物業(yè)管理維修優(yōu)勢論文
隨著(zhù)我市總體經(jīng)濟形勢的增長(cháng)，物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。所以小編今天為大家分享的是物業(yè)管理維修優(yōu)勢論文，供大家參考。
物業(yè)管理維修優(yōu)勢論文【1】
摘 要：房屋的滲漏是房屋使用中普遍存在且使用戶(hù)十分頭痛的事情，它不僅影響用戶(hù)的財產(chǎn)安全與日常生活，與物業(yè)公司的聲譽(yù)也有關(guān)系。本文分析了房屋滲漏中屋面滲漏與外墻滲漏的原因，并根據癥狀給出了防治措施與維修建議，這些是比較經(jīng)濟的方法，對房屋防漏治漏有一定借鑒意義。
關(guān)鍵詞：房屋滲漏，物業(yè)，檢修
一.房屋滲漏的原因分析
1.屋面滲漏原因
第一，防水設計不合理，設計深度不夠。一般來(lái)說(shuō)，屋面防水可以采用建筑防水和結構自防水兩種方式。建筑防水是指在屋面的結構外表增加一層防水層，但由于施工技術(shù)、防水材料質(zhì)量等因素的限制，實(shí)施幾年后屋面也會(huì )滲漏；而結構自防水是指通過(guò)密實(shí)的鈉筋混凝土結構來(lái)防水，由于防水劑、膨脹劑、水泥等材料及施工質(zhì)量很難達到設計要求，結構自防水無(wú)法得到較好實(shí)現。設計人員經(jīng)驗不足，在施工中經(jīng)常會(huì )有設計圖紙對屋面的起坡等細節問(wèn)題表達不清楚等現象，施工單位無(wú)法領(lǐng)會(huì )設計意圖。
第二，施工隊伍防水專(zhuān)業(yè)知識缺乏。施工人員質(zhì)量意識較差，防水專(zhuān)業(yè)知識不足，只重視混凝土是否達到設計強度等級而較少考慮結構自防水的施工要求，不按設計配制防水混凝土砂漿，對混凝土砂漿的各項技術(shù)指標缺少必要的檢測手段，結果是結構自防水的設計意圖無(wú)法得到實(shí)現，屋面防水問(wèn)題仍然單純依靠屋面的防水層來(lái)解決。
第三，新型防水材料沒(méi)有及時(shí)得到推廣。由于價(jià)格與設計人員意識保守等因素，新型的防水材料無(wú)法得到推廣，阻礙了房屋防水技術(shù)的發(fā)展。
2.外墻滲漏原因
第一，外墻面滲漏。若外墻的內墻面潮濕，表面有水漬、流痕、涂料層起皮現象，嚴重時(shí)墻面有流水現象。則有可能為外墻產(chǎn)生裂縫，雨天時(shí)雨水沿外墻的裂縫進(jìn)入室內墻面，造成內墻面有水漬、流痕或流水的現象；外墻設計有花槽，而花槽池壁未做防水層或防水施工質(zhì)量差，花槽內的澆花用水或有積水長(cháng)期浸泡外墻，積水通過(guò)外墻滲漏至內墻面，使室內墻面潮濕、發(fā)霉。
第二，外窗滲漏。外窗的室內窗臺和窗框周?chē)兴疂n、流痕和涂料層脫落起皮，在大風(fēng)天氣中迎風(fēng)面的外窗大量的雨水沿窗扇周?chē)p隙涌入室內。這有可能為推拉窗的結構改造決定了其窗扇與窗框存在縫隙；平開(kāi)外窗的窗扇或窗框存在變形、密封膠條老化及膠條有缺口；鋁合金窗框樘料拼縫和外露螺釘孔密封不好等情況，外窗在大風(fēng)天氣中因室內外產(chǎn)生負壓力雨水就有可能沿外窗縫隙進(jìn)入室內；窗框與墻壁之間塞縫不實(shí)、周邊接縫防水密封膠老化或漏打。
第三，空調管孔或洞口滲漏。比如雨水沿外墻空調管洞口流入室內，空調管口處有流痕或比如在大風(fēng)天氣，迎風(fēng)面窗式空調口下邊緣有雨水進(jìn)入室內。這有可能為外掛分體式空調管的穿外墻洞口“里側低外側高”的現象，空調管周?chē)创蛎芊饽z或密封膠老化，使外墻面的雨水沿孔洞直接進(jìn)入室內；窗式空調洞口遇大風(fēng)天氣，迎風(fēng)面的空調口有雨水吹入造成滲漏。
二.房屋維修防治措施
1.屋面滲漏防護及維修
屋面維護要做到以防為主，防治結合。日常維護要做好以下工作。常疏通，雨水斗、落水管要常疏通，對某些落水管管徑偏細、積水面積大的屋面，最好在天溝兩端開(kāi)設溢水口，不要把雨水罩拿走，否則會(huì )使泥沙草根俱下，導致落水管堵塞；常清掃，一般屋面每年應打掃兩次，山墻、女兒墻和擋風(fēng)板等重點(diǎn)部位要勤清掃，最好每?jì)蓚�(gè)月清掃一次，這樣有利于減輕屋面荷載；重視天窗部位的檢修如果管理或檢修不及時(shí)，窗扇會(huì )發(fā)生變形、開(kāi)關(guān)失控、油漆剝落或腐爛銹蝕等現象，造成漏雨，危及屋面，因此必須加強管理與檢修；加強對屋面蒸汽管道的管理，蒸汽由于溫度高且含有水分，會(huì )加速屋面防水層的老化、開(kāi)裂和腐蝕，因此對蒸汽管道要加強管理，進(jìn)行必要的檢修或加設保護隔層；減少人為的破壞禁止閑雜人員上下屋面，檢修人員也應盡可能輕上輕下，避免材料器具對屋面的碰撞和沖擊。
屋面維修應該遵循以下幾點(diǎn)；
