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房地產(chǎn)可行性分析報告（通用6篇）
在當下社會(huì )，需要使用報告的情況越來(lái)越多，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。寫(xiě)起報告來(lái)就毫無(wú)頭緒？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)可行性分析報告，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)可行性分析報告 篇1
可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，使其成為工程項目規劃的重要階段。改革開(kāi)放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進(jìn)了項目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計委頒發(fā)了《關(guān)于建設項目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術(shù)直到社會(huì )各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據。
一、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的主要內容
自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規范和穩定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設項目的建設期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，存在預售模式，使得項目建設期、經(jīng)營(yíng)期和銷(xiāo)售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著(zhù)重強調市場(chǎng)分析、項目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認、經(jīng)濟財務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續發(fā)展觀(guān)的影響下，項目的環(huán)境評價(jià)以及節能效應等越來(lái)越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項目選址及定位
房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)分析、項目選址、項目定位是對項目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調研、統計分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢和需求，針對市場(chǎng)分析進(jìn)行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，并且能夠為之后的銷(xiāo)售工作打好基礎。因此，做好市場(chǎng)分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷(xiāo)售、租賃或者是銷(xiāo)售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項目未來(lái)現金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息，選取近似樓盤(pán)作為項目租售價(jià)格的參考項目，采取市場(chǎng)分析法等恰當的計量經(jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎上進(jìn)行的銷(xiāo)售收入估算才能客觀(guān)公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟財務(wù)的可行性
經(jīng)濟財務(wù)上的可行性包含兩方面的'內容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務(wù)可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠對國民經(jīng)濟產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國民經(jīng)濟的發(fā)展；財務(wù)可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟利益。進(jìn)行經(jīng)濟財務(wù)可行性分析，客觀(guān)的評價(jià)項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評價(jià)以及節能效益
在項目全壽命周期管理和可持續建設觀(guān)念的影響下，房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來(lái)越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節能措施。環(huán)境評價(jià)是從項目的綠化工程、景觀(guān)工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評價(jià)。節能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應。
只有對上述部分進(jìn)行客觀(guān)的評價(jià)分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀(guān)公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀(guān)目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)項目可行性研究分析的現狀問(wèn)題及相關(guān)改進(jìn)措施
(1)開(kāi)發(fā)商可行性研究分析意識不強
大多數開(kāi)發(fā)商對可行性研究分析不重視，開(kāi)發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關(guān)部門(mén)報批備案需要，或是由于項目融資時(shí)，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問(wèn)題，首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規劃部門(mén)和環(huán)境保護部門(mén)申請有關(guān)建設許可文件的依據，更是開(kāi)發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎資料得到落實(shí)，使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗或感覺(jué)的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門(mén)要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分
開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據項目的設計方案說(shuō)明并結合國家、地方政府出臺的相關(guān)估價(jià)文件，對項目的經(jīng)濟財務(wù)效益進(jìn)行評價(jià)。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀(guān)反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實(shí)際。
