關(guān)于下半年樓價(jià)上漲已成定局的新聞稿
7月2日，中國房地產(chǎn)指數研究院發(fā)布6月“百城價(jià)格指數”，根據該份數據，6月份全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結束了從2011年9月以來(lái)連續9月環(huán)比下跌的態(tài)勢。那么，下半年樓市是否能繼續保持上揚趨勢？筆者認為，在如今的政策背景和市場(chǎng)環(huán)境下，下半年樓價(jià)上漲已經(jīng)成為定勢，且銷(xiāo)量也會(huì )進(jìn)一步提升。
首先，從政策層面來(lái)說(shuō)，史上最嚴的房地產(chǎn)調控政策實(shí)施已經(jīng)兩年，地方政府頻頻進(jìn)行“微調”，而降息、首套房貸利率優(yōu)惠等金融政策也隨之刺激市場(chǎng)。此外，坊間也出現了各種關(guān)于調控政策會(huì )全面放松、首套房貸7折等的“煙霧彈”。雖然發(fā)改委、央行、住建部等都先后出來(lái)辟謠，表明房地產(chǎn)調控不會(huì )松動(dòng)，但是，中央政府與地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購房者之間的博弈不斷升級，所謂的“微調”范圍不斷變廣，對于首套置業(yè)者的政策傾斜也不斷加大。在此背景下，政策的威懾力逐漸變弱，購房者對于政策能夠進(jìn)一步使房?jì)r(jià)“下降”也開(kāi)始失去信心，從而大批入市。因此，筆者認為，在限購后的政策還未正式出臺前，會(huì )有更多的購房者入市，在此背景下，樓價(jià)也將上調。
其次，正如上面所說(shuō)，購房者已經(jīng)開(kāi)始積極入市。排隊買(mǎi)房、搶購房名額，這些在市場(chǎng)“牛市”時(shí)常常上演的局面如今又上演。雖然有人說(shuō)這是開(kāi)發(fā)商自導自演的鬧劇，但是從多個(gè)城市的統計數據看，今年以來(lái)成交量一直處于上行趨勢，佛山5月份的成交量甚至回到了限購前的水平。由于限購政策已經(jīng)進(jìn)入第二年，不斷又有新的剛需入市，而這部分剛需在開(kāi)發(fā)商降價(jià)時(shí)活躍了市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)好轉時(shí)開(kāi)始暗中提價(jià)，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購房心理下，也刺激了更多在觀(guān)望的人積極入市。因此，在市場(chǎng)好轉的情況下，漲價(jià)也成為不爭的事實(shí)。
此外，今年下半年入市的產(chǎn)品大多是在09年左右拿地的項目，這些項目大部分都是些“地王”項目，樓面地價(jià)高、項目規劃高端、以中大戶(hù)型為主也是這些項目的共有特點(diǎn)。這些產(chǎn)品的集中入市，不僅會(huì )給購房者“樓市已經(jīng)回暖”的信號，同樣也將提升城市的成交均價(jià)。當然，雖然在限購政策的影響下，土地市場(chǎng)已經(jīng)比之前冷淡許多，但是樓面地價(jià)卻并未大幅下降，且在恒大地王的`影響下，未來(lái)也將有更多地王涌現。CPI高漲、稅費并未減輕、地價(jià)貴，種種因素疊加在一起，樓價(jià)下降也失去了合理的依據。
筆者認為，今年下半年樓價(jià)的上漲趨勢已成定局，但是卻并不會(huì )有大幅上漲。畢竟限購政策依然存在，可購房的名額仍然有所限定，而此前開(kāi)發(fā)商的庫存壓力極大，也急需在市場(chǎng)回暖初期加速推貨以回籠資金。因此，開(kāi)發(fā)商只會(huì )在暗中小幅度上調價(jià)格，而不會(huì )突然急劇上漲。因此，筆者認為，下半年是剛需入市的好時(shí)機。而對于改善型購房者來(lái)說(shuō)，下半年會(huì )是高端產(chǎn)品低價(jià)入市的黃金期，因為在剛需主打的背景下，高端項目“賣(mài)不起價(jià)”，或者不允許高價(jià)銷(xiāo)售，這批產(chǎn)品的利潤空間也就會(huì )萎縮。
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