關(guān)于二手房市場(chǎng)的工作總結
xx年對于**二手房市場(chǎng)是一個(gè)不平凡的一年。房地產(chǎn)政策空前的猛烈。3.17國家央行再次加息，提高了購房成本。5月11日國家七部委出臺了《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》對營(yíng)業(yè)稅標準重新界定。6月1日國家契稅標準重新敲定。6月中旬**個(gè)別區域開(kāi)始實(shí)行“先稅后證”辦法。8月8日《關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售已購住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補充通知》關(guān)于已購公房出售可以減免稅費，對于整個(gè)**二手房市場(chǎng)回暖是一個(gè)利好的消息。但是10月中旬國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》重申二手房交易必須繳納個(gè)人所得稅，對當前日漸恢復的京城二手房市場(chǎng)又潑了盆涼水。這一系列政策的出臺對于xx年**房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。 xx年**二手房市場(chǎng)雖然受到國家宏觀(guān)政策調控的影響，但是從xx年**二手房市場(chǎng)成交量來(lái)看還是繼續保持增長(cháng)勢頭。據“信一天”統計資料顯示：今年**二手房成交量為65000套，與xx年57374套相比成交量增加了7626套，同比增長(cháng)了13.3%。信一天市場(chǎng)人士認為：雖然受到國家宏觀(guān)調控的影響，二手房成交量比預期在一定程度下降，但是**二手房市場(chǎng)“剛性”購買(mǎi)需求旺盛是支撐今年**二手房市場(chǎng)成交的最有利的保障。只要是國家相關(guān)政策稅收利好的消息釋放出來(lái)就會(huì )激發(fā)消費者的購買(mǎi)熱情。
一、成交屬性分析： xx年**二手房市場(chǎng)交易繼續大幅放量。全年二手房成交量65000套左右。據“信一天”統計資料分析：全年**二手房市場(chǎng)成交屬性的各自占比分別為：二手商品房成交34100套占總成交量的52.3%，已購公房28000套占總成交量42.9%。經(jīng)濟適用房3100套占總成交量的4.8%。其他類(lèi)型的二手房成交量占總成交量的2%。二手商品房的成交量首次超過(guò)公房，成為二手房市場(chǎng)的主體。但是“信一天”市場(chǎng)人士認為：公房主導地位不會(huì )撼動(dòng)，隨著(zhù)國家對已購公房政策的放寬，以舊換新成為很多房主最大的心愿，而未來(lái)幾年公房將會(huì )大幅度放量。而國家為了“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，打擊房產(chǎn)投機炒作”對于商品房來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的征收而直接影響了二手商品房的交易。
二手商品房不負眾望 全面超過(guò)已購公房
據“信一天”統計資料顯示：二手商品房占全年成交比為52.3%：再上市公房占全年成交比為42.9%。這是**二手房市場(chǎng)開(kāi)放以來(lái)二手商品房首次超過(guò)了再上市公房。據“信一天”監測數據顯示：近幾年再上市公房主導地位就已經(jīng)有所動(dòng)搖，而到今年二手商品房超過(guò)再上市公房9.4個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，二手商品房已成為京城二手房市場(chǎng)的主力�！靶乓惶臁笔袌�(chǎng)人士認為：二手商品房的大幅增長(cháng)，主要在于以下幾點(diǎn)：第一，豐臺、通州、大興、順義等邊城區交易活躍，直接導致商品房交易的上升。因為豐臺、通州、大興、順義等區縣以商品房為主。第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成，房屋比較新，相比再上市公房有其明顯的優(yōu)勢。