為此，組織建立專(zhuān)門(mén)的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無(wú)稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來(lái)看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節能效益方面進(jìn)行評價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關(guān)部門(mén)制定有關(guān)的制度標準，以規范這一部分的研究分析。培養專(zhuān)業(yè)型人才，建立專(zhuān)業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專(zhuān)業(yè)化，更加詳細深入。
三、結語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個(gè)方面，在此基礎上，著(zhù)重注意市場(chǎng)分析、項目選址及定位、銷(xiāo)售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟財務(wù)可行性分析等方面。
我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多，為了有效解決這些問(wèn)題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著(zhù)手，政府部門(mén)加強其監督引導作用，規范可行性研究分析；開(kāi)發(fā)商認真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價(jià)值；相關(guān)可行性研究分析報告編制機構，重視專(zhuān)業(yè)人才的培養，提高可行性研究報告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門(mén)通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產(chǎn)可行性分析報告 篇2
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著(zhù)不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競爭激烈與否，提出銷(xiāo)售目標所在市場(chǎng)和銷(xiāo)售手段；在管理方面，可根據實(shí)際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經(jīng)濟評價(jià)為可行性研究的核心。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究?jì)热?/strong>
1.1總論
項目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，并說(shuō)明項目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設的必要性、城市總體規劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
1.2市場(chǎng)調查和需求分析
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細調查，開(kāi)發(fā)商預測同時(shí)期人們對房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場(chǎng)的范圍和租售對象。
1.3開(kāi)發(fā)項目場(chǎng)地的現狀與建設條件分析
原建筑物的現狀，周?chē)h(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶(hù)和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準備中考慮進(jìn)去。
1.4規劃設計方案
開(kāi)發(fā)項目實(shí)施之前，設計人員要設計出建筑的.總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀(guān)設計，城市的景觀(guān)設計，并且保證場(chǎng)內外交通布置的暢通，基礎設施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場(chǎng)地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價(jià)、手續費、規劃費等相關(guān)費用的估計。
1.6經(jīng)濟分析、財務(wù)評價(jià)、社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)
通過(guò)對項目的銷(xiāo)售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務(wù)評價(jià)與社會(huì )經(jīng)濟評價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項目最終可具體實(shí)施。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析
2.1內部影響因素
開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會(huì )，利用機會(huì )。對投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機會(huì )無(wú)處不在，所有未滿(mǎn)足的需要的都可當做機會(huì )來(lái)利用，但是在機會(huì )面前如果不加以分析和評估，那么機會(huì )只會(huì )讓投資者深陷其中。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會(huì )是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì )給自己創(chuàng )造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會(huì )文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會(huì )作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調，就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目費用測算的作用
首先費用測算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對設計方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進(jìn)行竣工決算。
四、主要風(fēng)險因素
4.1市場(chǎng)風(fēng)險
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險，當市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應就會(huì )引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險。因為購買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì )給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì )出現意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì )直接導致風(fēng)險增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時(shí)機；不熟悉相關(guān)政策導致投資失��；還有可能是因企業(yè)內部管理水平和工作效率低等導致原來(lái)計劃不能按期執行。
