村公寓房建設發(fā)展的調研總結
村公寓房建設發(fā)展的調研總結
隨著(zhù)我市工業(yè)化、城市化步伐不斷加快，土地作為經(jīng)濟發(fā)展不可缺失的基本要素被大量占用，部分農民失去了土地，并衍生出“失地”、“失業(yè)”、“失房”等現象，造成新的弱勢群體和不穩定因素。如何實(shí)現經(jīng)濟發(fā)展和保護動(dòng)遷農民利益相統一，已成為當前我市貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)，實(shí)現“兩個(gè)率先”過(guò)程中亟需解決的突出問(wèn)題。
一、農民公寓房建設基本情況
目前，盡管我市農民公寓房建設尚處建設施工階段，但是，隨著(zhù)工程建設的不斷推進(jìn)，政策措施的日臻完善，農民公寓房建設這一重大實(shí)踐必將對加快我市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展起到有力的推動(dòng)作用，主要表現在：建設農民公寓房，是加快發(fā)展、協(xié)調發(fā)展的前提和基礎。一方面，動(dòng)員農民響應政府號召“離土離鄉又離房”，實(shí)施大規模的動(dòng)遷，從而為大量建設用地騰出了空間，為加快發(fā)展、協(xié)調發(fā)展提供了物質(zhì)基礎。另一方面，通過(guò)建設農民公寓房，實(shí)行“拆一還一”政策，使農民的住宅產(chǎn)權不受侵害。安居才能樂(lè )業(yè)，把老百姓安置好了，變“阻力”為“動(dòng)力”，才能凝聚人心，形成合力，這同樣是加快發(fā)展、協(xié)調發(fā)展的前提和基礎。建設農民公寓房，是加快城市化進(jìn)程的重要環(huán)節。城市化的過(guò)程是加快城鄉一體化的過(guò)程，也是農村居民減少、城市居民增加，農業(yè)用地減少、非農建設用地增加的過(guò)程。全市首批規劃建設的18個(gè)農民公寓小區，可安置農民拆遷戶(hù)4150戶(hù)左右，并且大部分規劃在市、鎮附近，[此文章由21秘書(shū)代寫(xiě)網(wǎng) http:///獨家原創(chuàng )]如果再配套完善社保、就業(yè)等優(yōu)惠政策，必將激發(fā)廣大農民進(jìn)城、進(jìn)鎮的積極性，進(jìn)而加快城市化進(jìn)程。建設農民公寓房，是以人為本，富民優(yōu)先執政理念的具體實(shí)踐�？茖W(xué)發(fā)展觀(guān)強調以人為本，“兩個(gè)率先”的核心任務(wù)是富民。在建設農民公寓房過(guò)程中，只要我們自覺(jué)把群眾利益放在首位，決不與民爭利，用寬容寬厚的態(tài)度善待動(dòng)遷農民，千方百計把農民公寓房建設好，努力改善他們的居住條件和生活質(zhì)量，就能夠使廣大動(dòng)遷農民得到實(shí)實(shí)在在的利益。
二、農民公寓房建設中存在的問(wèn)題
推進(jìn)農民公寓房建設的大方向無(wú)疑是正確的，但要讓動(dòng)遷農民愿意入住，取得預期效果，還需要盡快解決一些不容忽視的問(wèn)題。集中表現在以下四個(gè)方面：受規劃制約，布局、設計不盡合理。一是部分農民公寓小區布局與城市總體規劃及城鎮規劃有差異。二是各鎮因行政區劃調整，原有的城鎮規劃及工業(yè)載體規劃已經(jīng)打破，而新的城鎮規劃及工業(yè)載體規劃的編制工作滯后，客觀(guān)上造成規劃區范圍難以界定，基層執行79號文件有難度。三是農民公寓房房型設計單一。目前，我市的農民公寓房房型一律為五層公寓樓，且房型比較單一，無(wú)法滿(mǎn)足各類(lèi)層次動(dòng)遷戶(hù)的需求。同時(shí)，農民公寓房的選址、設計、配套以及物業(yè)管理等未能公開(kāi)操作，缺少廣泛征求動(dòng)遷農民的意見(jiàn)這一環(huán)節，動(dòng)遷農民反響較大。受資金制約，工程進(jìn)度進(jìn)展緩慢。據測算，拆遷農戶(hù)入住公寓房政府戶(hù)均補償費用需30萬(wàn)元左右，按在建的92萬(wàn)平方米每平方米造價(jià)1200元計算，全市需投入資金10多億元。雖然大部分小區采用bt模式運作，但竣工后由政府出資回購。按太政發(fā)[20**]79號文件精神，公寓房建設由“兩區”、各鎮運作。目前，大部分鎮存在嚴重的資金困難，回購資金無(wú)著(zhù)落。部分鎮因為承建方對資金問(wèn)題顧慮重重，造成工程建設進(jìn)度緩慢。工程建設的滯后，導致部分動(dòng)遷農戶(hù)長(cháng)期居住過(guò)渡房，生活質(zhì)量下降，不穩定因素增加。受政策制約，規劃區之外農宅翻建受阻。我市自20**年1月1日起，凍結所有農宅翻建審批。也就是說(shuō)，在市政府下發(fā)79號文件之前的半年，我市已凍結農宅翻建審批。據調查，此項政策實(shí)施以來(lái)，基層干部以及農民反響很大。