第一，查明準確的滲漏部位。自防水屋面的漏水點(diǎn)基本就是破損點(diǎn)；油氈或新型防水材料屋面的漏水點(diǎn)與破損點(diǎn)往往不在一處。根據經(jīng)驗，最好是在下雨或下雪天到屋內觀(guān)察，先記住漏水點(diǎn)，
再到屋面上找破損點(diǎn)。雪天屋面積雪厚度100毫米以下時(shí)，到屋面上看，發(fā)現縱橫縫處有條形水線(xiàn)或水眼，此處基本就是滲漏部位。這是因為室內溫度比室外高，熱氣遇到屋面板開(kāi)裂處或漏水點(diǎn)，會(huì )使此處的雪層融化，從而形成水眼或水線(xiàn)，當氣溫下降以后又會(huì )形成冰線(xiàn)或冰塊，記好位置無(wú)雨天氣再修，避免一次檢查不準確。
第二，確定維修方案實(shí)。除了起鼓流淌、大面積油氈老化或涂層老化需全面翻修外，一般多屬局部修理便可解決的問(wèn)題。
第三，合理安排修理時(shí)間。維護要經(jīng)常，修理要適時(shí)，即最好在雨季到來(lái)之前，集中力量進(jìn)行，盡量避開(kāi)雨天或雪天。如果修理時(shí)遇雨，應采取防水措施，避免雨水滲人基層。繼續施工要用噴燈將基層烘干，待晴天后再進(jìn)行補修。
第四，做好基層處理。清掃浮灰雜物，用鋼絲刷清除青苔，確保新老結合層的粘結。做好冷底子油涂刷工作。當基層不平時(shí)要考慮是否另做找平層�；鶎拥暮室弦幏兑�。
第五，選用經(jīng)質(zhì)量認證的防水材料做面層。目前防水材料五花八門(mén)，選用時(shí)必須認準合格產(chǎn)品出廠(chǎng)證。當對材料質(zhì)量有懷疑時(shí)要取樣化驗，發(fā)現不合格或假冒偽劣產(chǎn)品，堅決不用。
第六，確保修理質(zhì)量。嚴格按現行施工驗收規范進(jìn)行修理施工，同時(shí)要加強質(zhì)量監督，確保修理質(zhì)量。
2.外墻滲漏的維修
第一，對于外墻面，沿著(zhù)外墻漏水的裂縫鑿出“V”形槽，深度20毫米左右，寬度15毫米左右，用清水沖洗且待表面干后，用聚合物水泥砂漿或防水膠分層嵌補裂縫，待聚合物水泥砂漿凝結后，恢復外墻原裝飾層，外墻表面清理干凈；對于微小裂縫則涂刷兩遍無(wú)色防水膜，干固后形成一層整體憎水防水膜，使雨水無(wú)法進(jìn)入墻體。
將花槽內花草及泥土、原防水層等徹底清理干凈，用鋼絲刷打磨花槽壁面至抹灰層。首先對花槽內明顯的漏水部位如裂縫、孔洞等處重點(diǎn)補漏，然后將花槽中陰角應做成半徑為2-3cm圓角，待砂漿強度達到要求后重新做回防水層，為提高防水層的耐久性，防水層外最好再做1～2cm厚1：2水泥砂漿層作為保護層。
第二，對于外窗來(lái)說(shuō)，為防止外窗密封膠條的老化，高層房屋的平開(kāi)窗密封膠條應2～3年全部更新一次；若外窗框c外墻壁之間塞縫不密實(shí)，可采用手動(dòng)壓力灌漿的方法灌實(shí)，灌漿液材料主要由聚合物乳液、微膨脹劑、快硬水泥漿組成，對于窗框邊老化的密封膠，應全部清除干凈，重新滿(mǎn)打密封膠；對于鋁合金窗，由于其由樘料用螺釘拼接而成，雨水很容易沿拼縫和螺釘孔進(jìn)入窗框，然后進(jìn)入窗臺和窗邊，因此必須將拼縫和螺釘縫滿(mǎn)打玻璃膠。
第三，對于空調管孔或洞口。在外墻預留空調管孔或打孔時(shí)必須保證空調管孔“里側高外側低”，且沿外側空調管孔的周?chē)鷿M(mǎn)打密封膠。窗式空調洞口的底面應有順暢排水坡度，便于雨水及時(shí)排出。
三.結論
搞好房屋的滲漏治理需要物業(yè)公司、施工單位與戶(hù)主相互配合，互相理解，在生活中對待滲漏要以防為主，防治結合。物業(yè)公司要充分做好工作，準確找到滲漏原因，并科學(xué)治理，這樣會(huì )很大程度上提高公司聲譽(yù)以及減少戶(hù)主與物業(yè)的一些爭端問(wèn)題。
參考文獻：
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[2]張琦，李濤，孫慶明.淺談外墻滲漏的原因及防治措施[J].建筑與工程，2010.
物業(yè)管理維修優(yōu)勢論文【2】
【摘要】酬金制物管模式是我國未來(lái)物管行業(yè)的發(fā)展方向，本文從企業(yè)管理及財務(wù)管理方面探討了物業(yè)管理酬金制的優(yōu)勢，及實(shí)際運用中遇到的問(wèn)題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業(yè)管理酬金制中有效的管理方法，使實(shí)現業(yè)主與企業(yè)利益同時(shí)實(shí)現最大化，達到雙贏(yíng)的目的。
【關(guān)鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預算；營(yíng)業(yè)稅
