商業(yè)項目開(kāi)發(fā)計劃書(shū)
商業(yè)項目計劃書(shū)是一份全方位的項目計劃方案，那么應該如何策劃商業(yè)項目的活動(dòng)方案呢?以下是小編為大家搜集整理提供到的商業(yè)項目開(kāi)發(fā)計劃書(shū)，希望對您有所幫助。歡迎閱讀參考學(xué)習！
商業(yè)項目開(kāi)發(fā)計劃書(shū)1
一：酒店簡(jiǎn)介
焦作三維戴斯酒店座落于焦作市專(zhuān)制中路555號，是焦作市一家根據國際標準建造，由美國戴斯酒店管理團體所管理的集客房、餐飲、文娛、健身、洗浴等高檔設施為一體的豪華商務(wù)酒店。焦作三維戴斯酒店地處焦作郊區最繁華的商業(yè)地段，地輿職位優(yōu)越，交通十分便利。高25層，酒店網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方案�？偯娣e達4.5萬(wàn)平方米，學(xué)會(huì )網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方案范文。與8萬(wàn)平方米的6層豪華商場(chǎng)相相接，合計12.5萬(wàn)平方米，也是一家今世化生活式便利酒店。酒店內設施配備完好，聽(tīng)聽(tīng)三維戴斯酒店營(yíng)。能敷裕滿(mǎn)足商務(wù)旅行和觀(guān)光旅游者的不同需求。焦作三維戴斯酒店具有初級客房、豪華客房、行政豪華房、商務(wù)豪華房、行政套房、總統套房。酒店設有豪華行政樓層、無(wú)煙樓層，所有客房安置寬帶互聯(lián)網(wǎng)、室內電子安全柜、語(yǔ)音信箱、液晶電視及衛星電視頻道。焦作三維戴斯酒店特設的行政酒廊位于22層，為賓客提供了一系列獨享的優(yōu)惠和性情化的專(zhuān)業(yè)任職，廣州網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)推廣。提供快捷便利的入住手續、厚實(shí)的自助早餐。并且全天供應軟飲，晚間還為商務(wù)賓客綢繆了雞尾酒，在此賓客可盡覽焦作光景。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣方案。
二：市場(chǎng)環(huán)境闡述
市場(chǎng)偵察和預測
市場(chǎng)偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場(chǎng)環(huán)境等信息舉行收集、闡述、研究的活動(dòng)。
(1)市場(chǎng)偵察的類(lèi)型
根據偵察的形式、類(lèi)型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。
探干脆偵察 主要用于收集初步原料。
描述性偵察 是對市場(chǎng)的客觀(guān)狀況舉行照實(shí)的記載和反映。
因果性偵察 是為了了解和掌握市場(chǎng)氣象之間的因果相關(guān)而舉行的市場(chǎng)偵察活動(dòng)。
(2)市場(chǎng)偵察的方法
市場(chǎng)偵察就是要收集、闡述、研究市場(chǎng)信息，對市場(chǎng)信息的偵察可分為原始原料的收集和二手原料的收集兩種形式�？纯磸V州網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)推廣。其中原始原料的收集又包括詢(xún)問(wèn)偵察法、觀(guān)察法、會(huì )議法、實(shí)驗法等。
市場(chǎng)預測就是在市場(chǎng)偵察獲取的原始原料和二手原料等信息的底子上，運用迷信方法，對市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)辰內的變化及需求趨向做出闡述和推斷。
(1)市場(chǎng)預測的方法 定性闡述法(消費者定見(jiàn)法、經(jīng)理人員判決法、德?tīng)柗品? 、 定量闡述法
(2)市場(chǎng)預測的程序 確定預測對象，擬定預測計劃;收集和闡述原料;抉擇預測方法，建立預測模型;確立預測后果，提出預測呈報
建立在上述的底子上對焦作市市場(chǎng)舉行偵察和預測：酒店網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)。
1.市場(chǎng)外部環(huán)境闡述，
如政治環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等，分別針抵消費者市嘗競爭者市場(chǎng)做出闡述，對后果舉行闡述和評價(jià)，進(jìn)而提出建議。
2.市場(chǎng)外部環(huán)境闡述，即酒店外部環(huán)境闡述
(1)酒店員工素質(zhì)
(2)酒店管理者素質(zhì)
(3)酒店自身狀況
3.酒店SWOT分析闡述
SWOT就是指一個(gè)企業(yè)維系外部市場(chǎng)對自身的優(yōu)優(yōu)勢闡述。酒店議決下面的內外部環(huán)境闡述此后在維系自身的狀況闡述酒店今朝所具有的優(yōu)勢及優(yōu)勢，然后針對這些狀況在作出一些更有益于自身繁榮的修正、補充和完美。
三：營(yíng)銷(xiāo)組合戰略
1 營(yíng)銷(xiāo)對象
酒店營(yíng)銷(xiāo)的對象當然要定位到實(shí)實(shí)在在的利潤上，但不光僅如此。營(yíng)銷(xiāo)對象的定位還要斟酌到消費者和社會(huì )的利益，學(xué)習酒店。要能切確措置好企業(yè)與這些人和團體的利益相關(guān)。所以，酒店營(yíng)銷(xiāo)對象應當有三個(gè)層次：方案。一是酒店計劃期的間接營(yíng)銷(xiāo)利潤，二是未來(lái)必定時(shí)期企業(yè)形象的增值，聽(tīng)聽(tīng)酒店餐飲營(yíng)銷(xiāo)方案。即議決優(yōu)質(zhì)任職、讓利和承擔社會(huì )負擔來(lái)提高企業(yè)的形象，三是探求和積聚營(yíng)銷(xiāo)體驗，培育造就一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)人才隊伍，建立完美有效的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò )體系。
2 市場(chǎng)細分
市場(chǎng)細分是指企業(yè)根據消費集體之間需求的區別性，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方案范文。把一個(gè)整體市場(chǎng)劃分為若干個(gè)分市場(chǎng)，從中抉擇自己對象市場(chǎng)的方法。市場(chǎng)細分看待企業(yè)切確制訂營(yíng)銷(xiāo)計劃和營(yíng)銷(xiāo)戰略、順利殺青營(yíng)銷(xiāo)對象具有特別首要的意義。
酒店不妨根據各種成分細分旅游市場(chǎng)，如地輿、社會(huì )經(jīng)濟、置備行為、人口結構特點(diǎn)、消費者生理成分等。
3 對象市場(chǎng)
