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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告
在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告不再是罕見(jiàn)的東西，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告1
一、委估項目
xxxxxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項目
二、委托方
名稱(chēng)：xxxxxx公司
xxxxxx
三、估價(jià)方
名稱(chēng)：xxxxxx房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司xxxxxx
證書(shū)號：xxxxxx資質(zhì)等級：xxxxxx法定代表人：xxxxxx
四、估價(jià)對象概況
估價(jià)對象位于xxxxxx，其合法產(chǎn)權人為xxxxxx公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于年，于20xx年底重新改造裝修，外觀(guān)九五成新，房屋所有權證號碼為xxxxxx。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于年，外觀(guān)九成新，房屋所有權證號碼為xxxxxx。
五、估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20xx年8月15日
七、價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
八、估價(jià)原則
本次評估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀(guān)、科學(xué)原則的前提下，還應依據如下原則：
1.合法原則，以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。 2.最高最佳使用原則，以估價(jià)對象最高最佳使用為前提。
3.替代原則，要求估價(jià)結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結果應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格。
九、估價(jià)依據
1.委托方提供的資料
(1)委托書(shū);
(2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件; (3)房屋所有權證復印件。
2.國家標準GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。 3.國家和地方的有關(guān)法律、法規和有關(guān)規定。 4.估價(jià)機構和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價(jià)方法
估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、估價(jià)結果
估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的`方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密、細致的測算，確定該估價(jià)對象在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(￥2265.34萬(wàn)元)。十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價(jià)對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值大，變現所需時(shí)間長(cháng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，最可能實(shí)現的價(jià)格范圍為：估價(jià)結果10%，變現時(shí)涉及以下稅費：①中介服務(wù)費：5%--6%
�、谄醵悾�4%
�、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5% ④所得稅：20%
�、葸^(guò)戶(hù)手續費：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5
�、咂渌M用
十三、估價(jià)人員
xxxxxx 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊號：xxxxxx
xxxxxx 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊號：xxxxxx
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間20xx年8月12日—xxxxxx
十五、估價(jià)報告有效期限
本估價(jià)報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告2
一、 委估項目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項目
二、 委托方
名稱(chēng)：***公司
地址：***
三、 估價(jià)方
名稱(chēng)：***房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司
地址：***
證書(shū)號：*** 資質(zhì)等級：***
法定代表人：***
四、估價(jià)對象概況
估價(jià)對象位于***，其合法產(chǎn)權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀(guān)九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀(guān)九成新，房屋所有權證號碼為***。
五、估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20xx年8月15日
七、價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
八、估價(jià)原則
本次評估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀(guān)、科學(xué)原則的前提下，還應依據如下原則：
1. 合法原則，以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價(jià)結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結果應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格。
九、估價(jià)依據
1. 委托方提供的資料
(1)委托書(shū);
(2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件;
(3)房屋所有權證復印件。
2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規和有關(guān)規定。
4. 估價(jià)機構和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、估價(jià)方法
估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、估價(jià)結果
估價(jià)人員根據估價(jià)目的'，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密、細致的測算，確定該估價(jià)對象在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(￥2265.34萬(wàn)元)。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價(jià)對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值大，變現所需時(shí)間長(cháng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，最可能實(shí)現的價(jià)格范圍為：估價(jià)結果±10%，變現時(shí)涉及以下稅費：
