深圳市城市更新辦法

　　第一章總則

　　第一條為規范本市城市更新活動(dòng)，進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，改善人居環(huán)境，推進(jìn)土地、能源、資源的節約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟和社會(huì )可持續發(fā)展，根據有關(guān)法律、法規的規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域范圍內的城市更新活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)城市更新，是指由符合本辦法規定的主體對特定城市建成區(包括舊工業(yè)區、舊商業(yè)區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和本辦法規定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng):

　　(一)城市的基礎設施、公共服務(wù)設施亟需完善;

　　(二)環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患;

　　(三)現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規劃實(shí)施;

　　(四)依法或者經(jīng)市政府批準應當進(jìn)行城市更新的其他情形。

　　第三條城市更新應當遵循政府引導、市場(chǎng)運作、規劃統籌、節約集約、保障權益、公眾參與的原則，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。

　　第四條城市更新應當符合國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展總體規劃，服從城市總體規劃和土地利用總體規劃。城市更新實(shí)行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度。

　　城市更新單元規劃是管理城市更新活動(dòng)的基本依據。

　　城市更新年度計劃應當納入近期建設規劃年度實(shí)施計劃及土地利用年度計劃。

　　第五條城市更新可以依照有關(guān)法律法規及本辦法的規定分別由市、區政府、土地使用權人或者其他符合規定的主體實(shí)施。

　　第六條市、區政府應當保障開(kāi)展組織實(shí)施城市更新的工作經(jīng)費，對城市更新項目提供適當的資金扶持。

　　城市更新涉及的基礎設施和公共服務(wù)設施建設，應當從土地出讓金中安排相應的項目資金。城市更新涉及政府投資項目的，根據政府投資項目管理的相關(guān)規定實(shí)施。

　　第七條市規劃國土主管部門(mén)負責組織、協(xié)調全市城市更新工作，依法擬訂城市更新相關(guān)的規劃土地管理政策，統籌城市更新的規劃、計劃管理，制定城市更新相關(guān)技術(shù)規范，組織制定城市更新單元規劃，負責城市更新過(guò)程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。

　　第八條各區政府(含新區管理機構，下同)組織轄區內城市更新用地的整理，組織轄區內綜合整治類(lèi)更新項目和市政府確定由其實(shí)施的拆除重建類(lèi)更新項目的實(shí)施，對功能改變類(lèi)和其他拆除重建類(lèi)更新項目的實(shí)施進(jìn)行協(xié)調。

　　市發(fā)展改革部門(mén)負責擬定城市更新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)指導政策，統籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。市財政部門(mén)負責按照計劃安排核撥城市更新項目資金。

　　各相關(guān)主管部門(mén)依法在各自職能范圍內為城市更新活動(dòng)提供服務(wù)并實(shí)施管理。

　　第二章城市更新規劃與計劃

　　第九條全市城市更新專(zhuān)項規劃根據城市總體規劃制定，與近期建設規劃相銜接，明確全市城市更新的重點(diǎn)區域及其更新方向、目標、時(shí)序、總體規模和更新策略。

　　第十條法定圖則應當對其規劃范圍內的城市更新作以下規定:

　　(一)城市更新單元的范圍;

　　(二)城市更新單元范圍內應當配置的基礎設施和公共服務(wù)設施的類(lèi)型和規模;

　　(三)城市更新單元的規劃指引。

　　第十一條對于城市建成區中具有本辦法第二條所規定情形，需要進(jìn)行城市更新的區域，應當在保證基礎設施和公共服務(wù)設施相對完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權邊界等因素，劃定相對成片的區域作為城市更新單元，制定城市更新單元規劃。

　　一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或者多個(gè)城市更新項目。

　　第十二條城市更新單元規劃應當按照有關(guān)技術(shù)規范制定，依法進(jìn)行公示、征求意見(jiàn)。

　　城市更新單元規劃應當包括以下內容:

　　(一)城市更新單元內基礎設施、公共服務(wù)設施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局;

　　(二)城市更新單元內更新項目的具體范圍、更新目標、更新方式和規劃控制指標;

　　(三)城市更新單元內城市設計指引;

