物業(yè)工作計劃13篇
日子如同白駒過(guò)隙，不經(jīng)意間，很快就要開(kāi)展新的工作了，做好計劃可是讓你提高工作效率的方法喔！想學(xué)習擬定計劃卻不知道該請教誰(shuí)？以下是小編幫大家整理的物業(yè)工作計劃，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
物業(yè)工作計劃1
一、修改和制定有關(guān)的管理文件
1、管理規約——對北北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)及其設備，服務(wù)設施的管理、保養、保險以及維護所訂立的規定，達到對該物業(yè)的統一管理，以保證該物業(yè)的所有業(yè)主和租戶(hù)有效地使用其物業(yè)單元，并規定各業(yè)主和租戶(hù)對該物業(yè)的管理及公共開(kāi)支所需負責的適當比例、以及權利、義務(wù)。
2、用戶(hù)手冊——方便各業(yè)主及租戶(hù)進(jìn)一步了解北京街商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)情況和管理運作規定，旨在保障北北京街商業(yè)廣場(chǎng)全體業(yè)戶(hù)和租戶(hù)的利益而制定的手冊。
3、裝修指南——向各業(yè)主及租戶(hù)詳細介紹各業(yè)戶(hù)在自己?jiǎn)卧獌冗M(jìn)行裝修、改造等工程必須遵守的規定和必辦的手續，以及介紹北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)設施情況，以協(xié)助和指引各業(yè)戶(hù)進(jìn)行內部裝修時(shí)不影響整個(gè)物業(yè)的公共設備、設施、中央系統、樓宇結構和其它業(yè)戶(hù)單元的正常使用。
二、制定各項管理程序及規定
1、商鋪物業(yè)交收程序；
2、商鋪裝修的報批和驗收程序；
3、商鋪裝修的監控程序；
4、公共地方的清潔、綠化的監管和監控的程序和規定；
5、公共設備設施的監管維護和報修程序；
6、投訴處理的程序；
7、意外和緊急情況處理的程序；
8、非辦公時(shí)間出入商場(chǎng)的管理規定；
9、貨物出入的管理規定和大宗物品放行的'規定；
10、日常運作的物業(yè)管理程序和物業(yè)狀況的管理規定。
三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度
1、各部門(mén)工作手冊的制定（包括崗位責任制、工作程序和流程、工作細則）；
2、各崗位的（部門(mén)）紀律制度；
3、各崗位服務(wù)標準；
4、考核制度和持續改進(jìn)的措施。
四、商場(chǎng)竣工前對商場(chǎng)設施管理的前期介入
前期介入有利于商場(chǎng)的日后管理，避免發(fā)生重復投資或資源浪費，對發(fā)展商有利無(wú)弊，其范圍包括但不限于以下方面：
1、參照商場(chǎng)的圖紙設計，為商場(chǎng)日后管理的方便與完善，提早設計及更改有關(guān)設備設施及有關(guān)的功能布局，以避免重復投資或浪費資源。
2、根據我們的專(zhuān)業(yè)管理經(jīng)驗，向發(fā)展商早期提出合理化建議。如設備設施的選擇，管理設施的設置等等。
3、早期熟悉商場(chǎng)設備設施情況，協(xié)助發(fā)展商監督設備安裝及調試，監控有關(guān)工程質(zhì)量，并對商場(chǎng)的隱蔽工程進(jìn)行早期的驗收。
五、驗收和接管
將配合發(fā)展商，按照北京街商業(yè)廣場(chǎng)的工程進(jìn)度，分期分批地對商場(chǎng)物業(yè)驗收和接管，包括以下方面：
1、對隱蔽工程驗收和接管；
2、對樓宇工程質(zhì)量的驗收和接管；
3、對設備和設施的驗收和接管；
4、對裝修質(zhì)量的驗收和接管；
5、對各項工程和設備的竣工圖，使用說(shuō)明書(shū)，質(zhì)量保證書(shū)等以及圖紙和文件資料的接收并存檔；
6、所有交付給業(yè)戶(hù)的商場(chǎng)物業(yè)單元，均由物業(yè)管理公司先驗收接管后，再代表發(fā)展商交付給業(yè)戶(hù)，并代業(yè)戶(hù)跟進(jìn)各項收鋪時(shí)查出的遺漏工程問(wèn)題。
六、接管后的物業(yè)管理工作
1、代表發(fā)展商向業(yè)戶(hù)進(jìn)行商場(chǎng)物業(yè)交收工作，并跟進(jìn)收鋪后的遺漏工程的完善工作。
2、跟進(jìn)北北京街商業(yè)廣場(chǎng)工程的土建、機電設備設施、智能化項目、公共設施的各項遺漏工程，督促承建商完善各項遺漏項目。
3、執行日常的保安管理：
1）利用先進(jìn)的硬件設施，如電子巡更系統、對講系統、閉路電視監控系統、煙感報警安全防范系統等，對北京街商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)物業(yè)實(shí)行24小時(shí)無(wú)間斷的安全管理。
2）制定合適的各項安全管理制度，如每小時(shí)巡樓次，“緊急和意外事件處理程序”等做好安全管理，力求無(wú)罪案發(fā)生率。
3）制定合適的消防工作計劃和制度，確保北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)的防火工作安全可靠。
4）制定保安人員的招聘標準，促使保安員持證上崗，并進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓和素質(zhì)教育，特別強調“熱情有禮、賓客至上”的服務(wù)意識，使保安隊伍成為北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理形象標志。
5）加強管理檢查，建立考核和獎罰激勵機制，堅持持續改進(jìn)，保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。
6）加強管理檢查，建立考核和獎罰激勵機制，堅持持續改進(jìn)，保持保安隊伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。
4、執行日常的物業(yè)保養和維護工作
1）物業(yè)管理員每天定期巡視商場(chǎng)物業(yè)整體各部份，檢查物業(yè)狀況及設備設施狀況，及時(shí)安排設施的維修，易耗件的更換等。
42）物業(yè)管理員每天巡視檢查公共場(chǎng)所，公共地方的清潔衛生標準及質(zhì)量，確保北京街商業(yè)廣場(chǎng)的高質(zhì)量清潔水準。
3）物業(yè)管理員每天巡視檢查北京街商業(yè)廣場(chǎng)的室內外綠化保養及布置，以及節假日的燈飾、促銷(xiāo)活動(dòng)，外墻清潔等。
5、執行日常的設備保養維護工作：
1）制定和執行工程及機電設備的維護和保養計劃，建立設備檔案、設備卡。
2）對物業(yè)潛在的隱患提出整改方案及安排整改。
3）對物業(yè)的設施進(jìn)行定期維護和翻新。
4）制定及執行設備維修計劃及方案。
5）制定及執行各項節能方案。
6、做好二次裝修監控工作：
二次裝修監控是物業(yè)管理中相當重要的一環(huán)，如二次裝修監控不好，直接導致影響物業(yè)的質(zhì)量，破壞中央系統工程，影響已入住業(yè)戶(hù)正常生活等多項問(wèn)題，故將會(huì )按以下制度執行。
按照《裝修指南》規定執行二次裝修商鋪單元的裝修申報、審批、監控和驗收的程序制度，確保裝修單元不影響其它單元以及商場(chǎng)物業(yè)的結構和公共設施、中央系統等，確保裝修期間不發(fā)生重大事故和火災、水淹等。
物業(yè)工作計劃2
一、上半年工作情況：
(一)綜合管理
綜合管理服務(wù)工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟，也是業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)合同內容的中樞站和聯(lián)絡(luò )處，承載著(zhù)溝通、協(xié)調、反饋、落實(shí)、監察、匯報、處理、處置、統計的重大使命。
1)公司已具備企業(yè)二級資質(zhì)等級，目前正在籌備一級資質(zhì)升級的資料。
2)投訴與建議。針對投訴，公司相關(guān)部門(mén)馬上進(jìn)行協(xié)調和整改，及時(shí)總結經(jīng)驗教訓，并通過(guò)上門(mén)回訪(fǎng)，將整改情況和處理結果向業(yè)主通報，在做好解釋工作的同時(shí)，進(jìn)一步聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，得到業(yè)主的理解。
3)報修情況�？头扛鶕䦟�(shí)際情況對小區報修的內容和問(wèn)題都進(jìn)行了及時(shí)跟進(jìn)處理，并及時(shí)建立相關(guān)檔案，無(wú)發(fā)生一起因報修引起的有效投訴。
4)文件的收發(fā)及存檔管理。檔案文件管理也是物業(yè)管理處日常工作之一，其中包括物業(yè)服務(wù)資料、公司內部資料，合同協(xié)議等，文員對文件進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)、加以歸檔并完善資料目錄歸檔。
5)企業(yè)員工培訓情況。員工認真學(xué)習管理處制定的質(zhì)量手冊、程序文件、接待禮儀，在日常工改善服務(wù)流程，使部門(mén)工作更加規范化。管理人員都取得執業(yè)資格，持證上崗，公司加大員工崗位技能、職業(yè)道德培訓，創(chuàng )造條件為部門(mén)員工提供學(xué)習專(zhuān)業(yè)技能的機會(huì )，加強與各部門(mén)的溝通交流，使員工增強專(zhuān)業(yè)知識，了解工作動(dòng)態(tài)，正確處理各種矛盾和問(wèn)題。
6)公司和各管理處客戶(hù)部在醒目位置設置公示牌，公布物業(yè)收費項目、標準及其他物管相關(guān)信息，方便業(yè)主了解物業(yè)公司收費的合法性及透明度。
7)公司制度要求員工在崗須穿公司統一著(zhù)裝，工號牌佩戴規范。
(二)工程維修
小區公共設施設備的良好運行狀態(tài)與維修養護管理工作是建立在小區的接管驗收入及運行階段基礎之上，為此我們實(shí)施了以下管理措施:
1)對整個(gè)小區的設施設備進(jìn)行了預驗收(如設備數量、安裝位置、設備完好程度、設備測試情況、設備驗收情況等)，在安裝工程師的督促和配合下施工方已完成整改項目的三分之二。
2)對整個(gè)小區的設施設備做臺賬登記工作。抄錄設備銘牌型號、電流、控制范圍等，對整個(gè)小區的電氣分路開(kāi)關(guān)進(jìn)行編號并緊固各電氣箱內接線(xiàn)樁頭，建立機房巡視制度和巡視表格;制定中央空調操作規程和運行記錄表，對各系統設備進(jìn)行編號和分布圖;制定了設備維修保養記錄表;，實(shí)時(shí)觀(guān)察小區內能源消耗總量，做好用電、用水記錄，做好節能降耗工作。
3)由于設備正處于運行磨合階段，同時(shí)由于其使用情況有別于正常階段，所以故障情況時(shí)有發(fā)生，為此管理處加強了與相關(guān)單位的協(xié)調溝通工作，對存在的問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研討再根據實(shí)際情況調整管理工作重點(diǎn)，經(jīng)過(guò)努力投入使用的設備運行性能得到了極大的改善。
4)實(shí)施了設備定期巡檢制度，做到設備巡檢及養護工作規程張貼上墻，維修人員定期實(shí)施巡檢工作并做好巡檢工作記錄，基本上達到了公共設備問(wèn)題及時(shí)發(fā)現及時(shí)處理的工作目標。
5)安排維修部每天不定時(shí)巡查小區的電消防設施等設施設備進(jìn)行了全面的排查，發(fā)現
問(wèn)題及時(shí)上報維修;品質(zhì)管理中心人員每天對管理區域內的堡坎、切坡和車(chē)庫的全面檢查，發(fā)現裂縫、下沉、松動(dòng)等工程問(wèn)題及時(shí)與開(kāi)發(fā)公司項目部聯(lián)系整改，并盡快通知業(yè)主注意安全。
6)對物業(yè)管理區域房屋的避雷針進(jìn)行了檢測，發(fā)現問(wèn)題已經(jīng)及時(shí)上報并整改，小區的溫馨提示的標志標識已經(jīng)制作安裝，保障業(yè)主房屋及業(yè)主的安全。
7)做好日常報修工作。
(三)公共秩序維護
1)嚴格執行外施工人員出入制度，定時(shí)定崗進(jìn)行裝修區域清場(chǎng)，
這在一定程度上極大地提高了安全管理的成效，同時(shí)更避免了因裝修施工人員引致的安全投訴、收到了良好的成效。
2)加強裝修搬運材料進(jìn)場(chǎng)的監管，進(jìn)入小區輸送材料須按規定進(jìn)行申請、登記，每一環(huán)節秩序維護部都進(jìn)行有效的現場(chǎng)督促，材料停留在公共部位過(guò)夜、搬運過(guò)程中破壞公共設施設備、衛生環(huán)境、違章使用電梯搬運的情況能第一時(shí)間得到處理。
3)嚴格執行人員及物品出入管理制度，施工人員憑證出入、其它人員進(jìn)出須配合查詢(xún)與登記，出門(mén)物品均憑區域單位簽章的"出門(mén)證"并經(jīng)查核后才能放行，有了這些管理制度的嚴格執行保證了小區物品出入的制度化、有序化。
4)按消防管理制度要求，秩序維護部安排專(zhuān)人每半月定期對消防栓、滅火器實(shí)施專(zhuān)項檢查確保消防器材處于良好的狀態(tài)，同時(shí)針對整個(gè)小區全面開(kāi)展火災隱患自查工作，對已發(fā)現的安全隱患書(shū)面通知小區各區域單位進(jìn)行整改，發(fā)動(dòng)小區各業(yè)主單位加強消防知識培訓，設立消防專(zhuān)員，落實(shí)消防應急預案的實(shí)效，組織消防模擬演習。
5)秩序維護員上崗時(shí)佩戴統一標志，著(zhù)裝統一，舉止規范，形成良好的工作環(huán)境。
6)秩序維護部的員工實(shí)行24小時(shí)門(mén)崗值班制度，巡邏隊員按規定時(shí)間到指定區域巡邏，并做好巡邏記錄。小區監控系統等技防設施完好，及時(shí)完整的儲存資料。
(四)環(huán)境管理
公司制定了嚴格的保潔工作程序與巡檢制度，由保潔主管組織安排相關(guān)區域的保潔工作并每天開(kāi)展巡檢整改工作，同時(shí)裝修整改等外圍施工環(huán)境，我們開(kāi)展了專(zhuān)項的大掃除工作，沒(méi)有發(fā)生因保潔工作不到位而產(chǎn)生安全事故。
1)為了更有效的開(kāi)展工作，對保潔區域進(jìn)行了細致合理的劃分。并結合小區實(shí)際情況，制定保潔工作內容和考核標準，對保潔員工工作進(jìn)行督促管理。對小區未進(jìn)駐區域進(jìn)行清掃，并對各樓宇的門(mén)庭進(jìn)行集中清掃，為業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)良好的居住環(huán)境，博得了業(yè)主的好評。利用陰雨天的自然條件清掃前期施工遺留下來(lái)的室外區域，清洗地下車(chē)庫，清洗消防系統。對小區的所有路燈和污水管道進(jìn)行集中清洗維護，并定期清洗。
2)每幢樓交付業(yè)主后管理處將每幢樓的清潔開(kāi)荒責任到崗位，保潔崗位在正常開(kāi)展日常保潔工作的同時(shí)，出色地完成了各幢樓宇的清潔開(kāi)荒工作為后期的環(huán)境衛生管理工作奠定堅實(shí)的基礎。
3)在小區宣傳欄或告示牌中告知業(yè)主注意事項并及時(shí)更換最新事宜，包括小區房屋的屋面廣告的清理、外墻瓷磚、空調外機的`安裝。
二、存在的不足與20xx年下半年的工作計劃
盡管我們在20xx年的物業(yè)管理工作中取得了一定成績(jì)、也得到了業(yè)主單位的多次表?yè)P，但我們知道還有很多不足之處需要完善與加強。
第一、管理人員整體素質(zhì)參差不齊，部分人員服務(wù)意識不是很強實(shí)際處理事務(wù)的能力還有待提高。
第二、與業(yè)主的溝通不夠、了解不足，在往后的工作中應予以加強。
第三、設備、設施管理力度還需加強、以確保設施設備的安全正常運行，避免因此而對
業(yè)主的正常生活造成影響，引至業(yè)主對管理服務(wù)工作的不滿(mǎn)。
第四、安全管理方面仍存在秩序維護人員思想心態(tài)不穩定，工作執力力欠缺的情況，需要在實(shí)際工作中加以提高。
第五、在小區內經(jīng)常開(kāi)展有針對性、實(shí)用性、趣味性的知識講座和文藝活動(dòng)，豐富居民精神生活，倡導“互幫互助”的文明風(fēng)尚，引導小區居民積極參與治安、消防工作。
