整體資產(chǎn)評估報告范文

　　整體企業(yè)資產(chǎn)評估是對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營(yíng)獲利能力的經(jīng)濟實(shí)體的全部資產(chǎn)所進(jìn)行的評估。下面是公文站小編整理的整體資產(chǎn)評估報告范文，供大家參考!

　　整體資產(chǎn)評估報告范文(一)

　　××××公司接受××××公司的委托，依據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，運用資產(chǎn)評估規定的方法和程序及我們認為必要的其他程序，對××××(以下簡(jiǎn)稱(chēng)××)擬進(jìn)行整體改制設立股份有限公司而申報的全部資產(chǎn)和負債進(jìn)行了評估。

　　本公司評估人員按照必要的評估程序對委估資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、清查盤(pán)點(diǎn)核實(shí)、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)和負債在××××年××月×××日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映�，F將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下:

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　(一)資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介

　　略

　　(二)委托方簡(jiǎn)介

　　略

　　二、評估目的

　　××××××××，為×××公司進(jìn)行整體改制設立股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)提供價(jià)值參考。

　　三、評估范圍和對象

　　略

　　此次納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。

　　四、評估基準日

　　略

　　五、評估原則

　　略

　　六、評估依據

　　略

　　七、評估方法

　　本次評估是為委托方擬整體改制為股份有限公司提供價(jià)值參考，對其進(jìn)行整體資產(chǎn)評估。由于委估企業(yè)為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的民營(yíng)企業(yè)，受諸多因素的影響，本所人員未收集到其客觀(guān)真實(shí)的收益預測情況資料，同時(shí)難以確定采用的收益折現率是否公允，故對采用收益現值法的評估結果難以做出準確的判斷。所以，本所人員擬采用成本加和法為主進(jìn)行本次評估，然后以收益現值法對其進(jìn)行驗證。

　　八、評估過(guò)程

　　略

　　九、評估結論

　　略

　　凈資產(chǎn)評估值為6955.88萬(wàn)元………………(成本法中

　　的總資產(chǎn)中沒(méi)有評估無(wú)形資產(chǎn))

　　十、特別事項說(shuō)明

　　略

　　十一、期后事項說(shuō)明

　　略

　　十二、評估報告法律效力

　　略

　　十三、評估報告書(shū)提出日期

　　略

　　整體資產(chǎn)收益現值法評估驗證說(shuō)明

　　一、收益現值法的應用簡(jiǎn)介

　　1.收益還原思路及收益現值法

　　收益還原思路，簡(jiǎn)單地講就是“將利求本”的過(guò)程，即把企業(yè)在未來(lái)特定時(shí)間內的預期收益還原為當前的資本額或投資額。收益現值法是完成收益還原思路的評估方法，即收益現值法是指通過(guò)估算被評估資產(chǎn)未來(lái)預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

　　整體企業(yè)資產(chǎn)評估是對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營(yíng)獲利能力的經(jīng)濟實(shí)體的全部資產(chǎn)所進(jìn)行的評估。整體企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值從理論上分為兩個(gè)組成部分，其一是企業(yè)的構成要素資產(chǎn)的價(jià)值之和，它們是整體企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的基礎部分;其二是企業(yè)超額收益或減額收益所形成的不可確指的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值或經(jīng)濟性貶值。

　　從整體企業(yè)價(jià)值的定義以及資產(chǎn)評估角度出發(fā)，收益還原思路及收益現值法是評估整體企業(yè)價(jià)值的一條直接途徑。整體企業(yè)評估的直接對象是企業(yè)的整體獲利能力，收益還原思路及收益現值法就是以企業(yè)整體獲利能力為標的進(jìn)行的評估。

　　2.本評估項目收益現值法適用的前提條件

　　(1)企業(yè)所遵循的國家有關(guān)法律、法規、政策、制度仍如現時(shí)狀況而無(wú)重大改變:

　　(2)企業(yè)所在地區以及經(jīng)濟業(yè)務(wù)涉及地區的社會(huì )政治、經(jīng)

