物業(yè)管理方案模板集合7篇
為了確保事情或工作有序有效開(kāi)展，往往需要預先制定好方案，方案是闡明具體行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。那么問(wèn)題來(lái)了，方案應該怎么寫(xiě)？下面是小編為大家整理的物業(yè)管理方案7篇，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理方案 篇1
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達到90；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達到90、
2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率達到100、
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到責任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責任要全部落實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監管力度，規范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng )造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì )化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實(shí)行招投標制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區，必須采取公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷(xiāo)售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時(shí)，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進(jìn)行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務(wù)。根據國家和建設部的有關(guān)文件，結合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作的指導意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責，充分調動(dòng)街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，使這項關(guān)系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業(yè)主大會(huì )，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )。規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹�、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責承擔社會(huì )管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng )造良好的環(huán)境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業(yè)管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì )各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規，引導全社會(huì )樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì )的和諧。
三、組織領(lǐng)導
為使這項工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導小組。
組長(cháng)：邢凱
副組長(cháng)：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責分工
規范物業(yè)管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領(lǐng)導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領(lǐng)導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監督、檢查；各區政府要針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題負責此項工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責分工，密切配合各區政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責任，相互配合，加強檢查驗收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監督，并會(huì )同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開(kāi)發(fā)、建設單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區前期規劃時(shí)，要規劃建設必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設施，以方便后期的.物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進(jìn)行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強居民小區物業(yè)管理是一項長(cháng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段
由市領(lǐng)導小組牽頭，建委、規劃、房產(chǎn)、公安、行政執法等相關(guān)部門(mén)配合，各區政府組織實(shí)施，對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段
各區政府對排查中出現的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領(lǐng)導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段
領(lǐng)導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時(shí)間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達標。
六、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領(lǐng)導要把加強居民小區物業(yè)管理工作當作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負責制，層層落實(shí)責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長(cháng)效管理機制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責承擔起社會(huì )管理責任，切實(shí)把居民小區物業(yè)管理工作抓細、抓實(shí)、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規定進(jìn)行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。要結合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規及有關(guān)規章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權利義務(wù)，進(jìn)一步增強參與意識和維權意識，樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
�。ㄋ模⿵娀芾�，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要把物業(yè)管理作為社會(huì )管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責任，避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護廣大居民的切身利益和社會(huì )穩定。
物業(yè)管理方案 篇2
一、物業(yè)管理法律體系
1．國務(wù)院各相關(guān)行政部門(mén)、各省、自治區、直轄市、人大及常委會(huì )頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規章及地方性法規規章。國務(wù)院的行政部門(mén)中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規定》、20xx年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。
2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》。
二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中主要涉及的法規及問(wèn)題
(一)物業(yè)管理招投標
