關(guān)于房地產(chǎn)與會(huì )計的畢業(yè)論文
隨著(zhù)企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來(lái)越廣泛，從財務(wù)會(huì )計的角度加強和規范房地產(chǎn)運作,是加強房地產(chǎn)投資監管的重要途徑之一。下面是關(guān)于房地產(chǎn)與會(huì )計的畢業(yè)論文，歡迎閱讀。
摘要:新會(huì )計準則增加了投資性房地產(chǎn)準則,對投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理進(jìn)行了規范,其實(shí)施有利于增強會(huì )計信息的相關(guān)性和有用性、公允價(jià)值模式的引進(jìn)穩固了凈現值(NPV)估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位,同時(shí)也為企業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間。
關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn) 會(huì )計準則 盈余管理
近年來(lái),隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展以及投資者投資觀(guān)念的變化,房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。為規范房地產(chǎn)投資行為的會(huì )計操作,2007年1月1日實(shí)施的新會(huì )計準則(簡(jiǎn)稱(chēng)“新準則”)專(zhuān)門(mén)增加了投資性房地產(chǎn)準則,明確規定了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露細則。本文從投資性房地產(chǎn)會(huì )計準則產(chǎn)生的背景著(zhù)手,重點(diǎn)剖析投資性房地產(chǎn)會(huì )計準則對相關(guān)企業(yè)會(huì )計處理及房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
投資性房地產(chǎn)會(huì )計準則產(chǎn)生的背景
(一)房地產(chǎn)投資的普遍性
隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善,企業(yè)持有房地產(chǎn)的目的用途越來(lái)越廣泛。除了將房地產(chǎn)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的場(chǎng)所或作為存貨對外銷(xiāo)售外,不少企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益等活動(dòng),甚至作為主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)計量的準確性關(guān)系到企業(yè)會(huì )計報表的真實(shí)性和有用性,因此從財務(wù)會(huì )計的角度加強和規范房地產(chǎn)運作,是加強房地產(chǎn)投資監管的.重要途徑之一。
(二)舊會(huì )計準則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理不合理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理,我國原來(lái)的會(huì )計制度和會(huì )計準則沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規定,很多企業(yè)直接將其作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)加以處理,采用歷史成本計量,并按其估計使用年限提取折舊或攤銷(xiāo)。投資性房地產(chǎn)具有高收益和高風(fēng)險的特點(diǎn),而且經(jīng)過(guò)若干年以后,它們的市值會(huì )發(fā)生很大的變化,甚至高出其賬面原值數倍,顯然繼續采用歷史成本計量不能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因此,將投資性房地產(chǎn)不加區分地作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)看待,進(jìn)而采取歷史成本計價(jià),違背了會(huì )計的真實(shí)性和有用性的原則。
投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì )計處理
(一)投資性房地產(chǎn)的確認
新準則第3號明確指出,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或實(shí)現資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出,投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用,也不是為了出售贏(yíng)得利潤,而是為了在租賃市場(chǎng)或投資市場(chǎng)獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),可以按圖1步驟進(jìn)行。
首先分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn),若是,則界定為商品性房地產(chǎn),按照《存貨》準則進(jìn)行會(huì )計處理;若不是,則進(jìn)入下一步。分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn),若是,則界定為自用性房地產(chǎn),按照《固定資產(chǎn)》或《無(wú)形資產(chǎn)》準則進(jìn)行會(huì )計處理;若不是,則可以界定為投資性房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)的計量
1.初始計量。投資性房地產(chǎn)準則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式,并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計量做出了明確規定。具體會(huì )計核算時(shí),按投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”、“在建工程”等。
2.后續計量。新準則第三章相關(guān)條款規定,企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量時(shí),可根據具體情況選用成本計量模式或公允價(jià)值計量模式,但模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量,分別適用固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)會(huì )計準則。公允價(jià)值計量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價(jià)值計量,無(wú)需對其計提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎調整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”,最終計入當期損益。相關(guān)會(huì )計處理見(jiàn)表1。
(三)投資性房地產(chǎn)的轉換
投資性房地產(chǎn)準則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)的會(huì )計處理做出了規定。在成本模式下,會(huì )計處理相對簡(jiǎn)單,企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉換前的賬面價(jià)值作為轉換后的入賬價(jià)值即可。在公允價(jià)值模式下,自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應當按照轉換當日的公允價(jià)值計價(jià),如轉換當日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值,其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計入資本公積賬戶(hù)。相反地,投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時(shí),應當以其轉換當日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計入當期損益。具體會(huì )計核算見(jiàn)表2。
(四)投資性房地產(chǎn)的處置
投資性房地產(chǎn)準則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應當將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)應通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
投資性房地產(chǎn)準則對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)影響
(一)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計信息質(zhì)量
新準則對采用公允價(jià)值模式計量投資性房地產(chǎn)規定了兩個(gè)前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會(huì )計信息披露提出了五個(gè)要求,以及規定成本模式與公允價(jià)值模式不可逆轉換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性,有利于提高會(huì )計信息的真實(shí)性、可靠性和有用性,進(jìn)而提高上市公司的治理水平。新準則的實(shí)施將大大提高境內上市公司的會(huì )計信息與境外市場(chǎng)的可比性,無(wú)疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價(jià)值的有效評判。此外,采用公允價(jià)值計量模式能夠及時(shí)、準確地反映出企業(yè)高級管理層履行責任的信息,檢驗其作出繼續持有或已經(jīng)處置投資性房地產(chǎn)決策的恰當性。
(二)有利于穩固NPV估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位
隨著(zhù)近年來(lái)投資性房地產(chǎn)的逐漸增多,尤其是人民幣升值以及我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展,新會(huì )計準則采用公允價(jià)值進(jìn)行計量,必然會(huì )誘導市場(chǎng)更多地關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,并使NAV估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。此外,新準則對于公允價(jià)值模式的選擇,特別強調“有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠地取得”,這一要求排除了采用其他財務(wù)估值技術(shù)確定其公允價(jià)值的可能。因為其他財務(wù)估值技術(shù)往往包含若干假設,與參照活躍的市場(chǎng)交易價(jià)格相比,會(huì )帶有較大的主觀(guān)成分,易產(chǎn)生爭議�？梢灶A期,新準則對國內資本市場(chǎng)的發(fā)展將構成長(cháng)期利好。
(三)為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施盈余管理提供了空間
通過(guò)對新準則有關(guān)條款的進(jìn)一步解讀,可以預測該準則未來(lái)很可能會(huì )給上市公司帶來(lái)較大的盈余管理空間。原因在于:第一,新準則對投資性房地產(chǎn)的界定標準比較模糊。第二,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認仍然是一個(gè)難點(diǎn)。第三,采用公允價(jià)值計量模式容易導致虛增利潤。
參考文獻:
1.財政部.新會(huì )計準則第3號―投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社,2006
2.財政部會(huì )計司.企業(yè)會(huì )計準則講解[M].人民出版社,2007
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