購房熱經(jīng)濟學(xué)思考論文推薦

　　近年來(lái),我國房?jì)r(jià)一路高漲,尤其是進(jìn)入2007年,我國房市更是迅速升溫,消費者的購房熱情十分飽滿(mǎn)。購房熱一浪高過(guò)一浪。盡管當前在一些城市出現房?jì)r(jià)小幅下跌、房屋成交量下降趨勢,但筆者認為這只是一個(gè)短暫的調整。從長(cháng)期來(lái)看,購房熱潮仍不可避免。因此有必要從經(jīng)濟學(xué)角度出發(fā)對這種不太正常的“購房熱”現象進(jìn)行深入分析和探討。

　　一、“購房熱”的主要表現

　　筆者認為,“購房熱”主要表現在三個(gè)方面。第一,房?jì)r(jià)快速攀升,但購房者仍熱情不減。2007年9月,全國70多個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%,漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。10月,房屋售價(jià)漲幅更是高達9.5%。盡管房?jì)r(jià)很高,卻仍然出現了排隊購房、排號購房、甚至為購房而大打出手的現象。第二,非理性購房比例增大。非理性購房主要表現在“羊群效應”,即消費者跟風(fēng)。當大部分人看到房?jì)r(jià)持續上漲并預期上漲時(shí),便蜂擁而至購買(mǎi)并囤積。第三,房屋成交量增大。2007年1-9月,全國商品房住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)33.9%。其中,現房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)14.7%,期房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)42.9%,市場(chǎng)需求表現旺盛。

　　二、“購房熱”成因分析

　　根據需求法則,在其他條件不變時(shí),商品價(jià)格上升,需求量減少;反之,商品價(jià)格下降,需求量則相應增加。但對于房?jì)r(jià)一路攀升的房市,商品房需求量卻不降反增。筆者認為,對于這種反需求法則的現象,可以借助吉芬商品來(lái)分析。此外,投資需求、有效供給不足、銀行放貸過(guò)多、假按揭及“加按揭”行為、消費者預期房?jì)r(jià)上漲等因素也是導致“購房熱”現象發(fā)生的重要原因。

　　(一)商品房的“吉芬效應”

　　吉芬商品是指需求量與價(jià)格成同方向變動(dòng)的特殊商品,其產(chǎn)生的前提條件有兩個(gè):其一,這種商品是必需品;其二,不存在更廉價(jià)的替代選擇。筆者認為,“購房熱”在價(jià)格上漲時(shí)符合吉芬商品的假設條件,需求量與價(jià)格成同方向變動(dòng),需求曲線(xiàn)向右上方傾斜。下面結合圖形具體分析。

　　圖1中橫軸和縱軸分別代表兩種商品的數量,其中橫軸代表商品房。當商品房的價(jià)格由P1上升到P2后,消費者效用最大化的均衡點(diǎn)由b點(diǎn)移至a點(diǎn),相應的商品房需求增加量為XbXa,這是總效應。FG為補償預算線(xiàn),用來(lái)表示以假設的貨幣收入的增減來(lái)維持消費者實(shí)際收入水平不變的一種分析工具。它剔除了實(shí)際收入水平變化的影響,使消費者能夠回到原有的無(wú)差異曲線(xiàn)U1上去。通過(guò)補償預算線(xiàn)可知,XaXc為替代效用,是一個(gè)正值。XbXc為收入效應,為負值,且負的收入效應的絕對值大于正的替代效應的絕對值。很顯然,雖然商品房不是一種低擋物品,但它和吉芬商品一樣,當價(jià)格上升時(shí),其替代效應與價(jià)格成反比,收入效應則與價(jià)格成正比,收入效應大于替代效應,從而使得總效應與價(jià)格成反方向變動(dòng),即需求曲線(xiàn)向右上方傾斜,需求量隨房?jì)r(jià)的上漲而上升(如圖2)。