通過(guò)物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。20xx年建設部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實(shí)行招投標，哪些可以通過(guò)招投標或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標進(jìn)行規定�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過(guò)招投標的方法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標法規還未制定，給物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監督。
(二)物業(yè)管理服務(wù)
建設部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理，規范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問(wèn)題，最高層次的專(zhuān)門(mén)立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突�！段飿I(yè)管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書(shū)面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準確地反映物業(yè)管理全過(guò)程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》�！段飿I(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內容做出了規定，但其內容過(guò)于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒(méi)有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認識，導致實(shí)踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動(dòng)。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個(gè)法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部20xx年發(fā)布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業(yè)主自治
《物權法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構提供了依據�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍�！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會(huì )進(jìn)行了規定。為了規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，建設部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，供建設單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國內現行法律對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作制度缺乏可操作性規定，業(yè)主自治機構的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會(huì )的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專(zhuān)有權、共有權和共同管理的權利�！段飿I(yè)管理條例》第五章規定了物業(yè)使用和維護的內容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》、《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規定》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業(yè)的專(zhuān)有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位對其相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修養護責任未細化，使物業(yè)公司維修責任被強制擴大。
(六)物業(yè)服務(wù)收費
涉及物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法規有《中華人民共和國價(jià)格法》、《消費者權益保護法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)規定》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等都是調整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行的是政府定價(jià)、政府指導價(jià)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導價(jià)范圍內在合同中明確約定。物業(yè)管理過(guò)程中還存在收費標準的爭議，對車(chē)位費、停車(chē)服務(wù)費、車(chē)輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監管責任不明等問(wèn)題。
三、物業(yè)管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無(wú)一部在行政法規以上的由最高國家權力機關(guān)制定的專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理法律。最高效力的專(zhuān)門(mén)立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來(lái)的物業(yè)管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統一性。只有從理論上科學(xué)認識和尋求物業(yè)管理內在的、必然的聯(lián)系，通過(guò)立法途徑，才能從根本上解決這些問(wèn)題。
(一)加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性
我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實(shí)踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過(guò)借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業(yè)管理發(fā)展現狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩定發(fā)展奠定基礎。
(二)出臺物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)法律《物業(yè)管理法》
出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來(lái)物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(hù)(業(yè)主和使用人)的權利和義務(wù);業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會(huì )的職責、召集和決議方式，業(yè)主委員會(huì )的權利和義務(wù);規定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋?zhuān)瑢贤ǖ倪m用，對合同的監督和管理;規定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專(zhuān)門(mén)法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點(diǎn)。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規范內容協(xié)調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時(shí)予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動(dòng)的主體的規定與《物權法》中的相關(guān)規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協(xié)調，較高層次的法規應對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問(wèn)題上進(jìn)行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發(fā)展情況制定細則的自主性;各級部門(mén)應及時(shí)修改和完善相關(guān)法律法規，以適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。
(四)加強物業(yè)基礎保障型的法律規定，建立物業(yè)糾紛處理系統