近年來(lái)，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)售后服務(wù)的一部分：物業(yè)管理行業(yè)的有序、良性發(fā)展也越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主的重視，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平高低，一方面可以反應開(kāi)發(fā)商對樓盤(pán)的市場(chǎng)地位、銷(xiāo)售目標群體的定位，另一方面也是地產(chǎn)公司再銷(xiāo)售，取得好的再銷(xiāo)售成績(jì)、創(chuàng )造良好的繼續銷(xiāo)售口碑的基石，是一種良性循環(huán)，這就需要公司管理者在實(shí)際的應用管理中不斷總結、發(fā)現問(wèn)題，創(chuàng )造出適合雙方的、雙贏(yíng)的管理體制。針對這種管理需求應運而生的物業(yè)管理“酬金制”深受歐美國家及港澳地區管理企業(yè)的推崇，并且這種有別于與傳統的“包干制”的物業(yè)管理方法，也已經(jīng)越來(lái)越被內地的房地產(chǎn)商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對快速、成熟的地區，已經(jīng)取得了一些初步的管理成果。
物業(yè)管理酬金制是指在預收的物業(yè)管理資金中，提前一定比例或者固定費用作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金全部用于物業(yè)管理區域的管理和維護支出，結余或不足均由業(yè)主享有或承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
物業(yè)服務(wù)酬金制之所以被認可并作為一種管理方法，有以下優(yōu)點(diǎn)：“酬金制”更加有力地保護了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益�！俺杲鹬啤蹦Ｊ娇朔恕鞍芍啤蹦Ｊ降谋撞�，即是在同等收費標準下，提供的服務(wù)項目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得越少。這樣一來(lái)，許多物業(yè)公司往往降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項目來(lái)獲得更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長(cháng)期如此，必然導致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就可能會(huì )被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入�！俺杲鹬啤辈粫�(huì )混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運作過(guò)程中的財務(wù)透明度，大力推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的'市場(chǎng)化進(jìn)程。采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區時(shí)，要向業(yè)主委員會(huì )和業(yè)主大會(huì )提交詳細的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費用的財務(wù)預算。在預算中明確服務(wù)區域內的組織架構、人員編制、服務(wù)等級標準、維護保養的等級標準等指標和所需的資金，進(jìn)而算成每平方米的物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，形成書(shū)面合同加以實(shí)施。這樣的財務(wù)核算既要求科學(xué)嚴謹，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監督提供了依據。
酬金制是實(shí)現陽(yáng)光財務(wù)的有效途徑。物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費實(shí)現陽(yáng)光財務(wù)的有效途徑�！俺杲鹬啤毕挛飿I(yè)管理的財務(wù)從理財的角度看，分兩個(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)管理企業(yè)的公司財務(wù)理財，一個(gè)是以物業(yè)管理服務(wù)費用為核心的物業(yè)管理處財務(wù)理財。