主要原因是：目前我市農村住宅大部分為已有20多年歷史的第一代磚木結構樓房，質(zhì)量欠佳，設施落后，許多群眾有再次翻建的愿望。因凍結審批，農村部分急需翻建的危房不能翻建，許多農民因致富或迎親婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到壓制，這是不合理也是不合法的。據反映，部分地方因農民建房愿望迫切，至今還有通過(guò)宅基地置換的方式，默許農戶(hù)在農村居民點(diǎn)中自主建房的現象。受保障機制制約，農民入住有后顧之憂(yōu)。近年來(lái)，盡管我市下大力氣推進(jìn)了農保、“土地換社�！钡缺Ｕ蠙C制，實(shí)施了失地農民培訓、失地農民再就業(yè)等實(shí)事工程，但總體而言，我市的失地農民保障機制還剛剛起步，保障水平和保障機制有待提高和完善。對動(dòng)遷農民而言，農民變居民，原有的生活狀態(tài)改變了，不得不為日后的生計考慮。一方面，政策性增收僅是有限的一塊，實(shí)現持續增收依然困難。另一方面，日常生活的開(kāi)支名目繁多，數額大幅上升。農民進(jìn)城（鎮）以后，文化教育、醫療衛生的開(kāi)支增大，群眾反映“一怕醫生，二怕先生（指子女讀書(shū)）”；農民進(jìn)社區，水、電、氣、物業(yè)管理等費用也相應增加，特別是那些低收入戶(hù)，更加難以承受。
三、推進(jìn)農民公寓房建設的基本思路與對策
目前，各地農民公寓房工程陸續竣工，動(dòng)遷農民入住公寓房時(shí)間日益臨近，推進(jìn)農民公寓房建設已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。當前，推進(jìn)農民公寓房建設必須遵循既要高度重視發(fā)展經(jīng)濟，又要高度重視善待百姓的基本思路；既要滿(mǎn)足工業(yè)化、城市化不斷推進(jìn)的要求，又要切實(shí)保障動(dòng)遷農民的權益。按照“多予、少取、放活”的要求，積極探索新的機制、體制，進(jìn)一步完善政策措施，妥善解決存在問(wèn)題。在向后的工作中要切實(shí)把握以下幾個(gè)原則：第一，堅持改革、發(fā)展與穩定并重。推進(jìn)工業(yè)化、城市化必然要占用大量土地，但經(jīng)濟社會(huì )的快速發(fā)展不能建立在犧牲農民權益的基礎上，否則必然會(huì )影響到社會(huì )穩定，從而反過(guò)來(lái)制約經(jīng)濟社會(huì )的持續發(fā)展。要在加快經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的同時(shí)，讓動(dòng)遷農民分享工業(yè)化、城市化帶來(lái)的效益。第二，堅持政府實(shí)施與農民知情并重。推進(jìn)農民公寓房建設，從另一個(gè)角度上看，政府扮演的只能是農民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何選址、如何設計、如何配套、工程質(zhì)量如何、花了多少錢(qián)等等，每一個(gè)環(huán)節都要給農民一個(gè)知情權、參與權和選擇權。也只有這樣，政府在推進(jìn)農民公寓房進(jìn)程中才能最大限度地取得農民的理解、信任和支持。第三，堅持政策扶持與市場(chǎng)運作并重。在當前市、鎮兩級財力趨緊，又急需回購資金的形勢下，政策扶持與市場(chǎng)運作是解決資金來(lái)源的主要出路。要加大政策研究和創(chuàng )新力度，有必要完善99號文件有關(guān)規定，進(jìn)一步放寬限制，做活部分土地出讓和部分農民公寓房上市兩篇文章，以解回購資金的燃眉之急，確保工程建設順利進(jìn)展，確保動(dòng)遷戶(hù)早日入住。第四，堅持城市化與“新農村規劃”并重。城市化是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，推進(jìn)城市化應該遵循其客觀(guān)規律，急功近利，往往欲速則不達。根據目前我市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展現狀，市、鎮、“兩區”周邊等有規劃、有條件的地方應堅持加快推進(jìn)城市化進(jìn)程。之外的廣大農村區域，可以通過(guò)宅基地置換等方式在全市規劃若干個(gè)農民住宅點(diǎn)，實(shí)施“新農村規劃”。目前我市凍結農宅翻建審批，推行“無(wú)村莊化規劃”，與當前太倉經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展實(shí)際及
