房地產(chǎn)項目建議書(shū)(15篇)
在現在的社會(huì )生活中，我們都跟建議書(shū)有著(zhù)直接或間接的聯(lián)系，建議書(shū)在寫(xiě)作上具有一定的格式要求。大家知道建議書(shū)的格式嗎？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)項目建議書(shū)，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)1
“北京交通臺”和“北京音樂(lè )臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費用預計50萬(wàn)元。
�。�1）從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車(chē)的車(chē)身廣告及道路周邊的“公益”廣告也會(huì )給人留下較深的印象；因此，我們建議在公共汽車(chē)28路、康恩專(zhuān)線(xiàn)選取5—8輛汽車(chē)進(jìn)行公交車(chē)身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話(huà)的垃圾桶贈送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車(chē)車(chē)身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬(wàn)元。
�。�2）、從客戶(hù)的工作及交際習慣來(lái)考慮；針對于客戶(hù)回家較晚的實(shí)際情況，我們認為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶(hù)的生活習慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類(lèi)節目（例如“生活速遞”），此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬(wàn)元。
�。�3）、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶(hù)的閱覽習慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過(guò)項目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶(hù)型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細計劃：
�。�1）、形象導入期
在客戶(hù)的分期選取上，此時(shí)期首先應把握區域內有一定經(jīng)濟實(shí)力、對該區域有一定認同感的客戶(hù)（工作、居住在周邊的人），他們是項目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達成購買(mǎi)意向的人，也是我們該時(shí)間段的主抓客戶(hù)群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣(mài)場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥(niǎo)瞰圖等組成，傳達出在本地點(diǎn)有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應盡早尋找。
在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務(wù)中心區將成為CBD商務(wù)區及朝外大街商務(wù)區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
�。�2）、內部認購期
此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)的交談過(guò)程中，通過(guò)側面了解客戶(hù)對本案的興趣程度及滿(mǎn)意與不滿(mǎn)意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶(hù)心中的作用及認知程度；此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項目側重點(diǎn)調整所需獲得信息的重要來(lái)源之一。此時(shí)應將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。
�。�3）、銷(xiāo)售期
每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的黃金季節，多年的統計數字表明，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機我們應緊緊抓住。參加展會(huì )的目的并不是要求銷(xiāo)售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會(huì )，借以進(jìn)行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì )、20xx年第一次春季展會(huì )及20xx年夏季房展會(huì )，但參加展會(huì )需要注意以下幾點(diǎn)：
A、參加的展會(huì )一定要選在“國貿”，在國貿展會(huì )展位已訂滿(mǎn)的情況下，別處舉辦的展會(huì )寧肯不參加。
B、展位數不應低于5個(gè)。
C、展位一定要做特裝，體現出產(chǎn)品的現代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀(guān)眾的注意力。
三次展會(huì )總體費用控制在140萬(wàn)元（展位費+特裝費）
3、媒介廣告計劃安排
當項目開(kāi)始推介的時(shí)候，為了本案聲勢的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開(kāi)盤(pán)初期采用報刊廣告營(yíng)造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔；當項目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當減少刊登頻率；針對客戶(hù)群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。
4、海報、DM宣傳單的投放
投放地點(diǎn)：CBD商圈內寫(xiě)字樓及運動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的
寫(xiě)字樓、公寓、雅寶路地區、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等（應注意與晨報的DM投放不相重復）
按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷(xiāo)售額的1.5%——即1100萬(wàn)元（整體銷(xiāo)售周期內）；
四、價(jià)格策略
由于本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場(chǎng)上眾多項目均采用的低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略；因此在定價(jià)上，我們認為針對本案及市場(chǎng)情況應當把握“銷(xiāo)售為第一目的”的原則，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內實(shí)現銷(xiāo)售，原則采用“小步快跑”的戰略思想，平穩提價(jià)，但期間的變故還可根據銷(xiāo)售的變化靈活調整。
按照項目自身的條件，理想的均價(jià)應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，現時(shí)認為應該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷(xiāo)，大部分賣(mài)了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶(hù)以高不成低不就的感覺(jué)，因此，我們應在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認購期時(shí)的公開(kāi)價(jià)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理，也容易被市場(chǎng)所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅持采用菜單式精裝修。
從整體均價(jià)來(lái)考慮，項目開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認同是必要的；如果各方面均按照我們的預計進(jìn)行，整體均價(jià)應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷(xiāo)售社區B座南北向8層部分（約0.36萬(wàn)平米），均價(jià)為9600元/平米；第二階段計劃銷(xiāo)售社區的B座東西向11、12層部分（約2.14萬(wàn)平米），均價(jià)為10300元/平米；第三階段計劃銷(xiāo)售社區A座東西向20層部分（約1.8萬(wàn)平米），均價(jià)為11000元/平米；第四階段計劃銷(xiāo)售社區A座南北向（約2萬(wàn)平米）21層部分，均價(jià)為12000元/平米。
建議產(chǎn)品的整體計價(jià)單位無(wú)論內、外銷(xiāo)均采用美金來(lái)計價(jià)。
根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統意義上嚴格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。
一、營(yíng)銷(xiāo)組織
為確保**花園項目的入市成功和銷(xiāo)售目標，本公司將以獨家代理及全程跟蹤的方式為本項目服務(wù)，針對本案成立專(zhuān)案小組，幫助發(fā)展商組織營(yíng)銷(xiāo)工作，包括：市場(chǎng)分析、產(chǎn)品調整、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣及銷(xiāo)售組織等工作。
近期，本專(zhuān)案小組將圍繞著(zhù)20xx年8月上旬展開(kāi)的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售組織中的內部認購登記和9月中旬的正式發(fā)售（具體時(shí)間根據銷(xiāo)售證取得進(jìn)行調整）兩個(gè)時(shí)期開(kāi)展各項工作。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為：配合發(fā)展商協(xié)調廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項工作進(jìn)度，配合策劃部、銷(xiāo)售部提出策劃方案的具體實(shí)施，協(xié)助設計院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調整，為各項工作的有效進(jìn)展創(chuàng )造條件。
我方的.營(yíng)銷(xiāo)組織框架和工作流程如下：
1、營(yíng)銷(xiāo)組織架構
2、工作流程
為保證本案的成功營(yíng)銷(xiāo)，各相關(guān)單位應遵循“一切為了銷(xiāo)售”的原則，分工不分家地展開(kāi)工作，有關(guān)流程如下：
二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中可能遇到的不利局面的調整措施
在入市銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì )發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷(xiāo)售的成功，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量，提前做好應變準備�，F階段，除加強營(yíng)銷(xiāo)組織力量外，還應增設1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)驗和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗的骨干力量，集中統一管理，分工責任，對以下方面有所準備：
1、競爭對手較有壓力的入市策略
由于本項目的潛在競爭對手較多，他們的開(kāi)盤(pán)會(huì )對我們的銷(xiāo)售形成較大沖擊，致使客戶(hù)分流；那么，整體實(shí)現11000元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及絕對利潤就會(huì )變得較為困難，為此我方建議如下：
�。�1）、在參考開(kāi)發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎上，建議采取以9500~9600元/平米（精裝修）的均價(jià)入市，確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià)，與其它競爭對手處于同一起跑線(xiàn)上，價(jià)格制定靈活又有彈性。
�。�2）、確保于20xx年8月上旬可以開(kāi)始進(jìn)行入市推廣的工作計劃，以先期搶占市場(chǎng)份額。
�。�3）、確保于20xx年5月下旬可以開(kāi)工，以早期樹(shù)立項目形象，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強客戶(hù)信心。
�。�4）、隨時(shí)關(guān)注CBD內其他新盤(pán)的一切變化，提前預測其可
能采用的方式、方法，做好針對性的準備；如果其采用低價(jià)入市的方法來(lái)配合銷(xiāo)控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷(xiāo)控，采用增加折扣，價(jià)格明升暗降的方法來(lái)變相吸引客戶(hù)；但不到萬(wàn)不得以決不可降價(jià)，降價(jià)會(huì )打擊客戶(hù)購房可保值、升值的信心，使其觀(guān)望度增加，并且會(huì )對先期已完成的銷(xiāo)售帶來(lái)許多不必要的麻煩。
2、根據工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調整
以上的計劃是在樣板間、賣(mài)場(chǎng)包裝、工地整妝等一切跟進(jìn)、配合順利的條件下進(jìn)行的，假若其中某個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，如工期拖延等的情況下，我們認為倉促進(jìn)入認購期也是有必要的；前期進(jìn)入市場(chǎng)、探測市場(chǎng)將有利于開(kāi)盤(pán)前銷(xiāo)售策略，還可在旺銷(xiāo)期眾多項目一起開(kāi)盤(pán)來(lái)臨之前吸引市場(chǎng)目光；因此我們認為應按照計劃于20xx年9月上旬（或中上旬，初定）開(kāi)盤(pán)認購，8月30日打出第一期廣告。
3、對可能形成“有價(jià)無(wú)市”的調整
就目前而言，價(jià)格仍是客戶(hù)所最關(guān)注的因素，也是一個(gè)項目能否達到銷(xiāo)售目的的決定性因素之一。就本項目所定開(kāi)盤(pán)9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言，仍存在著(zhù)一定的市場(chǎng)空間，但我們的定價(jià)能否達到預期目的，能否完成預期的銷(xiāo)售，還有待市場(chǎng)的檢驗。從價(jià)格來(lái)說(shuō)我們能否完成，面臨著(zhù)兩種壓力：第一，在廣告力度、廣告投放有保證的前提下，市場(chǎng)認為價(jià)格偏高，無(wú)法達到預期的目的，我們應在維持廣告投放的前提下，加大優(yōu)惠折扣點(diǎn)，公平的講較低價(jià)位的銷(xiāo)售實(shí)現更現實(shí)，高價(jià)位的銷(xiāo)售則會(huì )較為痛苦；第二，認購期內，市場(chǎng)競爭情況發(fā)生變化，本區域內出現較低價(jià)位、較大規模社區投放進(jìn)入市場(chǎng)，建議在其公開(kāi)發(fā)售進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)我們銷(xiāo)售價(jià)格也相應調低，并加大廣告投放力度。
4、廣告沒(méi)有達到預期銷(xiāo)售目的的調整
廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷(xiāo)手段，也是本階段達到既定銷(xiāo)售目標的重要手段之一。廣告的投入必須與銷(xiāo)售掛鉤。
現階段廣告的效果有三個(gè)，一是能否很好地傳達本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要創(chuàng )意、設計主題、方案、表現手法、發(fā)布版面等；二是能否將客戶(hù)對本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉變?yōu)殛P(guān)注“**花園”；
三、實(shí)現產(chǎn)品主題賣(mài)點(diǎn)有效傳達的保證措施
1、與較有創(chuàng )意和發(fā)布能力較強的經(jīng)開(kāi)發(fā)商認可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通。
2、與有組織能力的曾舉辦過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效溝通（也可以與廣告公司合二為一）。
3、由于本樓盤(pán)規模較小，廣告傳遞的長(cháng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導向路牌廣告，針對客戶(hù)習慣的報紙DM插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺—北京交通臺為主，在推廣的各階段附以高檔直投雜志。
4、在報刊廣告的投放上，應適當集中廣告投放資金，廣告媒體不宜太多、時(shí)間不宜過(guò)長(cháng)。
5、圍繞“健康·運動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應貫穿于銷(xiāo)售過(guò)程始末。
6、項目專(zhuān)案組應在每期廣告推出后，及時(shí)在銷(xiāo)售現場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售的數據統計、整理分析，以了解客戶(hù)的需要和客戶(hù)關(guān)注的內容，了解各種促銷(xiāo)手段的成效性，便于銷(xiāo)售調整，必要時(shí)進(jìn)行項目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。
7、銷(xiāo)售進(jìn)程的調整