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)的公司財務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營(yíng)行為理財；后者則是替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費的酬金，剩下的錢(qián)全部都是業(yè)主的，所有權也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司與業(yè)主的權益嚴格分離開(kāi)，更具透明性。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來(lái)的資金。同時(shí)，為充分利用社會(huì )資源，代業(yè)主選擇最適合的專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供商，并負責對其進(jìn)行有效的監督，這些管理活動(dòng)、監督活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認可。業(yè)主也有權參與物業(yè)管理活動(dòng)中重大事項的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是實(shí)現不了這種認可和決策的，這就要求必須通過(guò)一些形式和合理的程序來(lái)體現全體業(yè)主的權利。使物業(yè)管理費的使用為主要內容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現業(yè)主的可監控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說(shuō)，酬金制雖然有以上優(yōu)勢，但由于是新的管理方法，現階段還是存在很多疑問(wèn)的地方，需要被廣大業(yè)主接受和理解需要一定時(shí)間和實(shí)踐。在實(shí)際應用中，按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對酬金制的定義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費屬于預收的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金兩部分組成。那么對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)際的收入只應是酬金部分，其余只是代管資金，不構成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也不應計營(yíng)業(yè)稅。事實(shí)上，按照現行會(huì )計制度和稅法，物業(yè)服務(wù)費應全部計入企業(yè)收入、計繳營(yíng)業(yè)稅，物業(yè)費收入產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅由業(yè)主承擔，屬于小區支出的一部分，由物業(yè)公司代繳，物業(yè)公司只負擔酬金收入部分的營(yíng)業(yè)稅。對于這個(gè)問(wèn)題，有些業(yè)主會(huì )產(chǎn)生疑問(wèn)，自己的資金用在自己的小區中，還要交稅？況且業(yè)主委員會(huì )不是一個(gè)法律主體，本身沒(méi)有納稅資格。在這個(gè)問(wèn)題上，北京已經(jīng)走在了全國的前列，率先進(jìn)行了試點(diǎn)。北京市地方稅務(wù)局2011年6月13日發(fā)布的第8號公告《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》中指提出：對于物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)設單獨賬戶(hù)存放為業(yè)主委員會(huì )代管資金的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。這個(gè)公告的出臺，既解決了廣大業(yè)主的疑惑，同時(shí)也有利的推動(dòng)了物業(yè)酬金制的發(fā)展，是一次大膽的嘗試與創(chuàng )新。但是在筆者所在的天津，還沒(méi)有相關(guān)的政策推出，業(yè)主仍然要承擔這部分稅金。
另外，一些業(yè)主片面理解《物權法》中業(yè)主的權利，強調物業(yè)服務(wù)費是“業(yè)主的錢(qián)”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項目，業(yè)主的這種認識尤其強烈；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務(wù)費交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有使用權。
