商業(yè)可行性報告

　　在日常生活和工作中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長(cháng)。我們應當如何寫(xiě)報告呢？下面是小編收集整理的商業(yè)可行性報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

商業(yè)可行性報告1

　　一、商業(yè)計劃書(shū)與可行性研究報告的現狀與特點(diǎn)

　　(一)基礎數據的采集缺乏科學(xué)依據

　　基礎數據的采集對于整個(gè)項目的分析與決策具有非常重要的意義，基礎數據采集的科學(xué)性決定了分析報告是不是有使用價(jià)值。只有當數據采集具有科學(xué)性、客觀(guān)、嚴密的邏輯性時(shí)，建立在這樣的數據分析基礎之上的經(jīng)濟效益評價(jià)、現金流量分析以及數據分析結論才具有現實(shí)的價(jià)值和意義。一般來(lái)說(shuō)，當拿到一個(gè)項目時(shí)我們首先會(huì )結合項目的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行基礎數據分析，一個(gè)項目剛形成時(shí)，基礎數據一般采用一手數據，因為它沒(méi)有歷史的軌跡來(lái)遵循。一手數據的采集方法如：?jiǎn)?wèn)卷調查、觀(guān)察、抽樣技術(shù)等等。通常對擁有大量的歷史數據的項目如服裝業(yè)等，數據采集可借鑒同等的規�；蛞恍�歷史數據，以它為基礎來(lái)進(jìn)一步研究和分析。同時(shí)也可借鑒行業(yè)公開(kāi)的資料、網(wǎng)上資料、統計的年鑒等等來(lái)進(jìn)行分析。 從現有的一些商業(yè)計劃書(shū)以及可研報告來(lái)看，很多基礎的數據就是簡(jiǎn)單的擺在那里，沒(méi)有數據來(lái)源、數據提示，沒(méi)有對基礎數據嚴謹的分析。這樣的報告在數據顯示環(huán)節，往往是經(jīng)不起推敲的。

　　(二)數據分析的過(guò)程缺乏邏輯性，論證的結論不具備系統性

　　很多商業(yè)計劃書(shū)以及可研報告一般都是前面是一系列數據，后面是一個(gè)結論。當真正去研究數據和結論時(shí)，往往是結果單一，數據和結論之間找不到必然的聯(lián)系;另外就是只有一個(gè)結論，比如對凈現值、內部收益率作出說(shuō)明等等。作為專(zhuān)業(yè)的針對投融資商出具的項目分析報告，必須在充分的考慮每一個(gè)數字科學(xué)來(lái)源的基礎上運用定量的模型來(lái)對數據進(jìn)行分析，一步步推導到數據的結論上。例如，一個(gè)項目不確定性分析，風(fēng)險概率分析 A、什么是影響這個(gè)項目的風(fēng)險點(diǎn)，這些風(fēng)險因素就是我們通常意義上的不確定性分析的模型來(lái)做 B、在這樣的風(fēng)險因素基礎上，哪一些風(fēng)險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過(guò)敏感性分析可以找出來(lái)。 C、找出這些風(fēng)險因素下一步就是分析，這些影響效益的風(fēng)險點(diǎn)出現的概率有多大? 三步分析完之后，風(fēng)險對于這個(gè)項目的影響就顯露出來(lái)，到這個(gè)時(shí)候只是數據分析的第一步工作。有一些數字和比率出現在報告上，更重要的在于結論，針對于這樣的風(fēng)險因素和風(fēng)險變量(不可避免的)，作為分析報告必須能提出來(lái)如何在項目的操作中有效的防范這些風(fēng)險。這樣的風(fēng)險點(diǎn)的提出和風(fēng)險因素的防范對于報告的使用者來(lái)說(shuō)是有意義的。 而現實(shí)當中的一些商業(yè)計劃書(shū)以及可研報告在此方面的專(zhuān)業(yè)性還是較為欠缺的，這樣往往會(huì )影響分析報告的實(shí)用價(jià)值，因此會(huì )影響到投資公司的經(jīng)濟效益。

　　(三)結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進(jìn)行研究

　　建立在定量研究基礎上的分析報告還需要對于整個(gè)項目的戰略規劃提供一些更有價(jià)值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規模一定的情況下資金來(lái)源于自有資金、借貸資金;借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進(jìn)一步分析，如現金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的角度，站在投資人的角度分析時(shí)是自有資金流量表;在項目是否盈利的角度分析時(shí)就是全投資的現金流量分析，不同的現金流量表可以對項目和投資人提供一些有價(jià)值的結果�，F實(shí)當中的一些商業(yè)計劃書(shū)以及可研報告往往結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進(jìn)行研究，缺乏以上更有價(jià)值的內容。

　　(四)現有的形式多并帶有一定的目的性和傾向性

　　根據委托方的要求操作，作為立項的依據，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據可以叫做商業(yè)計劃書(shū)形式。從數據分析的角度來(lái)說(shuō)，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書(shū)存在不獨立性。政府審批項目會(huì )委托咨詢(xún)公司等專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行項目研究，而更多立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。 從數據分析角度來(lái)說(shuō)，堅持數據的獨立性、客觀(guān)性、公正性是這個(gè)行業(yè)最基準的要求，只有這樣才能為客觀(guān)地判斷一個(gè)項目的可行性提供正確、有力的決策依據，也只有如此，才能真正更加穩妥的判斷項目是否能夠收益，從而保證相關(guān)人的利益。中國的投資公司要真正的走向與國際接軌的高水準公司，其出具專(zhuān)業(yè)分析報告的`專(zhuān)業(yè)水準也應當走向這個(gè)趨勢。

　　二、數據分析報告的特點(diǎn)

　　目前，在國際投資領(lǐng)域，比較權威和流行的項目分析報告叫做數據分析報告，更強調定量研究。真正意義上的數據分析報告可以為客戶(hù)帶來(lái)真正巨大的經(jīng)濟收益，以其無(wú)可替代的優(yōu)越性被真正的專(zhuān)業(yè)人士所推崇。數據分析報告具有以下特點(diǎn)：獨立性、定量研究的分析方法、嚴謹和邏輯性、戰略規劃性、在格式上的規范性。關(guān)于獨立性、定量研究的分析方法、嚴謹和邏輯性、戰略規劃性的具體說(shuō)明如下。

　　1、獨立性 報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會(huì )有傾向性。

　　2、定量研究的分析方法 一個(gè)從無(wú)到有的項目缺乏歷史數據，但不可能獨立于現有的經(jīng)濟活動(dòng)或脫離現有的經(jīng)濟生活。對于這些項目可采取定性的研究，通過(guò)一些專(zhuān)家的論壇、德?tīng)柗品�、市�?chǎng)問(wèn)卷調查等方法來(lái)對于這個(gè)項目的市場(chǎng)需求基礎數據進(jìn)行估算，估算的結果再進(jìn)行定量分析，定性和定量相結合，最終定量化。 拿到項目時(shí)，有一個(gè)總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀(guān)經(jīng)濟的角度分析、國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會(huì )經(jīng)濟角度分析，確立著(zhù)眼點(diǎn)后再進(jìn)行基礎數據的采集，找到適合項目的定量分析方法。進(jìn)一步通過(guò)項目所在行業(yè)的特點(diǎn)對于成本和費用做出基礎的判斷。經(jīng)濟效益用我們項目數據分析的模型來(lái)進(jìn)行評判，包括對方案的選擇采取能夠使用的方法。

　　3、嚴謹和邏輯性 數據分析報告有科學(xué)的邏輯性，包括：基礎數據是怎么來(lái)的?有什么依據?對于說(shuō)明判斷又有什么樣的依據?有什么樣的依據做立足點(diǎn)?基礎數據得到后對收入預測判斷有什么樣的依據?收入預測出來(lái)后成本預測是怎么出來(lái)的?成本費用的基礎數據是怎么樣得到的?以上內容數據分析報告都會(huì )一步一步進(jìn)行判斷。

　　4、戰略規劃性 戰略規劃性越來(lái)越成為數據分析報告質(zhì)量的一個(gè)基礎要求。當數據分析報告能對委托方的戰略規劃進(jìn)行策劃和梳理的時(shí)候，數據分析報告的價(jià)值就體現出來(lái)了。

　　三、數據分析報告的市場(chǎng)定位

　　對于投資領(lǐng)域當中的數據分析報告，研究和涉及的領(lǐng)域表現在三個(gè)方面：項目、企業(yè)經(jīng)濟行為以及政府政策。 從投資項目領(lǐng)域來(lái)看，一個(gè)項目的周期包括投資的前期、建設期、經(jīng)營(yíng)期三個(gè)階段，對于數據分析報告的要求是不一樣的。 投資的前期是對項目預期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，數據分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據。 建設期的數據分析目的在于對項目建設期的投入和安排，和數據前期的數據分析結果與實(shí)施過(guò)程進(jìn)行比較，根據實(shí)際情況進(jìn)行相應的調整。 經(jīng)營(yíng)期的數據分析報告是研究項目在實(shí)施以后預期和實(shí)際的偏差，找到項目科學(xué)管理的依據或對下一個(gè)項目實(shí)施的一個(gè)經(jīng)驗的借鑒。在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟活動(dòng)當中，資金有一個(gè)特點(diǎn)，他總是流向效益最高的地方。當資金表現在不同企業(yè)之間的流動(dòng)時(shí)，表現為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結果。同時(shí)在資金流動(dòng)的本身也存在投資者對資金運動(dòng)收益的要求，進(jìn)一步而言對一個(gè)公司意味著(zhù)如何實(shí)現公司股東財富的增長(cháng)，如何實(shí)現公司價(jià)值的最大化。這些資金在企業(yè)當中流動(dòng)的意義從數據表現為價(jià)值的評估和分析。從數據分析報告角度來(lái)說(shuō)，我們可以在企業(yè)的并購和價(jià)值的評估當中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當中的決策支持，為現有企業(yè)價(jià)值管理當中找到提升企業(yè)價(jià)值管理的途徑和方法。 對政府政策的制定，從現在來(lái)看隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)化以及對投資行為的客觀(guān)和公正評估的要求，政府政策的制定對數據分析行業(yè)會(huì )提出更高的要求。民生的一些建設、電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項目的建設和一些政策的制定等，都會(huì )對數據分析報告有嚴格的要求，因而數據分析報告的市場(chǎng)需求空間也會(huì )更加廣闊，對數據分析報告的需求是國內投資領(lǐng)域的必然趨勢。

商業(yè)可行性報告2

　　一、 項目名稱(chēng)

　　某某地下商業(yè)街項目

　　二、 項目簡(jiǎn)介

　　項目位于某某市某某區東大街-鹽市口至南糠市街段，全長(cháng)約1.2公里，西接鹽市口地下空間，東至花樣年喜年廣場(chǎng)。

　　項目規劃地下二層，總用地43650㎡（約65.47畝）， 規劃設計總建筑面積58034㎡，-1層總建筑面積42371㎡, -2層總建筑面積 15663㎡(含管溝4275) 。其中商業(yè)可售建筑面積約27264㎡，占-1層總建筑面積64%。

　　地下一層以以商業(yè)為主，兼部分商業(yè)配套服務(wù)設施，并作為東大街主要慢行交通通道，在主要節點(diǎn)位置形成開(kāi)敞空間作為公共活動(dòng)區域，并結合周邊地塊建筑的地下空間利用情況預留連接口，共同形成地下商業(yè)綜合體。地下二層以設備用房，綜合管線(xiàn)，非機動(dòng)車(chē)停車(chē)為主要功能 。

　　三、 項目背景

　　隨著(zhù)城市人口的增多和交通擁堵，大城市的地鐵建設突飛猛進(jìn)，城市土

　　地資源逐步短缺，特別是中心城市中心地段土地資源的嚴重匱乏，給地下商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)前所未有的巨大機遇。

