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物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告范本（通用6篇）
市場(chǎng)調研是指為了提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售決策質(zhì)量、解決存在于產(chǎn)品銷(xiāo)售中的問(wèn)題或尋找機會(huì )等而系統地、客觀(guān)地識別、收集、分析和傳播營(yíng)銷(xiāo)信息的工作。以下是小編為大家整理的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告，希望能幫到大家！
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告 1
為全面了解市場(chǎng)價(jià)格和經(jīng)營(yíng)企業(yè)收費情況，及時(shí)收集和匯總翔實(shí)的數據資料。根據省發(fā)改委《關(guān)于下發(fā)疫苗、民用爆破器材、物業(yè)管理、公路客運價(jià)格（收費）調研提綱的通知》，近日××市吉州區物價(jià)局課題調研組組織專(zhuān)門(mén)力量，就××市中心城區物業(yè)服務(wù)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)門(mén)調研。
據調查。目前，××市中心城區共有物業(yè)管理小區38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，其中二級資質(zhì)企業(yè)2 家，三級資質(zhì)企業(yè)28 家。管理房屋230萬(wàn)平方米。城區物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區住宅小區獲得省級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號，六合盛世小區獲得省級園林小區稱(chēng)號。物業(yè)服務(wù)收費率僅達40－60 %,呈現虧損的占98 ％。目前，全區90％小區未成立業(yè)主委員會(huì )。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。從總體看，城區物業(yè)管理工作存在以下四個(gè)問(wèn)題：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段，市場(chǎng)培育后勁不足。二是物業(yè)服務(wù)檔次不高，服務(wù)水平總體偏低。三是業(yè)主委員會(huì )作用發(fā)揮乏力，如何引導廣大業(yè)主參與物業(yè)管理，如何緩解業(yè)主與物管的執收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識不強，缺失的監管體制導致物企提供的服務(wù)呈現“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。
一、市中心城區物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì )資源浪費，服務(wù)效率低、經(jīng)營(yíng)效益差。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。由于我區物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)，自行“夭折”。
3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費現象普遍。有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車(chē)收費及車(chē)庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的現象比比皆是。
二、物業(yè)服務(wù)收費現狀
新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務(wù)費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無(wú)損壞公共設施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見(jiàn)較大，導致出現：
1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現在：一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費。二是住戶(hù)無(wú)力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問(wèn)題隨著(zhù)物業(yè)交接,將問(wèn)題轉嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時(shí)等。五是業(yè)主物業(yè)繳費意識淡薄。
2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺(jué)得分攤不合理而拒繳水、電費。
三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本現狀
經(jīng)營(yíng)成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用占3%，稅費占8%。
1、吉州區作為××市中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業(yè)者較多，有的購買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
2、由于已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來(lái)，導致許多小區由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據統計，大部分住宅小區物業(yè)服務(wù)收費率僅達40－60 %,極個(gè)別達到90%以上。
3、當物價(jià)部門(mén)根據經(jīng)濟發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。
由于物業(yè)費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。
四、明確服務(wù)類(lèi)型，對物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行類(lèi)別管理。
多層、高層住宅和經(jīng)濟適用、福利房、商鋪、寫(xiě)樓等住宅物業(yè)服務(wù)費實(shí)行政府定價(jià)。小區車(chē)位租用管理服務(wù)費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實(shí)行政府指導價(jià)。特約服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
五、加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的.意見(jiàn)建議
1、完善收費標準，規范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費指導價(jià)格體系。如《省物業(yè)管理條例》中雖明確了各等級物業(yè)服務(wù)的收費范圍，可細化明確規定在各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準。