國家相關(guān)法規政策不相[此文章由21秘書(shū)代寫(xiě)網(wǎng) http:///獨家原創(chuàng )]適應，同時(shí)也違背了農民的意愿，宜及早完善。近期，推進(jìn)農民公寓房建設過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題引起了市委、市政府高度重視。今年7月28日，市政府《常務(wù)會(huì )議紀要》第8號作出了“關(guān)于當前農村危房建設的意見(jiàn)”和“關(guān)于允許部分農民公寓房公開(kāi)上市的問(wèn)題”的意見(jiàn)，改變了自20**年1月1日以來(lái)凍結所有農宅翻建的規定，允許農村危房“在統一規劃的農村居民點(diǎn)或農民新村中，由農戶(hù)實(shí)行自拆自建�！币幎ā肮_(kāi)上市的農民公寓房數量必須嚴格控制在總量的25%以?xún)��！边@兩項規定對扭轉目前我市農民公寓房的被動(dòng)局面起到了重要作用。為了更好地推進(jìn)農民公寓房建設，重點(diǎn)還應在科學(xué)規劃、市場(chǎng)運作、依法行政、完善保障等四個(gè)方面尋求突破。
�。ㄒ唬┛茖W(xué)規劃，提升農民公寓房開(kāi)發(fā)建設層次。農民公寓小區的選址必須符合加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的要求，必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃以及集鎮建設規劃的原則。鑒于目前我市城鎮規劃、工業(yè)載體規劃以及農村居民點(diǎn)和居民新村的定點(diǎn)規劃已經(jīng)滯后，應及早啟動(dòng)此三項規劃。所有農民公寓小區的設計施工，要堅持“以人為本、專(zhuān)家論證、政府把關(guān)、群眾參與”的原則，做到質(zhì)量符合標準，配套設施齊全，服務(wù)功能完善，物業(yè)管理規范，達到現代城市居民小區的要求。
�。ǘ┩晟票Ｕ�，解除動(dòng)遷農民后顧之憂(yōu)。一方面，要進(jìn)一步提高動(dòng)遷農民社保標準，及早完善“土地換社�！睂�(shí)施意見(jiàn)；堅決執行79號文件關(guān)于“對入住公寓小區，年齡男滿(mǎn)60周歲、女滿(mǎn)55周歲的農民，在家庭成員全員參加社養老保險的前提下，可享受城鎮居民最低生活保障標準”的規定；適當提高拆遷安置過(guò)渡期補貼標準。另一方面，要積極為動(dòng)遷農民就業(yè)增收創(chuàng )造條件，通過(guò)各種形式的就業(yè)培訓，提高農民技能水平，增加擇業(yè)機會(huì )，促進(jìn)增收致富。同時(shí)，要根據農民公寓小區靠近市、鎮的特點(diǎn)和優(yōu)勢，引導他們大力發(fā)展以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，鼓勵有條件的農民發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟，以不斷提高動(dòng)遷農民的收入水平。
�。ㄈ┮婪ㄐ姓�，規范農民公寓房建設過(guò)程中的行政行為。要引入聽(tīng)證會(huì )機制，擴大動(dòng)遷農戶(hù)的知情權、參與權和作主權；規范工程招投標機制及質(zhì)量監督機制，確保工程質(zhì)量萬(wàn)無(wú)一失；加強農民公寓房的審計，確保建設資金安全運行；規范農民公寓房產(chǎn)權行為，確�！皟勺C”（土地證、房產(chǎn)證）齊全；進(jìn)一步規范農宅翻建審批政策，在解凍農村危房審批的基礎上，可考慮對規劃區之外因致富或婚嫁等原因有翻建農宅需求的農戶(hù)也放開(kāi)審批，讓這些農戶(hù)在統一規劃的農村居[此文章由21秘書(shū)代寫(xiě)網(wǎng) http:///獨家原創(chuàng )]民點(diǎn)或農民新村中實(shí)行自拆自建。
�。ㄋ模┦袌�(chǎng)運作，突破建設資金瓶頸制約。進(jìn)一步創(chuàng )新和放活政策，加大市場(chǎng)運作力度，著(zhù)力做好土地和公寓房上市兩篇文章。一是適當提高公寓房土地用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的比例。99號文件規定“允許在小區內預留10%的土地通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式用于商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，鑒于目前市、鎮兩級財力有限，此標準宜適當放寬。二是積極做好部分農民公寓房公開(kāi)上市工作。當前要認真貫徹落實(shí)市政府《常務(wù)會(huì )議紀要》第8號規定“公開(kāi)上市的公寓房數量必須嚴格控制在總量的25%以?xún)取钡木�，各地應抓緊落實(shí)公寓房上市工作，通過(guò)市場(chǎng)運作，積極籌措建設資金。
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