公寓管理方案范文
為了保障事情或工作順利、圓滿(mǎn)進(jìn)行，就不得不需要事先制定方案，方案是綜合考量事情或問(wèn)題相關(guān)的因素后所制定的書(shū)面計劃。怎樣寫(xiě)方案才更能起到其作用呢？以下是小編精心整理的公寓管理方案范文，歡迎大家分享。
公寓管理方案1
公寓是一個(gè)綜合性商住項目，其交通便捷，周邊商業(yè)氣氛之濃厚，項目自身硬件設施齊全，是當今京城中難得的一個(gè)優(yōu)質(zhì)項目，面對這樣一個(gè)品質(zhì)優(yōu)秀的項目，作為物業(yè)管理公司管理者我想從以下幾個(gè)方面淺談一下對“酒店式公寓項目”的管理設想。
一、項目的開(kāi)辦期
1.確定人員組織架構：根據該項目總建筑面積及各種工程設備用房及設備的設置情況等，合理設置專(zhuān)業(yè)人員的數量，主管級以上人員的定位應為從事過(guò)酒店及高檔公寓的管理人員為主。
2.進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)預算：根據項目的現狀合理測算正常年度及首年度的財務(wù)經(jīng)營(yíng)年度預算，以便做到合理控制成本，增加經(jīng)營(yíng)收入。
3.制定項目各項管理制度：在制定項目管理的制度上，應分別制定公寓與公寓的各項規章制度，使制度為管理服務(wù)。
4.進(jìn)行項目上系統的設計：為體現“公寓”高檔項目的品質(zhì)，應對項目各類(lèi)標識進(jìn)行統一的規劃設計，加強項目對外整體效果的感觀(guān)。
5.招聘及培訓上崗員工：利用網(wǎng)上或報紙形式招聘所需人員，并在開(kāi)盤(pán)結束前1個(gè)半月全部上崗，進(jìn)行崗上業(yè)務(wù)培訓，以便后期進(jìn)行規范的人員管理。
二、項目?jì)炔垦b修期
1.對于裝修管理是我們的主要工作之一，二次裝修管理的好壞能直接影響到下一步的工作，同時(shí)裝修的時(shí)間集中在夏季且面積大，戶(hù)數多，人員雜，容易存在消防上的隱患和裝修質(zhì)量，所以在裝修過(guò)程中應加大保安人員和工程人員的日常巡視。
三、項目入住期
1.現場(chǎng)摸擬演練：在項目正式入住前半個(gè)月對參加辦理入住手續的員工，進(jìn)行2—3次的入住演練培訓，從演練中找問(wèn)題，找差距，為入住打好基礎。
2.做好入住其間的宣傳：在辦理業(yè)主/住戶(hù)入住手續其間，應將物業(yè)公司的背景資料，各種物業(yè)管理的法規文件及辦理手續流程等文件，以板刊形式向業(yè)主/住戶(hù)做一展示。
3.建立健全入住業(yè)主/住戶(hù)的管理檔案：建立健全管理檔案是保證管理與服務(wù)的基本條件，也是極為重要的一個(gè)環(huán)節，故應隨著(zhù)業(yè)主/住戶(hù)入住隨時(shí)完善業(yè)主/住戶(hù)檔案。
四、項目正常期
1.與入住業(yè)主/住戶(hù)進(jìn)行溝通：只有了解業(yè)主/住戶(hù)的所需，才能提供有計劃的服務(wù)，所以物業(yè)公司可以通過(guò)發(fā)放業(yè)主/住戶(hù)需求問(wèn)卷的形式，收到業(yè)主/住戶(hù)反饋的信息，為下一步服務(wù)提供必要的參考依據。
2.開(kāi)展“金鑰匙”管家服務(wù)：根據項目入住業(yè)主/住戶(hù)的比率，逐步對其重點(diǎn)業(yè)主/住戶(hù)開(kāi)展“金鑰匙”管理服務(wù)，力求以點(diǎn)到面的擴大物業(yè)公司的影響。
3.根據項目情況可舉辦豐富多彩，形式多樣的商務(wù)咨詢(xún)活動(dòng)。比如：最新政策法規宣傳等。
五、公寓項目總體設想
1.人力資源管理工作
員工隊伍的組織，確立項目部組織，認真做好員工定編、定崗、定職工作，引進(jìn)項目部所需人員進(jìn)行培訓、員工考核激勵、員工的勞動(dòng)報酬和福利等。
2.物業(yè)財務(wù)、物資采購及出入庫管理工作。
3.物業(yè)及管理物業(yè)檔案資料的收集管理工作。