2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設備運行專(zhuān)項服務(wù)費”不合理，也不符合實(shí)際，比如：電梯運行服務(wù)費。
3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問(wèn)題。
4、房屋公共維修基金的使用問(wèn)題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì )提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著(zhù)大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
5、應明確私家車(chē)庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費。
6、應明確當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時(shí)，現行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡(jiǎn)單措施或程序。
7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門(mén)直接向業(yè)主收取。
8、××市環(huán)衛部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶(hù)、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業(yè)小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。由于市環(huán)衛處并未提供相應服務(wù)，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶(hù)的垃圾處理費。
9、《取消江西省發(fā)改委贛計商價(jià)（XX）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問(wèn)題的補充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實(shí)行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監管，加大失信懲誡力度。同時(shí)，強化宣傳發(fā)動(dòng)，引導業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)消費理念。
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告 2
一、基本情況
我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè )業(yè)，維護社會(huì )穩定起到了重要的作用。
二、工作開(kāi)展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門(mén)市的有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)<住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規范前期物業(yè)服務(wù)招標投標工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區前期物業(yè)服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內容劃分3個(gè)等級、5個(gè)小項，進(jìn)一步細化服務(wù)內容、量化服務(wù)標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是積極開(kāi)展了物業(yè)政策法規宣傳培訓工作。通過(guò)報刊、專(zhuān)欄等傳統媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì )各界宣傳物業(yè)知識，著(zhù)力增強業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的參與意識，努力贏(yíng)得社會(huì )方方面面對物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。
三、當前存在的主要問(wèn)題
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)整體水平不高。
我市現有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設單位的附屬企業(yè)，僅對自己開(kāi)發(fā)的項目小區提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng )新能力。在現有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛生、秩序維護、綠化養護等低標準、低水平的基礎性服務(wù)，難以滿(mǎn)足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。
�。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)消費觀(guān)念滯后。
部分業(yè)主對物業(yè)政策法規、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主的權利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務(wù)的社會(huì )性、公共性、有償性認識不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對抗。少數業(yè)主有償服務(wù)的觀(guān)念淡薄，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識還未形成。老舊小區的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區物業(yè)服務(wù)費平均收繳費率為65%，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標準來(lái)維持正常運轉，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。
�。ㄈ├吓f小區物業(yè)服務(wù)管理難度大。
我市老舊住宅小區由于建設年代較久遠，物業(yè)服務(wù)基礎條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開(kāi)展工作而退出，加之老舊小區的業(yè)主絕大多數屬工薪階層或社會(huì )低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專(zhuān)項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無(wú)人承擔，造成房屋和小區內設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿(mǎn)，反映非常強烈。
�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)建設前期遺留問(wèn)題較多。
