2018房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn)練習題
試題一
某正常生產(chǎn)的工廠(chǎng)位于某城市市區,距市中心直線(xiàn)距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車(chē)間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2,已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權出讓手續,出讓年限為40年,其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠(chǎng)已取得了國有土地使用權證和房屋所有權證,F規劃部門(mén)己將該區域規劃為居住區,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有意投資該宗土地,請房地產(chǎn)估價(jià)機構預測開(kāi)發(fā)效益。
請問(wèn):房地產(chǎn)估價(jià)機構應搜集哪些資料?
【正確答案】:1.現狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區位和權益)資料;
2.規劃部門(mén)批準的規劃設計條件或詳細規劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟指標);
3.該地區居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金:售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現金流)資料;
4.該地區居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);
5.相關(guān)稅費:
6.貸款利率;
7.該地區類(lèi)似居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的平均利潤水平;
8.該地區的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;
9.市政配套費用和土地開(kāi)發(fā)費用;
10.該地區土地出讓金(地價(jià))的規定和標準。
注:多答合理的可給分。
試題二
簡(jiǎn)述商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)?
【正確答案】:商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括五點(diǎn),分別是:
1.收益性
商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益,其收益和獲利方式大致分為兩類(lèi):一類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)后直接銷(xiāo)售、投資轉賣(mài),這類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)多為小區級零星商鋪、街鋪,其特點(diǎn)表現為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下,這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇,主要獲取開(kāi)發(fā)利潤;另一類(lèi)則是長(cháng)期投資經(jīng)營(yíng),有開(kāi)發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式,這類(lèi)包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。
2.經(jīng)營(yíng)內容多,業(yè)態(tài)多樣
在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會(huì )有不同的經(jīng)營(yíng)內容。
3.出租、轉租經(jīng)營(yíng)多,產(chǎn)權分散復雜
商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營(yíng),有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者,造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權分散、復雜,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調查清楚產(chǎn)權狀況,分清估價(jià)價(jià)值定義是出租****益評估還是承租****益評估,避免有的.估價(jià)委托人僅是承租人,卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權人的身份委托。
4.裝修高檔而復雜
為了營(yíng)造舒適宜人的購物消費環(huán)境,商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對高檔的裝修,而且形式各異,要準確估算其價(jià)值需要單獨計算。另外,商業(yè)用房裝修升級快,經(jīng)營(yíng)者或承租者經(jīng)常是買(mǎi)下或租下商業(yè)用房后,對其進(jìn)行重新裝修,因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉租估價(jià)等過(guò)程中,要考慮重新裝修的情況。在估價(jià)時(shí)應充分分析現有裝修狀況能否有效利用,如無(wú)法利用應考慮追加裝修投入對評估價(jià)值的影響。
5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯
商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間(立體空間)范圍內表現出明顯的衰減性。一般來(lái)說(shuō),商業(yè)房地產(chǎn)因為底層(如一樓)對于消費者而言具有最便捷的通達度而能獲得最大的效益,導致其價(jià)值最高,而向上的樓層的價(jià)值呈現快速衰減,越到后面,價(jià)值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度,不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具,通達的便捷度隨之減弱。
【答案解析】:
【該題針對“不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
【2018房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn)練習題】相關(guān)文章:
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習題05-28
房地產(chǎn)估價(jià)師信息之房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策練習題05-27
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習題及答案參考05-28
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策練習題及答案整理05-27
批復案例分析10-31
小學(xué)數學(xué)案例估算分析與教學(xué)反思03-18
小學(xué)教育案例分析08-22
課文《掌聲》案例分析12-25
財務(wù)分析報告案例11-18