完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個(gè)人、業(yè)主集團、業(yè)主委員會(huì )等訴訟主體地位，對訴訟程序進(jìn)行規范，并對監管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細致規定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機制的完善，為我國物業(yè)管理的長(cháng)遠和高效發(fā)展提供保障。同時(shí)，建立專(zhuān)門(mén)處理系統，以解決物業(yè)管理糾紛為專(zhuān)職，不僅能提供相關(guān)法律咨詢(xún)，同時(shí)也有利于及時(shí)、高效地處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理方案 篇3
為了能更好的做好xxxx早期介入的準備工作，確保今后進(jìn)一步工作能夠有條不紊的進(jìn)行，特此展開(kāi)前期物業(yè)籌備工作，具體工作方案如下：
（一）籌備小組：
總負責人：
成員：
（二）工作內容：
一、項目調查：
負責人（）
1、資料收集。通過(guò)各種信息渠道對項目的背景資料及定位、業(yè)主的定位、價(jià)格定位、同行業(yè)單位的的資料進(jìn)行收集整理與統計分析。
2、實(shí)地考察。進(jìn)入項目現場(chǎng)，對本項目進(jìn)行實(shí)際勘察，了解所需提供的服務(wù)類(lèi)型、方式及管理內容（服務(wù)、管理、維護和維修、組織和協(xié)調工作）。
二、管理體系及人員編制：
負責人（）
項目接管后管理工作開(kāi)展所需的相關(guān)文件及組織架構、人員配備分析及整合。
三、對外聯(lián)系
負責人（）
與項目負責人、有關(guān)單位、聯(lián)系人溝通聯(lián)絡(luò )。提供包括項目、企業(yè)、市場(chǎng)和相關(guān)行業(yè)的資料信息清單和訪(fǎng)談對象清單。
四、對外宣傳
負責人（）
通過(guò)制作宣傳片、宣傳冊及開(kāi)展觀(guān)摩點(diǎn)參觀(guān)、聽(tīng)取工作匯報等活動(dòng)對本公司進(jìn)行宣傳，為下一步工組的開(kāi)展打下良好基矗
五、項目人員進(jìn)入
負責人（）
由工程部及專(zhuān)業(yè)工程人員為項目負責人提供工程技術(shù)顧問(wèn)服務(wù)，同時(shí)派出項目物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員前往貴項目進(jìn)行考察，從樓宇使用的角度隨時(shí)提出合理化意見(jiàn)和建議。
a、參照整個(gè)項目不同部分的設計功能，協(xié)助項目管理部門(mén)完成工程設備設施的安裝；
b、根據項目特點(diǎn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)裝修方案；
c、從使用者的角度，協(xié)助開(kāi)發(fā)商工程部門(mén)檢查基本設計及設施施工，以達到特殊使用管理的要求；
d、 提供改善主要設備及改良服務(wù)的意見(jiàn)。如供電量等問(wèn)題，以避免于項目落成后加裝需要的設備而影響其它設施的運行及外觀(guān)形象。
�。ㄈ┗I備制度
1、例會(huì )制度。定期開(kāi)展籌備小組例會(huì )，由總負責人主持。討論工作進(jìn)展，分析問(wèn)題要點(diǎn)。
2、定量制度。有目標性的開(kāi)展工作，明確思路方向，按每日、周、月計劃性實(shí)施工作，以緊湊的時(shí)間完成籌備任務(wù)。
物業(yè)管理方案 篇4
一、施工管理
1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問(wèn)題處理進(jìn)行統計；
2.熟悉現場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；
3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；
4.了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設備安裝調試
1.對現場(chǎng)設施設備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監控，各種管線(xiàn)的預埋等；
2.出席有關(guān)工程的會(huì )議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；
3.及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗收，并對驗收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書(shū)面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查；
2.從物業(yè)維護保養管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，維護業(yè)主方的合法權益；
3.對接管驗收中發(fā)現問(wèn)題，明確記錄在案，書(shū)面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進(jìn)駐現場(chǎng)，根據項目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。
電梯技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應經(jīng)驗；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設備操作證（電梯）
空調技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：空調安裝至移交。有大型商場(chǎng)或寫(xiě)字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書(shū)；有中央空調系統操作、保養工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監會(huì )頒發(fā)）、低壓電工證（安監局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理方案 篇5
根據《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領(lǐng)市場(chǎng)，現擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng )優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會(huì )議服務(wù)、車(chē)庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強內部管理，率先樹(shù)立品牌形象。
每?jì)稍抡虚_(kāi)一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng )優(yōu)經(jīng)驗交流會(huì )，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗，互相學(xué)習，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
二、在學(xué)習借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門(mén)制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng )優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準后向服務(wù)對象公示，履行承諾，接受監督。
各個(gè)部門(mén)重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動(dòng)聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對象，2月份對幼兒園的衛生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長(cháng)提供了清潔衛生的良好條件。
三、各個(gè)部門(mén)緊密聯(lián)系實(shí)際，充分發(fā)動(dòng)群眾，調動(dòng)積極因素，開(kāi)動(dòng)腦筋，挖掘潛力，積極開(kāi)展技術(shù)創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新和管理創(chuàng )新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開(kāi)拓性、積極主動(dòng)的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強有力的物業(yè)支持。
同時(shí)，通過(guò)部門(mén)自身市場(chǎng)適應能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴大服務(wù)范疇，走向市場(chǎng)、走向新區。
四、加強政治業(yè)務(wù)學(xué)習，搞好職業(yè)培訓，開(kāi)展技能大賽。在自己的崗位上，練就過(guò)硬本領(lǐng)。
在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過(guò)培訓取得合格證的基礎上，今年各部門(mén)按計劃開(kāi)展職業(yè)培訓，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