4.3利率風(fēng)險
由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì )發(fā)生變動(dòng)導致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險。一旦風(fēng)險出現，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì )受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對居民的購買(mǎi)力也造成了影響，最終表現為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會(huì )隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì )給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
結束語(yǔ)：
房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀(guān)的經(jīng)濟效益，豐厚的回報。但隨著(zhù)市場(chǎng)持續的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購買(mǎi)者都周詳的了解當今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢，利用信息判斷投資機會(huì )的可行性，最終達到投資者和購買(mǎi)者雙贏(yíng)的共同目標。
房地產(chǎn)可行性分析報告 篇3
今年以來(lái)，我市堅決貫徹落實(shí)中央宏觀(guān)調控政策，堅持和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀(guān)，緊緊圍繞國務(wù)院18號文件明確的各項任務(wù)，采取有力措施，努力實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡、結構基本合理，房?jì)r(jià)基本穩定的調控目標。目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，商品房空置面積不斷下降，房?jì)r(jià)基本穩定，房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為城市的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展提供了有力的支持。
一、近階段市場(chǎng)調控工作的進(jìn)展情況
1、進(jìn)一步改善供應狀況，優(yōu)化市場(chǎng)供應結構，促進(jìn)總量和結構的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440.83萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了83.48％，改變了去年全市供不應求的矛盾，基本可以滿(mǎn)足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時(shí)，我市采取措施，繼續優(yōu)化供應結構，首先是落實(shí)國家政策，控制拆遷規模，并實(shí)行拆遷補償市場(chǎng)化。上半年全市共完成新老拆遷項目28個(gè)，拆遷居民4149戶(hù)。其次加快中低價(jià)商品房和經(jīng)濟適用房的建設力度，在年初確定的今年完成120萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房竣工任務(wù)的基礎上，南京市政府決定再追加30萬(wàn)平方米，年底確保150萬(wàn)平方米經(jīng)適房竣工、交付。
2、限制期房轉讓工作。針對投資性購房比例增長(cháng)過(guò)快，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實(shí)施《加強商品房預售管理實(shí)施細則》。其中，購房實(shí)名制、期房限轉、信息公示這3條內容被認作是直指期房投機者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷(xiāo)再登記的方式進(jìn)行期房轉讓的行為，在不影響中長(cháng)期房地產(chǎn)投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機炒作。
3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計劃。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房，提供給市區的貧困無(wú)房家庭。其次是針對低收入家庭的經(jīng)濟適用房計劃。我市經(jīng)濟適用房共規劃九個(gè)地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計劃到今年年底將竣工經(jīng)濟適用住房150萬(wàn)平方米。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價(jià)商品房計劃，計劃20xx年竣工90萬(wàn)平方米。
二、20xx年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運行特點(diǎn)
總體上看，上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“量增價(jià)平，漲幅趨緩”的平穩態(tài)勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的主要特點(diǎn)如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于銷(xiāo)：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬(wàn)㎡，同比增長(cháng)83.48％，預售面積381.8萬(wàn)㎡，同比增長(cháng)0.7％，供銷(xiāo)比為1.15；其中商品住宅上市面積390.56萬(wàn)㎡，預售面積345.76萬(wàn)㎡，與去年年均水平相比增長(cháng)4.46％，交易量仍保持穩中有升，供銷(xiāo)比為1.13。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供給基本可以滿(mǎn)足居民的購房需求。
2、供應結構基本合理，普通商品房供應明顯增加：區域供給結構基本合理，據南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統計，上市量最大的三個(gè)板塊是江寧、河西、江北，也是預售量最高的三個(gè)板塊。在上半年江南八區商品住宅預售面積段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括經(jīng)濟適用房），4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％，6000元以上的占18.17％。商品房供應結構基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應稍顯不足。