　　濟環(huán)境無(wú)重大變化:

　　(3)企業(yè)將依法持續性經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)范圍、方式和決策程序上與現時(shí)基本保持一致;

　　(4)有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準及稅率基本保持不變;

　　(5)無(wú)其他人力不可抗拒及不可預見(jiàn)因素所造成的對企業(yè)重大不利影響:

　　(6)被評估企業(yè)的未來(lái)預期收益能夠預測，并能基本保證預測收益數額的合理性和可用性;

　　(7)與企業(yè)獲得未來(lái)預期收益相聯(lián)系的風(fēng)險也能估量，并能提供令人信服的根據。

　　3.整體資產(chǎn)評估公式

　　資產(chǎn)評估值(預期收益現值)=前若干年各年收益數×各年折現系數+(以后各年的年金化收益/本金化率)×前若干年最后一年的折現系數

　　4.本次評估在應用成本加和法對企業(yè)整體資產(chǎn)評估的基礎上，采用收益現值法進(jìn)行驗證。

　　二、公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)與經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢

　　×××公司由某先生和某女士于1997年4月30日共同出資組建，在××市工商行政管理局登記注冊，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照號為××××××××。公司住所:××××市××南路××小區××棟。2003年3月11日經(jīng)公司股東大會(huì )決議通過(guò)，公司新增注冊資本800萬(wàn)元，由甲有限公司以實(shí)物資產(chǎn)投入，

　　注冊資本由人民幣500萬(wàn)元變更為1 300萬(wàn)元;同時(shí)公司于2003年3月27日辦理工商變更。公司法定代表人:×××;公司經(jīng)營(yíng)范圍:從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);裝飾裝潢、五金交電、建筑裝飾材料、建筑機械、飲料、食品、副食品的銷(xiāo)售以及高爾夫球練習場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、桌球、乒乓球、保齡球。在2000年4月30日經(jīng)××省建設廳批準，公司取得三級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)(證書(shū)編號為××××××)。

　　公司自成立以來(lái)，先后在××××地區投資5 000萬(wàn)元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)了××××高爾夫園林別墅區。該別墅區占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建筑面積45000前。

　　擁有高爾夫球練習場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、游樂(lè )場(chǎng)、室外游泳池、兒童游樂(lè )場(chǎng)、釣魚(yú)池等大型公益設施。××××因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式豪宅樓房類(lèi)開(kāi)發(fā)模式獎。

　　三、評估依據

　　(1)公司前3年的資產(chǎn)負債表、利潤及利潤分配表等財務(wù)會(huì )計資料;

　　(2)公司的年度經(jīng)營(yíng)計劃和財務(wù)計劃;

　　(3)公司發(fā)展規劃、技術(shù)改造計劃;

　　(4)資產(chǎn)現狀現場(chǎng)調查;

　　(5)公司領(lǐng)導和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場(chǎng)前景預測
公司銷(xiāo)售、成本、投資、管理等意見(jiàn);

　　(6)有關(guān)政策、法律、法規、合同、協(xié)議、文件等。

　　四、公司的盈利預測

　　基于公司的投資計劃和融資計劃，以及對公司酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和即將投資的大型基礎設施建設項目的分析，并根據公司的市場(chǎng)分析、銷(xiāo)售策略和定價(jià)原則，對今后5年的產(chǎn)品銷(xiāo)售情況進(jìn)行了分析估計。新公司效益預測情況見(jiàn)表C2-17: 。

　　表C2-17新公司效益預測情況表 。 單位:人民幣元

　　五、折現率的選取

　　基于公司處于激烈的市場(chǎng)競爭之中，對公司未來(lái)預測存在很多不確定因素的考慮，確定風(fēng)險報酬率為5.5%，安全利率按四年期國庫券2.45%確定，故最終確定折現率為8%。

　　風(fēng)險報酬率估測采用累加法，計算公式為風(fēng)險報酬率=行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率，具體確定過(guò)程如下:

　　(1)×××公司屬房地產(chǎn)企業(yè)，公司自成立以來(lái)，先后在××××投資 5000萬(wàn)元修建市政道路，共獲取政府補償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)了××××高爾夫園林別墅區。該別墅區占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，××××公寓樓1棟，建筑面積45000 m2。根據國家有關(guān)統計資料和國家產(chǎn)業(yè)政策等因素，確定行業(yè)風(fēng)險報酬率為3%。

　　(2)××××地區因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺“中國房地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式豪宅樓房類(lèi)開(kāi)發(fā)模式獎”。在綜合考慮上述因素的基礎上確定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險報酬率為1%。

　　(3)××公司目前資產(chǎn)負債率較低，2003年3月31日公司資產(chǎn)負債率僅為18.38%，融資能力強，因此確定財務(wù)風(fēng)險報酬率為0.5%。

　　(4)進(jìn)入29世紀90年代，××市政府抓住機遇，以房地產(chǎn)和旅游業(yè)為龍頭，吸引了大量外來(lái)投資者，使××市經(jīng)濟實(shí)現了騰飛，尤其是基礎設施建設取得了質(zhì)的飛躍，初步形成了中等城市的規模，為××市經(jīng)濟的持續發(fā)展奠定了良好的基礎，因此確定其他風(fēng)險報酬率為1%。

　　(5)最后確定的風(fēng)險報酬率=3%+1%+0.5%+1%=5.5%

　　六、評估值的計算過(guò)程

　　考慮到公司目前經(jīng)營(yíng)狀況及公司提供收益預測資料，并結合評估人員了解到的實(shí)際情況，評估人員進(jìn)行了5年的收益預測。公司整體評估計算及結果如下:

　　1.計算未來(lái)5年企業(yè)凈利潤的折現值之和(見(jiàn)表)

　　前5年收益現值之和:2274.59萬(wàn)元

　　表 計算未來(lái)五年企業(yè)凈利潤的折現值表

　　2.從未來(lái)6年開(kāi)始計算的永久性年金現值

　　第6年起收益在該年現值和三655.53/8%=8 194.125(萬(wàn)元)

　　3.按第5年的折現系數將永久性年金現值折現至評估基準日

　　第6年起收益現值和=8194.125×0.6806=5576.92(萬(wàn)元)

　　4.計算持續經(jīng)營(yíng)條件下收益現值之和，即為公司整體資產(chǎn)的評估價(jià)格

　　公司整體資產(chǎn)評估價(jià)格=2274.59+5576.92=7851.51(萬(wàn)元)

　　七、評估結論

　　本評估是在上迷評估方法、程序、依據及假設條件下，運用收益現值法得出的公司整體資產(chǎn)評估結果為7851.51萬(wàn)元。本次評估的依據是公司2001—2002年度實(shí)際經(jīng)營(yíng)的各項基礎數據、經(jīng)濟指標及公司提供的收益預測資料，并考慮其今后發(fā)展情況遵循國家現行法律:法規和相關(guān)制度的有關(guān)規定，本著(zhù)穩健的原則進(jìn)行的。但由于受諸多因素的影響，我們無(wú)法收集到客觀(guān)真實(shí)的收益預測資料以及難以確定采用的收益折現率是否公允，對采用的收益現值法評估結果難以作出正確的判斷，因此，本次評估結果僅是一種其他評估方法的驗證。

　　八、評估說(shuō)明

　　評估是在公司能通過(guò)不斷地自我補償和更新，使公司持續經(jīng)營(yíng)下去，并保證其獲利能力的基本假設下進(jìn)行，未考慮不可抗力，如國際、國家政治、經(jīng)濟形勢突變、特大自然災害等的影響。

　　評估過(guò)程中，收益額選用能綜合反映公司收益的基本指標——公司凈利潤，即公司交納所得稅后利潤，根據資產(chǎn)評估收益現值法中收益還原所要求的一致性原則，還原后的公司價(jià)格，內涵應是所有者權益。

