物業(yè)管理工作綱要

　　物業(yè)管理直接關(guān)聯(lián)社會(huì )民生，既是城市形象的“美容劑”，又是建設部門(mén)聯(lián)系市民群眾的“潤滑劑”，在城市建設與和諧社會(huì )構建中的地位和作用舉足輕重。為破解我縣城市建設、村鎮建設中物業(yè)管理“短腿”的突出問(wèn)題，加快促進(jìn)物業(yè)管理水平的整體提升，充分顯現物管工作的應有效能，經(jīng)現狀調研和初步思考，特制定《2009年物業(yè)管理工作綱要》，以備縣物管處全年工作組織運行之需，并呈報領(lǐng)導決策參考。

　　一、指導思想

　　緊緊圍繞我縣關(guān)于“建最靚縣城”和“城鄉面貌大變樣”的部署要求，確立“法制物管、和諧人居，精致物管、品質(zhì)人居”的物管工作總目標，堅持完善政策與調優(yōu)體制、培育市場(chǎng)與扶強企業(yè)、規范管理與嚴格考評、整體推進(jìn)與突出個(gè)案、過(guò)程監管與節點(diǎn)控制并舉，著(zhù)力破除物業(yè)管理政策瓶頸、體制障礙，破解物業(yè)服務(wù)行業(yè)良莠不齊、物業(yè)管理水平普遍不高、物業(yè)環(huán)境面貌不凈不美的突出問(wèn)題。

　　二、基本思路

　　根據以上物管工作指導思想，并結合當前物業(yè)管理現狀，圍繞物業(yè)管理“政策、市場(chǎng)、企業(yè)”三大要素，相應提出2009年物管工作推進(jìn)的基本思路：

　　1、制訂完善政策。在已出臺的《如東縣物業(yè)管理辦法》基礎上，迅速制訂關(guān)于物管體制、招投標管理、物業(yè)服務(wù)收費、行業(yè)規范等方面的政策文件，健全政策體系，使當前及今后的物管工作有據可依。

　　2、培育規范市場(chǎng)。在制訂完善政策的基礎上，著(zhù)力推促形成公平開(kāi)放、規范交易的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，逐步做大交易總量，做優(yōu)市場(chǎng)品質(zhì)。

　　3、培優(yōu)扶強企業(yè)。以出臺并貫徹《如東縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)規范》為契機，建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)優(yōu)勝劣汰機制，通過(guò)強有力的考核評比和優(yōu)秀物業(yè)管理項目爭創(chuàng )工作，使優(yōu)質(zhì)企業(yè)更優(yōu)、強勢企業(yè)更強。

　　三、推進(jìn)策略及方法措施

　　重點(diǎn)把握6個(gè)方面：

　　1、物管體制方面。引進(jìn)“社區物管”的理念，建立“物業(yè)管理主管部門(mén)監督管理，各區管委會(huì )、各鎮政府屬地負責，街道、社區具體組織落實(shí)，相關(guān)部門(mén)齊抓共管”的社區物管體制。建立這一體制，主要是著(zhù)眼于擺脫目前物管矛盾糾紛多、建設部門(mén)窮于應付的惡性循環(huán)，解決“業(yè)主委員會(huì )難組建、業(yè)主自治管理難落實(shí)”的問(wèn)題。

　　2、物管工作側重點(diǎn)方面。針對物業(yè)管理存在的實(shí)際問(wèn)題，當前物管工作應側重于：抓前期物業(yè)管理的落實(shí)，抓手是前期物業(yè)管理基本100%招投標，少量經(jīng)批準的協(xié)議方式物業(yè)管理項目也必須通過(guò)竟爭性談判的途徑進(jìn)行；抓業(yè)主委員會(huì )組建，抓手是利用社區物管工作平臺，下達任務(wù)指標，縣督鎮（區），鎮（區）促街道（社區），確保應組建業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)項目全部組建到位；抓開(kāi)發(fā)企業(yè)前期物管責任和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約責任的落實(shí)，抓手是建立并嚴格執行“開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)管理開(kāi)辦費”和“物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金”制度，開(kāi)辦費和保證金交付物管部門(mén)指定專(zhuān)戶(hù)儲存，集中管理，按規定使用結報和扣除。