3、市場(chǎng)體系逐步完善、二三級市場(chǎng)體系聯(lián)動(dòng)，良性發(fā)展：上半年全市存量房交易212.05萬(wàn)㎡，交易2.73萬(wàn)套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區存量房交易157.76萬(wàn)㎡，交易2.24萬(wàn)套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎上，仍有小幅上升，租賃市場(chǎng)也水漲船高，租賃價(jià)格在去年平穩的狀況下有了小幅提高。
4、商品房預售價(jià)格增幅得到平抑：據南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統計，商品住宅預售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累計上漲11.48％。月均上漲不足2％，與全國35個(gè)大中城市房?jì)r(jià)平均漲幅基本持平。
5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現市民置業(yè)的主要支柱。據人行南京分行統計，今年受宏觀(guān)調控影響，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自4月份以來(lái)有所下降，上半年南京房地產(chǎn)國內貸款累計61.3億元，同比增長(cháng)49.2％，比四月份增幅下降了18.06個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款仍保持穩定增長(cháng)，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長(cháng)21％，其中公積金貸款余額達到13.3億元，同比增長(cháng)69.85％。個(gè)人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長(cháng)的一個(gè)重要因素。
三、20xx年下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的基本判斷
隨著(zhù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施和中央宏觀(guān)調控政策效應的繼續影響，預計下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢為:
1、房地產(chǎn)投資穩定增長(cháng)
今年上半年南京市房地產(chǎn)投資增幅為34.07％，去年全年投資增幅為34.0％。從下半年發(fā)展趨勢看，由于受到今年國家宏觀(guān)調控政策的影響，預計房地產(chǎn)投資增幅不會(huì )在上半年的基礎上出現較為強勁的反彈。但同時(shí)房地產(chǎn)投資的增幅也不會(huì )下降很多，首先是因為宏觀(guān)經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入增長(cháng)較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀(guān)環(huán)境；其次我市各項城市建設速度將繼續加快，僅僅下半年河西就將投入建設資金40億元，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；再次，一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看好南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展，紛紛進(jìn)入，把南京作為重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展的市場(chǎng)。綜合以上因素，我們預計下半年房地產(chǎn)投資仍會(huì )保持30％左右的增幅。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續供需兩旺的局面，呈現供略大于求態(tài)勢
供應將穩步增加：今年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬(wàn)㎡，預計下半年的上市量肯定會(huì )超過(guò)上半年的上市量。主要原因在于20xx年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達到34.07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進(jìn)入市場(chǎng)，去年全年新開(kāi)工面積達到了739.28㎡，經(jīng)過(guò)半年左右的建設基本可以上市銷(xiāo)售，因此保守估計今年上市量將會(huì )達到800～900萬(wàn)㎡。
需求仍保持旺盛勢頭：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在去年基礎上，仍會(huì )繼續上升。從主動(dòng)需求方面看，隨著(zhù)我市經(jīng)濟的快速穩定發(fā)展，今年我市人均可支配收入也會(huì )持續增長(cháng)，1－6月我市居民可支配收入增長(cháng)13.7％，隨著(zhù)經(jīng)濟收入的`增長(cháng)居民改善居住的需求量相應不斷增加。從被動(dòng)需求看，由于今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設的加速我市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動(dòng)需求將有較快的增長(cháng)。另外，我市城市化水平在穩步提高，城市規模穩定的擴張，由此帶來(lái)的自動(dòng)型需求會(huì )穩定小幅增長(cháng)。下半年央行關(guān)于利率調整的可能性較小，因此投資性購房需求仍會(huì )保持相當的程度，消費信心將會(huì )恢復。綜上所述，維持我市需求增長(cháng)的因素有利于需求的增長(cháng)，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預售量初步估計為月均65萬(wàn)㎡之上，總計約400㎡左右。
3、總體供求矛盾將繼續緩解，結構性矛盾仍將存在
20xx年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比2002年增加了3.3倍，今年國土部門(mén)還將供應土地1000公頃。去年的開(kāi)工面積、施工面積都大幅增長(cháng)，因此今年的供應量將有大的增長(cháng)，總體供需矛盾會(huì )得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷(xiāo)售也會(huì )有正常的銷(xiāo)售期，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標志。
區域結構、價(jià)格結構矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來(lái)一直供不應求，由于土地資 源稀缺，下半年上市量不會(huì )增長(cháng)太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷(xiāo)售增長(cháng)卻比較平穩，因此這兩個(gè)板塊的供需形勢不容樂(lè )觀(guān)。由于近年來(lái)商品住宅市場(chǎng)供不應求，因此利潤較低的普通住宅一直供應不足。由于今年土地平均成交價(jià)格增長(cháng)56％，從而帶動(dòng)商品房?jì)r(jià)格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價(jià)格也將上升，因此利潤空間較小的中低價(jià)位的商品房供應仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵開(kāi)發(fā)商建設中低價(jià)位商品房，使商品房的供應價(jià)格達到基本合理。
