關(guān)于我市縣級土地儲備機制的調研報告
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，接觸并使用報告的人越來(lái)越多，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準確、簡(jiǎn)潔。相信很多朋友都對寫(xiě)報告感到非�？鄲腊�，以下是小編收集整理的關(guān)于我市縣級土地儲備機制的調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
眾所周知，土地收購儲備制度這一源于二十世紀九十年代末期的新生事物，近幾年在全國各地如火如荼的演繹和推動(dòng)下，對盤(pán)活城市存量土地，加快國有企業(yè)改制進(jìn)程，強化政府土地集中統一管理，推進(jìn)土地的市場(chǎng)配置等，都發(fā)揮了十分重要的作用。同時(shí)，伴隨著(zhù)此起彼伏的拍賣(mài)槌落聲，土地收購儲備制度對城市建設發(fā)展步伐也產(chǎn)生了重大的影響。隨之而來(lái)的是，一座座現代化建筑撥地而起，城市功能和基礎設施建設日益完備，城市面貌大為改觀(guān)。但縱觀(guān)我市的縣城建設，不僅是與沿海發(fā)達地區的縣城建設無(wú)法相比，而且與周邊省市縣相比也存在著(zhù)一定的差距，并且有進(jìn)一步拉大的趨勢。究其原因，從表面上看，加快縣城建設需要大量的資金投入，而我市絕大多數縣份經(jīng)濟發(fā)展水平還不是很高，依靠財政支付十分有限，導致城市建設與資金缺乏的矛盾日益突出。但從深一步來(lái)看，是我們在經(jīng)營(yíng)城市方面的思想觀(guān)念落后，沒(méi)有把縣城土地資源進(jìn)一步引入到市場(chǎng)機制，把縣城土地資源變成資本運作，實(shí)現縣城資本的良性經(jīng)營(yíng)，以此來(lái)促進(jìn)縣城建設的持續，健康和快速發(fā)展。
而土地收購儲備制度正是基于這種經(jīng)營(yíng)城市創(chuàng )新理念而產(chǎn)生的一種新型的城市土地利用管理制度。因此，我們必須進(jìn)一步加大土地收購儲備力度，改變以往在計劃經(jīng)濟條件下與舊的土地管理模式下多頭管地與多頭供地的格局，收緊地根，變多頭管地和多頭供地為“一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的政府統一管地和統一供地的新模式，走以地建城，以地養城的新的城市經(jīng)營(yíng)道路。
縣級土地收購儲備機制現狀
我市縣級土地收購儲備工作大多起步于20xx年，有的甚至還要晚些，基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運作之初，大多是在各地縣政府的組織牽頭下，由相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導參與組成一個(gè)土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會(huì )，下設土地儲備中心，掛靠縣土地局辦公，中心主任大多由各縣土地部門(mén)局長(cháng)或副局長(cháng)兼任。其工作職責是：受縣政府委托在縣土地收購儲備或土地收購儲備出讓管理委員會(huì )的指導和監管下，代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出讓的前期準備工作。土地收購儲備的任務(wù)是將需盤(pán)活的土地收回、收購、置換及統征后予以?xún)Υ�，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。并在各縣制定的《土地儲備實(shí)施辦法》里規定了可以實(shí)施收購儲備的土地范圍，即1、城鎮規劃控制區范圍內的無(wú)主地；2、縣政府統征的土地；3、土地使用期限已滿(mǎn)，依法收回的土地；4、依法收回的荒蕪、閑置的國有土地；5、依法沒(méi)收的土地；6、因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地；7、以出讓方式取得土地使用權后無(wú)力繼續開(kāi)發(fā)而又不具備轉讓條件的土地；8、因實(shí)施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地；9、土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地；10、其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門(mén)和審計部門(mén)的指導和監督。具體到實(shí)施土地收購儲備的資本全由縣財政撥款并可根據省土地部門(mén)與省中行簽訂的合作協(xié)議由各地市分行貸款解決。
