寫(xiě)字樓租賃經(jīng)營(yíng)可行性分析調研報告

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　　一、寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)

　　大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶，中心區亦有少量企業(yè)設點(diǎn)，但外租外銷(xiāo)型寫(xiě)字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫(xiě)字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層�，F6至9層為F中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現已全面進(jìn)駐銀行、餐飲等；3層也已出租過(guò)半，分別由歐德油儲、三菱麗陽(yáng)和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫(xiě)字樓作為本地唯一的國標級寫(xiě)字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價(jià)為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價(jià)格過(guò)高，除個(gè)別大型外資企業(yè)外還乏人問(wèn)津。

　　其他沿安惠大道可做寫(xiě)字樓租賃的場(chǎng)所在檔次及價(jià)格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），辦公條件普遍比較簡(jiǎn)陋，管理費也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡(jiǎn)裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無(wú)中央空調、熱水等設施，停車(chē)場(chǎng)也不完善，正式開(kāi)盤(pán)5個(gè)月來(lái)租售業(yè)績(jì)約近三分之一。

　　二、租賃經(jīng)營(yíng)策略

　　我公司擁有安惠寫(xiě)字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫(xiě)字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶(hù)的吸引力較大。

　　由于本地寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)總體市道還較弱，新進(jìn)入的企業(yè)特別是有實(shí)力的企業(yè)數量不大，而寫(xiě)字樓的供應量還在持續增長(cháng)，形勢不容樂(lè )觀(guān)。受南海石化項目帶動(dòng)，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續來(lái)大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現階段設點(diǎn)進(jìn)駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫(xiě)字樓的機會(huì )，租賃市場(chǎng)仍以中小企業(yè)為主。

　　伴隨著(zhù)大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產(chǎn)運營(yíng)，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動(dòng)建設。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會(huì )逐一正式落腳本地，屆時(shí)寫(xiě)字樓的高端租賃市場(chǎng)預期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進(jìn)行對接聯(lián)絡(luò )，爭取引進(jìn)。

　　我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫(xiě)字樓的大部分產(chǎn)權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統建立了長(cháng)期穩定的聯(lián)系且合作已久，有專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)團隊和充足的開(kāi)發(fā)經(jīng)費，具備配套物業(yè)和經(jīng)營(yíng)資源，與之相比我方除價(jià)格外無(wú)其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶(hù)將撤離寫(xiě)字樓和公寓，由于在時(shí)間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場(chǎng)爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

　　寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)渠道主要有二個(gè)：自主經(jīng)營(yíng)和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶(hù)，成本雖大但回報可觀(guān)，問(wèn)題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng )造的機會(huì )更多，但會(huì )降低單位回報率。

　　通過(guò)前段時(shí)間的市場(chǎng)推廣，已與多家有意向承租寫(xiě)字樓的客戶(hù)建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

　　文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現在的市場(chǎng)狀況持謹慎態(tài)度，同時(shí)認為明年上半年形勢較好，春節后至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶(hù)租賃業(yè)務(wù)。

　　現實(shí)存在的問(wèn)題是未經(jīng)分隔裝修的寫(xiě)字樓不符合中小客戶(hù)的租賃要求，并且由于長(cháng)期閑置不動(dòng)，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶(hù)進(jìn)入參觀(guān)極為不便。而帶有精裝修的寫(xiě)字樓對大型高端企業(yè)也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬(wàn)元精裝修寫(xiě)字樓和公寓引進(jìn)中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進(jìn)行寫(xiě)字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會(huì )，盤(pán)活寫(xiě)字樓資產(chǎn)。

　　三、成本與價(jià)格

　　經(jīng)測算，安惠寫(xiě)字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬(wàn)元。若只進(jìn)行公共區域的精裝修，其他部位簡(jiǎn)單裝修，則成本會(huì )降低1/4左右，單層投資不超過(guò)50萬(wàn)元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設備預算投資4萬(wàn)元（可考慮暫時(shí)押后），詳見(jiàn)“寫(xiě)字樓裝飾設計工程預算表”，總造價(jià)最終以審核決算結果為準。

　　定價(jià)策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價(jià)格水平執行。如前所述，市場(chǎng)調查結果顯示，在精裝修基礎上50—60元/㎡/月的租價(jià)是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數企業(yè)所接受。

　　按70的進(jìn)駐率計算，以50元/㎡的價(jià)格出租，單層收入約為43750元/月，15個(gè)月收回裝修投入；局部裝修租價(jià)以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個(gè)月回收投資。

　　如采用外包形式，我方僅需進(jìn)行局部精裝修，承包底價(jià)初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個(gè)月。我方還在和外界接觸商洽凈價(jià)承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶(hù)。承包底價(jià)初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬(wàn)元，低于我方預計裝修投入。但落實(shí)以上方案尚需時(shí)日且無(wú)絕對把握。

　　四、總結與建議

　　1、目前大亞灣寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)活躍程度不高，客戶(hù)資源非常寶貴�，F有客戶(hù)基本是小面積需求，大企業(yè)進(jìn)駐估計要等到半年后。

　　2、抓住現有中小客戶(hù)的前提是將寫(xiě)字樓進(jìn)行分隔裝修，同時(shí)也利于日后吸引大客戶(hù)。如在年底完成裝修工程，樂(lè )觀(guān)情況下明年五月份之前出租率可達80以上。

　　3、定價(jià)必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營(yíng)合作方式，積極尋求外包等簡(jiǎn)單實(shí)用的途徑，回避我方的弱勢。

　　4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風(fēng)險成本，同時(shí)爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30），以上負債可從租金收入中償還。

　　若上述方案能夠盡快落實(shí)執行，我公司有信心盤(pán)活寫(xiě)字樓資產(chǎn)，獲得穩定收益，給假日美景項目的前期開(kāi)發(fā)提供支持和保障。

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