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中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量信用調查報告
為準確反映我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量信用狀況，中國產(chǎn)品質(zhì)量協(xié)會(huì )20xx~20xx年國內外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行了分析，并對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量信用進(jìn)行抽樣調查，共調查了30家企業(yè)，現將此次調查情況公布如下:
一、房地產(chǎn)發(fā)展現狀
20xx年1季度我國房地產(chǎn)投資的增長(cháng)速度與去年同期回落了6.5%，盡管房地產(chǎn)價(jià)格漲幅在回落，但是仍然在高位上漲。 20xx年1季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2792.68億元，同比增長(cháng)20.2%，增幅回落6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占67.6%，經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資占2.2%。東、中、西部地區商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(cháng)分別為18.9%、40.6%、29.4%，東部地區商品住宅開(kāi)發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區。盡管房地產(chǎn)價(jià)格漲幅在回落，但是仍然在高位上漲，而且發(fā)展不平衡。
在我國經(jīng)濟飛速發(fā)展的狀態(tài)中，房地產(chǎn)投資重點(diǎn)西移變成了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。中國經(jīng)濟發(fā)展由于一直處于東高西低、南快北慢的狀況。為了使這樣的處境改變，國家推出了“西部大開(kāi)發(fā)戰略”，這種精神的指導下房地產(chǎn)業(yè)逐漸從東部發(fā)達地區逐步向西部貧困地區轉移。
二、質(zhì)量信用建立
在房地產(chǎn)發(fā)展中對于質(zhì)量保證這一環(huán)節，一直處于比較弱的情況中。但不管是在政府還是在各企業(yè)都在對于質(zhì)量信用這一環(huán)節進(jìn)行加強。
1.國家監管
國家為了規范房地產(chǎn)行業(yè)，使行業(yè)能夠正常的發(fā)展，制定了一系列法律法規，目的是使中國房地產(chǎn)的發(fā)展逐步完善，信用體系逐步建立。例如:《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》、《中華人民共和國建筑法》、《房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法》等等。這些法律法規的出臺都或多或少的為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的規范化起到了平臺指導的作用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自律行為
在房地產(chǎn)企業(yè)中，重承諾、守信用原先只是一句冠冕堂皇的“幌子”�？墒堑搅爽F在房地產(chǎn)行業(yè)已不在是以此為“幌子”說(shuō)一說(shuō)就能過(guò)關(guān)的了。僅以北京一地為例，在2003年以來(lái)，由北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )、北京日報地產(chǎn)日周刊聯(lián)合組織的“承諾銷(xiāo)售放心房”評選活動(dòng)中，北京有將近50家的房地產(chǎn)商先后獲得此類(lèi)殊榮，據介紹，這一活動(dòng)的目的是塑造北京房地產(chǎn)業(yè)的誠信形象。如果這些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際并沒(méi)有兌現銷(xiāo)售“放心房”的承諾，其“重承諾守信用”的牌子將被摘掉。
以上這一活動(dòng)的展開(kāi)足以證明社會(huì )和企業(yè)都在越來(lái)越強的需要質(zhì)量信用體系的建立。在企業(yè)中，由于多年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)陷入的“誠信危機”，已經(jīng)開(kāi)始影響到行業(yè)自身的發(fā)展，讓各從事并希望次行業(yè)壯大的企業(yè)都感到了無(wú)形的壓力。
在上面可以看出，不管是政府的監管和游戲規則，還是各房地產(chǎn)商的質(zhì)量保證都是不可或缺的一部分。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的無(wú)序期，現在政府越來(lái)越重視法規的完善和執行，而各企業(yè)也開(kāi)始注意到自身質(zhì)量保證的重要性。雖然市場(chǎng)中還有這樣或那樣的問(wèn)題，可只要有企業(yè)開(kāi)始注意到了這些，再加上政府職能部門(mén)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)向好的方面發(fā)展就是可能的。
三、企業(yè)信用等級評估
中品質(zhì)協(xié)(北京)質(zhì)量信用評估有限公司通過(guò)從企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量水平、企業(yè)質(zhì)量保證能力、企業(yè)信譽(yù)積累、企業(yè)質(zhì)量信用顧客滿(mǎn)意程度等等方面對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評價(jià)。
數據顯示等級如下(同質(zhì)量信用等級不分先后):
房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量信用等級表
序號 單位名稱(chēng) 部分項目名稱(chēng) 信用等級
1 北京城建興華房地產(chǎn)有限公司 北苑家園 AAA
2 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 嘉華大廈 AAA