針對以上幾個(gè)問(wèn)題、在20xx年下半年的工作中、我們將吸取經(jīng)驗與教訓、努力提高員工的業(yè)主服務(wù)技能與管理水平，把工作做到更好。不斷提高自身物業(yè)管理水平，不斷完善小區各項管理工作制度，為小區的平安穩定，為公司的發(fā)展添磚加瓦。
三、對物業(yè)管理的建議
1、進(jìn)一步加強違法搭建、違章裝修的管理力度。
2、進(jìn)一步加強對業(yè)委會(huì )的指導監督管理。要加強對業(yè)委會(huì )的指導，做好業(yè)委會(huì )的組建、換屆和日常管理工作，加強業(yè)務(wù)培訓，處理好與居委會(huì )的關(guān)系，真正幫助小區組建一支高素質(zhì)、有信譽(yù)、依法行使職責的業(yè)委會(huì )隊伍。
3、加強《物業(yè)管理條例》、《物權法》、《合同法》、《裝飾裝修管理辦法》等物業(yè)管理相關(guān)的法律法規宣傳，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。
4、及時(shí)總結并推廣小區物業(yè)管理工作中的新方法和好的經(jīng)驗。
物業(yè)工作計劃3
新的一年，為實(shí)現新街公司長(cháng)遠發(fā)展，現結合新街公司和我部門(mén)的實(shí)際情況，我們物業(yè)部20xx年工作的重點(diǎn)，著(zhù)力于物業(yè)部各項工作的落實(shí)，并且在原來(lái)物業(yè)部工作的基礎上，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，主動(dòng)配合其他兄弟部門(mén)完成各項維修任務(wù)，特擬定工作計劃如下：
一、人員安排
德化新街是一條地下商業(yè)步行街，根據目前新街公司的運作模式及崗位管理的需求，物業(yè)部人員維持目前的的人數外，繼續招聘電梯工2名，瓦工1名，空調工1名。保證水電系統、電梯系統及公共設施的正常運行。為保證應急事件得以及時(shí)有效的處理，在現有人員編制中，夜間實(shí)行備勤制度。
二、工作安排
�。�1）加強物業(yè)部的服務(wù)意識。目前在服務(wù)上，物業(yè)部需進(jìn)一步提高服務(wù)水平，特別是在方式、質(zhì)量及工作標準上，更需進(jìn)一步提高。本部門(mén)將定期和不定期的開(kāi)展服務(wù)意識和方式的培訓，提高部門(mén)人員的`服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率、工作標準。
�。�2）完善制度，明確責任，保障部門(mén)良性運作。為發(fā)揮物業(yè)部作為物業(yè)和商家之間發(fā)展的良好溝通關(guān)系的紐帶作用，針對服務(wù)的心態(tài)，完善和改進(jìn)工作制度，從而更適合目前工作的開(kāi)展。從設備管理和人員編排完善制度，真正實(shí)現工作有章可循，規范工作。通過(guò)落實(shí)制度，明確責任，保證了部門(mén)工作的良性開(kāi)展。
�。�3）加強設備的監管、加強成本意識。物業(yè)部負責所有的設施設備的維護管理，直接關(guān)系物業(yè)成本的控制。熟悉設備運行、性能，保證設備的正常運行，按照規范操作，操作是監管的重力區，物業(yè)部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實(shí)，做到有設備，有維護，出成效；并且將設施設備維護側重點(diǎn)規劃到具體個(gè)人。
�。�4）開(kāi)展培訓，強化學(xué)習，提高技能水平。就目前物業(yè)部服務(wù)的范圍，相對于同類(lèi)商場(chǎng)還比較有限，特別是局限于自身知識的結構，為進(jìn)一步提高工作技能，計劃采取“走出去請進(jìn)來(lái)”的工作思路，即派優(yōu)秀員工外出考察學(xué)習，聘請專(zhuān)家前來(lái)培訓指導，并且結合實(shí)際開(kāi)展理論學(xué)習，取長(cháng)補短，提高整體隊伍的服務(wù)水平。
�。�5）針對設施設備維護保養的特點(diǎn)，擬定相應的維護保養計劃，將工作目標細化。變配電、電梯、中央空調等大型設備按時(shí)按量、責任到人。
三、做好能源控制管理
能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關(guān)鍵是：
�。�1）提高所有員工的節能意識。根據商場(chǎng)溫度的變化適時(shí)開(kāi)關(guān)中央空調，制定開(kāi)關(guān)時(shí)間等。
�。�2）制定必要的規章制度。比如物料二次回收利用制度。
�。�3）采取必要的技術(shù)措施，比如商場(chǎng)內廣告燈箱和公共區域照明設施設備的改造，根據季節及時(shí)調節開(kāi)關(guān)燈的時(shí)間，將能耗降到最低。
�。�4）在設備運行和維修成本上進(jìn)行內部考核控制，避免和減少不必要的浪費。
�。�5）每月定時(shí)抄水電表并且進(jìn)行匯總,做好節能降耗的工作。
四、預防性維修
�。�1）預防性維修：所有設施設備均制定維護保養和檢修計劃，按既定的時(shí)間、項目和流程實(shí)施預防性檢修。
�。�2）日常報修處理：設施、設備的日常使用過(guò)程中發(fā)現的故障以報修單的形式采取維修措施。
�。�3）日常巡查：物業(yè)部各值班人員在當班時(shí)對責任范圍內的設備、設施進(jìn)行一至兩次的巡查，發(fā)現故障和異常及時(shí)處理。
五、健全設備、設施檔案，做好維修工作檢查記錄。
為保證設備、設施原始資料的完整性和連續性，在現有基礎上進(jìn)一步完善部門(mén)檔案管理。做好設施設備資料的收集跟進(jìn)工作。
六、設施設備計劃維保工作：
�。�1）嚴格執行定期巡視檢查制度，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，每日巡檢不少于1次。
�。�2）根據季節不同安排定期檢查，特別是汛期，加強排水系統巡視檢查力度確保安全。
七、費用計劃
我們工程部將通過(guò)開(kāi)展以上工作，展現我們公司的服務(wù)形象，為商家提供更為優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，為公司今后的發(fā)展創(chuàng )造更好的條件。
物業(yè)工作計劃4
在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧xx年工作開(kāi)展的基礎上，總結經(jīng)驗，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團經(jīng)營(yíng)的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協(xié)作意識，同心同德，努力完成工作。我們會(huì )繼續發(fā)揚敬業(yè)、奉獻的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。
《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人�！眴T工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎。我們將把培養一支專(zhuān)業(yè)、高效、嚴格管理的服務(wù)團隊作為xx年物業(yè)開(kāi)展內部管理的基本戰略，實(shí)行嚴格管理，善待員工的方針，開(kāi)展系列的培訓計劃、績(jì)效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目標：
人員當月流動(dòng)率小于
人員培訓覆蓋率達到
人員招聘到崗率達到
員工生活滿(mǎn)意度達到
�、眻F隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jì)效考核制度，調動(dòng)員工的積極性�？�(jì)效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點(diǎn)，對每個(gè)崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績(jì)效考核制度，調動(dòng)員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績(jì)效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團隊的執行力度。在有效的績(jì)效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進(jìn)行有計劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)改進(jìn)。
�、踩耸滦姓繉烟岣邌T工素質(zhì)作為部門(mén)工作的重點(diǎn)，制定有針對性的培訓計劃，以業(yè)務(wù)知識培訓和企業(yè)精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業(yè)心，培養開(kāi)拓進(jìn)取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統一員工意志，統一行動(dòng)的共同基礎。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團隊的整體素質(zhì)。
�、吃谔岣吖芾硪蟮腵同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動(dòng)、團隊活動(dòng)。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽(tīng)取員工意見(jiàn)加以綜合，并及時(shí)給予改善。
�、葱б媸瞧髽I(yè)的最終目標，通過(guò)崗位責任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門(mén)、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團隊為目標，嚴格控制人事成本。
�、敌姓矫�，將以配合業(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)展工作的需要為前提，積極與各部門(mén)加強溝通協(xié)調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規范化。及時(shí)完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車(chē)輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財物、利益不受損失。
二、客服中心
物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅持“以人為本”的服務(wù)宗旨，規范管理、追求創(chuàng )新、至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
工作思路：
強調成本控制意識和成本管理程序;
強調團隊的有效運作和服務(wù)流程;
強調公眾服務(wù)的規范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;
強調“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;
致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區。
目標設置：
客戶(hù)綜合滿(mǎn)意率不低于xxx%;
服務(wù)綜合及時(shí)率不低于xxx%;
業(yè)務(wù)技能培訓xxx%;
小區綠化完好率不低于xxx%;
綠化覆蓋率不低于xxx%;
管理費收費率一期逐步達到xxx%;
二期收費率達到xxx%;
生活垃圾日清率為xxx%;
工作重點(diǎn)：
根據對xx年
物業(yè)工作計劃5
保安部
1.配套設施上,落實(shí)沿河柵欄,感應燈購買(mǎi)安裝事宜,督促智能人員徹底檢修紅外報警系統,用更好的安全保護措施減輕人防的壓力,用更多的人力來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量;
2.安保部將著(zhù)重從選拔員工方面入手。挑選一些優(yōu)秀安保人員;如退役軍人、優(yōu)秀青年以及文化程度適中、有經(jīng)驗的人員參與小區的安保工作。對于一些志愿投身安保工作而自身條件又不足的人員應加以培訓。如從體能、軍事、消防、法制以及服務(wù)技能方面進(jìn)行培訓，也可根據小區外國居民比較多的特點(diǎn)進(jìn)行英語(yǔ)培訓，以?xún)?yōu)質(zhì)高效的服務(wù)去完善我們所從事的物業(yè)安保工作。
3.安保工作的重點(diǎn)主要體現在門(mén)崗、巡邏崗等方面。門(mén)崗執勤人員要把禮節禮貌、崗上執勤能力各方面認真、具體落實(shí)。主要體現在對人員車(chē)輛進(jìn)入的詢(xún)問(wèn)、盤(pán)查、登記、紀錄的落實(shí)。做到熱情服務(wù)、禮貌待人，嚴格把好門(mén)崗關(guān)，決不輕易讓外來(lái)人員車(chē)輛進(jìn)入小區，大件物品放行要做到確認無(wú)誤。強化門(mén)崗對外形象，爭取做到“內強素質(zhì)，外樹(shù)形象”，以體現國信物業(yè)風(fēng)范。
4. 巡崗方面：嚴格按路線(xiàn)巡邏。在巡邏過(guò)程中發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理。不能解決的及時(shí)匯報。相關(guān)負責人現場(chǎng)及時(shí)處理。諸如違建問(wèn)題，能制止的及時(shí)制止，不能制止的應及時(shí)通知工程人員現場(chǎng)處理，安保人員現場(chǎng)配合。
5.門(mén)崗與巡邏崗的配合方面：在某些人員車(chē)輛進(jìn)入小區之前，特別是需要跟進(jìn)的，門(mén)崗須通知巡崗跟進(jìn)確認�；ハ喾e極配合，以確保不出現失誤。
客服部:
1.客服部工作時(shí)間安排為7：00-14：00 14：00-21：00，在小區住戶(hù)增加到一定程度，工程部開(kāi)始24小時(shí)值班后，客服部門(mén)將同時(shí)實(shí)行24小時(shí)工作制;
2.結合實(shí)際，制定出有償及無(wú)償服務(wù)項目和收費標準，并將通知到每戶(hù)業(yè)主;
3.繼續開(kāi)展登門(mén)拜訪(fǎng)工作，但不集中于某一時(shí)間段，減少客戶(hù)被打擾的厭煩感�？头藛T每人每月拜訪(fǎng)戶(hù)數不得少于4戶(hù)，并在回訪(fǎng)中充實(shí)、完善客戶(hù)資料;
4.尋找一切提供專(zhuān)業(yè)服務(wù),可以和我處合作的專(zhuān)業(yè)公司,為小區住戶(hù)提供更全面、更專(zhuān)業(yè)的服務(wù),例如:清潔、家政/保姆、寵物看護等;
5.開(kāi)展小區文化活動(dòng)，例如一些重要中西方節日的聯(lián)歡，春、冬季運動(dòng)會(huì )等;
6.客服人員規范服務(wù),豐富、充實(shí)專(zhuān)業(yè)知識,為小區業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù).
工程部:
逐步完善健全工程維修服務(wù)工作程序、流程、制度,規范服務(wù)工作行為,提高工作效率,增強服務(wù)意識。完善各種設施設備維修保養工作制度、操作規程,及各種表格記錄,并完成如下工作:
1.小區智能化系統的掌握及維護工作;
2.電梯的.保養及故障排除的培訓工作，爭取能自己解決常規問(wèn)題;
3.紅外報警系統、中央空調的維修保養計劃安排工作;
4.落實(shí)各項物業(yè)整改項目:沿河柵欄、感應燈的安裝，消防系統的功能恢復，南會(huì )所圖書(shū)室、乒乓球室、臺球室的設施采購、安裝,一期車(chē)庫照明系統改造,車(chē)輛管理系統、大屏系統的恢復使用;
5.按照計劃對所有的設施設備進(jìn)行日常維護和對外委托的維保;
6.提高專(zhuān)業(yè)技能,建立專(zhuān)業(yè)隊伍，對業(yè)主開(kāi)展特約服務(wù).
物業(yè)工作計劃6
一、完善安全管理體系，建立長(cháng)效管理機制
為了做好安全管理工作，物業(yè)部計劃在五月份成立安保組、保潔 組、維修 組歸口部門(mén)，在物業(yè)部的形式下，在公司副總經(jīng)理管線(xiàn)領(lǐng)導下，負責公司的全盤(pán)安全工作。下設執行小組，物業(yè)部以物業(yè)經(jīng)理為小組成員，安保、保潔主管、維修主管為組員。同時(shí)公司實(shí)行主管級以上人員夜間巡崗制度，使項目在夜間公司各項目的突發(fā)應急事件得以快速穩妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項目住宿并負責夜班的巡查工作。