�、僦薪榉⻊�(wù)費：5%--6%
�、谄醵悾�4%
�、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
�、芩枚悾�20%
�、葸^(guò)戶(hù)手續費：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
�、咂渌M用
十三、估價(jià)人員
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：***
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：***
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
20xxx年8月12日—***
十五、估價(jià)報告有效期限
本估價(jià)報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告3
一、工程概況：
工程名稱(chēng)：山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車(chē)間
工程地址：榆次工業(yè)園區
建設單位：山西琚豐高嶺土有限公司
設計單位：太原中晉建筑設計事務(wù)所有限公司
監理單位：晉中萊德發(fā)建設監理有限公司
施工單位：晉中市九江通建設有限公司
分包單位：河南省建安防腐絕熱有限公司
本工程為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車(chē)間項目，單層門(mén)式鋼架鋼結構，檐高為10.71m，室內外高差0.15m�！�0.000以下采用M10水漿砌筑機紅磚;±0.000以上采用M5混漿砌筑。，鋼筋級別為HPB235級綱、HPB335級綱，焊條為E43與E50型，鋼架、支撐、檁條、拉條、地腳螺栓等采用Q235B。鋼構件底漆為紅丹防銹漆，再?lài)姶妓岱冷P漆，然后是醇酸調和漆總厚度室內不小于125um,室外不小于150um。
二、監理工作過(guò)程和成效的匯報：
1、我監理公司依法承攬山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車(chē)間以后，項目部建立以總監為核心的質(zhì)量保證體系，各專(zhuān)業(yè)監理人員配備齊全，制定了崗位責任制并編制了工程監理規劃及監理細則、見(jiàn)證取樣計劃、旁站監理方案等，為項目監理工作的順利開(kāi)展打下了良好的基礎。
2、項目監理部嚴格按工程監理規范操作，認真審批施工單位的施工組織設計及各專(zhuān)項方案，質(zhì)保保證體系，并提出監理意見(jiàn);在具備開(kāi)工條件的前提下，審批了開(kāi)工報告，保證工程在合法、有序中開(kāi)工。
3、項目監理機構在施工過(guò)程中，嚴格按國家的有關(guān)法律、法規、強制性標準、強制性條文和設計文件監理，嚴格執行承包合同、工程報驗制度、建筑材料進(jìn)場(chǎng)檢驗制度、見(jiàn)證取樣制度等;保證了工程所用材料合格，施工在驗收合格的前提下有序進(jìn)行。
三、工程質(zhì)量評估依據、范圍、監理對象：
1、國家及省市現行關(guān)于工程建設方面的條例、政策、文件、施工規范及驗收標準。
2、設計圖紙與變更聯(lián)系單、業(yè)主聯(lián)系單、圖紙會(huì )審紀要、標準施工圖集等。
3、委托監理合同及施工承包合同。
4、現行預算定額、費率標準及省市物價(jià)信息及業(yè)主書(shū)面確認單價(jià)聯(lián)系單。
四、工程質(zhì)量評估方法：
1、施工企業(yè)項目專(zhuān)業(yè)質(zhì)量檢查員填寫(xiě)檢驗批的質(zhì)量驗收記錄，專(zhuān)業(yè)監理工程師組織項目專(zhuān)業(yè)質(zhì)量檢查員等進(jìn)行驗收，符合要求后予以簽認。
2、施工企業(yè)對分項工程質(zhì)量進(jìn)行自檢、填報分項工程質(zhì)量驗評資料;
3、專(zhuān)業(yè)監理工程師組織施工單位專(zhuān)業(yè)技術(shù)負責人對分項工程質(zhì)量進(jìn)行驗收，對其報送的分項工程質(zhì)量驗評資料進(jìn)行審核，符合要求后予以簽認。
4、總監理工程師組織施工單位項目經(jīng)理和有關(guān)設計單位、建設單位負責人對分部工程質(zhì)量進(jìn)行驗收并填寫(xiě)驗收結論。
5、在分部工程質(zhì)量等級評定的基礎上，由總監理工程師組織建設單位、施工單位和其他有關(guān)單位對單位工程鋼結構分部進(jìn)行預驗收，根據各項評定資料匯總，最終提出工程質(zhì)量評定意見(jiàn)，報工程參建各方組成的專(zhuān)家組確認。
五、工程質(zhì)量評估內容：
本工程在設計、施工單位配合下，為順利完成工程任務(wù)，在確保工程質(zhì)量方面，我方采用“加強預控，三把關(guān)”的手段進(jìn)行監理：
1、“加強預控”：即事先認真審核施工單位提交的施工組織設計(方案)和專(zhuān)項施工方案，力爭將施工中的質(zhì)量隱患消除在事前控制中。
2、工程質(zhì)量監督是整個(gè)監理工作的重點(diǎn)，工程項目監理部從確保質(zhì)量著(zhù)手，把好“人、物、過(guò)程”三關(guān)：
�、�、首先對施工企業(yè)的現場(chǎng)項目部的'組織結構進(jìn)行必要的了解，要求其建立必要的質(zhì)量保證體系、制定完善的施工管理制度、落實(shí)相應的實(shí)施措施。
�、�、編制原材料取樣送檢計劃。嚴格把好原材料和半成品的進(jìn)場(chǎng)檢驗關(guān)及材料復試關(guān)，以確保工程所用的材料能符合要求，為質(zhì)量的保證打下必要的基礎。為此要求施工單位在材料進(jìn)場(chǎng)后必須向監理部審報，專(zhuān)業(yè)監理工程師到現場(chǎng)見(jiàn)證取樣、封簽送檢、復試合格后方能應用本工程。
�、�、編制施工階段旁站監理方案。工程實(shí)施過(guò)程中，采取巡視、平行檢查，對隱蔽工程、重點(diǎn)結構部位的施工，采取“全過(guò)程監理”，嚴格各工序的自檢、專(zhuān)職檢查和隱蔽工程驗收制度。對未經(jīng)監理人員驗收或驗收不合格的工序，不得進(jìn)入下一道工序施工。
六、工程質(zhì)量保證資料：
1、施工組織設計1份，技術(shù)交底1份。
2、鋼結構分部包含鋼構件組裝、鋼構件安裝、鋼構件零部件加工、鋼結構普通緊固件連接、高強度螺栓鏈接、鋼結構防火涂料涂裝、鋼結構防腐涂料涂裝、壓型金屬板屋面、屋面細部構造共9個(gè)分項工程，10個(gè)檢驗批。檢驗批、分項、分部工程質(zhì)量驗收均為合格。
3、進(jìn)場(chǎng)材料檢驗情況
1)20xx年9月15日進(jìn)場(chǎng)構配件GZ-1、GZ-2、KFZ、GL-1、GL-2、GL-3、GL-4、GL-5、DCL，均有產(chǎn)品出廠(chǎng)合格證及原材料質(zhì)量證明書(shū)。原材料包括熱軋鋼帶、碳結鋼帶、熱軋H型鋼、熱軋圓鋼、角鋼、焊接鋼管、焊劑、焊條、焊絲、鋼結構用高強度大六角頭螺栓連接副、防火涂料、防銹漆，均勻合格證或產(chǎn)品質(zhì)量證明書(shū)。
2)共有4組檢驗報告，高強度大六角頭螺栓連接副檢驗報告、高強度螺栓連接摩擦面抗滑移系數檢驗報告、超聲波無(wú)損檢測報告、地腳螺栓拉拔檢測報告，試驗結果合格。
4、施工記錄
1)工程放線(xiàn)記錄1份，符合要求。
2)拼裝施工記錄2份，鋼梁柱、屋頂各一份，均符合施工規范要求。
3)螺栓連接施工記錄2份，均符合設計要求與規范規定。
4)焊接施工記錄3份，均符合設計要求與規范規定。
5)焊縫外觀(guān)質(zhì)量檢查記錄1份，屋面防水效果檢查記錄1份，地腳錨栓隱蔽驗收記錄1份，均符合規要求。
6)材料進(jìn)場(chǎng)自檢記錄5份，均符合要求。
七、對本工程質(zhì)量的評估結論：
根據我項目部現場(chǎng)監理人員對鋼結構分部的檢驗批、分項施工過(guò)程進(jìn)行監理及跟蹤檢測，經(jīng)預檢、整改，基本達到設計圖紙及規范要求的目標：
1、工程質(zhì)量控制資料完整并符合要求。
2、安全和功能檢驗資料完整并符合要求。
3、工程觀(guān)感質(zhì)量符合要求。
根據《鋼結構工程施工質(zhì)量驗收規范》GB50204-20xx，經(jīng)過(guò)綜合審評，認為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車(chē)間鋼結構分部達到合格標準，質(zhì)量等級評定為合格。
八、結論：
綜合以上情況，山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車(chē)間質(zhì)量符合設計施工規范要求，評為合格。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告4