按照計劃，我方打算在北京的秋季旺銷(xiāo)期來(lái)臨之前，即20xx年9月上中旬開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期，我們預計開(kāi)盤(pán)后2個(gè)~3個(gè)月內因為季節和新樓盤(pán)的上市、項目的主體即將封頂等諸多因素的作用會(huì )形成一個(gè)旺銷(xiāo)期（即20xx年9月中旬至12月），然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會(huì )逐漸減弱，銷(xiāo)售會(huì )漸入平淡；進(jìn)入20xx年3月中旬，由于季節的原因和項目的現房在即，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)炒作本項目將進(jìn)入第二個(gè)旺銷(xiāo)期，在兩個(gè)旺銷(xiāo)期內，我們
計劃完成銷(xiāo)售總額的50~60%。當然，這還需要根據市場(chǎng)競爭的改變隨時(shí)調整。為加強淡銷(xiāo)階段的銷(xiāo)售進(jìn)程，完成銷(xiāo)售目標，我們建議：
適當加大發(fā)展商主管銷(xiāo)售經(jīng)理的折扣點(diǎn)（如加大1~2%），用靈活的、彈性的價(jià)格掌握主動(dòng)，吸引客戶(hù)成交；
制定階段內定房的優(yōu)惠措施
適當加大報刊廣告的投放力度；
為保證均衡出貨，調節供求，制造搶購氣氛，提高銷(xiāo)售速度，把握銷(xiāo)售控制，執行分批限量銷(xiāo)售是非常關(guān)鍵的；在本案的銷(xiāo)售過(guò)程中我們會(huì )自始至終執行本套推廣組合策略，整合資源完成銷(xiāo)售目標。
四、銷(xiāo)售現場(chǎng)管理
1、 銷(xiāo)售現場(chǎng)實(shí)行銷(xiāo)售經(jīng)理負責制
2、 售樓處位置選擇
建議在南側加油站位置搭建臨時(shí)售樓處，售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致，色彩要有沖擊力，最好能有1~2套樣板間，樣板間裝修要體現高檔、尊貴、現代、細膩的風(fēng)格；總之，售樓處一定要有品位，它是產(chǎn)品品位、開(kāi)發(fā)商品位的縮影，正如古語(yǔ)所云：“窺一斑而是全豹”。
3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合
4、各種銷(xiāo)售工具要實(shí)行統一設計與制作，確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成
附：
建議合作方式
一、獨家代理，代理費以2.3%為基本標準。
二、代理期限可根據開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)程確定。
三、具體事項將在合同中詳細約定。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)2
一、概況
XXX縣城位于縣境中部偏東，是一個(gè)已有六百年歷史的古城，地勢東南高，西北低，四周為康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地、威鎮湖濕地所環(huán)繞�？h城總體規劃控制區面積20平方公里，建成區面積為5平方公里，總人口約7萬(wàn)人，其中非農業(yè)人口4.4萬(wàn)人，農業(yè)人口約1.6萬(wàn)人，一年以上暫住人口1萬(wàn)余人。XXX縣城自古為西北重鎮、屬交通要沖，為寧夏銀北地區的公路交通樞紐。 109國道、石中高速公路、包蘭鐵路擦城而過(guò)�？h城內道路“三縱”、“四橫”呈“井”型框架，縣城公共交通體系完善，功能齊全，運營(yíng)線(xiàn)路長(cháng)18公里，有公交車(chē)輛10輛，出租車(chē)378輛�？h城行政辦公現主要分布在人民路、大平路.商業(yè)金融，主要集中在東大街和北大街，工業(yè)區在大平公路北側，居住小區分布縣城住宅規劃用地各區域，主要有新世紀家園小區、東花園小區、西花園小區、東安小區、古城新苑小區等。隨著(zhù)縣城西擴戰略的實(shí)施，城市新區的生態(tài)公園、行政中心、星級賓館的建成，我縣的行政辦公場(chǎng)所、商業(yè)金融網(wǎng)點(diǎn)分布將向西區轉移�？h城周?chē)凶匀恍纬傻臐竦厝�，威鎮湖濕地、康熙飲馬湖濕地、翰苑湖濕地，總面積約471公頃，湖面面積199公頃。其中：翰苑湖濕地面積28公頃，湖面面積14公頃;康熙飲馬湖濕地面積200公頃，湖面面積42公頃：威鎮湖濕地面積243公頃，湖面143公頃�？滴躏嬹R湖與威鎮潮濕地已于20xx年立項進(jìn)行保護性開(kāi)發(fā)建設�？h城有玉皇閣公園和體育公園，占地面積11公頃;休閑廣場(chǎng)有東花苑廣場(chǎng)和街心花園廣場(chǎng)兩處休閑場(chǎng)所，縣城規劃控制區綠化覆蓋面積59.6公頃，園林綠地面積52.7公頃，公共綠地22.5公頃。唐徠渠自南至北，環(huán)城而過(guò)�？h城地下水資源豐富，現有水廠(chǎng)一座， 供水能力2萬(wàn)立方米/日，供水主管道長(cháng)度為24.3公里，用水普及率100%，供水質(zhì)量達到國家標準�？h城現有供熱公司一個(gè)，綜合供熱能力102噸/小時(shí)，供熱量108萬(wàn)吉焦，供熱主管道總長(cháng)度36公里，集中供熱面積105萬(wàn)平方米，供熱用戶(hù)11200戶(hù)�？h城有中學(xué)4所，平羅中學(xué)為全區重點(diǎn)中學(xué)，平羅回中為全區百所回民高級中學(xué)之一，在校學(xué)生7000多人。小學(xué)4所，在校學(xué)生6000多人�？h域內有保存完好的不同建設年代古跡兩處，有建于清代，氣勢宏偉的玉皇閣，始建于明代的工藝巧奪天工的鐘鼓樓。玉皇閣、鐘鼓樓與近年修復的接引寺同處在一條南北軸線(xiàn)上，構筑出XXX縣城獨特的景觀(guān)�？h城商貿流通發(fā)達，自古就是商流、物流、人流集散地�？h城有大型集貿批發(fā)、零售市場(chǎng)3處。鐘鼓樓商城、南門(mén)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、北門(mén)農貿批發(fā)，年成交額達5億元。20xx年投資5300萬(wàn)元建設日處理污水1.5萬(wàn)噸的污水處理廠(chǎng)1座，并積極申請立項建設垃圾處理廠(chǎng)，投入大量資金治理縣城周邊環(huán)境，對大平公路兩側進(jìn)行環(huán)境綜合整治，并對康熙飲馬湖、威鎮湖濕地進(jìn)行保護開(kāi)發(fā)建設，計劃對翰苑潮濕地及唐徠渠縣城段綜合整治進(jìn)行保護開(kāi)發(fā)建設。隨著(zhù)縣城規劃控制范圍內的濕地、園林及唐徠渠縣城段綜合整治等工程的建成，一個(gè)初具規模的山水園林城市將展現在人們面前。優(yōu)美的人居環(huán)境也是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)無(wú)限商機。
二、項目概況
縣城新區擬開(kāi)發(fā)的'房地產(chǎn)地塊有3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#七個(gè)地塊，詳細情況具體如下：
(一)3#地塊概況
該地塊用地范圍：東至康熙步行街，南至平西路，西至西三街，北至人民西路延伸段，規劃用地面積為3.4公頃。規劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地0.98公頃，住宅用地1.44公頃，綠化用地0.98公頃。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現狀為新民村三隊農宅及部分溫室。
(二)4#地塊概況
該地塊用地范圍：東至西一街，南至平西路，西至康熙步行街，北至人民西路延伸段，規劃用地面積為4.2公頃。規劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地1.77公頃，住宅用地1.73公頃，綠化用地0.7公頃。住宅平均按五層考慮，沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主體為二層，局部三層。該地塊現狀為合作村四隊部分農宅、耕地及溫棚。
(三)9#地塊概況
該地塊用地范圍：東至西三街，南至人民西路延伸段，西至西四街，北至團結西路延伸段�？傆玫孛娣e為12.74公頃。規劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地3公頃，住宅用地7.74公頃，綠化用地2公頃。住宅平均按五層考慮，沿人民西路延伸段、團結西路延伸段、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現狀：耕地、溫棚及部分農宅。
(四)12#地塊概況
該地塊用地范圍：東至西一街，南至團結西路延伸段，西至西三街，北至玉皇閣大道，規劃用地面積為11.25公頃。規劃用地性質(zhì)為商服、住宅，其中：商業(yè)用地2.6公頃，住宅用地6.85公頃，綠化用地1.8 公頃。住宅平均按五層考慮，沿團結西路延伸段、西一街、西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現狀為耕地、溫棚及部分農宅。
(五)14#地塊概況
該地塊用地范圍：東至北門(mén)轉盤(pán)綠地，南至康熙大道，西至西一街，北至大平公路，規劃用地面積為11公頃。規劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，其中：商業(yè)用地1.78萬(wàn)平方米，住宅用地6.27萬(wàn)平方米，行政辦公用地1.5萬(wàn)平方米，綠地1.36萬(wàn)平方米。住宅平均按五層考慮，沿西一街商業(yè)用房主體為二層，局部三層，沿康熙大道為行政辦公用地。該地塊現狀為耕地、部分溫棚、城鎮居民磚房、沿大平公路企事業(yè)單位(平羅五金廠(chǎng)家屬區、縣國稅局)。
(六)19#地塊概況
該地塊用地范圍：東至西三街，南至放射路，西至西四街，北至大平公路，規劃總用地面積為15.6萬(wàn)平方米。規劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公。其中：一期規劃用地面積7萬(wàn)平方米，住宅平均按五層考慮，沿西三街商業(yè)用房主體為二層。該地塊現狀：農宅、部分城鎮居民住宅、耕地、溫棚。
(七)20#地塊概況
該地塊用地范圍：東至西一街，南至放射路，西至西三街，北至大平公路，規劃用地面積為19.7萬(wàn)平方米。規劃用地性質(zhì)為商服、住宅、行政辦公，其中：商業(yè)用地6146平方米，住宅用地11.78萬(wàn)平方米，行政辦公用地4.8萬(wàn)平方米，綠地2.5萬(wàn)平方米。沿西三街、放射路為行政辦公用地，沿西一街為商服用地。該地塊現狀為耕地、部分溫棚、城鎮居地住房、沿大平公路企事業(yè)單位(XXX縣建筑公司、平羅加油站、縣塑料廠(chǎng)等用地)。
三、項目區位優(yōu)勢
縣城新區20#地塊開(kāi)發(fā)項目商服、建筑、市場(chǎng)、醫院、托兒所幼兒院、小學(xué)、中學(xué)文化娛樂(lè )場(chǎng)所服務(wù)半經(jīng)適中，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，是縣城總體規劃居住建設的黃金地段，是投資開(kāi)發(fā)建設的新亮點(diǎn)，具備得無(wú)獨厚的開(kāi)發(fā)條件。
四、主要建設內容
(一)3#地塊主要建設內容
該項目總建筑面積為3.14萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房1.27萬(wàn)平方米，住宅建筑面積1.87萬(wàn)平方米。小區按規劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì )等公共設施。小區綠地率大于35%，容積率1.3。
(二)4#地塊主要建設內容
該項目主要建設商業(yè)及居住用房、配套建設機關(guān)公共設施，總建筑面積為4.18萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房1.94萬(wàn)平方米，住宅建筑面積2.24萬(wàn)平方米。小區按規劃布置中老年活動(dòng)中心、居委會(huì )等公共設施。小區綠地率大于35%，容積率1.3。項目計劃總投資約5000萬(wàn)元人民幣。
(三)9#地塊主要建設內容
該項目總建筑面積為13萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房3萬(wàn)平方米，住宅建筑面積10平方米。小區按規劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì )等公共設施。小區綠地率大于35%，容積率1.3。項目計劃總投資約1.5億元人民幣。
(四)12#地塊主要建設內容
該項目總建筑面積為11萬(wàn)平方米。其中：商業(yè)用房2.5萬(wàn)平方米，住宅建筑面積8.5萬(wàn)平方米。小區按規劃布置托幼、中老年活動(dòng)中心等公共設施。小區綠地率大于35%，容積率1.3。
(五)14#地塊主要建設內容
該項目主要建設商業(yè)及居住用房，配套建設相關(guān)公共設施，總建筑面積為14.3萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房3.9萬(wàn)平方米，住宅建筑面積8.2平方米。行政辦公建筑面積1.9萬(wàn)平方米。小區按規劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì )等公共設施。小區綠地率大于35%，容積率1.3。
(六)19#地塊主要建設內容
該項目主要建設商服、住宅、行政辦公樓及配套公用設施，總建筑面積為16.8萬(wàn)平方米，其中：一期工程建筑面積7.5萬(wàn)平方米。小區容積率1.07，綠地率38.5%，建筑密度27%，按規劃要求布置中老年活動(dòng)場(chǎng)所、幼托、居委會(huì )、地下停車(chē)庫等各項基礎服務(wù)配套設施。項目計劃總投資約1.8億元人民幣。其中：一期工程概算投資8000萬(wàn)元人民幣。
(七)20#地塊主要建設內容
該項目總占地19.7萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為居住用地�？偨ㄖ娣e為22萬(wàn)平方米，其中：商業(yè)用房8000平方米，住宅建筑面積15.3萬(wàn)平方米。行政辦公建筑面積5.9萬(wàn)平方米。小區按規劃布置幼托、中老年活動(dòng)中心、居委會(huì )等公共設施。小區綠地率大于35%，容積率1.1 —1.3，日照間距1：1.5H。項目計劃總投資約2.4億元人民幣。
五、項目投資
3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊概算投資 萬(wàn)元人民幣。其中：3#地塊概算投資3900萬(wàn)元，4#地塊概算投資5000萬(wàn)元，9#地塊概算投資1.5億元，12#地塊概算投資1.32億元，14#地塊概算投資1.7億元，19#地塊概算投資1.8億元(其中：一期工程概算投資8000萬(wàn)元)，20#地塊概算投資2.4億元。
六、資金籌措方式
采用市場(chǎng)運作方式籌集資金。
七、經(jīng)濟效益和社會(huì )效益
縣城新區擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地塊，地理位置優(yōu)越，城市道路、上、下水強，弱電管網(wǎng)、燃氣配套設施完善，極具開(kāi)發(fā)潛力，項目建成后房屋平均售價(jià)可達到1800元/平方米左右，扣除成本，每平方米可獲凈收入600—800元左右，項目的建成還會(huì )產(chǎn)生良好的社會(huì )效益，可有效提高城市品位，提高城市檔次，優(yōu)美小區環(huán)境還可以有效提高市民環(huán)境意識，促進(jìn)市民整體素質(zhì)的提升。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)3
第一章 項目概述
一、項目背景
為落實(shí)《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進(jìn)城鄉結合部地區環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養綠”的原則。隨著(zhù)北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會(huì )申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn). 順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無(wú)限。
由北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開(kāi)發(fā)建設低密度項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項目”）。
二．項目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類(lèi)居住用地，因機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )線(xiàn)未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò )線(xiàn)，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。
2、項目概況
宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規委規劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式
由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬(wàn)元（含200萬(wàn)元付政府定金），由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 三、項目建設單位
1、項目公司名稱(chēng)：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規劃范圍內從事“該項目”的開(kāi)發(fā)與建設、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項目建設規模和建設內容： “該項目”開(kāi)發(fā)建設總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設內容為T(mén)OWNHOUS低密度住宅和配套設施�！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。 四、可行性研究報告編制 1、編制單位：
由北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 2、編制依據：
2．1、政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號。 2．2、政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。 2．3、政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。 2．4、政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。 2．5、政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。