　　(四)其他應當由城市更新單元規劃予以明確的內容。

　　城市更新單元規劃涉及產(chǎn)業(yè)升級的，應當征求相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)。

　　第十三條城市更新單元規劃應當根據法定圖則所確定的各項控制要求制定，由市規劃國土主管部門(mén)批準后實(shí)施。

　　未制定法定圖則地區應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區規劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規劃，報市政府批準后實(shí)施。城市更新單元規劃的相關(guān)內容應當納入法定圖則的制定。

　　城市更新單元規劃對法定圖則的強制性?xún)热葑鞒稣{整的，由市規劃國土主管部門(mén)報市政府批準后實(shí)施。相應的內容應當納入法定圖則并予以公布。

　　第十四條城市更新年度計劃對包括城市更新單元規劃的制定計劃、已具備實(shí)施條件的拆除重建類(lèi)和綜合整治類(lèi)城市更新項目、相關(guān)資金來(lái)源等內容。其中，綜合整治類(lèi)城市更新項目可以單獨制定年度計劃。

　　第十五條各區政府可以組織其相關(guān)職能部門(mén)對轄區內各類(lèi)需要進(jìn)行城市更新的項目進(jìn)行篩

　　選，提出轄區內的城市更新單元規劃的制定計劃和已具備實(shí)施條件的拆除重建類(lèi)、綜合整治類(lèi)項目，向市規劃國土主管部門(mén)申報納入城市更新年度計劃。

　　市政府各相關(guān)主管部門(mén)、有關(guān)企事業(yè)單位，也可以提出城市更新單元規劃的制定計劃和已具備實(shí)施條件的拆除重建類(lèi)、綜合整治類(lèi)項目，在征求項目所在區政府意見(jiàn)后，向市規劃國土主管部門(mén)申報納入城市更新年度計劃。

　　第十六條未納入城市更新單元的城市建成區具有本辦法第二條所規定情形，具備制定城市更新單元規劃相關(guān)條件的，各區政府和市政府各相關(guān)主管部門(mén)可以依據全市城市更新專(zhuān)項規劃等相關(guān)規劃，擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計劃的建議，提交市規劃國土主管部門(mén)。

　　第十七條市規劃國土主管部門(mén)對各區政府、市政府各相關(guān)主管部門(mén)及有關(guān)企事業(yè)單位的申報進(jìn)行統籌、協(xié)調后，擬訂城市更新年度計劃，按照規定程序公示后納入近期建設規劃年度實(shí)施計劃及土地利用計劃草案，報市政府審批。

　　需單獨制定綜合整治類(lèi)更新項目年度計劃的，市規劃國土主管部門(mén)可以單獨制定并報市政府審批。

　　城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進(jìn)行調整。

　　第十八條區政府申報的轄區內城市更新單元規劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由區政府組織原申報單位擬訂城市更新單元規劃草案，按照規定程序報批。

　　市政府各相關(guān)主管部門(mén)、有關(guān)企事業(yè)單位申報的城市更新單元規劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由市規劃國土主管部門(mén)組織申報單位擬訂城市更新單元規劃草案，按照規定程序報批。

　　第三章綜合整治類(lèi)城市更新

　　第十九條綜合整治類(lèi)更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務(wù)設施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。

　　綜合整治類(lèi)更新項目一般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務(wù)設施需要加建附屬設施的，應當滿(mǎn)足城市規劃、環(huán)境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求。

　　第二十條綜合整治類(lèi)城市更新的相關(guān)技術(shù)規范由有關(guān)主管部門(mén)組織擬訂，報市政府批準后執行。

　　第二十一條綜合整治類(lèi)更新項目由所在區政府制定實(shí)施方案并組織實(shí)施。

　　根據法律、法規及有關(guān)規定或者相關(guān)標準與規范，實(shí)施綜合整治需報有關(guān)部門(mén)批準或者備案的，應當進(jìn)行報批或者備案。

　　第二十二條綜合整治類(lèi)更新項目的費用由所在區政府、權利人或者其他相關(guān)人共同承擔，費用承擔比例由各方協(xié)商確定。涉及改善基礎設施、公共服務(wù)設施和市容環(huán)境的費用，費用承擔比例按照市、區兩級財政負擔事權劃分的有關(guān)規定執行。