　　地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)，有助于解決了城市發(fā)展進(jìn)程中的許多瓶頸問(wèn)題。比如通過(guò)建設地下商業(yè)街道來(lái)疏導地面擁擠的消費人群，達到交通便利和美化城市的目的。

　　四、 研究目的

　　通過(guò)研究東大街-鹽市口商圈市場(chǎng)狀況，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況以及消費能力判別本項目的未來(lái)市場(chǎng)前景，尋找項目的突破空間，以論證項目的可行性；

　　確定本項目的市場(chǎng)定位，并通過(guò)行之有效的策略，爭取實(shí)現項目市場(chǎng)價(jià)值最大化。

　　五、 研究方法

　　本報告通過(guò)分析某某市宏觀(guān)經(jīng)濟、商業(yè)狀況、區域現狀及有關(guān)規劃、區域商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展狀況及城市區位等因素對項目發(fā)展的影響，結合項目自身的條件、規劃要素，判別項目的.市場(chǎng)前景，及確定項目的市場(chǎng)定位，提出項目建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，實(shí)現項目最大的市場(chǎng)價(jià)值。具體采用的研究方法：

　　類(lèi)比分析法

　　在本次研究中，我司通過(guò)考察研究東大街-鹽市口以及春熙路商圈各種類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)以及與本項目類(lèi)型相似的地一大道地下商業(yè)項目的運營(yíng)情況、業(yè)態(tài)分布、租金水平等多方面因素，通過(guò)對其優(yōu)劣勢的分析，并結合我司積累的商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進(jìn)行比較，通過(guò)研究競爭對手的發(fā)展現狀以及其成功與失敗之處，為本項目揚長(cháng)避短提

商業(yè)可行性報告3

　　我國的農村商業(yè)銀行源于原農村信用社的股份制改造，是在原農村信用社的基礎上，由民營(yíng)企業(yè)、股份公司、有限責任公司、自然人出資組成的地方股份制銀行，是為地方經(jīng)濟服務(wù)的一級法人的地方性商業(yè)銀行。自20xx年11月第一家農村商業(yè)銀行--張家港農村商業(yè)銀行正式成立伊始，我國農村商業(yè)銀行在中國金融舞臺上開(kāi)始了艱苦的歷程。我國農村商業(yè)銀行作為國內農村金融機構的代表，自創(chuàng )立以來(lái)，經(jīng)歷了體制、機制的蛻變，憑借靈活的機制和高效的決策獲得了自己的生存發(fā)展空間，同時(shí)也對促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展、金融改革，尤其是支持新農村建設和地方中小企業(yè)的發(fā)展壯大起了極其重要的作用。

　　得益于近年來(lái)農村信用社變身農村商業(yè)銀行的改革，中國農村商業(yè)銀行的規模迅猛擴張。農村商業(yè)銀行的總資產(chǎn)由20xx年的384.8億元提高到20xx年的18，661.2億元，稅后利潤由20xx年0.9億元提高到20xx年的149.0億元。

　　20xx年以來(lái)我國農村商業(yè)銀行進(jìn)入加速發(fā)展階段，到20xx年底，全國組建了80多家農村商業(yè)銀行，其中17家進(jìn)入英國《銀行家》雜志排名的20xx年全球銀行業(yè)1000強，占我國入榜機構的20%。同時(shí)，20xx年12月16日，重慶農村商業(yè)銀行在港交所成功上市，成為全國第一家社會(huì )公眾持股的農村中小金融機構。這不僅是重慶農商行改革發(fā)展的新起點(diǎn)，也必將對全國農村中小金融機構的改革發(fā)展產(chǎn)生積極影響，激勵更多的農村商業(yè)銀行盡快進(jìn)入資本市場(chǎng)融資，以增強其資本實(shí)力和抗風(fēng)險的能力。

　　為了提高農村商業(yè)銀行的運營(yíng)效率，使其更好滿(mǎn)足農村地區的金融需求，國家一直鼓勵社會(huì )各方參股農村商業(yè)銀行，也得到了社會(huì )投資者的積極響應。社會(huì )投資者可以利用國家優(yōu)惠政策、地方政府資源和自身資金優(yōu)勢，入股具有發(fā)展潛力的農村商業(yè)銀行，將農商行做大做強之后，謀求上市前或上市后股權轉讓退出。

　　《農村商業(yè)銀行項目可行性研究報告》通過(guò)對項目的市場(chǎng)需求、資源支持、建設規模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等角度對項目進(jìn)行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會(huì )環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預測，為項目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢(xún)意見(jiàn)。

　　【農村商業(yè)銀行項目可行性報告目錄】

　　第一部分農村商業(yè)銀行項目總論

　　第二部分農村商業(yè)銀行項目建設背景、必要性、可行性

　　第三部分農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品市場(chǎng)需求分析

　　第四部分農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品規劃方案

　　第五部分農村商業(yè)銀行項目建設地與土建總規

　　第六部分農村商業(yè)銀行項目環(huán)保、節能與勞動(dòng)安全方案

　　第七部分農村商業(yè)銀行項目組織和勞動(dòng)定員

　　第八部分農村商業(yè)銀行項目實(shí)施進(jìn)度安排

　　第九部分農村商業(yè)銀行項目財務(wù)評價(jià)分析

　　第十部分農村商業(yè)銀行項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

　　第十一部分農村商業(yè)銀行項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

　　第十二部分農村商業(yè)銀行項目可行性研究結論與建議

　　第一部分 農村商業(yè)銀行項目總論

　　總論作為可行性報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問(wèn)題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、農村商業(yè)銀行項目背景

　�。ㄒ唬╉椖棵�稱(chēng)

　�。ǘ�）項目的承辦單位

　�。ㄈ�）承擔可行性研究工作的單位情況

　�。ㄋ模╉椖康闹鞴懿块T(mén)

　�。ㄎ澹╉椖拷ㄔO內容、規模、目標

　�。�六）項目建設地點(diǎn)

　　二、項目可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷(xiāo)售、原料供應、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會(huì )效益等重大問(wèn)題，都應得出明確的結論，主要包括：

　�。ㄒ唬╉椖慨a(chǎn)品市場(chǎng)前景

　�。ǘ�）項目原料供應問(wèn)題

　�。ㄈ�）項目政策保障問(wèn)題

　�。ㄋ模╉椖抠Y金保障問(wèn)題

　�。ㄎ澹╉椖拷M織保障問(wèn)題

　�。�六）項目技術(shù)保障問(wèn)題

　�。ㄆ撸╉椖咳肆ΡＵ蠁�(wèn)題

　�。ò耍╉椖匡L(fēng)險控制問(wèn)題

　�。ň牛╉椖控攧�(wù)效益結論

　　項目總投資萬(wàn)元，其中建設投資萬(wàn)元（其中土建工程費萬(wàn)元、設備購置及安裝調試費萬(wàn)元、土地購置及整理費萬(wàn)元、工程建設其他費用萬(wàn)元、基本預備費萬(wàn)元、漲價(jià)預備費萬(wàn)元），鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元。項目所需投入總資金萬(wàn)元。

　　項目建成后，年營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元，年增值稅萬(wàn)元、年銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元、年利潤總額萬(wàn)元、所得稅萬(wàn)元、年稅后利潤萬(wàn)元，投資利潤率，投資利稅率，銷(xiāo)售利潤率，稅后投資回收期年，稅后內部收益率，盈虧平衡點(diǎn)，年稅金總額萬(wàn)元。

　�。ㄊ�）項目社會(huì )效益結論

　�。ㄊ�一）項目可行性綜合評價(jià)

　　三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

　　四、存在問(wèn)題及建議

　　對可行性研究中提出的項目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

　　第二部分 農村商業(yè)銀行項目建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說(shuō)明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開(kāi)展的支撐性條件等等。

　　一、農村商業(yè)銀行項目建設背景

　�。ㄒ唬╉椖空�策層面發(fā)起背景

　　1、國家或行業(yè)發(fā)展規劃

　　2、產(chǎn)業(yè)政策

　　3、技術(shù)政策

　�。ǘ�）項目市場(chǎng)層面發(fā)起背景

　　1、市場(chǎng)發(fā)展階段、趨勢、特點(diǎn)

　　2、市場(chǎng)發(fā)展前景

　�。ㄈ�）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

　　1、公司在技術(shù)方面的積累

　　2、公司在市場(chǎng)方面的積累

　　3、……

　�。ㄋ模�……

　　二、農村商業(yè)銀行項目建設必要性

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求

　�。ǘ�）市場(chǎng)發(fā)展的要求

　�。ㄈ�）企業(yè)發(fā)展的要求

　　三、農村商業(yè)銀行項目建設可行性

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟可行性

　�。ǘ�）政策可行性

　�。ㄈ�）技術(shù)可行性

　�。ㄋ模┠Ｊ娇尚行�

　�。ㄎ澹┙M織和人力資源可行性

　　第三部分 農村商業(yè)銀行項目市場(chǎng)需求分析

　　市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項目，其生產(chǎn)規模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠(chǎng)址的選擇，都必須在對市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性報告中，要詳細研究當前市場(chǎng)現狀，以此作為后期決策的依據。

　　一、XX市場(chǎng)前景（重點(diǎn)）

　　二、XX市場(chǎng)容量（重點(diǎn)）

　　三、XX市場(chǎng)競爭格局

　　四、XX價(jià)格現狀及預測

　　五、XX市場(chǎng)主要原材料供應

　　第四部分 農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品規劃方案

　　一、農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品產(chǎn)能規劃方案

　　二、農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品工藝規劃方案

　�。ㄒ唬┕に囋O備選型

　�。ǘ�）工藝說(shuō)明

　�。ㄈ�）工藝流程

　　三、農村商業(yè)銀行項目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)規劃方案

　�。ㄒ唬�營(yíng)銷(xiāo)戰略規劃

　�。ǘ�）營(yíng)銷(xiāo)模式

　　在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據市場(chǎng)情況，制定合格的銷(xiāo)售模式，爭取擴大市場(chǎng)份額，穩定銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性報告中，要對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行詳細研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業(yè)自銷(xiāo)

　　3、國家部分收購

　　4、經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析

　�。ㄈ�）促銷(xiāo)策略

　　……

　　第五部分 農村商業(yè)銀行項目建設地與土建總規

　　一、農村商業(yè)銀行項目建設地

　�。ㄒ唬┺r村商業(yè)銀行項目建設地地理位置

　�。ǘ�）農村商業(yè)銀行項目建設地自然情況

　�。ㄈ�）農村商業(yè)銀行項目建設地資源情況

　�。ㄋ模┺r村商業(yè)銀行項目建設地經(jīng)濟情況

　�。ㄎ澹┺r村商業(yè)銀行項目建設地人口情況

　　二、農村商業(yè)銀行項目土建總規

　�。ㄒ唬╉椖繌S(chǎng)址及廠(chǎng)房建設

　　1、廠(chǎng)址

　　2、廠(chǎng)房建設內容

　　3、廠(chǎng)房建設造價(jià)

　�。ǘ�）土建總圖布置

　　1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱(chēng)、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。

　　2、豎向布置

　�。�1）場(chǎng)址地形條件

　�。�2）豎向布置方案

　�。�3）場(chǎng)地標高及土石方工程量

　　3、技術(shù)改造項目原有建、構筑物利用情況

　　4、總平面布置圖（技術(shù)改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置）

　　5、總平面布置主要指標表

　�。ㄈ�）場(chǎng)內外運輸

　　1、場(chǎng)外運輸量及運輸方式

　　2、場(chǎng)內運輸量及運輸方式

　　3、場(chǎng)內運輸設施及設備

　�。ㄋ模╉椖客两�及配套工程

　　1、項目占地

　　2、項目土建及配套工程內容

　�。ㄎ澹╉椖客两�及配套工程造價(jià)