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對位于的**房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據。
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的.測算，并詳細考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的評估結果如下：
一、評估對象
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類(lèi)型為出讓?zhuān)C載用途為商品房，本次評估評估對象1個(gè)，實(shí)例2個(gè)。
在評估時(shí)點(diǎn)，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。
二、評估時(shí)點(diǎn)
20xx年1月1日
三、估評目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據。
四、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的價(jià)值結果為：
房產(chǎn)租金：光華陽(yáng)光水城—人民幣895元整
華宇西城麗景—人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整
大寫(xiě)：光華陽(yáng)光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整
華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整
俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整
我們鄭重聲明：
1、我們在本評估報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準確的。
2、本評估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本評估報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。
3、我們與本評估報告中的評估對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4、我們依照中華人民共和國國家標準（GB/T 50291—1999）《房地產(chǎn)估價(jià)規范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本評估報告。
5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢(mèng)娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對其建筑、結構、設施的完好程度進(jìn)行了評估，但建筑物及相關(guān)設備的質(zhì)量狀況最終應以有相關(guān)資質(zhì)機構的鑒定結果為準。
6、本報告評估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機構書(shū)面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。
姓名簽字
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告5
1、房屋建筑物評估明細表
2、土地使用權評估明細表
3、資產(chǎn)評估委托方承諾函（復印件）
4、委估土地使用權證（復印件）“W國用(20xx)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權證（復印件）“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”
6、資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執照（復印件）
7、評估機構營(yíng)業(yè)執照（復印件）
8、評估機構資格證（復印件）
9、注冊評估師資格證（復印件）
注冊資產(chǎn)評估師:XX
注冊資產(chǎn)評估師:XX
xx評估有限責任公司
20xx年xx月xx日
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告6
福建中興資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報待評估的資產(chǎn)、負債及所有者權益進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)和負債在二0xx年五月三十一日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
1、委托方：江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司
2、資產(chǎn)占有方：福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
3、福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司概況：福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立，注冊號為3501001003841;公司住所：福州市臺江區五一中路88號平安大廈21A;
法定代表人：林中;注冊資本：人民幣壹仟萬(wàn)元整;企業(yè)類(lèi)型：有限責任公司;經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售和出租。
二、評估目的
本次資產(chǎn)評估目的是為福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權轉讓提供作價(jià)參考。
三、評估范圍和對象
本次評估的范圍根據委托方的委托，評估福州永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)、負債和所有者權益。本次委托評估的資產(chǎn)調整后賬面值為66，125，412.16元，負債調整后賬面值45，513，131.58元，凈資產(chǎn)調整后賬面值20，612，280.58元。
四、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日是二○○五年五月三十一日，評估中所采用的價(jià)格均為評估基準日有效的`標準。
五、評估原則
本公司在本次評估工作過(guò)程中是遵循如下原則進(jìn)行資產(chǎn)評估的。
(一)產(chǎn)權利益主體變動(dòng)原則
產(chǎn)權利益主體變動(dòng)原則即指資產(chǎn)評估是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動(dòng)為前提或假設前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準日時(shí)點(diǎn)上的現行公允價(jià)值。
(二)資產(chǎn)評估的工作原則
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告7
1、本報告所稱(chēng)“評估價(jià)值”是指所評估資產(chǎn)在現有不變并繼續經(jīng)營(yíng)或轉換用途繼續使用，以及在評估基準日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)的假設條件下，為本報告書(shū)所列明的目的.而提出的公允估價(jià)意見(jiàn)。
2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書(shū)正文具有同等的法律效力。
3、本評估結論按現行規定有效期為一年，即評估目的在評估基準日后的一年內實(shí)現時(shí)，可以此評估結果作為底價(jià)或作價(jià)依據，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評估。
4、本評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，評估報告書(shū)的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開(kāi)。