由于規劃驗收不嚴格，建設單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規劃設計，如將地面停車(chē)位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區內無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門(mén)房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車(chē)停車(chē)棚、監控安防設施設備技術(shù)落后、數量不足、使用壽命短。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
�。ㄎ澹I(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難，發(fā)揮作用更難。
由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì )的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區居委會(huì )的日常監督作用發(fā)揮不到位，導致我市大部分住宅小區業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區中，成立業(yè)主委員會(huì )的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權益無(wú)法得到有效保障，小區物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì )維權意識不強，運行中缺乏必要的監督機制，致使業(yè)主委員會(huì )難以發(fā)揮監督和協(xié)調作用，已成立的業(yè)主委員會(huì )中，大部分名存實(shí)亡。
�。┪飿I(yè)服務(wù)監管體制不夠完善。
物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門(mén)較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門(mén)之間相互依賴(lài)，物業(yè)服務(wù)的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監管機制尚不健全，行業(yè)監管部門(mén)之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大，導致基層政府、行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任、權利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現在部門(mén)執法進(jìn)小區方面。
四、意見(jiàn)和建議
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步完善規章制度，規范管理服務(wù)
建議荊門(mén)市政府結合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法，并將車(chē)輛管理納入小區物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利和義務(wù)，增強信息公示力度。住建、城管、規劃、公安、物價(jià)等行政主管部門(mén)要加大對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費不規范、社會(huì )形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時(shí)查處和答復。大力推廣先進(jìn)地區的管理經(jīng)驗，倡導建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強化物業(yè)服務(wù)隊伍建設，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規范經(jīng)營(yíng)。
�。ǘ┘訌娫搭^治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎
規劃和建設部門(mén)要嚴格住宅小區建設規劃審批程序和小區施工建設監管制度，加強對建設單位在建工程的'監管，及時(shí)制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設規劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。
�。ㄈ⿵娀瘶I(yè)主大會(huì )制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )作用
對符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì )的小區，鄉鎮人民政府應在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門(mén)指導監督下，盡快依法組織和指導召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，明確業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和義務(wù)，理順社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規范運作程序，切實(shí)履行監督和協(xié)調職責�；鶎诱M織、房管等相關(guān)行政主管部門(mén)要積極支持業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì )真正發(fā)揮監督、協(xié)調作用，推動(dòng)小區物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。
�。ㄋ模┎扇∮行Т胧�，加強老舊小區管理
要高度重視老舊小區物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區的實(shí)際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。對不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì )的小區，可按照社區居民自治的原則，由社區居委會(huì )代表社區業(yè)主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區居委會(huì )組織社區下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
�。ㄎ澹┬麄饕龑�，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍
要深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理條例》等有關(guān)法律法規，教育引導廣大業(yè)主培養“小區是我家，愛(ài)護靠大家”的責任意識，牢固樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的消費觀(guān)念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費用，自覺(jué)維護小區環(huán)境和秩序。
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告 3
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告
一、行業(yè)概況
1.1 行業(yè)定義與范疇
