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關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)
隨著(zhù)時(shí)間的推移，合同出現的次數越來(lái)越多，簽訂合同可以使我們的合法權益得到法律的保障。那么合同要怎么擬定？想必這讓大家都很苦惱吧，以下是小編為大家收集的關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)，希望對大家有所幫助。
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)1
原告朱海林與被告潘世海于20xx年8月26日協(xié)商小貨車(chē)的買(mǎi)賣(mài)事宜，由朱海林將其自己的一輛欄板躍進(jìn)NJ1026D小型載貨汽車(chē)，車(chē)輛行駛證號為瓊D30594，出賣(mài)給潘世海。雙方約定，車(chē)價(jià)為8000元。同日，潘世海向朱海林寫(xiě)下欠條一張，其欠條載明：“欠購車(chē)款捌仟元(￥8000)定于20xx年9月20日前付清。如果不按時(shí)付可按車(chē)價(jià)款壹倍處罰。欠款人：潘世海20xx年8月26日”。潘世海寫(xiě)下欠條交朱海林后，朱海林便同意潘世海把車(chē)開(kāi)走，至同年9月20日潘世海未按欠條時(shí)間向朱海林支付購車(chē)款8000元，朱海林也沒(méi)有將該車(chē)的相關(guān)證件交付給潘世海，雙方因此引起糾紛。朱海林于20xx年3月17日向原審人民法院提起訴訟，要求潘世海支付其拖欠的購車(chē)款16000元，并承擔車(chē)旅費100元。潘世海辯稱(chēng)，其本人已于20xx年10月12日將4000元支付給朱海林，按雙方的約定，朱海林應辦理好產(chǎn)權轉讓登記手續，而朱海林沒(méi)有辦理，因此，雙方的口頭協(xié)議沒(méi)有生效，要求朱海林退回定金4000元，并請證人張桂銘出庭作證。一審中，潘世海提出反訴，要求朱海林雙倍返還定金8000元，并要求朱海林支付為該車(chē)修理所付出的費用2420元。原審法院通知其繳交反訴費，但在法定期間內，潘世海未向原審法院繳交反訴費，原審法院裁定，按潘世海自動(dòng)撤回反訴處理。一審中，朱海林對證人的證言予以否認。二審另查明，朱海林于20xx年3月間購買(mǎi)該車(chē)，總價(jià)款為35200元。根據國家經(jīng)濟貿易委員會(huì )、國家計劃委員會(huì )、國家貿易部、機械工業(yè)部、公安部、國家環(huán)境保護局關(guān)于發(fā)布《汽車(chē)報廢標準》的通知，該車(chē)使用年限為8年。按使用8年計算，該車(chē)每天折舊費為12.05元。
原審法院認為，原、被告之間所進(jìn)行的'交易是舊小貨車(chē)，根據國務(wù)院貿易部發(fā)布的《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》
第三條“舊機動(dòng)車(chē)流通涉及車(chē)輛管理、交通安全管理、國有資產(chǎn)管理、社會(huì )治安管理、環(huán)境保護管理等各個(gè)方面，屬特殊商品流通，必須在批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行”的規定，原告所賣(mài)的舊貨車(chē)，必須要在經(jīng)過(guò)批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心方可進(jìn)行交易，否則應視為交易無(wú)效。因此，原告擅自將自己的舊小貨車(chē)賣(mài)給被告，其行為違反了《機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》的規定，故應視為買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。對無(wú)效買(mǎi)賣(mài)所得的財產(chǎn)，應互相返還。因此，對原告要求被告支付拖欠的購車(chē)款16000元和車(chē)旅費100元的訴訟請求，本院不予支持。對于被告在20xx年10月12日支付4000元給原告的這一事實(shí)，由于被告向法庭提供在場(chǎng)證人張桂銘出庭作證，雖然原告否認，但根據雙方提供證據的證明度，被告有證人出庭作證，因此，被告主張的可信度大于原告否認的可信度。對被告的這一主張，本院應予認定。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十八條和參照貿易部發(fā)布的《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》第三條的規定，判決如下：
一、原告朱海林與被告潘世海的舊車(chē)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;
二、被告潘世海于本判決生效之日起7日內返還瓊D30594號小貨車(chē)給原告朱海林;原告朱海林于本判決生效之日起7日內返還4000元給被告潘世海;
三、駁回原告朱海林的其他訴訟請求。一審宣判后，原告朱海林不服提出上訴。
二審審理認為，上訴人朱海林與被上訴人潘世海于20xx年8月26日達成口頭買(mǎi)賣(mài)汽車(chē)協(xié)議，是雙方當事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定該協(xié)議為有效協(xié)議。協(xié)議約定后，上訴人將車(chē)輛交付被上訴人使用，被上訴人未按約定支付車(chē)款，其行為屬于違約行為，依法應承擔違約責任。同時(shí)，
上訴人將該車(chē)交付被上訴人，沒(méi)有將該車(chē)相關(guān)的證件交給被上訴人，致使被上訴人不能正常的進(jìn)行營(yíng)運，上訴人的行為也應視為違約行為，也應承擔違約責任。鑒于本案中，雙方?jīng)]有約定上訴人的違約責任，因此，上訴人的違約責任應視為與被上訴人的違約責任相等。本案中，雙方均未完全履行協(xié)議，上訴人請求被上訴人將該車(chē)退回，被上訴人表示同意，故雙方約定的口頭協(xié)議可予以解除。由于被上訴人未按協(xié)議約定，將車(chē)款支付上訴人，也不及時(shí)將車(chē)退回上訴人，致使該車(chē)由被上訴人占用長(cháng)達一年，因此，被上訴人應支付該車(chē)的折舊費給上訴人，其折舊費按每天12.05元計算，上訴人主張支付時(shí)間從20xx年8月27日至20xx年4月23日，共計239天，計2880元。上訴人上訴請求被上訴人賠償用車(chē)款沒(méi)有證據，不予認定。其上訴請求被上訴人賠償精神損失費20xx元，沒(méi)有法律依據，也沒(méi)有事實(shí)根據。原審判決駁回其他訴訟請求正確，應予維持。被上訴人主張20xx年10月12日支付4000元給上訴人，證據不足，不予認定。被上訴人在答辯中，要求上訴人雙倍退還定金8000元，并要求補償購買(mǎi)維修汽車(chē)配件費用2420元，由于一審中提出反訴請求，未按規定時(shí)間交納反訴費，一審已裁定按其自動(dòng)撤回反訴處理，被上訴人現主張沒(méi)有理由。原審判決根據國務(wù)院貿易部頒布的《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》的有關(guān)規定，認定雙方的舊車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同，屬適用法律錯誤。因為《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》是屬于部門(mén)的規章，并不是行政法規。目前，法律和行政法規并未規定舊機動(dòng)車(chē)交易必須在批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行，故不能以此作為判決合同無(wú)效的依據，應予糾正。原審判決認定被上訴人已支付4000元購車(chē)款，并判決由上訴人返還，其認定事實(shí)證據不足，應予以撤銷(xiāo)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項、《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第九十七條的規定，判決如下：
一、維持海南省瓊中黎族苗族自治縣人民法院(20xx)瓊中民初字第65—2號民事判決第三項;
二、撤銷(xiāo)海南省瓊中黎族苗族自治縣人民法院(20xx)瓊中民初字第65—2號民事判決第
一、二項;
三、解除上訴人朱海林與被上訴人潘世海于20xx年8月26日約定的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)口頭協(xié)議;
四、限被上訴人潘世海于本判決生效后十天內將瓊D30594牌號欄板小貨車(chē)(躍進(jìn)NJ1026D)退還上訴人朱海林，并支付該車(chē)折舊費2880元給上訴人朱海林，逾期交車(chē)則每天按12.05元支付該車(chē)折舊費。
從上述案例看，審理汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，不能以《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》作為認定汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據。因為《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》是國務(wù)院貿易部于1998年3月9日頒布的
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)2
為正確審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）等法律法規和司法解釋的規定，結合本省民事審判實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、關(guān)于新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
1、當事人簽訂的認購書(shū)、購房意向書(shū)等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價(jià)款且能夠實(shí)際履行的，可以認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但當事人明確約定認購書(shū)、購房意向書(shū)等協(xié)議僅為預約合同的除外。人民法院對認購書(shū)、購房意向書(shū)等協(xié)議性質(zhì)作出的認定，不影響一方當事人根據協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責的另一方當事人主張適用定金罰則。
2、當事人以期房不能轉讓為由請求確認轉讓合同無(wú)效的，一般不予支持；轉讓人在轉讓合同履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未取得房屋所有權，致使受讓人不能辦理房屋所有權轉移登記，受讓人請求解除合同并要求轉讓人承擔違約責任的，應予支持。
3、出賣(mài)人就同一房屋分別與數個(gè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效且買(mǎi)受人均主張出賣(mài)人履行合同轉移房屋所有權的情況下，一般應按照以下順序確定買(mǎi)受人的權利保護順位：
�。�1）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；
�。�2）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移預告登記或合同備案手續的；
�。�3）已經(jīng)合法占有房屋的；
�。�4）合同實(shí)際履行在先的；
�。�5）均未履行，合同成立在先的。