5、本次評估是在獨立、公開(kāi)、科學(xué)、客觀(guān)的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無(wú)任何利害關(guān)系，評估工作置于法律監督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規范。
6、報告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負責。
7、本報告僅用于為委托方對外投資提供價(jià)值依據，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的后果與注冊評估師及評估機構無(wú)關(guān)。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告8
一、房屋產(chǎn)權人（單位）：×××
二、估價(jià)目的：
拆遷補償價(jià)格評估
三、估價(jià)日期：
20xx年四月八日到20xx年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間：
20xx年四月十五日（趨于拆遷日）
五、估價(jià)依據
1、中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2、中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》；
3、評估委托書(shū)：
4估價(jià)評估人員勘察了解的情況；
5、房屋所有權證（新北全字00311100號）；
6、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。
六、估價(jià)原則：
本評估報告在遵循公正、公平、公開(kāi)原則的前提下，結合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法：
根據估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無(wú)證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導價(jià)，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價(jià)中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價(jià)結果
本評估以掌握的有關(guān)標的物的信息資料為依據，根據估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認真分析資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密的測算，并結合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補償價(jià)格為：
人民幣小寫(xiě)：206247元
大寫(xiě)：貳拾萬(wàn)陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價(jià)格有效期
本報告評估時(shí)效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著(zhù)時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
十、評估價(jià)格應用范圍
該評估報告結果僅供拆遷部門(mén)補償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設和限制條件
1、估價(jià)假設條件
我們評估的價(jià)值是現時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補償的參考價(jià)格，假設：
�。�1）有自愿銷(xiāo)售的賣(mài)主和自愿購買(mǎi)的買(mǎi)主；
�。�2）該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉讓?zhuān)?/p>
�。�3）有一個(gè)適當的期間完成交易，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)；
�。�4）不考慮特殊買(mǎi)家的'額外出價(jià)。
2、限制條件
�。�1）對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
�。�2）本報告中的拆遷補償價(jià)，是指估價(jià)結果專(zhuān)供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價(jià)格。
�。�3）未經(jīng)評估單位書(shū)面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1、本評估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是人們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受本估價(jià)報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。
2、我們與本估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
3、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本估價(jià)報告。
4、我們已對本估價(jià)報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標的物現場(chǎng)勘察的客觀(guān)性、真實(shí)性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀(guān)和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質(zhì)量進(jìn)行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責任。
5、沒(méi)有人對本估價(jià)報告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。
估價(jià)分析說(shuō)明部分
一、估價(jià)物概況
本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發(fā)的房屋所有權證（新房權證字XXXXX號），評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。
2、位置座落及環(huán)境狀況
評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門(mén)前為我市主干道勝利路，屬新鄉市二級區段（按原劃分區域標準）該建筑后面（即東側）為住宅房，監衛河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房，地處新鄉市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
3、建筑物基本狀況描述
評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開(kāi)玻璃彈簧門(mén)，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營(yíng)方便設方格木棚，門(mén)框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開(kāi)門(mén)。二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開(kāi)，予制過(guò)梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過(guò)，為經(jīng)營(yíng)和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經(jīng)全封閉（含頂層臨時(shí)）經(jīng)評估人的現場(chǎng)勘測及調查了解，評估房產(chǎn)北墻長(cháng)為8、35米，臨街前墻為6、45米，建筑總面積（產(chǎn)權證）為78、90平方米于該幢建筑物經(jīng)過(guò)二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1、專(zhuān)業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告9