4、價(jià)格仍將保持穩定
今年下半年商品房的價(jià)格將比較平穩并有小幅上升，不會(huì )出現太大的波動(dòng)。一方面，今年我市供求形勢繼續好轉，市場(chǎng)總體供略大于求，將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀(guān)調控措施成效明顯，原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制，現在主要的建筑材料價(jià)格穩定。另一方面，供求沒(méi)有失衡，仍然在合理的正常區間，各方利好因素仍在支持開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，不會(huì )出現拋盤(pán)現象。此外開(kāi)發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì )維持商品房?jì)r(jià)格的穩定。因此總體上半年商品房的價(jià)格將會(huì )保持一定程度的穩定，少數板塊供需比例較大，存在一定程度的供過(guò)于求，這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現一定程度的盤(pán)整。二手房?jì)r(jià)格在連續多月上漲之后，已經(jīng)接近新建商品房?jì)r(jià)格，質(zhì)價(jià)出現偏離，上漲空間已經(jīng)很小，下半年將趨于平衡。
房地產(chǎn)可行性分析報告 篇4
從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠(chǎng)會(huì )計部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習調查。先前對會(huì )計電算化知識的不了解，經(jīng)過(guò)這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務(wù)部的會(huì )計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會(huì )計電算化技術(shù)的應用，將廣大財會(huì )人員從繁重的手工操作中解放出來(lái)，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時(shí)的財務(wù)信息。我本著(zhù)客觀(guān)、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會(huì )計部的電算化進(jìn)行了調查。雖然這次調查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習計劃和未來(lái)的發(fā)展目標奠定了堅實(shí)的基礎。
一、對南湖皮件廠(chǎng)會(huì )計部進(jìn)行調查的目的
此次調查主要是了解會(huì )計內部的運行及操作。在南湖皮件廠(chǎng)的實(shí)習中我是跟隨師傅了解會(huì )計電算化內容以及自己學(xué)著(zhù)操作電算化的內容。
(一)了解會(huì )計部運用電算化的重要性
1、運用電算化能夠提高會(huì )計現代化管理思想，從而使得會(huì )計會(huì )計工作標準化，規范化，科學(xué)化，提高會(huì )計工作的效率和質(zhì)量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會(huì )計的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現代化經(jīng)營(yíng)管理水平，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)獲得更多的`利潤。
(二)學(xué)習如何運用電算化
在整個(gè)調查過(guò)程中，會(huì )計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習，有時(shí)也會(huì )試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫(xiě)一樣都會(huì )出錯，因此做憑證時(shí)一定要仔細，這樣才不會(huì )出錯，不然寫(xiě)錯了就要刪去還要重新填寫(xiě)。
二、嘉興市南湖皮件廠(chǎng)的基本情況
嘉興市南湖皮件廠(chǎng)坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟園區，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬(wàn)，成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠(chǎng)中分了幾個(gè)部門(mén)，分別是人事部、財務(wù)部、采購部、銷(xiāo)售部、設計部，還有兩個(gè)車(chē)間(制造車(chē)間、包裝車(chē)間)，一個(gè)倉庫，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規模不是很大，員工人數共有82人，注冊資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車(chē)間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷(xiāo)售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟活動(dòng)。
三、會(huì )計電算化調查的范圍
為期三星期在南湖皮件廠(chǎng)的會(huì )計部實(shí)訓，主要的是了解關(guān)于電算化的內容，在此主要研究的范圍是：在旁觀(guān)看師傅如何操作電算化;學(xué)習如何填制會(huì )計憑證。整個(gè)調查范圍就在本企業(yè)的會(huì )計部，調查的主要內容是會(huì )計電算化。
四、對嘉興市南湖皮件廠(chǎng)會(huì )計電算化調查的方法
在整個(gè)實(shí)訓調查過(guò)程中，我與會(huì )計師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習。通過(guò)近距離地接觸會(huì )計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會(huì )計及中級財務(wù)會(huì )計。只有先學(xué)好這些才能正確填寫(xiě)會(huì )計憑證以及做好其他的會(huì )計工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì )計師傅不懂的問(wèn)題，師傅也會(huì )很認真為你講解會(huì )計實(shí)踐操作的知識。
五、嘉興市南湖皮件廠(chǎng)會(huì )計電算化中存在的問(wèn)題
(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低
南湖皮件廠(chǎng)中只有一名會(huì )計師傅及一員出納，大多的事情都由會(huì )計師傅所完成。據了解會(huì )計師傅是大專(zhuān)畢業(yè)，出納是中專(zhuān)畢業(yè)的，相對來(lái)說(shuō)他們的專(zhuān)業(yè)知識是不完全的。并且會(huì )計師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務(wù)軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務(wù)程序不夠規范。
