樓盤(pán)資產(chǎn)評估報告

　　我們鄭重聲明：

　　一、我們在本評估報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準確的。

　　二、本評估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本評估報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。

　　三、我們與本評估報告中的評估對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

　　四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)評估規范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本評估報告。

　　五、我們已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

　　六、我公司評估人員2013年6月10日至6月20日對該項目進(jìn)行了實(shí)地的調查和研究，并對該區域的其他同類(lèi)房產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數據都是真實(shí)可靠的。

　　七、沒(méi)有人對本評估報告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。

　　摘要

　　十里金灘選址青島東，依托沿海經(jīng)濟帶資源優(yōu)勢，由多家著(zhù)名房地產(chǎn)企業(yè)投資建造丁字灣新區，主要建設星級酒店、旅游度假區、游艇碼頭、海洋生物科研基地、影視城及其他娛樂(lè )設施。

　　„„，首期開(kāi)發(fā)約400畝，打造成一個(gè)集居住、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè )、文化為一體的大型綜合性多功能宜居社區，建設一個(gè)中國北部的“普吉島”。目前該樓盤(pán)占地8000畝，主要建筑類(lèi)型為板樓和高層。在項目附近有，高層每戶(hù)總面積在39-88平方米不等。容積率為0.91，定于本年8月中旬開(kāi)盤(pán)�，F將資產(chǎn)評估情況摘要報告如下：

　　一、評估目的：評估樓盤(pán)價(jià)值

　　二、 評估對象：

　　三、評估基準日：2013年6月20日

　　四、評估報告的有效使用期限：2013年6月20日至2013年12月31日。

　　五、評估方法：采用成本法進(jìn)行評估。

　　六、評估結果

　　重要提示：以上內容摘自資產(chǎn)評估報告書(shū)，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱

　　讀資產(chǎn)評估報告書(shū)全文

　　受 委托，我小組于2013年6月10日至6月20日，對位于 ，容積率為0.91的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估房地產(chǎn)在評估基準日的價(jià)值，為銷(xiāo)售該房產(chǎn)提供參考�，F將資產(chǎn)評估情況報告如下：

　　一、委托方：

　　二、受托方：

　　三、產(chǎn)權持有單位：

　　四、評估目的：評估樓盤(pán)價(jià)值

　　五、評估對象：

　　六、評估基準日：2013年6月20日

　　七、評估報告的有效使用期限：2013年6月20日至2013年12月31日。

　　八、評估的假設條件和限制條件

　　(一)評估的假設條件：

　　1.委托房地產(chǎn)位于海陽(yáng)丁字灣新區。

　　2.假設委估房地產(chǎn)產(chǎn)權合法，沒(méi)有產(chǎn)權糾紛。

　　3.假設委估房地產(chǎn)現狀滿(mǎn)足所采用的城市規劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明的除外。

　　4.被評估資產(chǎn)處于繼續使用狀態(tài)或被假定處于繼續使用狀態(tài)。

　　5.被評估資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)值。

　　(二)本項評估的限制條件

　　1.本報告有關(guān)資料由我方實(shí)地考察取得，由于房產(chǎn)時(shí)效原則，本報告建立在一定日期范圍內有效。

　　2.本報告僅供委托方銷(xiāo)售該房地產(chǎn)提供參考依據用，不對其他用途負責。

　　3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權利對委估對象實(shí)際價(jià)格的影響。

　　4.實(shí)地查勘時(shí)，對房屋僅進(jìn)行一般性查看，并未進(jìn)行結構性測試，不可能確定其內部缺損。

　　5.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內容不得使用在其他與本次項目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。

　　6.本報告一式兩份，一份提交委托方，一份留存評估小組。

　　九、評估原則

　　根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下工作原則和技術(shù)經(jīng)濟原則：

　　1、工作原則

　　(1)合法性原則

　　評估對象房地產(chǎn)符合城市規劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應以評估對象合法使用、合法處置為前提進(jìn)行。評估對象已經(jīng)取得《房屋所有權證》，具備合法性。

　　(2)真實(shí)性原則

　　資產(chǎn)評估工作實(shí)事求是，尊重實(shí)際，尊重科學(xué)，在評估過(guò)程中以實(shí)際材料為基礎，以確鑿證據為依據，以科學(xué)的態(tài)度為指針，客觀(guān)公允地反映評估結果。

　　(3)可行性原則

　　評估人員根據評估對象的特點(diǎn)和性質(zhì)以及當時(shí)所具備的條件，指定切實(shí)可行的評估方案，并采用合適的評估方法進(jìn)行評估。

　　(4)簡(jiǎn)易性原則

　　要求資產(chǎn)評估工作在達到相應準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡(jiǎn)便易行，以節約人力、物力、財力和時(shí)間，提高資產(chǎn)評估效率。