酒店根據所做的市場(chǎng)細分，有目的的抉擇對象市場(chǎng)，進(jìn)而有針對性地滿(mǎn)足對象市場(chǎng)消費者的需求。在抉擇對象市場(chǎng)時(shí)可運用的市場(chǎng)戰略大凡有三種：無(wú)區別性市場(chǎng)戰略、區別性市場(chǎng)戰略和麇集性市場(chǎng)戰略。
無(wú)區別性市場(chǎng)戰略又稱(chēng)整體市場(chǎng)戰略，即把整個(gè)市場(chǎng)作為企業(yè)的對象市場(chǎng)，聽(tīng)聽(tīng)三維。不注意區分市場(chǎng)不同的需求;區別性市場(chǎng)戰略是根據消費者的不同需求，對整體市場(chǎng)舉行細分，然后根據不同的對象市場(chǎng)分別采取不同的營(yíng)銷(xiāo)戰略，滿(mǎn)足每個(gè)細分市場(chǎng)的個(gè)別須要;麇集性市場(chǎng)戰略又叫聚積營(yíng)銷(xiāo)戰略，是企業(yè)在市場(chǎng)細分的底子上，針對某一細分市場(chǎng)，將企業(yè)的人財物資源聚積于該對象市場(chǎng)舉行營(yíng)銷(xiāo)。
酒店不妨靈動(dòng)運用這三種戰略，維系自己的產(chǎn)品特色，抉擇不同的對象市常你知道銷(xiāo)策劃方案。
4 市場(chǎng)定位
定位是在上世紀70年代由美國學(xué)家艾·里斯和杰克特勞特提出的，酒店營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。其含義是指企業(yè)根據者現有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的職位，針對顧客對該類(lèi)產(chǎn)品某些特征或屬性的重視水平，為本企業(yè)產(chǎn)品塑造不同凡響的，給人印象昭著(zhù)的形象，并將這種形象生動(dòng)地轉達給顧客，從而使該產(chǎn)品在市場(chǎng)上確定適當的職位。市場(chǎng)定位是酒店在對象市場(chǎng)抉擇的底子上確定自己的產(chǎn)品定位、企業(yè)定位、競爭定位和消費者定位。目前，三維戴斯酒店的企業(yè)定位是商務(wù)型酒店，但還可根據不同的對象市場(chǎng)設置不同的產(chǎn)品定位。三維戴斯酒店營(yíng)。
5 具體營(yíng)銷(xiāo)戰略
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略是企業(yè)以顧客須要為啟碇點(diǎn)，根據體驗取得顧客需求量以及置備力的信息、商業(yè)界的欲望值，有計劃地組織各項經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，議決彼此妥協(xié)類(lèi)似的產(chǎn)品戰略、價(jià)錢(qián)戰略、出售渠道戰略和促銷(xiāo)戰略，即4ps戰略，為顧客提供寫(xiě)意的商品和任職而殺青企業(yè)對象的歷程。
(1)產(chǎn)品戰略：酒店營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。議決產(chǎn)品市場(chǎng)時(shí)機與題目闡述，提出合理的產(chǎn)品戰略建議，造成有效的4P組合，到達最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速發(fā)動(dòng)市常
2)產(chǎn)品格量功效方案。事實(shí)上銷(xiāo)策劃方案。產(chǎn)品格量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完美的質(zhì)量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要造成必定著(zhù)名度，、美譽(yù)度，我不知道營(yíng)銷(xiāo)策劃。創(chuàng )建消費者心目中的著(zhù)名品牌，必須有劇烈的創(chuàng )牌認識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，須要能迎合消費者使其寫(xiě)意的包裝戰略。聽(tīng)說(shuō)方案。
5)產(chǎn)品任職�；I辦中要注意產(chǎn)品任職方式、任職質(zhì)量的改善和提高。
(2)價(jià)錢(qián)戰略 市場(chǎng)競爭離不開(kāi)價(jià)錢(qián)戰略，靈動(dòng)切確地制訂產(chǎn)品的價(jià)錢(qián)是殺青產(chǎn)品價(jià)值和企業(yè)市場(chǎng)對象的關(guān)鍵，你知道策劃。同時(shí)，產(chǎn)品價(jià)錢(qián)的高低與需求也親切相關(guān)，價(jià)錢(qián)制定得合理與否，間接相關(guān)到消費者的置備力和產(chǎn)品的競爭力。
(3)出售渠道戰略 出售渠道戰略的抉擇對企業(yè)能否打開(kāi)銷(xiāo)路、盡快占領(lǐng)市場(chǎng)及消沉營(yíng)銷(xiāo)得有有著(zhù)十分首要的作用。
(4)促銷(xiāo)戰略 促銷(xiāo)戰略常用的措施有廣告、公關(guān)、流傳、人員傾銷(xiāo)、舉辦或參加博覽會(huì )等等。
其中廣告流傳，推行程序可按以下方式舉行：
�、倩I辦期內后期推出產(chǎn)品形象廣告。網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)。
�、阡N(xiāo)后適時(shí)推出誠征代理商廣告。
�、酃澕偃�、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。酒店。
�、塥殧垥r(shí)機舉行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費者。我不知道網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)推廣方案。
�、葜鲃�(dòng)愚弄消息媒介，特長(cháng)建造愚弄消息事件提高企業(yè)產(chǎn)品著(zhù)名度。
隨著(zhù)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)研究的不停深入，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合的形式也在產(chǎn)生著(zhù)變化，從“4Ps”繁榮為“6Ps”。營(yíng)銷(xiāo)策劃方案范文。近年又有人提出了“4Cs”為主要形式的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合。
根據籌辦期內各時(shí)辰段特點(diǎn)，推出各項促銷(xiāo)方案。促銷(xiāo)方案要過(guò)細、周密，操作性強又不乏靈動(dòng)性。還要斟酌費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得優(yōu)秀效果為綱領(lǐng)。加倍應當注意季候性產(chǎn)品淡、淡季營(yíng)銷(xiāo)著(zhù)重點(diǎn)，抓住淡季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。
