商業(yè)街項目建議書(shū)模板
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商業(yè)街項目建議書(shū)【1】
一、發(fā)展趨勢與戰略意義
1.項目背景：城鄉一體化發(fā)展
了解和把握社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展趨勢，有助于項目高起點(diǎn)規劃和實(shí)施。
根據十八大報告精神，城鎮化未來(lái)將成為中國全面建設小康社會(huì )的重要載體，更是撬動(dòng)內需的最大潛力所在。
快速發(fā)展的新型城鎮化，正在成為中國經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展的強大引擎。
新型城鎮化以城鄉統籌、城鄉一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮化。
這是具有國家戰略意義的轉變：如果說(shuō)改革開(kāi)放前20多年是我國大、中型城市高速發(fā)展的黃金時(shí)期，那么，未來(lái)20年將是以鄉鎮為中心的“城鄉統籌”一體化發(fā)展的重要時(shí)期。
今后，城市的許多資源將向鄉鎮快速擴散，一批現代化新城鎮將迅速崛起，以縮小大、中型城市與鄉鎮的差別。
xx無(wú)疑是這些新城鎮中最閃亮的一個(gè)星。
2.項目立意：新興現代化“鎮級市”中央核心商務(wù)圈
基于上述對國家建設發(fā)展的戰略意義和xx現狀的認識，我們對玫瑰星城大二期項目在“城鄉一體化”發(fā)展進(jìn)程中有了一個(gè)新的認知，并需要賦予它更深刻的涵義。
我們的基本闡述是：一個(gè)新興的現代化“鎮級市”的中央核心商務(wù)圈，集購物、休閑、娛樂(lè )、觀(guān)光、居住、文化為一體。
它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設有機互動(dòng)的一個(gè)典范，引領(lǐng)xx現代商貿業(yè)的發(fā)展潮流，成為支撐xx新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標。
在傳統鄉鎮向現代小城鎮華麗“蛻變”的過(guò)程中，玫瑰星城大二期項目將起到一個(gè)里程碑的歷史意義。
3.項目布局：奠定項目在xx的核心地位
在新型城鎮化建設發(fā)展中，商貿業(yè)一定充當領(lǐng)軍的作用。
因此，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街，而是做一個(gè)與人民生活密切相關(guān)的新興現代城市商業(yè)綜合體。
它在xx的商業(yè)布局中要起到標桿作用，成為xx市場(chǎng)繁華、商貿文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七萬(wàn)方以上的商業(yè)建筑體量，足以構成xx這樣的中心小城鎮的核心商務(wù)區的空間。
通過(guò)這樣重量級的布局，一舉奠定項目在xx的核心地位。
4.項目運作：肩負小城鎮裂變的歷史使命
項目推廣上的運作，希望能在一個(gè)比較高的層次上進(jìn)行，積極爭取政府資源，肩負傳統小城鎮向新型城鎮化裂變的歷史使命，而不完全是開(kāi)發(fā)商的功利性商業(yè)運作。
立足這樣的高度，有利于大二期項目的全方位推進(jìn)。
二、項目理念與商業(yè)模式
1.項目理念：開(kāi)創(chuàng )后商業(yè)街時(shí)代的典范之作
商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。
中國商業(yè)街歷史源遠流長(cháng)，從漢代洛陽(yáng)街市的鼎盛到唐代長(cháng)安大街的喧鬧，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟文化發(fā)展的見(jiàn)證。
她講述著(zhù)城市的故事、演繹著(zhù)城市的歷史、承載著(zhù)城市的夢(mèng)想。
從某種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統的商店與商店之間的競爭，發(fā)展到商街與商街的競爭及商圈與商圈的競爭，甚至城市與城市的競爭。
商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟形象和商業(yè)地位日益突出，商業(yè)街經(jīng)濟正強力助推著(zhù)城市經(jīng)濟的發(fā)展，從而成為城市商貿發(fā)展、市容風(fēng)貌和綜合競爭力的代表，成為城市文明的重要窗口和名片。
商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現形態(tài)，是商貿服務(wù)業(yè)最集中的區域，對于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)集聚、商貿流通、旅游觀(guān)光、休閑購物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
現代商業(yè)街與傳統商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購物功能，向著(zhù)全方位一站式多元化的功能發(fā)展，以滿(mǎn)足消費者物質(zhì)與精神全面需求為目標。
這是后商業(yè)街時(shí)代的重要特征。
在電商迅猛發(fā)展的時(shí)代，x星城大二期項目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗的新格局，從而打造成后商業(yè)街時(shí)代的典范之作。
2.商業(yè)模式：開(kāi)啟xx第五代商業(yè)模式
創(chuàng )新和差異化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)發(fā)展的永恒主題，也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競爭力的核心，更是商家通過(guò)商業(yè)模式賺取最大利潤或價(jià)值的過(guò)程。