在皮件廠(chǎng)中會(huì )計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的數據輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規范化、標準化，才能使會(huì )計信息系統順利進(jìn)行。但由于受觀(guān)念、技術(shù)等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進(jìn)行，因而出現了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會(huì )計電算化系統不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會(huì )計電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著(zhù)一些不規范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著(zhù)會(huì )計電算化水平的提高以及造成會(huì )計信息失真。
(三)單位領(lǐng)導的不重視
會(huì )計電算化隨著(zhù)現代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著(zhù)越來(lái)越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導只注重最后的結果，對會(huì )計的過(guò)程不注重。在我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本上是由市場(chǎng)調節，領(lǐng)導具有很大的經(jīng)營(yíng)自主權;大量的企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，基本上是領(lǐng)導說(shuō)一是一。在這種情況下，領(lǐng)導對會(huì )計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實(shí)施會(huì )計電算化。
六、對嘉興市南湖皮件廠(chǎng)所存在的問(wèn)題而提出的建議
(一)加強會(huì )計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
1、引入高素質(zhì)電算化人才
目前我國高等教育正在向大眾化教育過(guò)渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場(chǎng)，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場(chǎng)招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會(huì )計電算化工。
2、加強會(huì )計人員的電算化培訓
企業(yè)應單獨制訂培訓內容和培訓時(shí)間。培訓內容應滿(mǎn)足開(kāi)展會(huì )計電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購、銷(xiāo)售、成本等系統，同時(shí)還應涉及相關(guān)崗位設置、人員安排等內容。
(二)規范電算化處理賬務(wù)
建立健全一套完整的電算化模式下的規章制度。電算化內部制度建立后，抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節。在實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)要定期對各項制度的執行情況進(jìn)行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實(shí)。
(三)加強領(lǐng)導對電算化的重視
要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會(huì )計電算化，首先要讓領(lǐng)導從思想上重視起來(lái)，認識到實(shí)施會(huì )計電算化給企業(yè)帶來(lái)的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實(shí)施會(huì )計電算化系統的動(dòng)力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導明白會(huì )計電算化并不僅僅是會(huì )計工作的現代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作的現代化，是信息手段的現代化，通過(guò)會(huì )計電算化，能夠實(shí)現財務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場(chǎng)競爭力。在全球經(jīng)濟一體化、市場(chǎng)競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著(zhù)惡性循環(huán)，意味著(zhù)被淘汰。
房地產(chǎn)可行性分析報告 篇5
一、專(zhuān)業(yè)人才的社會(huì )需求預測分析
1、宏觀(guān)需求分析
就全國范圍而言，對會(huì )計、會(huì )計電算化專(zhuān)業(yè)人才的需求量在逐年加大。財務(wù)、金融、審計（含會(huì )計）專(zhuān)業(yè)就業(yè)前景排在第三位，我們通過(guò)對會(huì )計、會(huì )計電算化畢業(yè)生就業(yè)情況調查發(fā)現，大多數中小型企業(yè)由于自身起點(diǎn)低，加之國家稅制和財務(wù)的要求，急需會(huì )計、會(huì )計電算化專(zhuān)業(yè)人才，這是會(huì )計、會(huì )計電算化專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生的一次非常好的機遇。所以，高職會(huì )計、會(huì )計電算化專(zhuān)業(yè)的畢業(yè)生的就業(yè)形勢還是比較樂(lè )觀(guān)的。
2、區域需求分析
本專(zhuān)業(yè)學(xué)生的職業(yè)范圍涉及各類(lèi)企事業(yè)單位的財務(wù)會(huì )計類(lèi)崗位。隨著(zhù)城市群的發(fā)展，企事業(yè)單位對會(huì )計人才的需求不斷增加，作為本地區的高職院校，本專(zhuān)業(yè)主要面向中小企業(yè)輸送會(huì )計核算型人才。
為保證專(zhuān)業(yè)教學(xué)符合人才市場(chǎng)需求，我院會(huì )計、會(huì )計電算化專(zhuān)業(yè)在20xx年5月至6月開(kāi)展了一項“企業(yè)會(huì )計人才需求”的調研活動(dòng)，我們從區域企業(yè)需求出發(fā)，通過(guò)人才市場(chǎng)調查、企業(yè)走訪(fǎng)、畢業(yè)學(xué)生調查、專(zhuān)家教師座談等多種形式，廣泛征求各方面的意見(jiàn)，調研的基本情況如下：
�。�1）人才需求量情況
根據調查結果顯示，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的持續發(fā)展，對會(huì )計類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才的需求一直處于較為旺盛的狀態(tài)，在各地的招聘職位需求排行榜上，財會(huì )類(lèi)專(zhuān)業(yè)一直處于領(lǐng)先。根據公布的數據，近五年，每年新注冊的企業(yè)在500家左右，按每個(gè)企業(yè)配置1—2名會(huì )計人員計算，這些新增企業(yè)每年需要增加1000名左右會(huì )計從業(yè)人員。社會(huì )對會(huì )計電算化專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生需求意愿較強，九成單位有長(cháng)期需求。