6 主題促銷(xiāo)提案
如過(guò)年、五一、十一、中秋等首要節日推出主題營(yíng)銷(xiāo)以吸收更多的消費者。怎么做網(wǎng)絡(luò )推廣。
7 外部營(yíng)銷(xiāo)
注重對員工的培養，創(chuàng )建外部營(yíng)銷(xiāo)認識。這樣在酒店外部造成一個(gè)外部營(yíng)銷(xiāo)鏈，使整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)顯得完整，更具競爭力。
四：營(yíng)銷(xiāo)方案預期效果闡述及推行
根據方案的可行性闡述，作出收益預測，進(jìn)而肯定推行與否。
五：方案的調整
若方案推行歷程中有不妥之處適時(shí)調整，是對原方案的補充和修正。
商業(yè)項目開(kāi)發(fā)計劃書(shū)2
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產(chǎn)品設計與操盤(pán)策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項目對接：強調對項目所在區域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。
3. 創(chuàng )新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過(guò)在未來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為項目自身創(chuàng )造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、 項目背景
1.用地概述
地塊位于蘇州市朝陽(yáng)區長(cháng)安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂(lè )、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。
該地塊整體呈"品"字狀，沿長(cháng)安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規劃
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡
住宅形式：小戶(hù)型酒店式公寓布局，約9609.32㎡
辦公形式：可自由間隔式寫(xiě)字樓布局，約22791.36㎡
停車(chē)形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車(chē)位(地下兩層停車(chē)布局，約13691.36㎡)。
建筑密度：42%
綠地率：25%
容積率：4.5
3.規劃設計要點(diǎn)
《蘇州世景國際方案設計說(shuō)明》(略)
4.用地紅線(xiàn)圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷(xiāo)售按目標計劃順利完成
第一階段銷(xiāo)售必須成功，以順利渡過(guò)項目風(fēng)險期，實(shí)現資金流的良性運作，確保后續開(kāi)發(fā)資金。
總銷(xiāo)售額、回款額、銷(xiāo)售進(jìn)度、利潤目標的合理實(shí)現。
2. 項目對企業(yè)品牌及后續項目的拉動(dòng)和貢獻。
借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。
綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴張力。
四、核心目標--樹(shù)立品牌
原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏(yíng)境界
品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規則，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費者對話(huà)，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規則，就是"房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運營(yíng)規則"。
品牌時(shí)代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì )塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì )運用"房地產(chǎn)品牌運營(yíng)"的規則生產(chǎn)適銷(xiāo)對路的房地產(chǎn)品牌。
品牌經(jīng)營(yíng)與消費者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。
所謂三贏(yíng)是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費者客戶(hù)價(jià)值、項目所處的區域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對樓盤(pán)潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶(hù)的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。
最終達到財富涌流、社會(huì )進(jìn)步的全新局面。
五、項目開(kāi)發(fā)總建議
1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。
2. 通過(guò)前期銷(xiāo)售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現有區域商業(yè)格局。
3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統一運營(yíng)管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過(guò)超常規宣傳，通過(guò)項目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開(kāi)發(fā)成為當地市民關(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。
5. 通過(guò)適當靈活劃分商鋪面積來(lái)控制"總價(jià)"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門(mén)坎，使項目積聚大量的潛在客戶(hù)群。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目?jì)?yōu)勢