公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的調整，作為房齡相對較老的公房，其投資置業(yè)的風(fēng)險在無(wú)形中有所上升，從而制約了公房的成交。二：由于新政后不少業(yè)主、買(mǎi)家暫停自己的出售或購買(mǎi)計劃，進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)，致使成交量萎縮。而隨著(zhù)國家對公房享受免征營(yíng)業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的`房源來(lái)供應市場(chǎng)，所以再上市公房的主導地位不會(huì )發(fā)生變化。
2.二手經(jīng)濟適用房表現突出
經(jīng)濟適用房在經(jīng)過(guò)5年的禁期后，市場(chǎng)開(kāi)始逐漸升溫。據“信一天”統計資料分析：今年二手經(jīng)濟適用房同比去年增長(cháng)了25%。這主要是由于天通苑、回龍觀(guān)兩個(gè)社區經(jīng)濟適用房已經(jīng)符合了“5年以后出售”的政策要求。從而帶動(dòng)了全年經(jīng)濟適用房增長(cháng)。隨著(zhù)越多經(jīng)濟適用房解禁，經(jīng)濟適用房成交量將會(huì )大幅度增長(cháng)。
二、成交區域分析
據“信一天”統計資料顯示的成交區域來(lái)看：今年**二手房成交主要分布于十一個(gè)城區。其中主要的成交熱點(diǎn)區域仍然是朝陽(yáng)、海淀兩區。昌平、豐臺、大興、石景山皆有了不俗的表現。朝陽(yáng)和海淀兩區二手房的成交量分別占總成交量的25.2%和18.8%，其余各區依次為：昌平12.5%、 豐臺13.2%、大興6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城 2.6%、宣武2.5%、東城2.1%、崇文0.9%。
1.朝陽(yáng)、海淀兩個(gè)城區占據44%
據“信一天”統計資料分析：朝陽(yáng)和海淀仍然是二手房交易最活躍的區域。兩區二手房成交量占到總成交量的44%這主要得益于這兩個(gè)城區巨大的房源存量和客戶(hù)需求量。并且海淀以其中關(guān)村眾多高科技企業(yè)和高校密集人文教育環(huán)境好的區位優(yōu)勢仍然會(huì )吸引眾多的流動(dòng)人員到周邊工作居住，朝陽(yáng)則以其傳統的**商務(wù)區域優(yōu)勢和良好成熟的社區配套設施服務(wù)同樣也是眾多的購房者首選，再加上這兩區域的商品房?jì)r(jià)格一般比較高，即使二手房?jì)r(jià)格稍高一些，需求者也會(huì )偏好于地段的選擇，而對價(jià)格變動(dòng)的反映不太敏感。
2.中心城區保持平穩發(fā)展
據“信一天”統計資料顯示，東城、西城、崇文、宣武等中心城區二手房成交量占總成交量的8.1%。保持平穩發(fā)展。由于中心城區房源供應量保持在一定的規模，從而使得中心城區的成交量一直維持在一定的量�！靶乓惶臁笔袌�(chǎng)人士認為，中心城區的成交量必定會(huì )受到房源的限制而使成交受阻，價(jià)格會(huì )繼續攀升。
3.通州地區
由于近幾年通州地區交通改變使通州地區與城市中心越加緊密聯(lián)系，使之譽(yù)為“cbd”的后花園。也使該地區房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，該地區已經(jīng)逐漸成為熱點(diǎn)區域。據“信一天”統計資料顯示：近幾年通州地區的二手房交易量呈逐年遞增趨勢，今年通州地區二手房成交量同比去年增長(cháng)了25%。通州地區成交量也在京郊地區名列前茅。目前通州地區一手房?jì)r(jià)格4000元/平方米-4500元/平方米，二手房?jì)r(jià)格在3000元/平方米-3500元/平方米。通州地區購房者仍以自住為主。主要看好其交通便利、價(jià)格低廉等優(yōu)勢；而通州良好的發(fā)展機遇，也是廣大購房者選擇這里的最主要原因。
4.石景山地區
據“信一天”統計資料分析，今年石景山地區二手房成交量相比去年上漲26%。由于首鋼搬遷的利好消息帶動(dòng)了石景山二手房成交量快速上升，因為首鋼的搬遷，可以使得石景山的生活環(huán)境得到大大改善、更重要的是首鋼原址將不在建高密度的居住住宅區，而是將其建設成大規模的綜合服務(wù)中心，這樣可以大大提高石景山的區位優(yōu)勢，讓一直不溫不火的石景山二手房市場(chǎng)著(zhù)實(shí)火暴起來(lái)。
5.豐臺地區