二、實(shí)行半軍事化管理，培養安保精兵。
(一)嚴把進(jìn)人關(guān)，狠抓基本功。
首先，在安保招聘過(guò)程中公司一直堅持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的安保員招聘、培訓 和使用機制。對公開(kāi)招聘和定點(diǎn)定向輸送來(lái)的男青年從身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、政治素質(zhì)等方面嚴格把關(guān)，經(jīng)嚴格檢查后才能進(jìn)入公司，在入職后試用期一個(gè)月，培訓期間滿(mǎn)后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊員能盡快的熟悉工作情況，進(jìn)入工作狀態(tài)。
(二)有為才有位，實(shí)行帶班、隊長(cháng)競爭上崗制度。
競爭上崗是一種科學(xué)選人用人機制，它有助于形成正確的用人選人導向，克服用人上的不正之風(fēng)。過(guò)去挑選班長(cháng)，實(shí)行的是一種“伯樂(lè )相馬”的用人方式，難免存在看關(guān)系、講來(lái)頭、憑交情、論親疏的情況。而公開(kāi)的競爭上崗是一種“賽場(chǎng)比馬”的用人方式，它為廣大安保員提供了一試身手，一比高低的平等機會(huì )，這有助于安保員勤奮工作創(chuàng )出成績(jì)。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競爭中就有獲得留用或晉升的機會(huì )。采取科學(xué)用人的機制。同時(shí)物業(yè)部將根據公司的要求，適當拉開(kāi)安保員、班長(cháng)、隊長(cháng)的工資待遇，便宜層級管理，穩定員工。
(三)安保食宿訓練一體化。
為了便于日常管理，公司物業(yè)部將實(shí)行安保員統一住宿、統一就餐、統一訓練，達到了公司半軍事化管理的目標。內容具體化，要求每天定點(diǎn)、定時(shí)訓練，適時(shí)有序。
三、細化內部管理，提升安全服務(wù)品質(zhì)。
(一)實(shí)施安保管理標準化。
面對目前輕紡城與建材城嚴峻的治安形勢，為了使安全管理進(jìn)一步規范 化、標準化，創(chuàng )建新城一流安保隊伍的管理目標。物業(yè)部將制定《員工手冊 》和《安保管理制度》等，其標準化的主要內容包含了物業(yè)安全管理人員職責標準化;治安保衛管理制度執行標準化;安保服務(wù)管理工作執行標準化;安全應急事件處理工作標準化;安全管理工作考核及獎懲標準化等。標準化的實(shí)施有效的推動(dòng)了整體安全工作的提升，使公司安全管理更加規范和細致。
(二)加強消防管理，減少火災隱患。
在消防管理過(guò)程中，以堅持“預防為主”、“防消結合”的思想。首先從物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)出發(fā)，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問(wèn)題作為一個(gè)主要標準進(jìn)行控制，確保防范在先。其次建立完善的公司安保管理檔案，落實(shí)目前租戶(hù)的緊急聯(lián)絡(luò )方式和聯(lián)絡(luò )人，使租戶(hù)在消防管理要有認識，在第一時(shí)間能與物業(yè)服務(wù)人員，特別是安保的聯(lián)系。第三，制定適應九園工業(yè)園區實(shí)際、實(shí)效性強的火災應急處理方案，使整個(gè)項目的滅火救災工作處于有序的運行狀態(tài)。第四由安保主管負責制訂消防月檢查的制度，對存在的問(wèn)題隱患及時(shí)上報維修及更換、更新，使消防系統時(shí)刻處于完好狀態(tài)。
(二)強化技防系統運用，將人防、技防有機結合。
在做好人防管理的同時(shí)，物業(yè)部將運用各類(lèi)技防系統做到操作規范、及時(shí)報修。對物業(yè)部的技防系統實(shí)行了統一管理，由姚主管主抓，建立各小區技防設施檔案，對規范操作、問(wèn)題報修、維修養護等，使技防設施的有效利用率得到充分提高。同時(shí)為了使人防與技防的有機結合，要不定期組織進(jìn)行各類(lèi)綜合演練，通過(guò)演練與培訓增強安保員的'實(shí)戰能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區域內的財產(chǎn)安全和人身安全。
(三)成立專(zhuān)職巡邏監督崗。
為了加強安保崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據公司進(jìn)度成立巡邏監督崗。白天負責檢查安保員的崗位形象和值勤紀律，夜間負責各小區外圍巡查和突發(fā)事件的緊急處理。巡邏監督崗的成立，一方面對檢查過(guò)程中發(fā)現的安保員崗容風(fēng)紀和值勤狀況等方面出現的問(wèn)題及時(shí)糾正，并對違紀人員給予教育批評，嚴重者報公司給予處分，從而嚴整隊伍作風(fēng)，有效提高值勤質(zhì)量;另一方面由于巡邏監督崗良好的機動(dòng)性使夜間項目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發(fā)事件及時(shí)調度、及時(shí)處理，使區域防范工作得到深化和加強。
綜上所述，物業(yè)部今年的重點(diǎn)工作放在安全管理上，包括對資產(chǎn)的重點(diǎn)清點(diǎn)與臺賬管理，同時(shí)在防汛、防寒上
為了加強安保 崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業(yè)部將根據公司進(jìn)度成立巡邏監督崗。白天負責檢查安保員的崗位形象和值勤紀律
開(kāi)展工作。在安全管理工作中將根據新城公司這幾年的工作經(jīng)驗，進(jìn)行充分總結 ，吸取經(jīng)驗教訓。同時(shí)，物業(yè)部充分認識到目前的管理安全工作距離現實(shí)的要求還存在較大差距，物業(yè)部將在今后的安全管理工作將仍以服務(wù)為重點(diǎn)，提高安全服務(wù)品質(zhì)，在公司領(lǐng)導的指導下，使整體安全服務(wù)工作再上一個(gè)新臺階。
物業(yè)工作計劃7
整個(gè)公司都在挑戰困難，為搶占市場(chǎng)而戰，我們也有信心守好自己的崗位，做公司發(fā)展最堅實(shí)的后防和保障。以下是我們X年的工作需求和規劃：
1、X年集團拍照維系工作需求
(1)規范維系體系和考核機制，增加集團拍照維系人員配置：X年的維系工作中，有超過(guò)一半的用戶(hù)沒(méi)有得到應有的專(zhuān)職維系，各責任部門(mén)對集團拍照維系的重視程度不一，現有的督促手段效果很有限，X年必須有對應的考核制度，才能督促責任部門(mén)重視起來(lái)。另外需要讓維系崗位的人員歸崗，鞏義今年的低保有率正是因為移網(wǎng)維系人員外流造成的，其它部門(mén)的情況也不容樂(lè )觀(guān)。如果不能讓維系人員司其職，增加維系崗位也是徒勞，這一點(diǎn)請領(lǐng)導能給予支持。
(2)完善通報和獎勵機制：因為后臺崗位不同于前端發(fā)展人員，工作的執行效果監管不太好把控，直接的后果就是很多人會(huì )隨大流，工作態(tài)度的浮動(dòng)較大。單單靠一個(gè)組監督通報，會(huì )讓組員有逆反和不滿(mǎn)情緒，不利于工作開(kāi)展，如果能建立長(cháng)期有效的制度，落后的通報幫扶，對于優(yōu)秀的在如績(jì)效等方面有獎勵，這樣會(huì )讓所有人都動(dòng)起來(lái)。在任務(wù)重要求高的X年，不能再有太多的低潮，必須保持高效的'執行力，否則一個(gè)月的落后，需要我們幾個(gè)月的努力才能挽回。妥否，還請領(lǐng)導考慮。
2、X年集團拍照維系工作規劃
(1)直面困難，勇挑重任：預計X年集團拍照手機用戶(hù)數在7萬(wàn)以上，較X年的4。3萬(wàn)增長(cháng)了將近3萬(wàn)用戶(hù)。在增加維系人員的同時(shí)，每位客戶(hù)經(jīng)理也必須要勇于挑起重任，保證讓每一位拍照用戶(hù)都要有客戶(hù)經(jīng)理。集團拍照組所有人員在現有的維系數量上平均增加1000戶(hù)，堅持能者多勞能者多得，對于維系效果好的優(yōu)秀員工可適當增加任務(wù)量。
(2)提高工作執行效率，增加工作強度：由于每個(gè)人名下的維系任務(wù)增加量都超過(guò)30%，如按以前的強度和效率，勢必會(huì )影響保有效果。下一步還需組織討論整理效果最好的執行方案，規范回訪(fǎng)的時(shí)間段，在對應的時(shí)間做該做的事，合理安排工作時(shí)間;對于疑難問(wèn)題的處理，要及時(shí)上報，避免在一個(gè)問(wèn)題上浪費過(guò)多時(shí)間，爭取在有限的時(shí)間內解決更多問(wèn)題。另外日均成功回訪(fǎng)量要調整至40戶(hù)以上，盡量縮短用戶(hù)的回訪(fǎng)周期。
(3)規范現有的關(guān)懷手段，打造新的服務(wù)口碑：現有的生日、節假日及周末短信祝福已成為拉近與用戶(hù)距離，增強用戶(hù)對客戶(hù)經(jīng)理感知和信任度的有效手段。下一步我們將使所有的關(guān)懷更規范化，讓內容更豐富效果更好，將我們的關(guān)懷服務(wù)打造成為新的服務(wù)口碑。
(4)組織針對老用戶(hù)特別是高端用戶(hù)的維系活動(dòng)：針對高端用戶(hù)我們現有的差異化服務(wù)手段還很單一，力度也很有限，還需要組織針對性的維系活動(dòng)才能增強感知、增加忠實(shí)度。X年我們將學(xué)習別省市的好做法，并根據現有的條件開(kāi)展高端用戶(hù)的俱樂(lè )部活動(dòng)。另外加強對會(huì )員用戶(hù)的關(guān)注，及時(shí)審定提前服務(wù)，將我們的會(huì )員服務(wù)真正的做到位。
(5)學(xué)習新的管控手段，將現有的管控措施落實(shí)到位：由于今年拍照用戶(hù)增加的比較多，而且許多是新發(fā)展用戶(hù)，用戶(hù)的忠實(shí)度和黏性較低，防止集中性的流失離網(wǎng)是我們工作主要內容。在未來(lái)的工作中，我會(huì )根據具體的用戶(hù)群的入網(wǎng)時(shí)間、參與活動(dòng)做綜合分析，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題并找出解決問(wèn)題的辦法。在實(shí)際的管控過(guò)程中，我們要做的更細更深，及時(shí)的回訪(fǎng)，定期的跟蹤，最大限度的爭取用戶(hù)留網(wǎng)。為規避用戶(hù)第二聯(lián)系方式不全或更改而無(wú)法聯(lián)系，我們在日常工作總要將核實(shí)用戶(hù)第二聯(lián)系方式作為一項主要工作來(lái)做。
“我門(mén)是大發(fā)展的后防，我們是十個(gè)億的保障，客戶(hù)會(huì )因為我們的付出而愛(ài)上電信，電信會(huì )因為我們的努力而更加輝煌，讓我們一起行動(dòng)，行動(dòng)，立即行動(dòng)”，這句行動(dòng)宣言是我們努力的方向，是我們奮斗的目標。它將激勵我們更加嚴格的要求自己，更加努力的提升自己的服務(wù)，緊隨公司的發(fā)展腳步大步向前。X年我們團隊肩負的責任會(huì )更重，但是我們有信心也有能力去承擔起來(lái)。
一位哲人說(shuō)過(guò)：“人存在的價(jià)值就是被別人利用”。作為一名服務(wù)人員我對此的理解是“生命不息，服務(wù)不止”。只要我還在VIP客戶(hù)經(jīng)理的位置上，我就不會(huì )忘記自己的責任和使命，不會(huì )忘記我所代表的是X的服務(wù)質(zhì)量。我會(huì )緊跟公司的發(fā)展步伐，在成就公司輝煌的同時(shí)，實(shí)現自己的價(jià)值。
物業(yè)工作計劃8
物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實(shí)際操作中，我們將根據各階段的特點(diǎn)，有重點(diǎn)、有步驟地逐項落實(shí)。
一、早期介入的具體工作計劃：
1、檢查配套設施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)庫、開(kāi)水爐（間）、吸煙區等服務(wù)設施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設施；
2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據xxx的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶(hù)）使用的設備及其發(fā)展需要審查水電特別是區域供電容量。
3、檢查安全監控系統和消防系統設備的布局是否合理實(shí)用，是否留有死角。
4、檢查機電設備的配臵是否合理。
5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。
6、起草物管委托合同并與開(kāi)發(fā)商簽署；
7、與開(kāi)發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準備案；
8、制定物業(yè)管理的崗位設臵和人員編制，列出人員到位時(shí)間表；
9、制定匯總各部門(mén)采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）
10、根據正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開(kāi)辦費預算報開(kāi)發(fā)商審批執行；
11、根據具體情況及業(yè)主租戶(hù)的服務(wù)需求預測編制物業(yè)管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據設備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務(wù)項目及各類(lèi)收費標準；
12、與開(kāi)發(fā)商辦理交接樓手續（包括安全消防責任的交接）；交接內容要有以下幾點(diǎn)：
●產(chǎn)權產(chǎn)籍/業(yè)戶(hù)名單/地址名牌及郵編
●圖紙資料及設備使用操作手冊
●供貨商/承建商的培訓
●政府及行業(yè)主管部門(mén)簽發(fā)的許可證書(shū)或執照
●鑰匙
●專(zhuān)用工具和備品備件
●遺留問(wèn)題的確認和解決時(shí)限
●保修安排（電話(huà)聯(lián)絡(luò )單）
●電、水、氣表的抄讀確認
●資產(chǎn)/材料/工具
●問(wèn)題
●問(wèn)題的原因
●已造成或將造成的后果
●解決方案建議（時(shí)間、費用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）
●時(shí)間限制要求
13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；
14、相應文件及表格的設計、印刷和使用；
15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續；辦理業(yè)主及租戶(hù)的入住手續。
二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標準
�。ㄒ唬�、基本要求
1、前期服務(wù)與開(kāi)發(fā)商雙方簽定規范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權利和義務(wù)關(guān)系。
2、承接項目時(shí)，對公用部位，公用設施進(jìn)行認真查檢，驗收手續齊全。
3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等健全制度。
5、管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
6、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。
7、按合同約定規范使用房屋專(zhuān)項維修資金。
�。ǘ�、房屋管理
1、對房屋公用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計劃和房屋專(zhuān)項維修資金使用計劃，向開(kāi)發(fā)商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修。