地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺
世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長(cháng)安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂(lè )中心過(guò)渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過(guò)500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利�？梢哉f(shuō)是是目前蘇州市城區內最具發(fā)展潛力的商業(yè)用地。
商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷
由長(cháng)安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽(yáng)區最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂(lè )等均在整個(gè)蘇州市具絕對代表性。隨著(zhù)近年來(lái)來(lái)國民經(jīng)濟的穩步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類(lèi)商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區。
屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開(kāi)發(fā)潛力巨大。項目集商場(chǎng)、投資型公寓、寫(xiě)字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。
雖然街區具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè )觀(guān)，容易造成客戶(hù)的對比心理，為后期銷(xiāo)售招商增加壓力。
目前蘇州高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽(yáng)地區的高檔寫(xiě)字樓租賃情況不理想，中小型寫(xiě)字樓因租金優(yōu)勢較被市場(chǎng)認可。
目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實(shí)力有限，多以租賃為主，購買(mǎi)意向不強。
3. 機會(huì )點(diǎn)
經(jīng)濟發(fā)展利好因素
長(cháng)安路地位的提升，與其說(shuō)是近年來(lái)各開(kāi)發(fā)商著(zhù)力打造的結果，還不如說(shuō)是蘇州市經(jīng)濟穩步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長(cháng)安路為軸的格局。而中心路與長(cháng)安路也因地處城市軸線(xiàn)中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。
地理區位優(yōu)勢
目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項目的地理區位優(yōu)勢必然會(huì )贏(yíng)得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
項目連動(dòng)實(shí)現價(jià)值最大化
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂(lè )場(chǎng)所，而左邊不超過(guò)500米又是蘇州市幾大著(zhù)名商場(chǎng)的聚集地，因此如何結合項目自身開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，能完善和補充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實(shí)現本項目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現效益。
中心城市的建設匯聚了人氣
隨著(zhù)政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽(yáng)區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優(yōu)勢必然會(huì )帶來(lái)人氣的上升，而本項目開(kāi)發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎。
4. 風(fēng)險
市場(chǎng)因素
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開(kāi)發(fā)周期內都將面市時(shí)，例如即將開(kāi)售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。
同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類(lèi)型競爭同質(zhì)化開(kāi)始，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項目還是具有一定市場(chǎng)競爭的風(fēng)險性。
自身因素
與本項目一墻之隔的華美商城及長(cháng)安路的其他大型商場(chǎng)已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒(méi)能在項目定位、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及硬件設施上有所超越的話(huà)，銷(xiāo)售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見(jiàn)的。
5. 綜合分析
