房地產(chǎn)調查報告
房地產(chǎn)調查報告
甘犁，1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位，1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟學(xué)博士及統計學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長(cháng)期從事應用微觀(guān)經(jīng)濟學(xué)和計量經(jīng)濟學(xué)等領(lǐng)域的研究，師從2000年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位，曾任教于美國德州大學(xué)奧斯汀分校，現任美國得克薩斯農工大學(xué)經(jīng)濟系教授，以及美國國民經(jīng)濟研究局研究員。他同時(shí)也是西南財經(jīng)大學(xué)國際化戰略引進(jìn)的海外人才，被特聘為該校經(jīng)濟與管理研究院院長(cháng)、經(jīng)濟學(xué)院院長(cháng)及中國家庭金融調查與研究中心主任。
《中國家庭金融調查報告》從2009年開(kāi)始實(shí)施，我們于2012年5月份在北京做了發(fā)布，之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響，有很多質(zhì)疑。數據收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶(hù)，但是如果真正做到了隨機，誤差率降得非�？�。
中國家庭財富差距很大
我們的調查非常復雜，有很多的信息。簡(jiǎn)單說(shuō)有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數據非常詳盡，我們是中國第一家對中國家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調查機構。我們派遣了343位訪(fǎng)員，32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作，帶我們的訪(fǎng)員到社區，通過(guò)政府的支持來(lái)做。全國的總體拒訪(fǎng)率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪(fǎng)率之一。我們現在做的抽樣實(shí)施過(guò)程很獨特，現在在做季度的電話(huà)回訪(fǎng)，我們能夠把握住中國家庭層面最及時(shí)的信息。
數據有了之后，我們做了簡(jiǎn)單分析，得出了以下主要的結論。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數。全國家庭的均值是51569元，城市是7萬(wàn)元，農村是2萬(wàn)元左右。均值和中數位的差別非常大。全國家庭的中位數是17510元，所謂“中位數”，就是有一半的家庭年收入超過(guò)了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯誤地理解了均值的概念，認為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均，均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低于5000元（大多數在農村），如果你的家庭年收入達到了56萬(wàn)元，那么你就算是中國最有錢(qián)的1%家庭。你家庭年收入達到172000元，就進(jìn)入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒(méi)有說(shuō)中國家庭很有錢(qián)。
另外，與所有的財富報告得到的數據不一樣，我們算出來(lái)的數據是有150萬(wàn)的家庭年可支配收入超過(guò)100萬(wàn)元，這個(gè)數字并不高，全中國只有150萬(wàn)，比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中占的比例是57%，美國這方面的稅前數據只有44.7%.你會(huì )看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當年國家總儲蓄的75%，所以說(shuō)有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問(wèn)題是這些人儲蓄造成的。20年的促進(jìn)內需沒(méi)有效果，原因就是中國的收入不均越來(lái)越厲害，這樣的情況導致了我們促進(jìn)消費沒(méi)有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會(huì )降低儲蓄率，減少中美貿易之間的不平衡。
中國家庭總資產(chǎn)平均達到247萬(wàn)元，大家感覺(jué)“被平均”了。我反復講過(guò)，城市戶(hù)口家庭中位數只有40萬(wàn)元。換句話(huà)說(shuō)，有50%的城市戶(hù)口家庭總資產(chǎn)，包括房產(chǎn)在內的資產(chǎn)加起來(lái)低于40萬(wàn)元，只有50%的家庭高于40萬(wàn)元。正如順口溜所說(shuō)———“前村有個(gè)張千萬(wàn)，后村九個(gè)窮光蛋。結果大家一平均，人人都是張百萬(wàn)”。這個(gè)平均數并不代表社會(huì )，而是代表總量，只有中位數才是對這個(gè)社會(huì )普通老百姓的描述。
從資產(chǎn)的角度來(lái)講，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過(guò)了平均數。
中國現在的經(jīng)濟狀況很差，怎么改變？我認為現在是有辦法的。中國上一次的4萬(wàn)億投資與美國7870億美元的刺激經(jīng)濟政策應該顛倒過(guò)來(lái)。當時(shí)美國使用刺激經(jīng)濟的政策主要把這些錢(qián)用來(lái)減稅，給老百姓提高失業(yè)救濟的年限，主要是做轉移支付，政府把錢(qián)轉移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。
例如農村的醫療保險制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的數據。賠付的平均比例只有不到20%，如果把農村醫療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會(huì )對農村的消費支出有很大的促進(jìn)作用。
2年半之后，剛需消耗殆盡
中國和美國的家庭資產(chǎn)比較。2010年，美國的國內生產(chǎn)總值是15.1萬(wàn)億美元，中國只有美國的一半。美國凈資產(chǎn)有57.1萬(wàn)億美元，而2007年比2011年還要高，這是因為金融危機之后，美國的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害，下降了15%.而中國在2010年時(shí)，全國家庭總資產(chǎn)是69萬(wàn)億美元，比美國高21%.差別在房產(chǎn)上。美國家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%，而中國家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低，只有5%，而美國是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快，很容易垮下來(lái)。
中國人住房擁有率平均達到89.68%，大家覺(jué)得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農村是92%.東部低一點(diǎn)，中部、西部高一些。我們當時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線(xiàn)城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調查，發(fā)現35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少？首先是沒(méi)有住房的家庭，這個(gè)百分比達到15.3%，這里主要是指城市，不是農村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統計里面，你算是有房的，因為你在老家確實(shí)有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年后與父母住在一起，買(mǎi)不起房子。這在我國和全世界所有的統計口徑中算一個(gè)家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現有的住房需求。以上加起來(lái)達到中國家庭百分比的32.9%，總數有7000萬(wàn)套。