　　第三部分 案例點(diǎn)評

　　房地產(chǎn)行業(yè)是利潤率較高的行業(yè)之一，

　　這與經(jīng)濟的'發(fā)展，人民生活水平的提高，對住房的需求不斷攀升相關(guān)。本案例中被評估企業(yè)是一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)的綜合性民營(yíng)企業(yè)。公司為了長(cháng)遠發(fā)展，委托進(jìn)行資產(chǎn)評估確定凈資產(chǎn)價(jià)值，以改制為股份有限公司。

　　對于持續經(jīng)營(yíng)，有著(zhù)良好發(fā)展前景的房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)，用收益法評估企業(yè)價(jià)值最符合企業(yè)的公允價(jià)值。但由于現階段在企業(yè)改制中對凈資產(chǎn)的偏愛(ài)，評估機構還是選擇了成本法評估企業(yè)的價(jià)值，并用收益法評估值作為企業(yè)價(jià)值的比照參考。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍廣，涉及的各項會(huì )計科目及明細科目多，評估機構按評估資產(chǎn)屬性分成建筑、設備、存貨及財務(wù)四個(gè)小組，根據被評估企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報明細表等資料，會(huì )同相關(guān)人員分別對不同資產(chǎn)進(jìn)行了清查，這樣可以較好地完成清查工作。

　　被評估企業(yè)的主要資產(chǎn)是已有房產(chǎn)、建筑施工設備、正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目和未開(kāi)發(fā)的土地使用權等開(kāi)發(fā)權利。對企業(yè)的自用房產(chǎn)評估機構運用核算法確定其重臵價(jià)格，采用完損等級打分法和耐用年限法確定其成新率，估計自用房產(chǎn)的價(jià)格。

　　對已開(kāi)發(fā)的別墅和土地開(kāi)發(fā)權等用同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品現行市場(chǎng)售價(jià)為基礎，考慮商業(yè)繁華度、交通便捷度等基礎配套設施區域因素差異和建筑績(jì)構、裝修標準、環(huán)境綠化等個(gè)別因素差異進(jìn)行修正調整。對于其他資產(chǎn)和負債都是采用評估實(shí)務(wù)中常用的成熟方法進(jìn)行評估，使評估結果具有客觀(guān)合理性。

　　本案例在應用成本加和法對企業(yè)整體

　　資產(chǎn)評估的基礎上，采用收益現值法進(jìn)行驗證。評估機構首先對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)形勢進(jìn)行分析，根據近年來(lái)的公司業(yè)績(jì)進(jìn)行了盈利預測，以?xún)衾麧櫈轭A測的收益值。將預測期分為兩個(gè)階段，用累加的方法選取折現率，將預測的凈利潤折為現值，得出在假設條件下運用收益現值法得出的公司整體資產(chǎn)評估結果為7 851.51萬(wàn)元，比運用成本加成法估計的價(jià)值6 955.88萬(wàn)元高出。895.63萬(wàn)元。這符合兩種方法評估的一般結果，因為用收益現值法評估的企業(yè)價(jià)值包括了企業(yè)商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值。

　　但用凈利潤為收益值，不太符合企業(yè)現金流入的內涵，因為凈利潤指標沒(méi)用考慮企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展所需的資本支出和營(yíng)業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的增加及原有固定資產(chǎn)折舊對企業(yè)所者現金流量的影響。

　　假定企業(yè)5年后收益值為一恒定額，也不符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，中國人口基數的龐大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的龐大不會(huì )使該行業(yè)在短短的5年時(shí)間就停止發(fā)展，只要企業(yè)能順應市場(chǎng)需求，將會(huì )不斷發(fā)展壯大。這兩個(gè)假設使企業(yè)價(jià)值的評估值偏低，不過(guò)這種方法在本案例中只是給用成本法評估進(jìn)行對照參考。

