關(guān)于商業(yè)計劃模板匯總8篇
時(shí)光在流逝，從不停歇，又迎來(lái)了一個(gè)全新的起點(diǎn)，寫(xiě)好計劃才不會(huì )讓我們努力的時(shí)候迷失方向哦。那么我們該怎么去寫(xiě)計劃呢？以下是小編為大家整理的商業(yè)計劃9篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
商業(yè)計劃 篇1
在你融資約見(jiàn)投資人前，很多投資人都會(huì )說(shuō)：“把你們的BP發(fā)過(guò)來(lái)看下�！�
對于大多數創(chuàng )業(yè)公司來(lái)講，商業(yè)計劃書(shū)是融資必備的敲門(mén)磚，每個(gè)公司創(chuàng )業(yè)者都需要思考自己公司的商業(yè)模式、盈利模式，然后根據自身的公司的特點(diǎn)創(chuàng )作自己的商業(yè)計劃書(shū)。
事情只有想得清，才能做得清，一份經(jīng)過(guò)細心打磨的商業(yè)計劃書(shū)，不僅僅是對投資人的尊重，更是對自我創(chuàng )業(yè)初衷的肯定。而一份適宜的商業(yè)計劃書(shū)更有利于交流，讓投資人對你的項目在短時(shí)間內就能了解到精髓，使后續的交流更高效。
筆者根據自己多年從事和研究中國公司融資的經(jīng)驗和教訓，總結了公司為了達到股權融資目的而撰寫(xiě)商業(yè)計劃書(shū)的“五要五不要”原則，希望與大家分享。
要簡(jiǎn)潔，不要繞彎子
筆者總結出了一條商道鐵律：沒(méi)有做不成的買(mǎi)賣(mài)，只有談不攏的價(jià)格。
也就是說(shuō)，任何交易的最終落腳點(diǎn)都是定價(jià)！融資的最終目的是獲得資金，關(guān)鍵是公司股權的定價(jià)，即決定引進(jìn)多少資金，出讓多少股權給新進(jìn)入的投資者�？梢哉f(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)的所有內容都是為了支持這個(gè)結論的。
每份商業(yè)計劃書(shū)前面都有一個(gè)摘要（ExecutiveSummary），原文的意思是一個(gè)將內容濃縮的總體摘要。由于語(yǔ)言文字方面的原因，有的業(yè)內人士將其翻譯為“執行摘要”，的確有些令人費解。在此，咱們暫且不用理會(huì )它，叫什么名稱(chēng)，畢竟不是最重要的。
在摘要中，應該簡(jiǎn)要描述公司名稱(chēng)、資本規模與股權結構、主要團隊成員、主營(yíng)業(yè)務(wù)、當前市場(chǎng)地位及發(fā)展方向、歷史與未來(lái)預期業(yè)績(jì)、公司股權估價(jià)結構、融資方案（吸引外部投資額及公司擬出讓的股權比例）。尤其是那些向風(fēng)險投資機構到處遞交商業(yè)計劃書(shū)的處于初創(chuàng )時(shí)期的新興業(yè)務(wù)公司，一定要簡(jiǎn)明扼要地把自己公司的“賣(mài)點(diǎn)”表達清楚。
商業(yè)計劃書(shū)正文各級標題，最好用高度歸納本部分核心內容的句子進(jìn)行總結，如在描述市場(chǎng)地位時(shí)，可以用諸如“國內、國際市場(chǎng)規模年均增長(cháng)將達50%和30%”、“最近三年市場(chǎng)份額平均每年增長(cháng)2個(gè)百分點(diǎn)，穩居行業(yè)第一”之類(lèi)的完整句子，而不是需要讀者讀完全文才能明白的詞組作為標題；最好在緊接著(zhù)每一個(gè)大標題后面有一段對本部分內容進(jìn)行高度總結的`摘要。
按照慣例,這些投資機構所收到的商業(yè)計劃書(shū)一般都是先由投資經(jīng)理閱讀篩選，除非融資者有此類(lèi)機構高管人員關(guān)系，否則是很難獲得直接面談機會(huì )的。這正是簡(jiǎn)潔不繞彎子的必要性所在,只有如此,才能過(guò)得了投資經(jīng)理這一關(guān)。
要注重自身市場(chǎng)能力，不要泛談市場(chǎng)總體狀況
有的公司在商業(yè)計劃書(shū)中，對公司所從事的業(yè)務(wù)或產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)，往往會(huì )闡述產(chǎn)品的市場(chǎng)規模如何大，發(fā)展前景如何光明，惟獨沒(méi)有說(shuō)明他們公司自己在這個(gè)市場(chǎng)的當前地位和未來(lái)發(fā)展趨勢。
其實(shí)，投資者更關(guān)心的是目標公司本身的發(fā)能力，而不是泛泛而談的市場(chǎng)前景。一個(gè)市場(chǎng)總體規模很大、未來(lái)增長(cháng)潛力大（需要有官方或權威研究機構的公開(kāi)數據作為預測依據），并不能說(shuō)明隨便一家什么公司從事該類(lèi)業(yè)務(wù)，就能獲得很好的收益；即使是處在市場(chǎng)總體規模不大、未來(lái)增長(cháng)率并不很高的相對成熟行業(yè)，市場(chǎng)競爭能力很強的目標公司也能獲得很高的市場(chǎng)份額和贏(yíng)利水平。
所以，商業(yè)計劃書(shū)必須凸顯公司當前市場(chǎng)地位和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力，尤其是公司未來(lái)市場(chǎng)策略和團隊建設方面的工作計劃，這樣才可能讓投資者信服公司能夠實(shí)現其經(jīng)營(yíng)目標。如果有歷史業(yè)績(jì)作為支撐，效果則更好。
要注重團隊能力，不要夸耀個(gè)人英雄主義
目前處于增長(cháng)時(shí)期的中國公司創(chuàng )業(yè)者，一般都有其過(guò)人的眼光和勇于冒險的精神，其主要創(chuàng )始人對公司的歷史貢獻和未來(lái)發(fā)展的重要作用是不可忽視的。但是，在市場(chǎng)環(huán)境日趨完善、競爭日益激烈的全球化市場(chǎng)體系中，如果純粹依靠個(gè)人簡(jiǎn)單積累的經(jīng)驗和當初近乎于莽撞的膽魄，是很難取得并維持公司的優(yōu)勢地位的，對于投資者來(lái)說(shuō)風(fēng)險也是相當大的。
一支在本行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面經(jīng)驗豐富、知識結構互補的團隊（例如一個(gè)由在本行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、生產(chǎn)、技術(shù)研發(fā)和公司管理體系及其執行能力方面具有豐富經(jīng)驗的成員組成的團隊），一定是公司持續發(fā)展的強有力保證。
對公司主要經(jīng)營(yíng)者或創(chuàng )始人，則側重于其兩方面的能力：
�。�1）從戰略上駕御市場(chǎng)的能力。即能夠以相對超前的眼光，敏銳地覺(jué)察到行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢，并能夠進(jìn)行前瞻性的戰略安排；
�。�2）聚集公司核心團隊成員的領(lǐng)導力。中國有句古話(huà)“天時(shí)不如地利，地利不如人和”。任何一家公司的戰略和市場(chǎng)策略再好，最終都必須由人去執行。西方現代管理科學(xué)發(fā)展了幾十年，都比較倚重“對事不對人”式的方法論和管理工具，最近幾年老外也開(kāi)始學(xué)習并運用咱們祖宗的管理理念—重在用人之道。一個(gè)公司的董事長(cháng)或總經(jīng)理，在公司管理中最重要的作用就是在能夠讓所有的團隊成員在人盡其才的制度或機制條件下，增強團隊成員的凝聚力，創(chuàng )造員工對公司自發(fā)忠誠的氛圍。
要強調研究開(kāi)發(fā)能力，不要闡述技術(shù)細節
一個(gè)公司的研究開(kāi)發(fā)能力，對于公司的持續發(fā)展是至關(guān)重要的，尤其是從事市場(chǎng)發(fā)展迅猛、產(chǎn)品和服務(wù)技術(shù)含量高業(yè)務(wù)的公司，其研發(fā)能力更是公司的生存之本。但是，公司在編寫(xiě)公司產(chǎn)品技術(shù)含量和研發(fā)能力內容的時(shí)候，千萬(wàn)不要闡述技術(shù)細節。一是閱讀者不一定能看懂，二是這些并非投資者關(guān)心的方面，三則有可能造成公司技術(shù)秘密的泄露。
在闡述產(chǎn)品時(shí)，只需要說(shuō)明產(chǎn)品名稱(chēng)、用戶(hù)類(lèi)別及其用途、技術(shù)領(lǐng)先程度、是否有其他替代產(chǎn)品或替代技術(shù)。闡述公司研發(fā)能力，主要是衡量公司在技術(shù)創(chuàng )新方面的能力，則重點(diǎn)要闡述研發(fā)要解決的主要問(wèn)題、技術(shù)領(lǐng)先程度、技術(shù)壁壘和研發(fā)團隊成員介紹。
要突出未來(lái)增長(cháng)潛力，不要看重存量?jì)r(jià)值
正如筆者所說(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)實(shí)際上就是一份交易建議書(shū)，該交易的焦點(diǎn)還是定價(jià)�？梢哉f(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)的所有內容都是為了支持融資者定價(jià)的信息。由于中國法律法規對公司注冊某些方面規定的局限性，再加上中國企業(yè)追求形式上“買(mǎi)賣(mài)公平”的習慣，很多中國公司在引進(jìn)股權投資者時(shí)，往往把眼光放在公司的存量?jì)糍Y產(chǎn)上。