�。�2）學(xué)歷需求情況
本次針對企業(yè)的學(xué)歷需求調查結果顯示，用人單位在人才的使用上逐步趨于理智。企業(yè)在招聘財會(huì )人員時(shí)學(xué)歷不再是唯一的準繩，公司更為看重應聘者的工作經(jīng)驗。從回收的有效調查表來(lái)看，中小企業(yè)對高職高專(zhuān)人才的需求成為了這類(lèi)企業(yè)人才需求的主體。
�。�3）崗位需求情況
按照企事業(yè)單位的類(lèi)型，會(huì )計崗位群的分布構成一般如下：
第一類(lèi)：大中型企業(yè)（包括國有大中型企業(yè)、企業(yè)集團、上市公司等）：①財務(wù)總監（總會(huì )計師）崗位；②財務(wù)經(jīng)理、主管崗位；②會(huì )計核算崗位；③出納崗位；④審計主管及審計人員。
第二類(lèi)：小型企業(yè)：①財務(wù)經(jīng)理（會(huì )計主管）崗位；②會(huì )計核算崗位；③出納崗位。
第三類(lèi)：機關(guān)、事業(yè)單位：①會(huì )計主管崗位；②會(huì )計核算崗位；③計劃、審計等管理崗位；④出納崗位。
第四類(lèi)：銀行等金融機構：①會(huì )計主管崗位；②會(huì )計核算崗位；③證券投資部門(mén)管理崗位。
在以上各類(lèi)企事業(yè)及金融機構中，大型企業(yè)事業(yè)單位及大型金融機構，要求人才學(xué)歷層次較高，一般要求是本科以上畢業(yè)生，而中小企業(yè)及基層金融機構（如分理處等），一般對專(zhuān)科畢業(yè)生較歡迎，應是高職院校人才培養的主要方向，這部分企業(yè)組織數量占絕大多數，市場(chǎng)前景廣闊。
�。�4）企業(yè)對財務(wù)會(huì )計專(zhuān)業(yè)人才素質(zhì)、能力要求情況
目前的畢業(yè)生大多存在知識結構不完善問(wèn)題，整體素質(zhì)不高，競爭少不強等，需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)踐、磨合。會(huì )計行業(yè)有重經(jīng)驗輕專(zhuān)業(yè)現象，由于會(huì )計專(zhuān)業(yè)在實(shí)際操作方面要求較高，加上傳統觀(guān)念的影響，很多用人單位對經(jīng)驗的要求超出了對專(zhuān)業(yè)的要求，這成為應屆畢業(yè)生就業(yè)難的直接原因。
二、市場(chǎng)對專(zhuān)業(yè)人才需求的基本要求
根據市場(chǎng)調研的結論及畢業(yè)生將從事的主要職業(yè)崗位群的工作要求，教學(xué)計劃中明確人才的培養規格，其基本要求為：
�、賵猿值�、智、體全面發(fā)展，具有財務(wù)管理意識，按照《公民道德基本建設綱要》的基本精神，樹(shù)立良好的職業(yè)道德。
�、诰邆渎殬I(yè)崗位群要求的基本素質(zhì)和基本職業(yè)技術(shù)素質(zhì)。
�、垡笳莆章殬I(yè)崗位群所需的基本理論、技術(shù)基礎理論及實(shí)用范圍較寬的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識。主要是會(huì )計基本理論和實(shí)務(wù)，會(huì )計電算化基本理論和知識，財務(wù)管理的基本理論和知識及審計、證券分析的能力。
�、芤缶邆渎殬I(yè)崗位群所需的專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力和基本技能。主要是珠算、點(diǎn)鈔、日常帳務(wù)處理的能力。畢業(yè)生除能夠獲得本專(zhuān)業(yè)畢業(yè)證書(shū)外，還要求取得會(huì )計從業(yè)人員職業(yè)資格證書(shū)。在身體素質(zhì)方面：通過(guò)在校引導，使學(xué)生具有良好的身體素質(zhì)能夠為以后的學(xué)習和工作奠定堅實(shí)的基礎。
與此同時(shí)在知識結構方面的要求如下：
A、熟悉黨和國家的各項經(jīng)濟政策與法規；
B、熟練掌握會(huì )計、財務(wù)管理的`專(zhuān)業(yè)知識的技能；
C、掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)理財、統計及企業(yè)經(jīng)濟活動(dòng)分析的實(shí)用理論和方法；
D、掌握本專(zhuān)業(yè)所需計算機應用的基本知識；
E、掌握市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本理論；
F、掌握一定的外語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)知識；
G、掌握一定的語(yǔ)言文字知識。
在能力結構方面的要求如下：
A、具有較強的會(huì )計核算的能力。
B、具有熟練應用計算機進(jìn)行信息處理的能力。
C、具有從事中小企業(yè)日常業(yè)務(wù)管理（企業(yè)策劃、行政管理、經(jīng)濟活動(dòng)分析）的能力
D、具有統計分析的能力。
E、具有從事市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的能力。
F、具有較好的語(yǔ)言和文字表達能力。
G、有閱讀專(zhuān)業(yè)外文書(shū)刊的能力，至少取得高職高專(zhuān)英語(yǔ)應用能力B級證書(shū)。
H、至少取得1個(gè)本專(zhuān)業(yè)職業(yè)崗位資格證書(shū)。
I、具有較強的社交公關(guān)能力。
房地產(chǎn)可行性分析報告 篇6
為了培養大學(xué)生的實(shí)踐能力，結合本專(zhuān)業(yè)的情況，在設計適合的調查問(wèn)卷的基礎上對村級財務(wù)核算會(huì )計電算化的情況進(jìn)行問(wèn)卷調查，指出如何在農村的財務(wù)核算中普及會(huì )計電算化，對實(shí)行村級核算會(huì )計電算化的應用的重要性、必要性以及可行性進(jìn)行分析，來(lái)推動(dòng)農村財務(wù)核算會(huì )計電算化的進(jìn)程，以此來(lái)促進(jìn)新農村的建設。
一、調查對象說(shuō)明
課題組對揚州地區村級財務(wù)人員進(jìn)行了問(wèn)卷調查，同時(shí)與當地農村財會(huì )人員進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，運用在大學(xué)中學(xué)到的財務(wù)會(huì )計和會(huì )計電算化知識幫助農村財會(huì )人員推進(jìn)會(huì )計電算化的工作。此次調查問(wèn)卷共有18個(gè)題目，四部分內容：被調查人員基本信息、對會(huì )計電算化的認識和看法、影響會(huì )計電算化實(shí)施的原因、財務(wù)管理是否規范。調查共發(fā)放問(wèn)卷600份，回收562份，回收率93、66%。調查對象為揚州地區村級和鎮一級的財務(wù)人員和相關(guān)工作人員。
在收集揚州市所有村鎮資料的基礎上，我們設計調查表，選擇了部分農村和鎮一級的財務(wù)核算作為調研的對象進(jìn)行了調研工作。廣陵區靠近市區，經(jīng)濟較發(fā)達，交通方便，我們主要選擇了渡江、文峰、施井、沙口等村級核算作為調研對象。邗江在揚州的外圍一圈，地域范圍較廣，我們僅就公道鎮和方巷鎮兩個(gè)鎮作為調研的對象。由于我院的地址是在開(kāi)發(fā)區，開(kāi)發(fā)區的部分農村就在學(xué)校的周邊，所以我們有條件對周邊的農村財務(wù)核算工作展開(kāi)具體的調研，主要對橫東、六圩、普照、汪家、耿管營(yíng)、施橋、揚子等農村進(jìn)行了相關(guān)的調研工作。江都和儀征是揚州的兩翼，地域寬廣，交通不是很發(fā)達，受條件限制，我們僅就其中的幾個(gè)鄰近的鎮一級的會(huì )計核算開(kāi)展了部分調研工作。
二、調查結果分析
(一)根據調查問(wèn)卷統計分析