基于這種機制的實(shí)施，運作幾年來(lái)，我市各縣在當地縣委、縣政府以及相關(guān)部門(mén)的通力合作下，土地收購儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過(guò)一浪，國土收益連創(chuàng )新高，財政收入大步攀升，顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機。但居安思危，未雨綢繆，縱觀(guān)我市縣級土地收購儲備工作的總體態(tài)勢而言，在其運作過(guò)程中，卻面臨著(zhù)諸多潛在的危機。
縣級土地收購儲備機制中存在的問(wèn)題
首先，在土地收購儲備的資金運營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。
20xx年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（通稱(chēng)15號文件）。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場(chǎng)的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確收購儲備資金的主要來(lái)源提出明確要求，是土地收購儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。且20xx年初，山西省國土資源廳就與中國銀行山西省分行簽訂了土地收購儲備貸款業(yè)務(wù)的合作協(xié)議，并要求各地市分行與當地國土資源部門(mén)積極開(kāi)展全方位業(yè)務(wù)合作，嚴格按照《實(shí)施細則》辦理土地收購儲備資金貸款業(yè)務(wù)。但在我市的許多縣，在土地收購儲備資金運營(yíng)上，雖然也規定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運作上卻是步履艱難，阻力重重。財政部門(mén)不予撥款不說(shuō)，就是想依靠國家和省里面制定的政策依據，向金融機構進(jìn)行融資，儲備機構都沒(méi)有自己獨立的帳戶(hù)。這樣，資金就難以融通。沒(méi)有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購的時(shí)候，土地收購儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協(xié)議（或合同）收購來(lái)運作。但這種收購方式在運作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議（或合同）收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進(jìn)行收購的時(shí)候，無(wú)形之中就存在如下幾方面的不利于：一是不利于土地收購儲備機構成功收購。由于這種收購方式實(shí)際上是一種“賒帳式”收購，所以在收購有些土地特別是所謂的“黃金”、“搶手”地塊時(shí)，由于用地意向者較多，原有土地使用（所有）權屬單位人出于一種急功近利的這么一種思想，就往往置國家法律法規于不顧，將本應該納入土地儲備庫或應該經(jīng)過(guò)收購儲備推向市場(chǎng)的土地，擅自轉讓或買(mǎi)賣(mài)于他人，從而導致收購儲備工作陷于一種尷尬被動(dòng)的局面；二是不利于縣級政府獲取更多的收益。因為協(xié)議收購或多或少地會(huì )存在土地使用（所有）權屬單位人向土地收購儲備機構討價(jià)還價(jià)的可能，從“利息”和“付款周期”等角度考慮，“賒帳式”的收購往往是“讓利式”的結果。
其次，在土地收購儲備部門(mén)之間的協(xié)調問(wèn)題上，難以達成統一的認識。
土地收購儲備工作涉及面廣，常常需要多部門(mén)之間密切配合，從筆者調查情況來(lái)看，目前主要是與城建規劃及司法部門(mén)之間的協(xié)調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地收購儲備無(wú)形中增加了風(fēng)險，也制約了土地資源的高效利用；二是已進(jìn)入土地收購儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務(wù)等糾紛使司法部門(mén)介入處置土地資產(chǎn)，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現象，造成原土地使用權人到期不按時(shí)交付土地，給政府儲備土地造成困難。
其三，在土地收購儲備的實(shí)際操作中，規避土地收購儲備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。