但事實(shí)上投資方看重的并不完全是這些,中國一批從事諸如IT、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等新興業(yè)務(wù)的公司，其原始股東的投資可能不足100萬(wàn)元人民幣，卻能夠吸引數以千萬(wàn)美元計的風(fēng)險資本和動(dòng)輒數億美元的IPO融資額，這樣的例子在全球資本市場(chǎng)更是屢見(jiàn)不鮮。但是，現在仍然還有很多中國公司在融資時(shí)，羞于披露自己公司的凈資產(chǎn)金額，于是就尋求中介機構的幫助，提高公司“無(wú)形資產(chǎn)”的評估價(jià)值，以加大公司在融資談判中的價(jià)碼。實(shí)際上，大可不必。
外國投資者投資一家目標公司，其主要價(jià)值體現在公司未來(lái)的價(jià)值增長(cháng)，即將公司未來(lái)價(jià)值按照一定的貼現率折算到投資時(shí)點(diǎn)的現值。常用的估價(jià)方法有股息（DDM）法、自由現金流（FCFE）法、剩余價(jià)值（RI）法和類(lèi)比法。一般地說(shuō)，對于公司業(yè)務(wù)成熟、占股權比例不大且主要依靠享受股息方式獲取投資回報的財務(wù)投資，可以采用DDM法；對于股權比例較大的戰略投資者，以自由現金流和剩余價(jià)值方法估價(jià)比較合適；投資從事新興業(yè)務(wù)的目標公司，采用類(lèi)比法估價(jià)的情況比較多，即參考從事相同或相似業(yè)務(wù)的上市公司股價(jià)比率作為參考，此類(lèi)比率包括市盈率（P/E）、市凈率（P/B）、市收率（P/S、P/EBITDA）等。
當然，理論畢竟是理論，公司股權的最終定價(jià)還需要通過(guò)短兵相接即在談判桌前確定。目標公司的估價(jià)也是基于一些預測假設條件的，這些假設條件還需要與未來(lái)發(fā)展的實(shí)際情況相吻合。投資者會(huì )就這些預測假設條件提若干問(wèn)題，融資者必須提供這些假設條件真實(shí)、可信的確鑿證據，這也是雙方定價(jià)談判過(guò)程中討價(jià)還價(jià)的焦點(diǎn)所在，融資者應對回答投資者可能提出質(zhì)疑的問(wèn)題做好充分準備。
最后
需要提醒融資者的是，一旦投融資雙方達成一致，簽約內容非常廣，條款也非常細，大的方面可能涉及公司治理結構，細節可能涉及市場(chǎng)策略的執行檢驗、完成業(yè)績(jì)與承諾業(yè)績(jì)相比較的獎懲措施。一定要請通曉中外法律的律師提供支持。
商業(yè)計劃 篇2
一、行業(yè)及市場(chǎng)情況
1、行業(yè)情況（行業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)史及趨勢，哪些行業(yè)的變化對產(chǎn)品利潤、利潤率影響較大，進(jìn)入該行業(yè)的技術(shù)壁壘、貿易壁壘、政策限制等，行業(yè)市場(chǎng)前景分析與預測）。
2、過(guò)去3-5年各年全行業(yè)銷(xiāo)售收入估計（注明資料來(lái)源）。
3、未來(lái)3-5年各年全行業(yè)銷(xiāo)售收入預測（注明資料來(lái)源）。
4、本公司與行業(yè)內主要競爭對手的比較。
5、本項目未來(lái)3-5年的銷(xiāo)售收入預測。
二、融資說(shuō)明
1、項目投資總額，新增投資總額；新增投資中，需投資方投入‘額，對外借貸額，公司自身投入額/
2、投入資金的用途和使用計劃。
3、希望讓投資方參股本公司還是與投資方成立新公司，并注明原因。
4、擬向投資方出讓多少權益？計算依據是什么？
5、預計未來(lái)3-5年平均每年凈資產(chǎn)回報率多少？
6、投資方可享有哪些監督權和管理權？
7、投資方以何種方式收回投資，具體方式和執行時(shí)間？
8、與本公司業(yè)務(wù)有關(guān)的`稅種和稅率，公司享受哪些由政府提供的優(yōu)惠政策及未來(lái)可能的情況？
9、需要向投資方說(shuō)明的其他情況。
三、財務(wù)計劃
1、項目產(chǎn)品預計年生產(chǎn)能力、年銷(xiāo)售收入？形成規模銷(xiāo)售時(shí)，利潤率、凈利潤率？
2、未來(lái)3-5年項目盈虧平衡分析、資產(chǎn)負債及損益及損益分析、銷(xiāo)售計劃、成本核算情況。
四、風(fēng)險控制
說(shuō)明，該項目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險（包括政策風(fēng)險、加入 wto的風(fēng)險、技術(shù)開(kāi)發(fā)風(fēng)險、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險、市場(chǎng)開(kāi)拓風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。以上風(fēng)險如適用，每項要單獨敘述控制和防范手段）。
五、項目實(shí)施進(jìn)度
列明項目實(shí)施計劃和進(jìn)度，注明截止時(shí)間。
六、附件
1、營(yíng)業(yè)執照（復印件）
2、資信證明
3、法人代碼證書(shū)
4、稅務(wù)登記證明
5、專(zhuān)利證書(shū)、鑒定證書(shū)
6、高新技術(shù)企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)品、高新技術(shù)成果認定證書(shū)
7、其他有關(guān)資料
商業(yè)計劃 篇3
企業(yè)（項目）融資計劃書(shū) 20xx年 9月22日
一、項目概況
項目名稱(chēng)：
_________商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟APP___________________
啟動(dòng)時(shí)間：
_________20xx.4___________________
準備注冊資本：
_______________APP域名版權買(mǎi)斷2年_____________
項目進(jìn)展：
APP1.0已在IOS及安卓上線(xiàn)，但并未作實(shí)質(zhì)推廣及渠道搭建工作
主要股東：
主要業(yè)務(wù)：
作為解決商業(yè)地產(chǎn)甲乙雙方需求的平臺
盈利模式：
甲乙方平臺租令，廣告收益，會(huì )員收益，合作分成等。
未來(lái)3年的發(fā)展戰略和經(jīng)營(yíng)目標：
因本人自己在做一家商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的整合推廣公司，平時(shí)較忙，這些問(wèn)題都沒(méi)有開(kāi)始規劃。
二、管理層
2.1 成立公司的'董事會(huì )：
2.2 高管層簡(jiǎn)介：
總經(jīng)理： 曾紫杰
技術(shù)總監：鄧榮虎
財務(wù)總監：張引
其他事項：（自行添加）
三、研究與開(kāi)發(fā)
3.1 項目的研發(fā)成果及客觀(guān)評價(jià)：
現階段只屬于試上線(xiàn)階段，還未進(jìn)行深一步發(fā)展，平臺前景巨大，因此塊市場(chǎng)空白。
3.2 主要技術(shù)競爭對手：
羸商網(wǎng)，廣告門(mén)，有多年經(jīng)驗，但行業(yè)不屬于我們商業(yè)地產(chǎn)的細分市場(chǎng)
3.3 研發(fā)計劃： 暫時(shí)未有
3.4 技術(shù)資源和合作：
如有技術(shù)和資金可幫助平臺有利發(fā)展，都可考慮
3.5 技術(shù)保密和激勵措施：
四、行業(yè)及市場(chǎng)
4.1 行業(yè)狀況：
商業(yè)地產(chǎn)甲乙雙方企業(yè)未有合適對接平臺，都是通過(guò)人傳人，百度搜導資源單位，招標也未有權威平臺發(fā)布。
4.2 市場(chǎng)前景與預測：
能在平臺上實(shí)現甲乙雙方企業(yè)溝通且能在平臺解決自身需求，市場(chǎng)前景非常巨大。
4.3 目標市場(chǎng)：
全國有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的甲乙雙方企業(yè)
4.4 市場(chǎng)壁壘：
甲乙雙方企業(yè)有固定合作線(xiàn)，但不可能是長(cháng)期。
4.5 SWOT分析：
S:我們就是做商業(yè)地產(chǎn)的W：我們不是做互動(dòng)的公司O：目前此市場(chǎng)空白T：如類(lèi)似羸商網(wǎng)這類(lèi)公司比我們起步早，未必機會(huì )有這么大
五、營(yíng)銷(xiāo)策略
5.1 價(jià)格策略：
5.2 行銷(xiāo)策略：
六、產(chǎn)品生產(chǎn)
6.1產(chǎn)品生產(chǎn)
6.2 生產(chǎn)人員配備及管理
七、財務(wù)計劃
7.1 股權融資數量和權益：
7.2 資金用途和使用計劃：
7.3 投資回報： 第一年： 第二年： 第三年：
三年平均投資回報率：
八、風(fēng)險及對策
8.1 主要風(fēng)險及應對策略：
1. 研發(fā)風(fēng)險：
2. 市場(chǎng)風(fēng)險：