4.根據公司貫徹的規范化酒店式服務(wù)標準，對各部門(mén)的日常工作實(shí)施情況進(jìn)行監督、檢查。對不符合標準的行為和工作及時(shí)指正，并協(xié)同人事管理工作對事件負責人進(jìn)行行政處罰。
六、工程運行維修管理
1.根據項目先進(jìn)的硬件設施，應具備有相關(guān)證書(shū)、并從事本行業(yè)2年以上的專(zhuān)業(yè)人士。
2.接管驗收：根據物業(yè)公司的物業(yè)接管驗收程序，由公司總部組織相關(guān)人員和部門(mén)組織進(jìn)行
接管驗收工作。以此來(lái)發(fā)現原來(lái)設計中不利于和不便于物業(yè)管理的內容，及時(shí)協(xié)調解決，防止再進(jìn)行二次改造。
3.接管驗收后檢查：接管驗收后的工程檢查是物業(yè)公司實(shí)施工程管理的一項重要工作內容，
根據我們公司的工程驗收實(shí)踐，雖然工程經(jīng)過(guò)相關(guān)政府部門(mén)驗收通過(guò)，甚至是優(yōu)質(zhì)工程，但也存在著(zhù)不安全隱患和施工遺留問(wèn)題。主要檢查內容包括安全方面，電氣安裝方面和設備安裝方面，接管后的檢查工作我們公司將組織全公司的技術(shù)力量進(jìn)行，確保不留任何問(wèn)題死角。
4.接管后的保養：接管后檢查的處理完善工作，是徹底保證項目的正常功能發(fā)揮的一次性進(jìn)行的基礎性保養工作，保養的內容包括全部工程動(dòng)力系統的設備設施，因為在施工其間，施工單位不會(huì )按規定保養設施設備，所以接管后進(jìn)行一次徹底的保養是很有必要的。
5.接管后的日常保養：接管后日常保養維修體現預防管理的思想，將按照各部門(mén)的管理工作手冊和作業(yè)手冊程序進(jìn)行，通過(guò)我們嚴格的操作和管理，能保證工程設備設施時(shí)時(shí)處于完好的正常工作狀態(tài)，能把維修問(wèn)題處理在發(fā)生之前，盡量做到主動(dòng)維修保養，減少業(yè)主/住戶(hù)投訴報修。
七、安全管理
1.為了保證業(yè)主/住戶(hù)有一個(gè)安全、文明、整潔、舒適的環(huán)境，在安全方面我們會(huì )重點(diǎn)做好以下工作。
(1)嚴密的組織機構和高素質(zhì)保安人員是為業(yè)主/住戶(hù)提供保安服務(wù)的前提。
由于該項目是綜合性商住兩用的樓宇，所以我們對安全工作要求分外嚴格，通過(guò)建立嚴密的組織機構來(lái)實(shí)現管理，具體落實(shí)崗位的設置及人力的調整，來(lái)保證不因管理漏洞而引發(fā)重大刑事案件和交通事故。
(2)形成安全防范網(wǎng)絡(luò )
通過(guò)門(mén)衛治安管理、巡邏治安管理這二道防線(xiàn)形成安全防范網(wǎng)絡(luò )。特別是巡邏治安管理，使其成為治安工作的重心，以防突發(fā)事件的發(fā)生。
(3)為此要制定出《緊急事故應急處理方案》和火災應急處理方案，制定的處理方案是必須切實(shí)可行的。
(4)科學(xué)的管理手段和各項規章制度的建立是為業(yè)主/住戶(hù)提供保安服務(wù)的保證。
2.治安管理
治安管理的基本原則：
A、、堅持“預防為主，防治結合”的治安管理方針
B、堅持物業(yè)內部的治安管理與社會(huì )治安相結合的原則
C、堅持“用戶(hù)至上，服務(wù)第一的服務(wù)宗旨。
D、堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則。
八、車(chē)輛管理
搞好車(chē)輛管理，防止車(chē)輛亂停亂放和車(chē)輛被盜。關(guān)鍵是搞好停車(chē)場(chǎng)建設和建立健全車(chē)輛管理制度。
搞好停車(chē)建設：保證經(jīng)濟、方便管理、規劃好停車(chē)場(chǎng)的區位布置，保持車(chē)場(chǎng)清晰，明亮，有清晰的指示標志，配備足夠的防范設備。