　　第四章功能改變類(lèi)城市更新

　　第二十三條功能改變類(lèi)更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。

　　功能改變類(lèi)更新項目可以根據消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務(wù)設施的需要加建附屬設施，并應當滿(mǎn)足城市規劃、環(huán)境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求。

　　第二十四條功能改變類(lèi)更新項目應當符合產(chǎn)業(yè)布局規劃，優(yōu)先滿(mǎn)足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉型升級的需要。

　　第二十五條實(shí)施功能改變類(lèi)更新項目的土地使用權人應當按照有關(guān)法律法規規定的建筑物改變使用功能的程序，向市規劃國土主管部門(mén)及相關(guān)主管部門(mén)申請辦理規劃許可變更和相關(guān)手續。

　　市規劃國土主管部門(mén)在受理規劃許可變更申請后，應當在深圳特區報、深圳商報就申請事宜進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7日，公示費用由申請人承擔。

　　建筑物由業(yè)主區分所有，部分業(yè)主申請將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，申請人應當依法征得利害關(guān)系人的同意，并在申請辦理規劃許可變更手續時(shí)提交書(shū)面證明文件。

　　建筑物由業(yè)主區分所有，部分業(yè)主申請其他形式的功能改變的，參照前款規定處理。

　　第二十六條市規劃國土主管部門(mén)批準功能改變的，應當與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同;土地使用權人應當按照相關(guān)規定繳納地價(jià)。

　　功能改變后的土地使用權使用期限按照原用途的使用期限扣除已實(shí)際使用時(shí)間的剩余期限確定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請人補繳地價(jià)后按照規定予以補足。

　　第五章拆除重建類(lèi)城市更新

　　第二十七條拆除重建類(lèi)更新項目應當嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實(shí)施。

　　第二十八條根據城市更新單元規劃的規定，城市更新單元內土地使用權期限屆滿(mǎn)之前，因單獨建設基礎設施、公共服務(wù)設施等公共利益需要或者為實(shí)施城市規劃進(jìn)行舊城區改建需要調整使用土地或者具備其他法定收回條件的，由市規劃國土主管部門(mén)依法收回土地使用權并予以補償。

　　第二十九條除依法應當收回的外，市政府可以根據城市更新的需要組織進(jìn)行土地使用權收購，城市更新單元內的土地使用權人也可以向市規劃國土主管部門(mén)申請土地使用權收購。

　　土地使用權收購的程序、條件、價(jià)格按照土地儲備和土地收購的有關(guān)規定執行。

　　第三十條除鼓勵權利人自行改造外，對由政府統一組織實(shí)施城市更新的，可以在拆遷階段通過(guò)招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付;也可以在確定開(kāi)發(fā)建設條件且已制定城市更新單元規劃的前提下，由政府在土地使用權招標、拍賣(mài)、掛牌出讓中確定由中標人或者競得人一并實(shí)施城市更新，建筑物、構筑物及其他附著(zhù)物的拆除清理由中標人或者競得人負責。

　　第三十一條拆除重建類(lèi)城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著(zhù)物所有權人相同且為單一權利主體的，可以由權利人依據本辦法實(shí)施拆除重建。

　　第三十二條拆除重建類(lèi)城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著(zhù)物所有權人不同或者存在多個(gè)權利主體的，可以在多個(gè)權利主體通過(guò)協(xié)議方式明確權利義務(wù)后由單一主體實(shí)施城市更新，也可以由多個(gè)權利主體簽訂協(xié)議并依照《中華人民共和國公司法》的規定以權利人擁有的房地產(chǎn)作價(jià)入股成立公司實(shí)施更新，并辦理相關(guān)規劃、用地、建設等手續。

　　第三十三條同一宗地內建筑物由業(yè)主區分所有，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個(gè)權利主體。

　　城中村、舊屋村拆除重建的，應當經(jīng)原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位股東大會(huì )按照有關(guān)規定表決同意。