以上問(wèn)題，容易導致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認識上的偏差和分歧，進(jìn)而導致實(shí)際操作過(guò)程中引發(fā)糾紛和矛盾。
筆者擬結合工作實(shí)踐，就以上問(wèn)題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。
目前的物業(yè)服務(wù)工作，無(wú)論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，物業(yè)服務(wù)費計入企業(yè)收入。因為企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，最后是要經(jīng)過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)支出的，從工商企業(yè)管理及稅務(wù)角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)過(guò)程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)行為，按國家稅收、財務(wù)等相關(guān)法律法規、制度，酬金制下的物業(yè)服務(wù)費也全部屬于營(yíng)業(yè)收入。就物業(yè)服務(wù)費的來(lái)源和性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，用于小區（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務(wù)及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務(wù)為主要內容的權利與義務(wù)關(guān)系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費，是履行合同義務(wù)；此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共服務(wù)資金有按合同約定使用的權力，而業(yè)主則只有監督權、受益權，不具備完全的所有權了。對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取管理報酬的方式，以及對物業(yè)服務(wù)費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)其實(shí)并沒(méi)有改變。筆者所在物業(yè)服務(wù)公司所管理的物業(yè)項目中，多數采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對此沒(méi)有異議。
物業(yè)管理維修優(yōu)勢論文【3】
摘 要：物業(yè)管理在我國興起的時(shí)間并不長(cháng)，是近十年來(lái)適應改革開(kāi)放政策的不斷深化及日益增長(cháng)的社會(huì )需求而形成的新興行業(yè)。隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的快速增長(cháng)，物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程在不斷加快，市場(chǎng)競爭日趨激烈，在不斷的優(yōu)勝略汰，物業(yè)管理品牌正在逐漸形成。物業(yè)管理公司的競爭優(yōu)勢也在不斷地體現，而大社區綜合型模式無(wú)疑是一個(gè)成功的典范。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；效率；優(yōu)勢
一、大社區綜合型物業(yè)管理模式的含義
大社區的概念：她是一朵各種小型的獨立社區為基礎，組成為一個(gè)開(kāi)放型的城區。具備現代化的城市形態(tài)，集中齊全的公共服務(wù)設施，具有和諧融洽的區域文化，及舒適便利的人居環(huán)境。
大社區具有兩層含義：一是具有相對獨立、完善的社區，滿(mǎn)足人們居住、安全、休閑娛樂(lè )等基本的生活環(huán)境。二是與周邊區域相融合，獲得更多的如旅游休閑、生活購物、出行、醫療、文化設施、就業(yè)等更高層次的社會(huì )生活。
大社區物業(yè)管理公司就是要充分利用大社區優(yōu)勢，將財務(wù)管理、物資采購、車(chē)輛管理、培訓管理、品質(zhì)管理、上門(mén)維修服務(wù)、大型設備保養、社區文化建設等方面工作集中進(jìn)行管理，做到物資共享、提高效率、節約成本。最終形成了這一獨特的“大社區綜合型物業(yè)管理模式”。