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同在先的買(mǎi)受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣(mài)人又與后買(mǎi)受人簽訂合同并辦理了房屋所有權轉移登記，除非先買(mǎi)受人能夠舉證證明后買(mǎi)受人在簽訂合同及辦理房屋所有權轉移登記時(shí)知道或應當知道房屋已被其他買(mǎi)受人先行占有，仍應優(yōu)先保護已經(jīng)辦理了房屋所有權轉移登記的買(mǎi)受人。
4、房屋買(mǎi)賣(mài)格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，一般應以出賣(mài)人（建設單位）組織勘察、設計、施工、監理等單位進(jìn)行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見(jiàn)作為認定房屋經(jīng)驗收合格的依據。但規劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專(zhuān)門(mén)管理部門(mén)尚未出具認可性意見(jiàn)的，不應認定房屋已經(jīng)驗收合格。
5、出賣(mài)人交付的房屋不符合本意見(jiàn)第4條規定的交付條件，買(mǎi)受人接收了房屋后以出賣(mài)人交付房屋時(shí)“未經(jīng)驗收合格”為由主張逾期交房違約責任的，在一審法院辯論終結前出賣(mài)人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買(mǎi)受人的訴訟請求一般不予支持。
6、房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在交付房屋時(shí)須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件，出賣(mài)人實(shí)際交付房屋時(shí)未能提供上述文件的.，買(mǎi)受人有權拒絕接收房屋，但買(mǎi)受人接收房屋后又以出賣(mài)人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責任的，一般不予支持。
7、買(mǎi)受人以出賣(mài)人逾期辦證為由主張違約責任的，出賣(mài)人舉證證明其已于房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定或《解釋》規定的辦理房屋產(chǎn)權證的最后期限30個(gè)工作日前向產(chǎn)權登記機構報送了辦證所需的文件和資料的，對買(mǎi)受人的訴訟請求一般不予支持。
8、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求對違約金進(jìn)行調整，但雙方當事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實(shí)際損失，人民法院可以根據《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋
�。ǘ返诙艞l的規定，結合案件具體情況，在中國人銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款利率四倍的范圍內，對約定的違約金進(jìn)行調整。
二、關(guān)于城鎮”二手房“買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的”房屋不得轉讓的規定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規定的“效力性強制性規定”，買(mǎi)受人僅以出賣(mài)人簽訂合同時(shí)未取得房屋權屬證書(shū)為由請求確認合同無(wú)效的，不予支持�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項的規定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規定的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據。
10、房屋抵押權存續期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)因抵押登記仍未涂銷(xiāo)，導致無(wú)法辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人請求解除合同的，可予支持。買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔違約責任的，可綜合考慮合同雙方過(guò)錯、所造成的損失等因素，確定應予承擔的責任。
11、當事人之間就同一房屋分別簽訂數份買(mǎi)賣(mài)合同，因該數份合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式、履行期限等實(shí)質(zhì)性?xún)热莸募s定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應當綜合考慮合同簽訂時(shí)間的先后、實(shí)際履行情況、同類(lèi)房屋市場(chǎng)交易價(jià)等因素，確定當事人的真實(shí)意思，認定應予履行的合同。
12、房屋中介機構違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴重損害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務(wù)費用或請求房屋中介機構賠償因此造成的損失的，應予支持。
三、關(guān)于農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
13、城鎮居民、法人或其他組織購買(mǎi)農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當根據《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規定，認定為無(wú)效合同。農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認定為無(wú)效的，可以根據當事人的過(guò)錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔相應的締約過(guò)失責任。
14、非同一農村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當認定為無(wú)效合同。但買(mǎi)受人在一審法院辯論終結前取得出賣(mài)人所謂的農村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買(mǎi)條件的，可以認定合同有效。
四、其他問(wèn)題
15、共有房屋的部分登記權利人轉讓房屋，屬于無(wú)權處分行為，其他登記權利人以轉讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般予以支持。但買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人有代理權的除外。共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權利人轉讓共有房屋，亦屬于無(wú)權處分行為，其他共有人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款的規定進(jìn)一步審查買(mǎi)受人是否構成善意取得。
16、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人已交付了全部?jì)r(jià)款并合法占有了房屋，在申請登記機構辦理房屋所有權轉移登記期間，該買(mǎi)受人對轉移登記尚未完成沒(méi)有過(guò)錯，或者因出賣(mài)人原因無(wú)法辦理轉移登記，出賣(mài)人的債權人請求人民法院查封、拍賣(mài)、變賣(mài)該房屋，買(mǎi)受人提出異議的，應予支持。但有證據證明買(mǎi)受人與出賣(mài)人惡意串通損害債權人利益的除外。
17、房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人未依約協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人提起確權之訴，請求確認房屋歸其所有的，人民法院應當對買(mǎi)受人進(jìn)行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記，買(mǎi)受人堅持不予變更的，應當駁回其訴訟請求。買(mǎi)受人請求出賣(mài)人履行協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記義務(wù)的，不受法律規定的訴訟時(shí)效期間的限制。
18、本意見(jiàn)自下發(fā)之日起施行。
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)3
根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律規定，結合本院審判實(shí)際，就審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，提出以下指導意見(jiàn)：
一、訴訟主體的審查
(一)一般性審查
1、對當事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應注意對當事人身份真實(shí)性、姓名或名稱(chēng)的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶(hù)口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營(yíng)業(yè)執照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱(chēng)在訴爭的法律事實(shí)發(fā)生后發(fā)生變更的，應以變更登記資料為依據。
3、通過(guò)對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實(shí)際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱(chēng)與其公章使用的名稱(chēng)不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現原告訴狀中所寫(xiě)的被告姓名或名稱(chēng)與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱(chēng)不一致的，應征求原告是否更正的意見(jiàn)，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱(chēng)與其實(shí)際名稱(chēng)不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見(jiàn)和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應記錄在案。
5、經(jīng)審查發(fā)現，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書(shū)面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
(二)應注意的問(wèn)題
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點(diǎn)是在認定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個(gè)人行為時(shí)的主體追加問(wèn)題。