3、每周巡查1次房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維修養護。
4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查一次裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現象的，及時(shí)勸阻并報告有關(guān)主管部門(mén)。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告有關(guān)主管部門(mén)。
�。ㄈ�、共用設施設備維修養護
1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外）。
2、公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修30分鐘內，到達現場(chǎng)，有報修、維修記錄。
3、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
4、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維修人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
5、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和房屋專(zhuān)項維修資金使用計劃，向開(kāi)發(fā)商提出報告與建議，根據建設方的決定，組織維修或者更新改造。
6、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通，設備房保持整潔。
7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現燈壞及時(shí)維修。
8、將公共設施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車(chē)場(chǎng)、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好，不得改變其使用功能。
9、對配電柜、空調待各類(lèi)設備做好運行及維修保養記錄臺帳，定期檢查。
10、設備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現象，排水系統暢通，汛期道路無(wú)積水。
�。ㄋ模�、公共秩序維護
1、小區北出入口實(shí)行7：00---19：00門(mén)衛值班；高層出入口及南出入口實(shí)行保安24小時(shí)值班。
2、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。
3、車(chē)輛停放有序。小區進(jìn)出口通道暢通。對進(jìn)出車(chē)輛指揮管理有序有禮，進(jìn)出方便。
4、對摩托車(chē)、自行車(chē)指定位臵停放，停車(chē)秩序整齊有序。
5、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。
6、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。
7、全小區實(shí)行24小時(shí)機動(dòng)巡邏，夜間實(shí)行電子巡更。
�。ㄎ澹�、保潔服務(wù)
1、生活垃圾每日清運1次。
2、公共場(chǎng)所每日清掃2次，出入口、樓道每日清掃1次，共用部位玻璃每月清潔1次，樓道燈每季清潔1次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設備，每周抹一次，確保無(wú)衛生死角。
3、小區內公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。
4、做到七凈、六無(wú)。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹(shù)根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無(wú)：無(wú)垃圾污物、無(wú)動(dòng)物糞便、無(wú)磚瓦石塊、無(wú)碎紙皮核、無(wú)明顯浮土、無(wú)污水臟物。
5、根據實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。
�。�、綠化服務(wù)
1、對綠化區域每天定時(shí)澆水，定期進(jìn)行翻土，栽種草皮植被，及時(shí)清除雜草，創(chuàng )造小區優(yōu)美的環(huán)境。對小區內所有的綠化花木負責，成活率要達95％以上。
2、保證小區所有綠化設施完好，對小區內綠化區域進(jìn)行管理（澆水、修枝整形及養護），對一切破壞綠化的行為給予制止。
3、負責小區綠化區域內的清潔衛生及保潔工作，及時(shí)處理枯枝落葉。
4、公共門(mén)廳常年布臵綠色植物，定期對其進(jìn)行澆水、修剪、施肥、殺蟲(chóng)養護。
�。ㄆ撸�、收發(fā)服務(wù)
1、報紙、雜志、信函發(fā)放準確及時(shí)。
2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發(fā)放準確及時(shí)，無(wú)錯發(fā)，漏發(fā)。物業(yè)人員配備、培訓及管理
�。�1）、人員配備
物業(yè)管理處人員配備是依據我公司多年的管理經(jīng)驗，結合小區實(shí)際情況進(jìn)行測算。各類(lèi)人員共計27人，其中主任1名，管理員1名，保潔員7名，綠化工1名，水電工1名，保安員16名。
�。�2）、人員培訓高標準的服務(wù)，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質(zhì)人來(lái)執行。我公司建立了較好的管理人員培訓機制。培訓是員工能否圓滿(mǎn)執行制度并達到目標的手段，也是物業(yè)管理處能否實(shí)現管理目標的一個(gè)重要保證。
1、政治思想素質(zhì)培訓。全體員工都應樹(shù)立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，熱愛(ài)物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的敬業(yè)精神。
2、職業(yè)道德培訓。教育員工樹(shù)立“五愛(ài)”思想：愛(ài)行業(yè)，愛(ài)用戶(hù)、愛(ài)崗位、愛(ài)服務(wù)、愛(ài)信譽(yù)。
3、作風(fēng)建設：根據員工工作性質(zhì)，著(zhù)統一服裝，統一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時(shí)，應做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動(dòng)的最高信條。
四、“三全四�！蔽逍羌壒芾眢w系標準
1、三全四保
為更好實(shí)現公司各物業(yè)點(diǎn)“天天是精品”的管理目標，依據公司“三全”（全方位、全時(shí)段、全覆蓋）、“四�！保ū０�、保潔、保綠、保設備）的總體要求，制訂本標準。
本標準規定了基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車(chē)輛管理、環(huán)境衛生管理、綠化管理、精神文明建設和管理效益等方面的要求。
本標準適用于公司參與管理的所有物業(yè)點(diǎn)。
2.基礎管理
接管驗收手續齊備。
實(shí)施統一專(zhuān)業(yè)化管理。
與建設單位或業(yè)主委員會(huì )簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確。
建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關(guān)規定。
房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善。
業(yè)主委員會(huì )按規定程序成立，并按章程履行職責。
各物業(yè)點(diǎn)制訂爭創(chuàng )五星規劃和具體實(shí)施方案。
建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制訂具體的落實(shí)措施和考核辦法。
管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統一著(zhù)裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風(fēng)嚴謹。
應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。
在收費、財務(wù)管理、會(huì )計核算、稅收等方面執行有關(guān)規定:至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類(lèi)成冊，管理完善，查閱方便。
建立住用戶(hù)檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。
建立24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪(fǎng)制度和記錄。
定期向住用戶(hù)和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理的建議及時(shí)整改，滿(mǎn)意率達95％以上。
建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100％、返修率不高于1％，并有回訪(fǎng)記錄。
3.房屋管理與維修養護
廣場(chǎng)、大廈、停車(chē)場(chǎng)等建筑物標志明顯，服務(wù)區內門(mén)廳布臵合理并設立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內顯著(zhù)位署，并統一有序。
無(wú)違反規劃私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現象。
建筑物外觀(guān)完好、整潔；外墻是建材貼面的，無(wú)脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現象。
室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設臵，保持整潔統一美觀(guān)，無(wú)安全隱患或破損。
空調安裝位臵統一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕。
封閉陽(yáng)臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶(hù)外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等。樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無(wú)破損；墻體整潔，無(wú)亂張貼；共用部位門(mén)窗、燈具、開(kāi)關(guān)等功能良好；衛生間、水房等管理完好。
共用樓梯、天臺、通道等處無(wú)堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無(wú)破損。
房屋裝飾裝修符合規定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現象。
設施單位面積重量不超過(guò)樓板承重限度，無(wú)危及建筑結構的安全隱患。
4.共用設備管理
綜合要求
制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。
設備及機房環(huán)境整潔，無(wú)雜物，灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。
配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，嚴格執行操作規程。
設備良好，運行正常，一年內無(wú)重大管理責任事故。
供電系統
保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續并按規定時(shí)間通知住用戶(hù)。
制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行。
備用應急電源可隨時(shí)起用。
弱電系統
按工作標準規定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統正常工作。
監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存。
消防系統
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統設施設備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。
消防管理人員掌握消防設施設備的'使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題。
組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。
訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。
裝修需報消防部門(mén)審批，對裝修過(guò)程嚴格監管，裝修完成后經(jīng)消防部門(mén)驗收合格后方可使用。
服務(wù)區域內無(wú)火災安全隱患，督促各用戶(hù)與相關(guān)部門(mén)簽訂消防責任書(shū)。
各住用戶(hù)消防、用電有嚴格的管理規定，室內電線(xiàn)、插座安裝規范，無(wú)安全隱患。
電梯系統
電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。
電梯按規定或約定時(shí)間運行，安全設施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設施完好。
轎廂、井道、機房保持清潔。
電梯由專(zhuān)業(yè)隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。運行出現故障后，維修人員應在規定時(shí)間內到達現場(chǎng)維修。
運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。貨運電梯由專(zhuān)人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。
排水系統
建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶(hù)安排合理的用水和節水計劃。
設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏。
按規定對二次供水蓄水池設施設備進(jìn)行清潔、清毒；二次供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無(wú)二次污染。
高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。
限水、停水按規定時(shí)間通知住用戶(hù)。
排水系統通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生。
遇有事故，維修人員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(cháng)時(shí)間停水現象。
制定事故應急處理方案。
空調系統
中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無(wú)嚴重滴漏水現象。
中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時(shí)間內到達現場(chǎng)維修。
制訂中央空調發(fā)生故障應急處理方案。
供暖供氣系統
鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。管道、閥門(mén)無(wú)跑冒滴漏現象及事故隱患。