物業(yè)服務(wù)，指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由雙方按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護與管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。其服務(wù)范疇廣泛，涵蓋住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)，以及學(xué)校、醫院等公共物業(yè)領(lǐng)域。
1.2 發(fā)展歷程與現狀
伴隨中國城鎮住房制度改革的推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)應運而生。從早期公房管理模式，逐步向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)轉變。近年來(lái)，憑借房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與居民生活品質(zhì)的提升，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規模持續擴大。中指研究院發(fā)布的.《2024 中國物業(yè)管理行業(yè)總結 & 2025 展望》顯示，2024 年上半年物業(yè)上市企業(yè)管理面積均值約 1.41 億平方米，同比增長(cháng) 9.3%，報告預計 2025 年全國物業(yè)管理規模將達到 315 億平方米，同時(shí)將有 5 家物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)。
二、市場(chǎng)需求
2.1 需求特征
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需求具備情感性、多樣性、長(cháng)期性、集體性與依賴(lài)性等特點(diǎn)。因物業(yè)服務(wù)與業(yè)主的生活、工作緊密相關(guān)，業(yè)主對服務(wù)體驗帶有較強的情感色彩。在服務(wù)種類(lèi)上，業(yè)主不僅需要公共性服務(wù)，還對專(zhuān)項服務(wù)和特約服務(wù)存在需求；在需求目的上，住宅物業(yè)側重居住環(huán)境的舒適與安全，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)則更關(guān)注工作效率和利潤的提升。并且，物業(yè)服務(wù)從提供到消費需經(jīng)歷較長(cháng)過(guò)程，業(yè)主通常通過(guò)業(yè)主委員會(huì )表達服務(wù)需求，對物業(yè)服務(wù)存在較強的依賴(lài)性。
2.2 影響需求的因素
收入水平方面，物業(yè)服務(wù)并非生活必需品，而是享受性服務(wù)，居民收入增加時(shí)，對物業(yè)服務(wù)的需求和品質(zhì)要求會(huì )相應提升；價(jià)格層面，物業(yè)服務(wù)價(jià)格與需求量呈反向變動(dòng)關(guān)系，價(jià)格過(guò)高會(huì )限制需求；相關(guān)服務(wù)價(jià)格上，家政等可替代服務(wù)價(jià)格的變化，會(huì )影響業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的選擇；消費者偏好上，不同業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的偏好存在差異，會(huì )影響其對服務(wù)項目的選擇；此外，房地產(chǎn)發(fā)展規模越大，物業(yè)管理的需求也越大。
三、服務(wù)模式創(chuàng )新
3.1 “物業(yè) + 養老” 服務(wù)模式
在人口老齡化背景下，“物業(yè) + 養老” 服務(wù)模式興起。以南寧市為例，當地持續探索該模式，將服務(wù)延伸至 “家門(mén)口”。在新民路公安廳生活區，物業(yè)為老年居民提供無(wú)償和低償服務(wù)，包括上門(mén)評估居家環(huán)境安全、集體生日會(huì )、助潔、助餐等。物業(yè)還依據老人的年齡層次、自理能力等進(jìn)行賦值評估，建立檔案，細分出 “紅黃綠” 3 個(gè)級別精準推送服務(wù)，并與多家三甲醫院聯(lián)系開(kāi)通綠色通道，提供從陪同就醫到居家術(shù)后康復的一條龍服務(wù)。
3.2 數字化服務(wù)模式
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助科技手段，打造數字化服務(wù)平臺，實(shí)現報修、繳費、投訴等業(yè)務(wù)的線(xiàn)上辦理，提升服務(wù)效率與透明度。通過(guò)引入智能設備，如智能門(mén)禁、智能安防系統等，增強社區安全性與管理的便捷性。
四、競爭格局
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競爭激烈，參與者包括全國性大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、區域性品牌企業(yè)，以及眾多小型物業(yè)服務(wù)公司。大型企業(yè)憑借品牌、規模和技術(shù)優(yōu)勢，在市場(chǎng)中占據主導地位，不斷通過(guò)并購、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域等方式擴大市場(chǎng)份額。而小型企業(yè)則聚焦細分市場(chǎng)，以特色服務(wù)獲取生存空間。
五、政策監管
2003 年，國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理條例》，旨在規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。2018 年，國務(wù)院取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規定，并增加了建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制的有關(guān)內容，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)向市場(chǎng)化、規范化方向發(fā)展。
六、發(fā)展趨勢與展望
未來(lái)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)將朝著(zhù)多元化、智能化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，除傳統的安保、保潔、維修服務(wù)外，還將涉足養老、社區商業(yè)等領(lǐng)域，打造一站式生活服務(wù)平臺；另一方面，隨著(zhù)科技的發(fā)展，人工智能、大數據等技術(shù)將廣泛應用于物業(yè)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量與管理效率。同時(shí)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需不斷提升自身核心競爭力，以適應市場(chǎng)變化。
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告 4
隨著(zhù)人口增長(cháng)和農村人口向城市的流動(dòng)，城市化進(jìn)程不斷加快，城市規模擴大和人口密集度增加，為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)空間。物業(yè)管理不僅涵蓋了住宅安全、環(huán)境衛生、設施維修等基本服務(wù)，還擴展到社區增值服務(wù)，如家政、清潔、房屋經(jīng)紀、金融、老年人照顧及護理等。