　　本辦法所稱(chēng)城中村是指我市城市化過(guò)程中依照有關(guān)規定由原農村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區域。

　　第三十四條權利人拆除重建類(lèi)更新項目的實(shí)施主體在取得城市更新項目規劃許可文件后，應當與市規劃國土主管部門(mén)簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，并按照規定補繳地價(jià)。

　　第三十五條實(shí)施拆除重建的權利人應當依法解決拆除重建項目范圍內的經(jīng)濟關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構筑物及附著(zhù)物等，并按照城市更新單元規劃和土地使用權出讓合同的要求移交基礎設施、公共服務(wù)設施等用地，政府均不作補償。

　　第六章其他規定

　　第三十六條被依法鑒定為危房、需要拆除重建的單棟建筑，依據城市危房管理的有關(guān)規定執行，不需要納入城市更新年度計劃，不專(zhuān)門(mén)制定城市更新單元規劃。

　　第三十七條城市更新項目范圍內的違法用地、違法建筑應當依照有關(guān)法律、法規及廣東省、本市有關(guān)規定接受處理后，方可作為權屬確定的更新對象。

　　城市更新項目范圍內未辦理房地產(chǎn)權登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構筑物或者附著(zhù)物，應當根據本市有關(guān)房地產(chǎn)權登記歷史遺留問(wèn)題處理的相關(guān)規定完善手續后，方可作為權屬確定的更新對象。

　　第三十八條城市更新單元范圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應當優(yōu)先用于基礎設施和公共服務(wù)設施的建設。

　　未被規劃用于基礎設施和公共服務(wù)設施建設的，可以根據城市更新單元規劃一并納入更新改造，由市規劃國土主管部門(mén)辦理相關(guān)手續，出讓給其相鄰地塊的城市更新實(shí)施主體。出讓的零星土地總面積不超過(guò)該項目總用地面積的10%且不得超過(guò)3000平方米。

　　第三十九條城市更新項目應當遵守保護歷史文化遺存的法律、法規，依法保護城市更新范圍內的歷史文化遺存。

　　實(shí)施城市更新不得破壞城市防洪系統、城市人民防空設施等各類(lèi)城市安全保障系統，或者使其功能部分、全部喪失。

　　第四十條根據保障性住房建設及產(chǎn)業(yè)用房建設的有關(guān)要求，可以在拆除重建類(lèi)項目中配建一定比例的政策性用房，具體辦法由相關(guān)主管部門(mén)另行制定，報市政府批準后實(shí)施。

　　第四十一條城市更新涉及產(chǎn)業(yè)用地的，除應當遵守本辦法的規定之外，還應當符合深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄、城市更新或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級政策。

　　第四十二條市規劃國土主管部門(mén)根據城市更新單元規劃的規定，在土地使用權出讓合同中與更新項目實(shí)施主體約定配套建設保障性住房、產(chǎn)業(yè)用房、基礎設施和公共服務(wù)設施的內容。

　　第四十三條規模較大的城市更新項目可以分期實(shí)施。

　　城市更新項目分期實(shí)施的時(shí)序、規模等規劃控制指標由城市更新單元規劃和規劃許可文件規定。

　　分期實(shí)施的城市更新項目應當優(yōu)先安排基礎設施、公共服務(wù)設施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。

　　第四十四條城市更新項目地價(jià)計收的具體規定，由市政府另行制定。

　　第四十五條實(shí)施城市更新過(guò)程中，應當通過(guò)發(fā)展綠色建筑，營(yíng)造宜居環(huán)境，改善能源結構，推廣中水和雨水利用，加強建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進(jìn)節能減排工作。

　　第七章附則

　　第四十六條相關(guān)管理部門(mén)及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法追究行政責任;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關(guān)處理。

　　對城市更新實(shí)施主體違反城市規劃和土地管理等方面法律、法規的行為，應當依法追究法律責任。

　　第四十七條為了推進(jìn)強區放權，加快城市更新實(shí)施，市政府可以根據工作實(shí)際，調整職責分工，創(chuàng )新工作機制，并向社會(huì )公布。

　　第四十八條本辦法自20xx年12月1日起施行。本辦法施行前本市相關(guān)規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

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