經(jīng)初步審查，在認定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個(gè)人的，應詢(xún)問(wèn)原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實(shí)，對是職務(wù)行為還是個(gè)人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
二、當事人應當提交的證據及舉證責任分配
�。ㄒ唬┡e證要點(diǎn)
1、證明當事人訴訟主體資格的證據：
�。�1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶(hù)口簿、暫住證等；
�。�2）當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執照副本、工商登記機關(guān)出具的工商注冊資料、社團法人登記證等；
�。�3）當事人在訟爭的法律事實(shí)發(fā)生后曾有名稱(chēng)變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系及從屬的擔保合同關(guān)系成立的證據：
�。�1）買(mǎi)賣(mài)合同；
�。�2）訂（定）貨單；
�。�3）證明邀約、承諾生效的信函、數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等）
�。�4）證明口頭合同成立和生效的證據，如證人證言、實(shí)際履行憑證等；
�。�5）證明擔保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據：
�。�1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
�。�2）貨款收支憑證：收據、銀行付款憑證、發(fā)票等；
�。�3）證明拖欠貨款的證據：結算清單、欠條、還款計劃、還款承諾書(shū)、證明欠貨款事實(shí)的信函等；
�。�4）收貨方提出質(zhì)量異議的信函、證人證言、有關(guān)單位的證明、檢驗報告、客戶(hù)投訴、退貨和索賠的證據；
�。�5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據等。
�。ǘ┡e證責任分配：
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，以誰(shuí)主張誰(shuí)舉證為原則。
1、對原始證據證明力的認定及鑒定問(wèn)題
被告對原告提交證據上的簽名的真實(shí)性不予認可，因原告已經(jīng)提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據上的公章的真實(shí)性不予認可，舉證責任如何分配
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀(guān)上不能，則應由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據（租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實(shí)公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對數額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步舉證。
三、案件的主要爭議焦點(diǎn)
通常情況下，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的主要爭議焦點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：
1、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在、是否存在無(wú)效的情形。
2、買(mǎi)賣(mài)合同標的物質(zhì)量對于付款的影響。
3、買(mǎi)賣(mài)合同標的物的所有權情況：
�。�1）出賣(mài)人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
�。�2）財產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。
�。�3）買(mǎi)賣(mài)關(guān)系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的形成情況：
�。�1）雙方建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的時(shí)間、地點(diǎn)，有無(wú)書(shū)面協(xié)議。
�。�2）買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的建立是否系當事人的真實(shí)意思表示，有無(wú)欺詐、脅迫、乘人之�；蛑卮笳`解等違背當事人真實(shí)意思的行為。
�。�3）買(mǎi)賣(mài)雙方對標的物的質(zhì)量要求、價(jià)款支付方法、權利轉移時(shí)間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
�。�4）有無(wú)規避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會(huì )公共利益等違法行為。
�。�5）需要辦理登記手續的，是否按規定辦理了所有權轉移登記。
5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：
�。�1）出賣(mài)人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、交付方法將符合質(zhì)量要求的標的物交付給買(mǎi)受人。
�。�2）買(mǎi)受人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法接受標的物，交付價(jià)款。
�。�3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀(guān)過(guò)錯情況，有無(wú)不可抗力的原因。
�。�4）當事人有無(wú)繼續履約的能力。
四、法律關(guān)系性質(zhì)及效力的認定問(wèn)題
合同無(wú)效的情況應在合同法第五十二條規定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認定合同無(wú)效。當事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無(wú)效。但違反國家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規禁止經(jīng)營(yíng)規定的除外。
五、案件相關(guān)事實(shí)的認定
�。ㄒ唬┵I(mǎi)賣(mài)合同中職務(wù)行為的認定
經(jīng)初步審查，在認定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒(méi)有注明單位名稱(chēng)的，或是雖然注明了單位名稱(chēng)，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務(wù)行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時(shí)引導當事人進(jìn)行舉證，債權人或業(yè)務(wù)員有證據證明系單位欠款的，認定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個(gè)人承擔責任。
2、長(cháng)期買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中的負責人或采購人在離開(kāi)公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務(wù)清單、購貨清單等材料時(shí)，如單位追認，自無(wú)爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見(jiàn)代理的特征，則可以認定職務(wù)行為有效，如無(wú)證據證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務(wù)行為。
3、長(cháng)期買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中的負責人或采購人未離開(kāi)公司，只是調離原來(lái)的部門(mén)，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開(kāi)公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個(gè)人給出具欠條的.，如能證明債務(wù)人單位當時(shí)有該工地、材料也送至該工地、單位當時(shí)在該工地也有該職工，一般可認定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時(shí)間、用量、地點(diǎn)、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實(shí)，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務(wù)行為。
5.其他職務(wù)行為的認定。
�。ǘ┍桓鎺っ嬗涊d和發(fā)票記載的名稱(chēng)與主張權利人不一致時(shí)的事實(shí)認定問(wèn)題
實(shí)踐中，時(shí)常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)的發(fā)票也是該單位開(kāi)具的，但主張權利人是個(gè)人，被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認可與個(gè)人間的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。
在單位出具證明證實(shí)欠款屬于個(gè)人債權的情況下，個(gè)人持有相關(guān)債權憑證，應認定個(gè)人與被告間存在買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，個(gè)人有權主張欠款。
�。ㄈ┌l(fā)票能否作為付款憑證的問(wèn)題
根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱(chēng)發(fā)票，是指在購銷(xiāo)商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。
現實(shí)生活中，發(fā)票與付款脫節的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒(méi)有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實(shí)的，對欠款事實(shí)不能認定，有其他證據的，應綜合其他證據進(jìn)行認定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實(shí)。
�。ㄋ模﹤鶛噢D讓的認定與處理
《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第八十條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務(wù)人不發(fā)生效力�！眰鶛噢D讓行為中需注意兩個(gè)問(wèn)題：
一是雙務(wù)合同中雙方當事人互享權利、互負義務(wù)，比如轉讓時(shí)可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時(shí)，能否將債權單獨轉讓的問(wèn)題。