物業(yè)管理行業(yè)現狀分析
1. 物業(yè)管理行業(yè)最新動(dòng)態(tài)及投資情況
物業(yè)管理行業(yè)在過(guò)去十幾年里保持了穩步增長(cháng)態(tài)勢。據全拓數據顯示，物業(yè)管理行業(yè)的在管總建筑面積由2015年的175億平方米增加至2020年的259億平方米，復合年增長(cháng)率為8.2%。同時(shí)，行業(yè)總收入由2015年的3983億元上升至2020年的6232億元，復合年增長(cháng)率為9.4%。
然而，2024年上半年，物業(yè)管理行業(yè)面臨了規模增長(cháng)放緩和盈利狀況惡化的挑戰。64家上市物企平均增長(cháng)率為-17.82%，毛利率均值降低了1.57個(gè)百分點(diǎn)至23.41%。這主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、社區增值服務(wù)承壓下行以及應收賬款增加等因素的影響。
2. 物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)情況
物業(yè)管理行業(yè)的銷(xiāo)售情況主要依賴(lài)于物業(yè)管理費和增值服務(wù)費。物業(yè)管理費可以按包干制或酬金制收取，而增值服務(wù)則包括維修和保養服務(wù)、協(xié)售和租賃代理服務(wù)、工程服務(wù)及社區增值服務(wù)等。
從產(chǎn)量來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)的在管面積持續擴大，但增速逐漸放緩。截至2024年6月30日，56家上市物企公布的在管建筑面積約為78.2億平方米，較2023年底增加了約3.15億平方米，增速僅為4.22%。
3. 物業(yè)管理行業(yè)政策環(huán)境
近年來(lái)，中國有多部監管物業(yè)管理行業(yè)的法律及規則開(kāi)始生效，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了規范和可行的發(fā)展路徑。同時(shí)，各級政府出臺了一系列法律法規來(lái)規范和加強物業(yè)管理行業(yè)，提高了物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理水平。
4. 技術(shù)進(jìn)步分析
隨著(zhù)科技和信息化的不斷進(jìn)步，物業(yè)管理行業(yè)也得到了快速發(fā)展。智能化、信息化、數字化等技術(shù)的應用，為物業(yè)管理提供了更多的便利和效率。例如，通過(guò)應用信息技術(shù)和智能設備，可以實(shí)現物業(yè)管理的高效和便捷;通過(guò)數據積累整合，可以建立一體化的信息化管理平臺，降低服務(wù)成本，提升服務(wù)效率。
然而，智慧化解決方案業(yè)務(wù)目前仍面臨創(chuàng )收困難，僅有少數頭部企業(yè)如萬(wàn)物云的BPaaS解決方案業(yè)務(wù)表現良好。這反映了數字化對物企自身的影響主要在于降本增效，以及加深業(yè)務(wù)融合，開(kāi)展多元增值服務(wù)。
物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)分析
1. 物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規模
據中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2024-2029年物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》分析
中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規模已經(jīng)突破萬(wàn)億元大關(guān)，并繼續保持較快增長(cháng)。預計到2021年，行業(yè)總收入接近7000億元，到2024年，盡管面臨增長(cháng)放緩的挑戰，物業(yè)管理行業(yè)依然具有廣闊的發(fā)展前景和巨大的投資潛力。
2. 物業(yè)管理市場(chǎng)需求
隨著(zhù)人們生活水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理的市場(chǎng)需求不斷增長(cháng)。從住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等領(lǐng)域，到公共設施、城市基礎設施等方面，物業(yè)管理的服務(wù)范圍越來(lái)越廣泛。同時(shí)，業(yè)主對居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，進(jìn)一步推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
3. 物業(yè)管理市場(chǎng)容量
物業(yè)管理市場(chǎng)容量巨大，且隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快和人口密集度的增加，市場(chǎng)容量還在不斷擴大。然而，市場(chǎng)競爭也日益激烈，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不斷提升，物業(yè)管理企業(yè)需要加強服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量，以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求和期望。
成功案例
萬(wàn)物云：萬(wàn)物云在智慧化解決方案方面表現突出，其BPaaS解決方案業(yè)務(wù)在2024年上半年同比增長(cháng)22%至7.89億元。該業(yè)務(wù)主要包括遠程企業(yè)運營(yíng)服務(wù)和遠程空間運營(yíng)服務(wù)，為企業(yè)客戶(hù)提供技術(shù)支持和綜合性解決方案。
新大正：新大正通過(guò)收并購方式培育城市服務(wù)作為新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)，2024年上半年城市服務(wù)收入增長(cháng)最快，同比上升53.11%。該公司在內生發(fā)展基礎上，仍尋求以合資合作和收并購方式拓展市政環(huán)衛市場(chǎng)。
物業(yè)管理行業(yè)競爭分析
1. 競爭者的地位分布
物業(yè)管理行業(yè)的競爭者地位分布相對分散，但逐漸趨于集中。大型物業(yè)管理公司如萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)等，憑借其資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)化管理能力和技術(shù)支持，在市場(chǎng)上占據主導地位。這些企業(yè)能夠提供全方位、高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，滿(mǎn)足客戶(hù)多樣化的需求。而中小型物業(yè)管理公司和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者則通過(guò)靈活的服務(wù)模式和良好的口碑傳播，在特定區域內保持一定的競爭力。
2. 競爭者類(lèi)型
大型物業(yè)管理公司：如萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園物業(yè)等，擁有龐大的在管面積和豐富的管理經(jīng)驗，能夠提供高品質(zhì)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