二、大社區綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢分析
目前，大多數物業(yè)管理企業(yè)所管理的區域以中小社區為主且分散。這是企業(yè)難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，導致增加管理成本，降低企業(yè)競爭力，阻礙了企業(yè)發(fā)展。 “大社區綜合型物業(yè)管理模式”就是為了改變了物業(yè)管理上這種小兵團分散作戰的局面。這種模式的優(yōu)勢關(guān)鍵就在于集中的管理方式，集體體現在：財務(wù)管理、物資采購、車(chē)輛管理、清潔、綠化、消殺管理、培訓管理、品質(zhì)管理、上門(mén)維修服務(wù)、大型設備維保、社區文化建設。
�。ㄒ唬┴攧�(wù)管理：實(shí)行預算編制、結算統管，財務(wù)集中核算、資金集中管理模式
1.財務(wù)預算進(jìn)行雙層管理，公司財務(wù)部編制統一的預算模式，下發(fā)各管理處后，管理處依據其小區狀況，制定完預算方案，然后上報給公司財務(wù)部，財務(wù)部經(jīng)分析對比后，調整為新的預算內容，然后再下發(fā)給各管理處，進(jìn)行預算的及時(shí)調整和控制。
2.加強對財務(wù)人員的統一管理，管理處只設收款崗位不設會(huì )計，會(huì )計員在公司財務(wù)部按片區來(lái)設置，統一處理管理片區內的財務(wù)核算工作，既節約人力成本又能最大限度保證會(huì )計信息的真實(shí)性、完整性和及時(shí)性。
3.各管理的資金結算工作統一由公司財務(wù)部進(jìn)行結算，各管理處的收款員負責財務(wù)部報賬，加強公司資金的集中管理和監控。為方便工作，公司可以根據情況給管理處設小額備用金。
4.對管理處需要大宗購買(mǎi)的物品有公司財務(wù)部結算或配送中心統一辦理招標，保證采購質(zhì)量，而結算工作由公司財務(wù)部辦理。
�。ǘ┪镔Y采購實(shí)行統一配送管理
首先，物業(yè)管理日常所需物資的種類(lèi)繁多、數量也很大。就那維修用的燈泡來(lái)說(shuō)，一個(gè)小區日常使用的燈泡就有十幾種甚至更多，而且燈泡經(jīng)常更換屬于易耗品，所需量大，萬(wàn)一購買(mǎi)的產(chǎn)品質(zhì)量有問(wèn)題，不但影響管理服務(wù)水平，還會(huì )造成損失導致管理成本提高。第二，所有的物品如果都由管理處自行負責購買(mǎi)，必然擴大了管理處的人力成本，并且由于沒(méi)有很好的交通工具影響工作效率，常常為購買(mǎi)一樣東西而浪費太多的時(shí)間。第三，管理處自行負責購買(mǎi)物資還會(huì )出現采購員觸犯管理規定問(wèn)題，第四，各小區自行采購，必然會(huì )造成使用的材料質(zhì)量上參差不齊，最終的結果是同一個(gè)公司管理，管理服務(wù)水平存在很大的差距。
�。ㄈ┸�(chē)輛管理
隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，車(chē)輛增長(cháng)的速度大大地超出了車(chē)位的供給，因此車(chē)輛管理成為了物業(yè)管理上的一大難點(diǎn)，是眾多小區面臨的一個(gè)大問(wèn)題，避免因車(chē)位不足停車(chē)難的問(wèn)題，成立車(chē)場(chǎng)管理中心實(shí)行大社區車(chē)輛統一的管理，這樣凡是居住在本社區的業(yè)主們只要在車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)中心辦理車(chē)輛一卡通，就可以任意進(jìn)出和停放社區的所有停車(chē)場(chǎng)。大社區車(chē)位共享的方法大大緩和了車(chē)位緊缺的問(wèn)題，很好地保證了城區交通的暢通以及的保護了優(yōu)美的環(huán)境，而且也給廣大業(yè)主提供了方便。
�。ㄋ模┣鍧�、綠化、消殺實(shí)行公司內部專(zhuān)業(yè)化服務(wù)管理
由于實(shí)行集中一體化的管理，這一有利條件使得清潔、綠化、消殺工作可以完全交由自己的專(zhuān)業(yè)公司管理，這樣就可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費用支出。主要表現在以下幾個(gè)方面：1、自己干可以獲得一定的利潤空間。2、在一個(gè)大社區里各小區之間的資源可以共享使用，減少了成本支出。3、降低專(zhuān)業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專(zhuān)業(yè)公司養一個(gè)專(zhuān)業(yè)工程師，可以滿(mǎn)足多個(gè)管理處的專(zhuān)業(yè)技術(shù)需要，而管理處養一個(gè)專(zhuān)業(yè)工程師，待遇低了還留不住，待遇高了養不起。