主要表現在：①一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無(wú)力繼續開(kāi)發(fā)，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關(guān)規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人卻拒絕收購，在不辦理任何土地相關(guān)手續的情況下，買(mǎi)賣(mài)或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著(zhù)私下里的交易，導致國有土地資產(chǎn)大量流失；②縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實(shí)施城鎮規劃和土地整理，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無(wú)償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過(guò)公開(kāi)出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開(kāi)門(mén)面、設店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中大肆掠取因政府投資而帶來(lái)的土地增值收益。
其四，集體土地的大量非法入市（特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線(xiàn)這些特殊區域的集體土地），嚴重地影響著(zhù)土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。
收購儲備土地的最終目的是要經(jīng)營(yíng)土地，而經(jīng)營(yíng)土地的目的是要“通過(guò)建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟提供可持續發(fā)展的資源保證”，“在這個(gè)前提下，使土地資源實(shí)現最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區域集體土地的大量非法入市（入市的形式主要表現在：非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法轉讓入市等），因為往往是受眼前利益的驅動(dòng)（如交納稅款、集體開(kāi)支等），實(shí)際上是一種自由和無(wú)序的用地行為，土地價(jià)格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場(chǎng)的競爭中處于優(yōu)勢地位，從而對國有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。
其五，就是工作人員的素質(zhì)和管理問(wèn)題，鑒于政府及土地管理部門(mén)對其缺乏嚴格健全的監督機制，玩忽職守、濫用職權、違法違紀者大有人在。
主要表現在：①在目前土地收購儲備的實(shí)際運作中，片面追求經(jīng)濟效益已成為其主要目的。正是基于上述原因，國土資源管理部門(mén)在實(shí)施土地收購儲備時(shí)，往往簡(jiǎn)化土地報批程序，把本應該辦理農用地轉用或征用等報批手續的土地，卻草率地以一紙收購合同就替代了，違規操作現象多有發(fā)生，這于土地儲備“規范調控土地市場(chǎng)、保護合理利用土地資源”的初衷是相背離的；②對于土地使用權符合收回、收購條件，土地使用權人未申請進(jìn)行土地儲備，而擅自轉讓土地使用權及地上建筑物、附屬物的，根據各地《土地儲備實(shí)施辦法》的相關(guān)規定，應按非法轉讓土地使用權論處，國土資源管理部門(mén)不得為其辦理審批和登記手續。但在實(shí)際工作中，卻時(shí)常有一些工作人員為了自己的一點(diǎn)私利，置國家法律法規于不顧，為這些違法行為當事人大開(kāi)方便之門(mén)，綠燈放行，嚴重地干攏了土地收購儲備工作的正常運行；③主要是土地儲備工作者全局意識不足，服務(wù)意識差。工作人員行政化管理意識濃，而服務(wù)市場(chǎng)的意識差，與土地儲備服務(wù)于市場(chǎng)、服務(wù)于經(jīng)濟的宗旨不協(xié)調，存在工作效率低、不及時(shí)學(xué)習，觀(guān)念和業(yè)務(wù)水平跟不上時(shí)代發(fā)展的步伐等現象，成為制約土地儲備工作的一大因素。