中小型物業(yè)管理公司：數量眾多，靈活性較強，能夠根據客戶(hù)需求提供定制化的服務(wù)。雖然資金和技術(shù)方面可能不如大型公司，但通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和口碑傳播，也能在市場(chǎng)中占據一席之地。
互聯(lián)網(wǎng)物業(yè)平臺：利用技術(shù)手段，提供智能化、便捷化的物業(yè)服務(wù)，逐漸嶄露頭角。這類(lèi)平臺通常擁有強大的技術(shù)支持和創(chuàng )新能力，能夠為用戶(hù)提供更加便捷、高效的物業(yè)管理服務(wù)。
3. 主要渠道和手段
線(xiàn)下平臺：物業(yè)管理公司通常通過(guò)設立服務(wù)中心、安排現場(chǎng)管理人員等方式為客戶(hù)提供直接服務(wù)。這是物業(yè)管理服務(wù)的主要銷(xiāo)售渠道，能夠確保服務(wù)的及時(shí)性和有效性。
線(xiàn)上平臺：隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司開(kāi)始利用線(xiàn)上平臺提供服務(wù)和拓展市場(chǎng)。線(xiàn)上平臺能夠提供信息查詢(xún)、預約服務(wù)、在線(xiàn)支付等便利功能，提升用戶(hù)體驗。
跨界合作與資源整合：物業(yè)管理公司還通過(guò)跨界合作與資源整合來(lái)拓展銷(xiāo)售渠道和提高銷(xiāo)量。例如，與電商、物流、金融等行業(yè)合作打造智慧社區生態(tài)圈;與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作承接新項目的物業(yè)管理服務(wù)等。
4. 產(chǎn)品地位分布及策略比較
基礎服務(wù)：如保安、保潔、綠化、維修等，是物業(yè)管理服務(wù)的基本組成部分。大型物業(yè)管理公司通常能夠提供更全面、更專(zhuān)業(yè)的基礎服務(wù)，而中小型公司則可能更注重服務(wù)的靈活性和定制化。
增值服務(wù)：如家居維護、家政服務(wù)、社區電商等，已成為物業(yè)管理企業(yè)新的增長(cháng)點(diǎn)。大型物業(yè)管理公司憑借其資金和技術(shù)優(yōu)勢，能夠提供更多樣化、更高品質(zhì)的增值服務(wù);而中小型公司則可能通過(guò)特色增值服務(wù)來(lái)提升競爭力。
物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢
1. 智能化與數字化轉型
隨著(zhù)物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等技術(shù)的廣泛應用，物業(yè)管理行業(yè)將逐漸實(shí)現智能化。智能安防系統、智能環(huán)境系統等科技產(chǎn)品的應用將為居民提供更加安全、舒適的生活環(huán)境。同時(shí)，數字化轉型將推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化管理流程，提高服務(wù)效率，降低成本。
2. 專(zhuān)業(yè)化與服務(wù)創(chuàng )新
物業(yè)管理服務(wù)將更加專(zhuān)業(yè)化，針對不同業(yè)態(tài)的物業(yè)提供定制化的服務(wù)方案。同時(shí)，品牌化經(jīng)營(yíng)也將成為企業(yè)提升競爭力的重要手段。通過(guò)加強品牌建設、提升服務(wù)質(zhì)量等方式，物業(yè)管理企業(yè)能夠贏(yíng)得更多客戶(hù)的信任和忠誠。
3. 綠色化與可持續發(fā)展
環(huán)保和可持續發(fā)展已經(jīng)成為全球共識，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。未來(lái)，物業(yè)管理將更加注重節能減排和資源的可持續利用。通過(guò)建設綠色建筑、推行垃圾分類(lèi)處理等措施，物業(yè)管理將在碳排放減少、資源回收利用等方面發(fā)揮積極作用。
4. 跨界合作與資源整合
物業(yè)管理公司將主動(dòng)尋求與電商、物流、金融等行業(yè)的合作機會(huì )，共同打造智慧社區生態(tài)圈。通過(guò)跨界合作與資源整合，物業(yè)管理公司能夠拓寬服務(wù)領(lǐng)域、提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)也能夠為居民創(chuàng )造更多的價(jià)值。
5. 行業(yè)集中度提升
隨著(zhù)市場(chǎng)競爭加劇和行業(yè)整合的.推進(jìn)，預計未來(lái)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。大型物業(yè)管理公司將通過(guò)并購等方式不斷擴大市場(chǎng)份額，提高市場(chǎng)競爭力。而中小型公司則可能通過(guò)特色化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)來(lái)保持競爭力。
物業(yè)管理行業(yè)潛在機會(huì )分析預測
1. 增值服務(wù)拓展
隨著(zhù)居民生活水平的提高和消費需求的多樣化，物業(yè)管理公司可以通過(guò)拓展增值服務(wù)來(lái)增加收入來(lái)源。例如，提供家居維護、家政服務(wù)、社區電商等增值服務(wù)，滿(mǎn)足居民的多元化需求。
2. 智慧社區建設
智慧社區建設是未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的重要發(fā)展方向。通過(guò)應用新技術(shù)和智能化設備，物業(yè)管理公司可以實(shí)現對物業(yè)設施的遠程監控和智能管理，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，智慧社區建設還能夠為居民提供更加便捷、高效的生活體驗。
3. 綠色環(huán)保服務(wù)
隨著(zhù)環(huán)保意識的增強和可持續發(fā)展理念的深入人心，物業(yè)管理公司可以提供綠色環(huán)保服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。例如，推行垃圾分類(lèi)處理、建設綠色建筑等措施，降低碳排放和資源消耗。這不僅有助于提升企業(yè)的社會(huì )形象，還能夠為企業(yè)帶來(lái)更多的商業(yè)機會(huì )。
4. 跨區域經(jīng)營(yíng)與并購
隨著(zhù)行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的開(kāi)放，跨區域經(jīng)營(yíng)已成為趨勢。大型物業(yè)管理公司可以通過(guò)并購等方式拓展其業(yè)務(wù)版圖，提高市場(chǎng)競爭力。而中小型公司則可以通過(guò)與大型公司的合作或并購來(lái)實(shí)現資源整合和優(yōu)勢互補。
5. 政策支持與規范化發(fā)展
政府對物業(yè)管理行業(yè)的支持力度不斷加大，出臺了一系列政策措施以推動(dòng)行業(yè)的規范化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。這些政策的實(shí)施不僅提高了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體水平，也促進(jìn)了行業(yè)的健康發(fā)展。未來(lái)，隨著(zhù)政策的進(jìn)一步完善和落實(shí)，物業(yè)管理行業(yè)將迎來(lái)更多的發(fā)展機遇。