第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農民工進(jìn)城、城鎮化的過(guò)程，這部分住宅需要823萬(wàn)套。這是根據“十一五”期間新增農民工的數目算出來(lái)的。第三是拆遷和搬遷，算下來(lái)有1200萬(wàn)套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數據，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設的需求�？偣布悠饋�(lái)是2894萬(wàn)套。換句話(huà)說(shuō)，剛性需求數在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足，沒(méi)有考慮老齡化導致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。
在中國，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國這個(gè)數據低于15%.德國等國家只有2%- 3%，而中國5%的家庭有三套或更多的房子，最多達到15套。這些家庭的房屋數量相加，得出2011年沒(méi)有出售的商品房數據是166萬(wàn)套，目前在市場(chǎng)上的供給總數是4000萬(wàn)套。這樣看起來(lái)還有5000萬(wàn)套的缺口，但是市場(chǎng)的生產(chǎn)能力是多少？大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬(wàn)套保障房，剩余商品房開(kāi)發(fā)數量是2300萬(wàn)套。這是什么概念？只需要中國的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。
這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時(shí)間，中國的房地產(chǎn)就沒(méi)有事情可以做了。這說(shuō)明它的規模過(guò)大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬(wàn)套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬(wàn)套房子，就可以基本滿(mǎn)足中國家庭城鎮化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長(cháng)期的生產(chǎn)規模只需要現在的1/3，2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的，沒(méi)有那么多的需求，房子是賣(mài)不出去的�，F在為什么房子還可以賣(mài)出去？因為大家有投資需求。
房?jì)r(jià)下降30%，銀行沒(méi)問(wèn)題
房屋價(jià)格太高。銀行有詳細數據，例如戶(hù)主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期，達到11- 12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會(huì )低一些，余額是8.59倍，這個(gè)數字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭，買(mǎi)房更困難，貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時(shí)住房收益率很高，“名義平均收益率”達到340%.總的來(lái)看，房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好，價(jià)格很好，已經(jīng)很貴了，就形成了泡沫，沒(méi)有一個(gè)國家歷史上的泡沫是不會(huì )破滅的。
假設房產(chǎn)價(jià)格下跌，有很多家庭會(huì )受損失。房?jì)r(jià)在漲，首付很高。所以即使房?jì)r(jià)下降30%，中國的銀行業(yè)也不會(huì )有問(wèn)題。對銀行而言，只有2.9%的房子貸款余額低于房?jì)r(jià)，會(huì )虧本。即使房?jì)r(jià)下降30%，對銀行來(lái)說(shuō)，也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經(jīng)不是很強勁了。住房的行業(yè)規模太大，應該轉型了。房產(chǎn)收益率很高，銀行業(yè)沒(méi)有問(wèn)題。不會(huì )像美國一樣，造成全行業(yè)的次貸危機。
現在都在談房產(chǎn)稅，其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)是非常困難的，有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準利率的1 .1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤，沒(méi)有任何道理的。二套房的首付比例達到60%，這很健康，沒(méi)有風(fēng)險，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說(shuō)法就是銀行把這個(gè)超額利潤給了地方政府，老百姓一點(diǎn)損失都沒(méi)有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說(shuō)法，我們也給國家寫(xiě)了政策建議。
富裕家庭87%在城市
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況？
符合什么標準才是中國最富有的家庭？城市家庭要達到414萬(wàn)的資產(chǎn)，凈資產(chǎn)達到395萬(wàn)，家庭收入23萬(wàn)，非房產(chǎn)87萬(wàn)，那么就會(huì )達到中國前5%的家庭標準。富裕家庭87%在城市，12%在農村。主要分布，東中西部地區差距非常大。最有錢(qián)的5%家庭中有94%在東部，只有少數在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢(qián)呢？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢(qián)。他們的資產(chǎn)構成中，金融資產(chǎn)并不高，前者達到4.9%，后者是8.9%.負債高一點(diǎn)，但不多。
他們的錢(qián)主要用來(lái)自己開(kāi)公司，他們持有的住房比例比較低，工商業(yè)的比例遠遠高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來(lái)源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入比較高，達到一半，很多都是自己開(kāi)公司。他們對經(jīng)濟的預期比較悲觀(guān)。認為房?jì)r(jià)上升的比例更低一點(diǎn)，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
農村到城市的“移民”問(wèn)題。我們發(fā)現國家統計局目前高估了農民工進(jìn)城的數目。以國家統計局的標準，在城市常住居民當中有50%都是城鎮、農村戶(hù)口，這是非常不可信的。目前在城市的農民工數量近1億，遠低于國家統計局的1.68億。
正確的數據對國家的宏觀(guān)經(jīng)濟決策非常重要�，F在政府是以這1.68億來(lái)決定3600萬(wàn)套保障房，這個(gè)數字大于實(shí)際情況。但另外一個(gè)數據與我們一致，農民工數量只有近1億。農村人口住在城市，但這些農村戶(hù)口的人在城市不一定都在打工，還有25%是學(xué)生、家庭主婦等。甘犁
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