買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用瑕疵

　　1、是否僅僅適用于買(mǎi)賣(mài)。

　　“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買(mǎi)賣(mài)而引起的租賃物所有權變動(dòng)，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動(dòng)不得對抗租賃物債權”更為準確些。但目前尚沒(méi)有明確法律條文給予明確。

　　2、是否適用于“動(dòng)產(chǎn)”。

　　“租賃”，依合同法第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒(méi)有對租賃物進(jìn)一步設定限制，就是可包括不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn)，從字面看無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個(gè)概念運用到 229條的時(shí)候，不禁會(huì )發(fā)現，如果所有權轉移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財產(chǎn)的流通，有悖于現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應限定于不動(dòng)產(chǎn)，如房屋等更妥。但目前司法習慣是這樣做，但也沒(méi)有法律條文明確。

　　3、買(mǎi)賣(mài)不破租賃與抵押權競合。

　　最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產(chǎn)出租的，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優(yōu)于租賃權，租賃關(guān)系因抵押權的實(shí)現而解除。

　　4、財產(chǎn)保全與租賃競合。

　　財產(chǎn)保全與租賃競合，指在同一標的上同時(shí)存在財產(chǎn)保全和租賃，二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決，盡管法律沒(méi)有明文規定應怎么處置，并且從“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用條件來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)的行為也是發(fā)生于后，按理說(shuō)應該也可以適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。但如果這樣執行，法院查封的威嚴則毫無(wú)是處，因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權后，原租賃契約當然地適用于債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時(shí)并不能預見(jiàn)到將來(lái)租賃物會(huì )被查封。若租賃后于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權后，原租賃契約并不適用于債權人，除非債權人同意。因為查封的目的是實(shí)現債權，承租人明知承租的房子有可能被變賣(mài)，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來(lái)的風(fēng)險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的，則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過(guò)錯承擔相應責任。

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