　�。�六）項目其他輔助工程

　　1、供水工程

　　2、供電工程

　　3、供暖工程

　　4、通信工程

　　5、其他

　　第六部分 農村商業(yè)銀行項目環(huán)保、節能與勞動(dòng)安全方案

　　在項目建設中，必須貫徹執行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節約和職業(yè)安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對其進(jìn)行評價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執行環(huán)境影響報告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性報告中，對環(huán)境保護和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。

　　一、農村商業(yè)銀行項目環(huán)境保護

　�。ㄒ唬╉椖凯h(huán)境保護設計依據

　�。ǘ�）項目環(huán)境保護措施

　�。ㄈ�）項目環(huán)境保護評價(jià)

　　二、農村商業(yè)銀行項目資源利用及能耗分析

　�。ㄒ唬╉椖抠Y源利用及能耗標準

　�。ǘ�）項目資源利用及能耗分析

　　三、農村商業(yè)銀行項目節能方案

　�。ㄒ唬╉椖抗澞茉O計依據

　�。ǘ�）項目節能分析

　　四、農村商業(yè)銀行項目消防方案

　�。ㄒ唬╉椖肯�防設計依據

　�。ǘ�）項目消防措施

　�。ㄈ�）火災報警系統

　�。ㄋ模�滅火系統

　�。ㄎ澹┫�防知識教育

　　五、農村商業(yè)銀行項目勞動(dòng)安全衛生方案

　�。ㄒ唬╉椖縿趧�(dòng)安全設計依據

　�。ǘ�）項目勞動(dòng)安全保護措施

　　第七部分 農村商業(yè)銀行項目組織和勞動(dòng)定員

　　在可行性報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動(dòng)定員總數及勞動(dòng)力來(lái)源及相應的人員培訓計劃。

　　一、農村商業(yè)銀行項目組織

　�。ㄒ唬┙M織形式

　�。ǘ�）工作制度

　　二、農村商業(yè)銀行項目勞動(dòng)定員和人員培訓

　�。ㄒ唬﹦趧�(dòng)定員

　�。ǘ�）年總工資和職工年平均工資估算

　�。ㄈ�）人員培訓及費用估算

　　第八部分 農村商業(yè)銀行項目實(shí)施進(jìn)度安排

　　項目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報告中的一個(gè)重要組成部分。項目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)投資時(shí)間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項目實(shí)施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節進(jìn)行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

　　一、農村商業(yè)銀行項目實(shí)施的各階段

　�。ㄒ唬┙�立項目實(shí)施管理機構

　�。ǘ�）資金籌集安排

　�。ㄈ�）技術(shù)獲得與轉讓

　�。ㄋ模┛辈煸O計和設備訂貨

　�。ㄎ澹┦┕�準備

　�。�六）施工和生產(chǎn)準備

　�。ㄆ撸┛⒐を炇�

　　二、農村商業(yè)銀行項目實(shí)施進(jìn)度表

　　三、XX劑項目實(shí)施費用

　�。ㄒ唬┙ㄔO單位管理費

　�。ǘ�）生產(chǎn)籌備費

　�。ㄈ�）生產(chǎn)職工培訓費

　�。ㄋ模┺k公和生活家具購置費

　�。ㄎ澹┢渌麘�支出的費用

　　第九部分 農村商業(yè)銀行項目財務(wù)評價(jià)分析

　　一、農村商業(yè)銀行項目總投資估算

　　圖：項目總投資估算體系

　　二、農村商業(yè)銀行項目資金籌措

　　一個(gè)建設項目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金�？尚行詧蟾嬷�，應對每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件�？尚行匝芯恐�，應對下列內容加以說(shuō)明：

　�。ㄒ唬┵Y金來(lái)源

　�。ǘ�）項目籌資方案

　　三、農村商業(yè)銀行項目投資使用計劃

　�。ㄒ唬┩顿Y使用計劃

　�。ǘ�）借款償還計劃

　　四、項目財務(wù)評價(jià)說(shuō)明&財務(wù)測算假定

　�。ㄒ唬┯嬎阋罁�及相關(guān)說(shuō)明

　�。ǘ�）項目測算基本設定

　　五、農村商業(yè)銀行項目總成本費用估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目總成本費用估算

　�。ㄒ唬┲苯映杀�

　�。ǘ�）工資及福利費用

　�。ㄈ�）折舊及攤銷(xiāo)

　�。ㄋ模┕べY及福利費用

　�。ㄎ澹┬蘩碣M

　�。�六）財務(wù)費用

　�。ㄆ撸┢渌�費用

　�。ò耍┴攧�(wù)費用

　�。ň牛┛偝杀举M用

　　六、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　�。ㄒ唬╀N(xiāo)售收入

　�。ǘ�）銷(xiāo)售稅金及附加

　�。ㄈ�）增值稅

　�。ㄋ模╀N(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現金流估算

　�。ㄒ唬╉椖客顿Y現金流估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目投資現金流估算

　�。ǘ�）項目資本金現金流估算

　　圖：農村商業(yè)銀行項目現金流估算

　　九、不確定性分析

　　在對建設項目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的數據多數來(lái)自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)的'實(shí)際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會(huì )帶來(lái)風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價(jià)指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

　�。ㄒ唬┯�虧平衡分析

　�。ǘ�）敏感性分析

　　-----回到頂部

　　第十部分 農村商業(yè)銀行項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會(huì )效益評價(jià)

　　在建設項目的技術(shù)路線(xiàn)確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價(jià)，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價(jià)結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進(jìn)行投資決策的重要依據。本部分就可行性報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會(huì )效益評價(jià)的主要內容做一概要說(shuō)明

　　一、財務(wù)評價(jià)

　　財務(wù)評價(jià)是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財務(wù)評價(jià)指標分別和相應的基準參數--財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

　�。ㄒ唬┴攧�(wù)凈現值

　　財務(wù)凈現值是指把項目計算期內各年的財務(wù)凈現金流量，按照一個(gè)設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的現值之和。財務(wù)凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力的主要動(dòng)態(tài)評價(jià)指標。

　　如果項目財務(wù)凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過(guò)了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

　�。ǘ�）財務(wù)內部收益率（FIRR）

　　財務(wù)內部收益率是指項目在整個(gè)計算期內各年財務(wù)凈現金流量的現值之和等于零時(shí)的折現率，也就是使項目的財務(wù)凈現值等于零時(shí)的折現率。

　　財務(wù)內部收益率是反映項目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務(wù)內部收益率大于等于基準收益率時(shí)，項目可行。

　�。ㄈ�）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

　�。╨）計算公式

　　動(dòng)態(tài)投資回收期的計算在實(shí)際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現正值年份凈現金流量的現值

　�。�2）評價(jià)準則

　　1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時(shí)，說(shuō)明項目（或方案）能在要求的時(shí)間內收回投資，是可行的；

　　2）Pt＞Pc時(shí)，則項目（或方案）不可行，應予拒絕。

　�。ㄋ模╉椖客顿Y收益率ROI

　　項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營(yíng)運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率�？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　　ROI≥部門(mén)（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　�。ㄎ澹╉椖客顿Y利稅率

　　項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷(xiāo)售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門(mén)（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時(shí)，項目在財務(wù)上可考慮接受。

　�。�六）項目資本金凈利潤率（ROE）

　　項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營(yíng)期內平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

　　項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

　�。ㄆ撸╉椖繙y算核心指標匯總表

　　二、國民經(jīng)濟評價(jià)

　　國民經(jīng)濟評價(jià)是項目經(jīng)濟評價(jià)的核心部分，是決策部門(mén)考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民經(jīng)濟評價(jià)采用費用與效益分析的方法，運用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì )折現率等參數，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價(jià)項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價(jià)采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價(jià)指標。根據項目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計算經(jīng)濟凈現值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng )匯或替代進(jìn)口節匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節匯成本。

　　三、社會(huì )效益和社會(huì )影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進(jìn)行計算和分析以外，還應對項目的社會(huì )效益和社會(huì )影響進(jìn)行分析，也就是對不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

　　第十一部分 農村商業(yè)銀行項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

　　一、建設風(fēng)險分析及防控措施

　　二、法律政策風(fēng)險及防控措施

　　三、市場(chǎng)風(fēng)險及防控措施

　　四、籌資風(fēng)險及防控措施

　　五、其他相關(guān)粉線(xiàn)及防控措施

　　第十二部分 農村商業(yè)銀行項目可行性研究結論與建議

　　一、結論與建議

　　根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設方案進(jìn)行總結，提出結論性意見(jiàn)和建議。主要內容有：

　　1、對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境影響的結論性意見(jiàn)

　　2、對主要的對比方案進(jìn)行說(shuō)明

　　3、對可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

　　4、對應修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

　　5、對不可行的項目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

　　6、可行性研究中主要爭議問(wèn)題的結論

　　二、附件

　　凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性報告的附件，所列附件應注明名稱(chēng)、日期、編號。

　　1、項目建議書(shū)（初步可行性報告）

　　2、項目立項批文

　　3、廠(chǎng)址選擇報告書(shū)

　　4、資源勘探報告

　　5、貸款意向書(shū)

　　6、環(huán)境影響報告

　　7、需單獨進(jìn)行可行性研究的單項或配套工程的可行性報告

　　8、需要的市場(chǎng)預測報告

　　9、引進(jìn)技術(shù)項目的考察報告

　　10、引進(jìn)外資的名類(lèi)協(xié)議文件

　　11、其他主要對比方案說(shuō)明

　　12、其他

　　三、附圖

　　1、廠(chǎng)址地形或位置圖（設有等高線(xiàn)）

　　2、總平面布置方案圖（設有標高）

　　3、工藝流程圖

　　4、主要車(chē)間布置方案簡(jiǎn)圖

　　5、其它

商業(yè)可行性報告4

　　一、市調工作，市場(chǎng)調查與分析

　　目標：主要通過(guò)市場(chǎng)調查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營(yíng)定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格。

　　調查提綱：

　　1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調查與分析

　�。�1）商業(yè)中心分析

　�。�2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

　�。�3）商業(yè)發(fā)展方向

　�。�4）商業(yè)的風(fēng)險

　　以此確定地區或者區域商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的機會(huì )與風(fēng)險

　　2．周邊區域的商業(yè)規劃與商業(yè)項目調查與分析

　�。�1）已建成的項目

　�。�2）正在建設的項目

　�。�3）未來(lái)規劃的項目

　�。�4）本區域總體商業(yè)策劃

　　3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調查與分析

　�。�1）業(yè)態(tài)形式

　�。�2）建筑規模

　�。�3）經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

　�。�4）管理方式

　�。�5）租金水平

　�。�6）優(yōu)勢與劣勢

　　4．商圈調查與分析

　�。�1）主要區域商圈

　�。�2）次要區域商圈

　�。�3）邊緣區域商圈

　�。�4）人口因素（人口數、家庭戶(hù)數、人口密度、年齡構成、職業(yè)構成、教育程度構成等）

　�。�5）收入狀況

　�。�6）購物規律

　　城市性質(zhì)

　　交通設施

　　商業(yè)建筑特點(diǎn)

　　居住分布特點(diǎn)

　　居民生活狀況

　　消費特點(diǎn)

　　品牌偏好

　　流動(dòng)范圍

　　人口規律分析

　　5．購物方式的調查與分析

　�。�1）顧客來(lái)源

　�。�2）附加顧客來(lái)源

　�。�3）汽車(chē)購物人的狀況

　�。�4）自行車(chē)購物人的狀況

　�。�5）公交車(chē)購物人的狀況

　�。�6）步行購物人的狀況

　�。�7）正常工作購物狀況

　�。�8）節假日購物的狀況

　�。�9）購物觀(guān)念的變化情況

　　6．外部環(huán)境的調查與分析

　　商業(yè)街的規模調研

　�。�1）商業(yè)街的長(cháng)度、寬度

　�。�2）商業(yè)街的構成與層數

　�。�3）地勢與氣候特點(diǎn)