　　整體資產(chǎn)評估報告范文(二)

　　xxx資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司接受金陵藥業(yè)股份有限公司的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對宿遷市人民醫院整體資產(chǎn)(不含土地)和負債進(jìn)行了評估。本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)征，對委托評估的資產(chǎn)和負債在2003年2月28日所表現的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允的`反映。評估結果匯總如下:

　　                                                      金額單位:人民幣萬(wàn)元

　　    項目             帳面價(jià)值   調整后  評估價(jià)值    增減值      增值率%

　　                                帳面值

　　                         A        B           C      D=C-B   E=(C-B)/B×100%

　　    流動(dòng)資產(chǎn)         1,919.00  1,919.00  2,033.16    114.16       5.95

　　    長(cháng)期投資

　　    固定資產(chǎn)        10,049.90 10,049.90  8,960.92 -1,088.97     -10.84

　　    其中:在建工程      21.40     21.40     21.40

　　    建筑物           6,422.91  6,422.91  6,625.73    202.82       3.16

　　    設備             3,605.59  3,605.59  2,313.79 -1,291.80     -35.83

　　    無(wú)形資產(chǎn)           650.18    650.18    650.18

　　    其中:土地使用權   650.18    650.18    650.18

　　    其他資產(chǎn)

　　    資產(chǎn)總計        12,619.08 12,619.08 11,644.27   -974.82      -7.72

　　    流動(dòng)負債         7,004.65  7,004.65  7,004.65

　　    長(cháng)期負債           315.32    315.32    315.32

　　    負債總計         7,319.97  7,319.97  7,319.97

　　    凈資產(chǎn)           5,299.11  5,299.11  4,324.30   -974.82     -18.40

　　    提請評估報告使用者注意以下事項:

　　    ⒈本評估報告的有效期為一年，即20xx年2月28日至20xx年2月27日;

　　    ⒉列入本次評估范圍的建筑物，宿遷市人民醫院僅提供了部分建筑物建設規劃許可證，部分房屋未提供相關(guān)產(chǎn)權證明文件，提供房產(chǎn)證明的房屋全部為職工宿舍，本評估報告按帳面值列示;同時(shí)上述房屋所占土地為事業(yè)(醫院)劃撥用地，轉讓時(shí)會(huì )受到一定限制，本次評估的價(jià)值是在假設上述房屋已獲得合法權證條件下的評估價(jià)值，未考慮上述瑕疵事項對評估結果的影響。

　　    ⒊宿遷市人民醫院已取得38773.4平方米的劃撥土地使用權證以及新建門(mén)診樓以及新建職工及病員食堂用地的建設用地批準書(shū)，但尚未取得土地使用權證，新建門(mén)診樓建設用地已支付拆遷補償費6501808.16元，本次評估對該醫院征用部分土地的拆遷費用以賬面值列示，土地處置以及具體評估結果請參見(jiàn)《土地估價(jià)報告》[寧大陸估價(jià)字(2003)第088號]。

　　    ⒋宿遷市人民醫院根據宿遷市市級機關(guān)事業(yè)單位養老保險暫行辦法(尚未正式下發(fā))，測算的欠繳職工養老保險統籌費1,632.48萬(wàn)元，列示于其他應付款，該款項尚未經(jīng)宿遷市勞動(dòng)保障部門(mén)確認。

　　    ⒌本報告僅供委托方即金陵藥業(yè)股份有限公司進(jìn)行投資決策參考之用，其他任何單位和個(gè)人因使用本報告造成的損失，與出具本報告的資產(chǎn)評估事務(wù)所和簽字的注冊資產(chǎn)評估師無(wú)關(guān)。

　　    ⒍請評估報告使用者在經(jīng)濟行為實(shí)現時(shí)認真閱讀評估報告全文。

　　    評估機構法定代表人:何xx

　　    中國注冊資產(chǎn)評估師:潘xx

　　    中國注冊資產(chǎn)評估師:陸xx     

　　    評估機構:xxx資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司

　　    20xx年xx月10日

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