借雞下蛋散文
要知道，這5億元幾乎是公司能夠從已經(jīng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目中籌措到的全部的積累。
對于一個(gè)項目投資商來(lái)說(shuō)，資金的投入是一次性的，而資金的回收是分階段的，在投入和回收之間存在著(zhù)巨大的三角債務(wù)。實(shí)際上公司每天財務(wù)帳上的流動(dòng)資金也就是那么幾千萬(wàn)，主要是作應急用的。而真正大筆資金的支出是與回收同步進(jìn)行的。而房地產(chǎn)大筆費用的支付要等待房產(chǎn)銷(xiāo)售后才能進(jìn)行辦理。
對于下青鄉這個(gè)特大型的房地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，如果要想繼續開(kāi)發(fā)，就必須持續投入大量的.資金，而公司的回收資金已經(jīng)枯竭了。
謝名權對這5個(gè)億的支出請財務(wù)人員算了一筆細帳：第一期拆遷費用花了1、8個(gè)億，兩條主干道和山頂公園的建設花了1.5個(gè)億，各項社交費用花了0.5個(gè)億 ，而實(shí)際上用于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的資金還只有1.2個(gè)億。
不過(guò)，謝名權對開(kāi)發(fā)這個(gè)特大的房地產(chǎn)項目還是有信心的。這5個(gè)億的投入將來(lái)應該會(huì )有回報的。按照當地評估機構的測算，隨著(zhù)城市公園的開(kāi)發(fā)，單就這已經(jīng)征收到的1500畝土地已經(jīng)翻了兩翻升值到了3個(gè)億，而且隨著(zhù)區劃調整的到來(lái)這里地塊價(jià)格還會(huì )繼續飆升。
靠“炒地皮”發(fā)家的謝總對此有清醒的認識。
他曾經(jīng)對公司高層領(lǐng)導多次吹過(guò)牛皮：
“土地這東西是個(gè)無(wú)價(jià)之寶，隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展會(huì )成幾何級升值�，F在我們征收到的農民用地才5萬(wàn)元一畝，將來(lái)升值到幾百萬(wàn)元一畝都有可能�，F在上海、深圳等發(fā)達地區靠近城區的土地就已經(jīng)是這個(gè)概念了。我們投資搞房地產(chǎn)，實(shí)際上就是占著(zhù)土地等著(zhù)升值�！�
謝總還要求公司人員要有長(cháng)遠眼光，現在要“勒緊褲帶過(guò)日子”，不到萬(wàn)不得已的時(shí)候不能出讓土地。
然而，如何破解當前的資金瓶頸呢？
謝名權玩起了“借雞下蛋”的游戲。
這個(gè)“借雞下蛋”的游戲就是融資，就是從外地引入投資商，帶資金和技術(shù)來(lái)對已經(jīng)征收到的地塊進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，利潤按比例分成。公司主要是對項目建設進(jìn)行協(xié)調管理，還負責地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)。這樣就可以大幅減小公司因資金嚴重不足帶來(lái)的壓力。
不過(guò)，市政部分的基礎設施（包括道路、景觀(guān)和水、電、氣、管網(wǎng)等設施）還是只能由公司來(lái)做。
實(shí)際上，這個(gè)城市公園就是一個(gè)由海瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司管轄的一個(gè)開(kāi)發(fā)區 ，謝名權就是一個(gè)區長(cháng)。
謝總打了一下算盤(pán)，要把第一期開(kāi)發(fā)好，光是市政基礎設施的投入還需要5個(gè)億。
對于一個(gè)帳面上空空如已的大公司來(lái)說(shuō)，這筆資金怎么來(lái)籌措呢？
謝總緊鎖著(zhù)眉頭，與幾個(gè)副老總一合計，總算理出了一個(gè)頭緒來(lái)。一是以城市公園的地塊作抵押，通過(guò)劉國全的關(guān)系向建設銀行貸款1個(gè)億。為了打通各方關(guān)系，公司實(shí)際進(jìn)帳的資金只有9000萬(wàn)元；二是以大幅優(yōu)惠的價(jià)格收取購房者定金；三是采取BT模式，引進(jìn)施工方進(jìn)行全額墊資建設。
這樣又經(jīng)過(guò)一年多的開(kāi)發(fā)，城市公園的開(kāi)發(fā)建設初步形成雛形。公司修通了兩條連接環(huán)線(xiàn)的主干道，建設好了一個(gè)山頂公園、一個(gè)三星級賓館、一個(gè)高爾夫球場(chǎng)、一座教堂、一個(gè)漁村，開(kāi)發(fā)出了三個(gè)組團式的別墅村。
謝名權在市人大會(huì )議上曾經(jīng)對市委市政府主要領(lǐng)導擔保過(guò)：“下青鄉這個(gè)開(kāi)發(fā)項目，只要有政府的支持，我們一定能做到三年成型、五年成區、十年成城”。實(shí)際上，還只有二年半的時(shí)間，城市公園的總體格局已經(jīng)形成了。
謝名權感覺(jué)到松了一口氣，對于這個(gè)項目至少“打腫臉充胖子”的面子基本上給保住了。
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