　�。�4）當地主導風(fēng)向

　�。�5）擬建項目的朝向

　�。�6）比鄰項目的衛生狀況、照明狀況

　�。�7）廣告位置

　　公共設施的調研與分析

　�。�1）公交車(chē)�？空�

　�。�2）街道指示牌

　�。�3）廣告牌

　�。�4）電話(huà)亭

　�。�5）綠化

　�。�6）噴泉

　�。�7）小品

　�。�8）消防

　�。�9）垃圾箱

　　城市文脈的調研與分析

　�。�1）商業(yè)街名稱(chēng)

　�。�2）歷史文化特點(diǎn)

　�。�3）地域特色

　�。�4）周邊人口特色

　�。�5）家庭特征

　�。�6）環(huán)境狀況

　　7、商鋪投資人調查

　�。�1）投資類(lèi)型

　�。�2）收入

　�。�3）投資方向

　�。�4）投資經(jīng)驗

　�。�5）職業(yè)

　�。�6）教育狀況

　�。�7）社會(huì )階層

　�。�8）投資能力

　�。�9）價(jià)格認知度

　�。�10）區域投資狀況分析

　　8、商鋪租賃人（或經(jīng)營(yíng)者）調查

　�。�1）單位、個(gè)人

　�。�2）面積

　�。�3）租金

　�。�4）類(lèi)型

　�。�5）經(jīng)營(yíng)品類(lèi)

　�。�6）經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗

　�。�7）周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)分布與狀況調查分析

　�。�8）各租賃人支付能力與方式

　�。�9）租賃需求分析

　　9、項目位置調查

　�。�1）人流量、人流分布

　�。�2）人流、車(chē)流、物流的方向

　�。�3）未來(lái)人流分布

　�。�4）人流類(lèi)別

　�。�5）交通狀況

　�。�6）進(jìn)出口狀況

　�。�7）停車(chē)狀況

　　10、商業(yè)物業(yè)分析

　　商業(yè)物業(yè)供應分析

　�。�1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�2）區域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�3）社區購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�4）郊區購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

　�。�5）購物中心的分類(lèi)

　�。�6）出租率

　�。�7）租金水平

　　商業(yè)物業(yè)需求分析

　�。�1）百貨店

　�。�2）超市

　�。�3）專(zhuān)業(yè)店

　�。�4）專(zhuān)賣(mài)店

　�。�5）便利店

　�。�6）餐飲店

　�。�7）美容店

　�。�8）特色店

　�。�9）折扣店

　�。�10）直銷(xiāo)點(diǎn)

　�。�11）影劇院

　�。�12）娛樂(lè )中心

　�。�13）酒吧、茶館

　�。�14）汽車(chē)店

　�。�15）書(shū)店等

　�。�16）飽和度

　�。�17）租金水平

　　市場(chǎng)調查工作要圍繞以下幾個(gè)重點(diǎn)予以透徹展開(kāi)：

　　其一，商業(yè)街所在區域的居民收入狀況、購物習慣、文化教育背景�！�—（居住人群和流動(dòng)人群）

　　其二，商業(yè)街所在區域的歷史、文化、社會(huì )、政治背景與環(huán)境�！�—（人文環(huán)境和歷史沉淀）

　　其三，商業(yè)街所在區域的未來(lái)發(fā)展規劃與未來(lái)新增人流�！�—（未來(lái)前景與新增機會(huì )）

　　其四，商業(yè)街所在區域的未來(lái)風(fēng)險評估與挑戰。（風(fēng)險評估）

　　其五，商業(yè)街所在區域的交通便利性�！�—（交通導線(xiàn)）

　　從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

　　二、市場(chǎng)定位工作

　　1．項目總體市場(chǎng)定位

　�。�1）整體定位

　�。�2）總體概念

　�。�3）總體策劃思想與理念

　�。�4）定位的原則

　　2．經(jīng)營(yíng)定位

　�。�1）經(jīng)營(yíng)方式的比例構成

　�。�2）商圈范圍

　�。�3）年齡劃分

　�。�4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構成

　�。�5）主力店、次主力店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、特色店構成比例

　　3．業(yè)態(tài)功能分區

　　1）品類(lèi)分區：

　�。�1）平面分區（樓層分區）

　�。�2）縱向分區（各層分區）

　�。�3）百貨類(lèi)

　�。�4）超市類(lèi)

　�。�5）專(zhuān)業(yè)店類(lèi)

　�。�6）專(zhuān)賣(mài)店類(lèi)

　�。�7）餐飲類(lèi)

　�。�8）娛樂(lè )類(lèi)

　�。�9）文化類(lèi)

　�。�10）服務(wù)類(lèi)

　�。�11）信息類(lèi)

　�。�12）展示類(lèi)

　　2）業(yè)態(tài)功能分區

　�。�1）主力店

　�。�2）次主力店

　�。�3）商業(yè)街

　�。�4）面積分配比例

　　3）外部交通組織

　�。�5）汽車(chē)

　�。�6）公交車(chē)

　�。�7）自行車(chē)

　　4）內部交通組織

　�。�8）步行人流

　�。�9）貨流

　�。�10）汽車(chē)交通

　�。�11）停車(chē)場(chǎng)

　�。�12）主通道、次通道

　�。�13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4）周邊地區的規劃與策劃

　�。�14）主題、特色

　�。�15）與項目的相溶性

　�。�16）策劃內容

　　4．內外部導線(xiàn)規劃

　�。�1）人流導線(xiàn)圖

　�。�2）車(chē)流導線(xiàn)圖

　�。�3）貨物導線(xiàn)圖

　�。�4）外部交通組織圖

　　5．商鋪租賃人（經(jīng)營(yíng)者）定位

　�。�1）租賃人分類(lèi)

　�。�2）經(jīng)營(yíng)類(lèi)型

　�。�3）經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗

　�。�4）租金意向、租期

　�。�5）租賃面積

　�。�6）租賃形式

　�。�7）目標客戶(hù)群

　　6．商鋪投資人定位

　�。�1）目標客戶(hù)

　�。�2）投資習慣

　�。�3）付款能力

　�。�4）意向性?xún)r(jià)格

　�。�5）按揭

　　7．建筑物定位建議

　�。�1）項目規劃建議

　�。�2）組團規劃建議

　�。�3）交通道路

　�。�4）整體風(fēng)格建議

　�。�5）外立面建議

　�。�6）園林景觀(guān)建議

　�。�7）樓宇建議

　�。�8）裝修建議

　�。�9）裝飾建議

　�。�10）物業(yè)建議

　　市場(chǎng)定位主要解決以下幾個(gè)問(wèn)題：其一，經(jīng)營(yíng)特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區其三，建筑物特點(diǎn)與風(fēng)格

　　其四，店鋪設計格局與戶(hù)型面積

　　其五，外部交通與內部交通導線(xiàn)規劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷(xiāo)售面積與租賃面積其八，招商客戶(hù)介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷(xiāo)售理

　　1、基礎數據的采集缺乏科學(xué)依據

　　基礎數據的采集對于整個(gè)數據分析報告具有非常重要的意義，基礎數據采集的科學(xué)性決定了這個(gè)數據分析報告是不是有使用價(jià)值。只有當數據采集具有科學(xué)性、客觀(guān)、嚴密的邏輯性時(shí)，建立在這樣的數據分析基礎之上的經(jīng)濟效益評價(jià)、現金流量分析以及數據分析結論才具有現實(shí)的價(jià)值和意義。一般來(lái)說(shuō)，當拿到一個(gè)項目時(shí)我們首先會(huì )結合項目的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行基礎數據分析，一個(gè)項目剛形成，從無(wú)到有的時(shí)候，基礎數據一般采用一手的數據，因為它沒(méi)有歷史的軌跡來(lái)遵循，所以用一手數據資料來(lái)進(jìn)行分析。一手數據的采集方法比如：?jiǎn)?wèn)卷調查、觀(guān)察、抽樣技術(shù)等等，來(lái)對一手數據進(jìn)行分析。通常對擁有大量的歷史數據的項目如服裝業(yè)等，數據采集可借鑒同等的規�；蛞恍�歷史數據，以他為基礎來(lái)進(jìn)一步研究和分析。同時(shí)也可借鑒行業(yè)公開(kāi)的資料、網(wǎng)上資料、統計的年鑒等等來(lái)進(jìn)行分析。從現有的數據分析報告來(lái)看，很多基礎的數據就是簡(jiǎn)單的擺在那里，沒(méi)有數據來(lái)源，數據提示，沒(méi)有對基礎數據嚴謹的分析。作為數據分析報告的使用方而言，拿到這樣的報告會(huì )對于報告的科學(xué)性提出質(zhì)疑。

　　2、數據分析的過(guò)程缺乏邏輯性，論證的結論不具備系統性

　　很多類(lèi)似報告一般都是前面是一堆數據，后面是一個(gè)結論。當真正的研究數據和結論時(shí)，是結果單一，數據和結論找不到必然的聯(lián)系，要不就是只有一個(gè)結論，比如對凈現值、內部收益率作出說(shuō)明等等。作為專(zhuān)業(yè)的數據分析報告，必須充分的考慮每一個(gè)數字科學(xué)來(lái)源的基礎上運用定量的模型來(lái)對數據進(jìn)行分析，一步步推導到數據的結論上。

　　例如，一個(gè)項目不確定性分析，風(fēng)險概率分析

　　a、什么是影響這個(gè)項目的風(fēng)險點(diǎn)，這些風(fēng)險因素就是我們通常意義上的不確定

　　性分析的模型來(lái)做

　　b、在這樣的風(fēng)險因素基礎上，哪一些風(fēng)險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過(guò)敏感性分析可以找出來(lái)。

　　c、找出這些風(fēng)險因素下一步就是分析，這些影響效益的風(fēng)險點(diǎn)出現的概率有多大？

　　三步分析完之后，風(fēng)險對于這個(gè)項目的影響就顯露出來(lái)，到這個(gè)時(shí)候只是數據分析的第一步工作。有一些數字和比率出現在報告上，更重要的在于結論，針對于這樣的風(fēng)險因素和風(fēng)險變量（不可避免的），作為數據分析報告必須能提出來(lái)如何在項目的操作中有效的防范這些風(fēng)險。這樣的風(fēng)險點(diǎn)的提出和風(fēng)險因素的防范對于報告的使用者來(lái)說(shuō)是有意義的。

　　3、結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進(jìn)行研究

　　建立在定量研究基礎上的分析報告和分析師還需要對于整個(gè)項目的戰略規劃提供一些更有價(jià)值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規模一定的情況下資金來(lái)源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進(jìn)一步項目的分析，如現金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的.角度，這時(shí)候在投資人的角度分析時(shí)是自有資金流量表；在項目是否盈利的角度分析時(shí)就是全投資的現金流量分析，不同的現金流量表可以對項目和投資人提供一些有價(jià)值的結果。

　　4、現有的形式多

　　商業(yè)計劃書(shū)形式、項目的可行性研究報告等這些形式。根據委托方的要求操作，作為立項的依據，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據可以叫做商業(yè)計劃書(shū)形式。從數據分析的角度來(lái)說(shuō)，對于委托方而言，可研和商業(yè)計劃書(shū)存在不獨立性。政府審批項目會(huì )委托咨詢(xún)公司等專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行項目研究，而更多的立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。從數據分析角度來(lái)說(shuō)堅持數據的獨立性、客觀(guān)性、公正性是這個(gè)行業(yè)的最基準的要求。