商業(yè)計劃 篇4
一、總體描述
進(jìn)入21世紀的中國，經(jīng)濟快速發(fā)展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質(zhì)消費，轉向以服務(wù)消費為主的時(shí)期。
旅游業(yè)作為“無(wú)煙工業(yè)”，隨著(zhù)中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數都保持了25%的年增長(cháng)率。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，在人均gdp1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開(kāi)始迅猛發(fā)展。根據最新的統計數據顯示，中國人均gdp已經(jīng)超過(guò)1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規劃中，到xx年，國內旅游人數將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當于全國gdp的%。
而在同時(shí)，國內旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場(chǎng)沒(méi)有針對性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng )新服務(wù)，讓許多本來(lái)有出游打算的消費者因為對旅行社的服務(wù)不滿(mǎn)意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時(shí)消費者無(wú)法得到滿(mǎn)足。
現代社會(huì )的日趨發(fā)展和進(jìn)步，對人的素質(zhì)的要求也日益提高，當前和會(huì )就業(yè)壓力很大，大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題日益突出，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì)，拓展大學(xué)生思維，解決大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題，目前已經(jīng)成為社會(huì )關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。
大學(xué)是人一生中十分重要的轉折點(diǎn)，這個(gè)時(shí)期的成長(cháng)如何，直接影響進(jìn)入社會(huì )，甚至整個(gè)人生的發(fā)展歷程。當前社會(huì )對大學(xué)生要求壓力日益增大，大學(xué)生如何應對挑戰，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬(wàn)大學(xué)生迫在眉睫的.事情。
另一方面，作為站在時(shí)代潮頭的大學(xué)生，消費觀(guān)念開(kāi)放，思維先進(jìn)，對于參與社會(huì )，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費需求也日益增強。
“讀萬(wàn)卷書(shū)，行萬(wàn)里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象，大學(xué)生現在也應該行萬(wàn)里路，在實(shí)踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務(wù)。我們并不是傳統的觀(guān)光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時(shí)，通過(guò)發(fā)揮自己的能力，低費用獲得自身素質(zhì)，思維，感悟的提升。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過(guò)一系列的服務(wù)和活動(dòng)，并于教育部門(mén)聯(lián)合，為大學(xué)生提供旅行服務(wù)，為大學(xué)生的生活提供一個(gè)更加豐富的平臺，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益。
二、公司和目標
公司的業(yè)務(wù)主要針對各大高校有消費能力的大學(xué)生而開(kāi)展的。并根據大學(xué)生的實(shí)際消費能力進(jìn)設計和客源開(kāi)發(fā)。本著(zhù)“特色服務(wù)，以人為本”、“創(chuàng )造終身價(jià)值” 的理念，匯集管理、財務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等各方面的人才，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù)，獲取收益。公司的短期目標是在一個(gè)地區開(kāi)展服務(wù)，并成為領(lǐng)導企業(yè)。長(cháng)期目標是開(kāi)發(fā)全國市場(chǎng)，構筑全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò )，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù)。成為倡導大學(xué)生生活文化，促進(jìn)大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺。
三、產(chǎn)品和服務(wù)
公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：
(一)休閑旅游
休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項基本旅行服務(wù)。這項傳統的旅行服務(wù)旨在讓消費者擺脫社會(huì )和生活的壓力，暫時(shí)放開(kāi)煩惱的事情，走進(jìn)大自然，融入大自然美好的氛圍中去，享受大自然帶來(lái)的樂(lè )趣。體驗在百忙中享受生活。這項服務(wù)中，可以充分體驗自然，陶冶情操，回歸自然，解脫心靈的束縛，尋找真實(shí)的自我，感悟人生，享受美好生活。
商業(yè)計劃 篇5
經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)落后
商業(yè)物業(yè)里常有上百個(gè)所有權獨立的零售商,通過(guò)統一管理樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象至關(guān)重要。但是商業(yè)物業(yè)的管理比其他物業(yè)的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營(yíng)業(yè)時(shí)間,是否接受進(jìn)行統一的促銷(xiāo)活動(dòng)等。由此無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主或使用人由于經(jīng)營(yíng)理念和管理技術(shù)的落后,都會(huì )使商業(yè)物業(yè)形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進(jìn)而影響商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
商業(yè)物業(yè)重復建設
在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí),商業(yè)物業(yè)的空置率也倍受人們的關(guān)注。廣州市做為零售商業(yè)較為發(fā)達的城市具有一定代表性,20xx 年廣州市滯銷(xiāo)商品房中,住宅、辦公樓、商業(yè)用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業(yè)用房的空置率均已超過(guò)10% 的警戒線(xiàn),商業(yè)物業(yè)空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質(zhì)化嚴重的現象。原因在于商業(yè)地產(chǎn)豐厚的回報,吸引了大批投資商進(jìn)入,但在投資和建設中由于缺乏統一規劃,不可避免地帶來(lái)了重復建設和空置率高的問(wèn)題。
商業(yè)與地產(chǎn)的脫節
目前,大多數的開(kāi)發(fā)商把眼光盯在了前期的開(kāi)發(fā)上,地產(chǎn)公司通常會(huì )采取將開(kāi)發(fā)好的商場(chǎng)直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實(shí)行的是物業(yè)管理指導下的“商業(yè)管理” 體制。開(kāi)發(fā)商重視的是商場(chǎng)有多少面積出售了,并沒(méi)考慮出售后整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運營(yíng)狀況。從運營(yíng)穩健的國內外商業(yè)項目看,我們不難發(fā)現,他們幾乎無(wú)一例外地采用出租的方式,也見(jiàn)不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產(chǎn)與商業(yè)之間關(guān)系的現狀是:兩種資源沒(méi)有有機結合,地產(chǎn)商找不到合適的商業(yè)主體,而商業(yè)主體找不到好的商業(yè)物業(yè)項目。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏特色