　　2、技術(shù)經(jīng)濟原則

　　(1)預期收益原則

　　以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)價(jià)值。

　　(2)供求原則

　　假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著(zhù)需求的增長(cháng)而上升，隨著(zhù)供給的增長(cháng)而下降。

　　(3)評估日期原則

　　市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)條件的變化而不斷改變，因此要求資產(chǎn)評估必須有評估基準日，而且評估值就是評估基準日的資產(chǎn)價(jià)值。

　　十、評估依據

　　1.行為依據

　　委托方與受托方簽訂的《資產(chǎn)評估協(xié)議書(shū)》以及《委托評估函》

　　2.有關(guān)法律、法規、政策文件和技術(shù)章程

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》 (2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 (3)《房地產(chǎn)評估規范》(GB/T 50291-1999) (4)《城鎮土地評估規程》(GB/T 18508-2001) (5)地方人民政府及有關(guān)部門(mén)頒布的法規文件

　　3.產(chǎn)權依據

　　《國有土地使用證》

　　4.價(jià)格依據

　　報價(jià)單及至房屋中介機構獲知的租金及物業(yè)管理費等本小組查閱相關(guān)資料及現場(chǎng)查勘獲取的信息。

        十一、評估方法

　　該房地產(chǎn)為新建成的尚未開(kāi)盤(pán)項目。評估人員在實(shí)地勘查的基礎上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進(jìn)行了認真地分析，根據評估日期委估房地產(chǎn)用途，評估目的，資料狀況和青島東海陽(yáng)丁字灣房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用成本法來(lái)評估房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類(lèi)房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費的成本為基礎，扣除與新建筑物相比的價(jià)值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價(jià)來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值。它的前提條件是：(1)委估資產(chǎn)處于繼續使用狀態(tài)。(2)應當具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。(3)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費是必須的。在滿(mǎn)足了以上三點(diǎn)后，我們采用成本法作為次評估方法。

　　十二、評估過(guò)程

　　運用成本法求取評估對象房地產(chǎn)價(jià)值，是根據被評估資產(chǎn)在基準日的重新價(jià)格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價(jià)格，新建房地產(chǎn)沒(méi)有折舊，其價(jià)格評估可以直接利用土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售稅費、利息和利潤來(lái)計算。以下數據由受托方銷(xiāo)售中心提供。

　　1.土地取得成本

　　土地取得成本=13.3(億元)

　　2.開(kāi)發(fā)成本

　　與土地開(kāi)發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括：前期工程費用、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、基礎設施建設費以及其他費用。其中，房屋建筑安裝工程費是指取得土地后直至工程完工投入使用，開(kāi)發(fā)商支付的建筑費用、安裝費用、招標費用和質(zhì)量監督費用等。

　　前期工程費=16.2(億元)

　　房屋開(kāi)發(fā)費=25.7(億元)

　　開(kāi)發(fā)成本=前期工程費+房屋開(kāi)發(fā)費=16.3+25.7=41.9(億元)

　　3.管理費用

　　管理費用=4.9(億元)

　　4.銷(xiāo)售稅費

　　稅金是指取得土地和房屋開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中向國家繳納的稅金、附加費，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。 銷(xiāo)售稅費=5.3(億元)

　　5.開(kāi)發(fā)利潤

　　利潤率 銷(xiāo)售中心暫定的成本利潤率為55%。 開(kāi)發(fā)利潤=(土地取得費+開(kāi)發(fā)成本)×成本利潤率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(億元)

　　6.利息

　　該項目的貸款利率為6.1%。

　　利息=土地取得成本×[

　　1-%1.612

　　)(]+開(kāi)發(fā)成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[

　　1-%1.612

　　)(]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559

　　=4.2279(億元)

　　該房地產(chǎn)評估價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售稅費+利潤+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(億元)

　　十三、評估結果

　　評估人員根據評估目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規和制度，遵循評估原則，按照評估程序，采用科學(xué)合理的評估方法，對該部分房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)(基準日)的客觀(guān)合理價(jià)值進(jìn)行了評定估算，評估人員在用成本法評估的基礎上又查詢(xún)了 已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)，又結合丁字灣其它房地產(chǎn)企業(yè)的預期售價(jià)，以及相關(guān)銷(xiāo)售人員的看法，最終確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)值(總價(jià)值)為人民幣9998790000元，大寫(xiě)：玖十玖億玖仟捌佰柒拾玖萬(wàn)元整。

　　十四、評估報告有效期

　　2013年6月20日至2013年12月31日。

　　十五、評估師簽名

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