　　二、數據分析報告的特點(diǎn)

　　1、獨立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴謹和邏輯性

　　4、戰略規劃性

　　5、在格式上的規范性

　　獨立性

　　報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會(huì )有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個(gè)從無(wú)到有的項目缺乏歷史數據，但不可能獨立于享有的經(jīng)濟活動(dòng)或脫離現有的經(jīng)濟生活。對于這些項目我們采取定性的研究，通過(guò)一些專(zhuān)家的論壇、德?tīng)柗品�、市�?chǎng)問(wèn)卷調查等等方法來(lái)對于這個(gè)項目的市場(chǎng)需求基礎數據進(jìn)行估算，估算的結果再進(jìn)行定量分析，定向和定量相結合，最終定量化。拿到項目時(shí)，有一個(gè)總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀(guān)經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會(huì )經(jīng)濟角度分析，確立著(zhù)眼點(diǎn)后再進(jìn)行基礎數據的采集，找到適合項目的定量分析方法。進(jìn)一步通過(guò)項目所在行業(yè)的特點(diǎn)對于成本和費用做出基礎的判斷。經(jīng)濟效益用我們學(xué)過(guò)的模型來(lái)進(jìn)行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴謹和邏輯性

　　意味著(zhù)數據分析報告要有科學(xué)的邏輯性，基礎數據是怎么來(lái)的？有什么依據？對于說(shuō)明判斷又有什么樣的依據？有什么樣的依據做立足點(diǎn)？基礎數據得到后對收入預測判斷有什么樣的依據？收入預測出來(lái)后成本預測是怎么出來(lái)的？成本費用的基礎數據是怎么樣得到的？數據分析報告會(huì )一步一步進(jìn)行判斷。戰略規劃性

　　戰略規劃性越來(lái)越成為數據分析報告質(zhì)量的一個(gè)基礎要求。當你的數據分析報告能對你的委托方的戰略規劃進(jìn)行策劃和梳理得時(shí)候，數據分析報告的價(jià)值就體現出來(lái)了。

　　在格式上的規范性

　　格式上規范，有嚴謹性、專(zhuān)業(yè)性和責任性。

　　三、數據分析報告的市場(chǎng)定位

　　對于投資領(lǐng)域當中的數據分析報告，研究和涉及的領(lǐng)域表現在3個(gè)方面1、對于項目

　　2、對于企業(yè)經(jīng)濟行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項目領(lǐng)域來(lái)看，一個(gè)項目的周期包括投資的前期、建設期、經(jīng)營(yíng)期三個(gè)階段，對于數據分析報告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項目預期的生命周期投入資金的投入和產(chǎn)出的關(guān)系，數據分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據。如果粗略分析可以和可行性研究報告一致，主體必須獨立的。

　　建設期的數據分析目的在于對項目的建設期的投入和安排，和數據前期的數據分析結果和實(shí)施過(guò)程進(jìn)行比較，根據實(shí)際情況進(jìn)行相應的調整。

　　經(jīng)營(yíng)期的數據分析報告是研究項目在實(shí)施以后預期和實(shí)際的偏差，找到項目科學(xué)管理的依據或對下一個(gè)項目實(shí)施的一個(gè)經(jīng)驗的借鑒。

　　在企業(yè)做為載體的經(jīng)濟活動(dòng)當中，資金有一個(gè)特點(diǎn)，他總是流向效益最高的地方。當資金表現在不同企業(yè)之間的流動(dòng)時(shí)，表現為企業(yè)之間的購并，是資源重新配置的結果。同時(shí)在資金流動(dòng)的本身也存在投資者對資金運動(dòng)收益的要求，進(jìn)一步而言對一個(gè)公司而言意味著(zhù)如何實(shí)現公司股東財富的增長(cháng)，如何實(shí)現公司價(jià)值的最大化。這些資金在企業(yè)當中流動(dòng)的意義從數據表現為價(jià)值的評估和分析。從數據分析報告角度來(lái)說(shuō)，我們可以在企業(yè)的并購和價(jià)值的評估當中為委托方提供企業(yè)并購業(yè)務(wù)當中的決策支持，為現有企業(yè)價(jià)值管理當中找到提升企業(yè)價(jià)值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現在來(lái)看隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，社會(huì )分工的專(zhuān)業(yè)化以及對投資行為的客觀(guān)和公正評估的要求，政府政策的制定對數據分析行業(yè)會(huì )提出更高的要求。民生的一些建設，電信產(chǎn)業(yè)、燃油稅等項目的建設和一些政策的制定等。

　　四、數據分析報告撰寫(xiě)技巧和規范格式

　　數據分析報告的三個(gè)類(lèi)型綜合、簡(jiǎn)明、專(zhuān)業(yè)性，每一個(gè)類(lèi)型和委托方、使用方以及提供數據的詳細程度相關(guān)。

　　典型的綜合性，要求對數據分析過(guò)程當中的原始數據的采集、采集的依據、數據分析報告的模型、數據的引用來(lái)源、數據分析的結論、數據分析報告對于使用者的戰略規劃性的描述要求很高，必須提供數據來(lái)源依據。

　　簡(jiǎn)明型對于基礎數據和報告分析的過(guò)程不做過(guò)多的揭示，對委托方提供的原始數據進(jìn)行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專(zhuān)業(yè)性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來(lái)如：融資的要求、立項的要求等等。每一項的報告信息的內容和程度都和每一類(lèi)要求相匹配。

　　五、數據分析報告的注意事項

　　1、首先數據分析報告要對委托事項做出明確要求，委托方是誰(shuí)？對于數據分析人員作什么樣的項目提出要求？分析要達到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數據分析的目的決定我們提供什么樣的報告，什么樣的服務(wù)等等。 3、數據分析報告必須對報告中的基礎數據來(lái)源做出說(shuō)明，怎么來(lái)的。 4、數據分析報告的主體，撰寫(xiě)的過(guò)程當中對邏輯性和嚴謹性要有嚴格的審查，以一個(gè)投資項目作列子，要注意一些點(diǎn)。拿到一個(gè)項目首先主意誰(shuí)來(lái)使用？項目是在微觀(guān)經(jīng)濟的角度分析還是在國民經(jīng)濟的角度分析，還是社會(huì )經(jīng)濟角度分析。如果微觀(guān)經(jīng)濟和國民經(jīng)紀相沖突，以國民經(jīng)濟效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項目數據分析而言，我們的投資包括建設投資、建設期利息、流動(dòng)資金的全部投入，需要和國家現行的規模投資范圍相區別。

　　2、拿到項目時(shí)要進(jìn)行收益的預測，要分清項目是什么樣的項目，是新的還是有大量歷史數據的項目，決定我們采用的數據模型是建立在定量還是定性的基礎上分析，決定基礎數據采集方法，一手數據用什么方法，二手數據用什么方法。

　　3、無(wú)論采用excel表手工操作還是投資軟件開(kāi)來(lái)看，要注意數據和指標相匹配。當基礎數據使用的是不變價(jià)格，貼現率是真實(shí)貼現率。當基礎數據使用的是市場(chǎng)價(jià)格，貼現率就是市場(chǎng)貼現率�，F金流量表對現金的流入流出階段對于增值稅的對應現金流量要進(jìn)行匹配，而且每條都要寫(xiě)的非常詳細。

商業(yè)可行性報告5

　　一 、市場(chǎng)分析

　　(一)宏觀(guān)分析

　　學(xué)生顧客尤其是學(xué)生情侶有動(dòng)手加工蔬菜的愿望，但受學(xué)校條件的限制，這一愿望很難實(shí)現，而且廚房用具等想購買(mǎi)齊全成本也很高，而學(xué)生購買(mǎi)利用率又不高，因此，蔬菜自助加工的業(yè)務(wù)推廣也比較容易。

　　(二)微觀(guān)分析

　　1、現有需求

　　東北師范大學(xué)凈月校區地處郊區，附近有稅務(wù)學(xué)院，吉林農業(yè)大學(xué)，長(cháng)春中醫學(xué)院，吉林省高等公安專(zhuān)科學(xué)校，華僑外院，等五所高校，共有在校學(xué)生兩萬(wàn)五千左右，附近還有永安廠(chǎng)住宅小區。由于在本店消費成本不高，因此潛在顧客人群大約兩萬(wàn)六千。

　　2、現有供給

　　據調查，凈月以及整個(gè)長(cháng)春市高校附近都沒(méi)有此類(lèi)店鋪。

　　二、競爭對手分析

　　沃爾馬、恒客隆等市內大超市、學(xué)校超市、校外永安廠(chǎng)附近的蔬菜水果市場(chǎng)。

　　離市里車(chē)程大約半小時(shí)，路費大約四元(公交車(chē))校內，比較方便購買(mǎi)路程較遠。

　　種類(lèi)多、水果種類(lèi)較少，不能滿(mǎn)足來(lái)自全國各地的學(xué)生消費群體的`需要種類(lèi)較少。

　　質(zhì)量及價(jià)格

　　質(zhì)量高價(jià)格合理

　　質(zhì)量中下，價(jià)格偏高

　　質(zhì)量較差，價(jià)格便宜

　　三、財務(wù)分析

　　(一) 投資成本分析

　　1、場(chǎng)地及基本設施

　　根據目前市價(jià)在永安廠(chǎng)住宅小區租用一套兩居室實(shí)用面積80平方米的店面年租金約為7000元。面積5~6平方米的小廚房五個(gè)，占地大約15平方米。加上小型超市占地30平方左右。

　　購置廚房用具液化器爐，液化器罐，排氣設施，每個(gè)廚房大約400元，五個(gè)廚房共計xx元。

　　2、宣傳費用

　　本超市屬于新鮮事物，可以利用公共關(guān)系中的制造公共事件，在長(cháng)春電視臺，各學(xué)校廣播站等以新聞形式播出;印發(fā)大量的傳單，用于各校園內的散發(fā)。宣傳成本低廉。預計為500元

　　3、其他費用

　　水果蔬菜貨架，保鮮設施大約需要xx元;流轉資金大約3000元;不可預見(jiàn)費用 1000元�？傆�15500元。

　　(二) 經(jīng)營(yíng)成本分析

　　3.攤銷(xiāo)折舊：價(jià)格/使用年限=4000/5年=800元

　　4.租金：7000元

　　由上述費用計算得：

　　(三) 收入利潤分析

　　1.營(yíng)業(yè)收入

　　廚房：每日平均客流量預計約為20組，每人平均消費額約20元

　　水果蔬菜超市：日平均客流量預計為 50人次，每人平均消費 6元。年收入=20*20*300+50*6*300=210000元。

　　2.稅金

　　因企業(yè)屬于小規模納稅人，可向稅務(wù)機關(guān)申請固定稅金年500元。

　　3.利潤

　　利潤額=營(yíng)業(yè)收入—營(yíng)業(yè)成本—稅=210000-153000-500=56500元。因此，此項目的盈利能力很強，而且對帶動(dòng)將來(lái)集團事業(yè)的發(fā)展很有好處。

　　四、市場(chǎng)調查

商業(yè)可行性報告6

　　無(wú)論是國企、民企還是科研院所，不管是開(kāi)發(fā)新項目、新產(chǎn)品，還是技術(shù)改造、改建擴建，其中都繞不開(kāi)一個(gè)問(wèn)題就是編制一份可行性報告，或者商業(yè)策劃書(shū)。

