房地產(chǎn)評估實(shí)習周記
轉眼第四周了，房地產(chǎn)評估實(shí)習周記。在這的氣候也比較適應了！干了這么長(cháng)時(shí)間也學(xué)會(huì )了許多東西知道了房地產(chǎn)不少知識。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)估價(jià)人員認為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應是估價(jià)人員的主觀(guān)隨意定價(jià)，而應是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機制和過(guò)程，將客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái)，是科學(xué)與藝術(shù)的有機結合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實(shí)踐高度結合。實(shí)習中，通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們原來(lái)有的是學(xué)建筑設計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟的，有的甚至是學(xué)會(huì )計的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識融會(huì )貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國有人習慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱(chēng)為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)值評估、房地產(chǎn)價(jià)格評估，或者簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)，更為準確些。
從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
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房地產(chǎn)、房地、地皮和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指地皮，也可指建筑物，還可指地皮與建筑物的合成體；房地指地皮與建筑物的合成體；地皮僅指地皮部分，如說(shuō)地皮價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)職員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)職員認為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。
但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應是估價(jià)職員的主觀(guān)隨意定價(jià)，而應是估價(jià)職員模仿市場(chǎng)形成價(jià)格的機制和過(guò)程，將客觀(guān)存在的'房地產(chǎn)價(jià)格或代價(jià)揭示、顯示出來(lái)，是迷信與藝術(shù)的有機結合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅必要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還必要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟、建筑、都管帳劃、執法等多方面的知識，必要理論與實(shí)踐高度結合。實(shí)習中，經(jīng)過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)職員的接觸，可以了解到，他們原來(lái)有的是學(xué)建筑設計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟的，有的甚至是學(xué)管帳的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識融會(huì )領(lǐng)悟，只有這樣，才氣將估價(jià)事情做得盡可能的完善。
在我國有人習慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱(chēng)為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。
因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包羅房地產(chǎn)代價(jià)評估，還可以包羅房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包羅房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱(chēng)為房地產(chǎn)代價(jià)評估、房地產(chǎn)價(jià)格評估，或者簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)估價(jià)，更為準確些。
從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)職員，根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或代價(jià)進(jìn)行估算和鑒定的活動(dòng)
房地產(chǎn)估價(jià)應借助迷信的估價(jià)方法，不能單純依靠估價(jià)職員的經(jīng)驗。
在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，另有一些其大的估價(jià)方法，如假設開(kāi)發(fā)法、長(cháng)期趨勢法、路線(xiàn)價(jià)法、基準地價(jià)修正法等。但在實(shí)習中，經(jīng)過(guò)一些案例，以及與估價(jià)職員的交談，可以看到，無(wú)論那種方法，最終還是由市場(chǎng)決議，任何一項房地產(chǎn)估價(jià)的案例，受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復雜，估價(jià)職員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。目前影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下九類(lèi)：一。自身因素；二。環(huán)境因素；
三。人口因素；四。經(jīng)濟因素；五。社會(huì )因素；六。行政因素；七。心理因素；八。國際因素；九。其他因素。
專(zhuān)業(yè)估價(jià)職員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)職員資格考試及格，由有關(guān)主觀(guān)部門(mén)審定注冊，獲得執業(yè)資格證書(shū)后專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)的職員。要成為一名及格的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)職員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業(yè)品德。
因為，估價(jià)職員的估價(jià)結果是否客觀(guān)公平，不僅取決于他對估價(jià)理論和方法的掌握程度，他所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)品德修養。在實(shí)習過(guò)程中，我了解到萬(wàn)隆的估價(jià)職員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的資格，有的具有地皮估價(jià)師的資格，有的還具有注冊管帳師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個(gè)星期接觸中，我發(fā)現他們事情態(tài)度非常認真，事情時(shí)極其仔細、專(zhuān)業(yè)，只有這樣，才氣對估價(jià)工具負責。
房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項具體事情，按其內在接洽性所排列出的先后進(jìn)行序次。一般來(lái)說(shuō)，從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至完成估價(jià)后的材料歸檔時(shí)止，一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和步驟如下：一。獲取估價(jià)業(yè)務(wù)寫(xiě)事的作文；二。受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本領(lǐng)項；三。擬訂估價(jià)作業(yè)方案；四。收集估價(jià)所需材料；五。實(shí)地查勘估價(jià)工具；六。選定估價(jià)方法計算；七。確定估價(jià)結果；八。撰寫(xiě)估價(jià)陳訴；九。交付估價(jià)陳訴；一零。估價(jià)材料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)固然應依照上述程序進(jìn)行，但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至必要一定的重復。
專(zhuān)業(yè)估價(jià)職員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)職員資格考試及格，由有關(guān)主觀(guān)部門(mén)審定注冊，獲得執業(yè)資格證書(shū)后專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)的職員。要成為一名及格的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)職員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業(yè)品德。因為，估價(jià)職員的估價(jià)結果是否客觀(guān)公平，不僅取決于他對估價(jià)理論和方法的掌握程度，他所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)品德修養。在實(shí)習過(guò)程中，我了解到萬(wàn)隆的估價(jià)職員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的資格，有的具有地皮估價(jià)師的資格，有的還具有注冊管帳師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個(gè)星期接觸中，我發(fā)現他們事情態(tài)度非常認真，事情時(shí)極其仔細、專(zhuān)業(yè)，只有這樣，才氣對估價(jià)工具負責會(huì )計實(shí)習周記。
房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨立、客觀(guān)、公平，在具體估價(jià)作業(yè)中應遵循的原則主要有以下五項：一。合法原則；二。最高最佳使用原則；三。替換原則；四。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；五。公平原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)職員對估價(jià)的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價(jià)工具在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結果具有近似性。
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