3 名流置業(yè)集團股份有限公司 名流時(shí)代 AAA
4 天津津濱發(fā)展股份有限公司 瑪歌莊園 AAA
5 中房集團銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司 國際村 AAA
6 大華(集團)有限公司 陽(yáng)光曼哈頓 AAA
7 浙江雪峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鵬城花園 AAA
8 廣州市城市建設開(kāi)發(fā)有限公司 宏城花園 AAA
9 中海地產(chǎn)股份有限公司 中海怡美山莊 AAA
10 北京世紀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 東方嘉園 AAA
11 北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 珠江駿景 AA
12 海南安華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司惠州公司 麥地南山莊 AA
13 北京城市開(kāi)發(fā)集團有限責任公司 望京新城 A
14 北京大成開(kāi)發(fā)集團有限公司 長(cháng)安新城 A
15 北京潤佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 道樂(lè )蒙恩商務(wù)街 A
16 北京崇文區城市建設開(kāi)發(fā)公司 東環(huán)居苑 A
17 北京市昌平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司 關(guān)東小區 A
18 北京鼎成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 九號書(shū)院 C
19 南宮恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南宮苑二期 C
20 北京隆輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 昊騰家園 C
21 北京嘉潤鴻達置業(yè)有限公司 曉月苑小區 C
22 新龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 流星花園 C
23 北京鼎立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鼎立家園 C
24 北京裕泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 暢清園二期 C
25 北京盛業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 芙蓉園 C
26 北京華之杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 華杰大廈 C
27 巢湖美欣達房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 時(shí)代春天 C
28 巢湖大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限責任公司 大市場(chǎng) C
29 巢湖市濱湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 濱湖景苑 C
30 鄭州大宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大宇世茂廣場(chǎng) C
部份房地產(chǎn)企業(yè)部分項分值表
序號 企業(yè)名稱(chēng) 企業(yè)服務(wù)規模 服務(wù)質(zhì)量保證能力 服務(wù)質(zhì)量水平 顧客滿(mǎn)意度
1 北京城建興華房地產(chǎn)有限公司 96 100 98 15
2 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 96 98 100 10
3 名流置業(yè)集團股份有限公司 96 90 98 15
4 天津津濱發(fā)展股份有限公司 96 94 94 15
5 中房集團銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司 96 100 98 15
6 大華(集團)有限公司 98 84 97 12
7 浙江雪峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 98 100 98 15
8 廣州市城市建設開(kāi)發(fā)有限公司 88 94 93 15
9 中海地產(chǎn)股份有限公司 98 88 100 15
10 北京世紀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 86 99 92 15
11 海南安華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司惠州公司 94 90 94 15
在本次質(zhì)量信用等級評估中AAA級的有10家占總抽查量的33%，AA級的企業(yè)有2家占總抽查量的7%，A級的企業(yè)有5家占總抽查量的17%，C級的企業(yè)有13家占總抽查量的43%。
在此次的評選企業(yè)中由于不良信息較多所以各企業(yè)被評選為C級的有13家之多。這些企業(yè)有的是因為房屋質(zhì)量問(wèn)題被省級別以上的單位通報或公示。有的是由于延期交房、規劃設計變更和面積等問(wèn)題被政府機關(guān)限期整改。這些行為直接影響了行業(yè)的合同履約、服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量等方面的保證能力�？梢哉f(shuō)是行業(yè)狀況的部分體現。
不過(guò)在有些地區由于政府監管能力較高，企業(yè)的整體信用逐漸改善，已經(jīng)在服務(wù)質(zhì)量等方面有了一定的保證能力。特別是北京地區，由于逐年來(lái)北京市政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的要求越來(lái)越嚴格，所以各企業(yè)質(zhì)量信用保證也漸漸完善，體現出北京市場(chǎng)的遠瞻性和嚴格性。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表中被評為C等級的13家企業(yè)中有9家在北京，這并不是說(shuō)明北京市場(chǎng)問(wèn)題較大，而是北京政府監管制度比其它區域要嚴格的多。在這種環(huán)境下不但不良記錄能夠及時(shí)體現，還可以更早的發(fā)展一些質(zhì)量信用突出的企業(yè)。