互負義務(wù)的債權轉讓?zhuān)皇巧婕昂贤瑱嗬x務(wù)的概括移轉，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應從嚴掌握。如實(shí)務(wù)中，有的公司把債權轉讓給了第三方，第三方現向債務(wù)人主張權利，但債權債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問(wèn)題的爭議，且原債權人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務(wù)，但債務(wù)人實(shí)現其權利已基本為客觀(guān)上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務(wù)人利益，轉讓行為無(wú)效。
二是債權轉讓的通知義務(wù)問(wèn)題
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規定，轉讓?xiě)斖ㄖ�。未�?jīng)通知，轉讓對債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無(wú)權直接向債務(wù)人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問(wèn)題。
2、通知義務(wù)的履行問(wèn)題。債權人向債務(wù)人郵寄了轉讓通知，但債務(wù)人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務(wù)的審查，不宜過(guò)于嚴格，一般要求有特快專(zhuān)遞或掛號信回執即可。
3、履行通知義務(wù)的主體。債權人應當負有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務(wù)人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉讓的法律效果。
(五)違約責任
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務(wù)人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據《合同法》第一百六十一條，買(mǎi)受人應當按照約定的時(shí)間支付價(jià)款。對支付時(shí)間沒(méi)有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規定仍不能確定的，買(mǎi)受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時(shí)支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時(shí)支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實(shí)際經(jīng)濟損失，標準可參照中國人民銀行規定的金融機構活期存款利息或是一年期流動(dòng)資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過(guò)低的，應提供證明其直接損失的證據，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過(guò)高的，法院根據情況調整時(shí)應以違約金幅度為限，對于因時(shí)間的積累導致違約金過(guò)高的，不予調整；其他情形需要調整時(shí)，不應高于人民法院規定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
六、本類(lèi)案件中關(guān)于車(chē)輛買(mǎi)賣(mài)合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認定問(wèn)題
�。ㄒ唬⿲徖砥�(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，不能以《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》作為認定汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據。
《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》規定“舊機動(dòng)車(chē)交易必須在批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行或辦理車(chē)輛轉籍過(guò)戶(hù)登記手續，買(mǎi)賣(mài)合同方能生效”，該辦法是國務(wù)院貿易部于1998年3月9日頒布的部門(mén)規章，不屬于行政法規。目前，法律和行政法規并未對未辦理轉籍過(guò)戶(hù)登記手續買(mǎi)賣(mài)合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無(wú)效的法律依據。
�。ǘ┊斒氯藢⒆约核彽�未辦理產(chǎn)權登記手續的房屋賣(mài)于他人，買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權房屋不得買(mǎi)賣(mài)的規定，不是《合同法》第52條認定合同無(wú)效的強制性條款�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內容上也沒(méi)有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實(shí)踐中此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同都認定為無(wú)效不利于物的價(jià)值的有效、充分使用，在審判實(shí)踐中，應盡量減小合同無(wú)效的范圍。因此，不宜以買(mǎi)賣(mài)合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規定而認定其無(wú)效。
2、此種轉讓房屋的行為是否是無(wú)權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣(mài)人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無(wú)權處分，買(mǎi)賣(mài)合同不應當因此認定為效力待定。
七、本類(lèi)案件判決主文的標準化表述
(一)支持原告訴訟請求時(shí)的表述：
一、被告XXX于本判決生效之日起X日內給付原告XXX貨款XXX元。
二、被告XXX于本判決生效之日起X日內支付原告違約金，自XXX起至本判決確定的給付之日止，按XXX計算。
(二)不支持原告訴訟請求時(shí)的表述：駁回原告XXX的訴訟請求。
(三)當事人請求確認買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)的表述：
一、原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同無(wú)效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內返還被告(或原告)合同價(jià)款XXXX元(或XXX物)。
(四)當事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時(shí)的表述：
一、解除原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內返還被告(或原告)合同價(jià)款XXXX元(或XXX物)。
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)4
上訴人(原審被告)謝某1，男， X年X月X日生，漢族，住上海市徐匯區。
上訴人(原審被告)謝某2，女， X年X月X日生，漢族，住上海市徐匯區。
上訴人(原審被告)黃某，女，X年X月X日生，漢族，住上海市徐匯區。
上訴人(原審被告)陶某，女，X年X月X日生，漢族，住上海市徐匯區。
上訴人(原審被告)黃某，女，X年X月X日生，漢族，住上海市徐匯區。
被上訴人(原審原告)朱某，男，X年X月X日生，漢族，住上海市徐匯區。
被上訴人(原審原告)徐某，女，X年X月X日生，漢族，住上海市徐匯區。
上訴人因與被上訴人房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案不服上海市徐匯區人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第XX號民事判決，特依法上訴貴院。
上訴請求
1、撤銷(xiāo)上海市徐匯區人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第XX號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實(shí)徑行改判。
2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負擔。
本案一審判決，定性不當，適用法律確有錯誤。事實(shí)與理由如下
一、該房屋買(mǎi)賣(mài)合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導。
無(wú)論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢(qián)款往來(lái))其中真正的主導應是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當。
首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動(dòng)遷款項為大部分錢(qián)款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程來(lái)看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場(chǎng))，且匯入賬戶(hù)也是黃某私人賬戶(hù)。而且，從被上訴人提供的一審證據(8月19日的電話(huà)錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中，明確表示關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題“我回去也要商量”，足見(jiàn)謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無(wú)法代表所有上訴人。
其次，從雙方簽訂過(guò)的協(xié)議的簽字人員來(lái)看，3月11日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為上訴人四人與被上訴人兩人簽字，3月11日簽訂的“協(xié)議”由除謝某1之外的三名上訴人與被上訴人兩人簽字，到了7月25日簽訂的“協(xié)議”則僅有謝某1一人與被上訴人兩人簽字，而恰恰是7月25日的“協(xié)議”遭到了其他三名被上訴人的一致反對。這就更有力地說(shuō)明，謝某1從未代表過(guò)其他上訴人履行過(guò)任何法律行為
再者，雖然在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話(huà)都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權委托。僅填寫(xiě)謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進(jìn)行及時(shí)聯(lián)系，二則也只能說(shuō)明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權的原因之一，這顯然是擴大了僅作為聯(lián)系人的權利范圍，并且也忽視了其余上訴人應享有的對房屋的處分權。