物業(yè)管理行業(yè)在城市化進(jìn)程加快、人們生活水平提高以及技術(shù)進(jìn)步等多重因素的推動(dòng)下，保持了穩步增長(cháng)態(tài)勢。然而，行業(yè)也面臨著(zhù)規模增長(cháng)放緩、盈利狀況惡化等挑戰。物業(yè)管理企業(yè)需要加強服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量，提高智能化、信息化水平，以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和提升競爭力。同時(shí)，投資者在選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投資時(shí)，應謹慎評估企業(yè)的綜合實(shí)力和行業(yè)發(fā)展趨勢，以及面臨的挑戰和風(fēng)險。
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告 5
一、市場(chǎng)規模與增長(cháng)
物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)規模持續擴大，年均增速超過(guò)10%，顯示出強勁的增長(cháng)勢頭。盡管增速有所放緩，但百強企業(yè)在管面積和營(yíng)業(yè)收入的.增長(cháng)，仍然為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩健發(fā)展提供了堅實(shí)的支撐。
二、服務(wù)內容與模式
物業(yè)服務(wù)內容廣泛，涵蓋基礎設施維護、保潔服務(wù)、安保、綠化等多個(gè)領(lǐng)域。隨著(zhù)科技的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)正逐步實(shí)現智慧化轉型，引入物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，提高服務(wù)效率和質(zhì)量。
三、競爭格局與市場(chǎng)份額
物業(yè)管理市場(chǎng)競爭激烈，尚未形成壟斷格局。大型物業(yè)管理公司如萬(wàn)科物業(yè)、保利物業(yè)等，憑借廣泛的客戶(hù)基礎和豐富的運營(yíng)經(jīng)驗占據市場(chǎng)領(lǐng)先地位。同時(shí)，中小型物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)、差異化經(jīng)營(yíng)等方式在市場(chǎng)中發(fā)展。
四、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)與盈利能力
2023年百強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和基礎物業(yè)服務(wù)收入均實(shí)現增長(cháng)，但社區增值服務(wù)收入增長(cháng)放緩。行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，毛利率和凈利率均有所下降，企業(yè)面臨增收不增利的挑戰。
五、發(fā)展趨勢與挑戰
物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨城市化加速、生活水平提高等發(fā)展機遇，同時(shí)也面臨市場(chǎng)競爭加劇、人工成本上漲、業(yè)主需求多樣化等挑戰�？缃绾献�、增值服務(wù)、科技應用等將成為行業(yè)發(fā)展的新趨勢。
結語(yǔ)：
物業(yè)服務(wù)行業(yè)正處于快速發(fā)展的新階段，市場(chǎng)規模不斷擴大，服務(wù)模式不斷創(chuàng )新。面對激烈的市場(chǎng)競爭和多變的業(yè)主需求，物業(yè)管理企業(yè)需要不斷創(chuàng )新服務(wù)模式、提高服務(wù)質(zhì)量、降低成本費用，以適應市場(chǎng)的變化，實(shí)現可持續發(fā)展。
物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)研究報告 6
一、物業(yè)服務(wù)的概念
物業(yè)管理可以分為住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)。其中，住宅物業(yè)服務(wù)包括保安、開(kāi)荒清潔、綠化、園藝、及維修保養服務(wù)，非住宅物業(yè)服務(wù)包括商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、產(chǎn)業(yè)園、高速公路服務(wù)站、公園及學(xué)校等范圍內資產(chǎn)的服務(wù)。物業(yè)管理是物業(yè)公司的基礎業(yè)務(wù)，同時(shí)也是公司開(kāi)拓其他增值業(yè)務(wù)的基礎，幫助公司提升在物業(yè)開(kāi)發(fā)管理價(jià)值鏈上的服務(wù)廣度與深度。
物業(yè)管理是指通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
二、 物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展分析
近年來(lái)，隨著(zhù)快速城鎮化及人均可支配收入的不斷增長(cháng)，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的在管總建筑面積平均數由2015年的23.6百萬(wàn)平方米增至2020年的48.8百萬(wàn)平方米，復合年增長(cháng)率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)在管物業(yè)平均數由2015年的154個(gè)增至2020年的244個(gè)，復合年增長(cháng)率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數目增長(cháng)，物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬(wàn)元增至2020年的1173百萬(wàn)元，復合年增長(cháng)率約為16.7%。
中國物業(yè)管理企業(yè)總數將近7萬(wàn)余家，住宅物業(yè)管理規模達到120多億平方米，主要一線(xiàn)城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當地GDP的2.5%以上。2021年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數量為14個(gè)。
其中2021年中國百強企業(yè)合約面積均值為7683.63萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17.1%;中國百強企業(yè)管理面積均值為5692.98萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)16.7%;中國百強企業(yè)市場(chǎng)份額為52.31%。
中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實(shí)現規模經(jīng)濟，鞏固市場(chǎng)地位，大型物業(yè)管理公司通過(guò)內生增長(cháng)及收購方式積極加快擴張步伐。
為提高服務(wù)質(zhì)量，降低人工成本，物業(yè)管理公司傾向于加快人才團隊的建設，積累更多具備智能管理技能的人才。他們亦日益將其業(yè)務(wù)運營(yíng)中的勞動(dòng)密集型環(huán)節外包給分包商，同時(shí)更加重視聘請及培訓專(zhuān)業(yè)且技術(shù)嫻熟的雇員，以促進(jìn)實(shí)施智能管理及信息技術(shù)，并助力創(chuàng )新以保持其領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。