評估聲明
一、我們在執行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規和資產(chǎn)評估準則，恪守了獨立、客觀(guān)和公正的原則。
根據我們在執業(yè)過(guò)程中掌握的事實(shí)，評估報告陳述的事項是客觀(guān)、真實(shí)的。
我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產(chǎn)評估準則和相關(guān)規范。
二、我們與評估報告中的評估對象無(wú)利益關(guān)系，與相關(guān)當事方無(wú)利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見(jiàn)。
三、我們已對評估報告中的評估對象進(jìn)行現場(chǎng)勘查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象法律權屬資料進(jìn)行查驗，但無(wú)法對評估對象的法律權屬真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權以滿(mǎn)足出具評估報告的要求，并對發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行了披露。
四、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)評估經(jīng)驗。
五、我們對評估對象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是經(jīng)濟行為實(shí)現的`參考依據，不應當被認為是對評估對象可實(shí)現價(jià)格的保證。
我們不承擔相關(guān)當事方?jīng)Q策的責任。
六、我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限于評估報告載明的評估目的和用途、評估報告使用者，并在評估結論使用有效期限內使用，因使用不當造成的后果與我們無(wú)關(guān)。
七、我們在評估過(guò)程中沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格對評估結論的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。
我們對評估基準日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負責任。
八、我們對在已實(shí)施的評估過(guò)程中不能獲悉的評估對象和相關(guān)當事方可能存在的瑕疵項對評估結論不承擔責任。
一、基本概況
估價(jià)對象為武漢市硚口區古田豐順路天順園小區9組團10棟4xx，結構為鋼混，建筑面積112.39平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為20xx年8月3日。
二、評估目的
為房地產(chǎn)轉讓提供參考依據。
三、評估基準日
評估基準日為20xx年11月3日。
四、估價(jià)依據
1、本次估價(jià)依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》、《中華人民共和國擔保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉讓管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)政策法規和文件。
2、評估相關(guān)的資料
《房屋所有權證》【房地證20xx字第H150602號】復印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。
五、估價(jià)原則
此次估價(jià)在獨立、客觀(guān)、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。
1、合法原則
估價(jià)對象房地產(chǎn)符合城市規劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應以估價(jià)對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。
估價(jià)對象已取得《房屋所有權證》，具備合法性。
2、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。
房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。
估價(jià)對象現狀用途為居住用房，以估價(jià)對象所在的位置分析，我們認為保持現狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。
3、替代性原則
根據經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
本次評估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測算時(shí)，即是依據該原則。
通過(guò)調查取得估價(jià)對象附近地區與估價(jià)對象類(lèi)似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內成交的價(jià)格為客觀(guān)價(jià)格，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。
本次評估對房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準。
5、謹慎原則
房地產(chǎn)抵押估價(jià)應遵守謹慎原則。
謹慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實(shí)現時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。
經(jīng)調查，本估價(jià)對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據市場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià)值。
六、估價(jià)方法
估價(jià)人員在認真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據本次評估目的及估價(jià)對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法作為本次估價(jià)的基本方法。
七、估價(jià)過(guò)程
市場(chǎng)比較法：
=3.7%+3.3%=7%無(wú)風(fēng)險利率即長(cháng)期國債利率。
風(fēng)險報酬率是根據通脹風(fēng)險、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、變現風(fēng)險等綜合確定的。
1、交易情況修正系數：abcd 屬于正常交易，不用調整。
2、交易日期修正系數：abcd屬于正常交易，不用調整。
3、區域因素修正系數：
區域因素修正：由于參照對象A，B與評估對象處于同一地區，區位因素不須作大的調整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。
參照對象C，D與評估對象各種區位因素對比后，明顯高于參照對象。
1、土地使用年期修正
土地使用年期修正系數=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]
=0.9965
2、容積率修正
容積率、容積率修
待估房產(chǎn) 1.92 1
案例A 1.92 1
案例B 1.92 1
案例C 2.50 0.9368
案例D 2.50 0.9368
正系數
容積率修正系數=待估宗地容積率修正系數/比較實(shí)例修正系數 A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數為1。
C、D容積率修正系數=0.89/0.95=0.9368 通過(guò)土地年期和容積率修正后的地價(jià)：
案例A：4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B：4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)