建立健全車(chē)輛管理制度
1.車(chē)輛保安員崗位責任制
2.收費崗保安員的崗位職責
3.帶車(chē)崗保安員的崗位職責
4.車(chē)輛管理規定
5.停車(chē)場(chǎng)的配置
九、消防管理
1.建立消防組織、明確其職責
2.貫徹落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負責”的消防原則
3.建立健全消防安全制度
A.動(dòng)用明火管理制度
B.二次裝修施工防火安全制度及二次施工審批程序
C.重點(diǎn)部位防火制度，建立消防檔案
D.消防安全檢查制度
E.疏散示意圖
F.火災應急處理方案
G.消防人員應定期業(yè)務(wù)培訓
十、保潔的`管理
1.電梯保潔規程
2.電梯間保潔規程
3.洗手間保潔規程
4.公共通道保潔規程
5.垃圾的收集處理
6.外墻清洗：每年2次
7.滅蟑滅蟲(chóng)：每年4次，根據衛生防疫部門(mén)要求
8.石材保養：大堂地面、外墻每年2次
除以上常規保潔外，還將根據業(yè)主/住戶(hù)需求提供下列服務(wù)
1.室內吸塵
2.室內玻璃清潔，室內保潔
十一、綠化管理
外圍綠化及大堂綠色植物的設計、擺放水平關(guān)系到項目的整體形象和檔次，賞心悅目的室內外園林設計與擺設會(huì )大大提高招商環(huán)境氛圍，將會(huì )直接影響到業(yè)主/住戶(hù)的入住心理
建議應聘請專(zhuān)業(yè)有經(jīng)驗的室內外園林設計專(zhuān)家進(jìn)行設計實(shí)施。
十二、銷(xiāo)售與客服的管理
銷(xiāo)售部的服務(wù)好與壞直接影響到日后的管理和服務(wù)，所以須全力以赴作好經(jīng)營(yíng)工作。做好市場(chǎng)策劃、經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)信息的搜集，分析和利用，根據市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展需要，制定銷(xiāo)售計劃及市場(chǎng)推廣計劃，采取有效措施搞好業(yè)主/住戶(hù)服務(wù)工作，樹(shù)立全局意識，搞好全程服務(wù)并制定切實(shí)可行的實(shí)施細則及操作程序，負責房屋租賃合同的生成及落實(shí)，保證整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的順利完成。
十三、如何做好日后的客服工作
1.使業(yè)主/住戶(hù)在入住時(shí)就有一種在家的溫馨感受。
2.急業(yè)主/住戶(hù)所需之需，想業(yè)主/住戶(hù)所想之想。
3.為業(yè)主/住戶(hù)提供全程高效的服務(wù)。建立和保持與業(yè)主/住戶(hù)的經(jīng)常不斷的溝通和聯(lián)系，做好業(yè)主/住戶(hù)的意見(jiàn)征詢(xún)和業(yè)主/住戶(hù)的回訪(fǎng)工作。
4.對于業(yè)主/住戶(hù)所提出的意見(jiàn)應及時(shí)反饋到有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導，并制定解決方案，將處理完的結果及時(shí)給業(yè)主/住戶(hù)答復，達到滿(mǎn)足業(yè)主/住戶(hù)要求的目的。
5.業(yè)主/住戶(hù)服務(wù)肩負著(zhù)為業(yè)主/住戶(hù)創(chuàng )造一個(gè)輕松、愉快的辦公和居住的環(huán)境。
如：每逢重大節假日可根據業(yè)主/住戶(hù)的需求組織一些各種形式的聯(lián)誼會(huì )，豐富業(yè)主/住戶(hù)的業(yè)余生活，達到加深與業(yè)主/住戶(hù)的溝通和理解。
十四、如何經(jīng)營(yíng)
