房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢中需要把握的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)論文
近年來(lái)，各界對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的判斷一直存在較大分歧。分歧的背后實(shí)際上反映出不同分析者在觀(guān)察角度、觀(guān)察周期、分析方法和對市場(chǎng)波動(dòng)原因的認識等方而存在一定差異。因此，準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和波動(dòng)背后的原因，并據此建立相應的監測指標體系，將有助于提高對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析判斷的準確性。
準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段
從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，基本都經(jīng)歷過(guò)快速發(fā)展階段，也都有過(guò)市場(chǎng)運行比較平衡的時(shí)期，一些經(jīng)濟體還經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。在不同的發(fā)展階段，房?jì)r(jià)漲幅、房地產(chǎn)投資增速、新建住房規模等常用指標會(huì )呈現不同的特征�？傮w來(lái)說(shuō)，在快速發(fā)展階段，房?jì)r(jià)、投資和新建住房等主要指標增速都較快，但到了平穩發(fā)展階段后，房?jì)r(jià)和投資漲幅一般會(huì )回落，新建住房量將下降。因此，分析、判斷和預測房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，不能簡(jiǎn)單根據房?jì)r(jià)、投資、房地產(chǎn)新開(kāi)工量的增速快慢來(lái)判斷市場(chǎng)運行是否正常，而應首先把握房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段，將對各項指標的分析同房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的發(fā)展階段結合起來(lái)。比如，在快速發(fā)展階段，房?jì)r(jià)通常漲幅較高，但只要房?jì)r(jià)漲幅不高于收入漲幅，并不會(huì )出現房?jì)r(jià)泡沫風(fēng)險。但到了平穩發(fā)展階段，如果房?jì)r(jià)繼續保持較高漲幅，且房?jì)r(jià)漲幅明顯超過(guò)收入漲幅，則會(huì )催生房?jì)r(jià)泡沫風(fēng)險�？梢�(jiàn)，在觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢時(shí)，只有準確把握不同發(fā)展階段的特征，并在對發(fā)展階段作出準確判斷的基礎上，才可能對房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要運行指標是否正常作出判斷，也才可能在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現波動(dòng)時(shí)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的性質(zhì)、趨勢、持續時(shí)間和影響程度等作出更為準確的判斷。
準確把握市場(chǎng)波動(dòng)的原因
房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)受多種因素影響，比如，人口的增加、居民收入的提高都會(huì )帶動(dòng)市場(chǎng)需求的增加，購房首付和貸款利率的下調會(huì )提高居民的購買(mǎi)能力，供給的增加或減少則可能造成市場(chǎng)的過(guò)�；蚬┎粦�。從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)可能是單個(gè)因素造成的，也可能是多個(gè)因素同時(shí)在發(fā)揮作用。而影響的原因不同，對高層的影響程度、范圍和持續時(shí)間也會(huì )存在較大差異，比如:人口總量和結構變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響持續時(shí)間長(cháng)，并通常決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(cháng)期趨勢;而居民收入增長(cháng)情況基本決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的中期趨勢;住房金融政策、土地政策等政策因素的調整則通常是房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)的主要因素。而一旦影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期因素、中期因素和短期因素出現疊加的情況，則市場(chǎng)通常會(huì )出現持續時(shí)間較長(cháng)的新趨勢。因此，對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢進(jìn)行分析和判斷，還必須認清造成市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因，分清是由短期的政策調整造成的市場(chǎng)波動(dòng)，還是受中長(cháng)期的人口總量和結構變化等因素影響的結果，在此基礎上再對市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢作出判斷。
建立監測指標體系
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化是多種因素綜合作用的結果，對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和未來(lái)趨勢的判斷需要統籌考慮各種因素的影響。因此，需要從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要因素出發(fā)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的`監測指標體系，并據此判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行狀況和未來(lái)趨勢。
一是要建立判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的監測指標。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段不同，運行特征不同，因此需要建立能夠判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的監測指標。從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，戶(hù)均套數比是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段最好的指標。需要指出的是，監測戶(hù)均套數比需要考慮人口總量和結構變化趨勢。如果處在人口快速增長(cháng)期，人口的快速增長(cháng)將會(huì )改變戶(hù)均套數比情況。家庭小型化趨勢加快，也會(huì )對戶(hù)均套數比產(chǎn)生影響。
二是對房地產(chǎn)需求狀況進(jìn)行監測。市場(chǎng)需求狀況主要取決于購房人的數量和支付能力。監測購房人口數量關(guān)鍵是要把握人口總量和結構變動(dòng)趨勢，特別是20-34歲以及35-64歲兩個(gè)年齡段人口的變動(dòng)趨勢。購房人的購房能力主要取決于其收入狀況和住房金融政策。由于居民收入增長(cháng)情況與經(jīng)濟增長(cháng)狀況高度相關(guān)，因此需要將經(jīng)濟增長(cháng)情況和居民收入增長(cháng)狀況納入監測指標。由于住房金融政策特別是首付和貸款利率政策的調整會(huì )直接影響購房人的支付能力，需要對首付和貸款利率變化情況進(jìn)行監測。
三是對房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況進(jìn)行監測。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給趨勢主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地情況和資金狀況，宜重點(diǎn)監測這兩類(lèi)指標的變化。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎條件，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有的存量土地和新增土地狀況進(jìn)行監測，可以推斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的潛力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金充裕，未來(lái)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的可能性就大，資金鏈緊張，就會(huì )壓縮后續投資。因此要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況進(jìn)行監測。
四是對市場(chǎng)運行情況進(jìn)行監測。對市場(chǎng)運行情況進(jìn)行監測重點(diǎn)是防范可能出現的各類(lèi)風(fēng)險，主要包括對市場(chǎng)房?jì)r(jià)進(jìn)行監測預警、對供求狀況進(jìn)行監測預警、對流動(dòng)性風(fēng)險情況進(jìn)行監測預警�？蛇x擇房?jì)r(jià)及其漲幅、租金價(jià)格及其漲幅作為監測指標，并采用房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比和住房可支付性指數三類(lèi)指標作為判斷房?jì)r(jià)合理水平的預警指標。
五是監測房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策變化情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)受相關(guān)政策影響較大，比如，住房金融政策收緊，購房需求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求都會(huì )受到較大影響。因此，需要對金融政策、土地政策和稅收政策等的變化情況進(jìn)行監測。
需要指出的是，在利用監測指標對市場(chǎng)形勢進(jìn)行分析判斷時(shí)，首先需要檢驗監測指標的有效性，所利用的監測指標只有很好地解釋過(guò)去市場(chǎng)的波動(dòng)，并在過(guò)去的預測中取得較好效果，才可能成為對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢進(jìn)行分析判斷的重要依據。同時(shí)，對房?jì)r(jià)收入比、住房可支付性指數等國際上常用的指標，也要準確把握其內涵，而不宜簡(jiǎn)單地“移植”使用。
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