商業(yè)價(jià)值的取向，一般從商業(yè)發(fā)展的規律來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿業(yè)態(tài)必須與時(shí)俱進(jìn)。
中國的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法，歸結為主流商業(yè)模式：第一代供銷(xiāo)社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式;第三代大賣(mài)場(chǎng)式的超市連鎖經(jīng)營(yíng)模式;第四代城市生活休閑中心模式;第五代供應鏈商業(yè)模式。
第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎上的一種電子商務(wù)、物流和金融相結合的新商業(yè)模式，在大規模橫向供應鏈商業(yè)的基礎上，在理念上強調投資運營(yíng)商的主導權，提供優(yōu)質(zhì)資源平臺和訊息共享的融匯商品流、運輸流、資金流、信息流于一體，同時(shí)，完成顧客的體驗式消費、商家的參與式經(jīng)營(yíng)，投資商和參與者共贏(yíng)的一站式運營(yíng)和服務(wù)中的多方共贏(yíng)。
在滿(mǎn)足人們一站式購物需求的同時(shí)進(jìn)行升級，增加體驗式消費。
購物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費、休閑、文化、運營(yíng)、體驗、服務(wù)、參與、共贏(yíng)八大功能于一體，其中運營(yíng)、體驗、服務(wù)、參與、共贏(yíng)成了經(jīng)營(yíng)者的核心;消費、休閑、文化成了顧客的核心。
體驗式購物中心既是購物中心，也是休閑中心，同時(shí)還是社交中心。
一站式的體驗消費和服務(wù)，構成元素主要有金融、貿易、服務(wù)、文化、娛樂(lè )、電子商務(wù)、餐飲、交通、停車(chē)場(chǎng)、物流等現代商業(yè)提倡的“一站式”消費和服務(wù)應運而起。
三、項目定位與業(yè)態(tài)布局
1.總體定位：中國影視風(fēng)情第一街
鏈接xx中國影視城的產(chǎn)業(yè)資源和文化積淀，打造一個(gè)集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀(guān)、體現多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風(fēng)情的中心城鎮現代化大型旅游購物景點(diǎn)，具有獨特景觀(guān)、豐富內涵、完善功能的集購物、美食、休閑、觀(guān)光、娛樂(lè )、游憩于一體的，能滿(mǎn)足多層次消費者全方位物質(zhì)與精神需求的，獨具個(gè)性的富于藝術(shù)氣質(zhì)的大型現代商業(yè)文化街區高品位商務(wù)空間。
概念描述：這是中國第一條影視文化主題商業(yè)步行街。
徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現代感的商業(yè)建筑，鋼架結構、巨幅幕墻，營(yíng)造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間。
其間，各種休閑設施齊全，消費者可以享受各種體驗式消費的歷程。
五光十色的精品櫥窗，烘托出濃郁的商業(yè)氣息。
“潮”氣十足的商品，輕吹著(zhù)時(shí)尚之風(fēng)。
城雕小品和不時(shí)閃過(guò)的熟悉的明星臉，構成獨特的凝固和活態(tài)的人文景觀(guān)。
在繁華的都市商業(yè)景觀(guān)中，襯映著(zhù)八面山的自然景觀(guān)。
不時(shí)可以看到以影視明星命名的情調十足的咖啡屋、美食店，讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。
入夜，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映，讓思緒在光影中舞蹈，領(lǐng)略不夜的xx魅力。
2.業(yè)態(tài)定位：一中心五大功能區塊
一中心：
時(shí)尚精品購物中心——絲綢、時(shí)裝、鞋類(lèi)、包類(lèi)、飾品、美容護膚品等
五區塊：
美食風(fēng)味區塊——臺灣風(fēng)味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時(shí)尚飲品等
酒吧娛樂(lè )區塊——酒吧、KTV、游戲等
休閑服務(wù)區塊——臺灣“三溫暖”浴場(chǎng)、中醫養生、醫療美容、韓國微創(chuàng )整型、運動(dòng)健身會(huì )所等
旅游購物區塊——旅游紀念品、土特產(chǎn)等
影視文化區塊——3D影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等
配套業(yè)態(tài)
主題酒店
中型超市
金融機構
3.品牌定位：以國內一、二線(xiàn)品牌為主打
根據xx商業(yè)現狀與消費環(huán)境，初期的品牌定位不宜太高端，以國內尤其是省內一、二線(xiàn)產(chǎn)品品牌為主打，如女裝類(lèi)江南布衣、伊芙麗、可可尼等，餐飲類(lèi)綠茶、弄堂里、兩岸咖啡等，休閑健身類(lèi)藍士堡等。
此外，配置少量進(jìn)口高檔商品，特別是美容化妝品類(lèi)。
后期，可進(jìn)行根據市場(chǎng)情況，進(jìn)行品牌調整。
(注：此部分內容需通過(guò)編制《業(yè)態(tài)規劃》進(jìn)行細化，以形成招商運營(yíng)的指導性文件)
四、項目運作機制
本案擬由xx商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì )牽頭，攜手xx五大“國字號”商業(yè)街——清河坊民俗文化街、xx武林路時(shí)尚女裝街、中國絲綢城、四季青服飾城、勝利河(大兜路)美食街共同打造。
具體操作平臺：xx天下名鎮商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。
1.資源優(yōu)勢
具有操作性強，可落地的資源優(yōu)勢。
招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合;臺灣美食餐飲獨特優(yōu)勢資源。