2．6、溫榆河流域住宅項目市場(chǎng)調查資料。
第二章 項目名稱(chēng)和選址
一、項目名稱(chēng)：北京順義后沙峪 ————————項目。 二、地理位置：“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北 三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬(wàn)平方米）。 四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。
第三章 項目規劃建設方案
一、項目建設內容：
“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。 二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積： 22萬(wàn)平方米。 2、總建筑面積： 15.5萬(wàn)平方米。 3、居住建筑面積： 13.5萬(wàn)平方米。 4、配套公建建筑面積： 1.5萬(wàn)平方米。 5、非配套公建建筑面積：0.5萬(wàn)平方米。 6、建筑高度：高度控制在12米以?xún)取?7、居住總人口： 約1000人。 8、居住總戶(hù)數： 約 300 戶(hù)
9、建筑層數： 地上三層，地下一層。
10、綠化率： 60％。 三、項目規劃設計特色。 1、規劃設計：
在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著(zhù)名設計大師通過(guò)招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀(guān)、人文等規劃設計工作�！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規劃設計方案既能滿(mǎn)足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調。 2、設施、設備、材料：
“該項目”建設將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設備、設施。
3、綠化： “該項目”力求在項目周?chē)ㄔO大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀(guān)設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶(hù)提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項目建設條件
一、地理條件：
“該項目”位于順義區后沙峪鎮（馬頭村）。其北鄰機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著(zhù)北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會(huì )同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應
一、建筑材料
“該項目”建筑內容為T(mén)OWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米
二、主要設備
“該項目”的建設內容為T(mén)OWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設備、設施，其所需的主要設備有：
消防滅火設備、停車(chē)車(chē)庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統、應急發(fā)電設備、通訊電話(huà)系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話(huà)系統、計算機集成管理系統等。 三、水、電、氣、熱供應 根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。 2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。
3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。
第六章 環(huán)境保護
按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實(shí)施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施�！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為T(mén)OWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規。
環(huán)境保護措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關(guān)規定和標準。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛部門(mén)統一清運至垃圾處理廠(chǎng)和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車(chē)庫的.排風(fēng)、送風(fēng)系統、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。
4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設計時(shí)停車(chē)庫保證車(chē)庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。
第七章 項目建設周期與日程安排
一、建設方式
“該項目”建設按照北京市有關(guān)建設工程招標、投標的有關(guān)規定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設采用施工監理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設、監理單位進(jìn)行監理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設進(jìn)度安排
“該項目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實(shí)施進(jìn)度為：
1、2004年6 月之前完成前期準備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。 2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設想 1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。 2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統一經(jīng)營(yíng)管理。將以現代化的設施、完善的服務(wù)，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構成
宗地占地338畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構成： 1、土地費用
宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬(wàn)元 土地方拆遷等補償費用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元 小城鎮建設費用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元
農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費用200萬(wàn)元 總計：投入土地成本10081萬(wàn)元 2、土地出讓金
3、其它投入 二、項目設計
方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2
銷(xiāo)售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元
方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計 ×1000×0.8=18萬(wàn)m2
銷(xiāo)售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計
×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2
銷(xiāo)售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元 三、成本測算：
A、以收入最低的方案A設計
項目 總額（萬(wàn)元） 標準
1、土地費用2、土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元/m2計 3、建安費用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2
4、勘測費5、設計費6、可研方案咨詢(xún)7、執照費8、規劃方案咨詢(xún) 113830763876 9、基礎設施10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2
11、監理費12、質(zhì)量監督費13、標底招標費14、綠化建設費15、公共配套費16、市政公用設施費17、不可預見(jiàn)費 378953810840513501890 合計 58580
固定成本合計58580萬(wàn)元 2、經(jīng)營(yíng)成本
房地產(chǎn)項目建議書(shū)4
第一章 項目概述
一、項目背景
宗地系重慶市酉陽(yáng)民族師范學(xué)校，該校創(chuàng )建于清光緒三十年（1904年），歷經(jīng)了滿(mǎn)清、民國、共和國三個(gè)時(shí)代。隨著(zhù)現代城市規劃、建設，酉陽(yáng)政府對學(xué)校進(jìn)行升級整合，將原酉陽(yáng)民族師范學(xué)校地塊用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該地塊位于縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號），占地50余畝。
二．項目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號），宗地面積為49畝。用于商品房項目開(kāi)發(fā)。
2、項目概況
宗地由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2012年4月與酉陽(yáng)國土資源和房屋管理局簽定建設用地保用權出讓合同。計劃2013年1月開(kāi)工，2015年10月竣工。
三、項目建設單位
1、項目公司名稱(chēng)：重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規劃范圍內從事“該項目”的開(kāi)發(fā)與建設、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項目建設規模和建設內容：
“該項目”開(kāi)發(fā)建設總建筑面積約14.7萬(wàn)平方米。建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施�！霸擁椖俊庇芍貞c爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設資金。
四、可行性研究報告編制
1、編制單位：
由重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制酉陽(yáng)Z41-1/02項目可行性研究報告。
2、編制依據：
2.1、渝價(jià)[2002]3 號文件
2.2、渝價(jià)（2001）402 號文件
2.3、《重慶市房地產(chǎn)業(yè)稅費政策匯編》
2.4、渝府發(fā)（2003）92 號文件
2.5、渝（2000）830 號文
2.6城市居住區規劃設計規范 GB 50180-93
第二章 項目名稱(chēng)和選址
一、項目名稱(chēng)：酉師校項目（暫定名）。
二、地理位置：“該項目”位于鐘多鎮桃花源中路145號
三、項目占地面積：占地面積約3.2萬(wàn)平方米）。
四、項目用地現狀：項目用地范圍內為凈地。
第三章 項目規劃建設方案
一、項目建設內容：
“該項目”建設內容為新建建筑物、構筑物及其附屬設施。
二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積： 3.2萬(wàn)平方米。
2、總建筑面積： 14.7萬(wàn)平方米。
3、居住建筑面積：13.23 萬(wàn)平方米。
4、建筑高度：高度控制在100米以?xún)取?/p>
5、建筑密度不高于40%。
6、居住總人口： 約4370人。
7、居住總戶(hù)數： 約1360戶(hù)
8、綠化率：不低于25% 。
三、項目規劃設計特色。
1、規劃設計：
在規劃設計上擬聘請著(zhù)名設計公司通過(guò)招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀(guān)、人文等規劃設計工作�！霸擁椖俊绷η笪债斀駠鴥认冗M(jìn)的建筑藝術(shù)，體現城市風(fēng)貌和時(shí)代特色。規劃設計方案既能滿(mǎn)足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時(shí)也必須適合酉陽(yáng)總體規劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調。
2、設施、設備、材料：
“該項目”建設將充分引入國內先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò )技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設備、設施。
3、綠化：
“該項目”力求最大限制度建設生態(tài)園林和生態(tài)景觀(guān)設施，為業(yè)主提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。
第四章 項目建設條件
一、地理條件：
“該項目”座落在縣城黃金地段（鐘多鎮桃花源中路145號）占地面積約3.2萬(wàn)平方米。地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批商品房項目，隨著(zhù)城區建設步伐，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、通訊、道路交通等設施將會(huì )同期得到改善。
第五章 物料消耗與供應
一、建筑材料
“該項目”建筑內容為新建高層建筑及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：
鋼材： 7350 噸(按50kg/M2計算)
水泥： 27900噸（按190kg/ M2計算）
二、主要設備
“該項目”的建設內容為高層住宅及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設備、設施，其所需的主要設備有：
消防滅火設備、停車(chē)車(chē)庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統、應急發(fā)電設備、通訊電話(huà)系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話(huà)系統、計算機集成管理系統等。
三、水、電、氣、熱供應
根據初步計算，“該項目”水、電、氣等用量為：
1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。
第六章 環(huán)境保護
按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施�！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為高層住宅和商業(yè)，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和重慶市的環(huán)境保護法規。
環(huán)境保護措施如下：
1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和重慶市的有關(guān)規定和標準。
2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛部門(mén)統一清運至垃圾處理廠(chǎng)和垃圾消化場(chǎng)處理。
3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機，停車(chē)庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。
4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設計時(shí)停車(chē)庫保證車(chē)庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達到國家和重慶市規定的廢氣排放標準。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。
第七章 項目建設周期與日程安排
一、建設方式
“該項目”建設按照重慶市有關(guān)建設工程招標、投標的有關(guān)規定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設采用施工監理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設、監理單位進(jìn)行監理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。
二、建設進(jìn)度安排
“該項目”總建筑面積約為14.7萬(wàn)平方米，預計建設周期為35 個(gè)月，即從2013年1月到2015年10月為建設期，項目建設實(shí)施進(jìn)度為：
1、2013年1月之前完成前期準備工作。
主要包括：協(xié)議簽訂、規劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。
2、2013年1月到2015年10月為施工工期，竣工驗收。
第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式
一、經(jīng)營(yíng)設想
1、“該項目”擬采用目前行業(yè)流行的建設工程管理模式，按照國家通用建設施工條款。
2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統一經(jīng)營(yíng)管理。將以現代化的設施、完善的服務(wù)，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。
第九章 投資估算
一、成本構成
宗地占地約49畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構成：
1、土地費用
投入土地成本13527.0677萬(wàn)元
2、土地出讓金：4147.6723萬(wàn)元
3、其它投入
二、項目設計
方案A：以4.5容積率，均按27--30層高層設計，商業(yè)面積按總建筑面積的5%計算，共8棟.