　　從以上分析可知,以2007年為代表的近兩年房?jì)r(jià)的不斷上升,極大地刺激了人們紛紛為避免損失而增加對商品房的購買(mǎi)。因為購買(mǎi)商品房的消費支出在大多數家庭的收入中占一個(gè)較大的比例。同時(shí),這也導致了窮人更窮、富人更富、貧困家庭實(shí)際收入水平大幅度下降。

　　在這種情況下,收入效應大大超過(guò)替代效應,反映到現實(shí)中就是“購房熱”現象的發(fā)生。

　　(二)投資需求旺盛

　　“購房熱”之所以出現,投資需求是重要原因之一,投資需求根源于房產(chǎn)可能帶來(lái)的高收益及其保值增值的特性。筆者認為,人們之所以熱衷于投資房地產(chǎn)緣于以下幾個(gè)方面:

　　1、對我國經(jīng)濟發(fā)展的良性預期。我國居民的儲蓄率差不多是全球最高的,經(jīng)濟的持續高增長(cháng)使居民對未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生良性預期,紛紛將手中的閑錢(qián)拿來(lái)購房。另外,基于人民幣升值的預期,大量國外資金也通過(guò)各利,渠道進(jìn)入我國房市,等待獲得人民幣升值后的利差。目前,中美利差已經(jīng)從3%縮小到不到0.5%,如果繼續加息,無(wú)風(fēng)險的套匯套利,必將刺激更多海外資金的涌入。

　　2、流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩,簡(jiǎn)單地說(shuō)就是央行發(fā)行貨幣過(guò)多,貨幣量增速過(guò)快,商業(yè)銀行資金充裕。一方面,流動(dòng)性過(guò)剩使大量資金為追逐利潤進(jìn)入房市,另一方面,流動(dòng)性過(guò)剩間接影響CPI,引發(fā)通貨膨脹,使大量資金為求保值而進(jìn)入房市。流動(dòng)性過(guò)剩先是帶動(dòng)原材料價(jià)格上漲,繼而帶動(dòng)食品價(jià)格上漲,最后提升整個(gè)經(jīng)濟的通脹水平。在目前通貨膨脹及流動(dòng)性過(guò)剩的`背景下,實(shí)際為負的銀行利率刺激了大量資金購買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行保值。

　　3、我國直接投資渠道相對狹窄。由于文化素質(zhì)及信息不對稱(chēng),很多人不了解其他的投資渠道,手里拿著(zhù)錢(qián),選到最后只有去買(mǎi)房子。況且買(mǎi)房、賣(mài)房很簡(jiǎn)單,市場(chǎng)進(jìn)出方便。房地產(chǎn)的快速發(fā)展和上億人需要改善住房的潛在需求引起社會(huì )對房?jì)r(jià)持續上漲的良性預期,加上股票和基金市場(chǎng)風(fēng)險相對較大,我國不太規范的債券市場(chǎng)又很難吸引普通投資者的眼球,因而大量資金紛紛涌入房產(chǎn)行業(yè),購買(mǎi)房屋保值增值。

　　(三)有效供給不足

　　有效供給不足有兩層含義:一是住房供應結構不合理,二是住房供應總量不足。供應結構不合理表現在前幾年所開(kāi)發(fā)的房屋以大戶(hù)型為主,在90/70新政實(shí)施以后,市場(chǎng)住房供給才以中小戶(hù)型為主。由于新政實(shí)施不久,中小戶(hù)型房源供應不是很充足,加上不斷上漲的房?jì)r(jià)預期,很多中低收入階層紛紛貸款買(mǎi)房。這部分需求其實(shí)是真實(shí)的有效需求,只不過(guò)在當前房?jì)r(jià)越炒越高的情況下被迫加入購房行列。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強的引導和擴散效應,開(kāi)發(fā)商為了獲取更大的經(jīng)濟利益,往往對土地進(jìn)行“囤積”、“惜售”,客觀(guān)上又減少了當前住房供給。另外由于我國人多地少,耕地數量有限,可供出讓的土地越來(lái)越少,開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格也越來(lái)越高,全國各地都不斷出現“地王”,從而導致資金力量薄弱的開(kāi)發(fā)商逐漸被淘汰,也將造成市場(chǎng)住房供應總量不足。

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