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大專(zhuān)行政管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)論文
行政管理對內部各部門(mén)間的關(guān)系的協(xié)調，下面是小編精心收集的大專(zhuān)行政管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)論文，希望能對你有所幫助。
[摘要]
伴隨著(zhù)**房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，原來(lái)獨門(mén)獨戶(hù)的自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。在物業(yè)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。因此研究其解決問(wèn)題的對策，有著(zhù)重要的現實(shí)意義。本文列舉了我區的小區物業(yè)管理普遍存在的若干問(wèn)題，并加以分析，最后，針對問(wèn)題，對完善物業(yè)管理提出了若干建議。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理，存在問(wèn)題，建議
1引言
隨著(zhù)**經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為**縣的主導經(jīng)濟之一，不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司，都頗具實(shí)力，同時(shí)由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規模，其效益日趨明顯。我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。從1996年的第一家區物業(yè)管理公司成立至今，全縣已有物業(yè)管理公司10余家，從業(yè)人員300余人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區20余個(gè)，涉及住戶(hù)五萬(wàn)余戶(hù)，物業(yè)管理工作經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，取得了很大的進(jìn)展。但是，也應該看到在物業(yè)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題日益突出。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。從物業(yè)公司亂收費、擅自停水停電到公共設施被侵占、公共維修基金被挪用、業(yè)主委員會(huì )成立難，大量物業(yè)糾紛紛至沓來(lái)。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。因而，研究現階段我縣物業(yè)管理發(fā)展存在的問(wèn)題及對策成為熱點(diǎn)問(wèn)題。
2我區物業(yè)管理存在的若干問(wèn)題
2.1物業(yè)管理收費難
一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理費除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費用、供熱水費用等。據統計，一般小區的物業(yè)收費率能達到75%，就屬于比較好的。但比如杜鵑小區,不交、少交、欠交物業(yè)管理費已成為一種常見(jiàn)的現象，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區臟、亂、差；小區內存在業(yè)主車(chē)輛丟失現象和內配套設施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經(jīng)報道過(guò)這樣一則新聞，**縣的多個(gè)小區面臨著(zhù)物業(yè)公司撤離、業(yè)主自主管理的局面，比如眾所周知的冬青里別墅小區,由于所能收到的管理費不到四成，物業(yè)公司不得不作出了退出小區的決定。
2.2物業(yè)公司服務(wù)面狹窄
物業(yè)公司自身管理水平較低，開(kāi)展和提供的服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄。目前，我縣的物業(yè)公司僅僅是面向居民住宅小區提供服務(wù)，而對居民住宅小區,包括風(fēng)澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個(gè)小區，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內容，其他一些特需服務(wù)項目基本沒(méi)有開(kāi)展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費；代家政服務(wù)等等。
2.3物業(yè)公司員工素質(zhì)欠佳
一般的物業(yè)公司認為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓的人員上崗，著(zhù)重表現在杜鵑小區，由于物業(yè)管理費的不到位，不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人！即使公司對員工培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還未走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì )化職業(yè)技能等級培訓與鑒定。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大、素質(zhì)低。例如，2006年**經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區物業(yè)管理有限公司的人員流動(dòng)性達到60%。保安工作形式大于實(shí)質(zhì)，作用沒(méi)有真正發(fā)揮。表現為：重門(mén)崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕外圍防患；重治安問(wèn)題，輕設施安全；重人員數量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監督；重對人的防患，輕對物的安全監護。
2.4成立業(yè)主委員會(huì )工作滯后
目前，**絕大部分小區雖然都成立了業(yè)主委員會(huì )，但都沒(méi)有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用；服務(wù)質(zhì)量的監管工作沒(méi)有真正地開(kāi)展起來(lái)；對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支疏于監督。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì )自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規定的了解、理解和運用，致使物業(yè)公司單方面說(shuō)了算，而業(yè)主委員會(huì )卻對物業(yè)的管理事項難以決策。
2.5業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權
從**的情況看，各物業(yè)管理公司都能做到明碼標價(jià)收費，能在小區的醒目位置公示服務(wù)項目?jì)热�、收費標準、收費依據等，但對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規定“每年不少于一次向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )的監督�！鼻址噶藰I(yè)主的知情權和監管權。例如小區內停車(chē)收費問(wèn)題，此類(lèi)糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護小區管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會(huì )規定為由向擁有私家車(chē)的業(yè)主收取的小區車(chē)位費、道路維護費、進(jìn)門(mén)費等。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)批準，雖然有的經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì )同意，但是由于無(wú)相應的法律、法規或規章為依據，因此爭議較大。
2.6個(gè)別業(yè)主過(guò)度強度個(gè)人利益
有個(gè)別業(yè)主過(guò)度強調個(gè)人的實(shí)用性利益而不顧社區整體外觀(guān)形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私占公共場(chǎng)所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見(jiàn)等。這些行為不僅增加了物業(yè)公司的工作難度和不應有的工作量，而且破壞、影響了社區的整體美觀(guān)和社區的環(huán)境。
2.7其他問(wèn)題