從市場(chǎng)調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會(huì )和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應市場(chǎng)，順應消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng )造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷(xiāo)的房地產(chǎn)項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)理念，蘇州當前的商業(yè)模式開(kāi)始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區轉化，綜合性的'"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣(mài)場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理模式所帶來(lái)的影響是不言而喻的;同時(shí)隨著(zhù)市場(chǎng)上產(chǎn)權式酒店、投資型公寓及中高檔寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)項目的出現，投資物業(yè)的多樣性也開(kāi)始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何開(kāi)發(fā)出適合區域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。
三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術(shù)性?xún)热�，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
七、市場(chǎng)機會(huì )發(fā)現
本項目市場(chǎng)機會(huì )將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂(lè )等多元的需求構成，市場(chǎng)機會(huì )有以下幾部分構成：
1.常規市場(chǎng)機會(huì )發(fā)現
“傳統都市區域”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過(guò)渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現。市區內類(lèi)比高水準的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。
2.新生代市場(chǎng)機會(huì )發(fā)現
政治、經(jīng)濟、文化、藝術(shù)和社會(huì )環(huán)境變化帶來(lái)的需求。
城市建設和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區域價(jià)值和格局變化帶來(lái)對本區域的新需求。新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現實(shí)需求。
3. 創(chuàng )造市場(chǎng)機會(huì )發(fā)現
新投資方式創(chuàng )造的市場(chǎng)機會(huì )。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開(kāi)始，進(jìn)行統一招商統一規劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
新經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng )造的市場(chǎng)機會(huì )。目前不少商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調節由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現頻繁。這就給我們在創(chuàng )造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了機會(huì )與空間。
新?tīng)I銷(xiāo)策略創(chuàng )造的市場(chǎng)機會(huì )。當地的營(yíng)銷(xiāo)策略主要以房屋預售登記認購為主，到開(kāi)盤(pán)后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤(pán)手法融入其中。
4. 延伸價(jià)值
"新都市主義"規劃觀(guān)念的延伸價(jià)值�？疾煨露际兄髁x的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著(zhù)一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無(wú)論是混合街區功能的考慮，還是對交通系統的組織，抑或其它城市建設主張，都強調要滿(mǎn)足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類(lèi)與自然的關(guān)系，主張城市建設應充分研究自然環(huán)境，城市規劃因形就勢，建筑設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應相當重視"新都市主義"的規劃觀(guān)念及延伸價(jià)值。
"藝術(shù)化"建筑設計的延伸價(jià)值。建筑不等于藝術(shù)，因為建筑設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結構、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現。建筑藝術(shù)價(jià)值觀(guān)的演變分為五個(gè)階段：
(1)實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、堅固、美觀(guān)的建筑；
(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂(lè )";
(3)機器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機器";
(4)空間建筑學(xué)階段，認識到"空間是建筑的主角";
(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項目中，我們著(zhù)重要體現的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結合的本質(zhì)。
"主題性"環(huán)境設計的延伸價(jià)值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創(chuàng )造項目個(gè)性，體現物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導新的生活方式的坐標，也是項目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設計的依據。
"后價(jià)值開(kāi)發(fā)"的延伸價(jià)值。這里指的后價(jià)值開(kāi)發(fā)體現出品牌經(jīng)營(yíng)的持續性與持久性能夠為將來(lái)的品牌創(chuàng )造與品牌經(jīng)營(yíng)打下堅實(shí)的基礎。
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