　　一、審閱報告的對象不同，所以報告的編寫(xiě)方向及目的不同。

　　可行性報告，主要是說(shuō)明項目可行，說(shuō)服上級部門(mén)支持并批準實(shí)施，報告經(jīng)過(guò)批準，上級部門(mén)就要承擔相應的責任，而商業(yè)策劃書(shū)，目的是說(shuō)服自己及投資人、合伙人，使部門(mén)之間達成共識，對機會(huì )，挑戰、困難和風(fēng)險有詳細了解及比較分析�？吹绞袌�(chǎng)的前景及盈利點(diǎn)，要抓住市場(chǎng)、抓住效益最大化的合理規模，合理生產(chǎn)數量進(jìn)行投資。目的很明確，就是讓投資人盈利。

　　二、論述的內容及高度不同。

　　1.可行性報告

　　a.可行性報告呈送對象多是行政部門(mén);部門(mén)不同、項目指南及標準要求，可行性報告提綱都不同。所以報告強調，以為什么要上此項目為主線(xiàn)，從不同的角度論證必要性，可行性。因受理部門(mén)不同，階段不同，所以不同項目可比性就差，由于取舍標準不同，科學(xué)性，公正性就不易判斷，而項目如何實(shí)施，似乎次之，似乎要等項目批準后再去進(jìn)行實(shí)質(zhì)性論證。

　　b.可行性報告，論述方式上，虛多實(shí)少，宏觀(guān)的政策及概念多，邏輯推理多，模糊的數字多，而涉及項目自身的數據和怎么干的信息少。

　　c.可行性報告可量化的考核指標及目標責任摸糊，這為以后出現問(wèn)題及偏差埋下伏筆，很難考核和追究責任。

　　d.可行性報告對市場(chǎng)預測通常都很樂(lè )觀(guān)，通常靜態(tài)的多，動(dòng)態(tài)的少。對風(fēng)險預測總是認識不足，這為以后出現問(wèn)題時(shí)，留足了集體負責，強調客觀(guān)原因的借口。

　　2.商業(yè)策劃書(shū)

　　a.統一格式，標準、統一分析方法，便于整理數據讓業(yè)內人士容易比較判析。

　　b.報告的結論都有客觀(guān)及微觀(guān)數據為依據，預測有理論及實(shí)際量化指標，風(fēng)險分析有好、中、差三種幾率，并指出回避的方式，讓人覺(jué)得踏實(shí)。

　　c.有實(shí)施的方案，從人員、資金、設備組織方面，全面規劃和分段實(shí)施，以保證任務(wù)完成。并有具體考核指標和責任人。這樣各部門(mén)就要強調各自責任，而不是強調客觀(guān)原因，擔子分解到各個(gè)部門(mén)，上級責任就會(huì )輕，達到千斤擔子眾人挑的目的。

　　三、執行方式和方法不同。

　　(1)可行性報告，對流程和步驟涉及少，“報告”只是客觀(guān)目標管理的具體體現，不能真正體現企業(yè)內部，企業(yè)與上級間真正的相互理解和達成共同語(yǔ)言的地步。

　　(2)商業(yè)報告對流程和步驟明確描述，便于上級和部門(mén)之間評價(jià)、分析市場(chǎng)、用戶(hù)，競爭優(yōu)劣情況，便于部門(mén)之間更全面協(xié)調，對風(fēng)險有足夠認識，“報告”是達成部門(mén)之間共識、統一思想溝通認識的基礎，是企業(yè)內部、企業(yè)與上級部門(mén)協(xié)調的共同語(yǔ)言。

　　最近，國家陸續發(fā)布了《“xx”科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規劃》、863、973、支撐計劃的管理辦法征求意見(jiàn)稿，單從可行性報告的編寫(xiě)提綱及要求方面，我體會(huì )和過(guò)去進(jìn)了一大步，報告緊緊密結合客觀(guān)需求，縱觀(guān)國內外的發(fā)展趨勢，客觀(guān)地根據自身的優(yōu)勢進(jìn)行創(chuàng )新，集成社會(huì )資源，少交學(xué)費，多出成果。

　　下面我談?wù)勆陥髧�家項目時(shí)，編寫(xiě)可行性報告應注意的幾個(gè)問(wèn)題。

　　1.閱讀國家法規文件及申報指南

　　要仔細閱讀國家有關(guān)文件，把握好方向定好位，國家支持什么就要發(fā)展什么，使自己產(chǎn)品緊靠國家指南，國家不支持的就不要報，不能情況不明決心大。國家明令禁止或逐漸淘汰的高能耗或環(huán)境污染嚴重的產(chǎn)業(yè)，即使產(chǎn)品已研發(fā)出來(lái)，但不符合國家政策，也是白忙一場(chǎng)。因此要了解項目指南，掌握其對項目的具體要求，如目標、工藝方法、費用、市場(chǎng)、技術(shù)成熟度等，并對其作出具體闡明。

　　2.構思材料

　　寫(xiě)好可行性報告，要注意研究和掌握其編寫(xiě)的基本要求。

　　首先，準備素材。選取的素材應具有獨特性、創(chuàng )新性以及區別于其他項目的差異性，也就是要告訴國家和投資人項目的亮點(diǎn)是什么，因此應精心篩選素材。同樣的產(chǎn)品功能，不同的人，視角不同，反映的材料不同，最后效果就會(huì )不一樣。例如，不少企業(yè)只會(huì )干，不會(huì )說(shuō)，也不會(huì )寫(xiě)，產(chǎn)品研制出來(lái)了，性能指標也不錯，但就是不會(huì )組織材料，把復雜的研制過(guò)程簡(jiǎn)單化了，不能在可行性報告中體現其價(jià)值。而同樣的產(chǎn)品在大學(xué)和研究所的筆下，就會(huì )把簡(jiǎn)單問(wèn)題復雜化，從產(chǎn)品的科學(xué)原理、設計思想，到邏輯層、物理層，再到如何實(shí)現性能指標，引用的數據準確，描述的過(guò)程詳細，專(zhuān)家們看了之后，認為此項目是可信可行的，這樣就容易得到方方面面的支持，以達到產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢互補的目的。

　　其次，項目的創(chuàng )新點(diǎn)、獨占性的功能要經(jīng)過(guò)眾多實(shí)踐和反復比較，從繁雜的事物中精心挑選出來(lái)，它要具有比同類(lèi)產(chǎn)品“精”“優(yōu)”“穩”“新”等特點(diǎn)。這才是該項目(產(chǎn)品)的特色，是其亮點(diǎn)所在。這個(gè)最閃光的“亮點(diǎn)”，可以是項目中的關(guān)鍵材料，也可以是關(guān)鍵工藝或產(chǎn)品設備，即項目在研發(fā)過(guò)程中的難點(diǎn)，或事物矛盾的集結點(diǎn)都可作為報告的重點(diǎn)。寫(xiě)報告時(shí)，抓住這個(gè)點(diǎn)，寫(xiě)深寫(xiě)透，以小見(jiàn)大，反映出該項目(產(chǎn)品)具有的良好經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。如“評議在風(fēng)力發(fā)電軸承的難點(diǎn)問(wèn)題”這篇報告主要突出兩個(gè)兆瓦以上同機軸承的難點(diǎn)：尺寸大，要求加工精度要高，總體部件要求抗沖擊耐高溫耐磨磨損等問(wèn)題。企業(yè)又如何解決這些難題的。這些看似小的問(wèn)題，但在風(fēng)力發(fā)電中就是大問(wèn)題。這就要求撰稿人要身臨其境，將攻關(guān)中的艱辛以及攻克難點(diǎn)過(guò)程中技術(shù)的相關(guān)性、干擾性，寫(xiě)得深寫(xiě)得透，這才會(huì )讓外行人看的懂，內行人看了有水平、有高度。只有確確實(shí)實(shí)在攻克中定難點(diǎn)，才是同行業(yè)中最先進(jìn)、最可靠的方案。

　　再次，找好切入點(diǎn)。在科技進(jìn)步的今天，所有創(chuàng )新研發(fā)都有嚴格的時(shí)空與地域的概念，因此可行性報告受篇幅和字數的限制應表現為“一時(shí)一地一事”的特征。有時(shí)產(chǎn)品生命期很短，因而很難系統工程化、立體化、全范圍、深層次地反映項目的某個(gè)側面，這是難以和其他報告方式比的。然而運用巧妙的切入方式，在一定程度上可以彌補這類(lèi)報告的這種缺陷�？蓮南旅鎺醉椙腥耄寒a(chǎn)品、工藝、消費人群、地域變化、銷(xiāo)售方式(直銷(xiāo)、代銷(xiāo))等。

　　“創(chuàng )新點(diǎn)”的描述是可行性報告的重中之重，是這類(lèi)報告的核心，也是最難的一個(gè)問(wèn)題。寫(xiě)“新”難，寫(xiě)短難，寫(xiě)好工藝過(guò)程更難。

　　3.確定標題符合指南的要求，重點(diǎn)突出差異性，針對用戶(hù)是誰(shuí)，要把用戶(hù)最關(guān)心的內容作為主標題。項目申報名稱(chēng)要主題鮮明，使人一目了然，能概括出文章所要傳達的信息。舉幾個(gè)例子：《a型環(huán)保高效水煤漿管道緩蝕劑中試》，此題目基本反映了申報項目的特征和內容。包含了產(chǎn)品型號、環(huán)保高效的技術(shù)特點(diǎn)、應用領(lǐng)域、產(chǎn)品形態(tài)、項目階段等基本信息。而《輪胎廢料生產(chǎn)多種纖維復合材料資源化利用技術(shù)開(kāi)發(fā)》，則給評審人員比較蒙朧的概念，產(chǎn)品、技術(shù)、開(kāi)發(fā)設備、工程應用等均不清楚，不明確。

　　4.報告的概述通常要把全文寫(xiě)完之后再寫(xiě)這部分。這部分是整個(gè)文章的精華總結。根據具體計劃要求的文字限制，精煉語(yǔ)言。要寫(xiě)明以下幾點(diǎn)：①這個(gè)產(chǎn)品是什么、干什么用;②為什么要做這件事，開(kāi)發(fā)背景與熱點(diǎn)難點(diǎn)是什么;③技術(shù)先進(jìn)程度及創(chuàng )新點(diǎn)是什么;④有什么知識產(chǎn)權(專(zhuān)利證書(shū)，軟件著(zhù)作權);⑤應用前景怎么樣;⑥注重經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。

　　報告要有主線(xiàn)，總體目標、分段實(shí)施、進(jìn)度、資金使用計劃、產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、利潤等要協(xié)調匹配;全方位描述：讓專(zhuān)家全面客觀(guān)了解情況，單純研發(fā)不易獲得支持，中試項目要有檢測報告、用戶(hù)報告;取得的關(guān)鍵性成果。

　　5. 國內外研究情況首先要列出有關(guān)論文和實(shí)際案例，從理論上闡述，這個(gè)項目是具有前沿性的。其次分寫(xiě)國內外研究狀況，通過(guò)國外的研究情況來(lái)說(shuō)明企業(yè)可借鑒的內容，如何少走彎路，襯托出項目研究方向是正確的;國內的`情況，同行業(yè)同專(zhuān)業(yè)對此項目的研究成熟度，可借鑒的是什么，哪些是合作伙伴和哪些競爭對手。再次，闡述出優(yōu)勢互補所具備的條件，所花費的精力和調用的資源最少，成功的幾率最大。

　　6.項目提出的依據應表明在我國國民經(jīng)濟建設中急需解決這樣的問(wèn)題。理論相對成熟，有繼承性。明確分析項目的技術(shù)風(fēng)險，關(guān)鍵技術(shù)和工藝是否掌握，是否已經(jīng)有產(chǎn)品和樣機，提供性能水平、產(chǎn)品質(zhì)量和用戶(hù)意見(jiàn)，論述是否具備規�；�生產(chǎn)軟硬件條件。