二、7月25日簽訂的補充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
7月25日所簽訂的.補充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當時(shí)并不知情，后來(lái)知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅決不予追認。根據《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項規定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉讓。上訴人認為，第一，上訴人謝某1根本不構成表見(jiàn)代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實(shí)意思表達，且不予追認;第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應作為本案證據予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒(méi)有足夠證據表明其余三名上訴人授權于謝的情況下，僅以?xún)刃拇_認的方式，推定謝具備締約的代理權，從而認定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實(shí)不符，也于法無(wú)據的。
至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實(shí)意思表示。三名上訴人始終不予承認7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過(guò)戶(hù)登記手續的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過(guò)戶(hù)登記，當場(chǎng)得知僅僅修改合同中的過(guò)戶(hù)登記時(shí)間，即能辦理過(guò)戶(hù)登記，當天馬上即可進(jìn)行修改，無(wú)須拖延。而事實(shí)并非如此。故一審法院認定四被告前往交易中心就是辦理過(guò)戶(hù)手續，并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認可及追認，顯然不符合邏輯。
三、約定違約金數額畸高，違約條款應為無(wú)效。
上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的協(xié)議中約定，若一方構成違約，則按照房?jì)r(jià)款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無(wú)效。
首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋?xiě)鲗Ρ簧显V人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系，因被上訴人承諾若該房屋買(mǎi)賣(mài)成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設定，不具誠實(shí)性。
其次，3月11日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有及時(shí)得以履行，其責任因由被上訴人承擔，因被上訴人錢(qián)款無(wú)法及時(shí)到位所導致。至7月25日，被上訴人錢(qián)款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數額畸高違約金，顯然是出于保護被上訴人目的，不具公平性。
最后，根據《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)〉的通知》第7條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問(wèn)題的解釋(二) 第29條，一再強調違約金應“根據公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實(shí)信用原則，當屬無(wú)效，不應予以支持。
綜觀(guān)本案，原系被上訴人由于無(wú)法按時(shí)籌措錢(qián)款履行合同，導致合同沒(méi)有按時(shí)過(guò)戶(hù)，系違約在先。上訴人之一謝某1在無(wú)授權情況下，僅一人與被上訴人達成延期過(guò)戶(hù)協(xié)議，該延期過(guò)戶(hù)協(xié)議應屬效力待定，不應成為本案判決之依據。此外，本案涉案金額高達209萬(wàn)元，屬爭議額較大的案件，且一方人數眾多并存在責任不一，涉及的法律關(guān)系又較為復雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉為普通程序，以便于法院更好的查明事實(shí)，作出公正判決。然而一審法院并沒(méi)有采納上訴人的建議，反而在還沒(méi)有查明事實(shí)，又缺乏有力證據的前提下，并加以判決，導致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達250萬(wàn)元的房屋近似無(wú)償地轉讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無(wú)不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無(wú)處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認定不當，故懇請二審法院，維護上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
上訴人：
年 月 日
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)5
上訴人：于某，女，xxx年7月28日生，漢族，##軟件有限公司工程師，住##市##區##鎮6號樓4單元602號
被上訴人：蔡某，男，1xxx年5月5日生，漢族，北京##醫療器械有限責任公司法定代表人，住北京是海淀區##鎮##號樓##單元##號
上訴人因蔡某訴于某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服昌平區(xxx1)昌民初字第##號判決書(shū)，現提出上訴。
上訴請求：
1、一審判決認定事實(shí)不清，證據不足，適用法律錯誤，，請求二審法院撤銷(xiāo)一審判決，依法改判或將本案發(fā)回重審
2、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔
事實(shí)與理由：
一、一審判決認定事實(shí)不清。
一審法院認定按照合同約定上訴人于某應承擔個(gè)人所得稅的事實(shí)是錯誤的。
首先，要查清本案的事實(shí)部分，我們需要了解上訴人和被上訴人以及居間公司之間就房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中一系列細節約定。xxx0年8月21日上訴人通過(guò)鑫尊置業(yè)居間公司和被上訴人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂合同時(shí)，上訴人多次反復向居間公司和被上訴人核實(shí)稅、費項目，得到肯定的答復是，賣(mài)方只有一套房產(chǎn)，并滿(mǎn)五年，不存在個(gè)人所得稅，并且居間公司經(jīng)紀人國紅吉親筆列出清單(證據四)，及上訴人對國紅吉做的錄音證據三，以及《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第六條(二)項關(guān)于出賣(mài)人承擔的稅、費中都清楚的表明，出賣(mài)人應該承擔的稅費中不包括“所得稅”，也就是講，不會(huì )有個(gè)人所得稅發(fā)生，這是出賣(mài)方以及居間公司給買(mǎi)受人的真實(shí)的意思表達，上述證據足以讓買(mǎi)受人相信，買(mǎi)賣(mài)合同中時(shí)產(chǎn)生的所有費用中不包括“個(gè)人所得稅”，在此信任的基礎上，買(mǎi)受人在第六條(四)項買(mǎi)受人愿意承擔出賣(mài)人應當承擔的稅、費這一項的約定下，買(mǎi)受人愿意承擔的稅、費就是第六條(三)項下指明的第8項“契稅”，和第六條(二)項下指明的第9項“土地出讓金或土地收益”，這才是上訴人簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表達，也是買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》達成合意的前提條件之一，也不存在約定不明的情況。該份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第六條關(guān)于稅、費相關(guān)規定第(一)項之所以用羅列的方式清晰的表達所有應該繳納的稅、費，并在(二)、(三)項繳納義務(wù)主體欄中通過(guò)填表“√”或“×”的形式約定清楚，就是為了防止合同出現歧義，如果關(guān)于“個(gè)人所得稅”真的如被上訴人所言，應該有上訴人繳納，那簽訂合同時(shí)就應在買(mǎi)受人承擔的稅、費一欄中通過(guò)填表打“√”的形式寫(xiě)清楚。通過(guò)對上述買(mǎi)賣(mài)雙方意思和語(yǔ)境的分析，以及相關(guān)證據的佐證，可以清晰的看到，一審法院在審理本案時(shí)，沒(méi)有深入調查簽訂合同的背景和了解買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的意思表達，錯誤的機械套用《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》相關(guān)條款，做出錯誤的裁判。
其次，一審法院認定，上訴人違約日期應該從xxx0年10月26日起算至xxx1年2月9日房屋實(shí)際過(guò)戶(hù)之日止是錯誤的。我們認為在爭議沒(méi)有解決之前，上訴人有理由不履行相應的義務(wù)，真實(shí)情況是，xxx1年10月26日下午，交易雙方和中介在昌平建委開(kāi)始辦理過(guò)戶(hù)手續時(shí)，中介拿出一些過(guò)戶(hù)材料要求賣(mài)方簽字，賣(mài)方拒絕簽署《滿(mǎn)五年唯一生活用房證明》，并借口上廁所，離開(kāi)過(guò)戶(hù)大廳，后始終沒(méi)有出現，當天無(wú)法完成過(guò)戶(hù)。10月至11月，買(mǎi)方多次催促中介(國紅吉)解決問(wèn)題，并曾到中介店找中介協(xié)商，中介說(shuō)賣(mài)方應當簽字，不應該產(chǎn)生個(gè)稅，另外簽署合同時(shí)，中介講，如果有清單之外的其他稅費，中介會(huì )承擔，因此，買(mǎi)方?jīng)]有同意支付個(gè)人所得稅。xxx1年11月11日賣(mài)方在明知買(mǎi)方已經(jīng)交付一半購房款，并將另一半購房款匯入賣(mài)方賬戶(hù)的情況下，為了獲取不法利益，隱瞞不止一套住房并需要繳納個(gè)人所得稅的真實(shí)事實(shí)，采取欺騙手段，騙騙取中介和買(mǎi)方的信任，稱(chēng)其房屋不需要繳納個(gè)人所得稅，達到促成交易的目的，至此引發(fā)矛盾后，賣(mài)方不是采取積極的方式解決矛盾，而是通過(guò)律師來(lái)歪曲合同簽訂的原意，蒙騙一審法院，騙取違約金和律師費達13萬(wàn)多元，而一審法院根本沒(méi)有深入了解案件背后的真實(shí)交易意思，且沒(méi)有認真分析研究合同約定的條款內容，草率做出錯誤判決。在本案開(kāi)庭審理過(guò)程中，賣(mài)方訴請的違約金是五萬(wàn)二千一百六十二元五角，而律師費卻高達8萬(wàn)元。在中國，當事人為了5萬(wàn)多元利益，卻承擔8萬(wàn)元的律師費案件是不是就這個(gè)案件出現了。而且一審法院根本沒(méi)有考慮到案件背后的真實(shí)交易情況，做出極其荒唐的判決，本案的判決結果，我們認為完全是一起賣(mài)方惡意不履行合同，律師參與挑起訴訟，法官極其不負責的草率錯誤判決。