案例C：4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D：5xx8.43×(600/6xx)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)
土地評估單價(jià)為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評估總價(jià)為：112.39×4677.94=525753.68(元)
八、評估結論
建筑物面積：112.39平方米
房地產(chǎn)總價(jià)：525753元
大寫(xiě)金額：伍拾貳萬(wàn)玖仟柒佰伍拾叁元
單位價(jià)格：4677元/平方米 (貨幣種類(lèi)：人民幣|元)
九、特別事項事項說(shuō)明
1、本報告自估價(jià)報告出具之日起12個(gè)月有效。
2、在本報告有效期內，當房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí)，或政策等其他影響估價(jià)對象價(jià)格的因素變化較大時(shí)，估價(jià)結果需做相應的調整。
3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，由使用方負責。
十、評估報告提出日
本次評估報告提出日期為20xx年11月3日。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告10
一、委估項目
xxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項目
二、委托方
名稱(chēng)：xxx公司
地址：xxx
三、估價(jià)方
名稱(chēng)：xxx房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司
地址：xxx
證書(shū)號：xxx資質(zhì)等級：xxx
法定代表人：xxx
四、估價(jià)對象概況
估價(jià)對象位于xxx，其合法產(chǎn)權人為xxx公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1—5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀(guān)九五成新，房屋所有權證號碼為xxx。
副樓一幢，1—3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀(guān)九成新，房屋所有權證號碼為xxx。
五、估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20xx年8月15日
七、價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
八、估價(jià)原則
本次評估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀(guān)、科學(xué)原則的前提下，還應依據如下原則：
1、合法原則，以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
2、最高最佳使用原則，以估價(jià)對象最高最佳使用為前提。
3、替代原則，要求估價(jià)結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結果應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格。
九、估價(jià)依據
1、委托方提供的資料
�。�1）委托書(shū)；
�。�2）委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件；
�。�3）房屋所有權證復印件。
2、國家標準GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。
3、國家和地方的有關(guān)法律、法規和有關(guān)規定。
4、估價(jià)機構和估價(jià)人員掌握和收集的`有關(guān)資料。
十、估價(jià)方法
估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法；同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、估價(jià)結果
估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密、細致的測算，確定該估價(jià)對象在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整（￥2265.34萬(wàn)元）。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價(jià)對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值大，變現所需時(shí)間長(cháng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，最可能實(shí)現的價(jià)格范圍為：估價(jià)結果±10%，變現時(shí)涉及以下稅費：
�、僦薪榉⻊�(wù)費：5%——6%
�、谄醵悾�4%
�、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
�、芩枚悾�20%
�、葸^(guò)戶(hù)手續費：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
�、咂渌M用
十三、估價(jià)人員
xxx中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：xxx
xxx中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：xxx
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
20xx年8月12日—xxx
十五、估價(jià)報告有效期限
本估價(jià)報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告11
1、《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》；
2、國務(wù)院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》和《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》；
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )“中評協(xié)(1996)03號”文頒發(fā)《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)（試行）》；
4、《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式暫行規定》和財企[20xx]20號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》及《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》；
5、W市政府制定的基準地價(jià)資料；
6、W政[20xx]39號《市人民政府關(guān)于公布W市區土地出讓金、租金標準的'。通知》；
7、委托方提供的產(chǎn)權證明:“W國用(20xx)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”；
8、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)和資產(chǎn)占有方法人營(yíng)業(yè)執照；
9、工程造價(jià)信息及房?jì)r(jià)信息；
10、評估人員現場(chǎng)勘查記錄等。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告12
一、問(wèn)題
《資產(chǎn)評估法》施行以后，有關(guān)評估行政管理部門(mén)對評估機構實(shí)行機構備案管理，不再實(shí)行機構資質(zhì)許可管理。那么，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)機構備案的資產(chǎn)評估機構從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價(jià)報告是否有效?應由哪個(gè)部門(mén)認定其效力問(wèn)題?