　　7.項目的創(chuàng )新點(diǎn)創(chuàng )新的描述要以企業(yè)為主體，把技術(shù)思想、研發(fā)、生產(chǎn)、商品階段過(guò)程中的創(chuàng )新內涵表現出來(lái)。要具有差異性、不可替代性和一致性。包括：①原理性的創(chuàng )新;②應用性的創(chuàng )新;③管理方面的創(chuàng )新;④檢測方法的創(chuàng )新;⑤營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的創(chuàng )新;⑥材料、結構、工藝、設備上的創(chuàng )新;⑦體制機制的創(chuàng )新。

　　要注意在查新報告的基礎上具體講創(chuàng )新點(diǎn)，查新的目的不僅僅為鑒定，更是為了定位，定位其先進(jìn)性、不可替代性和創(chuàng )造性。如將配方上、材質(zhì)上有什么特點(diǎn)。根據專(zhuān)利申請的幾個(gè)要點(diǎn)來(lái)說(shuō)創(chuàng )新點(diǎn);創(chuàng )新點(diǎn)不能比原來(lái)專(zhuān)利還簡(jiǎn)單。

　　在寫(xiě)創(chuàng )新點(diǎn)時(shí)，不能既寫(xiě)項目理論創(chuàng )新，又寫(xiě)材料、結構的創(chuàng )新，一個(gè)項目有百分之三十的創(chuàng )新就不得了了，否則該項目就會(huì )被認為是不成熟、不穩定的。有些人對把項目(產(chǎn)品)表現得完美無(wú)缺情有獨鐘，但這是不現實(shí)的。敘述創(chuàng )新時(shí)要客觀(guān)、實(shí)事求是、循序漸進(jìn);以數據為依據，有了數據的可靠性，才會(huì )有分析的有效性;切勿平鋪直敘，要善于描寫(xiě)人物的活動(dòng)，敘述攻關(guān)的風(fēng)險性，及代表的無(wú)數成功案例，善于把“創(chuàng )新”的靜物與研發(fā)人員的動(dòng)作結合起來(lái)，使過(guò)程靜中有動(dòng)。

　　8.單位的所具備的條件闡述企業(yè)的技術(shù)貯備和技術(shù)實(shí)力、包括具體的儀器設備、人員和資金投入等實(shí)施該項目的基礎條件。并寫(xiě)明企業(yè)財務(wù)狀況，財務(wù)指標符合申報基本條件。特別是企業(yè)具備必要的資金貯備來(lái)完成項目投資必備的自籌資金來(lái)源。

　　9.申報單位的管理能力要反映出申報單位是否具有較高的管理水平，申報單位體制、管理機制、申報單位規章制度是否明晰，盡量體現申報單位的特色。管理層的組成是否合理，應反映出申報單位有良好的人才結構和良好的素質(zhì)，論述管理取得的業(yè)績(jì)和申報單位資信狀況。

　　10.經(jīng)濟效益社會(huì )效益分析應在分析市場(chǎng)空間和發(fā)展趨勢的基礎上，著(zhù)重論述產(chǎn)品是否是市場(chǎng)急需，性能價(jià)格是否可以被用戶(hù)接受，盡量避免籠統的分析和按比例放大等。分析方面，如果能夠通過(guò)用戶(hù)使用情況和產(chǎn)品訂單來(lái)說(shuō)明更好。對于一個(gè)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，不可能擁有比較完善的市場(chǎng)空間和銷(xiāo)售渠道，可以提出或者策劃一個(gè)適合自己的銷(xiāo)售模式來(lái)說(shuō)明你的推廣力度，比如產(chǎn)品開(kāi)發(fā)初期的代理制、網(wǎng)絡(luò )推廣，借助其他大企業(yè)的渠道等，如果不能夠拿出比較有說(shuō)服力的模式，即使是一個(gè)很好的項目，也會(huì )由于無(wú)法說(shuō)服專(zhuān)家，使其可能對你的項目提出市場(chǎng)風(fēng)險，造成申報的失敗。

　　重點(diǎn)論述項目技術(shù)對行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟的帶動(dòng)作用，在增加稅收、創(chuàng )造就業(yè)機會(huì )、替代進(jìn)口等方面是否有積極的作用。社會(huì )經(jīng)濟效益要避免空洞的論述，要針對項目表述真正屬于該項目的意義，國家層面的申報，一定要反映出該項目對行業(yè)、地區的帶動(dòng)，對環(huán)境保護、就業(yè)機會(huì )、綜合利用等方面的促進(jìn)作用。

　　11.可行性報告的注意幾個(gè)問(wèn)題可行報告要讓人可信，要實(shí)事求是，預測要有證據，不能言過(guò)其實(shí)。項目是知識和實(shí)踐的體現，有些是用感知和探索來(lái)完成的，這種悟性(藝術(shù))用文字表達很困難，不僅要求提供的信息是準確的，而且還要抓住讀者人心，吸引眼球。這就更增加了難度。

　　可行性報告要言中有物，推理合乎邏輯，論證可查可信，使專(zhuān)家認為“報告”具有可讀性和吸引力。所以我們強調“報告”最好是科研人員親自編寫(xiě)，只有親身感知的現場(chǎng)，體驗創(chuàng )新性點(diǎn)的真實(shí)所在，見(jiàn)識過(guò)了活素材，活的細節及感情色彩，才會(huì )使報告描述鮮活起來(lái)，內涵豐潤起來(lái)，入木三分。

　　想使報告讓專(zhuān)家覺(jué)得真實(shí)：

　　首先，檢測報告、查新報告要可信可靠，數據、量綱準確;其次，撰稿人要有出色的表達能力，巧妙地利用材料、文獻，用戶(hù)的原始數據;再次，整個(gè)報告邏輯性強，不能讓人感覺(jué)是幾個(gè)人寫(xiě)的，一看就是個(gè)吹個(gè)的號，個(gè)唱各的調。

　　概述中的“創(chuàng )新點(diǎn)”、“團隊結構”、“單位的基礎條件”、“規章制度”、“經(jīng)費管理”、“項目進(jìn)度安排”等等都要彼此協(xié)調，要和“主題目標”、“研發(fā)方向”、“考驗的指標”相一致。一定要重視這些細節，否則就可能是螻蟻之穴潰千里之堤。不能想起什么寫(xiě)什么，自己對什么內容最感興趣就寫(xiě)什么，更不能眉毛胡子一把抓，而是要選擇那些有價(jià)值的“創(chuàng )新工藝”的過(guò)程和內涵來(lái)寫(xiě)，不求“報告”的冗長(cháng)和繁雜�？梢詮恼麄�(gè)研發(fā)過(guò)程中截取幾個(gè)場(chǎng)合或階段，達到以點(diǎn)帶面的功效。

　　舉個(gè)例子：

　　“運用現代高科技繁育優(yōu)良種豬產(chǎn)業(yè)化示范工程”項目報告，這個(gè)項目的主題是現代育種技術(shù)，關(guān)鍵是種豬產(chǎn)業(yè)化示范工程。首先，“報告”就現代育種技術(shù)的必要性切入：中國是豬肉生產(chǎn)大國，但由于育種結構不合理，育種技術(shù)落后，在養豬效益和豬肉品質(zhì)方面，與發(fā)達國家差距較大。例如：出欄率偏低，我國為140%，而發(fā)達國家約為150%~160%;年初存欄一頭豬當年可收回豬肉重量偏低，發(fā)達國家為155公斤，而我國只有100公斤;屠宰豬的平均瘦肉率偏低，平均為55%，而發(fā)達國家一般都在70%以上，而造成這些問(wèn)題的根本原因是我國育種技術(shù)落后，具體原因是：①育種結構不合理;②落后的育種技術(shù)制約優(yōu)良品種的發(fā)展，延長(cháng)了育種周期。

　　“報告”具體闡述了該項目所報告現代育種技術(shù)的先進(jìn)技術(shù)：①繁育體系建設。如基因定位技術(shù)，基因評測技術(shù)等等;②養豬標準化的方式;③磁療五福體系;④防疫體系等。

　　關(guān)于示范工程，主要突出帶動(dòng)性和示范性。首先所有技術(shù)和工藝應標準化，所有的硬件可復制，并且要具備一定的人、財、物等條件，這才能構建示范工程。

　　通過(guò)對“技術(shù)”和“示范”的描述，襯托出規�；�養殖與小農經(jīng)濟的差異性，突出了在養殖管理的體制機制下，運作方式必須改革的急迫性和必要性，強調了“xx”用高新技術(shù)改變傳統生產(chǎn)方式，調整產(chǎn)業(yè)結構的必要性，新技術(shù)必然會(huì )帶動(dòng)產(chǎn)品結構的調整。以小見(jiàn)大，為當地培植新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

　　在組織相關(guān)“報告”素材時(shí)，一定要緊密?chē)�繞申報的主題及研發(fā)目標，選擇“亮點(diǎn)”、“創(chuàng )新點(diǎn)”、“獨占性”、“不可替代性”等最佳角度去審視描述。不能干巴巴的講道理，要用過(guò)程的圖片來(lái)表現實(shí)際的運轉場(chǎng)景，這樣才能引人入勝。所有這些都需要“撰稿人”具備良好的科技新聞捕捉眼光，需要長(cháng)期積累和觀(guān)察，多看多想多寫(xiě)，才能寫(xiě)出優(yōu)秀的、令人信服的報告。

　　報告要寫(xiě)的鮮活，打動(dòng)人心，抓住人眼，這就要求語(yǔ)言精練生動(dòng)，否則就會(huì )把許多本來(lái)很“活”的創(chuàng )新報告，寫(xiě)得得死氣沉沉，呆板乏味。當然科技報告首先是科學(xué)嚴謹，但這和文字表達生動(dòng)不矛盾�？萍紙蟾鎳烂C，決不能胡編亂造，夸大事實(shí)，應該一切以事實(shí)、測試報告為依據，決不能毫無(wú)科學(xué)根據的去推想，去文學(xué)想象�？傊�，必須以德為本，以誠信為本，這就需要撰稿人有對文字有立體化結合能力。

　　在科技開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，撰稿人要深入現場(chǎng)，不能聽(tīng)口述報告，要通過(guò)自己的觀(guān)察寫(xiě)好所見(jiàn)所聞所感。寫(xiě)報告的人既是目擊者、見(jiàn)證人，又是直接“參與者”，這樣寫(xiě)的報告才能入情入理，十分真實(shí)。我看到的一些報告，往往都是在寫(xiě)本項目在材料上、結構上都有明顯創(chuàng )新，其技術(shù)水平達到國內先進(jìn)水平，這樣的報告就顯得俗套，把生動(dòng)的創(chuàng )新過(guò)程寫(xiě)得冷冰冰，沒(méi)有寫(xiě)好創(chuàng )新點(diǎn)及關(guān)鍵性的創(chuàng )新組合內涵，給人以蒼白無(wú)力的感覺(jué)。這就要求撰稿人應勤觀(guān)摩，勤記錄，勤思考，勤總結。每次實(shí)驗要抓細節抓規律。細節決定成敗，決不能想當然，主觀(guān)要服從遵守客觀(guān)事實(shí)，決不能讓事實(shí)按自己的思維取向去取舍。在觀(guān)察中探索規律，尊重規律，不唯上，不唯下，不唯書(shū)，只唯實(shí)。袁隆平院士深入田頭，最終在茫茫的稻田中發(fā)現了一株光敏核不育的野稻，就是靠著(zhù)這株野稻子解決了中國人的吃飯問(wèn)題，保障了國家糧食安全。