政府資源：聯(lián)合會(huì )直通國家商務(wù)部商業(yè)步行街指導委員會(huì )，為打造“國字號”商業(yè)街提供政府資源。
2.品牌優(yōu)勢
商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性?xún)?yōu)勢。
3.運營(yíng)優(yōu)勢
對商業(yè)街運營(yíng)管理有著(zhù)豐富經(jīng)驗。
五、項目合作方式
1.整體或部分長(cháng)期租賃。
(條件另議)
2.單純招商服務(wù)。
通常采用租金分成，根據不同業(yè)態(tài)，設定不同的比率，享受服務(wù)年限內的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面議。
六、機構簡(jiǎn)介
1.xx商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì )
是xx市民政局正式注冊登記的社團組織，主管單位xx市貿易局，正式成立于20XX年10月，現有會(huì )員單位87個(gè)(包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè))。
2.xx名鎮天下商業(yè)管理有限公司
是上市公司“xx”下屬子公司(股票代碼：xx)，注冊資本x萬(wàn)元。
該公司具有國資背景——xx商業(yè)集團。
(詳見(jiàn)公司介紹)
3.xx茶易餐飲管理有限公司
隸屬臺灣xx餐飲集團，公司管理運營(yíng)團隊均來(lái)自臺灣，在大陸從事臺灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓已逾十年。
公司注冊資本x萬(wàn)元。
(詳見(jiàn)公司介紹)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)【2】
目錄
第一章、 項目概述
第二章、 項目名稱(chēng)和選址
第三章、 項目規劃建設方案
第四章、 項目建設條件
第五章、 物料消耗與供應
第六章、 環(huán)境保護
第七章、 項目建設周期與日程安排
第八章、 經(jīng)營(yíng)管理方式
第九章、 投資估算
第十章、 項目經(jīng)營(yíng)策劃
第十一章、 效益評價(jià)
第十二章、 結論
第一章 項目概述
一、項目背景
宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校，該校創(chuàng )建于清光緒三十年(1904年)，歷經(jīng)了滿(mǎn)清、民國、共和國三個(gè)時(shí)代。
隨著(zhù)現代城市規劃、建設，酉陽(yáng)政府對學(xué)校進(jìn)行升級整合，將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
該地塊位于縣城黃金地段(鐘多鎮桃花源中路145號)，占地50余畝。
二.項目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于縣城黃金地段(鐘多鎮桃花源中路145號)，宗地面積為49畝。
用于商品房項目開(kāi)發(fā)。
2、項目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于20XX年4月與酉陽(yáng)國土資源和房屋管理局簽定建設用地保用權出讓合同。
計劃20XX年1月開(kāi)工，2015年10月竣工。
三、項目建設單位
1、項目公司名稱(chēng)：重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規劃范圍內從事“該項目”的開(kāi)發(fā)與建設、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項目建設規模和建設內容：
“該項目”開(kāi)發(fā)建設總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米。
建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。
“該項目”由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設資金。
四、可行性研究報告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制酉陽(yáng)Z41-1/02項目可行性研究報告。
2、編制依據：
2.1、渝價(jià)[2002]3 號文件
2.2、渝價(jià)(2001)402 號文件
2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費政策匯編》
2.4、渝府發(fā)(2003)92 號文件
2.5、渝(2000)830 號文
2.6城市居住區規劃設計規范 GB 50180-93
第二章 項目名稱(chēng)和選址
一、項目名稱(chēng)：酉師校項目(暫定名)。
二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮桃花源中路145號
三、項目占地面積：占地面積約3.2萬(wàn)平方米)。
四、項目用地現狀：項目用地范圍內為凈地。
第三章 項目規劃建設方案
一、項目建設內容：
“該項目”建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。
二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積： 3.2萬(wàn)平方米。
2、總建筑面積： 14.7萬(wàn)平方米。
3、居住建筑面積：13.23 萬(wàn)平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以?xún)取?/p>
5、建筑密度不高于40%。
6、居住總人口： 約4370人。
7、居住總戶(hù)數： 約1360戶(hù)
8、綠化率：不低于25% 。
三、項目規劃設計特色。
1、規劃設計：
在規劃設計上擬聘請著(zhù)名設計公司通過(guò)招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀(guān)、人文等規劃設計工作。