在本次評估中，北京城建興華房地產(chǎn)有限公司和北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司兩家企業(yè)不但被我協(xié)會(huì )評定為質(zhì)量信用AAA企業(yè)，而且還被“承諾銷(xiāo)售放心房”評選活動(dòng)評選為“重承諾守信用”單位。這種榮譽(yù)對企業(yè)是一種肯定，對北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一種肯定。
不過(guò)北京市場(chǎng)只是全國市場(chǎng)中很小的一部分，所以本協(xié)會(huì )希望借本次評定改變各房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量保證的態(tài)度，使他們加強對質(zhì)量信用的管理，從而達到提高行業(yè)的信譽(yù)水平的目的。
四.房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題
在房地產(chǎn)這一行業(yè)中“誠信危機”問(wèn)題已到了不解決不行的地步了。雖然在一些房地產(chǎn)企業(yè)的努力下質(zhì)量信用有所回復，但是問(wèn)題工程層出不窮:
1.企業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證能力方面
�、女a(chǎn)權證明問(wèn)題
產(chǎn)權證難辦理是因為開(kāi)發(fā)商不具備銷(xiāo)售的資格，或者他以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷的或者是明目張膽的以小產(chǎn)權房屋當作大產(chǎn)權房屋交易，他拿不到政府的一些手續和證件，作為耳目，就以各種借口拒絕或者以小充大甚至拖延辦理產(chǎn)權證書(shū)。有的消費者多方奔走，名義上是勝了官司，但是問(wèn)題始終得不到解決。
�、泼娣e問(wèn)題
導致面積問(wèn)題突出的原因有很多，這其中固然有計算失誤、施工誤差等，但更多的是開(kāi)發(fā)商擅改規劃設計導致。但在一般銷(xiāo)售中多算面積和房屋縮水都是由開(kāi)發(fā)商故意制造出來(lái)的。在規定中，多算公攤面積的絕對值誤差比不能超過(guò)3%，如果超過(guò)了，消費者就有權退房。但實(shí)際卻很難做到，如果是按揭房就更是難上加難。
房子的面積問(wèn)題一直是件讓人頭疼的事兒，據消協(xié)部門(mén)的統計，關(guān)于商品房的投訴中，與面積有關(guān)的占到總投訴量的1/3以上。在其他商品銷(xiāo)售領(lǐng)域，人們關(guān)心的只是缺斤短兩，而在商品房銷(xiāo)售中，不僅是缺斤短兩，多算面積，更主要的是，好多開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)漲水，繼續從消費者腰包里掏錢(qián)。
2.產(chǎn)品質(zhì)量水平方面
房屋質(zhì)量問(wèn)題是房屋投訴是一個(gè)老大難問(wèn)題，這里的房屋質(zhì)量問(wèn)題是指主體一般沒(méi)有問(wèn)題，且不影響居住安全的不足。這種質(zhì)量問(wèn)題一般讓人如食雞肋:房屋裂縫，墻皮脫落，房頂傾斜，地面塌陷，陽(yáng)臺滲水，屋頂漏水，墻體泛白，廁所管道不通，暖氣不熱，有的產(chǎn)生異響，久修不過(guò)，線(xiàn)路未穿絕緣管導致地磚帶電，防盜門(mén)質(zhì)量低劣，不能打開(kāi)，管道跑冒滴漏，電氣開(kāi)關(guān)質(zhì)量不合格--問(wèn)題多,不勝枚舉。
3.企業(yè)履約能力方面
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，涉及到開(kāi)發(fā)商與建筑商之間的關(guān)系，也涉及到與水、電、暖、氣、市政等公司之間的關(guān)系，任何一個(gè)環(huán)節出了問(wèn)題，都可能導致延期交房。但問(wèn)題是在延期交房的情況下，好多開(kāi)發(fā)商不愿承擔違約責任。在簽訂合同的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商把購房者逾期付款的違約金訂的較高，而自己延期交房的違約金定的較低。使得條款對自己的約束力不強，有的開(kāi)發(fā)商竟然在到期交房日才只蓋到了第三層。
�、埔巹澰O計變更
交房時(shí)，遇到問(wèn)題最多的就是規劃設計與實(shí)際環(huán)境大相徑庭。有的將空間尺寸和結構進(jìn)行了變更;有的將綠地改成車(chē)庫;有的縮小了樓間距;有的在小區的臨街一邊蓋起了商業(yè)樓;有的把住宅樓銷(xiāo)售給一些單位，由此引發(fā)的投訴數不勝數。
房地產(chǎn)行業(yè)內部的問(wèn)題，在這幾年尤為突出。企業(yè)由于利益驅使鋌而走險不惜犧牲質(zhì)量而降低成本，導致了行業(yè)整體信用較低。實(shí)際表明這不是管的不好，還是走得不好的原因，而是房地產(chǎn)行業(yè)整體扭曲造成的。冰凍三尺非一日之寒，此行業(yè)的問(wèn)題也不是一天就能形成的，所以要想解決本行業(yè)質(zhì)量信用的問(wèn)題只有政府、企業(yè)和市場(chǎng)各方通力合作再加以時(shí)日才能達到復蘇房地產(chǎn)行業(yè)信用的目的。
五.房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢
在今年房地產(chǎn)行業(yè)是問(wèn)題諸多的一年，也是政府改革的一年。正是由于這種現狀從側面加快了行業(yè)法規的完善步伐，驅使企業(yè)和市場(chǎng)各方注意質(zhì)量自律。所以2007年將是重建質(zhì)量信用的起步關(guān)鍵年，在20xx奧運會(huì )這一契機來(lái)臨之際，全球的目光都在關(guān)注中國的建筑界，各大場(chǎng)館建設的成功正是對于中國企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量的肯定。這也標志著(zhù)中國房地產(chǎn)業(yè)有能力建設一個(gè)質(zhì)量和科技發(fā)展都優(yōu)秀的行業(yè)。
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