二、一審判決認定事實(shí)證據不足。
一審法院認定上訴人違約的事實(shí)有結婚證、《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《公積金貸款補充協(xié)議》、查詢(xún)單、詳情單、收條、證人證言及當事人陳述等證據在案佐證。我們認為，這些證據并不能證明上訴人有任何過(guò)錯，從上述內容我們可以清晰的知道，在本案的交易過(guò)程中，上訴人始終積極嚴格履行合同交易義務(wù)，并完成了高達162.5萬(wàn)的付款義務(wù)，(其中50%首付款按時(shí)付給賣(mài)方，剩余50%尾款也通過(guò)資金監管方式按時(shí)匯入賣(mài)方賬戶(hù))，其主客觀(guān)善意交易非常明顯，上訴人如此善意行為，不可能也不會(huì )為了4400元的個(gè)人所得稅而使自己產(chǎn)生無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險，因此一審法院認定在證據不足的情況下，對案件事實(shí)做出錯誤的認定。
三、一審法院適用法律錯誤
一審法院在認定事實(shí)不清、證據不足的情況下，錯誤適用《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條規定，做出錯誤判決。我們認為在違約責任沒(méi)有劃清的情況下就適用《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第九條的規定是錯誤的，上訴人在整個(gè)交易過(guò)程中都是積極和善意的`，由于被上訴人的欺騙行為，為了促成交易，才導致過(guò)戶(hù)失敗，責任不在上訴人。同時(shí)關(guān)于律師費一節，一審法院適用第九條(四)出賣(mài)人或買(mǎi)受人任何一方違約，違約方除了依據本條前三款約定承擔違約責任外，還應賠償守約方因主張債權而支付的律師費(但賠償的律師費不應當超過(guò)房屋總價(jià)款的5%)，如一方違約導致上述交易無(wú)法完成的還應賠償守約方向居間人支付的傭金。且不講該條款是格式條款，有違公平誠信的原則，顯失公平。但該條適用的前提是守約方因主張債權而支付的律師費，我們先不論到底誰(shuí)是守約方，該條被上訴人主張的債權是多少，我們在判決書(shū)中并沒(méi)有看到，實(shí)際也不存在有債權的事實(shí)，xxx1年4月8日上午 11時(shí)，回龍觀(guān)法庭民事案件開(kāi)庭筆錄第三頁(yè)第五行，被上訴人的代理人已經(jīng)明確請求變更了訴訟請求，變更的結果是被上訴人主張違約金48750.00元、律師費8萬(wàn)元。這和主張債權沒(méi)有任何關(guān)系，何來(lái)因主張債權而支付的律師費的判決，且律師費開(kāi)庭時(shí)被上訴人并沒(méi)有發(fā)生，是事后補證的，應屬無(wú)效證據，這點(diǎn)從一審xxx1年4月8日開(kāi)庭筆錄第10頁(yè)倒數第三行法官的問(wèn)話(huà)中能得到印證，法官：“律師費必須要先交”，否則法院無(wú)法支持” 。但是一審法官還是錯誤的支持了無(wú)效的證據。律師費的訴訟，我們認為也是被上訴人和律師合伙串通，試圖通過(guò)法院錯誤判決達到騙取律師費的目的，從整個(gè)庭審和上訴人交易的主觀(guān)目的性都可以看出上訴人的惡意。
最后，在一審判決書(shū)第二頁(yè)第二面倒數第9行，法官也作出了錯誤的表述，“被告應當按照合同約定將房屋過(guò)戶(hù)給原告蔡某”，而實(shí)際情況是“原告應當按照合同約定將房屋過(guò)戶(hù)給被告于某”，第一頁(yè)第二面第13行，原告的訴求是“判令被告向原告支付違約金51675.00元”，而在第三頁(yè)第一面第9行判決“被告人于某給付蔡某違約金52162.50元”，連關(guān)鍵的金額都搞錯了�？梢�(jiàn)本該嚴肅的判決書(shū)，從認定事實(shí)、證據采信、到適用法律到判決書(shū)的表述都出現了嚴重的錯誤，是一份典型的畸形錯誤判決。
人民法院的審判應該是一項非常嚴肅的工作，從一審法院這份漏洞百出的判決書(shū)上，法官的隨意性可見(jiàn)一斑!這樣的法官執法，其公正性能令人信服嗎?法治國家的目標能實(shí)行嗎，一次不公的裁決比多次不平的舉動(dòng)為禍尤烈，因為這些不平的舉動(dòng)不過(guò)弄臟了水流，而不公的裁判則把水源敗壞了。
綜上所述，一審判決認定事實(shí)不清，適用法律錯誤。根據《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規定，請求二審法院撤銷(xiāo)一審判決，依法改判或將本案發(fā)回重審，一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔
上訴人
年 月 日
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)6
上訴人(一審原告)：林xx，女，略
被上訴人(一審被告)：張xx，女，略
原審第三人：福州市xxx房產(chǎn)代理有限公司，略
上訴人因房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同糾紛一案，不服臺江區人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現提起上訴。
上訴請求
一、一審判決認定事實(shí)不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷(xiāo)一審判決，依法改判;
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實(shí)和理由
一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實(shí)不符，適用法律錯誤。
一審法院依據國務(wù)院xxx5年5月11日轉發(fā)的建設部等七部委《關(guān)于穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)》第七條“禁止商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉讓等手續;房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權屬登記手續”的規定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬(wàn)元，付清了訴爭屋全部購房款， xxx1年4月15日上訴人與開(kāi)發(fā)商福州xxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續，，說(shuō)明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權證書(shū)，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見(jiàn)。
即使適用七部委《關(guān)于穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)》第七條之規定也只說(shuō)明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉讓等手續，并未違反法律的強制性規定不能說(shuō)明原告不得轉讓訴爭房屋更不會(huì )因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過(guò)戶(hù)手續，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未生效�！迸c法律規定及事實(shí)不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實(shí)，并以其將來(lái)發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說(shuō)明，即沒(méi)有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。 另外，從房屋買(mǎi)賣(mài)合同整體內容來(lái)評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進(jìn)一步具體明確的約定，買(mǎi)賣(mài)雙方對于房屋產(chǎn)權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規定當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同簽訂當天交納定金1萬(wàn)元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務(wù)，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù)，但被上訴人沒(méi)有支付定金，該事實(shí)已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過(guò)錯，屬于為自己的利益不正當地阻止條件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同符合物權法第十五條之規定當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無(wú)據�！迸c法律規定及事實(shí)不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數額的違約金。被上訴人在交付1萬(wàn)元定金后不再履行付款義務(wù)，說(shuō)明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的.違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數額為51萬(wàn)元，違約金的數額等于定金數額也應為51萬(wàn)元。定金數額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數額而非適用定金有關(guān)法律規定所確認的實(shí)際定金數額1萬(wàn)元。
依據合同法第一百一十三條之規定當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數額按照實(shí)際交付定金數額1萬(wàn)元來(lái)賠償也是無(wú)法補償給上訴人造成的實(shí)際損失。
一審法院即沒(méi)有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時(shí)間福州房?jì)r(jià)打折降價(jià)而給上訴人造成的房?jì)r(jià)下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價(jià)103萬(wàn)元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規定及給當事人造成的實(shí)際損失。
依照雙方買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀合同中二十條之規定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書(shū)面通知被上訴人解除合同時(shí)止應按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據國家法律法規和事實(shí)，特上訴來(lái)貴院，請依法裁判。
上訴人：
xxx1年 月 日
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)7
審理汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的探討