“該項目”力求吸收當今國內先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。
規劃設計方案既能滿(mǎn)足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調。
2、設施、設備、材料：
“該項目”建設將充分引入國內先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設備、設施。
3、綠化：
“該項目”力求最大限制度建設生態(tài)園林和生態(tài)景觀(guān)設施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項目建設條件
一、地理條件：
“該項目”座落在縣城黃金地段(鐘多鎮桃花源中路145號)占地面積約3.2萬(wàn)平方米。
地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批商品房項目，隨著(zhù)城區建設步伐，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設施將會(huì )同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應
一、建筑材料
“該項目”建筑內容為新建高層建筑及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。
其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計算)
水泥： 27900噸(按190kg/ M2計算)
二、主要設備
“該項目”的建設內容為高層住宅及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設備、設施，其所需的主要設備有：
消防滅火設備、停車(chē)車(chē)庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統、應急發(fā)電設備、通訊電話(huà)系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話(huà)系統、計算機集成管理系統等。
三、水、電、氣、熱供應
根據初步計算，“該項目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米/日。
第六章 環(huán)境保護
按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。
“該項目”的建設內容為高層住宅和商業(yè)，對環(huán)境的污染較少。
環(huán)境保護問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對環(huán)境的不利影響較少。
項目建設及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護法規。
環(huán)境保護措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和重慶市的有關(guān)規定和標準。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛部門(mén)統一清運至垃圾處理廠(chǎng)和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車(chē)庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。
4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設計時(shí)停車(chē)庫保證車(chē)庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規定的廢氣排放標準。
汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。
第七章 項目建設周期與日程安排
一、建設方式
“該項目”建設按照重慶市有關(guān)建設工程招標、投標的有關(guān)規定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。
為保證施工質(zhì)量，工程建設采用施工監理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設、監理單位進(jìn)行監理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設進(jìn)度安排
“該項目”總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米，預計建設周期為35 個(gè)月，即從20XX年1月到2015年10月為建設期，項目建設實(shí)施進(jìn)度為：
1、20XX年1月之前完成前期準備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。
2、20XX年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設想
1、“該項目”擬采用目前行業(yè)流行的建設工程管理模式，按照國家通用建設施工條款。
2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統一經(jīng)營(yíng)管理。
將以現代化的設施、完善的服務(wù)，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構成
宗地占地約49畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構成：
1、土地費用
投入土地成本13527.0677萬(wàn)元
2、土地出讓金：4147.6723萬(wàn)元
3、其它投入
二、項目設計
方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設計，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計算，共8棟.