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-5%）=13.97萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*5%=0.73萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按4900元/ m2計，4900元/ m2×13.97萬(wàn)m2 =68453萬(wàn)元
商業(yè)：按15000元/ m2計，15000元/ m2×0.73萬(wàn)m2 =10950萬(wàn)元
方案B：以4.5容積率，按30層高層與18層小高層設計，高層與小高層各占住宅總面積的50%，商業(yè)面積按總建筑面積的8%計算，高層4棟，小高層6棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2 其中:
1、住宅面積：14.7*（1-8%）=13.52萬(wàn)m2（高層住宅建筑面積7.2萬(wàn)m2，小高層住宅建筑面積6.3萬(wàn)m2）
2、商業(yè)面積：14.7*8%=1.2萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按均價(jià)5100元/ m2計，5100元/ m2×13.52萬(wàn)m2=68952萬(wàn)元
商業(yè)：按均價(jià)15000元/ m2計，15000元/ m2×1.2萬(wàn)m2=18000萬(wàn)元
方案C：以4.5容積率，均按18層小高層設計，商業(yè)面積按總建筑面積的10%計算。共12棟。
總建筑面積：3.27×4.5=14.7萬(wàn)m2其中:
1、住宅面積：14.7*（1-10%）=13.23萬(wàn)m2
2、商業(yè)面積：14.7*10%=1.47萬(wàn)m2
住宅銷(xiāo)售：按5300元/ m2計，5300元/ m2×13.23萬(wàn)m2=70119萬(wàn)元
商業(yè)按15000元/ m2計，15000元/ m2×14.7萬(wàn)m2=22050萬(wàn)元
三、成本測算：
(一)、以方案 A設計，費用計算以建安費比率計，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費用 23520萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2
1.4、建設單位管理費 376萬(wàn)元
1.5、勘測費、設計費 470萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費 14.7萬(wàn)元
1.7、執照費 42.3萬(wàn)元
1.8、施工圖預算編制費 47萬(wàn)元
1.9、工程招投標代理費 94萬(wàn)元
1.10、監理費 188.3萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監督費 58.8萬(wàn)元
1.12、稅金 802萬(wàn)元
1.13、城市建設配套費 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監審費 7萬(wàn)元
1.15、工程定額測定費 32.9萬(wàn)元
1.16、不可預見(jiàn)費 3682.5萬(wàn)元
固定成本合計 49803.24萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用：銷(xiāo)售額×2%+固定成本8% 合計5572.32萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =79403萬(wàn)元-49803.24萬(wàn)元-5572.32萬(wàn)元=24027.44萬(wàn)元
�。ǘ�、以方案B設計，費用計算以建安費比率計，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費用13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費用 24390萬(wàn)元 高層造價(jià)按1600元/m2、小高層按1700元/m2、商業(yè)按1800元/m2。
1.4、建設單位管理費 390.2萬(wàn)元
1.5、勘測費、設計費 487.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費 14.7萬(wàn)元
1.7、執照費 52萬(wàn)元
1.8、施工圖預算編制費 48.8萬(wàn)元
1.9、工程招投標代理費 97.6萬(wàn)元
1.10、監理費 349.4萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監督費 61萬(wàn)元
1.12、稅金 831萬(wàn)元
1.13、城市建設配套費 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監審費 8.7萬(wàn)元
1.15、工程定額測定費 40.8萬(wàn)元
固定成本合計 47239.74萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費用管理費用財務(wù)費用：銷(xiāo)售額2%固定成本8% 合計：5518.22萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=86952萬(wàn)元-47239.74萬(wàn)元-5518.22萬(wàn)元=34194.04萬(wàn)元
�。ㄈ�、以方案C計，費用計算以建安費比率計，故分類(lèi)為：
1、固定成本
1.1、土地費用 13527.0677萬(wàn)元
1.2、土地出讓金 4147.6723萬(wàn)元
1.3、建安費用 24990萬(wàn)元 按建安平米造價(jià)1700元/m2
1.4、建設單位管理費 399.8萬(wàn)元
1.5、勘測費、設計費 499.8萬(wàn)元
1.6、施工圖審查費 14.7萬(wàn)元
1.7、執照費 53.6萬(wàn)元
1.8、施工圖預算編制費 50萬(wàn)元
1.9、工程招投標代理費 100萬(wàn)元
1.10、監理費 357.1萬(wàn)元
1.11、質(zhì)量監督費 62.4萬(wàn)元
1.12、稅金 852.2萬(wàn)元
1.13、城市建設配套費 2793萬(wàn)元
1.14、防雷施工監審費 8.9萬(wàn)元
1.15、工程定額測定費 41.6萬(wàn)元
固定成本合計 47897.84萬(wàn)元
2、經(jīng)營(yíng)成本
2.1、銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用：銷(xiāo)售額×2%+固定成本8% 合計：5675.21萬(wàn)元
3、毛利
3.1、銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本=92169萬(wàn)元-47897.84萬(wàn)元-5675.21萬(wàn)元= 38613.95億元
第十章 項目經(jīng)營(yíng)策劃
一、調查區域住宅項目綜合評述
本區域內在售商業(yè)住宅項目主要分布在穿城而過(guò)的主干道附近，分布不均勻。隨著(zhù)城市建設規劃實(shí)施，酉師校項目（暫定名）將具有巨大的經(jīng)濟價(jià)值。從現有住宅項目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。
二、市場(chǎng)需求分析
1、城市化需求
據國家統計局統計，中國城市化率達40.6%，進(jìn)入城市化快速發(fā)展期。根據世界發(fā)達國家發(fā)展進(jìn)程分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。
2、城市居民居住需求
中國城市化率的增長(cháng)，農村人口大量進(jìn)入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力。一個(gè)國家的城市化率達到70%以上，進(jìn)入發(fā)達國家的水平，一個(gè)國家的城市化率達到70%以上，進(jìn)入發(fā)達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊藏著(zhù)巨大的需求空間。
3、投資需求
房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)的投資由于其具有保值增值的功能，又可以出租獲取回報，受到投資者的歡迎，投資需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要的組成部分。
三、項目市場(chǎng)走向
目前影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目最大的因素，除了國家宏觀(guān)政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“酉師校項目（暫定名）”本身因素看，影響項目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。
影響項目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶(hù)型設計、景觀(guān)氛圍等。
1、周邊環(huán)境
本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號。
2、建筑設計
本項目力求為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據不同的.戶(hù)型，設計各種風(fēng)格的綠化景觀(guān)。建筑設計由知名設計院完成，目標是建設成為酉陽(yáng)標榜建筑。
3、環(huán)境設計
將請專(zhuān)業(yè)公司設計綠化園藝廣場(chǎng)，采用抗污染、適應當地氣候、花期和的植物立體綠化。
4、戶(hù)型設計
多種戶(hù)型適宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風(fēng)格配以相應的玻璃窗。
5、室內設施及功能
5．1、充分引入智能化概念。綜合布局入戶(hù)，衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話(huà)，車(chē)庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門(mén)。集中報警。
四、項目?jì)?yōu)勢分析
1、絕佳地理位置
本項目位于鐘多鎮桃花源中路145號，地處酉陽(yáng)城市中心。
2、便利的交通
地處縣城黃金地段。
五、該項目經(jīng)營(yíng)策劃
1、本項目的賣(mài)點(diǎn)
賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶(hù)的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶(hù)一處價(jià)值感。以現有的項目特點(diǎn)對該項目予以包裝。
1．1、地處酉陽(yáng)中心；
1．2、多種戶(hù)型適宜不同需要，小到50平米左右經(jīng)濟小戶(hù)型，大到130余平米大戶(hù)型。
賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受�？梢钥隙ǖ厥菍�(shí)質(zhì)內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶(hù)認可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭取做到最好。使客戶(hù)真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。
好的產(chǎn)品終歸會(huì )受到客戶(hù)的青睞，得到市場(chǎng)的認可。
2、競爭對策
對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應盡量采用，甚至在細節上進(jìn)行模仿，以做到取長(cháng)補短，特別是競爭項目給客戶(hù)留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。
3、增加項目的附加值
如果要以高品質(zhì)出現，必須增加項目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。具體地從以下兩大方面考慮：
3．1、豐富專(zhuān)業(yè)化設計，聘請知名公司參與項目的各項設計，包括：
3．1．1、樣板間的裝修由知名的室內設計師進(jìn)行設計。
3．1．2、社區室外環(huán)境由知名設計公司設計。
3．1．3、建筑立面由知名建筑設計事務(wù)所擔綱，推廣時(shí)可以冠上該事務(wù)所名稱(chēng)。
3．2、采用高檔次社區服務(wù)，規劃好各項功能及各種配套設施。
3．2．1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶(hù)產(chǎn)生滿(mǎn)意和知足的心理。
3．2．2、與客戶(hù)心理上的價(jià)值尺度相吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。
3．2．3、建設最現代化的高品質(zhì)商業(yè)住宅 。
總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)是：在設計上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。務(wù)必塑造出名師設計、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達到促進(jìn)預售效果的目的。
第十一章 效益評價(jià)
一、經(jīng)濟效益評價(jià)
1、評價(jià)方法說(shuō)明：
1．1、“該項目”的經(jīng)濟效益評價(jià)是在通過(guò)對本地區的主要在建項目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調查，并參照了與“該項目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟效益的基礎上做出的。
1．2、“該項目”建設內容主要為高層住宅及商業(yè)，建成后住宅全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統一經(jīng)營(yíng)管理，配套設施自營(yíng)。
1．3、效益評估貨幣本位幣為人民幣。
2、“該項目”銷(xiāo)售收入預算：
“該項目”可銷(xiāo)售面積12萬(wàn)平方米，按4000元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為4.8億元。
二、社會(huì )效益評價(jià)
“該項目”的開(kāi)發(fā)建設，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會(huì )效益，其社會(huì )效益主要體現在：
“該項目”的建設為酉陽(yáng)提供了一定數量商品房市場(chǎng)需求與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了文化、旅游消費需要，促進(jìn)酉陽(yáng)經(jīng)濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。
第十二章 結論
一、重慶爵尊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設的酉師校項目（暫定名），既加快了酉陽(yáng)城市建設的發(fā)展，又滿(mǎn)足了酉陽(yáng)日益增長(cháng)的物質(zhì)文化生活需要。
二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。
從評價(jià)方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)5
xxx市作為xx新興的旅游城市，隨著(zhù)旅游經(jīng)濟的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，xx的城市建設也步入了發(fā)展的快車(chē)道，為xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。
xxx煤業(yè)作為從xx走出去的企業(yè)，為了回報家鄉的關(guān)心與厚愛(ài)，積極投身到xxx市的城市建設中，就xx煤業(yè)取得開(kāi)發(fā)權的土地，我們提出如下開(kāi)發(fā)建議：
一、屬性描述
�。ㄒ唬┑囟螌傩裕�
1、本宗土地為原xxx市一中校址，地處xxx市xx東街，在xxx市最繁華的xx東北拐角xx大酒店的東邊，南臨xx東街，臨街地界長(cháng)度約50米，其它三面均未直接臨街。
2、南、北、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導致本宗土地均無(wú)法直接臨街，并無(wú)法拆遷；東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓，可拆遷。
3、北面留有一約6米寬的大門(mén)，通xxx市步行街。
�。ǘ┲苓厴I(yè)態(tài)：
1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主。
2、比較高檔的有xx商場(chǎng)、xx百貨xx店，有2個(gè)中小規模的'輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛在xx北、西、南三面。
3、其它為分散經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。
4、在其周邊正在興建的有xx南街的世紀xx購物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米；女人街，建筑面積約為2萬(wàn)平方米。
主要以日用百貨類(lèi)為主，業(yè)態(tài)重疊。
�。ㄈ﹪@xx，已形成xxx市傳統的購物休閑中心。