一、買(mǎi)賣(mài)合同的法律依據、特征
對汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件如何適用法律進(jìn)行探討，必須掌握買(mǎi)賣(mài)合同的法律規定及它的特征。
《中華人民共和國合同法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)第一百三十條規定：“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉移買(mǎi)賣(mài)標的物所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同�！�
買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征：
1、買(mǎi)賣(mài)合同是有名合同;
2、買(mǎi)賣(mài)合同是賣(mài)方轉移財產(chǎn)所有權，買(mǎi)方支付價(jià)款的合同;
3、買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同;
4、買(mǎi)賣(mài)合同是有償合同;
5、買(mǎi)賣(mài)合同多是諾成合同;
6、買(mǎi)賣(mài)合同是要因合同;
7、買(mǎi)賣(mài)合同為要式或不要式合同。
二、審理汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，能否以《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》作為認定汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據《舊機動(dòng)車(chē)交易管理辦法》第三條規定：“舊機動(dòng)車(chē)流通涉及車(chē)輛管理、交通安全管理、國有資產(chǎn)管理、社會(huì )治安管理、環(huán)境保護管理等各個(gè)方面，屬特殊商品流通，必須在批準的'舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行行�！痹撧k法第三十二條規定：“進(jìn)行舊機動(dòng)車(chē)交易，銷(xiāo)車(chē)方須向機動(dòng)車(chē)交易中心出具單位介紹信或證明(屬于個(gè)人賣(mài)車(chē)的須持居民身份證)、機動(dòng)車(chē)行駛證、原始購車(chē)發(fā)票、成交發(fā)票、購置附加費憑證、車(chē)船使用稅‘稅訖’標志、養路費交納憑證等。購車(chē)方須出具單位介紹信或個(gè)人身份證。工商行政管理部門(mén)憑舊機動(dòng)車(chē)交易中心或有舊機動(dòng)車(chē)經(jīng)營(yíng)權企業(yè)的交易憑證予以驗證，車(chē)管部門(mén)憑此辦理轉籍過(guò)戶(hù)手續�！睋�，在審判實(shí)踐中，有些法院以汽車(chē)交易的雙方未按照上述第三條規定到批準的舊機動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行汽車(chē)交易，因而認定雙方的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。有些法院則以汽車(chē)交易的雙方未按上述第三十二條規定辦理車(chē)輛轉籍過(guò)戶(hù)手續而認定雙方的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如案例一：
原告李春桂于20xx年11月20日與被告馮彬達成汽車(chē)口頭買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由馮彬將其向王忠群處購買(mǎi)的瓊C02034號小型攔板汽車(chē)出賣(mài)給李春桂，價(jià)款16500元。協(xié)議達成后，馮彬將該車(chē)及該車(chē)的有關(guān)證件交給李春桂，李春桂于次日向馮彬支付完購車(chē)款。雙方對養路費的繳納未進(jìn)行約定，也未辦理該車(chē)的轉籍過(guò)戶(hù)手續。爾后李春桂將該車(chē)開(kāi)往文昌，被文昌市交通規費征稽所以該車(chē)從20xx年2月至今拖欠養路費為由扣押，并作出罰款的處罰。李春桂交納6000元罰款和40元停車(chē)費后將該車(chē)領(lǐng)回，并找馮彬協(xié)商退車(chē)未果，雙方因此引起糾紛。李春桂以馮彬隱瞞該車(chē)欠大額路租實(shí)情，雙方的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，要求將該車(chē)退回馮彬，馮彬退還購車(chē)款16500元及賠償經(jīng)濟損失6050元為由，向原審法院提起訴訟。馮彬辯稱(chēng)，該車(chē)來(lái)源合法，證件齊全，口頭協(xié)議后，李春桂已支付購車(chē)款和接受車(chē)輛及該車(chē)證件，買(mǎi)賣(mài)合同已成立，李春桂以其隱瞞該車(chē)欠大額路租實(shí)情沒(méi)有事實(shí)和法律依據，請法院駁回李春桂的訴訟請求。
原審法院審理認為，原、被告之間的買(mǎi)賣(mài)瓊C02034號攔板小貨車(chē)，雖然該車(chē)來(lái)源合法，證件齊全，但是雙方未按國家關(guān)于舊汽車(chē)交易的有關(guān)規定，進(jìn)行交易，納稅及辦理有關(guān)過(guò)戶(hù)手續，違反法律規定，損害了國家利益，該車(chē)的買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的。原告李春桂要求退車(chē)退款的理由成立，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十八條、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第六十條的規定，判決如下：
一、原告李春桂與被告馮彬的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效;
二、原告應在判決書(shū)生效后十天內將瓊C02034號小型攔板貨車(chē)退還給被告，同時(shí)被告也應退還原告購車(chē)款16500元;
三、原告用車(chē)受罰6000元及停車(chē)費40元，由原告自負。一審判決后，原、被告均不服向本院提出上訴。
二審審理認為，上訴人李春桂與上訴人馮彬口頭達成的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方的真實(shí)意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定。雖然雙方未辦理登記過(guò)戶(hù)手續，但目前法律、行政法規并未規定車(chē)輛管理部門(mén)的登記是機動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)行為生效的必然條件，車(chē)輛登記只是一種管理手段。根據《合同法》第四十四條第一款的規定：
“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！蓖瑫r(shí)根據《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時(shí)起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外�！惫时景鸽p方簽訂的合同應認定為有效合同，該車(chē)從交付給李春桂之日起所有權已轉移給李春桂。原審判決認定合同無(wú)效錯誤，應予撤銷(xiāo)。據此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項的規定，判決如下：
一、撤銷(xiāo)瓊海市人民法院(20xx)瓊海民一初字第16號民事判決;
二、上訴人李春桂與馮彬的汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同有效;
三、馮彬應在本判決書(shū)生效之日起十日內支付6040元給李春桂。
關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導意見(jiàn)8
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、最高人民法院《關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》的規定，結合本院審理此類(lèi)案件的實(shí)踐經(jīng)驗和相關(guān)法學(xué)理論，就審理相鄰關(guān)系糾紛案件提出以下指導意見(jiàn)：
一、當事人訴訟主體資格的審查
1、所有權人可以直接成為相鄰關(guān)系案件的當事人。
2、使用權人是否可以作為原告應區別對待：
�。�1）使用權人取得使用權前已產(chǎn)生的相鄰妨礙，原則上使用權人不能作為原告起訴，但使用權人能夠證明自己事前不知道的除外。
�。�2）使用權人取得使用權后產(chǎn)生的相鄰妨礙，使用權人可以作為原告起訴，如果相鄰妨礙是經(jīng)所有權人同意，使用權人面臨侵權之債和合同之債的競合，使用權人可以選擇訴權。
在使用權人作為原、被告后，所有權人是否是必要的共同訴訟參與人，應區別對待：
�。�1）在作為相鄰權利人主張權利救濟的訴訟中，應征求所有權人的意見(jiàn)，如果使用權人訴請停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀的，所有權人可以不作為共同訴訟參與人參加訴訟，如果使用權人訴請賠償或補償，應視所有權人的意見(jiàn)決定其是否作為訴訟參與人。
�。�2）在作為相鄰義務(wù)人被訴承擔民事責任的案件，所有權人均應作為必要的共同訴訟人。
3、相鄰一方的不動(dòng)產(chǎn)利用行為侵害的是小區業(yè)主的共同相鄰權益，小區業(yè)主可以采用訴訟代表人的方式提起相鄰關(guān)系訴訟。
二、當事人應提供的證據和舉證責任分配
1、證明當事人自然情況的證據：
�。�1）公民：居民身份證；戶(hù)口簿；其他。
�。�2）個(gè)體工商戶(hù)：戶(hù)主的戶(hù)口簿、居民身份證、其他；工商登記證書(shū)；營(yíng)業(yè)執照；工商字號。
2、證明法人或其他組織情況的證據：法人登記證書(shū)；營(yíng)業(yè)執照；法定代表人姓名及其他組織負責人姓名、職務(wù)。
3、證明相鄰關(guān)系糾紛原因的證據：
�。�1）流水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
�。�2）用水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
�。�3）排水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
�。�4）排放污水：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；污水所含物質(zhì)名稱(chēng)；影響程度。
�。�5）危害：因危害引起糾紛的時(shí)間；因危害引起糾紛的地點(diǎn)；危害物質(zhì)名稱(chēng)；危害影響程度；危害造成的后果。
�。�6）危險：因危險引起糾紛的時(shí)間；因危險引起糾紛的地點(diǎn)；危險性質(zhì)；危險面積、間距。
�。�7）采光：影響他方采光的時(shí)間；影響他方采光的地點(diǎn)；影響他方采光建筑物名；影響他方采光的高度、面積、間距；影響他方采光的范圍、程度；影響他方采光造成的后果。
�。�8）音響：音響的種類(lèi)和引起糾紛的時(shí)間；音響引起糾紛的地點(diǎn)；音響的影響程度；音響造成的后果。
�。�9）震動(dòng)：震動(dòng)的種類(lèi)和引起糾紛的時(shí)間；震動(dòng)引起糾紛的地點(diǎn)；震動(dòng)影響程度；震動(dòng)造成的后果。