自從去年南城改進(jìn)力度的進(jìn)一步加大，交通道路設施的進(jìn)一步完善，豐臺作為南城最具潛力的核心區域之一，在房產(chǎn)升值空間更加明朗的趨勢下，其長(cháng)期投資增長(cháng)潛力加速釋放，廣大投資置業(yè)者紛紛搶占豐臺。據“信一天”統計資料分析，今年豐臺地區二手房成交量相比去年上漲23%�！靶乓惶臁笔袌�(chǎng)人士認為：這不僅是由于第五商圈和豐臺科技園區的興起等因素而聚積的潛力使得豐臺日益顯現出強大的競爭優(yōu)勢的緣故，更是因為南中軸線(xiàn)的道路改進(jìn)和地鐵4、5號線(xiàn)的開(kāi)通等交通設施的改善直接帶動(dòng)置業(yè)者到該區升級置業(yè)。
6.昌平地區
昌平在今年的交易中表現出強勁的增長(cháng)勢頭，成交占比占到了12.5％�！靶乓惶臁笔袌�(chǎng)人士認為：這主要是由于**第一批滿(mǎn)五年上市標準的經(jīng)濟適用房解禁放量的緣故。經(jīng)濟適用房在積累了幾年力量后，今年終于爆發(fā)。
7.亦莊地區
據“信一天”統計資料顯示：亦莊地區二手房成交量逐年增加，交易價(jià)格也持續攀升。xx年亦莊地區二手房成交量同比去年增長(cháng)了35%。價(jià)格也在不斷攀升，目前亦莊的二手房的平均價(jià)格已經(jīng)達到了4000元/平方米-4500元/平方米，比去年上漲了12.3%。而新房的價(jià)格5000元/平方米-5500元/平方米。亦莊地區二手房成交量增長(cháng)和價(jià)格的上升最主要是由于近幾年亦莊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，吸納了國內外大中型企業(yè)，成為南城經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中心。京津塘高速，新通的五環(huán)路又讓城市與亦莊的聯(lián)系更緊密。地鐵五號線(xiàn)向南延伸到亦莊的軌道線(xiàn)也被正式命名為**亦莊輕軌線(xiàn)。而帶動(dòng)了亦莊地區房產(chǎn)的升值。8．順義地區 據“信一天“統計資料顯示：今年XX區二手房交易情況表現良好，同比去年增長(cháng)了25%。該地區二手房?jì)r(jià)平均在3000－4800元/㎡。而隨著(zhù)該區域工業(yè)、產(chǎn)業(yè)特色的越來(lái)越明顯，以及衛星城建設規模的不斷擴大，便利的交通、逐步完善的生活配套設施以及低廉的房?jì)r(jià)，該地區的二手房必定會(huì )吸引越來(lái)越多的購房者的關(guān)注。
三、成交價(jià)格分析 總價(jià)在30—50萬(wàn)的成為交易主流
據“信一天”統計資料分析，從今年二手房成交的總價(jià)來(lái)看，總價(jià)在30—50萬(wàn)的成交比例占到了57%，相比去年的54%上漲了3%�？們r(jià)在50萬(wàn)以上的成交比例也有明顯的上升，比去年上漲了5%；總價(jià)在30萬(wàn)以下的中低價(jià)二手房成交占比由去年28%下降為今年21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可見(jiàn)，更多的消費者偏好中檔房，特別是總價(jià)在30—50萬(wàn)之間的中檔房更成為交易的主流。
四、成交面積分析
據“信一天”統計資料分析：其中51—100平米的二手房最受投資置業(yè)者的青睞，占二手房總成交量的64%；“信一天”市場(chǎng)人士認為：這主要是由于購買(mǎi)二手房的還是以滿(mǎn)足居住為主，而中小戶(hù)型既能夠解決自住，還能夠用于以后的投資，所以中小戶(hù)型的二手房比較搶手。與此同時(shí)，100到150平米之間的房屋成交量開(kāi)始下滑�！靶乓惶臁笔袌�(chǎng)人士認為：大面積二手房下滑主要受到新政后期的影響，因為高額的營(yíng)業(yè)稅，使很多業(yè)主把將原本出售的房產(chǎn)轉投租賃市場(chǎng)。
另外，從戶(hù)型結構來(lái)看，兩居的主體地位仍然非常明顯，今年上半年80平米左右的兩居占總成交量的56%，同時(shí)，值得注意的就是面積適中、戶(hù)型合理的三居室的成交量出現較大增長(cháng)，已經(jīng)成為投資置業(yè)者的第二選擇。
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