可以利用空置的房間對外招租，同時(shí)也可以引進(jìn)一些方便業(yè)主/住戶(hù)在生活中必備的如：無(wú)水洗車(chē)、代售車(chē)、船、機票，洗衣中心等多項服務(wù)設施�？梢源鷺I(yè)主/住戶(hù)出租房屋，代業(yè)主/住戶(hù)辦理一些日常沒(méi)有時(shí)間辦理的事情。
十五、商場(chǎng)的管理
因為我們的項目處在商業(yè)氛圍較濃的環(huán)境，所以在業(yè)主/住戶(hù)入住上存在著(zhù)不太方便因素，所以建議商場(chǎng)應以大型超市為主，因為超市包括的物品較全，從而能夠提供業(yè)主/住戶(hù)在生活方面的必須品。
十六、工服配置基本標準
1、經(jīng)理(男)純毛藍西服2套，白色長(cháng)袖襯衫2件，皮鞋1雙。領(lǐng)帶2條，襪子3雙。夏季：白色短袖襯衫2件，純毛薄料西褲2條。
2、經(jīng)理(女)純毛藍西服2套，白色長(cháng)袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領(lǐng)結2個(gè)。夏季：長(cháng)筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。
3、部門(mén)主管(女)灰色西服2套，白色長(cháng)袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領(lǐng)結2個(gè)。夏季：長(cháng)筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。
4、文員服裝：紅色西服2套，白色長(cháng)袖襯衫2件，皮鞋1雙，西服裙2條，馬甲2件，領(lǐng)結2個(gè)。夏季：長(cháng)筒襪6雙，白色短袖襯衫2件。
5、保安服裝(男內保)深草綠色西服上衣2件，黑色長(cháng)褲2條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，領(lǐng)帶2條，襪子2雙。
6、工程服裝(冬季)：外衣1件，長(cháng)褲1條，白色襯衫2件，皮鞋1雙，襪子2雙。(夏季)：短袖襯衫2件，長(cháng)褲2條。
7、保潔員工服裝(冬季)：上衣應為黃色，長(cháng)褲2條，白色襯衫2件，布鞋2雙。
公寓管理方案2
基本情況：
奧林國際公寓二期工程施工現場(chǎng)正處于初級階段，打樁工程已經(jīng)結束，已進(jìn)入基礎施工階段。施工現場(chǎng)已布置圍墻，但部分圍墻下方存在空隙，外來(lái)人員、拾荒者、偷盜分子隨時(shí)可能進(jìn)入。施工現場(chǎng)北側及西北角密林處屬于偏僻地段，比較難看管。施工現場(chǎng)內部路況比較差，還存在單行路段，隨時(shí)可能出現堵車(chē)現象。東南西北四個(gè)門(mén)崗管理要求各不相同，東門(mén)崗施工人員和生產(chǎn)車(chē)輛可以正常進(jìn)出；南門(mén)崗由于路況問(wèn)題暫時(shí)不允許生產(chǎn)車(chē)輛進(jìn)入，施工人員可正常通行；西門(mén)和北門(mén)與政府道路相鄰，車(chē)輛出行會(huì )帶出很多泥土，給該路段的清掃工作帶來(lái)很多不便，且西門(mén)內側存在單行路段，所以生產(chǎn)車(chē)輛只能進(jìn)入不能出行，施工人員可從兩門(mén)正常進(jìn)出。施工現場(chǎng)內部還存放了大量土方和鋪設路段的磚石。
針對以上施工現場(chǎng)各種情況，必須要嚴格加強保安隊伍各崗位的執勤制度及執勤要求，讓保安隊伍中的每名隊員都具備“在其職、盡其責”的工作意識，要嚴格執行上級領(lǐng)導下發(fā)的各項工作要求，盡最大努力做好本職工作，為建設一直堅固的高素質(zhì)的保安隊伍而奮進(jìn)。
根據施工現場(chǎng)的具體情況制定以下方案：
一、人員配備：
施工現場(chǎng)計劃配備保安人員35人，保安人員根據各崗位的執勤要求，嚴格履行各項管理規定。保安隊具體崗位包括：施工現場(chǎng)4個(gè)門(mén)崗，售樓處門(mén)崗，施工現場(chǎng)內部和外圍巡邏崗，施工現場(chǎng)內部道路疏導崗，清理暫設居住區擺攤設點(diǎn)人員的機動(dòng)崗。