北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃。
5.共用設施管理
共用配套服務(wù)設施完好，無(wú)隨意改變用途。
共用管線(xiàn)統一下地或入公共管道，無(wú)架空管線(xiàn)，無(wú)礙觀(guān)瞻。道路、樓道、大堂等公共照明完好。
廣場(chǎng)、大廈、停車(chē)場(chǎng)范圍內的道路通暢，路面平坦。
6.保安及車(chē)輛管理
服務(wù)區域內實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度。
有專(zhuān)業(yè)保安隊伍，保安人員熟悉服務(wù)區域內的環(huán)境，文明值勤訓練有素言語(yǔ)規范認真負責。
結合服務(wù)區域內的特點(diǎn)，制訂安全防范措施。
進(jìn)出服務(wù)區域內的各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行。
停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊。
室內停車(chē)場(chǎng)管理嚴格，出入登記。
非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔。
危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
7.環(huán)境衛生管理
環(huán)衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。
清潔衛生實(shí)行責任制，有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責任范圍，實(shí)行標準化保潔。
垃極日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺、房屋共用部位共用設施設備無(wú)蟻害。
管理區域保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；廣場(chǎng)、大廈地面無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。
廣場(chǎng)、大廈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛生標準；無(wú)攤點(diǎn)外溢、無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象。
無(wú)違反規定飼養寵物。
排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標準，外墻無(wú)污染。對有毒、有害垃圾管理嚴格按規定分裝，不得與其它垃圾混雜。
8.綠化管理
綠地無(wú)改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現象。
花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損現象，無(wú)斑禿。
綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。對廣場(chǎng)、大廈等綠化有管理措施并落實(shí)。
農藥使用要建有嚴格的領(lǐng)用、保管、使用制度。
9.精神文明建設
全體業(yè)主和使用人能自覺(jué)維護公眾利益，遵守服務(wù)區域內的各項管理規定。
相關(guān)服務(wù)區域內設立宣傳園地，宣傳管理、衛生、治安、消防等方面的知識，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。
管理區域內的公共娛樂(lè )場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀違法案件。相關(guān)區域內設立信息公告欄，符合條件的設有文化體育活動(dòng)場(chǎng)所。
創(chuàng )造條件，積極配合，支持并參與社區文化建設。
10.管理效益
物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98％以上。 提供便民有償服務(wù)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況良好。
五、物業(yè)管理檔案的收集
在小區物業(yè)管理中，我們的檔案資料的收集工作盡可能及時(shí)、完善、不遺漏。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從時(shí)間上講是自始至終，從物業(yè)的規劃設計到售后服務(wù)的資料都須齊全。及時(shí)，即要不失時(shí)機，做到“六時(shí)”。
物業(yè)工作計劃9
有效實(shí)施各項業(yè)務(wù)工作,現擬定以下工作計劃:
一、三個(gè)小區公共事務(wù)方面全面推行租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。
1、召開(kāi)全體工作人員總動(dòng)員會(huì ),明確租賃服務(wù)意義目的,統一思想,集體學(xué)習相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內容和業(yè)務(wù)辦理操作流程,確保工作正常進(jìn)展。
2、為提高費用收繳率,確保財務(wù)良性循環(huán),以專(zhuān)題會(huì )議形式組織各物業(yè)助理、前臺人員、領(lǐng)班級以上人員進(jìn)行學(xué)習《各種費用追繳工作流程》。
3、以專(zhuān)題會(huì )議形式,組織三個(gè)小區管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習《案例通報管理制度》、《案例通報操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格,明確責任關(guān)系,杜絕各種同類(lèi)負面案例再次發(fā)生,全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。
4、制定《保安器材管理規定》,包括對講機、巡更棒、門(mén)崗電腦等,并認真貫徹實(shí)施,明確責任關(guān)系,誰(shuí)損壞誰(shuí)負責,杜絕各種不合理使用現象。
5、回顧三個(gè)小區從去年7月份以來(lái)各方面情況,以對比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。
二、xx華庭項目全力抓好30-35幢物業(yè)移交工作,確保業(yè)主滿(mǎn)意。
1、督促管理處及時(shí)做好26-29幢摩托車(chē)位車(chē)牌的制作及安裝;并督促管理處及時(shí)頒發(fā)通知,要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續,該區域摩托車(chē)從6月1日起全面執行收費。執行前協(xié)調保安做好落實(shí)工作。
2、繼續跟進(jìn)26-29幢綠化種植工作。
3、督促及時(shí)做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。
4、督促工程部做好30-35幢相關(guān)附屬工程,如:道路、園林綠化、監控中心、倉庫、車(chē)位規劃等。
5、做好個(gè)別崗位人員調整和招聘工作(如:綠化組長(cháng)到位、管理處負責骨干到位等),確保項目工作正常運行。
6、擬定"xx華庭首屆業(yè)主委員會(huì )成立方案"及籌備會(huì )一系列工作措施,為創(chuàng )建"市優(yōu)"工作打好基礎。
三、xx居項目對第三期部分摩托車(chē)不配合管理工作進(jìn)行加強,發(fā)揮標識識別作用,強化憑辦理租賃手續方可停放,加強收費工作。
1、加強第四、五期摩托車(chē)租賃辦理管理工作,杜絕各種長(cháng)期免費停車(chē)現象,維護秩序正常。
2、與財務(wù)協(xié)調,及時(shí)做好壞帳處理。
3、督促全面檢測該項目紅外報警系統情況,找出問(wèn)題所在,并做好相應改善,確保系統的靈敏度和正常運行。
4、對個(gè)別業(yè)主在私家花園內亂搭亂建的屋棚動(dòng)員拆除,以免影響整體觀(guān)容。
5、督促完善該項目小區商鋪的資料管理。
6、督促做好第一期、第二期部分樓梯個(gè)別部位的朽木處理,維護物業(yè)的.完好。
7、督促做好第五期共7幢對講機故障檢修。
四、xx項目督促整理好第12-15幢(共36戶(hù),已收樓32戶(hù))房屋檔案資料。
1、做好外圍紅線(xiàn)報警的使用與維護,包括內外圍兩側綠化植物遮擋的修剪等工作。
2、制定安全警報現場(chǎng)跟蹤與核實(shí),并明確解除警報及記錄操作相關(guān)要求,避免作業(yè)疏忽。
3、跟進(jìn)落實(shí)好會(huì )所泳池的開(kāi)張營(yíng)業(yè),并做好相應的管理與維護工作,包括門(mén)票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。
4、督促做好12-15幢相關(guān)附屬工程,包括架空層車(chē)位地面欄桿的安裝、車(chē)位產(chǎn)權面積的明確(公司要求架空車(chē)位出售)、園林綠化、保安室、監控室、倉庫等工作的完善。
5、跟進(jìn)做好小區健身器材的安裝。
6、督促做好各種費用的追收。
7、跟進(jìn)第7幢破裂玻璃門(mén)扇的安裝。
8、跟進(jìn)部分綠化植物的補種和改造等(如:大門(mén)入口處即將枯死的大葉油棕樹(shù)3棵,應該更換)。
五、其它事項xx"士多"招商登記等工作配合。
1、按公司《議事日程》要求開(kāi)展各項日常工作。
2、協(xié)調相關(guān)部門(mén)完成好各項工作任務(wù)。
以上計劃,敬請上級領(lǐng)導審核指示。
物業(yè)工作計劃10
一、指導思想與工作目標
xx年是后勤產(chǎn)業(yè)集團公司深入改革和發(fā)展的關(guān)鍵一年。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司“一體兩翼”發(fā)展戰略的一個(gè)重要部門(mén)，擔負著(zhù)改革和發(fā)展的重任。根據后勤公司三年發(fā)展規劃和xx年工作要點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)中心xx年度工作的基本指導思想是：堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則，以人為本、強化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，爭取全面完成后勤公司下達的各項工作指標。
二、基本工作思路
今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進(jìn)行體制的改革和機制的轉換。二是要充分整合現有資源，努力做強做大。因此，物業(yè)服務(wù)中心今年工作的重點(diǎn)，一是要加強內部的管理，建立起一整套比較科學(xué)、規范、完整的物業(yè)化管理程序和規章制度。二是積極創(chuàng )造市場(chǎng)準入條件，盡快與市場(chǎng)接軌，大力拓展校內外市場(chǎng)，創(chuàng )造更好的經(jīng)濟效益，實(shí)現企業(yè)做強做大的目標。
三、具體實(shí)施辦法
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步加強內部管理和制度建設
1、對現有的制度進(jìn)行整理和修訂補充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應的管理制度和程序。重點(diǎn)是理順中心與管理站之間，以及各物業(yè)管理站內部的標準管理模式和制度，建立規范化的工作質(zhì)量標準，逐步向ISO9000質(zhì)量標準體系接軌。
2、完善監控考核體系。根據公司的要求，制定中心對站級的考核細則和考核辦法，落實(shí)相應的'制度和組織措施。實(shí)行中心考核與站級考核相結合�？荚u結果與分配相結合的考評分配體系。
3、進(jìn)一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。規范明確各站的工作范圍、工作職責，逐步使二級單位成為自主經(jīng)營(yíng)、績(jì)效掛鉤，責、權、利相統一的獨立核算單位。
4、進(jìn)一步加強經(jīng)濟核算，節支、增效。經(jīng)詳細測算后，要將維修、清潔、辦公用品、文化建設等費用核算到站，實(shí)行包干使用、節約獎勵、超支自理的激勵機制，努力降低運行成本。
5、加強隊伍建設，提高綜合素質(zhì)。中心將繼續采取請進(jìn)來(lái)培訓和走出去學(xué)習相結合等辦法，提高現有人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)根據后勤公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰相結合的辦法，繼續引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改善隊伍結構，提高文化層次。逐步建設一支專(zhuān)業(yè)、高效、精干的物業(yè)管理骨干隊伍。
6、爭創(chuàng )“文明公寓”。根據省教育廳文件的精神和要求，在中心開(kāi)展爭創(chuàng )“文明公寓”活動(dòng)。6號樓、9、10號樓、南區、大學(xué)城、紡院、師專(zhuān)等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng )造條件，力爭在年內達到“文明公寓”標準。
�。ǘ┻M(jìn)一步完善功能，積極發(fā)展，提高效益
1、進(jìn)一步解放思想，強化經(jīng)營(yíng)觀(guān)念。各管理站要積極引入市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機制和手段，加強文化建設和宣傳方面的投入，營(yíng)造現代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng )造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。
2、繼續完善配套服務(wù)項目，提高服務(wù)質(zhì)量。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵政策，對服裝洗滌，代辦電話(huà)卡等現有服務(wù)項目進(jìn)行支持和發(fā)展。同時(shí)新增一批自助洗衣機、烘干機等設備，進(jìn)一步擴大服務(wù)市場(chǎng)，爭取年內的營(yíng)業(yè)額和利潤較去年有較大幅度的增長(cháng)。
3、做好充分的準備，積極參與白云校區物業(yè)市場(chǎng)的招標競爭。爭取下半年在新教學(xué)樓等新一輪的招標中獲勝，拿下一個(gè)點(diǎn)。
4、下半年武進(jìn)校區新生宿舍和教學(xué)樓落成后，積極參與競標活動(dòng)，爭取拿到1—2個(gè)點(diǎn)，拓展武進(jìn)校區市場(chǎng)。
5、進(jìn)一步加強市場(chǎng)調研和與本市兄弟高校間的橫向聯(lián)系和溝通，做好各項前期準備工作，積極參與其他學(xué)校物業(yè)市場(chǎng)的競標，力爭拓展1—2個(gè)點(diǎn)，使中心的市場(chǎng)規模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和經(jīng)濟效益均獲得較大幅度的提高。
新的學(xué)期已經(jīng)開(kāi)始，我們新一屆團委學(xué)生會(huì )即將開(kāi)展新的活動(dòng)，現將本學(xué)期的計劃擬定如下：
一、工作宗旨：帶頭學(xué)習宣傳黨和國家的重要方針政策，全心全意為青年團員和同學(xué)們成長(cháng)成才服務(wù)。
二、工作目標：在院黨委和校團委、學(xué)生會(huì )領(lǐng)導下，強化使命感和責任感，全面完成院團委、學(xué)生會(huì )本期日常工作，并結合我院專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際情況，開(kāi)展具有較強針對性的活動(dòng)，重點(diǎn)加強學(xué)習、實(shí)踐活動(dòng)和制度建設，致力于提高同學(xué)們參與各類(lèi)集體活動(dòng)的積極性，擴大我院學(xué)生工作活動(dòng)的效益和影響。