本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，價(jià)值更大。
二、項目建議
�。ㄒ唬┒ㄎ唤ㄗh：
商業(yè)樓盤(pán)，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應勢態(tài)。
1、品牌入住定位：能夠邀請xxxx百貨入住，復制一個(gè)xx百貨銀川東方紅店到xxx市，帶動(dòng)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售。
原xx百貨xx店規模太小。
2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原xxx市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營(yíng)規模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩定，適合于建設在城市中心，迎合市民的消費習慣，前景看好。
3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。
�。ǘ┢渌ㄎ唬�
高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大；但是，可開(kāi)發(fā)建設面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開(kāi)發(fā)利潤低。
�。ㄈ╅_(kāi)發(fā)建議：
1、沿xx東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍。
2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規劃內，必須拆遷。
3、北邊原有的大門(mén)拆高拆寬。
4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉讓的形式，減少開(kāi)發(fā)成本。
�。ㄋ模┮巹澖ㄗh：
1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規劃內。
2、沿原校門(mén)東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規劃內。
3、整體可以考慮規劃為十字型內置式商業(yè)街。
4、盡可能協(xié)調規劃部門(mén)，多批規劃建設面積，降低開(kāi)發(fā)成本。
三、其它建議
就本宗土地，進(jìn)行整體轉讓?zhuān)嵢∫欢ǖ耐恋夭顑r(jià)，退出本宗土地的開(kāi)發(fā)，另選開(kāi)發(fā)項目，介入開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)6
第一章 項目概述
一．項目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于賀州市八達中路和建設東路中間，西臨星光路，東臨明主巷，地理位臵優(yōu)越，交通便利。規劃用地性質(zhì)為城鎮住宅用地、其他商服用地，使用權類(lèi)型：出讓,宗地面積為87.8畝，可用來(lái)開(kāi)發(fā)商、住綜合型居住性建筑。
2、項目概況
根據自治區政府《研究賀達紙業(yè)有限公司改制重組有關(guān)問(wèn)題的紀要》（桂政閱?20xx?217號）、自治區國資委《關(guān)于無(wú)償劃轉持有的廣西賀達紙業(yè)有限公司股權有關(guān)問(wèn)題的批復》（桂國資復?20xx?198號）和《賀州市政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )關(guān)于賀州旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司承接廣西賀達紙業(yè)有限公司股東的股權的通知》（賀國資發(fā)?20xx?27號）文件，廣西投資集團賀州大地物業(yè)有限責任公司作為賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司（原名為賀州旅游投資開(kāi)發(fā)有限公司）的全資子公司。為做好承接管理工作，已將廣西投資集團賀州大地物業(yè)有限責任公司更名為賀州市星泰物業(yè)有限公司，賀州市星泰物業(yè)有限公司于20xx年4月24日經(jīng)賀州市政府“賀州國用（20xx）第220082號”批準取得位于賀州市八達中路190號（賀紙小區）的土地使用權（面積55621.93平方米，用途：商服、城鎮住宅用地，使用權類(lèi)型：出讓。
3、開(kāi)發(fā)方式
該宗地塊分兩期建設，一期為1#樓、2#樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40 平方，其中地上面積32811.32 平方，地下面積3693.08平方。1#樓為17+1的商業(yè)及寫(xiě)字綜合樓，2#樓為29+1的商、住綜合樓組成。
二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積259363.43平方。由3棟17+1的住宅樓和4棟29+1的住宅樓組成。整個(gè)小區住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結構。由賀州市旅游實(shí)業(yè)有限公司的全資子公司賀州市星泰物業(yè)有限公司投入全部建設資金開(kāi)發(fā)建設。目前實(shí)施項目為一期工程。
二、項目建設單位
1、項目公司名稱(chēng)：賀州市星泰物業(yè)有限公司
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：
在規劃范圍內從事項目的.開(kāi)發(fā)與建設、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。
3、項目建設規模和建設內容:
該宗地塊分兩期建設，一期為1#樓、2#樓及附屬的裙房，總建筑面積36504.40 平方，其中地上面積32811.32 平方，地下面積3693.08平方，二期為兩層商業(yè)裙房、地下室和住宅樓組成，總建筑面積259363.43平方。規劃整個(gè)小區住宅樓為4棟17+1的住宅樓和5棟29+1的住宅樓組成，框剪結構。
三、可行性研究報告編制
編制單位：由廣西中盛建筑設計有限公司編制賀州市星泰華園項目方案設計報告。
第二章 項目名稱(chēng)和地址
一、項目名稱(chēng)：賀州市星泰華園一期項目。
二、地理位臵：位于賀州市八達中路和建設東路中間，西臨星光路，東臨明主巷。
三、項目占地面積：占地面積約87.8 畝（58562.6 平方米）。
四、項目用地現狀：項目規劃用地性質(zhì)為城鎮住宅用地、其他商服用地，使用權類(lèi)型：出讓
第三章 項目規劃建設方案
一、項目建設內容
“該項目”建設內容為高層商、住、寫(xiě)字綜合樓項目及配套設施等。
二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積： 56774平方米。
2、總建筑面積： 295867.83平方米。
3、居住建筑面積： 21783.01平方米。
4、建筑高度：高度控制在 105 米以?xún)取?/p>
5、居住總人口： 約 9000 人。
6、居住總戶(hù)數： 約 20xx 戶(hù)。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)7
一、項目建議書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的長(cháng)遠規劃、行業(yè)規劃、地區規劃的要求，結合各項自然資源、市場(chǎng)預測與分析，在基本條件后向國家、地區項目主管部門(mén)推薦的建設性材料。建議書(shū)的形成，是基本建設程序中最初的階段，是工程項目準備階段的開(kāi)始，項目建議書(shū)不僅是確定項目建設的依據，也是具體設計的依據。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目的建設書(shū)的內容
�。ㄒ唬╉椖棵Q(chēng)、建設單位、主管部門(mén)
�。ǘ╉椖刻岢龅谋匾缘囊罁�，主要寫(xiě)明建設單位的現狀。擬建項目的名稱(chēng)、擬建的'性質(zhì)、擬建成地點(diǎn)及建設的必要性和依據。
�。ㄈ╉椖拷ㄔO方案主要是指項目的初步建設方案。建設規模、主要內容和功能分布。
�。ㄋ模┙ㄔO條件指項目建設的各項內容的進(jìn)度和建設周期。
�。ㄎ澹┏醪浇ㄔO計劃指項目建設和各項內容的進(jìn)度安排和建設周期。
�。╉椖拷ㄔO后的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
�。ㄆ撸╉椖拷ㄔO投資概算及資金來(lái)源指項目投資總額及主要建設的資金安排情況，籌措資金的辦法和計劃。
三、項目建設書(shū)的編制
�。ㄒ唬┲鞴懿块T(mén)的編制建設單位提出項目建議后報主管部門(mén)，由主管部門(mén)組織專(zhuān)門(mén)人員按有關(guān)要求編制項目建議書(shū)，其基本程序是：建設單位提出的項目設想，所請主管部門(mén)編制項目建議書(shū)，主管部門(mén)完成編制任務(wù)書(shū)并報請有關(guān)部門(mén)審批。
�。ǘ┙ㄔO單位編制指由建設單位負責人指令本單位專(zhuān)來(lái)機構編制項目建議書(shū)。其程度是：專(zhuān)業(yè)機構提出設想，建設單位負責人決策認可后由專(zhuān)業(yè)機構編制建議書(shū)并報有關(guān)部門(mén)批準。
�。ㄈ⿲�(zhuān)業(yè)設計單位編制建設單位提出設想后，提交專(zhuān)業(yè)設計單位編制建議書(shū)，專(zhuān)業(yè)設計單位完成建議書(shū)編制書(shū)后報有關(guān)部門(mén)審批。這一方式適用于規模大，技術(shù)要求較高的民用建設項目。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)8
第一章 項目概述
一、項目背景
二．項目歷史條件
1、宗地簡(jiǎn)介
宗地位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽(yáng)路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司�，F土地使用者為滁州市南譙區管委會(huì )，用地面積為26877㎡，土地登記用途為商業(yè)用地。
2、項目概況
宗地位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，新測繪地號：030110040038000，測繪面積：26877㎡，土地用途為：商業(yè)，使用權類(lèi)型為：出讓。土地用途設定為商業(yè)用地，土地開(kāi)發(fā)程度設定為宗地紅線(xiàn)外“五通”（通路、通電、通訊、供水、排水）及宗地紅線(xiàn)內場(chǎng)地平整，宗地為劃撥用地，設定商業(yè)最高年限40年，商業(yè)用地為滁州市三級地。
3、合作方式
三、項目建設單位
1、項目公司名稱(chēng)：滁州市交通商城置業(yè)有限公司
2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理
3、項目建設規模和建設內容：“該項目”開(kāi)發(fā)建設總建筑面積約26877㎡。建設用途為商業(yè)用途。
4、可行性研究報告編制
第二章 項目名稱(chēng)和選址
一、項目名稱(chēng)：
二、地理位置：“該項目”位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間 三、項目占地面積：占地面積約26877㎡。 四、項目用地現狀：項目用地范圍內為荒地。
第三章 項目規劃建設方案
一、項目建設內容： “該項目”建設內容為
二、項目初步規劃設計方案
1、規劃建設用地面積：
2、總建筑面積：26877㎡。
3、配套公建建筑面積：
4、非配套公建建筑面積：
5、建筑高度：
6、建筑層數：
7、綠化率： 60％。
三、項目規劃設計特色
1、規劃設計：
2、設施、設備、材料：
3、綠化：
一、地理條件：
“該項目” 位于龍蟠路北側、怡亭路與紫薇路之間，東至鳳陽(yáng)路，南至龍蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，占地面積約26877㎡。地理位置條件非常優(yōu)越。
二、市政條件
“該項目”目前大市政條件不足，隨著(zhù)滁州市加快建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會(huì )同期得到改善。
第四章 項目建設條件
第五章 物料消耗與供應
一、建筑材料
“該項目”建筑用途為商業(yè)用地，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的'主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米
二、主要設備
“該項目”在設備、設施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車(chē)車(chē)庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統、應急發(fā)電設備、通訊電話(huà)系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話(huà)系統、計算機集成管理系統等。
三、水、電、氣、熱供應
房地產(chǎn)項目建議書(shū)9
一、區域市場(chǎng)
近兩年，隨著(zhù)亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得xx房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出建國以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息稱(chēng)，僅20xx年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng )歷史新高。另具本公司企劃部不完全統計，20xx年xx僅新開(kāi)樓盤(pán)就達200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現一個(gè)新樓盤(pán)，大大超過(guò)了99年125個(gè)新盤(pán)上市的數量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開(kāi)盤(pán)的項目就達90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤(pán)出現，市場(chǎng)呈現出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著(zhù)激烈競爭的端倪。
xx花園位于xx區工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區、東二環(huán)商務(wù)區、使館區的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來(lái)越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“xx都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷(xiāo)售周期較長(cháng)、售價(jià)較高，還是會(huì )對本項目的的銷(xiāo)售形成階段性影響。并且，結合該區域目標客戶(hù)特點(diǎn)等因素，我們認為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區域時(shí)應擴展到整體CBD核心區及輻射區，該區域內今后一兩年仍是全xx的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區，待開(kāi)樓盤(pán)較多，體量較大，其中主要項目有：
1、xx世界科貿中心：
開(kāi)發(fā)商為xx國際集團，曾在xx成功開(kāi)發(fā)xx國際xx花園和xx科技會(huì )展中心，該項目位于xx中心以南，xx中心以北，原3501廠(chǎng)址，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社區。
2、xx國際花園：
開(kāi)發(fā)商為xx金牌上市公司xx集團，該項目東至xx施工機械廠(chǎng)，西至xx儀表廠(chǎng)，北至xx100國際公寓，南至建國門(mén)外大街，總占地面積7萬(wàn)平米，預計建設規模為40萬(wàn)平方米。
3、建外SOHO：
開(kāi)發(fā)商為xxx企業(yè)——xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠(chǎng)，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米。由日本建筑師山本理顯設計，計劃于20xx年6月開(kāi)始內部認購，樣板間將在20xx年5月底完工，項目未推出，已是喧鬧一片。
4、xxx（理想世界）
開(kāi)發(fā)商為xxx實(shí)業(yè)有限公司，設計方案通過(guò)國際招標，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由xx設計事務(wù)所設計的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原xx開(kāi)關(guān)廠(chǎng)廠(chǎng)址，xx中心以南，xx大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬(wàn)平方米。xxx由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰xx路，位于整個(gè)項目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個(gè)項目的北部，東臨xx東路，西接xx南街，北依中央商務(wù)區3號路，南到小區中心商務(wù)區東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米。該項目已于4月5日國貿展會(huì )亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì )期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價(jià)有望突破1萬(wàn)元。