二、區域劃分：
所管轄范圍劃分為四個(gè)區域：
1區、施工現場(chǎng)內部；
2區、施工現場(chǎng)外圍；
3區、售樓處；
4區、暫設居住區。
三、班次設定：
班次及值勤時(shí)間劃分：
一班：08∶00——12∶00、18∶00——23∶00
二班：12∶00——15∶00、23∶00——03∶00
三班：15∶00——18∶00、03：00——08∶00
值勤實(shí)行三班倒，一日6班每人每天平均工作8小時(shí)。
四、人員分配：
白天工作崗位配置：施工現場(chǎng)及售樓處5個(gè)門(mén)崗共配置6人，原則只設5人，但西門(mén)崗內側存在單行路段，大門(mén)在沒(méi)有施工人員和生產(chǎn)車(chē)輛通行時(shí)始終處于關(guān)閉狀態(tài)，進(jìn)入車(chē)輛和人員時(shí)把門(mén)打開(kāi)，況且大門(mén)比較大，所以西門(mén)必須配備2人才能有效地管理該門(mén)崗；施工現場(chǎng)內部巡邏人員配備2人同時(shí)負責交通疏導工作；施工現場(chǎng)外圍巡邏人員配備2人；1名帶班員負責清理暫設居住區擺攤設點(diǎn)人員，每班滿(mǎn)編11人。全天發(fā)放土票保安員1人，保安隊長(cháng)全天不定時(shí)對施工現場(chǎng)巡視及對保安隊各崗位進(jìn)行檢查。
夜間工作崗位配置：5個(gè)門(mén)崗配置6人，北門(mén)崗夜間時(shí)常出現盜竊分子比較危險，所以要配備2人進(jìn)行巡視，其他門(mén)崗各1人；施工現場(chǎng)內部配備2人對道路及各工地進(jìn)行巡視；施工現場(chǎng)外圍配備3名巡邏員（包括帶班員），負責巡視圍墻處是否有人竄入，工作重點(diǎn)為北側；
五、主要任務(wù)：
1、保安門(mén)崗嚴格執行《入場(chǎng)須知》上的所有制度條款；
2、維護各項施工設施的完整性不遭到破壞；
3、所有執勤保安人員嚴加盤(pán)查出行的拉土和拉磚石車(chē)輛；
4、嚴格控制或制止參建各方所有人員在施工現場(chǎng)及生活區內打架斗毆；
5、疏導施工現場(chǎng)內部道路停放車(chē)輛，保障道路暢通；
6、清除施工現場(chǎng)內部和外圍撿破爛人員；
7、清除暫設居住區擺攤設點(diǎn)人員。
保安人員要嚴加巡視施工現場(chǎng)內的工作對象，發(fā)現可疑或不安全跡象執勤保安需認真及時(shí)妥善處理。遇到突發(fā)事件可對懷疑目標進(jìn)行監視跟蹤，并在必要時(shí)向值班領(lǐng)導請示，在第一時(shí)間向公安部門(mén)報警或與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)系，并及時(shí)通過(guò)電話(huà)向公司上級領(lǐng)導匯報。
保安隊設隊長(cháng)一名、班長(cháng)三名。保安隊長(cháng)、班長(cháng)協(xié)助主管領(lǐng)導全面抓好保安隊工作，熟悉施工現場(chǎng)及周邊區域的環(huán)境狀況，與周邊相關(guān)部門(mén)做好協(xié)調工作。掌握施工現場(chǎng)各類(lèi)高空作業(yè)的分布狀況和治安特點(diǎn)。熟悉治安法規條例，牢記公司的各項制度規定，以身作則不定時(shí)巡查，檢查每班保安值勤情況，發(fā)現治安或違反規章制度問(wèn)題及時(shí)處理，并向上級及時(shí)準確全面匯報。密切注意隊員的思想動(dòng)態(tài)，抓隊員的思想教育工作，不斷提高全隊的思想意識，按計劃要求組織隊員進(jìn)行應對突發(fā)事件的培訓，全面提高每名隊員的應變能力。認真完成上級領(lǐng)導交予的各項任務(wù)。
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