　　3、物管工作推進(jìn)格局方面。突出縣城區，兼顧其他鎮（區）�？h城區物管工作推進(jìn)重點(diǎn)抓兩條：一是整體推進(jìn)，全覆蓋；二是突出兩類(lèi)個(gè)案，基礎好的新建小區爭創(chuàng )省、市、縣優(yōu)秀物管項目（條件成熟時(shí)沖刺國家級優(yōu)秀物管項目），難點(diǎn)、老舊小區抓基礎性物業(yè)服務(wù)管理的落實(shí)。對其他鎮（區），主要抓典型培育、典型引路，突出各鎮（區）新建規模小區的物管工作落實(shí)和農民集居區推行物業(yè)管理的試點(diǎn)工作。

　　4、培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)方面。清醒認識“有量才有市場(chǎng)”，始終堅持以住宅物業(yè)為主體，同步拓展商務(wù)辦公、工業(yè)集中區、公共建筑（包括機關(guān)辦公樓、醫院、學(xué)校）、公用事業(yè)服務(wù)項目（包括公園、綠化廣場(chǎng)）等非住宅物業(yè)，逐步擴張市場(chǎng)交易總量，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為“活水之魚(yú)”。

　　5、培優(yōu)扶強企業(yè)方面。強化市場(chǎng)準入機制建設，全面、嚴格推行物業(yè)管理招投標制度。內抓規范，扶持基礎好、有遠見(jiàn)、舍得投入、社會(huì )責任感強的本土企業(yè)；外開(kāi)縣門(mén)，引進(jìn)縣外高資質(zhì)、實(shí)力強、誠信度高、物管理念和管理模式先進(jìn)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　6、物管業(yè)務(wù)統籌方面。結合市場(chǎng)培育和規范工作，加快有形物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)建設，擬于近期申報成立“如東縣物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)交易中心”（與物管處合署），物業(yè)管理招投標工作一律進(jìn)場(chǎng)實(shí)施，做到“一個(gè)池子蓄水，一個(gè)水龍頭出水”，并隨招投標及時(shí)做好物業(yè)管理項目及中標企業(yè)備案管理工作，保證跟蹤實(shí)施監管的針對性和有效性，避免目前存在的監管缺位或事后介入、難以補救的弊端。

　　四、年度物管工作計劃任務(wù)及序時(shí)進(jìn)度安排

　�。ù�縣關(guān)于物管工作的決策意見(jiàn)明朗、并召開(kāi)全縣物業(yè)管理工作會(huì )議后，另行細化明確）

　　五、保證本《綱要》實(shí)施的建議

　　1、根據房改辦（物管處）現有在職人員思想動(dòng)向及定崗定職后的實(shí)際情況，建議建設局黨組加強物管處人員力量配備，新調配素質(zhì)好、想做事、能做事的骨干人員2名。

　　2、有關(guān)需縣政府、縣政府辦公室發(fā)文的政策文件已擬草完畢，建議縣建設局內部盡快決策，并報請縣政府加快辦文。

　　3、建議縣建設局盡早考慮“全縣物業(yè)管理工作會(huì )議”的籌備工作，局黨政辦、物管處共同組建籌備班子，負責領(lǐng)導講話(huà)等材料起草和具體會(huì )務(wù)工作。（注：召開(kāi)會(huì )議必須以政策文件到位為前提）

　　4、關(guān)于“加快物業(yè)服務(wù)有形市場(chǎng)建設，建立縣物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)交易中心”一事，是有效推進(jìn)當前物管工作的關(guān)鍵節點(diǎn)，建議縣、局給予決策上的支持。

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