5、建華大廈
開(kāi)發(fā)商為首創(chuàng )xx房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍島大廈東南角，一期即將開(kāi)工，近10萬(wàn)平方米，近期在國貿展會(huì )正式推出。
6、xxx項目
xxx本年度將在xx開(kāi)發(fā)兩個(gè)項目，一個(gè)位于CBD商圈，現代城對面，xx國際花園西側，總建筑面積40萬(wàn)平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區，預計本年度6、7月份亮相。xxx和xxx。
今年同時(shí)在國貿商圈出手，被業(yè)內稱(chēng)為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢不可低估。
7、城中大廈
由成功開(kāi)發(fā)xx地區xx家園（我公司代理）的.xx房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)，預計于下半年開(kāi)工，地處華彬大廈西側，建筑面積7萬(wàn)平方米。
上述項目或占據良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開(kāi)發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現在銷(xiāo)售上會(huì )形成一定沖擊，對整體實(shí)現11000~120xx元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及預期利潤會(huì )有一定困難。
詳細調研資料見(jiàn)下表：
附表1：部分在售項目戶(hù)型、面積市場(chǎng)調查統計
單位：平方米
項目名稱(chēng)一居二居三居四居備注
二、結論
通過(guò)以上數據對比20xx年度中房指數xx市本區域內各季度的市場(chǎng)在售項目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項目均價(jià)體系系數及戶(hù)型面積體系系數隨著(zhù)市場(chǎng)競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢；至于今年一季度xx市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專(zhuān)家認為這是短暫現象，有些表現為區域特征，不足為憑。我們預見(jiàn)今后一兩年內xx市此區域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì )按照此規律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性?xún)r(jià)比會(huì )越來(lái)越好。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)10
一、項目背景
為落實(shí)《北京城市整體規劃》加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進(jìn)城鄉結合部地區環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。北京市政*先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區建設的意見(jiàn)》關(guān)于加快本市綠化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)的內容隔離地區建設暫行辦法》關(guān)于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養綠”原則。隨著(zhù)北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國正式加入wto北京2008奧運會(huì )申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無(wú)限。
由北京xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開(kāi)發(fā)建設低密度項目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項目”）
二、項目歷史條件
1宗地簡(jiǎn)介
宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類(lèi)居住用地，因機場(chǎng)聯(lián)絡(luò )線(xiàn)未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò )線(xiàn)，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。
2項目概況
宗地由后沙峪政府與北京xx經(jīng)濟開(kāi)發(fā)公司于19XX年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京xx公司于19XX年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。20xx年10月13日，xx公司與北京xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。后由xx公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規委規劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)的內容因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。
3合作方式
由我方出面與xx公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與xx公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬(wàn)元（含200萬(wàn)元付政府定金）由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。
房地產(chǎn)公司管理建議
第一條公司為形成自己的核心競爭力，倡導參與管理，不斷創(chuàng )新，并激勵員工就其平時(shí)工作經(jīng)驗或研究心得，對公司業(yè)務(wù)、管理及技術(shù)，提供建設性的改善意見(jiàn)，藉以提高經(jīng)營(yíng)績(jì)效，特訂定本辦法。
第二條公司各級員工對本公司的經(jīng)營(yíng)，不論在技術(shù)上或管理上，如有改進(jìn)或興革意見(jiàn)，均可將擬建議事項內容詳予填列，報相關(guān)職能部門(mén)。
第三條建議書(shū)內應列的主要項目如下：
�。ㄒ唬┙ㄗh事由：簡(jiǎn)要說(shuō)明建議改進(jìn)的具體事項。
�。ǘ┰腥笔В涸敿氄f(shuō)明在建議案未提出前，原有情形之未盡妥善處以及應予興革意見(jiàn)。
�。ㄈ└倪M(jìn)意見(jiàn)或辦法：詳細說(shuō)明建議改善之具體辦法，包括方法、程序及步驟等項。
�。ㄋ模╊A期效果：應詳細說(shuō)明該建議案經(jīng)采納后，可能獲致的成效，包括提高效率、簡(jiǎn)化作業(yè)、增加銷(xiāo)售、創(chuàng )造利潤或節省開(kāi)支等項目。
第四條建議書(shū)填妥后，應以郵寄或面遞方式，送交行政部或企業(yè)文化部負責人親收。
第五條建議書(shū)內容如偏于批評，或無(wú)具體的改進(jìn)或興革實(shí)施辦法，或不具真實(shí)姓名者，不得為內容不全，不予交付審議，其有真實(shí)姓名者，并應由收受部門(mén)負責人據實(shí)委婉簽注理由，將原件密退還原建議人。
第六條公司為審議員工建議案件，設置員工建議審議領(lǐng)導小組，集團行政部、企業(yè)文化部負責人與提案相關(guān)部經(jīng)理為審議召集人。
第七條審議領(lǐng)導小組的職責如下：
�。ㄒ唬╆P(guān)于員工建議案件的審議事項。
�。ǘ╆P(guān)于員工建議案件評審標準的研訂事項。
�。ㄈ╆P(guān)于建議案件獎金金額的研議事項。
�。ㄋ模╆P(guān)于建議案件實(shí)施成果的檢討事項。
�。ㄎ澹┢渌嘘P(guān)建議制度的研究改進(jìn)事項。
第八條相關(guān)職能部門(mén)收受建議書(shū)后，認為完全者，應即于收件三日內編號密封送交召集人，提交審議領(lǐng)導小組審議。如因案情特殊，得由審議領(lǐng)導小組另行洽請與該建議案內容有關(guān)的人員先行評核，提供審議領(lǐng)導小組作為審議參加。
前項審議領(lǐng)導小組的審議除因案件特殊者得延長(cháng)至30天外，應于審委會(huì )召集人收件日起15天內完成審議工作。
第九條公司員工所提建議，具有下列情事之一者，應予獎勵：
�。ㄒ唬⿲τ诠窘M織研提調整意見(jiàn)，能收精簡(jiǎn)或強化組織功能效果者。
�。ǘ⿲τ诠井a(chǎn)品銷(xiāo)售或售后服務(wù)，研提具體改進(jìn)方案，具有重大價(jià)值或增進(jìn)收益者。
�。ㄈ⿲τ诋a(chǎn)品修護的技術(shù)，提出改進(jìn)方法，值得實(shí)行的。
�。ㄋ模⿲τ诠靖黜椧幷�、制度、辦法提供具體改善建議，有助于經(jīng)營(yíng)效能提高者。
�。ㄎ澹⿲τ诠靖黜椬鳂I(yè)方法、程序、報表等，提供改善意見(jiàn)，具有降低成本、簡(jiǎn)化作業(yè)、提高工作效率的功效者。
�。⿲τ诠疚磥�(lái)經(jīng)營(yíng)的研究發(fā)展等事項，提出研究報告，具有采納價(jià)值或效果者。
第十條前條獎勵的標準，由審議領(lǐng)導小組各成員依員工建議案評核表各個(gè)評核項目分別逐項研討并評訂分數后，以總平均分數擬定等級及其獎金金額。
第十一條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導小組審定認為不宜采納施行者，應交由收受部門(mén)據實(shí)委婉簽注理由通知原建議人。
第十二條建議案經(jīng)審議領(lǐng)導小組審定認為可以采納并施行于本公司者，應由審議領(lǐng)導小組召集人于審議領(lǐng)導小組審定后三日內，以書(shū)面詳細注明建議人姓名、建議案內容及該建議案施行后對公司的可能貢獻、核定等級及獎金數額與理由，連同審議領(lǐng)導小組各成員的評核表，一并報請總經(jīng)理核定。按等級于年終工作總結大會(huì )上發(fā)給獎金。
第十三條為避免審議領(lǐng)導小組各成員對建議人的主觀(guān)印象，影響評核結果的公平起見(jiàn)，在建議案未經(jīng)審議領(lǐng)導小組評定前，對建議人的.姓名應予保密，不得泄露。
第十四條建議的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的獎金，按人數平均發(fā)給。
第十五條有下列各情形之一者，不得申請核獎：
�。ㄒ唬└骷壷鞴苋藛T對其本身職責范圍內所作的建議。
�。ǘ┍恢概苫蚱赣脼閷�(zhuān)門(mén)研究工作而提出與該工作有關(guān)的建議方案者。
�。ㄈ┯芍鞴苤付闃I(yè)務(wù)、管理、技術(shù)的改進(jìn)或工作方法、程序、表報的改善或簡(jiǎn)化等作業(yè)，而獲致的改進(jìn)建議者。
�。ㄋ模┩唤ㄗh事項經(jīng)他人提出并已獲得獎金者。
第十六條公司各單位如有任何問(wèn)題或困難，需求解決或改進(jìn)時(shí)，經(jīng)呈請總經(jīng)理核準后得公開(kāi)向員工征求意見(jiàn)，所得建議的審議與獎勵，得依本辦法辦理。
第十七條員工建議案的最后處理情形，應由收受部門(mén)通知原建議人，員工所提建議，不論采納與否均應由行政部負責歸檔。經(jīng)核定給獎的建議案，并應在公司中表?yè)P。
第十八條本辦法經(jīng)呈請總經(jīng)理核準后公布施行，修訂時(shí)同。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)11
一、區域市場(chǎng)
近兩年，隨著(zhù)亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出建國以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息稱(chēng)，僅20xx年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng )歷史新高。另具本公司企劃部不完全統計，20xx年北京僅新開(kāi)樓盤(pán)就達200余個(gè)，平均每40小時(shí)即出現一個(gè)新樓盤(pán)，大大超過(guò)了99年125個(gè)新盤(pán)上市的數量，再一次沖破歷史記錄。進(jìn)入20xx年后，第一季度新開(kāi)盤(pán)的項目就達90個(gè)，平均每天一個(gè)新樓盤(pán)出現，市場(chǎng)呈現出一派繁榮景象，同時(shí)又孕育著(zhù)激烈競爭的端倪。
**花園位于朝陽(yáng)區工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務(wù)區、東二環(huán)商務(wù)區、使館區的`邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來(lái)越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“陽(yáng)光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷(xiāo)售周期較長(cháng)、售價(jià)較高，還是會(huì )對本項目的的銷(xiāo)售形成階段性影響。并且，結合該區域目標客戶(hù)特點(diǎn)等因素，我們認為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區域時(shí)應擴展到整體CBD核心區及輻射區，該區域內今后一兩年仍是全北京的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區，待開(kāi)樓盤(pán)較多，體量較大，其中主要項目有：
1、北京世界科貿中心：
開(kāi)發(fā)商為香江國際集團，曾在北京成功開(kāi)發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會(huì )展中心，該項目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠(chǎng)址，總建筑面積70萬(wàn)平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿社區。
2、金地國際花園：
開(kāi)發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團，該項目東至北京施工機械廠(chǎng)，西至北京儀表廠(chǎng)，北至陽(yáng)光100國際公寓，南至建國門(mén)外大街，總占地面積7萬(wàn)平米，預計建設規模為40萬(wàn)平方米。
3、建外SOHO：
開(kāi)發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠(chǎng)，占地18公頃，總建筑面積55萬(wàn)平方米。由日本建筑師山本理顯設計，計劃于20xx年6月開(kāi)始內部認購，樣板間將在20xx年5月底完工，項目未推出，已是喊殺一片。
4、新城國際（理想世界）
開(kāi)發(fā)商為北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)有限公司，設計方案通過(guò)國際招標，在10多個(gè)方案中優(yōu)選出由香港王董設計事務(wù)所設計的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開(kāi)關(guān)廠(chǎng)廠(chǎng)址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬(wàn)平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽(yáng)路，位于整個(gè)項目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬(wàn)平方米，由一棟33層寫(xiě)字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個(gè)項目的北部，東臨東大橋東路，西接關(guān)東店南街，北依中央商務(wù)區3號路，南到小區中心商務(wù)區東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬(wàn)平方米。該項目已于4月5日國貿展會(huì )亮相，均價(jià)9400元/平，展會(huì )期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價(jià)有望突破1萬(wàn)元。
5、建華大廈
開(kāi)發(fā)商為首創(chuàng )陽(yáng)光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍島大廈東南角，一期即將開(kāi)工，近10萬(wàn)平方米，近期在國貿展會(huì )正式推出。
6、大連萬(wàn)達項目
大連萬(wàn)達本年度將在北京開(kāi)發(fā)兩個(gè)項目，一個(gè)位于CBD商圈，現代城對面，金地國際花園西側，總建筑面積40萬(wàn)平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個(gè)位于燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區，預計本年度6、7月份亮相。大連萬(wàn)達和深圳金地
今年同時(shí)在國貿商圈出手，被業(yè)內稱(chēng)為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢不可低估。