1、被調查人員基本信息
被調查的村級財務(wù)人員中有62%年齡在40至50歲、30%年齡在30至40歲、8%年齡在20至30歲。村級財務(wù)人員的年齡整體偏大，會(huì )對會(huì )計電算化的實(shí)施產(chǎn)生一定的影響。
2、對會(huì )計電算化的認識和看法
首先在“本村是否實(shí)施會(huì )計電算化?”的選項中回答是有66%，回答否的有32%，還有2%的則回答了用簡(jiǎn)單的辦公系統進(jìn)行會(huì )計的輔助核算，而非會(huì )計專(zhuān)業(yè)軟件。我們所調研的對象有的經(jīng)濟發(fā)展較好，有的則較差，但相對于全國的情況而言，總體情況良好，在這種情況下應用率也僅如此，全國的情況就可以想象了，所以在農村普及會(huì )計電算化很有必要。
在對“對電腦熟練程度?”的回答中，選擇“一般掌握office、windows及一兩個(gè)應用軟件”的村級財務(wù)人員占18%，選擇“只會(huì )操作財務(wù)軟件完成日常業(yè)務(wù)”的村級財務(wù)人員占51%，選擇“熟練操作系統及常用應用軟件”的村級財務(wù)人員占24%，選擇“精通”的村級財務(wù)人員占7%。由此可見(jiàn)在目前的村級財務(wù)核算中會(huì )計人員對計算機的運用水平整體不是很高，這對會(huì )計電算化的實(shí)施和應用將會(huì )產(chǎn)生較大的阻礙作用。
在對“您認為實(shí)施會(huì )計電算化過(guò)程中有哪些問(wèn)題?”的回答中，有63%的村級財務(wù)人員選擇了“缺乏電算化人才”，選項位居第一位，其后依次為“缺乏相應的管理制度”(35%)，“會(huì )計軟件不好”(1%)，“產(chǎn)生信息質(zhì)量和性?xún)r(jià)比不高”(1%)。
回答“與手工帳相比，會(huì )計電算化內部控制的特點(diǎn)”時(shí)，選擇內部控制發(fā)生了變化的占49.3%，內部控制制度有了新的內容的占18、3%，沒(méi)變化的.占16.3%，其他的占16.1%。
3、影響會(huì )計電算化實(shí)施的原因
在“您認為影響實(shí)施會(huì )計電算化的主要原因”中，選擇領(lǐng)導重視程度38%，企業(yè)規范化管理的占7.3%，會(huì )計行業(yè)制度規范化占7.3%，會(huì )計軟件統一性占14.4%，會(huì )計人員素質(zhì)占33%。
4、財務(wù)管理是否規范
在“現金結算能否做到日清月結”中，是的占56%，否的占44%。
在“本單位采用的會(huì )計核算組織程序”：記賬憑證核算組織程序51%，科目匯總表核算組織程序44%，匯總記賬憑證核算組織程序4%，日記總賬核算組織程序1%。
通過(guò)對以上調查數據的分析，農村財務(wù)核算、管理以及會(huì )計電算化的使用中還存在著(zhù)以下問(wèn)題：
�、兕I(lǐng)導重視不夠。盡管上級的規定和要求都很明白，但辦事處的個(gè)別領(lǐng)導和部份村“兩委”主要干部不把村(社)會(huì )計委托代理工作當作一回事，因而造成各種制度不能完全落實(shí)，致使執行不是很好。
�、谪攧�(wù)管理不規范。由于制定出的制度在一些地方執行不好，形成了財務(wù)管理的諸多漏洞。
�、圬攧�(wù)公開(kāi)不夠完善。有的地方民主理財組織還未健全，財務(wù)監督缺位;有的地方對財務(wù)公開(kāi)還是流于形式，沒(méi)有真正做到財務(wù)公開(kāi)，而是事實(shí)上的假公開(kāi)。
�、茇攧�(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力有待進(jìn)一步提高。有些農村財務(wù)人員對業(yè)務(wù)工作不熟悉，甚至不知道財務(wù)工作應該怎么做才好，使得農村財務(wù)工作很難規范化。
�、菟枷胝J識不夠。對會(huì )計電算化的認識方面很多農村的干部和會(huì )計還存在著(zhù)一些誤解。
(二)對比各調研對象統計分析通過(guò)調研，我們發(fā)現會(huì )計電算化的使用與經(jīng)濟發(fā)展程度有很大的關(guān)系，經(jīng)濟發(fā)展的較快，較好的地區，會(huì )計電算化的使用情況較好，比如廣陵區有95%的農村都已經(jīng)實(shí)行了會(huì )計電算化，其中，揚州市城南新區農經(jīng)站經(jīng)過(guò)多方努力，已經(jīng)成功為全區“四村一社區”安裝網(wǎng)絡(luò )版財務(wù)軟件，在全市率先實(shí)現全村會(huì )計電算化。這主要是由于經(jīng)濟的發(fā)展需要會(huì )計電算化，同時(shí)經(jīng)濟的發(fā)展給會(huì )計電算化的發(fā)展提供了有力的資金保障，另外也能吸引較好的專(zhuān)業(yè)人才，這些都很好地促進(jìn)了會(huì )計電算化的應用。而江都和儀征我們僅選擇了鎮一級財務(wù)核算進(jìn)行調研，有的鎮一級還尚未使用電算化，所以村一級能夠使用電算化的就更少了，尤其是一些經(jīng)濟欠發(fā)達的農村地區。邗江區鎮一級的幾乎都實(shí)行了會(huì )計電算化的核算系統，但村一級并沒(méi)有完全普及。此次調研由于種種限制沒(méi)有做更深入的調研，但從鎮一級的會(huì )計那里了解到了一些相關(guān)的信息，普及率估計在70%左右。主要還是由于經(jīng)濟發(fā)展的限制，經(jīng)費和人才是兩個(gè)重要的瓶頸。開(kāi)發(fā)區地處我院周邊，是揚州重點(diǎn)發(fā)展的一個(gè)區，經(jīng)濟條件較好，通過(guò)調研，我們發(fā)現鎮一級已經(jīng)都實(shí)行了會(huì )計電算化的核算，村一級只有75%的實(shí)行率，關(guān)鍵的問(wèn)題在于人員結構的問(wèn)題，有很多的老會(huì )計還不能適應會(huì )計電算化的發(fā)展。在開(kāi)發(fā)區有許多農村已經(jīng)成為了我院會(huì )計專(zhuān)業(yè)的學(xué)生實(shí)踐基地，通過(guò)此次調研，我們和這些農村的合作又更緊了一步，將來(lái)在軟件的應用、系統的維護、理論的培訓等方面都可以進(jìn)行和做，這樣也可以為大學(xué)生的進(jìn)一步實(shí)踐做好鋪墊工作。
三、解決問(wèn)題的辦法
1、加大推行農村財務(wù)“委托代理制”的工作力度。由于目前農村財務(wù)管理工作的實(shí)際情況，推行農村財務(wù)管理“委托代理制”可以解決農村財務(wù)管理中出現的各種問(wèn)題。
2、加強培訓。每年針對農村財務(wù)人員、村(居)委主要領(lǐng)導、民主理財小組人員舉辦專(zhuān)門(mén)的培訓班，以提高他們管理和監督農村財務(wù)的素質(zhì)和能力。推行會(huì )計電算化要求會(huì )計人員除了懂會(huì )計方面的知識還需要掌握計算機等現代的信息技術(shù)，所以需要對所有的會(huì )計人員加強培訓。
3、加大政府扶持力度，分層次解決資金投入問(wèn)題。中央政府應通盤(pán)考慮，加大對村級會(huì )計電算化的資金投入，各級政府也應按比例進(jìn)行資金匹配，幫助鄉村購買(mǎi)會(huì )計電算化所需的財務(wù)軟件和硬件設施。
4、提高認識，加強領(lǐng)導。政府首先從思想去加以正確地引導，可以充分利用各種媒介讓大家知道推行電算化的意義，從思想上對會(huì )計電算化提高認識，增強使命感和責任感，從而促進(jìn)村級財務(wù)核算中會(huì )計電算化的發(fā)展。
5、做好農村財務(wù)審計工作。要按照會(huì )計和審計業(yè)務(wù)要求，做好相關(guān)的審計工作，并將情況向群眾公布，對查出的問(wèn)題要給予以及時(shí)、嚴肅的處理，絕不姑息遷就，做到發(fā)現一起查處一起，從而起到查處一件教育一片的效果，因此來(lái)實(shí)現農村財務(wù)管理規范化、制度化、標準化。
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