�。�10）鄰地、通道、道路、渡口、橋梁、堤壩：因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的時(shí)間；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的地點(diǎn)；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的原因；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩影響的范圍程度；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩造成的后果。
�。�11）通風(fēng)、日照、鋪設管線(xiàn)等：糾紛時(shí)間；糾紛地點(diǎn)；糾紛原因；后果。
4、請求人民法院判令相鄰義務(wù)人承擔相鄰民事責任的一方當事人，一般應當舉證證明。
�。�1）雙方之間存在不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系。
�。�2）相鄰義務(wù)人實(shí)施了妨礙不動(dòng)產(chǎn)所有權延伸權益的行為。
�。�3）該擴張行為具備違反民法相鄰關(guān)系的法律規定，對相鄰權利人利用不動(dòng)產(chǎn)造成妨礙或妨害的事實(shí)。
�。�4）相鄰權利人主張的具體民事責任承擔方式符合法律規定。
5、否認承擔相鄰民事責任的一方當事人，應舉證證明根據法律的抗辯事由，即相鄰權利人主張的相鄰侵權請求權未產(chǎn)生、受阻礙或已消滅的事實(shí)。
三、案件的主要爭議焦點(diǎn)
1、相鄰權利人的相鄰權是否有受到損害的事實(shí)及損害程度。
2、相鄰權利人的訴訟請求是否合理及要求賠償的數額如何確定。
四、法律關(guān)系的性質(zhì)和效力認定
1、相鄰關(guān)系在性質(zhì)上屬于所有權的范疇的，但不是一種獨立的物權，而是所有權的限制和延伸。
2、審理相鄰關(guān)系案件時(shí)，應注意與其他權利的區分，主要是地役權、建筑物區分所有權、環(huán)境權等。
3、相鄰關(guān)系與其他法律關(guān)系的調整
�。�1）違章建筑不構成相鄰妨礙的，相鄰方要求拆除的，不予支持。
�。�2）一方改變房屋使用性質(zhì)和房屋結構的行為，如果對相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復房屋原狀；但其主張恢復房屋使用性質(zhì)，不屬于民事相鄰關(guān)系的調整范圍。
�。�3）一方的行為經(jīng)過(guò)行政許可，但對相鄰方構成相鄰妨礙，可告知其先進(jìn)行行政訴訟，否則不予受理或裁駁。
五、案件相關(guān)事實(shí)的認定
此類(lèi)案件的事實(shí)應主要把握以下幾點(diǎn)：
1、相鄰義務(wù)人存在違法性的'加害行為，行為發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、起因、過(guò)程、結果。
2、相鄰權利人的相鄰不動(dòng)產(chǎn)權益受損害的范圍與程度，主要是是否造成損害、損害的范圍與程度、恢復原狀所需費用等。
3、加害行為與損害之間有因果關(guān)系。
4、相鄰義務(wù)人有無(wú)過(guò)錯，主要是認定相鄰義務(wù)人侵權時(shí)是故意、過(guò)失還是不可抗力。
六、對有關(guān)責任的認定
1、相鄰關(guān)系案件以過(guò)錯責任為原則。在特殊情況下可以適用無(wú)過(guò)錯責任，主要是民法通則貫徹意見(jiàn)第99條第1款、第100條、第103條規定的情況。
2、在認定相鄰義務(wù)人的責任時(shí)，法官應根據一般人的心理狀態(tài)，運用注意義務(wù)理論，結合案件具體事實(shí)對相鄰義務(wù)人是否存在過(guò)錯作出判斷。
七、實(shí)體處理的一般原則和尺度把握
1、當事人合意的效力問(wèn)題
當事人雙方就相鄰關(guān)系問(wèn)題達成合意的，只要不是合同法第52條規定的無(wú)效情形，依法具有法律效力。如一方反悔，只要另一方?jīng)]有新的相鄰妨害行為，應當有容忍的合同義務(wù)。
2、二手房買(mǎi)賣(mài)的遺留問(wèn)題
�。�1）出賣(mài)人擅自搭建的建筑物給相鄰方構成了妨礙，相鄰方訴請買(mǎi)房人拆除的，買(mǎi)房人以該搭建物非自己所有抗辯，理由不成立。
�。�2）買(mǎi)房人為正常使用房屋之需要，欲恢復出賣(mài)人改變的房屋原始設計結構，相鄰方以買(mǎi)房人買(mǎi)入房屋時(shí)已接受既成事實(shí)為由進(jìn)行抗辯的，如不形成相鄰妨礙的，抗辯理由不成立。
3、訴訟時(shí)效問(wèn)題
相鄰關(guān)系案件中的排除妨害請求權和停止侵害請求權不適用時(shí)效，而損害賠償請求權則適用訴訟時(shí)效。
4、相鄰關(guān)系案件的賠償或補償標準
�。�1）采光妨礙的補償標準，應當綜合所在地經(jīng)濟水平和生活水平，房屋面積和房?jì)r(jià)及受影響的程度予以確定�？梢杂梅课輧r(jià)格（每平方米）×影響面積×影響時(shí)間×10-30%的系數，是法人或其他組織的可以提高5-10倍。
�。�2）一方安裝的設備發(fā)出的噪音，超過(guò)規定的標準，對相鄰方造成妨礙的，如果其同意進(jìn)行整改又可以進(jìn)行整改的，可判令在一定期限內整改，對原告精神損害賠償的請求，不予支持。
�。�3）一方的行為給相鄰方形成相鄰損害，其賠償標準應以恢復到損害前的情況，所需成本為計算標準。
5、妨礙程度與容忍義務(wù)的界定
�。�1）認定是否構成相鄰妨礙，應從平衡雙方當事人利益的角度出發(fā)，如果一方使用不動(dòng)產(chǎn)的行為有利于其生活質(zhì)量，而對相鄰方影響輕微，相鄰方應本著(zhù)團結互助的精神予以容忍。
�。�2）為彌補房屋設計建筑缺陷，并注意貫徹最小影響原則的排氣孔設置，應屬相鄰方容忍義務(wù)的范疇。
�。�3）一方安裝室外懸掛物，如不影響相鄰方的安全和衛生，相鄰方應容忍。
�。�4）拆除、損壞承重結構的行為，應判令當事人恢復原狀、賠償損失，而拆除非承重結構對安全而言無(wú)影響的，應允許當事人行使受限制的財產(chǎn)權利。
6、建筑物反光等不可量物侵害糾紛的處理
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，工商業(yè)活動(dòng)所產(chǎn)生的噪音、煤煙、震動(dòng)、臭氣、光線(xiàn)、放射性等侵入鄰地導致相鄰不動(dòng)產(chǎn)權利人權利受到干擾性妨害或損害的，被稱(chēng)為不可量物侵害。不可量物侵害屬于相鄰關(guān)系范疇。相鄰方因不可量物侵害提起訴訟的，應考慮相鄰人之間對不可量物排放容忍義務(wù)的程度確定是否應支持其訴訟請求，具體應衡量以下幾方面因素：
�。�1）生存權的優(yōu)先性。當相鄰近的各方都為了自己某種利益行使而引發(fā)沖突時(shí)，其他權利的行使應當讓位于生存權。其他權利的權利人此時(shí)就負有容忍的義務(wù)，其限度應是滿(mǎn)足他方的生活需求。
�。�2）紛爭的地域性。相鄰關(guān)系中，不同區域的居民便負有不同的容忍義務(wù)。居民區與工業(yè)區、商業(yè)區相比，其居民容忍限度較小。
�。�3）不動(dòng)產(chǎn)利用的先后關(guān)系。在考慮容忍義務(wù)時(shí)，必須將不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方利用不動(dòng)產(chǎn)的先后順序作為一個(gè)重要的因素。相鄰各方中使用在前的一方容忍義務(wù)較少，而使用在后者則有更多的容忍義務(wù)。但此義務(wù)僅存于可預期的范圍，超過(guò)此范圍，則可提起侵權之訴。
�。�4）損害的回避可能性�；乇芸赡苄�，是指以相鄰一方的使用給他方造成的侵害能否回避作為考慮容忍限度大小的標準，本可回避而不回避的，相對方就承擔較少的容忍義務(wù)或不承擔容忍義務(wù)。
建筑物反射的光可視為不可量物的一種。建筑物反光糾紛構成環(huán)境污染的，當事人既可選擇要求行政機關(guān)給予行政處罰，也可向法院提起民事訴訟，要求相鄰方承擔相應的民事責任。建筑物反光既構成環(huán)境污染損害賠償糾紛，又構成相鄰關(guān)系糾紛的，發(fā)生相鄰關(guān)系物上請求權和環(huán)境侵權損害請求權的競合，當事人擇一提起訴訟。人民法院應根據當事人行使請求權的不同，分別處理。
7、建筑物遮蔽糾紛的處理及補償標準
�。�1）通風(fēng)、采光標準的確定
確認影響通風(fēng)、采光的標準，應根據發(fā)生地（市區還是農村）的不同適用不同的標準。具體從以下幾個(gè)方面加以考慮或衡量：
a、市區內的建筑物應審查其建造是否符合有關(guān)部門(mén)關(guān)于建筑物的高度、層次、間距的規定。對于不符合規定的建筑物，應視為對通風(fēng)、采光有影響，反之則無(wú)影響。
b、農村的建筑物應審查其建造是否符合當地群眾“公認”的通風(fēng)、采光標準（如村規民約）。如無(wú)此標準，則可參照有關(guān)部門(mén)關(guān)于城市建筑物的高度、層次、間距的規定確定是否影響通風(fēng)采光。
c、審查新建建筑物是屬于翻建、擴建還是新建。如屬在原住宅基礎上翻建，既未擴大面積，又未增加建筑高度，相鄰方以影響通風(fēng)、采光為由阻撓翻建的，一般不予支持；如果屬擴建或新建，相鄰方提出影響其通風(fēng)、采光的，則應結合其他各方面的條件加以確認。
d、審查提出影響通風(fēng)、采光一方的建筑物是否屬于違章建筑。一般來(lái)說(shuō)，未經(jīng)批準的違章建造的房屋不應享有通風(fēng)、采光權，對其要求保護自己通風(fēng)、采光的要求不應予以支持。農村中沒(méi)辦理房產(chǎn)證明但有選址意見(jiàn)書(shū)或準建證的不應認定為違章建筑。
�。�2）關(guān)于承擔民事責任的方式問(wèn)題
根據不同的情況，當事人應以不同的方式承擔民事責任。具體有以下幾種處理辦法：
a、新建房屋一方屬于違章建筑或者超過(guò)批準設計范圍施工的，一般應停止侵害、恢復原狀或者降低建筑高度減少建筑層次等。
b、對經(jīng)過(guò)合法批準手續的新建樓房，或者雖屬違章建筑，但已建成的，如拆除將給國家或公民造成的經(jīng)濟損失大于受影響一方利益的，可以其他方式承擔民事責任，如判令侵權方給受害方妥善安置住房或工作場(chǎng)所，或者給予受害方賠償等。
8、因空調安裝問(wèn)題引起的相鄰糾紛的處理
�。�1）因空調噪音引起的糾紛的處理
目前，空調室外機造成噪音超標的主要原因是安裝不當。依據國家有關(guān)規定，生活噪音不得超過(guò)55分貝，可以此作為空調噪音是否合理的標準。凡超出此標準的都應認定空調室外機安裝不合格，應判令使用人重新安裝。重新安裝后仍達不到標準的，應判令其限期拆除。
�。�2）因空調排水不當引起糾紛的處理
造成此類(lèi)糾紛的主要原因是空調使用人安裝不當，應判令其重新安裝；造成損害的，應予以賠償。
�。�3）因空調室外機排氣引起糾紛的處理
依據《中華人民共和國關(guān)于房屋空氣調節器安裝規范》中的有關(guān)規定：空調器的室外機組應盡可能的遠離相鄰方的門(mén)窗和綠色植物，與相對方門(mén)窗距離不得小于下述值：
1、空調器額定制冷量小于4.5KW的為3米；
2、空調器額定制冷量大于4.5KW的為4米。根據此規范，空調設備應當盡可能遠離相鄰方的門(mén)窗。在有多種可選位置時(shí)，應選擇與相鄰方固有門(mén)窗距離最大或對相鄰方影響最小處。違反上述標準對相鄰方生產(chǎn)生活造成妨礙的，應判令其排除妨礙；造成損害的，應予以賠償。
9、根據國家城市居住區規劃設計標準，住宅側面間距：條式住宅，多層之間不宜小于6米，高層與各種層數住宅之間不宜小于13米。
八、判決主文的標準化表述
1、請求停止侵害：被告XXX于本判決生效之日起停止X行為。
2、請求排除妨礙：被告XXX于本判決生效之日起X日內為某行為。
3、請求賠償損失：被告XXX于本判決生效之日起X日內賠償或補償原告XX.XX元。
4、請求消除危險：被告XXX于本判決生效之日起X日內為某行為，消除……危險。
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