7、城中大廈
由成功開(kāi)發(fā)中關(guān)村地區怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)，預計于下半年開(kāi)工，地處華彬大廈西側，建筑面積7萬(wàn)平方米。
上述項目或占據良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開(kāi)發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現在銷(xiāo)售上會(huì )形成一定沖擊，對整體實(shí)現11000~120xx元/平米的銷(xiāo)售均價(jià)及預期利潤會(huì )有一定困難。
詳細調研資料見(jiàn)下表：
附表1：部分在售項目戶(hù)型、面積市場(chǎng)調查統計
單位：平方米
項目名稱(chēng) 一居 二居 三居 四居 備注
二、結論
通過(guò)以上數據對比20xx年度中房指數北京市本區域內各季度的市場(chǎng)在售項目平均面積及平均價(jià)格可清晰顯示出：項目均價(jià)體系系數及戶(hù)型面積體系系數隨著(zhù)市場(chǎng)競爭激烈程度的加劇，呈現明顯下降的趨勢；至于今年一季度北京市住宅均價(jià)與去年同期相比，上升5%左右，專(zhuān)家認為這是短暫現象，有些表現為區域特征，不足為憑。我們預見(jiàn)今后一兩年內北京市此區域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì )按照此規律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性?xún)r(jià)比會(huì )越來(lái)越好。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)12
1城市規劃及發(fā)展簡(jiǎn)述
2項目決策背景及摘要
2.1外部環(huán)境
1）城市發(fā)展規劃與宗地的關(guān)系及對項目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰略發(fā)展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動(dòng)對公司未來(lái)幾年發(fā)展戰略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區域市場(chǎng)、項目合理布局，對公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、擴大社會(huì )影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經(jīng)營(yíng)等角度描述立項的意義。
3項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。
3.3項目周邊的.社區配套
3.4項目周邊環(huán)境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點(diǎn)
總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。
3.7土地價(jià)格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析。
4法律及政策性風(fēng)險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關(guān)項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關(guān)項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。
5市場(chǎng)分析
區域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區域住宅市場(chǎng)各項指標成長(cháng)狀況（近3-5年）、區域市場(chǎng)在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區域內表現最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區域內可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和
產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區域市場(chǎng)內的機會(huì )；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(cháng)狀況、市場(chǎng)容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。
6主要經(jīng)營(yíng)指標分析
開(kāi)發(fā)建設期間計劃分析；購置土地的資金來(lái)源計劃分析；營(yíng)銷(xiāo)計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏(yíng)利能力分析。
7結論和建議
房地產(chǎn)項目建議書(shū)13
市場(chǎng)仍會(huì )按照此規律發(fā)展，房屋總價(jià)款的進(jìn)一步下調不可避免；換言之，市場(chǎng)房屋的整體性?xún)r(jià)比會(huì )越來(lái)越好。
第二章：產(chǎn)品研究及分析
專(zhuān)家普遍認為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競爭的怪圈，伴隨著(zhù)市場(chǎng)成熟的腳步，已經(jīng)步入了產(chǎn)品競爭時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷(xiāo)售的最終結果。
一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析
本案位于朝陽(yáng)區工體東路8號、10號院，地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長(cháng)線(xiàn)與朝外大街之內，距東二環(huán)1.7公里、距東三環(huán)0.8公里；項目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館，東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區，南臨北空干休所，北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項目占地1.21公頃，屬典型的“插空”項目；規劃總建筑面積8.12萬(wàn)平方米，建筑密度31%，容積率5.37。
從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式，規劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規劃項目作如下分析：
1、項目?jì)?yōu)勢分析
�。�1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認的的高地價(jià)區位，土地使用權的獲取來(lái)之不易，絕對區位上乘。
�。�2）、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區的邊緣，商業(yè)氣氛濃厚，同時(shí)可分流四大核心區域的客戶(hù)，區域內目標客戶(hù)大多具有一定的經(jīng)濟基礎和相應的消費能力。
�。�3）、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國海底世界兩個(gè)具有代表性的消費場(chǎng)所；綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng)。
�。�4）、所處區域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全，特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂(lè )場(chǎng)所多，并且整體區域內遠景規劃較好，對客戶(hù)心理影響會(huì )較大。
�。�5）、與本區域內其他競爭項目相比，周邊現狀綠化較好、樹(shù)齡長(cháng)、污染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來(lái)講不失為典型的繁華街區中“鬧中取靜”的項目；
2、項目劣勢
�。�1）、相對區位一般，東離國貿商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務(wù)氣氛不濃。
�。�2）、四鄰小環(huán)境較差，處于北京舊有居民區的包圍之中，紛亂嘈雜，居民素質(zhì)不高，文化氣息不夠理想，對業(yè)主的日后生活會(huì )有一定的影響，不適宜建高尚純居住區。
�。�3）、項目規劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀(guān)環(huán)境規劃設計，會(huì )給銷(xiāo)售帶來(lái)較大壓力，特別是進(jìn)入后期銷(xiāo)售階段隨著(zhù)工程形象的拔高，視覺(jué)效果會(huì )越來(lái)越差。
�。�4）、項目地處朝外及平安大街延長(cháng)線(xiàn)之間，交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重，若遇工體有大型演出、比賽，則更加不理想。
�。�5）、板樓中東西朝向的戶(hù)型所占比例大于南北向戶(hù)型的比例，不利于銷(xiāo)售利潤的實(shí)現及項目檔次的提升，并且與項目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶(hù)型套內面積分配相對不合理，即相對于套內戶(hù)型總面積，次臥、廚房的面積過(guò)小不符合目標客戶(hù)的舒適生活習慣；
�。�6）、區域內可替代產(chǎn)品較多，與區域內各競爭項目相比，本案建筑規模、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢，地下車(chē)位數量也不足，客戶(hù)容易被分流。
二、規劃研究及產(chǎn)品定位
通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析可以得出如下結論：該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢，不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品，
為了挖出其潛質(zhì)來(lái)我們必須對項目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細分，而只有對目標客戶(hù)的需求做細致研究，才能有針對性地做產(chǎn)品細分。
1、產(chǎn)品規劃研究
從本宗地地塊形狀來(lái)看呈楔形，不十分規則，屬東西向長(cháng)、南北向短的不好利用地塊，體現在規劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側為北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現多處拐角結合部的“死角”房屋；這些在規劃上不可逾越的障礙直接影響到銷(xiāo)售價(jià)格的提升及銷(xiāo)售利潤的實(shí)現。很難想象出，這里能夠規劃成純居住高尚品質(zhì)社區，恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項目目前的戶(hù)型面積設計及所處區域地段來(lái)看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車(chē)位，而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線(xiàn)及國貿商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現實(shí)。
2、目標客戶(hù)研究
�。�1）、因故不能或不愿離開(kāi)該區域的成功人士，追求一定的舒適生活，向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶(hù)型。
�。�2）、向往便利的運動(dòng)、健康，追求時(shí)尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士（包括一些運動(dòng)員）。
�。�3）、中小規模個(gè)體經(jīng)貿公司，業(yè)務(wù)便利，商住兩用的需求者。
�。�4）、看準獨特的位置、商機和產(chǎn)品的個(gè)性，用于投資的成功人士。
理由是：
�。�1）、規劃方案可以做到一定數量的好朝向較舒適性的房子。
�。�2）、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂(lè )生活一族有無(wú)窮的魅力，有一些運動(dòng)員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。
�。�3）、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶，可滿(mǎn)足一些中小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居家辦（4）、本塊宗地位于第一、第三使館區和幾大商務(wù)、商業(yè)區的邊緣，只要戶(hù)型面積合理，便具有一定的投資概念。
�。�5）、居家辦公和投資型客戶(hù)對戶(hù)型朝向的要求并不十分敏感，可以解決本項目東西向房屋過(guò)多的劣勢，推出板式辦公樓的優(yōu)勢。
3、項目定位
商住兩用+投資概念
4、建筑規劃的調整
�。�1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計。
�。�2）、把兩個(gè)樓座的銜接處設計成投資或商業(yè)用房戶(hù)型，面積不宜大，拐角可適當進(jìn)行功能修改。
�。�3）、建議將樓體結構確定為框架結構，以增加室內外空間的可變性，從而增加部分房間的開(kāi)間程度。
�。�4）、裝修標準選用菜單式精裝修方式。
�。�5）、在立面的表現上應與東部城市的整體相和諧并有適當突出、夸張的表現，既要有現代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當的過(guò)渡。
�。�6）、在陽(yáng)臺和窗體的表現上，應從整體上考慮細節，局部采用變化，力求新穎、實(shí)用，使客戶(hù)從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺(jué)；另外，在充分控制成本的前提下，盡量注重新材料、新工藝的運用，盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病，尋求獨到將是我產(chǎn)品設計的第一原則。
第三章：項目營(yíng)銷(xiāo)總體戰略構想
營(yíng)銷(xiāo)，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個(gè)性化的最大張揚。
實(shí)踐證明，抓住產(chǎn)品獨有的.特征，進(jìn)行最強有力的差異性宣傳，是實(shí)現銷(xiāo)售利潤最大化的根本法寶。
該項目獨有的特征是：
1、緊鄰在北京人心目中無(wú)可替代的國安主場(chǎng)——工人體育場(chǎng)，這是一個(gè)市中心的、大型的、綜合型的、有著(zhù)特殊定義的集體育運動(dòng)、休閑娛樂(lè )、大型演出于一體的場(chǎng)館；此外，還有一個(gè)綜合性的室內工人體育館。
2、緊鄰生活在北京這樣一個(gè)內陸城市中的年輕父母及兒童心目中的第一個(gè)海洋生活縮影的水晶宮——富國海底世界。這兩個(gè)所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。
緊緊抓住這一其他項目所不及的差異性特征，喊出“運動(dòng)就在家門(mén)口，健康生活每一天”的響亮口號，進(jìn)行主題概念的演繹升華，提出“泛會(huì )所”的概念：“成人會(huì )所在工體，兒童會(huì )所在海底”，把“足球運動(dòng)與國安主場(chǎng)”的熱點(diǎn)以軟性文章、各種出其不意又合情合理的推廣活動(dòng)結合起來(lái)進(jìn)行操作，擴大項目的影響度和美譽(yù)度；通過(guò)金牌的物業(yè)管理服務(wù)，把健康居住和家居辦公、投資理財有機結合在一起，定能取得最快速的、最有效的市場(chǎng)轟動(dòng)效應。不足400套住房在1000多萬(wàn)人的關(guān)注下消化掉應該不成其為太大的問(wèn)題。
總之，“運動(dòng)·健康”是該項目唯一可以在最短時(shí)間內形成影響力的著(zhù)眼點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)，也是最容易演繹的時(shí)代話(huà)題。產(chǎn)品的風(fēng)格應是內部使用功能的便利實(shí)惠和外部形象的現代相統一。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)14
一、工作目標
1、銷(xiāo)售目標
計劃一年之內完成銷(xiāo)售總額的60~70%，達到盈虧平衡點(diǎn)。
2、廣告目標
通過(guò)全方位、立體式的促銷(xiāo)，整體包裝、集中轟炸，達到向目標客戶(hù)和潛在客戶(hù)推薦**花園的目的，實(shí)現預期效果。
3、廣告訴求
目標客戶(hù)：
�。�1）、第一客戶(hù)：CBD商圈及附近區域的高層白領(lǐng)人士、周邊私營(yíng)業(yè)主
�。�2）、潛在客戶(hù)：投資者
主要運用工具：
�。�1）、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息；
�。�2）、大中型活動(dòng)；
�。�3）、報紙廣告；