五、通過(guò)修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脫節（工作現場(chǎng)沒(méi)有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。
六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調動(dòng)大家工作積極性、創(chuàng )造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時(shí)，根據工作業(yè)績(jì)，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標準要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內部質(zhì)量指標體系高于95%，顧客滿(mǎn)意度調查顧客滿(mǎn)意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀(guān)學(xué)習考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
物業(yè)管理方案 篇6
xx村危房改造“xx住宅樓"項目，在全體村民和有關(guān)部門(mén)的幫助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅樓的質(zhì)量和設計理念新穎超前，為xx市獨一無(wú)二的建筑物，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀(guān)，新穎亮麗，房屋結構緊湊實(shí)用，現以具備室內裝修。為營(yíng)造舒適清潔，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量，確保小區長(cháng)期有效健康發(fā)展，根據我們村和小區的實(shí)際情況，協(xié)同小區住戶(hù)共同制定小區的各項管理制度，實(shí)行小區自治。
1：三個(gè)單元選舉三名單元小組長(cháng)。管理，監督，協(xié)調，小區的日常事務(wù)，搞好樓宇的環(huán)境衛生，收取單元的費用，協(xié)助樓長(cháng)處理各類(lèi)事務(wù)，促進(jìn)小區清潔衛生，和諧發(fā)展。
2：選舉住宅樓樓長(cháng)一名。統一住戶(hù)的意見(jiàn)，制定合理的管理方案，協(xié)調處理小區一切事務(wù)，共同維護大家的利益，營(yíng)造舒適清潔，美觀(guān)愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境。
3：為減輕住戶(hù)和小區的開(kāi)支，單元組長(cháng)和樓長(cháng)不領(lǐng)工資，住戶(hù)推薦，本人自愿。
4：樓長(cháng)和組長(cháng)要有責任感，辦事公道合理，有協(xié)調矛盾的能力。
5：主要開(kāi)支;水，電，暖氣等各種設施費用和維修費用。水電費以表收取。
主要是暖氣費，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶(hù)均攤，不可不交，不得拖欠。
�。ㄊ召M標準共同商討約定，統一意見(jiàn)達成共識，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）
6：外墻，樓道，樓頂不得私自打眼，錠釘，隨意安裝物件，保證樓體清潔美觀(guān)。
7：裝修房屋不得損壞墻體，避免物件傷損樓梯，樓道的地磚。施工垃圾及時(shí)自行處理，不準在小區周?chē)羞z留垃圾，自覺(jué)維護小區環(huán)境。
8：維護住宅樓的周邊環(huán)境，共同抵制亂修亂建，監督抵制街道規劃內新建建筑物。小區環(huán)境長(cháng)遠發(fā)展。（如有侵害大家共同利益，影響街道長(cháng)遠規劃的行為，三個(gè)單元組長(cháng)要協(xié)同樓長(cháng)，帶領(lǐng)24戶(hù)齊心協(xié)力合力抵制。）
9：遵守社會(huì )公德，保持良好的生活環(huán)境，不亂丟垃圾、雜物；不亂貼亂寫(xiě)亂涂，保持住宅樓的環(huán)境清潔。鄰里和睦友愛(ài)，團結互助。
10：樓道內不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈，不得影響破壞公有資產(chǎn)。
11；不準在住宅樓的樓道，窗戶(hù)窗外燃放煙花炮竹，愛(ài)護公有設施。要將生活垃圾按時(shí)投放到垃圾池內，方便清潔人員清理。
12；甲方保證向乙方提供水，電正常供給，滿(mǎn)足乙方生活需求，費用與村民同等支付，維護乙方的權利。
美好的環(huán)境有利于大家的身心健康，提高大家的生活質(zhì)量，讓住戶(hù)精神愉悅。請大家自覺(jué)主動(dòng)配合，共同維護我們的共同利益，營(yíng)造舒適清潔，美觀(guān)愉悅，文明幸福，溫馨和諧的生活環(huán)境，長(cháng)久保持xx小區的環(huán)境清潔規范，望大家要齊心協(xié)力，共同努力。
xx村村民委員會(huì )
物業(yè)管理方案 篇7
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受潛力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì )所類(lèi)要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設施及服務(wù)的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業(yè)推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開(kāi)。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會(huì )性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)能夠透過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如透過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據季節放養魚(yú)類(lèi)加強河道景觀(guān)效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節更替時(shí)，如刮風(fēng)導致的塵土積累或落葉）；
4、24小時(shí)水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：
1、管家的服務(wù)，是指由管家負責，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應理解為透過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負責三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負責，，避免了處理問(wèn)題相互推托的狀況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家帶領(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務(wù)的資料：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費）
B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車(chē)輛清洗服務(wù)
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主帶給車(chē)輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門(mén)日常工作資料：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車(chē)輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導管理
2、保衛部門(mén)的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門(mén)禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設置煙感報警系統
停車(chē)管理系統（如有大規模公共停車(chē)位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門(mén)帶給的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護衛）
�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)帶給時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛方式外，還應建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過(guò)門(mén)禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現場(chǎng)狀況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據物業(yè)管家對現場(chǎng)狀況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
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