關(guān)于物業(yè)的管理實(shí)踐報告
一、我國物業(yè)管理立法現狀
八十年代以來(lái)，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業(yè)管理現狀隨物業(yè)管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門(mén)戶(hù)，各個(gè)區縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(cháng)足發(fā)展，經(jīng)濟實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì )發(fā)展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會(huì )調查活動(dòng)并制作了調查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì )調查報告的實(shí)踐基地。本次社會(huì )調查活動(dòng)問(wèn)卷調查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現狀為題，采用抽樣調查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě).
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現對問(wèn)卷進(jìn)行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業(yè)管理現狀的一些簡(jiǎn)單的信息。
三、居民住宅小區物業(yè)管理現狀及問(wèn)題分析
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發(fā)展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數不多。
2、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專(zhuān)業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。
3、小區業(yè)主大會(huì )的`召開(kāi)或定期召開(kāi)現狀令人擔憂(yōu)，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會(huì )、行使相關(guān)權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒(méi)有按照法律規定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )，有些公民缺乏權利意識。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )后，法律法規規定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┪飿I(yè)管理合同及其違約責任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問(wèn)題相當嚴重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價(jià)
在本次調查問(wèn)卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價(jià)：見(jiàn)下表：
�。ㄐ^安全、綠化、衛生等管理評價(jià)）：
總結評價(jià)
很好 好 一般 不好
比例 15.2
% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價(jià)）：
總結評價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區物業(yè)管理方面的建議
上述調查分析，發(fā)現了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現實(shí)問(wèn)題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現對專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀(guān)調控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規模小的問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實(shí)現物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問(wèn)題。合理規制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費和收費不到位等問(wèn)題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業(yè)主法律和權利意識。
4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )等業(yè)主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。
5、發(fā)展群眾性維權組織，加大社會(huì )對業(yè)主保護力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì )，以這會(huì )中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。
6、促進(jìn)社會(huì )性物業(yè)管理行業(yè)的中介機構的設立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權管理自己行業(yè)，實(shí)現中介機構對本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監督”等權利。
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