關(guān)于促進(jìn)小城鎮房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

　　小城鎮是連接城鄉經(jīng)濟的紐帶。發(fā)展小城鎮，是帶動(dòng)農村經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的一個(gè)大戰略。而小城鎮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展必將加快小城鎮的建設，對加速我市經(jīng)濟發(fā)展，加快城市發(fā)展重心南移，促進(jìn)小城鎮協(xié)調發(fā)展，均衡城鄉資源，全面建設小康社會(huì )具有重大的戰略意義。

　　一、目前我市小城鎮房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

　　目前我市小城鎮住宅建設主要是居民自籌資金，自行組織建設為主，普遍存在著(zhù)城鎮布局不合理，功能定位不清，城市效益低下，重復建設，數量大且水平低等問(wèn)題，導致土地資源浪費嚴重，城市也毫無(wú)美觀(guān)可言。其主要原因：一是小城鎮建成區面積過(guò)小，已成為小城鎮房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。二是小城鎮人口規模偏低，房地產(chǎn)消費能力不足。三是農村居民點(diǎn)布局分散，平均規模小，不利于土地的高效使用。四是財政對基礎設施的投入不足，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低。五是開(kāi)發(fā)方式簡(jiǎn)單落后，范文寫(xiě)作缺乏科學(xué)的規劃體系。

　　二、促進(jìn)我市小城鎮房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議

　　1、充分發(fā)揮財政扶持作用。一是鼓勵塑造城鎮特色風(fēng)貌。凡經(jīng)市規劃部門(mén)審定，對小城鎮招標引入國外一流設計力量參與特色風(fēng)貌設計的區、縣，市政府可以按中標設計費的一定比例予以補貼。另外，市、區縣、鎮可以聯(lián)手建立小城鎮開(kāi)發(fā)建設及特色風(fēng)貌建設的專(zhuān)項資金，每年酌情向基礎設施經(jīng)營(yíng)實(shí)體投入一定的資金。二是支持城鎮基礎設施建設。凡列入市固定資產(chǎn)投資計劃的小城鎮基礎設施建設項目的貸款，可以由市、區縣、鎮政府的財政各按貸款利息的一定比例給予貼息。三是加大其他財稅政策對小城鎮建設的支持力度。對小城鎮的舊城改造、市政、綠化、住宅建設等項目，給予一定的財稅政策支持。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的各項地方稅收，專(zhuān)項用于小城鎮住宅小區的公益性設施和綠化環(huán)境建設，吸引市中心城市居民入駐小城鎮；通過(guò)土地有償使用取得土地使用權，并按規定交清土地出讓金的城鎮，分別由市、區縣兩級政府按原收入渠道實(shí)施專(zhuān)項返還；購買(mǎi)小城鎮范圍內商品住宅的個(gè)人，享受個(gè)人所得稅稅基抵扣的優(yōu)惠政策。

　　2、建立宅基地流轉制度。土地的“農轉非”是當代中國小城鎮發(fā)展的主題之一，也是城鎮化過(guò)程中不可或缺的要素。因此，應盡快建立宅基地流轉法律制度，思想匯報專(zhuān)題在保持農村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農村宅基地流轉的相關(guān)規定，對手續齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權證》等證書(shū)，允許農村宅基地進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。

　　改革土地使用制度。目前我市小城鎮的經(jīng)濟發(fā)展水平以及消費者的收入水平，與市區相比，還存在著(zhù)很大差距。因此，建議將目前的土地出讓制改為租賃制，土地產(chǎn)權不進(jìn)入交換，使房屋與土地分離，不收取土地出讓金，而是把相應的地租體現在持有環(huán)節征收的物業(yè)稅中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須在第一次取得土地使用權時(shí)，繳納“土地使用權補償金”，商品房賣(mài)出后，由其產(chǎn)權人繳納地租，未賣(mài)出的商品房則由開(kāi)發(fā)商承擔租金。

　　3、鼓勵開(kāi)發(fā)商投資建設小城鎮。小城鎮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要的、集中的難點(diǎn)是資金。由開(kāi)發(fā)商統一開(kāi)發(fā)，可以使小區規劃建設和建筑設計達到較高的水平，可以解決因資金不足而造成房地產(chǎn)產(chǎn)品檔次過(guò)低，質(zhì)量較差，配套設施不齊等問(wèn)題。也有利于集中化管理和社會(huì )化服務(wù)體系的建立，物業(yè)管理水平也可以得到很大提升。

　　各級政府應重點(diǎn)在土地使用制度、戶(hù)籍管理制度、稅收優(yōu)惠政策、金融扶持政策等方面，制定相應的鼓勵政策，以吸引開(kāi)發(fā)商特別是外地開(kāi)發(fā)商的投資。引導農村人口、城市人口向小城鎮轉移。應大力發(fā)展鄉鎮企業(yè)，實(shí)行產(chǎn)業(yè)升級，改善就業(yè)環(huán)境，開(kāi)放城鄉勞動(dòng)力市場(chǎng)，以利于農業(yè)人口向非農產(chǎn)業(yè)轉移。要盡快建立多層次、多類(lèi)型的醫療保障制度和社會(huì )養老保險制度，使居民和農民能感受到居住在城鎮的醫療治療的便利性。通過(guò)轉移和吸收城市過(guò)剩資源，調整產(chǎn)業(yè)結構，均衡城鄉發(fā)展，解決大城市發(fā)展過(guò)程中的瓶頸問(wèn)題。

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