目前大量的商業(yè)項目存在為招商而招商的傾向,商戶(hù)組合缺乏競爭力和協(xié)調性,開(kāi)發(fā)商為了招商指標,不能全面考慮商戶(hù)的組合,為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理埋下了隱患。在經(jīng)營(yíng)中,業(yè)主和使用人缺乏經(jīng)營(yíng)理念,盲目建設,目標經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)不明確,缺乏商業(yè)的準確定位,多數商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有特色,給人“千店一面”的感覺(jué),缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)出現“開(kāi)盤(pán)時(shí)火爆,開(kāi)業(yè)時(shí)冷清”的現象,商場(chǎng)給人以蕭條冷清的感覺(jué),顧客像看畫(huà)展一樣瀏覽各個(gè)店鋪,光顧的人不多,買(mǎi)東西的就更少了�？土髁坎煌�,致使商業(yè)物業(yè)中的商戶(hù)像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產(chǎn)生信任感,更談不上培養忠誠性顧客了,如此惡性循環(huán),商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運就可想而知了。
商業(yè)物業(yè)管理與運營(yíng)困難的原因
主觀(guān)原因:缺乏對商業(yè)物業(yè)發(fā)展規律的認識。房地產(chǎn)將其作為物業(yè)來(lái)做,商業(yè)把它當作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上它是一個(gè)綜合體,其運營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復雜得多。商業(yè)物業(yè)管理是專(zhuān)門(mén)對商業(yè)地產(chǎn)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司,除了要有對房地產(chǎn)的豐富知識和管理經(jīng)驗之外,還需要有很強的商業(yè)運作和管理的經(jīng)驗。既能夠向開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)定位和市場(chǎng)細分方面的服務(wù),又能夠在以后的商場(chǎng)或商鋪的管理方面有效地發(fā)揮作用,維護和擴大市場(chǎng)的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業(yè)物業(yè)的管理與運營(yíng)對物業(yè)管理企業(yè)具有很大的挑戰性,在管理過(guò)程中出現一些問(wèn)題是必不可免的。
行業(yè)原因:爆發(fā)式的零售革命。西方發(fā)達國家在近l 5O年時(shí)間內,依次爆發(fā)了百貨店、連鎖店、超市店、商業(yè)物業(yè)、自動(dòng)售貨、步行街和多媒體銷(xiāo)售等多次零售革命,產(chǎn)生了20多種零售業(yè)態(tài)。而我國在九十年代中期三、五年時(shí)間內,幾乎所有零售業(yè)態(tài)都出現了。這一方面會(huì )給商業(yè)物業(yè)的'發(fā)展帶來(lái)難得機遇,另一方面也使商業(yè)物業(yè)發(fā)展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點(diǎn),靠追風(fēng)來(lái)指導建設,如此的商業(yè)物業(yè)效益不僅不會(huì )好,還會(huì )造成國家財產(chǎn)的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢(qián),給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環(huán)境方面:商業(yè)物業(yè)條件不成熟。商業(yè)物業(yè)發(fā)展所需的客觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專(zhuān)賣(mài)店,城市居民向郊區延伸,消費觀(guān)念轉向生理和心理需求的雙重滿(mǎn)足,人均國民收入20xx美元以上,居民小汽車(chē)普及率超過(guò)50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右,衛星城、小區建設剛剛起步,一些郊區的人主要在城區購物,小汽車(chē)普及率還不高,因此形成了商業(yè)物業(yè)郊外無(wú)客流,建在城區又與百貨商店、社區商業(yè)中心競爭的兩難境地。
發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理與運營(yíng)的對策
樹(shù)立先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念
經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項目的主要收入來(lái)自于商戶(hù)的租金。租金的支付者,是創(chuàng )造營(yíng)業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶(hù)去創(chuàng )造收入。簡(jiǎn)而言之,就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢(qián)能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上應擁有一支專(zhuān)業(yè)隊伍,建立一套超前的經(jīng)營(yíng)管理模式和理念。通過(guò)提供商業(yè)項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務(wù),從而確保未來(lái)有效而持續的經(jīng)營(yíng)管理。
提高物業(yè)管理隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
物業(yè)管理是運用現代經(jīng)營(yíng)的技術(shù)手段,按合同對物業(yè)進(jìn)行多功能、全方位管理和服務(wù),為物業(yè)產(chǎn)權人和使用人提供高效、周到服務(wù),以提高物業(yè)的經(jīng)濟和使用價(jià)值,創(chuàng )造一個(gè)良好的物業(yè)環(huán)境這樣的一個(gè)過(guò)程。要完成這一過(guò)程,一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)隊伍是必備的條件。商業(yè)物業(yè)管理隊伍的建設必須與這一管理特點(diǎn)相適應。在人員配置上除了常規的物業(yè)管理所需要的專(zhuān)業(yè)人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務(wù)、會(huì )管理的經(jīng)營(yíng)人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術(shù)人才。不少商業(yè)樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化以及信息管理自動(dòng)化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進(jìn)的科學(xué)手段對商業(yè)樓宇進(jìn)行管理。當然在引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才的同時(shí),對原有的商業(yè)管理人員進(jìn)行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進(jìn)人才和自我培養有機結合起來(lái),物業(yè)管理隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)才會(huì )不斷提高。
利用制度規范市場(chǎng)秩序