　　在深入實(shí)際的過(guò)程中，要善于運用五官的作用。眼像攝像機、掃描儀，拍攝事件中的主要客觀(guān)現象、過(guò)程，觀(guān)察實(shí)驗在不同地域、階段、溫度、壓力、地磁等條件下的變化，而后分析比較，找出差異、規律性的變化或發(fā)展趨勢，把可能創(chuàng )新、智力勞動(dòng)，主觀(guān)與客觀(guān)相協(xié)調的主題記下來(lái);耳像錄音機，記錄事物發(fā)展的動(dòng)態(tài)，把各種人在方案論證及攻關(guān)中的話(huà)原汁原味地錄下來(lái);用鼻子嗅出研發(fā)過(guò)程中的各種氣味，什么是正常的，什么是不正常的。簡(jiǎn)而言之，仔細觀(guān)察研發(fā)過(guò)程的現場(chǎng)并采集有用的數據和材料是非常辛苦的，但倘若是沒(méi)有這個(gè)過(guò)程，“報告”也不可能寫(xiě)的好。

　　總之，撰稿人必須要用心去聽(tīng)去想，不然就是人到現場(chǎng)心未到，沒(méi)有真正發(fā)揮五官的作用，報告就會(huì )缺少說(shuō)服力。五官感受的東西越多，寫(xiě)報告的選擇余地就越大，稿子寫(xiě)出來(lái)才會(huì )即嚴謹又生動(dòng)，令人信服。

商業(yè)可行性報告7

　　房地產(chǎn)商業(yè)項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場(chǎng)分析及前景預測、建設單位基本情況、項目建設方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務(wù)評價(jià)、項目風(fēng)險分析。

　　我們小組認真學(xué)習了該報告，對整個(gè)項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該項目，對項目名稱(chēng)（成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“環(huán)達通”商業(yè)項目）、項目建設單位概況，建設地點(diǎn)、規模、期限及建設內容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據等做到心中有數，然后再進(jìn)行市場(chǎng)分析和財務(wù)評價(jià)。

　　現在具體操作如下：

　　一、市場(chǎng)分析與前景預測。首先要對投資環(huán)境及城市規劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

　　有一個(gè)大致的了解，在此基礎上再進(jìn)行項目分析，項目分析的內容包括項目概況、南部新區商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況（在做這個(gè)的同時(shí)，可以參考類(lèi)似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營(yíng)分析、項目運營(yíng)分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機，租賃價(jià)格的預測。租賃價(jià)格的預測所包含的內容很多。主要用到的方法是未來(lái)現金流的貼現加總。

　　作為報告中很重要的一塊，市場(chǎng)分析和前景預測我們總結其主要內容如下：

　　1.投資環(huán)境，包括宏觀(guān)環(huán)境和區域環(huán)境.在宏觀(guān)政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調整等一些政策。而區域環(huán)境則主要包括區域經(jīng)濟發(fā)展、區域產(chǎn)業(yè)結構變化、區域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費水平，收入水平和消費習慣等。

　　2.城市規劃，主要包括城市規劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規劃重點(diǎn)、城市規劃調整、城市布局以及項目所在區發(fā)展規劃等。

　　3.項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，主要包括項目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢預測等

　　4.項目分析。主要包括項目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個(gè)案分析

　　以及swot分析，項目定位和運營(yíng)分析。

　　二、建設單位與項目不同，建設單位是成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的基

　　本情況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現建設單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強強聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規劃、設計以及未來(lái)的建設和運營(yíng)中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設單位財務(wù)狀況也是重點(diǎn)。

　　三、項目建設方案。項目建設方案的內容包括建設內容和規模，綜合技術(shù)經(jīng)濟指標，建設工期安排及目前進(jìn)度，建設設計，結構設計，給排水設計，電氣設計，暖通設計等。

　　四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據，估算依據一般包括建設部、四川省建設廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設部、成都市房管部門(mén)的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，開(kāi)發(fā)間接費，財務(wù)費用，開(kāi)發(fā)期稅費，其他費用，不可預見(jiàn)費，開(kāi)辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營(yíng)資金。這些費用的估算主要是結合或某些標準或企業(yè)類(lèi)型、組織架構、管理特點(diǎn)和項目的經(jīng)營(yíng)方向及目標客戶(hù)群和以往的操作經(jīng)驗進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

　　五、財務(wù)評價(jià)財務(wù)評價(jià)是可行性研究報告里的另外一個(gè)重點(diǎn)部分。財務(wù)評價(jià)是在上面

　　投資估算的基礎上進(jìn)行的'。首先要獲得基礎財務(wù)數據，但這些基礎財務(wù)數據不同于上面的費用，應該包括營(yíng)業(yè)收入估算、折舊和攤銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)成本估算、利息支出。而預測的依據是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應付利潤分類(lèi)進(jìn)行估算。（按現行稅收制度，成都市企業(yè)應繳納營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%，城市維護建設稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費附加為應納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費附加為應納營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調控基金為營(yíng)業(yè)收入的1‰.經(jīng)營(yíng)稅金及附加合計為銷(xiāo)售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權人，企業(yè)還應該繳納房產(chǎn)稅，其計稅依據是房產(chǎn)的計稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

　　在獲得基礎財務(wù)數據的基礎上，再進(jìn)行財務(wù)分析，項目評價(jià)各基本報表的編制，財務(wù)分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務(wù)分析結論。

　　六、項目風(fēng)險分析這些風(fēng)險主要來(lái)自：招標和承包模式、自然條件風(fēng)險、工期拖延和

　　質(zhì)量風(fēng)險、項目開(kāi)發(fā)成本、施工索賠、出租運營(yíng)階段、市場(chǎng)定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營(yíng)管理等階段�？傊�，在風(fēng)險發(fā)生之前，對項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統的觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險具有隱蔽性，各種風(fēng)險往往交織在一起，這個(gè)識別風(fēng)險帶來(lái)困難，因此針對“成都環(huán)達通”項目應建立專(zhuān)門(mén)班子，聘請專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險因素識別和控制。

　　七、據以上分析，得出項目可行性研究結論。并編制可行性要就報告。

　　資料相關(guān)

　　因為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策為主要導向的市場(chǎng)，政府從供應結構、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場(chǎng)監管等方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調控。數據主要從建設部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應機構等部門(mén)的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統計年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎數據來(lái)源于世邦魏理仕，同時(shí)參與項目的各相關(guān)方都是數據的來(lái)源處。各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站和研究機構的數據，以及各大數據庫都是數據來(lái)源。為該項目所做的專(zhuān)項分析報告，并以此報告為依據對本項目未來(lái)租金水平做出預測，以及項目的平面圖。

商業(yè)可行性報告8

　　目錄：

　　一、市場(chǎng)論證篇

　　1、項目地位分析

　　2、項目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值分析

　　3、項目生存的基本經(jīng)濟基礎分析

　　4、行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀(guān)發(fā)展分析

　　5、城市發(fā)展對項目的驅動(dòng)分析

　　6、項目開(kāi)發(fā)價(jià)值分析

　　7、項目競爭優(yōu)勢分析

　　8、經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)分析

　　9、株洲消費市場(chǎng)分析

　　10、國內同業(yè)態(tài)成功案例分析

　�。�1）寧波天一廣場(chǎng)

　�。�2）寧波萬(wàn)達廣場(chǎng)

　　11、市場(chǎng)論證結論

　　二、項目開(kāi)發(fā)篇

　　1、項目規劃定位

　　2、項目規劃理念

　　3、項目規劃設計

　　4、項目規劃指標

　　5、開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)計劃

　　6、項目開(kāi)發(fā)預算

　　三、投資論證篇

　　1、項目的開(kāi)發(fā)投入

　　2、項目的經(jīng)營(yíng)投入

　�。�1)項目的市場(chǎng)規劃

　�。�2)項目的經(jīng)營(yíng)思路

　�。�3)項目運營(yíng)資源配置

　�。�4)項目運營(yíng)成本

　　3、項目收益測算

　　4、項目開(kāi)發(fā)資金分析

　�。�1）分期開(kāi)發(fā)資金分析

　�。�2）資金回籠分析

　　5、項目的風(fēng)險控制與評估

　�。�1）項目前瞻市場(chǎng)不確定風(fēng)險

　�。�2）項目操作模式帶來(lái)的資金與發(fā)展空間風(fēng)險

　�。�3）評估結論

　　四、綜合評估篇

　　一、 市場(chǎng)論證篇

　　1、項目地位與受關(guān)注度的強力支撐

　　炎帝廣場(chǎng)位于株洲市天元區天臺山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，項目地處株洲城市發(fā)展的戰略性位置，是新老城區交通主軸和開(kāi)發(fā)區綠化主軸的交匯點(diǎn)，由于株洲市委、市政府等相關(guān)行政辦公機構多座落于此，使本項目成為株洲形象名副其實(shí)的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標性建筑、天臺公園得天獨厚的自然景觀(guān)、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟、文化大都會(huì )的綜合城市屬性效應，促使市民、政府與社會(huì )各界對本項目的開(kāi)發(fā)保持著(zhù)一貫的高度關(guān)注。

　　本項目的.成功開(kāi)發(fā)勢必極大提升城市公共空間質(zhì)量、弘揚炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著(zhù)廣泛的積極意義。

　　炎帝廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項目是株洲市委、市政府列入工作計劃的重點(diǎn)工程，更是天元區委、區政府高度關(guān)注的重點(diǎn)工程，這些在政府行文與報告中可充分體現與認證。因此，項目獨特的受重視地位與社會(huì )各界賦予本項目的高

　　關(guān)注度使本項目成功開(kāi)發(fā)的原始動(dòng)力，從而也為本項目的開(kāi)發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。

　　2、項目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值支撐

　　炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻記載葬于湖南株洲炎陵縣（炎陵縣因此而得名）。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實(shí)質(zhì)是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實(shí)踐精神、百折不撓的創(chuàng )造精神、造福于民的務(wù)實(shí)精神、自強不息的進(jìn)取精神，隨著(zhù)中華民族的形成、發(fā)展和壯大，其內涵也在不斷的豐富與擴大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀(guān)、價(jià)值觀(guān)及道德觀(guān)念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統和穩定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。

　　炎帝陵風(fēng)景區現為全國重點(diǎn)文物保護單位和全國愛(ài)國主義教育示范基地，2002年被授予4A景區稱(chēng)號，2006年6月“炎帝陵祭典”入選第一批國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。

　　炎帝廣場(chǎng)以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場(chǎng)推廣，同時(shí)借助炎帝為項目注入了豐富的文化內涵。商業(yè)地產(chǎn)項目的通病是市場(chǎng)培育期較長(cháng)，繁榮期短且高位運行不穩定，同時(shí)衰退較快；這一方面有項目開(kāi)發(fā)的先天不足、同時(shí)也有經(jīng)營(yíng)與運行的缺陷有關(guān)，此外，商業(yè)地產(chǎn)缺乏品牌高度與核心競爭力是其致命的根源，本項目借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊與內涵的核心競爭力、避免了項目開(kāi)發(fā)的先天缺陷，為項目的良好運營(yíng)與健康發(fā)展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內涵與經(jīng)營(yíng)元素，開(kāi)發(fā)更多具有項目特色的產(chǎn)業(yè)升級板塊與業(yè)態(tài)品種；這不僅拓展了項目自身市場(chǎng)生存與發(fā)展空間、提高了綜

　　合抗險能力，同時(shí)極大的挖掘與開(kāi)發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應，帶來(lái)不可估量的商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值回報。

　　3、項目生存的基本經(jīng)濟基礎分析

　　2008年株洲全市年末總戶(hù)數113.6萬(wàn)戶(hù)，總人口381.2萬(wàn)人，常住人口371萬(wàn)人，其中市區年末總戶(hù)數30.4萬(wàn)戶(hù)，總人口97.8萬(wàn)人，常住人口96.2萬(wàn)人。全市總人口中有城鎮人口186萬(wàn)人，鄉村人口195.2萬(wàn)人；城鎮化率為48.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。人口增加，人口基數大，推動(dòng)著(zhù)株洲房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，加快了房地產(chǎn)的快速消化。

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