其六，是政府及土地管理部門(mén)在經(jīng)營(yíng)土地收購、儲備、出讓等一系列過(guò)程中，缺位現象比較嚴重，營(yíng)造的用地環(huán)境太差。實(shí)施土地收購、儲備并進(jìn)行公開(kāi)出讓的目的，原本是要通過(guò)土地市場(chǎng)的調控作用，搞好用地服務(wù)，將需盤(pán)活的存量土地激活，使其朝著(zhù)合理的用地方向流動(dòng)，以實(shí)現其利用效益的最大化。但在我省的許多地方，出于片面追求經(jīng)濟效益的目的，一些政府及土地管理部門(mén)在運作土地收購、儲備、出讓的過(guò)程中，往往把自己的職責僅僅定位于一個(gè)"中間批發(fā)商"的角色，利用權力優(yōu)勢，想方設法地把土地低價(jià)收購進(jìn)來(lái)，再想方設法地把它高價(jià)賣(mài)出去，從而賺其差價(jià)，獲其利益了事。至于土地出讓以后，你用地者怎樣干、干成啥，那就不是我的事了。筆者在基層調研時(shí)，就親歷過(guò)這樣一個(gè)例子。20xx年，x縣土地管理部門(mén)以統征方式收購x村集體所有土地數畝，后經(jīng)過(guò)公開(kāi)出讓?zhuān)瑇外地開(kāi)發(fā)商竟得該宗土地使用權。20xx年春，當x開(kāi)發(fā)商意欲開(kāi)發(fā)建設時(shí)，卻遭到當地村委的百般刁難，理由是：在該村管轄區域內施工，得先付其施工管理費，并美其名曰為"協(xié)調費"，且一張嘴就是十幾、二十萬(wàn)元的，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。意思是說(shuō)，只要你交了錢(qián)，在你施工期間，如有村民欺生從中鬧事，由其村委出面協(xié)調，否則后果不堪設想，讓你舉步維艱。情急之下，x開(kāi)發(fā)商只好請求當地政府及土地管理部門(mén)出面給予協(xié)商解決，但被推委再三。無(wú)奈，x開(kāi)發(fā)商只好擱淺了工程建設。試想，這樣的用地環(huán)境，以后誰(shuí)還敢再來(lái)投資呀？！
縣級土地收購儲備機制建議及對策
首先是要規范土地收購儲備資本金的運營(yíng)。
即：在土地收購儲備的資金運營(yíng)上，政府、財政及審計部門(mén)不僅要及時(shí)指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。
對于縣級財政收入情況好一些的地方，縣級財政部門(mén)應積極向地方政府建言獻策，將可劃出用于實(shí)施土地收購儲備的資金列入土地儲備專(zhuān)項資金納入到每年度的財政預算體系內，并可視當地土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，適當增減財政劃出。這樣一來(lái)，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調控土地市場(chǎng)的供應和需求關(guān)系，一箭雙雕，何樂(lè )而不為呢？對于縣級財政收入情況一般的`地方，縣級財政部門(mén)則更應積極配合好當地土地收購儲備機構，充分利用國家及省對土地收購儲備機構可向金融系統進(jìn)行融資的政策依據，按照省廳與省中行達成的貸款協(xié)議，主動(dòng)地與當地信貸部門(mén)聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。
其次是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。
土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統一管理、統一整理、統一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實(shí)際情況，靈活運用以下幾種方式：
1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠征用即政府統一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續成為國有土地后，方可進(jìn)入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來(lái)解決“城中村”改造的老大難問(wèn)題。
2、收回方式。按照現行的有關(guān)法律法規，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿(mǎn)未申請續期或申請續期未經(jīng)批準的土地，閑置土地，被依法沒(méi)收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權后無(wú)力繼續開(kāi)發(fā)而又不具備轉讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。
3、直接貨幣收購。對近期急于開(kāi)發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。
4、預約收購（即協(xié)議收購或合同收購）。對企業(yè)搬遷地