任何企業(yè)都存在兩方面的制度: 一是企業(yè)的基本制度。它們規范企業(yè)的基本經(jīng)濟關(guān)系,構成企業(yè)的經(jīng)濟形體,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)機制的決定因素,有什么樣的企業(yè)基本制度和經(jīng)濟形體, 就會(huì )產(chǎn)生什么類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)機制; 二是企業(yè)的具體管理制度。它規范企業(yè)內部各個(gè)部門(mén)、單位、個(gè)人的職責和聯(lián)系,構成企業(yè)管理的組織形態(tài),對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平具有重大影響�，F代企業(yè)制度指的是企業(yè)的基本制度。建立現代企業(yè)制度的原則是:產(chǎn)權清晰、權責分明、政企分開(kāi)、管理科學(xué)。隨著(zhù)進(jìn)場(chǎng)租戶(hù)租賃或合作時(shí)間的延續,合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業(yè)物業(yè)的管理應采用制度來(lái)明確各自的權利和義務(wù),用完善的制度來(lái)規范市場(chǎng)秩序。
科學(xué)設計商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式
商業(yè)地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單套用住宅的先設計后銷(xiāo)售模式,而應該先確定經(jīng)營(yíng)模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,再進(jìn)行建筑規劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。大連萬(wàn)達提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式,即預先與世界500強企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,得到其租賃項目的承諾后才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)。這種戰略伙伴組合的營(yíng)銷(xiāo)模式的好處是顯而易見(jiàn)的:對于萬(wàn)達集團而言,與這種外資零售業(yè)巨頭結伴而行,可以加大投資開(kāi)發(fā)購物廣場(chǎng)的知名度;另外,商業(yè)地產(chǎn)做到了強強聯(lián)手,通過(guò)各種品牌組合,產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢,有效地控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險,增強了業(yè)主的投資信心。此外在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí),重視物業(yè)管理的前期介入,對商業(yè)物業(yè)的定位、結構和外觀(guān)設計給予合理建議。
實(shí)現商業(yè)與地產(chǎn)合理對接
地產(chǎn)商借助商家的品牌效應,能有效提升商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售, 因為零售巨頭、餐飲娛樂(lè )、家具建材商等的加盟是項目的一大賣(mài)點(diǎn);成熟的大型社區為商業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供了高素質(zhì)的人流量和消費力。在現代化商業(yè)模式中,商業(yè)地產(chǎn)的盈利并不是通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)獲得地產(chǎn)增值利潤,而是通過(guò)持續的經(jīng)營(yíng)管理,提升商業(yè)空間的價(jià)值。因此,商業(yè)與地產(chǎn)的合理對接,才使雙方互利,使商業(yè)物業(yè)得到較大的發(fā)展空間。
準確定位商業(yè)經(jīng)營(yíng)方向
由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí),定位是非常關(guān)鍵的,同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)只能帶來(lái)商業(yè)資源和社會(huì )資源的巨大浪費。比如社區底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、主題式商場(chǎng)等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場(chǎng),只有準確、恰當的商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位,才能在激烈的市場(chǎng)競爭中生存和發(fā)展。要做到準確定位,一方面必須適應市場(chǎng)的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發(fā),走適合自己的路線(xiàn)。市場(chǎng)細分是商業(yè)物業(yè)定位的前提,尤其是針對商業(yè)密集區,要讓商業(yè)物業(yè)成功盈利,就必須把市場(chǎng)細分、再細分。
主體經(jīng)營(yíng)凸現特色
主題式商場(chǎng)可以按人群、功能進(jìn)行劃分,小型商業(yè)物業(yè)尤其要做好定位工作,要避免與大型商業(yè)物業(yè)正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專(zhuān)”、做“精”,以自身特色來(lái)吸引消費者。從而在激烈的市場(chǎng)競爭中,求得生存,站穩腳跟,以獲更大的發(fā)展空間。
商業(yè)物業(yè)不同于其他物業(yè),其項目的定位、規劃、招商和經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)有機的整體,需要我們理性的思考,全盤(pán)規劃,逐漸讓商業(yè)物業(yè)的管理與營(yíng)運走上正規發(fā)展渠道,使商業(yè)物業(yè)走向成熟。
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商業(yè)計劃 篇6
怎樣寫(xiě)好商業(yè)計劃書(shū)呢?商業(yè)計劃書(shū)文中的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些，怎樣寫(xiě)才能撓起“風(fēng)投”的癢處呢?這是很多公司在寫(xiě)商業(yè)計劃書(shū)時(shí)的困惑。
美國一位著(zhù)名風(fēng)險投資家曾說(shuō)過(guò)，風(fēng)險企業(yè)邀人投資或加盟，就象向離過(guò)婚的女人求婚，而不象和女孩子初戀。雙方各有打算，僅靠空口許諾是無(wú)濟于事的。對于正在尋求資金的風(fēng)險企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)就是企業(yè)的電話(huà)通話(huà)卡片。商業(yè)計劃書(shū)的好壞，往往決定了投資交易的成敗。對初創(chuàng )的風(fēng)險企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)的作用尤為重要，一個(gè)醞釀中的項目，往往很模糊，通過(guò)制訂商業(yè)計劃書(shū)，把正反理由都書(shū)寫(xiě)下來(lái)，然后再逐條推敲。風(fēng)險企業(yè)家這樣就能對這一項目有更清晰的認識�？梢赃@樣說(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)首先是把計劃中要創(chuàng )立的企業(yè)推銷(xiāo)給風(fēng)險企業(yè)家自己。
其次，商業(yè)計劃書(shū)還能幫助把計劃中的風(fēng)險企業(yè)推銷(xiāo)給風(fēng)險投資家，公司商業(yè)計劃書(shū)的主要目的之一就是為了籌集資金。因此，商業(yè)計劃書(shū)必須要說(shuō)明：
(1)創(chuàng )辦企業(yè)的目的----為什么要冒風(fēng)險，花精力、時(shí)間、資源、資金去創(chuàng )辦風(fēng)險企業(yè)?
(2)創(chuàng )辦企業(yè)所需的資金----為什么要這么多的錢(qián)?為什么投資人值得為此注入資金? 對已建的風(fēng)險企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)可以為企業(yè)的發(fā)展定下比較具體的方向和重點(diǎn)，從而使員工了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標，并激勵他們?yōu)楣餐哪繕硕�。更重要的是，它可以使企業(yè)的出資者以及供應商、銷(xiāo)售商等了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)目標，說(shuō)服出資者(原有的或新來(lái)的')為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供資金。
正是基于上述理由，商業(yè)計劃書(shū)將是風(fēng)險企業(yè)家所寫(xiě)的商業(yè)文件中最主要的一個(gè)。那么，如何制訂商業(yè)計劃書(shū)呢?