2022年上市物企中報季收官，從克而瑞物管統計披露中報的57家上市物企業(yè)績(jì)表現(恒大物業(yè)、彩生活、奧園健康未發(fā)布中報;未含剛借殼上市的`中天服務(wù))來(lái)看，上市物企營(yíng)業(yè)收入、在管面積兩項指標增長(cháng)放緩;凈利潤、毛利率和凈利率三項指標下降。
2022年上半年上市物企營(yíng)收均值為19.49億元，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)位列前三。53家物企營(yíng)收均值同比增長(cháng)26.5%，去年同期為54.7%，增長(cháng)放緩。48家營(yíng)收保持增長(cháng)，9家下降。去年同期無(wú)營(yíng)收下降企業(yè)。
近年來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應用，實(shí)現了從0到1、從1到N的轉變。
上半年社區增值服務(wù)收入均值為2.71億元，排名前三為碧桂園服務(wù)21.12億元、保利物業(yè)14.02億元、綠城服務(wù)13.10億元。一年來(lái)受疫情封控、經(jīng)濟環(huán)境等因素影響，2022H1物企社區增值服務(wù)增速大幅下滑。
上半年社區增值服務(wù)增速均值為27%，與2021年中133.7%對比，呈斷崖式下降。披露數據的46家企業(yè)中31家增長(cháng)，15家下降。而去年中期，公布數據的35家企業(yè)中33家增長(cháng)，僅2家下降。
三、物業(yè)服務(wù)前景趨勢分析
根據建設部2007年164號令《建設部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內容，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)�！�
根據法的等級效力，行政法規必須服從法律，包括立法的原則和條文; 物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系，而非上下級的行政管理關(guān)系。為避免字意上的歧義，即將物業(yè)管理改稱(chēng)物業(yè)服務(wù)。
資本市場(chǎng)也敏銳捕捉到趨向變化，央企估值上漲。7月華潤萬(wàn)象生活市值首次超過(guò)碧桂園服務(wù)，成市值龍頭。乘市場(chǎng)估值回歸理性，華潤萬(wàn)象生活、招商積余等央企開(kāi)啟收并購，加速規模擴張步伐。關(guān)聯(lián)房企穩健，公司治理合規，全國化布局完善，讓央企在行業(yè)逆境中異軍突起。
截至2022年8月31日，央企物管市盈率(PE,TTM)均值為21.47倍，約是整體均值的1.5倍�？偸兄稻颠_265.37億港元，約是整體均值的4.5倍。2021年上市物企在資本市場(chǎng)歷經(jīng)大漲大落，物業(yè)估值回調重塑。2022年估值進(jìn)一步折讓?zhuān)⒊尸F分化，央企物管深受資本市場(chǎng)青睞。
現階段，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于政策紅利釋放、管理規模擴張、管理業(yè)態(tài)豐富、增值服務(wù)迸發(fā)的快速發(fā)展期，頭部企業(yè)集中度提升趨勢凸顯。2020年，500強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長(cháng)19.45%，業(yè)績(jì)維持持續增長(cháng)態(tài)勢。2020年500強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入占行業(yè)總營(yíng)收的比例為34.49%，較上年增加2.08個(gè)百分點(diǎn)。2018年至2020年500強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入所占市場(chǎng)份額增加3.26個(gè)百分點(diǎn)，頭部企業(yè)的創(chuàng )收能力進(jìn)一步增強。
中國城鎮化水平大幅提高及人均可支配收入顯著(zhù)增長(cháng)，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長(cháng)驅動(dòng)因素。隨著(zhù)中高收入階層的涌現及其消費力不斷提升帶動(dòng)對更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。在客戶(hù)需求及激烈競爭的推動(dòng)下，物業(yè)管理公司已進(jìn)行投資以提高服務(wù)質(zhì)量，且更加注重客戶(hù)的需求。物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)順應這一趨勢，采取多項措施，優(yōu)化其傳統的物業(yè)管理服務(wù)，并運用技術(shù)解決方案提升服務(wù)質(zhì)量。根據中指院的資料，服務(wù)質(zhì)量得到提升的物業(yè)管理公司可收取較高的服務(wù)費。
通過(guò)利用云應用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數據及人工智能等資訊科技，多數物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過(guò)采用新技術(shù)并使用電子服務(wù)平臺，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區增值服務(wù)并進(jìn)一步將彼等的服務(wù)擴展至公共空間管理、社區金融、房地產(chǎn)代理及家政服務(wù)。
整個(gè)物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機遇期。未來(lái)十年物管行業(yè)規模提升，預計2030年行業(yè)規模有望突破3.2萬(wàn)億。
未來(lái)，物業(yè)服務(wù)將引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)向多元化、綜合性的服務(wù)集團轉型。未來(lái)，物業(yè)管理不僅提供基礎物業(yè)業(yè)務(wù)，還將成為綜合性、多元化的服務(wù)單元，可能成為智慧城市和社區運營(yíng)的重要服務(wù)群。
展望2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的回暖和企業(yè)信貸的回暖將有利于銷(xiāo)售規模和盈利能力的恢復，而產(chǎn)業(yè)結構調整和新業(yè)務(wù)線(xiàn)的拓展將繼續促進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)的成長(cháng)。
未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展是一個(gè)多維度的發(fā)展模式。未來(lái)物業(yè)公司的核心盈利點(diǎn)不是提供基礎物業(yè)管理服務(wù)，而是按服務(wù)體驗套餐收費。在提供最基本的物業(yè)服務(wù)時(shí)，按服務(wù)套餐收取物業(yè)費。這種模式的核心不是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，而是綜合業(yè)主提供多元化服務(wù)。
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