三、工作思路：秉承服務(wù)型和學(xué)習型的宗旨，立足本院，面向全校，并且適當的走進(jìn)社會(huì )，開(kāi)展一系列比較有特色和影響力的活動(dòng)，來(lái)實(shí)現我們的工作目標。
四、具體工作計劃
�。ㄒ唬�、思想制度建設
1、結合我院專(zhuān)業(yè)特色，加強我院學(xué)生干部的理論素養，提高思想認識。
2、例會(huì )之前的學(xué)習交流。在每次例會(huì )之前十分鐘，將由團委學(xué)生會(huì )及各部主要負責人輪流講講自己的一些經(jīng)驗或者一些好的建議，與在座的所有同學(xué)一起交流，共同提高。
3、我院團委學(xué)生會(huì )定位是服務(wù)型+學(xué)習型。服務(wù)型，即我們的宗旨是為同學(xué)們服務(wù)，這也是我們開(kāi)展一切活動(dòng)的中心；學(xué)習型，即我們團委學(xué)生會(huì )各部門(mén)都要不斷加強自身的建設，不斷學(xué)習各種好的經(jīng)驗以求不斷進(jìn)步。
�。ǘ�、組織制度建設
為了努力使各項工作達到透明化、公開(kāi)化，我院在制度建設方面制定了一系列計劃，以方便和規范我院各項工作的開(kāi)展。
1、部長(cháng)公開(kāi)競選制
面向全體二年級同學(xué)，采取“公開(kāi)，公平，自愿”的原則，公開(kāi)招聘各部部長(cháng)，為我院今后學(xué)生工作的開(kāi)展奠定良好的基礎。
2、團委學(xué)生會(huì )主要干部聯(lián)系點(diǎn)制度
主要是面向新生，由部長(cháng)以上的主要學(xué)生干部與各個(gè)新生宿舍建立一種聯(lián)系，每個(gè)人都負責一個(gè)宿舍，經(jīng)常地進(jìn)行溝通交流，也加強我們團委學(xué)生會(huì )在學(xué)生中的影響力。
3、制定各類(lèi)規章制度
一是加強制度建設，積極有效做好一些規章制度的制定和完善工作，著(zhù)重于團委學(xué)生會(huì )工作程序的修訂，使之能夠更加貼切院團委學(xué)生會(huì )的工作實(shí)際，在工作中積極組織協(xié)調，發(fā)揚民主，講究實(shí)效。
二是進(jìn)一步完善我們的部長(cháng)例會(huì )制度。
4、確定“一個(gè)重點(diǎn)，兩個(gè)分支”的總體工作思路。
這一工作思路是在確定組織部的職能與科學(xué)定位后開(kāi)展的，具體來(lái)說(shuō)：“一個(gè)重點(diǎn)”就是一切工作都要圍繞“全心全意提高全院學(xué)生的綜合素質(zhì)以及他們的成長(cháng)和成材服務(wù)”，兩個(gè)分支是以百分百的熱情做好本職工作，協(xié)調好本院各個(gè)部門(mén)之間的工作關(guān)系，配合好其它部門(mén)的工作；結合評估進(jìn)一步做好院內制度規則和文化的建設，努力豐富同學(xué)們的課余時(shí)間。
5、材料檔案管理制度
做好團委學(xué)生會(huì )各個(gè)部門(mén)的文件的管理，將各部門(mén)的文件保管好并存檔。
6、階段考核制度
定期對各個(gè)部門(mén)進(jìn)行階段的考核，采取打分制度，將從廣大同學(xué)中廣泛征求意見(jiàn)，并且結合團委學(xué)生會(huì )其他部門(mén)的意見(jiàn)綜合進(jìn)行考核。
7、各部門(mén)內部組織建設
�。�1）、對各部干事進(jìn)行培養，使其對各部事務(wù)有一定了解，并給干事們以實(shí)際鍛煉機會(huì )，使其具有一定籌劃活動(dòng)，組織活動(dòng)以及團隊合作精神。
�。�2）、定期舉行各部會(huì )議，邀請各班相關(guān)人員參加，主要是傳達學(xué)校學(xué)院的精神和舉措，同時(shí)在團委學(xué)習會(huì )議上積極聽(tīng)取老師和其它部門(mén)負責人的意見(jiàn)，對已出現的問(wèn)題要盡快快解決，對相關(guān)責任人實(shí)行通報批評。
�。�3）、部長(cháng)、副部長(cháng)以身作則，踏實(shí)努力，按時(shí)按質(zhì)完成工作。
�。�4）、樹(shù)立責任意識，做人要有責任心，做事要負責任。
�。�5）、加強團隊意識，文娛部?jì)炔恳o密團結，密切配合。
�。�6）、培養干事創(chuàng )新意識，不要墨守成規。
�。�7）、重視各部?jì)炔砍蓡T之間地相互學(xué)習，以求共同進(jìn)步。
物業(yè)工作計劃11
1、潔凈綠化平常辦理任務(wù)
一年去本著(zhù)對員工劃一公允、公道、地下的本則，增強員工相同、交換，培育員工的團隊認識戰散體凝集力，使員工以仆人翁義務(wù)感投進(jìn)任務(wù)，任務(wù)從悲觀(guān)主動(dòng)轉為主動(dòng)自動(dòng)，并年夜年夜的削減了職員活動(dòng)。
2、員工培訓任務(wù)
員工培訓任務(wù)做為平常任務(wù)的目標使命(果年夜部門(mén)是新員工，皆是外行或底子已做過(guò)潔凈任務(wù))，操縱午時(shí)歇息時(shí)候每周一次，每次2小時(shí)的散中培訓，培訓內容包羅：《潔凈根基技術(shù)》、《崗亭職責》、《操縱平安》、《潔凈劑的機能戰利用》、《機械裝備的`利用》等，并按照現實(shí)環(huán)境擬定了各崗亭的《崗亭操縱規程》及《查抄規程》、《培訓規程》、《說(shuō)話(huà)行動(dòng)標準》及相干的任務(wù)方法，同時(shí)正在平常任務(wù)中沒(méi)有中斷的引導戰培訓，培訓任務(wù)貫串全部上半年度，經(jīng)查核，員工實(shí)操查核100%及格，實(shí)際查核95%合格。其他對兩組工頭停止了下層辦理才能培訓，使下層辦理不竭增強戰提升。
對兩班組員工平常的儀容儀表、規矩禮儀、考勤規律、高低班排隊、同一工鞋(員工自購)等嚴酷請求，并應用到平常任務(wù)中，潔凈綠化員工的團體抽象及教養獲得很年夜提升。
3、平常保凈任務(wù)
增強一期的平常保凈辦理，特別是會(huì )所空中晶面處置、玻璃渾洗、地毯渾洗、油煙機渾洗等任務(wù)皆按打算完成，并按周打算、月打算按期完成對各個(gè)衛存亡角清算、天湖、仙子湖落葉清算、溪火泉源泥沙清算、噴泉渾洗、下火講渾撈及山路渾掃等各項靈活任務(wù)，同時(shí)減鼎力度對中圍及草坪落葉渾掃，渣滓搜集，衛死量量有了很年夜的改良戰提升、渣滓搜集渾運實(shí)施日產(chǎn)日渾。
4、東西物料辦理
為節制本錢(qián)，根絕物料華侈，潔凈綠化物料實(shí)施專(zhuān)人專(zhuān)管，嚴酷發(fā)、收掛號，并按打算用量發(fā)用。經(jīng)常使用東西實(shí)施以舊換新，東西實(shí)施自我保管，誰(shuí)拾掉誰(shuí)補償，正在確保量量環(huán)境下，能省的必然省該用的便用，同時(shí)協(xié)同推銷(xiāo)停止物料量量的把閉，物料單價(jià)的市場(chǎng)考查，選用量量靠得住、公道的價(jià)錢(qián)的物料，潔凈物料耗損正在數目、價(jià)錢(qián)上皆降低良多，實(shí)正做到開(kāi)源節省。同時(shí)做好各類(lèi)機器裝備的利用、保管養護任務(wù)，以提升機器裝備的利用壽命。
5、潔凈拓荒任務(wù)
正在確保平常保凈任務(wù)同時(shí)，兩期支樓單位潔凈拓荒、及因為滲漏火維建后潔凈、又一鄉賣(mài)樓部、榜樣房開(kāi)下班做擺正在全部任務(wù)之尾位，按照現實(shí)環(huán)境，迷信公道變更員工，停止公道放置潔凈拓荒、地板挨蠟戰綠化動(dòng)物布置等任務(wù)，正在全部員工的配合盡力下，美滿(mǎn)完成并放置員……去年打算一樣能夠按照部分職責來(lái)講，詳細到那些職責選用何種方式計劃落實(shí)實(shí)行，進(jìn)度及節制計劃，并對本年的不敷采納改進(jìn)計劃及防備辦法，同時(shí)連系公司的成長(cháng)計劃，調解任務(wù)的標的目的及重面，做到事前打算，事中節制，過(guò)后總結，使部分任務(wù)融進(jìn)公司的成長(cháng)年夜計中。
物業(yè)工作計劃12
商業(yè)、寫(xiě)字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設規劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場(chǎng)所。從建筑結構上來(lái)分，商場(chǎng)物業(yè)有敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)類(lèi)型，也有封閉式的購物中心、寫(xiě)字樓類(lèi)型。較之傳統的居住型物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)給開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司帶來(lái)的收益更加可觀(guān)，但按照收益與風(fēng)險相對應的商業(yè)原則，因經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)導致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復雜。
一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡(jiǎn)析。
我們認為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個(gè)方面的特征：
�。ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì )，以業(yè)委會(huì )為維權主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。
相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現租賃式經(jīng)營(yíng)模式，導致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì )有困難。據20xx年相關(guān)部門(mén)統計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì )的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員指導規則》及相關(guān)文件規定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過(guò)一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(大廈)所在的街道辦事處書(shū)面提出申請成立首屆業(yè)主委員會(huì )�！�
實(shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )的必要。只有在存在分割產(chǎn)權物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì )的前提。但問(wèn)題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權人將物業(yè)出租，或者開(kāi)發(fā)商用委托第三方經(jīng)營(yíng)或者全場(chǎng)租約的形式經(jīng)營(yíng)，又或者開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫(xiě)字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達到成立業(yè)委會(huì )的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權人不像小區業(yè)主那樣特別在意小區公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會(huì )的合意。加上開(kāi)發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會(huì )，無(wú)人牽頭的小業(yè)主就成了一盤(pán)散沙。
物業(yè)公司最擔心的就是與業(yè)委會(huì )對抗、導致丟失管理權。沒(méi)有業(yè)委會(huì )或者開(kāi)發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì )中具有控制權，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì )的好處，有一個(gè)監督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規范，有利于減少各類(lèi)糾紛，有利于小區的和諧。
�。ǘ╇S著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項目采用了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費訴訟案件數量下降，但個(gè)案標的額上升以及針對管理質(zhì)量、管理內容和收費合理性的新訴訟糾紛。
深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統計數據顯示，傳統居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當所導致的侵權糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導致的管理類(lèi)侵權糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。
出現以上情形的原因主要歸結為以下兩個(gè)方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標準大大高于居住型物業(yè)，開(kāi)發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開(kāi)發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應由地產(chǎn)公司負責經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時(shí)都將會(huì )一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營(yíng)權交付給物業(yè)公司代行使權利。
在減少了開(kāi)發(fā)商負擔的前提下，無(wú)疑加大了物業(yè)管理公司的責任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績(jì)分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí)，因服務(wù)范圍的擴大，業(yè)主和商戶(hù)對物業(yè)公司的管理是否合法得當、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調費用的測算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)或企業(yè)，一般依據合同約定，在進(jìn)駐前均會(huì )繳納一定數額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶(hù)進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟實(shí)力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數量相對下降，不過(guò)因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個(gè)案欠費的數額會(huì )升高。
二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類(lèi)型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險防范方面應當注意以下幾點(diǎn)。
�。ㄒ唬┰诮邮荛_(kāi)發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí)，需要注意：
1、獨家經(jīng)營(yíng)權保障條款