一、怎樣寫(xiě)好商業(yè)計劃書(shū)那些既不能給投資者以充分的信息也不能使投資者激動(dòng)起來(lái)的商業(yè)計劃書(shū)，其最終結果只能是被扔進(jìn)垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書(shū)能起作用，風(fēng)險企業(yè)家應做到以下幾點(diǎn)：
1.關(guān)注產(chǎn)品在商業(yè)計劃書(shū)中，應提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細節，包括企業(yè)所實(shí)施的所有調查。這些問(wèn)題包括：產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷(xiāo)產(chǎn)品的方法是什么?誰(shuí)會(huì )使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么?產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價(jià)是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產(chǎn)品的計劃是什么?把出資者拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來(lái)，這樣出資者就會(huì )和風(fēng)險企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計劃書(shū)中，企業(yè)家應盡量用簡(jiǎn)單的詞語(yǔ)來(lái)描述每件事----商品及其屬性的定義對企業(yè)家來(lái)說(shuō)是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書(shū)的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會(huì )在世界上產(chǎn)生革命性的影響，同時(shí)也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書(shū)對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到：噢，這種產(chǎn)品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!
2.敢于競爭在商業(yè)計劃書(shū)中，風(fēng)險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。競爭對手都是誰(shuí)?他們的產(chǎn)品是如何工作的?競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)?競爭對手所采用的營(yíng)銷(xiāo)策略是什么?要明確每個(gè)競爭者的銷(xiāo)售額，毛利潤、收入以及市場(chǎng)份額，然后再討論本企業(yè)相對于每個(gè)競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示，顧客偏愛(ài)本企業(yè)的原因是：本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價(jià)格合適等等，商業(yè)計劃書(shū)要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來(lái)還會(huì )是確定行業(yè)標準的領(lǐng)先者。在商業(yè)計劃書(shū)中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場(chǎng)商業(yè)計劃書(shū)要給投資者提供企業(yè)對目標市場(chǎng)的深入分析和理解。要細致分析經(jīng)濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買(mǎi)本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個(gè)因素所起的作用。商業(yè)計劃書(shū)中還應包括一個(gè)主要的營(yíng)銷(xiāo)計劃，計劃中應列出本企業(yè)打算開(kāi)展廣告、促銷(xiāo)以及公共關(guān)系活動(dòng)的地區，明確每一項活動(dòng)的預算和收益。商業(yè)計劃書(shū)中還應簡(jiǎn)述一下企業(yè)的銷(xiāo)售戰略：企業(yè)是使用外面的銷(xiāo)售代表還是使用內部職員?企業(yè)是使用轉賣(mài)商、分銷(xiāo)商還是特許商?企業(yè)將提供何種類(lèi)型的銷(xiāo)售培訓?此外，商業(yè)計劃書(shū)還應特別關(guān)注一下銷(xiāo)售中的細節問(wèn)題。
4.表明行動(dòng)的方針企業(yè)的行動(dòng)計劃應該是無(wú)懈可擊的。商業(yè)計劃書(shū)中應該明確列問(wèn)題：企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場(chǎng)?如何設計生產(chǎn)線(xiàn)，如何組裝產(chǎn)品?企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源?生產(chǎn)和設備的成本是多少?企業(yè)是買(mǎi)設備還是租設備?解釋與產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送有關(guān)的固定成本和變動(dòng)成本的情況。
5.展示你的管理隊伍把一個(gè)思想轉化為一個(gè)成功的風(fēng)險企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識、管理才能和多年工作經(jīng)驗，要給投資者這樣一種感覺(jué)：看，這支隊伍里都有誰(shuí)!如果這個(gè)公司是一支足球隊的話(huà)，他們就會(huì )一直殺入世界杯決賽!管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實(shí)現目標的行動(dòng)。在商業(yè)計劃書(shū)中，應首先描述一下整個(gè)管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點(diǎn)和造詣，細致描述每個(gè)管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書(shū)中還應明確管理目標以及組織機構圖。
商業(yè)計劃 篇7
一、概述
有人說(shuō)開(kāi)店的三個(gè)關(guān)鍵條件：“第一是地點(diǎn);第二是地點(diǎn);第三還是地點(diǎn)”。由此可見(jiàn)店鋪的開(kāi)發(fā)對于本企業(yè)專(zhuān)賣(mài)店的成功經(jīng)營(yíng)所具有的深遠影響。盟主和加盟商之間需要緊密配合，全方位地思考和制定開(kāi)店的策略，以最有效的方式制定和執行開(kāi)店規劃，包括市場(chǎng)分析、商圈調查、選址、裝修、開(kāi)業(yè)籌備和開(kāi)張等。所有的配備、裝置和貨品也都應該在規定的時(shí)間內備妥。以便爭取到最快、最高的經(jīng)濟效益。
二、流程 市場(chǎng)分析—商圈調查—選址—裝修—開(kāi)業(yè)籌備—開(kāi)張。
分析：
1.考慮服飾店為新店，為減少租金，減少費用，店面積少點(diǎn)可以，因此決定先租10平方米左右的店鋪即可。
2.有兩處繁華地段，但經(jīng)營(yíng)品牌就必須在此品牌一條街。只有在此街找店鋪才有商業(yè)氛圍。
3.須是經(jīng)營(yíng)一家綜合店，才適合當地情況，因專(zhuān)賣(mài)一品牌風(fēng)險較大。要涵蓋二線(xiàn)、三線(xiàn)品牌、配飾等。
選址：
以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了其店面的選擇是至關(guān)重要的，它往往直接決定著(zhù)事業(yè)的成敗。那么如何才能選好理想的店面?
第一步：選好地段和店面
選擇經(jīng)營(yíng)地段要把握以下幾個(gè)關(guān)鍵：把握“客流”就是“錢(qián)流”原則，在車(chē)水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開(kāi)店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因為川流不息的人潮就是潛在的客源，只要你所銷(xiāo)售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿(mǎn)足消費者的需求，就一定會(huì )有良好的業(yè)績(jì)。
客流量較大的地段有①城鎮的商業(yè)中心(即我們通常所說(shuō)的“鬧市區”);②車(chē)站附近(包括火車(chē)站、長(cháng)途汽車(chē)站、客運輪渡碼頭、公共汽車(chē)的起點(diǎn)和終點(diǎn)站);③醫院門(mén)口(以帶有住院部的大型醫院為佳);④學(xué)校門(mén)口;⑤人氣旺盛的旅游景點(diǎn);⑥大型批發(fā)市場(chǎng)門(mén)口。
利用“店多隆市”效應我們不妨來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)消費者的說(shuō)法：某公司的白領(lǐng)陸小姐是鮮花消費的大戶(hù)，經(jīng)常要送花籃花束給客戶(hù)和朋友。她說(shuō)，除了特別著(zhù)急時(shí)有可能會(huì )就近找一家花店買(mǎi)花，絕大多數時(shí)候都是趕到花市一條街上去買(mǎi)，因為那里花店多，花色品種齊全，選擇余地較大;在某高校任教的江女士每次要買(mǎi)服裝，也總喜歡服裝店密集的地方去選購，她認為店多除了款式也多之外，可以貨比三家，還起價(jià)來(lái)也比較容易。因此別擔心同業(yè)競爭，一旦同業(yè)商店越開(kāi)越多，就會(huì )產(chǎn)生聚集效應，容易擴大影響，凝聚人氣，形成“××專(zhuān)業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。