物業(yè)公司由小區全體業(yè)主共同選舉、公開(kāi)招聘的規定沒(méi)有執行。目前，**各居民住宅小區提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司都是前期物業(yè)由開(kāi)發(fā)商代管，后期物業(yè)則是由開(kāi)發(fā)商將原來(lái)分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱(chēng)、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)接管社區。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)競爭招標，由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標準缺少明細，欠缺可監督性。
此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，小區分期建設及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設施如水、電、氣等工程不配套，造成物業(yè)公司開(kāi)展工作困難，影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
另外，我省現行的物業(yè)服務(wù)收費辦法已滯后,有些內容與國家新頒布實(shí)施的相關(guān)法規、政策規定不相一致。
3完善物業(yè)管理的若干建議
針對上述物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，根據自己的實(shí)際工作經(jīng)驗提出以下幾點(diǎn)建議：
3.1加強物業(yè)管理知識的宣傳
要加強對《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)公司的利益，同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。同時(shí)，也應堅持在日常的物業(yè)管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權益。要對廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。
3.2改變以往的收費態(tài)度和收費方式
由于收費員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓，自身對物業(yè)相關(guān)政策、規定缺乏理解和運用。同時(shí)，由于收費點(diǎn)多、面廣、收費員勞動(dòng)強度大，難免會(huì )出現生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而
不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應根據實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。如：物業(yè)企業(yè)可在小區公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單，起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用；對極個(gè)別的拖欠較多、對整個(gè)小區物管費收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進(jìn)行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業(yè)主委員會(huì )，以業(yè)主委員會(huì )名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費是業(yè)主應盡的職責。
3.3加強物業(yè)公司自身建設
加強物業(yè)管理公司自身建設，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，規范服務(wù)行為，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度，注重對服務(wù)質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養。通過(guò)企業(yè)的不斷努力，為管理小區營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內部管理，建章立制，規范行為準則。收費時(shí)應根據居民的不同情況，在物價(jià)部門(mén)制定的物業(yè)收費標準幅度內，與業(yè)主協(xié)商確定。對一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費的貧困戶(hù)，應給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)費的貧困戶(hù)的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主的監督作用。物業(yè)管理公司應在加強自身建設，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調整內部機制，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達到業(yè)主的認可和滿(mǎn)意。
3.4走“以人為本”的發(fā)展之路
物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現在每個(gè)細節中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿(mǎn)意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱(chēng)心、滿(mǎn)意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護，為小區用戶(hù)營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。
3.5成立業(yè)主委員會(huì )
明確業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主欠費追償的主體，物業(yè)企業(yè)是具體執行人。由于物業(yè)企業(yè)自討欠費，既是運動(dòng)員又想當自己工作的裁判員，業(yè)主很難接受和理解。因此，業(yè)主欠費，作為業(yè)主代表、作為物業(yè)服務(wù)的監督人的業(yè)主委員會(huì )應發(fā)揮其作用，站在公平的角度處理問(wèn)題。
3.6應與開(kāi)發(fā)公司辦理好交接手續
物業(yè)企業(yè)要與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接。為避免在業(yè)主入住后房屋出現質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴格按照規章制度辦事，對有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開(kāi)發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復能力，以利于今后的物業(yè)管理。
3.7開(kāi)設物業(yè)服務(wù)的公開(kāi)競爭市場(chǎng)
為保證業(yè)主自主選舉權和物業(yè)企業(yè)完全的市場(chǎng)競爭，所有的物業(yè)服務(wù)項目都必須通過(guò)公開(kāi)招標，由業(yè)主委員會(huì )經(jīng)過(guò)全體業(yè)主意見(jiàn)調查，選定本社區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檔次，制定招標條件并公開(kāi)發(fā)布招標公告。物業(yè)公司按投標條件進(jìn)行公開(kāi)競爭招標，中標后的物業(yè)公司到業(yè)主社區發(fā)布公告，讓全體業(yè)主透徹了解中標物業(yè)公司的基本情況及服務(wù)內容。
3.8及時(shí)修改完善現有的物業(yè)管理規則
近幾年國家陸續頒布了相關(guān)法律和政策規定，而我省現行的物業(yè)管理規則仍是省物價(jià)局、省建委2000年制定的，在近六年來(lái)的執行當中，現行物業(yè)收費管理規定有不少地方與國家新頒布實(shí)施的法規、政策規定不協(xié)調或矛盾。因此，省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業(yè)管理服務(wù)收費辦法。同時(shí)，在制定物業(yè)管理收費時(shí)，應將現在的“合理公開(kāi)、與產(chǎn)權使用人的承受能力相適應”，改變?yōu)椤昂侠砉_(kāi)、收費與服務(wù)水平相適應”，這樣才能更符合市場(chǎng)經(jīng)濟原則，更符合質(zhì)價(jià)相符原則。
4結束語(yǔ)
**小區物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題，正是全社會(huì )物業(yè)管理行業(yè)的折射，它同時(shí)涉及到多個(gè)部門(mén)，等待著(zhù)各相關(guān)部門(mén)的共同關(guān)注、協(xié)調和解決。物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千萬(wàn)百姓的日常生活和切身利益，把物業(yè)的這些問(wèn)題理清楚、解決好，將有力地促進(jìn)我縣物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，推動(dòng)和諧社會(huì )的構建。因此需要我們作出更進(jìn)一步的努力。
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