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-5%)=13.97萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按4900元/ m2計，4900元/ m2×13.97萬(wàn)m2 =68453萬(wàn)元
商業(yè)：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬(wàn)m2 =10950萬(wàn)元
方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設計，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計算，高層4棟，小高層6棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*(1-8%)=13.52萬(wàn)m2(高層住宅建筑面積7.2萬(wàn)m2，小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m2)
2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按均價(jià)5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬(wàn)m2=68952萬(wàn)元
商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計，15000元/ m2×1.2萬(wàn)m2=18000萬(wàn)元
方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設計，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計算。
共12棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1、住宅面積：14.7*(1-10%)=13.23萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按5300元/ m2計，5300元/ m2×13.23萬(wàn)m2=70119萬(wàn)元
商業(yè)按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬(wàn)m2=22050萬(wàn)元
三、成本測算：
(一)、以方案 A設計，費用計算以建安費比率計，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費用 23520萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2
1.4、建設單位管理費 376萬(wàn)元
1.5、勘測費、設計費 470萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費 14.7萬(wàn)元
1.7、執照費 42.3萬(wàn)元
1.8、施工圖預算編制費 47萬(wàn)元
1.9、工程招投標代理費 94萬(wàn)元
1.10、監理費 188.3萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監督費 58.8萬(wàn)元
1.12、稅金 802萬(wàn)元
1.13、城市建設配套費 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監審費 7萬(wàn)元
1.15、工程定額測定費 32.9萬(wàn)元
1.16、不可預見(jiàn)費 3682.5萬(wàn)元
固定成本合計 49803.24萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用：銷(xiāo)售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =79403萬(wàn)元-49803.24萬(wàn)元-5572.32萬(wàn)元=24027.44萬(wàn)元
(二)、以方案B設計，費用計算以建安費比率計，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費用13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費用 24390萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。
1.4、建設單位管理費 390.2萬(wàn)元
1.5、勘測費、設計費 487.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費 14.7萬(wàn)元
1.7、執照費 52萬(wàn)元
1.8、施工圖預算編制費 48.8萬(wàn)元
1.9、工程招投標代理費 97.6萬(wàn)元
1.10、監理費 349.4萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監督費 61萬(wàn)元
1.12、稅金 831萬(wàn)元
1.13、城市建設配套費 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監審費 8.7萬(wàn)元
1.15、工程定額測定費 40.8萬(wàn)元
固定成本合計 47239.74萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費用管理費用財務(wù)費用：銷(xiāo)售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=86952萬(wàn)元-47239.74萬(wàn)元-5518.22萬(wàn)元=34194.04萬(wàn)元
(三)、以方案C計，費用計算以建安費比率計，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費用 24990萬(wàn)元 按建安平米造價(jià)1700元/m2
1.4、建設單位管理費 399.8萬(wàn)元
1.5、勘測費、設計費 499.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費 14.7萬(wàn)元
1.7、執照費 53.6萬(wàn)元
1.8、施工圖預算編制費 50萬(wàn)元
1.9、工程招投標代理費 100萬(wàn)元
1.10、監理費 357.1萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監督費 62.4萬(wàn)元
1.12、稅金 852.2萬(wàn)元
1.13、城市建設配套費 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監審費 8.9萬(wàn)元
1.15、工程定額測定費 41.6萬(wàn)元
固定成本合計 47897.84萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用：銷(xiāo)售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=92169萬(wàn)元-47897.84萬(wàn)元-5675.21萬(wàn)元= 38613.95億元
第十章 項目經(jīng)營(yíng)策劃
一、調查區域住宅項目綜合評述
本區域內在售商業(yè)住宅項目主要分布在穿城而過(guò)的主干道附近，分布不均勻。
隨著(zhù)城市建設規劃實(shí)施，酉師校項目(暫定名)將具有巨大的經(jīng)濟價(jià)值。
從現有住宅項目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。
二、市場(chǎng)需求分析
1、城市化需求
據國家統計局統計，中國城市化率達40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。
根據世界發(fā)達國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國城市化率的增長(cháng)，農村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。
一個(gè)國家的城市化率達到70%以上，進(jìn)入發(fā)達國家的水平，一個(gè)國家的城市化率達到70%以上，進(jìn)入發(fā)達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡。