注意因行制宜，營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的選擇與營(yíng)業(yè)內容及潛在客戶(hù)群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費對象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開(kāi)在鬧市區生意還不如開(kāi)在相對偏僻一些的特定區域，例如賣(mài)油鹽醬醋的小店，開(kāi)在居民區內生意肯定要比開(kāi)在鬧市區好;又如文具用品店，開(kāi)在黃金地段也顯然不如開(kāi)在文教區理想。所以一定要根據不同的經(jīng)營(yíng)行業(yè)和項目來(lái)確定開(kāi)店地點(diǎn)，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是要因行制宜。
第二步：作進(jìn)一步的考察
在初步選定開(kāi)店的地點(diǎn)后，還應作進(jìn)一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此。主要考察以下幾方面的情況。
店面本身的情況：開(kāi)音像制品店的小羅不久前從別人手里盤(pán)了一個(gè)店面下來(lái)，這個(gè)面積達15平方米的店面位于次繁華地段，每天的人流量也十分的可觀(guān)，可是租金卻非常便宜，每月只要800元，小羅以為撿到了便宜，偷偷直樂(lè )。沒(méi)想到，花了一萬(wàn)多元裝修停當，隆重開(kāi)張還不到一個(gè)月，一紙《拆違通知書(shū)》把他打了滿(mǎn)頭暈。原來(lái)，上家通過(guò)內部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來(lái)了個(gè)金蟬脫殼，撈了一票便溜之大吉，剩了個(gè)箍?jì)鹤屝×_來(lái)套。所以，在租店面之前，一定要對店面的情況作一番仔細的調查了解。
房東的背景：有的人急于尋找店面，就滿(mǎn)大街搜尋，有時(shí)還真能被他找到幾家正掛著(zhù)“轉讓”字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)這種做法是極其草率的，很容易帶來(lái)一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面，最好先從側面打聽(tīng)到真正的房東(即產(chǎn)權所有者)，對其背景情況基本了解，覺(jué)得可靠后再進(jìn)行接觸。
一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權出租，不愿再插手時(shí)，你再與現在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，也要注意必須正式簽協(xié)議并要求到房產(chǎn)所有者那里更改租賃人姓名。
同業(yè)競爭情況主要是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的情況、商品的價(jià)格水平�？疾焱坏囟瓮�(lèi)商店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，可以初步測算出租此店面可能產(chǎn)生的利潤狀況;而考察他們的商品價(jià)格水平，是為了據此確定自己今后的商品價(jià)位。這些都是十分必要的。
客流狀況“客流”就是“錢(qián)流”，考察客流狀況，不僅能使你對今后的經(jīng)營(yíng)狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)提供科學(xué)的依據�？土鳡顩r主要考察這些內容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機關(guān)單位、公司、學(xué)校甚至其他店家(這些店家極有可能會(huì )成為你的�？�);②過(guò)往人群的結構特性，包括他們的年齡、性別、職業(yè)等的結構特性和消費習慣;③客流的淡旺季狀況。比如學(xué)校附近的店面要考慮寒暑假、機關(guān)和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時(shí)間、車(chē)站附近的店面應摸清旅客淡旺季的規律，這些都是你設定營(yíng)業(yè)時(shí)間的重要依據。
第三步：盡快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面，就要當機立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長(cháng)夢(mèng)多，很有可能會(huì )因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導致錯失良機。如何拿下店面?談判自然是至關(guān)重要的。
談好房租價(jià)格對于開(kāi)店來(lái)說(shuō)，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東砍價(jià)之前，你自己心里首先應該有一個(gè)譜，先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：①你覺(jué)得自己是有把握負擔得起的。尤其是在必須一筆付清數年租金的情況下，看看自己有沒(méi)有給付的能力;②預算一下，估計是有錢(qián)可賺的;③再向附近類(lèi)似的門(mén)面打探一下，價(jià)位也是基本一致，說(shuō)明是比較合理的。然后再依據這一自己設定的最高房租價(jià)格，比較房東給出的房租價(jià)格，權衡后進(jìn)行砍價(jià)談判，就比較容易成功。
談好繳付方式繳付房租有多種方式，一般最常見(jiàn)的有按月結算、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除了固定的月租金外，還要根據你的經(jīng)營(yíng)狀況分享一定比率的利潤的，可以采用按月結算的方法，這樣能及時(shí)結算，以免拖久了增加計算難度，雙方都會(huì )比較滿(mǎn)意;有的門(mén)面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續租的話(huà)，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的'租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次，這樣一旦你有了新的店面或有轉業(yè)的意向，就不會(huì )損失保證金了。
還有的店面是長(cháng)期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門(mén)面半途被別人高價(jià)挖走之虞，也能不受漲租的影響，節約不少租金，因為從長(cháng)遠看，門(mén)面的房租總體是呈上升趨勢的。
談好附加條件與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關(guān)的附加條件，這也可以使你節省不少開(kāi)支。首先，你在租房前應對店面內現有的情況，包括裝修狀況、設備狀況等都了解清楚，然后通過(guò)談判，要求房東在出租前對門(mén)面房進(jìn)行基本的整修，如拆除原有已報廢無(wú)法再利用的設備和裝修，對店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設施等，或者要求房東承擔相應的費用，在租金中予以抵扣。
三、費用預算 預算。
投資額為20000元左右，提前預付6個(gè)月店租，3000元/月合計18000元，總計38000元。
四、經(jīng)營(yíng)效果分析：
店租：3000元/月×12=36000元/年
工商稅務(wù)等：1800元/年
水電費、電話(huà)費：500元/月×12月=6000元/年
廣告投入：2000元/年
以上匯總，全年費用為2.54萬(wàn)元，全年純利為：6-2.54=3.46萬(wàn)元
店面的成敗在于管理和銷(xiāo)售，這兩個(gè)方面管理好了，那么贏(yíng)利也為期不遠了。為規范專(zhuān)賣(mài)店管理，體現專(zhuān)賣(mài)店品牌形象，特別制定本管理制度：
1.導購需按店規穿著(zhù)導購服裝。
2.每天兩次大掃除。
3.每星期二、六模特衣服更換一次，每星期一高柜貨物調換一次。
4.待客須熱情、仔細、認真。
5.節約用電用水。
6.節約電話(huà)費。
7.每天須盤(pán)點(diǎn)貨物。
8.若導購辭職，須提前一個(gè)月告知，同意后方可辭職。
五、店鋪管理和導購培訓：
終端的銷(xiāo)售工作最終是靠導購來(lái)完成的，經(jīng)過(guò)培訓的導購和沒(méi)經(jīng)過(guò)培訓的導購。
1.打掃衛生不干凈扣1分。
2.無(wú)禮貌用語(yǔ)扣1分。
3.收銀單書(shū)寫(xiě)不全扣1分。
4.遲到、早退扣1分。
5.擺貨不整齊扣1分。
6.模特三天換一次內衣，沒(méi)執行扣1分。
7.高柜貨物一星期調換一次，沒(méi)執行扣1分。
8.錢(qián)幣出現缺欠情況，假幣情況扣1分。
9.不節約用電、用水、用電話(huà)扣1分。
10.營(yíng)業(yè)時(shí)間談?wù)撍绞�、嘻戲、聊天、無(wú)執行輪流休息扣1分。
11.待客不認真、不熱情扣1分。
12.每月請假次數超過(guò)3次扣1分。
注：6分為及格，若連續2個(gè)月不及格，則自動(dòng)辭退。
導購用語(yǔ)
1.顧客臨近店里，首先致問(wèn)候語(yǔ)“歡迎光臨，請隨便看看(普通話(huà))!”