二、典型訴訟案例
在(20xx)執申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規定房地產(chǎn)評估機構資質(zhì)許可由住房建設部門(mén)負責，但是，財政部確實(shí)也已發(fā)布文件規定資產(chǎn)評估機構可以對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機構究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問(wèn)題或存在部門(mén)沖突，有待于政府部門(mén)再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機構能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認定。換言之，人民法院在對執行財產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，應當委托專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)評估機構，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認定為無(wú)效。
三、效力認定問(wèn)題
最高院認為，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構作出的房地產(chǎn)評估報告，法院不宜認定為無(wú)效。那么在實(shí)踐中應當由哪個(gè)評估行政管理部門(mén)對此進(jìn)行效力認定呢?
《資產(chǎn)評估法》第七條規定，“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門(mén)按照各自職責分工，對評估行業(yè)進(jìn)行監督管理。設區的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門(mén)按照各自職責分工，對本行政區域內的評估行業(yè)進(jìn)行監督管理�！蹦壳�，我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價(jià)，礦業(yè)權評估、保險公估和舊機動(dòng)車(chē)評估等6種專(zhuān)業(yè)類(lèi)別，其中資產(chǎn)評估機構、房地產(chǎn)估價(jià)機構分別由財政部、住房和城鄉建設部監督管理。
根據《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規定，資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，涉及法律、行政法規和國務(wù)院規定由其他評估行政管理部門(mén)管理的，按照其他有關(guān)規定執行。據此，資產(chǎn)評估機構從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的.，則涉及由住房和城鄉建設部管理的問(wèn)題。根據《房地產(chǎn)估價(jià)機構管理辦法》第四十七條的規定，未取得房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)或者超越資質(zhì)等級承攬估價(jià)業(yè)務(wù)的，出具的估價(jià)報告無(wú)效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)給予警告，責令限期改正。
綜上所述，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)機構備案的資產(chǎn)評估機構從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價(jià)報告無(wú)效，應由房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正。
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告13
一、委托評估方
二、受托評估方
投行三班評估小組
三、評估對象
概況（包括實(shí)例房產(chǎn)）
1、房產(chǎn)位置
2、房產(chǎn)現狀
根據委托方介紹及評估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結構、裝修、設備及現狀使用情況如下：
建筑物詳細列表
房產(chǎn)名稱(chēng)
光華陽(yáng)光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質(zhì)
商品房
商品房
商品房
戶(hù)型
一室一衛
兩室一廳一衛
兩室兩廳兩衛
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口（中級車(chē)）、210菜園壩——白公館（中級車(chē)）、215朝天門(mén)——雙碑、265朝天門(mén)——雙碑（中級車(chē)）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠(chǎng)、237西南醫院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門(mén)——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠(chǎng)堆金村（中級車(chē)）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車(chē)）、801烈士墓——渝北區一碗水（中級車(chē)），與沙區最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場(chǎng)相距不過(guò)3分鐘車(chē)程
公交車(chē)228267881821808209途經(jīng)
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車(chē)途經(jīng)，距離三峽廣場(chǎng)只有三分鐘的車(chē)程
周邊環(huán)境
陽(yáng)光水城位于沙坪壩區“北部新城”的中心區，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著(zhù)名的歌樂(lè )山風(fēng)景區，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬(wàn)平方米，是沙區目前規模最大的山水園林高尚社區。
鄰近沙坪壩公園和歌樂(lè )山
小區的景觀(guān)規劃即體現了人與自然的完美融合，綠化率高達43、89%，水系占到20%。主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀(guān)，安排一軸、二池、三林、四廣場(chǎng)，中央水系分為兩部分，一個(gè)近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過(guò)對市場(chǎng)的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峰龍鳳云洲的戶(hù)型設計本著(zhù)實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設計，從50平到120平，戶(hù)戶(hù)經(jīng)典，從簡(jiǎn)潔的一房到舒適的功能型三房滿(mǎn)足不同家庭結構的客戶(hù)需求，房型格局方正實(shí)用，戶(hù)型幾乎沒(méi)有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶(hù)戶(hù)觀(guān)景，無(wú)視線(xiàn)死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無(wú)界限。盡可能將功能做細、做足，在細節處出彩。