�。ㄎ澹┡嘤柟芾�
培訓管理不僅可以評價(jià)一個(gè)員工的現有能力，更能提高他們的能力和素質(zhì)，充分挖掘潛能，為企業(yè)帶來(lái)無(wú)法估量的增值效應，一個(gè)企業(yè)的培訓搞得好不好，直接影響這個(gè)企業(yè)的人才素質(zhì)和競爭力。而對于大多數小區較分散的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，由于各管理處距離的很遠，所以公司很難對所有員工都進(jìn)行集中培訓，以致除了自己管理處的培訓外，員工接受其他的培訓機會(huì )就很少了。因此需要成立專(zhuān)門(mén)的“培訓中心”。中心為各崗位都制定了培訓計劃，平均每個(gè)月為各種崗位都安排2-3次的專(zhuān)業(yè)的培訓課程。為員工提供了更多的學(xué)習機會(huì )，提高自身的能力和素質(zhì)，最終企業(yè)也提升了競爭力。
�。┢焚|(zhì)管理
在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成，市場(chǎng)競爭日趨激烈的今天，物業(yè)管理企業(yè)不斷導入IS09000國際質(zhì)量體系認證，通過(guò)不斷的改進(jìn)和自我超越，建立并完善規范化，制度化的管理體系，以此來(lái)實(shí)現管理服務(wù)在品質(zhì)上的提升，最終實(shí)現提升公司的市場(chǎng)競爭力。而ISO9000是一個(gè)持續改進(jìn)的體系，他需要公司內部質(zhì)量審核管理與品質(zhì)日常抽檢工作來(lái)有效地維持運行。大社區管理在這方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，管理的小區都很集中，在內部質(zhì)量審核和日常抽檢工作上，公司品質(zhì)組不必向大多公司那樣，浪費大量時(shí)間一天才能檢查一兩個(gè)小區。而且在日常工作中，品質(zhì)組的領(lǐng)導還可以經(jīng)常下到各小區進(jìn)行指導，對IS09000體系的運行以及管理品質(zhì)的保證起到了很好的作用。
�。ㄆ撸┥祥T(mén)維修服務(wù)和大型設備維保
在日常物業(yè)管理服務(wù)中，我們?yōu)闃I(yè)主提供最多的服務(wù)之一就是上門(mén)維修服務(wù)。維修服務(wù)對于業(yè)來(lái)說(shuō)是最急需和必要的服務(wù)，而對于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)則是和業(yè)主溝通、提升滿(mǎn)意度的橋梁。維修效率的高低和質(zhì)量的好壞往往直接影響到住戶(hù)對物業(yè)公司整體的評價(jià)，以致維修服務(wù)就成為了評價(jià)物業(yè)管理水平的一個(gè)重要指標。
�。ò耍┥鐓^文化建設
社區文化是我國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng )造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤滑劑。大社區的社區文化建設是以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，體現出無(wú)處不在的文化氛圍。使人們一進(jìn)入社區，馬上就能感受到典雅、舒適的綠色家園和自由飄逸的文化氣氛。完善統一的物業(yè)環(huán)境視覺(jué)系統，安全有序的交通管理和管理人員的文明言行�；顒�(dòng)內容 主要貫穿了人與自然、人與人、家庭親情等主題，并將社區環(huán)境文化與物業(yè)管理密切結合，使社區文化建設不斷推向更高的層次。
大社區綜合型 物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展中最具有代表性的一種模式之一。此模式有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平；有利于實(shí)現規模效益，改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規模小，經(jīng)濟效益差的局面；有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術(shù)分散的格局。是一個(gè)具有強大生命力和廣闊的市場(chǎng)空間的模式，我們針對這種模式的探索，實(shí)踐之路還很長(cháng)、很遠。
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