2.當顧客的目光停留在某一款式時(shí)，對產(chǎn)品的功能及款式賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行介紹，并建議其試用“大姐/小姐，這個(gè)款式是今年最流行的款式，具有某某優(yōu)點(diǎn)，某某人已購買(mǎi)了，穿起來(lái)后特別合適，您試穿一下�！辈⒅鲃�(dòng)詢(xún)問(wèn)其碼數，并將貨物取下來(lái)，交到顧客手中。
3.對顧客感興趣的衣服提出試穿：“根據我的經(jīng)驗，請相信我，這個(gè)款式及顏色非常適合您，您試穿一下�！�
4.若顧客選定某款服裝，要及時(shí)贊美她的眼光好�！按蠼�/小姐，您的眼光真好，您選的是我們公司最暢銷(xiāo)的款式，我將它包好�！�
5.不要問(wèn)顧客試穿后覺(jué)得怎么樣，應主動(dòng)說(shuō)：“您穿這個(gè)款式及穿后非常得體�！�
商業(yè)計劃 篇8
商業(yè)計劃書(shū)不只是用來(lái)申請風(fēng)險投資的，它同時(shí)是為了預測企業(yè)的成長(cháng)率，并指導你作好未來(lái)的行動(dòng)規劃，是企業(yè)的戰略計劃書(shū)。，它同時(shí)是為了預測企業(yè)的成長(cháng)率，并指導你作好未來(lái)的行動(dòng)規劃，是企業(yè)的戰略計劃書(shū)。
一 認識商業(yè)計劃書(shū)
商業(yè)計劃書(shū)是企業(yè)或項目開(kāi)展融資、尋求合作、指導運營(yíng)的必備工具，是全面展示企業(yè)和項目狀況、未來(lái)發(fā)展潛力、執行策略的書(shū)面材料，要求體現項目的競爭能力、市場(chǎng)機會(huì )、成長(cháng)性、發(fā)展前景、盈利水平、抗風(fēng)險能力、回報等。商業(yè)計劃書(shū)是企業(yè)融資成功的重要因素之一，也是企業(yè)的行動(dòng)綱領(lǐng)和執行方案，可以使企業(yè)有計劃地開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)，增加成功的機率。
商業(yè)計劃書(shū)通過(guò)介紹公司業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況、市場(chǎng)分析、管理團隊、發(fā)展規劃等方面的內容，讓閱讀者了解公司的現實(shí)與未來(lái)，以及公司如何實(shí)現夢(mèng)想。
商業(yè)計劃書(shū)的戰略意義：
1) 正式制定出明確的公司戰略方向，商業(yè)計劃書(shū)本身不會(huì )給公司創(chuàng )建戰略方向，它只是把戰略方向記錄和描述出來(lái)，并展現給閱讀商業(yè)計劃書(shū)的人。先有戰略方向，然后再有商業(yè)計劃書(shū)。把想法寫(xiě)出來(lái)，才可以讓它正式化、樹(shù)立權威性和重要性，當然也更容易跟其他人分享。
2) 公司融資時(shí)與潛在的.投資人或投資機構溝通。滿(mǎn)足投資人的知情權，任何潛在的投資人在給錢(qián)之前，都想要了解公司的狀況，想要從商業(yè)計劃書(shū)里面知道他們的投資能獲得很好的回報，賠錢(qián)的概率很低，而一個(gè)完美的商業(yè)計劃書(shū)就是一個(gè)好廣告，讓他們確信想你的投資是正確的、值得的。
為什么需要商業(yè)計劃書(shū)：
創(chuàng )業(yè)計劃書(shū)應該包括潛在債權人或投資人作決定所需要的所有信息。
3) 商業(yè)計劃書(shū)中囊括了公司的全部財務(wù)信息，包括歷史的、當前的和未來(lái)預期，這些人最?lèi)?ài)看的就是這些數字。
4) 商業(yè)計劃書(shū)中會(huì )闡述公司的業(yè)務(wù)和介紹市場(chǎng)情況，沒(méi)有這些信息，別指望潛在的債權人或投資人會(huì )作出投資決定。
5) 商業(yè)計劃書(shū)中還包括了公司的發(fā)展規劃、公司戰略、債券人和投資人需要據此評估公司成功的可能性。
6) 商業(yè)計劃書(shū)中也會(huì )介紹創(chuàng )業(yè)者自己和公司的管理團隊，你們的背景情況，創(chuàng )業(yè)的原因等。
好的商業(yè)計劃書(shū)要有哪些內容。
1) 執行摘要，通常兩頁(yè)紙，6-8個(gè)段落
2) 愿景、使命及公司簡(jiǎn)介
3) 管理團隊 包括各自的背景、經(jīng)驗、優(yōu)勢，以及為什么這個(gè)團隊能夠帶領(lǐng)公司走向成功
4) 產(chǎn)品及服務(wù)：解決了什么問(wèn)題?有多少，哪些重要的客戶(hù)，如何進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)?
5) 商業(yè)模式：如何賺錢(qián)?明確公司在產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈上的位置;合作伙伴是誰(shuí)?他們?yōu)槭裁匆竞献?什么時(shí)候會(huì )有收入等。
二 換位思考，以投資人的思路看計劃書(shū)
投資人在分析：“為什么寫(xiě)，為誰(shuí)去寫(xiě)”過(guò)程中，能夠迅速判斷出值得閱讀的商業(yè)計劃書(shū)。
為什么看你的商業(yè)計劃書(shū)?
(1) 如何賺錢(qián)?投資人最想知道的是你如何把別人兜里的錢(qián)掏出來(lái)，變成你的。
(2) 了解你的過(guò)去
(3) 推斷你的未來(lái)，寫(xiě)商業(yè)計劃書(shū)的時(shí)候，必須優(yōu)先考慮增值，要充分描述你的每個(gè)環(huán)節是如何配合整體目標來(lái)增值的。
投資人看什么?
1) 看你的真實(shí)意圖
2) 看你說(shuō)的是不是真實(shí)的謊言
3) 看你能解決什么問(wèn)題
4) 看你的方向是不是非常清晰
5) 看你的團隊是不是有腦子
6) 看你會(huì )不會(huì )花錢(qián)
7) 看你的利益思維
8) 看你怎么把別人的錢(qián)變成你的
三 自我評估: 你需要怎樣的商業(yè)計劃書(shū)
首先要知道自己到底要干什么，能干成什么樣，你擁有什么，并且弄明白自己的實(shí)際需要是什么。
為什么需要商業(yè)計劃書(shū)
(1) 整理你的思路
(2) 看清你的方向
(3) 建立融資目標
應該讓投資人看到什么
(1) 正確的方向和目標
(2) 可靠的團隊和管理
(3) 有效的策略和手段
(4) 清晰的財務(wù)實(shí)踐和規劃
四 誰(shuí)來(lái)寫(xiě)商業(yè)計劃書(shū)
由最了解項目的人來(lái)推動(dòng)，一定是最了解項目的人，一定是核心創(chuàng )始人之一。
五 商業(yè)計劃書(shū)的寫(xiě)作步驟
1) 熱身準備;確定參與人、資料匯集、試寫(xiě)確定風(fēng)格
2) 寫(xiě)作進(jìn)行時(shí)：找到讀者、確定項目宗旨、研討商業(yè)模式、找出項目死結、整理戰略方向、分析實(shí)際資源需求、確定利益分配原則、列出商業(yè)計劃書(shū)的寫(xiě)作大綱、分工進(jìn)行商業(yè)計劃書(shū)各環(huán)節內容的寫(xiě)作
3) 監督各環(huán)節進(jìn)展
4) 匯集各部分內容
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