地理位置
沙坪壩區楊公橋附近
楊梨路20號（原重慶燈泡廠(chǎng)原址）
該房位于楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區
商業(yè)區繁華程度
餐飲：家�；疱仯罟珮虻辏�，重慶家�；疱仐罟珮虻�，農老灶火鍋，和喜火鍋（梨楊路），千美香辣蝦，購物金樂(lè )連鎖超市（梨楊路），好又多量販重慶市欣陽(yáng)店，家樂(lè )福超市三峽廣場(chǎng)步行街店，美家樂(lè )超市，大川花園農貿超市
鄰近三峽廣場(chǎng)步行街（只有幾分鐘的車(chē)程）
購物：國美電器立洋百貨王府井百貨
餐飲：兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋
基礎設施
教育：沙坪壩區白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等
教育：68中南開(kāi)中學(xué)楊公橋小學(xué)重慶大學(xué)西南政法大學(xué)，小區內配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球臺、基本健身器材等
教育條件：重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師，醫院：西南醫院愛(ài)德華醫院重大A區校醫院
銀行：招商銀行農業(yè)銀行工商銀行
評估對象土地開(kāi)發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。
四、評估目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2015年1月1日
六、價(jià)值定義
本次評估采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，評估結果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評估對象于評估時(shí)點(diǎn)2015年1月1日的宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場(chǎng)價(jià)值。
七、評估依據
1、有關(guān)法律、法規、政策文件和技術(shù)規程
�。�1）《中華人民共和國土地管理法》；
�。�2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
�。�3）《房地產(chǎn)估價(jià)規范》；
�。�4）《城鎮土地估價(jià)規程》。
2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調查獲得的資料。
八、評估原則
1、合法原則
房地產(chǎn)估價(jià)應以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì )相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過(guò)對房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來(lái)評估租賃價(jià)格。
3、最高最佳使用原則
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據，因此以保持現狀為前提。
4、評估時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì )有不同的'價(jià)格。本報告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。
九、評估方法
房產(chǎn)評估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準地價(jià)法等，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規、政策和評估技術(shù)標準的基礎上，經(jīng)過(guò)評估人員的實(shí)地查勘和認真分析，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過(guò)綜合測算確定估價(jià)對象的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。
運用市場(chǎng)比較法法求取估價(jià)對象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據替代原理將待估房產(chǎn)與類(lèi)似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過(guò)對比租賃交易情況、區域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準日的租賃價(jià)值。
十、區域因素修正
區域因素比較表
區域因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評估對象
性質(zhì)
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
交易情況
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
交通條件
較好（100/101）
較好（100/101）
較好（100/101）
周邊環(huán)境
相同（100/100）
較差（100/99）
較好（100/101）
基礎設施
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
商業(yè)區繁華程度
相同（100/100）
較差（100/99）
較好（100/101）
合計
100/101
100/99
100/103
十一、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素比較表
個(gè)別因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評估對象
新舊程度
相同（100/100）
相同（100/100）
相同（100/100）
裝修程度
普通（100/99）
精裝（100/102）
精裝（100/102）
樓層
10（100/98）
16（100/102）
18（100/102）
配套設施（家電）
簡(jiǎn)單（100/99）
標準（100/101）
齊全（100/102）
其他個(gè)別因素
只能一人入住，室內條件較簡(jiǎn)陋（100/98）
可合租，室內條件較好（100/101）
可合租，室內條件豪華（100/102）
合計
100/94
100/106
100/108
十二、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)2015年1月1日的價(jià)值結果為：
房產(chǎn)租賃價(jià)格：人民幣1081元整
大寫(xiě)：人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評估結果匯總表
評估對象
租賃價(jià)值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評估人員
姓名簽字
十四、評估作業(yè)日期
2011年4月28日
始2015年1月1日止。
十五、評估報告應用的有效期
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。
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