塊、破產(chǎn)企業(yè)變現地塊、污染搬遷地塊、老城區成片改造地塊等可實(shí)行預約收購。在簽訂收購合同后，其土地進(jìn)入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿(mǎn)足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著(zhù)重推行的土地儲備方式，但實(shí)行起來(lái)難度較大。
5、定向委托收購。特殊的公益性用地，且時(shí)序要求急、配套要求高、涉及面積大的地塊，如道路工程用地，可以采取定向委托某一單位的辦法實(shí)施收購，但必須在土地收購儲備機構的指導、監督及政策法規的約束下規范運作。
6、土地置換。對于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。
7、規劃紅線(xiàn)儲備。依照城市規劃，對道路兩側等重點(diǎn)區域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規劃部門(mén)可直接將規劃紅線(xiàn)劃給土地收購儲備機構，進(jìn)行規劃紅線(xiàn)儲備。
8、信息儲備。對按建設時(shí)序短期內不具備開(kāi)發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現狀信息與規劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉為其他方式儲備。
其三是要做好相關(guān)部門(mén)間的協(xié)調問(wèn)題。
主要是做好城建規劃與司法部門(mén)的協(xié)調問(wèn)題。城建規劃部門(mén)要嚴格執行城市規劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩定的城市規劃，尤其要著(zhù)力提高地塊詳細規劃的覆蓋率，并向社會(huì )公示，接受社會(huì )監督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。另外，國家應當制定專(zhuān)門(mén)的法規，明確土地資產(chǎn)有別于企業(yè)的其他資產(chǎn)，無(wú)論出于什么原因，在處置土地資產(chǎn)時(shí)，必須征求土地管理部門(mén)的審查意見(jiàn)，以防止國有土地資產(chǎn)流失。
其四是要加大土地執法監察力度。
這是土地收購儲備工作能否順利實(shí)施的一個(gè)重要因素。土地收購儲備的一個(gè)中心任務(wù)便是盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于國有企事業(yè)單位的原劃撥用地當中，所以，加大對國有企事業(yè)單位劃撥用地“隱形交易”行為的監察力度，首當其沖應當成為土地管理部門(mén)執法監察工作的重中之重。在實(shí)際工作中，建議對國有企事業(yè)單位建立劃撥用地利用檔案，并對其劃撥用地進(jìn)行定期不定期的動(dòng)態(tài)巡查監察，以此來(lái)防范國有企事業(yè)單位借改制或改革之機非法買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押或者以土地出資入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等方式非法轉讓國有土地資產(chǎn)。其次是要加大對非法改變土地用途行為的監察力度。主要是針對國有企事業(yè)單位中的劃撥用地及“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地而言。建議各級政府予以采取不同的方式，加強對他們的收購儲備力度，以有效地制止一些違法行為當事人擾亂土地市場(chǎng)秩序，逃避交納土地出讓金行為的發(fā)生。對國有企事業(yè)單位劃撥用地非法改變土地用途的，無(wú)償收回；對“城中村”臨街屬集體所有的劃撥性住宅用地，則應按照《山西省“城中村”集體土地轉為國有土地管理辦法》的規定積極推行并實(shí)施之。其三是要加大對非法批地、非法占地行為的執法力度。改變以往對此類(lèi)違法行為“重罰款輕處理”的短期利益行為。對于非法批地者，不僅非法批準、使用的土地應當收回，而且還要對非法批準使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分，構成犯罪的還要依法追究其行事責任.對非法占地者,不僅要給予其相應的行政處分,而且還要對其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它設施進(jìn)行處理，該拆除的進(jìn)行拆除，該沒(méi)收的進(jìn)行沒(méi)收,然后統一納入到土地儲備庫加以拍賣(mài),從而達到治根治本的目的。
其五是要搞好土地收購儲備的建章立制工作。
�、�、圍繞政府高度壟斷土地一級市場(chǎng)這個(gè)中心，建立收、儲、供地機制，實(shí)現土地收儲的規范化。