�。�4）、高尚直投雜志；
�。�5）、電臺（103.9兆赫）；
二、入市總體安排
一般而言，樓盤(pán)項目入市操作分為四個(gè)階段：認購期、公開(kāi)期、強銷(xiāo)期、持續期；從項目的進(jìn)展來(lái)看，現階段**花園的上市銷(xiāo)售工作主要為兩個(gè)最重要的時(shí)期：20xx年8月8日（暫定為“**花園父親節”）的內部認購期和20xx年9月9日（暫定為“**重陽(yáng)健康節”）的公開(kāi)發(fā)售日，我們的工作將圍繞著(zhù)這兩個(gè)階段來(lái)準備。
為此，我們將這兩個(gè)階段，劃分為5個(gè)時(shí)間段來(lái)進(jìn)行準備工作：
1、 前期準備期：20xx.5.~20xx.7
2、 形象導入期：20xx.7.1~20xx.7.29
3、 預探市場(chǎng)期：20xx.7.30~20xx.8.7
4、 內部認購期：20xx.8.8~20xx.9.9
5、 正式開(kāi)盤(pán)日：20xx.9.9
備注：形象導入期與預探市場(chǎng)期可部分結合進(jìn)行
附表3：入市總體時(shí)間安排表：
20xx年5月~9月
工作內容 時(shí)間安排
5月 6月 7月 8月 9月
廣告的宣傳設計及制作 ●●
宣傳計劃的實(shí)施 ●●
銷(xiāo)售人員的招聘、培訓、市調 ●●
推廣方案的確定及定價(jià) ●●
內部登記、咨詢(xún)及認購 ●●
策略的微調 ●●
正式發(fā)售 ●
三、推廣策略
1、推廣分析
本項目的客戶(hù)定位為高級白領(lǐng)和私企老板；相對而言，私營(yíng)老板可以理解，但白領(lǐng)這個(gè)詞匯的目標太大，范圍太廣，容易產(chǎn)生混淆；為此，我們將這個(gè)層面繼續細分。
所謂白領(lǐng)階層即為中等收入者即個(gè)人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領(lǐng)的高層收入者無(wú)疑就會(huì )將這個(gè)收入再提升一個(gè)檔次（個(gè)人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過(guò)我們對周邊市場(chǎng)和工作人群的了解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶(hù)對象：
CBD內外企工作在5年以上的，占具高層職位者
公司老板
小型私營(yíng)業(yè)主
高級技術(shù)人員
高級管理人員
此部分人士絕大部分擁有共同的特征：35歲以上、素質(zhì)較高、生活富裕、工作壓力較大、強調身份、強調個(gè)性與品牌、崇尚自然與健康等等。為此，我們的一切推廣銷(xiāo)售計劃要結合項目自身的情況圍繞著(zhù)他們的這些行為偏好來(lái)進(jìn)行。
由于本項目體量不大，銷(xiāo)售總額不高，這就意味著(zhù)如果按正常比例的情況下提取廣告費用則不能滿(mǎn)足本項目實(shí)際操作需要；為此，我們應本著(zhù)少花錢(qián)，多辦事的原則，充分分析客戶(hù)行為，以期花最少的錢(qián)，達到最大的邊際效用。
�。�1）、從目標客戶(hù)的出行方面考慮；此部分客戶(hù)基本為：自己開(kāi)車(chē)和出門(mén)打車(chē)，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進(jìn)行：
A、對于自己開(kāi)車(chē)的客戶(hù)，我們建議在東三環(huán)，國貿橋的北側或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進(jìn)行的是廣告牌的尋找、確定；總體費用約為200~250萬(wàn)元/年，計劃從20xx年8月起采用一年，費用控制在250萬(wàn)元。
B、對于出行的交通工具為出租車(chē)的客戶(hù)，我們建議除采用“A”方案外，還應取用北青報、晨報的DM的形式；現在此兩家報社對出租汽車(chē)免費發(fā)送報紙，因此，目標客戶(hù)在車(chē)上的時(shí)間我們可以充分運用；DM應富于變化；費用：除印刷費外，所需費用較低，每次投放的總體費用約在5萬(wàn)份，5萬(wàn)元之內，計劃采用6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費用約30萬(wàn)元。
C、相對于自己開(kāi)車(chē)和開(kāi)出租汽車(chē)的司機來(lái)說(shuō)，收聽(tīng)交通廣播無(wú)疑是打發(fā)無(wú)聊時(shí)間的方法之一，而目前在北京收聽(tīng)率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂(lè )臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時(shí)段30秒套播，總體計劃進(jìn)行5個(gè)月，時(shí)間分別為開(kāi)盤(pán)期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，費用預計50萬(wàn)元。
D、另外，從交通中的視野角度來(lái)講，公共汽車(chē)的車(chē)身廣告及道路周邊的'“公益”廣告也會(huì )給人留下較深的印象；因此，我
們建議在公共汽車(chē)28路、康恩專(zhuān)線(xiàn)選取5—8輛汽車(chē)進(jìn)行公交車(chē)身廣告，在公益廣告方面可制作精美的印有**花園廣告標識及電話(huà)的垃圾桶贈送市政部門(mén)安放于豐聯(lián)附近，另外看房班車(chē)車(chē)身上的視覺(jué)廣告也是可利用的另一選擇；總體費用控制在60萬(wàn)元。
�。�2）、從客戶(hù)的工作及交際習慣來(lái)考慮；針對于客戶(hù)回家較晚的實(shí)際情況，我們認為：采用21：00~22：00時(shí)間段的電視媒體，比較適宜；一方面，是由客戶(hù)的生活習慣決定，另一方面，此時(shí)間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類(lèi)節目（例如“生活速遞”），此些節目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推**花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在20xx年9月推出兩周費用約6萬(wàn)元。
�。�3）、從目標受眾的閱覽媒體方面考慮：就目標客戶(hù)的閱覽習慣而言，我們建議主要采用“職業(yè)經(jīng)理人”、“今日民航”、“生活速遞”、“目標”等白領(lǐng)雜志，報刊運用則首選“北京青年報”、第二媒體選用“北京晨報”。
2、推廣策略
通過(guò)項目的自身特點(diǎn)及市場(chǎng)對物業(yè)的接受態(tài)度，我們認為整體上應把握“推廣商住兩用房為主，投資小戶(hù)型為輔”的推廣原則；為此我們建議在各個(gè)時(shí)間段進(jìn)行以下詳細計劃：
�。�1）、形象導入期
在客戶(hù)的分期選取上，此時(shí)期首先應把握區域內有一定經(jīng)濟實(shí)力、對該區域有一定認同感的客戶(hù)（工作、居住在周邊的人），他們是項目投入市場(chǎng)前期最有可能第一時(shí)間達成購買(mǎi)意向的人，也是我們該時(shí)間段的主抓客戶(hù)群，因此售樓處上方的廣告牌一定在7月中下旬—賣(mài)場(chǎng)建成的同時(shí)落實(shí)、安裝，廣告牌應由案名、LOGO及小區的鳥(niǎo)瞰圖等組成，傳達出在本地點(diǎn)有本項目這樣一條資訊，并且朝外大街及東三環(huán)的廣告牌應盡早尋找。
在20xx年8月份中旬分別導入軟廣告評論性文章，表達的主題為：藍島商務(wù)中心區將成為CBD商務(wù)區及朝外大街商務(wù)區的直接紐帶、健康在工作和生活都不可缺。
�。�2）、內部認購期
此時(shí)期，我們的工作重點(diǎn)是在銷(xiāo)售人員在與客戶(hù)的交談過(guò)程中，通過(guò)側面了解客戶(hù)對本案的興趣程度及滿(mǎn)意與不滿(mǎn)意之處、利用模糊價(jià)格來(lái)揣摩初定的定價(jià)格體系在客戶(hù)心中的作用及認知程度；此也是我們市場(chǎng)初探，進(jìn)行項目側重點(diǎn)調整所需獲得信息的重要來(lái)源之一。此時(shí)應將朝外大街、東三環(huán)路牌廣告到位。
�。�3）、銷(xiāo)售期
每年的9~10月份是房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的黃金季節，多年的統計數字表明，此時(shí)間段各樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在全年中占較大的份額，此段時(shí)機我們應緊緊抓住。參加展會(huì )的目的并不是要求銷(xiāo)售出去多少套房，而是項目展示自身形象的良好機會(huì )，借以進(jìn)行形象推廣。我們計劃以較好形象參加20xx年9月的秋季展會(huì )、20xx年第一次春季展會(huì )及20xx年夏季房展會(huì )，但參加展會(huì )需要注意以下幾點(diǎn)：
A、參加的展會(huì )一定要選在“國貿”，在國貿展會(huì )展位已訂滿(mǎn)的情況下，別處舉辦的展會(huì )寧肯不參加。
B、展位數不應低于5個(gè)。
C、展位一定要做特裝，體現出產(chǎn)品的現代時(shí)尚風(fēng)格，避免俗套，吸引參展觀(guān)眾的注意力。
三次展會(huì )總體費用控制在140萬(wàn)元（展位費+特裝費）
3、媒介廣告計劃安排
當項目開(kāi)始推介的時(shí)候，為了本案聲勢的營(yíng)造及形象傳播的迅速推廣，我們認為在項目的內部認購期及開(kāi)盤(pán)初期采用報刊廣告營(yíng)造聲勢，在媒介的選取上，我們建議以選取“北京青年報”為主，“北京晨報”為輔；當項目開(kāi)盤(pán)一個(gè)月后適當減少刊登頻率；針對客戶(hù)群的變化轉而選用例如“民航報”、“機票套封”、“職業(yè)經(jīng)理人”、“生活速遞”、“目標”等高收入者閱讀率較高的媒體加大投放力度。
4、海報、DM宣傳單的投放
投放地點(diǎn)：CBD商圈內寫(xiě)字樓及運動(dòng)場(chǎng)館、東二環(huán)偏北處的
寫(xiě)字樓、公寓、雅寶路地區、朝外大街周邊寫(xiě)字樓等等（應注意與晨報的DM投放不相重復）
按照以上策略推廣，總體費用可控制在總體銷(xiāo)售額的1.5%——即1100萬(wàn)元（整體銷(xiāo)售周期內）；
四、價(jià)格策略
由于本項目自身體量較小，房屋總套數較少，原則上不適合現在市場(chǎng)上眾多項目均采用的低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略；因此在定價(jià)上，我們認為針對本案及市場(chǎng)情況應當把握“銷(xiāo)售為第一目的”的原則，制定一個(gè)合理的價(jià)格，力求短期內實(shí)現銷(xiāo)售，原則采用“小步快跑”的戰略思想，平穩提價(jià)，但期間的變故還可根據銷(xiāo)售的變化靈活調整。
按照項目自身的條件，理想的均價(jià)應在11000/平方米水平，但北京高檔住宅及公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，現時(shí)認為應該在9000~10000/平方米定位的物業(yè)都非常難銷(xiāo)，大部分賣(mài)了50%就停下，資金出現極大超出預計的缺口，若前期資金貸款也有很大壓力，交付使用期肯定受影響；而8000元/平方米的定價(jià)又給客戶(hù)以高不成低不就的感覺(jué)，因此，我們應在開(kāi)盤(pán)時(shí)迅速拔高認購期時(shí)的公開(kāi)價(jià)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng)綜合比較及成本估算我們認為開(kāi)盤(pán)階段9600元/平（精裝修）的均價(jià)比較合理，也容易被市場(chǎng)所接受；在這個(gè)價(jià)位上也堅持采用菜單式精裝修。
從整體均價(jià)來(lái)考慮，項目開(kāi)盤(pán)以較低的價(jià)格取得市場(chǎng)的認同是必要的；如果各方面均按照我們的預計進(jìn)行，整體均價(jià)應為11000元/平米左右——其中第一階段計劃銷(xiāo)售社區B座南北向8層部分（約0.36萬(wàn)平米），均價(jià)為9600元/平米；第二階段計劃銷(xiāo)售社區的B座東西向11、12層部分（約2.14萬(wàn)平米），均價(jià)為10300元/平米；第三階段計劃銷(xiāo)售社區A座東西向20層部分（約1.8萬(wàn)平米），均價(jià)為11000元/平米；第四階段計劃銷(xiāo)售社區A座南北向（約2萬(wàn)平米）21層部分，均價(jià)為120xx元/平米。
建議產(chǎn)品的整體計價(jià)單位無(wú)論內、外銷(xiāo)均采用美金來(lái)計價(jià)。
根據本項目的自身情況，我們建議：塔樓南北與東西朝向差價(jià)12~13%，樓層差價(jià)上采用傳統意義上嚴格的差價(jià)，樓層差價(jià)暫定為80元/平米左右。
房地產(chǎn)項目建議書(shū)15
XXX市作為寧夏新興的旅游城市，隨著(zhù)旅游經(jīng)濟的快速崛起，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中衛的城市建設也步入了發(fā)展的快車(chē)道，為中衛的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛走出去的企業(yè)，為了回報家鄉的關(guān)心與厚愛(ài)，積極投身到XXX市的城市建設中，就懿鑫煤業(yè)取得開(kāi)發(fā)權的土地，我們提出如下開(kāi)發(fā)建議：
一、屬性描述
(一)地段屬性：
1、本宗土地為原XXX市一中校址，地處XXX市鼓樓東街，在XXX市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長(cháng)度約50米，其它三面均未直接臨街。
2、南、北、西臨街建筑均為近年來(lái)新開(kāi)發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導致本宗土地均無(wú)法直接臨街，并無(wú)法拆遷;東邊有一條南北貫通的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木結構民房30多間和一幢二層磚混結構的村級辦公樓，可拆遷。
3、北面留有一約6米寬的大門(mén)，通XXX市步行街。
(二)周邊業(yè)態(tài)：
1、四周商業(yè)氛圍濃厚，主要以經(jīng)營(yíng)日用百貨為主。
2、比較高檔的有開(kāi)盛商場(chǎng)、新華百貨中衛店，有2個(gè)中小規模的輕工業(yè)品市場(chǎng)和1個(gè)農副產(chǎn)品市場(chǎng)，2個(gè)中型商場(chǎng)，環(huán)衛在鼓樓北、西、南三面。
3、其它為分散經(jīng)營(yíng)的'商戶(hù)，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。
4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀朝陽(yáng)購物廣場(chǎng)，建筑面積為4.2萬(wàn)平方米;女人街，建筑面積約為2萬(wàn)平方米。主要以日用百貨類(lèi)為主，業(yè)態(tài)重疊。
(三)圍繞鼓樓，已形成XXX市傳統的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，價(jià)值更大。
二、項目建議
(一)定位建議：
商業(yè)樓盤(pán)，與周邊業(yè)態(tài)形成呼應勢態(tài)。
1、品牌入住定位：能夠邀請寧夏新華百貨入住，復制一個(gè)新華百貨銀川東方紅店到XXX市，帶動(dòng)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售。原新華百貨中衛店規模太小。
2、小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)：原XXX市該市場(chǎng)比較分散，而且經(jīng)營(yíng)規模小，檔次低，而小商品及輕工業(yè)品市場(chǎng)需求穩定，適合于建設在城市中心，迎合市民的消費習慣，前景看好。
3、餐飲文化美食休閑廣場(chǎng)，發(fā)展前景看好，但近幾年經(jīng)營(yíng)困難大，而且物業(yè)管理和招商難度大。
(二)其它定位：
高檔高層住宅，市場(chǎng)前景好、潛力大;但是，可開(kāi)發(fā)建設面積小，市場(chǎng)價(jià)格偏低，投資成本大，開(kāi)發(fā)利潤低。
(三)開(kāi)發(fā)建議：
1、沿鼓樓東街8套營(yíng)業(yè)房采取置換的形式納入開(kāi)發(fā)范圍。
2、東邊的民房和村部辦公樓必須納入總體規劃內，必須拆遷。
3、北邊原有的大門(mén)拆高拆寬。
4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保留，采取招商或轉讓的形式，減少開(kāi)發(fā)成本。
(四)規劃建議：
1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原商業(yè)局的住宅、商場(chǎng)等建筑必須納入規劃內。
2、沿原校門(mén)東邊的8套二層營(yíng)業(yè)房必須納入規劃內。
3、整體可以考慮規劃為十字型內置式商業(yè)街。
4、盡可能協(xié)調規劃部門(mén)，多批規劃建設面積，降低開(kāi)發(fā)成本。
三、其它建議
就本宗土地，進(jìn)行整體轉讓?zhuān)嵢∫欢ǖ耐恋夭顑r(jià)，退出本宗土地的開(kāi)發(fā)，另選開(kāi)發(fā)項目，介入開(kāi)發(fā)。
【房地產(chǎn)項目建議書(shū)】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)項目的建議書(shū)優(yōu)秀05-24
經(jīng)典項目建議書(shū)02-25
項目建議書(shū)01-29
項目規劃建議書(shū)10-19
項目建議書(shū)集合05-12
關(guān)于項目建議書(shū)11-23
經(jīng)典項目合作建議書(shū)02-10
農業(yè)項目建議書(shū)10-05