我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊藏著(zhù)巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。
房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。
三、項目市場(chǎng)走向
目前影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目最大的.因素，除了國家宏觀(guān)政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。
從“酉師校項目(暫定名)”本身因素看，影響項目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。
地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。
而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶(hù)型設計、景觀(guān)氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號。
2、建筑設計
本項目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據不同的戶(hù)型，設計各種風(fēng)格的綠化景觀(guān)。
建筑設計由知名設計院完成，目標是建設成為酉陽(yáng)標榜建筑。
3、環(huán)境設計
將請專(zhuān)業(yè)公司設計綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應當地氣候、花期和的植物立體綠化。
4、戶(hù)型設計
多種戶(hù)型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。
采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風(fēng)格配以相應的玻璃窗。
5、室內設施及功能
5.1、充分引入智能化概念。
綜合布局入戶(hù)，衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話(huà)，車(chē)庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門(mén)。
集中報警。
四、項目?jì)?yōu)勢分析
1、絕佳地理位置
本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號，地處酉陽(yáng)城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項目經(jīng)營(yíng)策劃
1、本項目的賣(mài)點(diǎn)
賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶(hù)的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶(hù)一處價(jià)值感。
以現有的項目特點(diǎn)對該項目予以包裝。
1.1、地處酉陽(yáng)中心;
1.2、多種戶(hù)型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟小戶(hù)型，大到130余平米大戶(hù)型。
賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內容和概念性感受。
實(shí)質(zhì)的內容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受。
可以肯定地是實(shí)質(zhì)內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶(hù)認可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。
使客戶(hù)真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì )受到客戶(hù)的青睞，得到市場(chǎng)的認可。
2、競爭對策
對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應盡量采用，甚至在細節上進(jìn)行模仿，以做到取長(cháng)補短，特別是競爭項目給客戶(hù)留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。
3、增加項目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現，必須增加項目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。
具體地從以下兩大方面考慮：
3.1、豐富專(zhuān)業(yè)化設計，聘請知名公司參與項目的各項設計，包括：
3.1.1、樣板間的裝修由知名的室內設計師進(jìn)行設計。
3.1.2、社區室外環(huán)境由知名設計公司設計。
3.1.3、建筑立面由知名建筑設計事務(wù)所擔綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱(chēng)。
3.2、采用高檔次社區服務(wù)，規劃好各項功能及各種配套設施。
3.2.1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶(hù)產(chǎn)生滿(mǎn)意和知足的心理。
3.2.2、與客戶(hù)心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。
3.2.3、建設最現代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。
總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)是：在設計上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。
務(wù)必塑造出名師設計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。
這樣才能達到促進(jìn)預售效果的目的。
第十一章 效益評價(jià)
一、經(jīng)濟效益評價(jià)
1、評價(jià)方法說(shuō)明：
1.1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價(jià)是在通過(guò)對本地區的主要在建項目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調查，并參照了與“該項目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟效益的基礎上做出的。
1.2、“該項目”建設內容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統一經(jīng)營(yíng)管理，配套設施自營(yíng)。
1.3、效益評估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項目”銷(xiāo)售收入預算：
“該項目”可銷(xiāo)售面積12萬(wàn)平方米，按4000元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為4.8億元。
二、社會(huì )效益評價(jià)
“該項目”的開(kāi)發(fā)建設，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會(huì )效益，其社會(huì )效益主要體現在：
“該項目”的建設為酉陽(yáng)提供了一定數量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了文化、旅游消費需要，促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設的酉師校項目(暫定名)，既加快了酉陽(yáng)城市建設的發(fā)展，又滿(mǎn)足了酉陽(yáng)日益增長(cháng)的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。
從評價(jià)方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。
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