在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶(hù)。為了保證利益最大化，商戶(hù)可能會(huì )提出保障其同類(lèi)經(jīng)營(yíng)項目的獨家經(jīng)營(yíng)權。因此，應當在合同中約定獨家經(jīng)營(yíng)權的涵義和范圍：
�。�1）明確獨家經(jīng)營(yíng)權的含義。某類(lèi)行業(yè)或者店鋪的名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類(lèi)似行業(yè)的范圍。
�。�2）明確違約責任，特別是獨家經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)必須達到的業(yè)績(jì)和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費等的違約責任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權利提前解除合同。
2、開(kāi)業(yè)日期與開(kāi)業(yè)率的約定
對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，項目開(kāi)業(yè)日期對于經(jīng)營(yíng)商家和管理方都是比較重要的，項目開(kāi)業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調費、水電損耗等費用的標志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點(diǎn)，對于開(kāi)業(yè)日期要求商家開(kāi)業(yè)前向管理方出具書(shū)面函件，明確其開(kāi)業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調、其他公共設施的啟動(dòng)準備。到期即使因單方原因無(wú)法正式開(kāi)業(yè)或者達不到商業(yè)預期，也應當開(kāi)始計算各項費用。
對于因開(kāi)業(yè)日期不明確或者開(kāi)業(yè)率不足導致無(wú)法支付各項費用的糾紛，雙方事先應當就開(kāi)業(yè)的具體日期、逾期不能開(kāi)業(yè)的處理辦法以及各方的違約責任做出明確的約定；在開(kāi)業(yè)率上應當在合同中明確約定開(kāi)業(yè)是否為整體開(kāi)業(yè)；如不是，則要確定開(kāi)業(yè)率是多少，開(kāi)業(yè)率計算標準是以開(kāi)業(yè)商家占全部商家數量的比例還是以開(kāi)業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責的條款來(lái)合法規避責任和最大程度完成費用收取任務(wù)。
3、租金遞增率的設定
經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無(wú)甚爭議；若采用遞增租金時(shí)，應當確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應當代開(kāi)發(fā)商了解本地區一定時(shí)期內商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過(guò)對政府規劃、統計部門(mén)發(fā)布數據的研究和詳細的市場(chǎng)調查后，借鑒周邊類(lèi)似物業(yè)的租金確定方式來(lái)確定。實(shí)踐中，因客觀(guān)經(jīng)濟形勢的千變萬(wàn)化，一味租金遞增將導致商戶(hù)難以為繼，導致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏(yíng)乃至多贏(yíng)，應當在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。
4、扣率租金模式下如何預防法律糾紛
除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金�？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞�，即確定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶(hù)的營(yíng)業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當月租金為固定租金，一般采取的是先預交固定租金，待租期結束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見(jiàn)于大型商廈。如深圳華X萬(wàn)X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí)，也分享了商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成果，保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤的.增長(cháng)。
但是，如何確定商戶(hù)的營(yíng)業(yè)額則是個(gè)突出的問(wèn)題，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)企業(yè)和商戶(hù)會(huì )因為營(yíng)業(yè)額數額上的爭執而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場(chǎng)統一收銀方式的話(huà)，則不存在此問(wèn)題；如果是由商戶(hù)各自收銀，采取“日報”和“月報”相結合、商戶(hù)自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結合的形式則更為合理。首先，應每日統計商戶(hù)的日營(yíng)業(yè)額，待到月底時(shí)再讓商戶(hù)上報整月的營(yíng)業(yè)額，在此基礎上很容易根據商戶(hù)的日現金流量計算出整月的營(yíng)業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應不定期的抽查商戶(hù)的營(yíng)業(yè)情況，根據當日抽查的營(yíng)業(yè)額再與商戶(hù)自報的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行對比分析。如何確定租金是事關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實(shí)踐中應采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現。
5、避免“裝修期”容易出現的法律漏洞
物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì )給予商戶(hù)一定期限的裝修期，在裝修期內商戶(hù)享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費用、免除中央空調費的待遇。但問(wèn)題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財務(wù)統計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現法律風(fēng)險。因為在租賃期限內，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權利義務(wù)，有據可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開(kāi)始，并且商戶(hù)未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，雙方的法律關(guān)系應如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產(chǎn)損失應如何承擔？商戶(hù)裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行具體明確的約定。
6、裝修條款引發(fā)糾紛的預防
在商業(yè)地產(chǎn)租賃過(guò)程中，商戶(hù)通常會(huì )按照自己的需要對房屋進(jìn)行裝修。就裝修問(wèn)題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應對裝修條款詳細加以約定。
�。�1）裝修范圍。根據有關(guān)規定，承租人在裝修房屋、增加附屬設施前，首先應當書(shū)面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應將房屋裝修設計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應承擔的恢復原狀、賠償損失、支付違約金等責任。
�。�2）裝修期限。通常情況下，出租人應給予承租人一定的裝修期限，該期限應屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無(wú)須支付房屋租金。雙方還應明確該期限屆滿(mǎn)后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。
�。�3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結構破壞，出租人可以要求承租人預先支付一定數額的錢(qián)款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。
�。�4）租賃終止后的裝修處理。一般說(shuō)來(lái)，承租人會(huì )把裝修款分期攤入營(yíng)業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿(mǎn)時(shí)不應存在補償問(wèn)題。但在租賃關(guān)系提前結束時(shí)，雙方往往會(huì )為裝修的補償問(wèn)題發(fā)生爭議。為此，雙方應在裝修條款中明確非因承租人原因而導致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補償義務(wù)和補償標準。如因承租人違約導致租賃提前終止時(shí)，承租人無(wú)權要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應保管好裝修的相關(guān)票據、合同等書(shū)證，以便雙方結算。
�。�5）對物業(yè)管理來(lái)說(shuō)也應當重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調在裝修期內是否開(kāi)啟、開(kāi)啟的時(shí)段和收費標準，裝修期滿(mǎn)后全額收取空調費。物業(yè)服務(wù)費一般在裝修期有所下調，但仍要履行管理義務(wù)，應將《裝修須知》讓承租商戶(hù)簽收并隨時(shí)進(jìn)行監督檢查，避免出現人身和財產(chǎn)損害。
7、優(yōu)先續約權的條款設定
一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續約權有約定，但往往約定的內容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿(mǎn)后在同等條件下具有優(yōu)先續約權”。但同等條件如何界定？無(wú)法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導致租金暴漲，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛�；谶@種情況我們認為應當在租賃合同中做出如下約定：
�。�1）承租方在租賃期滿(mǎn)后在同等條件下具有優(yōu)先續約權。
�。�2）對于長(cháng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶(hù)，同等條件可以約定為承租人有權在第三方出價(jià)的租金上下不超過(guò)10%范圍內時(shí)享有優(yōu)先權，比如原租金是10000元，第三方出價(jià)只要不超過(guò)11000元，承租人就有權以10000元繼續承租；如果第三方出價(jià)為12100元，那么承租人有權以11000元繼續承租。
�。�3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿(mǎn)后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機構所提供的同地段、類(lèi)型或相似地段、類(lèi)型租金標準為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權繼續承租。
8、對欠租商戶(hù)采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險
在商戶(hù)拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結的問(wèn)題。我們認為應當具體情況具體分析。
首先應在租賃合同中寫(xiě)明在商戶(hù)欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶(hù)采取停水停電的權利。此外，應區分兩種情況：第一種情況，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與自來(lái)水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶(hù)，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶(hù)和自來(lái)水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應的使用與否的決定權。第二種情況，商戶(hù)和自來(lái)水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶(hù)用水、用電的權利就受法律保護。此時(shí)，雖有免責約定，司法實(shí)踐中也通常被認定承擔擅自停水、停電造成商戶(hù)經(jīng)濟損失的賠償責任。另外，還要注意即使有權停水、停電，物業(yè)公司也應事先書(shū)面通知商戶(hù)，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍，以避免給商戶(hù)帶來(lái)突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險。
對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶(hù)、商戶(hù)欠繳物業(yè)管理費的斷水斷電問(wèn)題，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和各地的物業(yè)管理條例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認定物業(yè)公司行為違法�；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢(qián)，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對小區業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護相應設施設備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門(mén)委托代收水、電、煤、有線(xiàn)電視等費用，也不是這些基礎設施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水斷電等措施，這種約定因干涉他合同而無(wú)效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔侵權賠償責任。
9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶(hù)遺留物品的法律風(fēng)險
