世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢
世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式是以客戶(hù)需求為基礎的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶(hù)的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶(hù)需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過(guò)16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢(xún)+實(shí)施”的經(jīng)營(yíng)模式，顧問(wèn)策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。
公司目前已經(jīng)構筑了顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線(xiàn)，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。公司多年來(lái)累計為中國99個(gè)城市的的超過(guò)1,000個(gè)房地產(chǎn)項目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢(xún)與策劃服務(wù)。公司的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)多年來(lái)處于同行業(yè)前列，20xx年1-6月代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營(yíng)，定位于“豪宅專(zhuān)家”，目前發(fā)展規模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現在以下幾個(gè)方面：
1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規模效應將逐步體現。一般認為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門(mén)檻低，沒(méi)有規模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時(shí)表現而已。隨著(zhù)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無(wú)差異的擴張期過(guò)去后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)會(huì )需要更精致的顧問(wèn)策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問(wèn)合同233個(gè)，在業(yè)內首屈一指，即使將來(lái)其他服務(wù)商進(jìn)入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長(cháng)期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務(wù)條線(xiàn)間協(xié)同效應顯現。作為業(yè)內知名的地產(chǎn)顧問(wèn)策劃公司，世聯(lián)與政府部門(mén)、業(yè)內大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具有長(cháng)期、良好的業(yè)務(wù)合作往來(lái)。通過(guò)顧問(wèn)策劃先行的戰略，公司同時(shí)爭取到大量代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。這一策略在進(jìn)入新的市場(chǎng)區域時(shí)顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷(xiāo)售價(jià)值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達2713萬(wàn)平方米。09年下半年公司代理銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超過(guò)上半年的概率很大。
3、受益深圳特區擴容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當地已經(jīng)占據大約30%的市場(chǎng)份額，對當地購房群體有深刻認識和把握，具備相當大的區域性?xún)?yōu)勢。深圳特區擴容在即，預計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將迎來(lái)一波新浪潮，作為當地龍頭的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見(jiàn)的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng )始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵來(lái)實(shí)現個(gè)人與公司的共同收益。同時(shí)這個(gè)團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿(mǎn)信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過(guò)低層次競爭后必然要依靠品牌價(jià)值、經(jīng)驗積累的規模效應等因素才能實(shí)現公司持續發(fā)展，所以一開(kāi)始就定下以顧問(wèn)策劃為核心競爭能力的戰略，同時(shí)積極建設服務(wù)管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長(cháng)遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見(jiàn)卓識的表現。另外，公司成功登陸A股市場(chǎng)成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價(jià)值。
首先，顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)全國布局項目將完成公司以重點(diǎn)城市為中心并輻射周邊區域市場(chǎng)的全國業(yè)務(wù)布局，該項目的順利實(shí)施將穩固公司顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)行業(yè)第一的市場(chǎng)地位，并將進(jìn)一步提升公司代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的市場(chǎng)地位；
第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業(yè)務(wù)流程和管理流程的集成服務(wù)管理平臺將有效地整合公司各類(lèi)業(yè)務(wù)的管理系統，打通業(yè)務(wù)線(xiàn)各層級之間的壁壘，實(shí)現資源最大化利用，實(shí)現更高效專(zhuān)業(yè)的項目管理；
第三，公司作為人力資本密集型公司，在業(yè)務(wù)快速增長(cháng)的過(guò)程中，對知識管理體系和人員的專(zhuān)業(yè)能力均提出了更高的要求。公司人力發(fā)展與培訓中心的建立將實(shí)現整體培訓體系和個(gè)人經(jīng)驗體系的結合，有效地縮短公司培養專(zhuān)業(yè)人員的時(shí)間，提高公司人員的整體專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以匹配公司業(yè)務(wù)的快速增長(cháng)；
第四，公司將通過(guò)圖書(shū)出版、營(yíng)銷(xiāo)會(huì )展、VI整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標客戶(hù)群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專(zhuān)業(yè)品牌形象，系統化地在全國建立穩健、創(chuàng )新、服務(wù)中國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進(jìn)一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽(yù)度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進(jìn)一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區域的市場(chǎng)份額，最終實(shí)現公司的戰略目標。
第二章標的當前估值合理性分析
盈利預測
截至20xx年6月30日，公司已與202家政府部門(mén)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了顧問(wèn)策劃合同，這些已簽訂尚未執行完畢的房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續盈利提供了堅實(shí)的基礎；截至20xx年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬(wàn)平方米，其中與萬(wàn)科、金地、復地、中信四家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽約代理面積約676萬(wàn)平方米。20xx年預計進(jìn)入銷(xiāo)售階段的簽約代理面積約875.8萬(wàn)平方米。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復蘇，政府采取激進(jìn)的行政手段干預市場(chǎng)的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營(yíng)空間。
07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預計09年到11年公司的毛利率至少將穩定在41%-42%；
07年08年公司的三項費用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來(lái)三年內有比較大的擴張計劃，我們預計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；
07年08年公司的銷(xiāo)售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預計09年到11年公司的銷(xiāo)售凈利率將在14%-15%左右；
估值
目前A股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年EPS為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價(jià)分成的方式，盈利能力和風(fēng)險相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì )造成一定影響。另外從風(fēng)險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對其風(fēng)險有一定安全空間要求。
根據公司業(yè)績(jì)快報計算，公司09年的業(yè)績(jì)?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價(jià)為45元，假如業(yè)績(jì)年增長(cháng)率為30%，20xx年股價(jià)為58.5元，當前股價(jià)存在安全邊際。
第三章標的風(fēng)險所在及防范措施
世聯(lián)地產(chǎn)真正有價(jià)值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規劃、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售方案等等，而現在的主營(yíng)收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷(xiāo)代理業(yè)務(wù)，所以未來(lái)其他業(yè)務(wù)的業(yè)績(jì)支持是可期的，但是如果總是局限在這個(gè)方面，那這個(gè)企業(yè)的價(jià)值大打折扣，或者說(shuō)根本沒(méi)有什么價(jià)值。所以說(shuō)很多機構對這個(gè)一定會(huì )看的很明白的，從這個(gè)角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒(méi)有風(fēng)險的，在當前價(jià)格買(mǎi)入該企業(yè)的價(jià)格是否合適是個(gè)仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的問(wèn)題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績(jì)增長(cháng)能否支持該股的股價(jià)問(wèn)題，所以這個(gè)事情需要交給時(shí)間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時(shí)我們在企業(yè)跟蹤的同時(shí)可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說(shuō)多選擇幾個(gè)目標，同時(shí)選擇成長(cháng)股和低估的大盤(pán)藍籌股，這樣就會(huì )保證我們投資的收益，同時(shí)提高收益率。
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