具體到實(shí)際工作中，一是要擴大土地收購儲備的范圍。強化政府統一征地，把新增建設用地全部納入政府儲備；充分運用收購、有償收回、置換和預儲備等手段，對縣城規劃區內的國有劃撥土地、企事業(yè)單位急需盤(pán)活的存量土地、抵押權實(shí)現的土地、閑置土地、破產(chǎn)企業(yè)及法院判決需處置的土地加大收儲力度。二是嚴格土地審批程序。嚴禁借土地收購儲備簡(jiǎn)化土地報批程序，嚴禁以土地收購協(xié)議（或合同）替代土地報批手續的行為發(fā)生。三是嚴格供地程序。嚴格劃撥方式供地，嚴格限定協(xié)議出讓范圍，認真執行國家有關(guān)規定，對協(xié)議出讓的，堅決實(shí)行集體決策、集體定價(jià)并向社會(huì )公布。存量土地協(xié)議出讓時(shí)，土地出讓金收益不得低于評估地價(jià)的40％；新增建設用地協(xié)議出讓?zhuān)恋爻鲎尳鸩坏玫陀诨鶞实貎r(jià)的70％；要嚴格按照國土資源部（20xx）第11號令的規定，全面推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓。對于四大類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，堅決走招標拍賣(mài)掛牌出讓的路子。對于其他用途的土地，按政策規定依法辦理，有條件的地方，這些地塊如有兩個(gè)以上用地意向者，也要逐步推行招標拍賣(mài)掛牌出讓的運作模式，從而實(shí)現“一個(gè)口子進(jìn)，一個(gè)池子蓄，一個(gè)龍頭放”的收購儲備供地機制。
�、�、建立公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)，規范完善土地出讓審批程序，實(shí)現土地收益的最大化。
為加強用地審批管理，規范土地出讓行為，政府及土地管理部門(mén)應對每一宗地的收購、補償、協(xié)議出讓、招標拍賣(mài)掛牌出讓等，均實(shí)行集體會(huì )審、集體研究、集體決策；嚴格限制土地使用權協(xié)議出讓?zhuān)瑢?shí)行地價(jià)評估、集體決策定價(jià)、公開(kāi)協(xié)議出讓結果等措施，規范交易行為。
在規范出讓程序同時(shí)，土地管理部門(mén)還應堅持公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)交易原則，實(shí)行陽(yáng)光作業(yè)。對于出讓的每一宗土地，均應在新聞媒體上公開(kāi)披露；在運作過(guò)程中，要嚴格按照招標拍賣(mài)掛牌出讓程序操作，做到監察、財政、公證等部門(mén)全程參與，確保招標拍賣(mài)掛牌出讓的公開(kāi)、公平、公正。通過(guò)強力推行各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地的招標拍賣(mài)掛牌出讓工作，不僅能最大限度的保證政府收益，規范各類(lèi)出讓行為，也能有效地防止“暗箱”操作和腐敗行為的發(fā)生，有力地推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展，最大限度地保證土地資產(chǎn)的保值增值。
�、�、圍繞地方黨委、政府的中心工作，積極探索適合當地的新的土地收購儲備運行機制，并對工作人員加以有效的監督，實(shí)現土地收購儲備與人員管理機制的新突破。
要根據各地實(shí)際情況，合理把握收購儲備土地的規模，規避市場(chǎng)風(fēng)險，完善土地儲備庫建設方案，儲備土地布局要相對合理，數量適度，既能調控市場(chǎng)供求，又能基本保證城市建設需要。另外，必須注重提高工作人員的政治素質(zhì)和理論修養，保證依法工作，熱情服務(wù)，適應全面推行土地收購儲備制度的要求。
其六是要建立良好的土地收購儲備出讓環(huán)境。
這是至關(guān)重要的一點(diǎn)，也是關(guān)系到一個(gè)地方土地市場(chǎng)能否繼續發(fā)育的重要前提。鑒于此，建議各級政府及土地管理部門(mén)，在實(shí)施土地收購儲備及出讓的過(guò)程中，一定要站對自己的位置，勇于承擔起自己的責任，不僅要力促當地經(jīng)濟的快速發(fā)展，更要致力于提高自身素質(zhì)，提高自己的服務(wù)水平。在實(shí)施土地收購儲備時(shí)，最大限度地讓利于民。同時(shí)，力爭協(xié)調好征地與被征地者之間的利益關(guān)系，盡量減少雙方之間的摩擦，為土地的成功出讓奠定一個(gè)堅實(shí)的基礎。土地出讓后，還要即時(shí)給以全方位的跟蹤服務(wù)，該監督的就得監督，該協(xié)調的給以協(xié)調，努力為用地者營(yíng)造一個(gè)科學(xué)、和諧的用地環(huán)境。
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