制定租賃合同一般都會(huì )約定合同解除條件，如商戶(hù)欠租達到一定金額和時(shí)間、商戶(hù)違法經(jīng)營(yíng)，則出租人就享有合同解除權。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶(hù)拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執行的時(shí)間長(cháng)、過(guò)程復雜，為了避免擴大損失，業(yè)主大多會(huì )采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險，避免欠租商戶(hù)以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿(mǎn)足合同解除條件，出租人應及時(shí)向商戶(hù)郵寄解除租賃合同通知書(shū)，寫(xiě)明要求商戶(hù)自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過(guò)期限則出租人將強行收回房屋。
其次，如商戶(hù)超過(guò)該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現場(chǎng)，對清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證；第二，聘請律師作為見(jiàn)證，并對現場(chǎng)商戶(hù)的遺留物品進(jìn)行認真清點(diǎn)造冊，全程錄像，留作證據；第三，將商戶(hù)的遺留物品妥善保管，并書(shū)面通知商戶(hù)留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔保管費用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì )、社區工作站甚至無(wú)利害關(guān)系人數人見(jiàn)證下清退承租商戶(hù)物品的做法。
�。ǘ�、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應當注意的風(fēng)險與防范
1、商業(yè)物業(yè)的保險與風(fēng)險規避
商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶(hù)、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規意識參差不齊，加上設施設備特別是空調、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著(zhù)更多的風(fēng)險性。司法實(shí)踐中，侵權訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營(yíng)中面臨著(zhù)巨大的風(fēng)險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過(guò)失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉嫁風(fēng)險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險就是一個(gè)很好的選擇。
事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶(hù)應購買(mǎi)相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶(hù)已經(jīng)購買(mǎi)保險的情況下，根據保險利益原則，商戶(hù)投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬(wàn)一發(fā)生不測事件，例如火災，在毀壞商戶(hù)財產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來(lái)了損害；又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害，在商戶(hù)無(wú)力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開(kāi)發(fā)商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買(mǎi)足夠的保險至為重要。一般應考慮購買(mǎi)如下保險：
�。�1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現象，以及火災和爆炸；
�。�2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。
�。�3）物業(yè)管理責任險，即凡在工商行政管理部門(mén)登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂(yōu)的各種責任風(fēng)險，如公眾場(chǎng)所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車(chē)場(chǎng)責任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應由物業(yè)公司承擔的經(jīng)濟賠償責任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。
2、商業(yè)物業(yè)停車(chē)場(chǎng)區域的車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險的控制與預防
商業(yè)地產(chǎn)停車(chē)場(chǎng)的管理風(fēng)險，主要集中在車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，因管理停放的車(chē)輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險。具體風(fēng)險可能有：車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導致的車(chē)輛毀損。由于高檔商圈、寫(xiě)字樓內停放的車(chē)輛大多價(jià)值不菲，因此該類(lèi)糾紛和訴訟將導致物業(yè)公司承擔不菲的賠償風(fēng)險。
物業(yè)公司是否應承擔賠償責任關(guān)鍵在于判斷停車(chē)服務(wù)關(guān)系是否構成保管合同法律關(guān)系。依據公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構成保管關(guān)系，無(wú)論出現何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔賠償責任。否則就只是車(chē)位使用服務(wù)關(guān)系。但車(chē)位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無(wú)法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤(pán)發(fā)生地下停車(chē)場(chǎng)浸水事件，車(chē)主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：
�。�1）建立車(chē)位進(jìn)場(chǎng)刷卡制度，并將車(chē)位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內容和車(chē)輛停放人應注意的事項印制在停車(chē)憑證上。
�。�2）完善停車(chē)場(chǎng)硬件，要求開(kāi)發(fā)商、業(yè)主購買(mǎi)監控設備，降低管理風(fēng)險。（3）將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內容制成公示牌，放置在停車(chē)場(chǎng)顯著(zhù)位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔車(chē)輛的保管責任等。
(4)收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號或者電子卡應有可資查詢(xún)的存檔記錄。如果車(chē)輛停放憑證丟失，應由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續，重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。
(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險的區域進(jìn)行單獨圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區域。 (6)在異常天氣來(lái)臨時(shí)，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車(chē)位，提前預備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車(chē)場(chǎng)，一般防空區域是有三防門(mén)的，及時(shí)放下此門(mén)便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時(shí)，不能只圖車(chē)輛通過(guò)的便利，用水泥封閉三防門(mén)下面的凹形閘口，而應當用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。
(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，排除潛在危險。對監控設備要保證完好無(wú)損，對錄像資料要按照國家規定，保存至少30天。
(8)購買(mǎi)保險，分散管理風(fēng)險。
三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)
俗語(yǔ)常說(shuō)“有始有終”。無(wú)論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng)，雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見(jiàn)，但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當所引發(fā)的糾紛和后續調處將會(huì )十分復雜。經(jīng)過(guò)對客戶(hù)蘇州開(kāi)發(fā)區最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區、無(wú)錫最大購物中心、深圳南山區某大型商場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的法律服務(wù)，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)應高度重視并注意風(fēng)險防范。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類(lèi)型與相關(guān)問(wèn)題
商業(yè)地產(chǎn)中依據進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。
1、“依據前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”
協(xié)議的主體是開(kāi)發(fā)商，所以交接對象也是開(kāi)發(fā)商。因此在與開(kāi)發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場(chǎng)前應當把握如下兩個(gè)原則，其一，審查開(kāi)發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對移交的材料應當查實(shí)，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的，應當由開(kāi)發(fā)商說(shuō)明情況，取得開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾書(shū)，要求其在承諾期限內完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構筑物一定要把好驗收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會(huì )給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的負擔。具體來(lái)說(shuō)，應當注意以下幾個(gè)方面：
�。�1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復核，對尚未完善的事項，要求開(kāi)發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專(zhuān)項基金，開(kāi)辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設施等問(wèn)題）。
�。�2）要求開(kāi)發(fā)商對小區所有土建工程、消防工程、管線(xiàn)隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱(chēng)、工程項目合同、工程負責人聯(lián)系電話(huà)、保修期限等內容列出清單和附件交給物業(yè)公司。
�。�3）將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費用。
�。�4）凡樓宇內采用非市面上常見(jiàn)的建材，設備和設施的應讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話(huà)和聯(lián)系人。
�。�5）驗收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設施和管線(xiàn)有無(wú)按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄電梯設施、商業(yè)景觀(guān)取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標識系統、汽車(chē)泊位是否足夠，樓宇公用、消防設施做好與否，室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。
�。�6）對于可能有爭議的商業(yè)區域公共設備、設施、輔助場(chǎng)所（休憩綠地）、停車(chē)位等產(chǎn)權須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。
2、依據“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。
這類(lèi)交接相對于前者較為復雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會(huì )順利交接，但通常均會(huì )發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接，雙方互相設置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會(huì )影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營(yíng)形象。因此對于“新舊交接”的進(jìn)場(chǎng)方式，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：
�。�1）一方進(jìn)場(chǎng)，一方會(huì )撤場(chǎng)，雙方都應當組建接管小組，與對方會(huì )商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負責人。
�。�2）嚴格執行交接流程，對于相關(guān)材料的交接，應當做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問(wèn)題發(fā)生的資料遺失，如開(kāi)發(fā)商未將資料移交導致退出的物業(yè)無(wú)法移交的，應當取得其聲明并簽字確認。往來(lái)函件應當提前與當地郵局聯(lián)系，找專(zhuān)人進(jìn)行確認送達業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應當采取DV全程跟拍或公證送達。
�。�3）對物業(yè)硬件設施進(jìn)行驗收。列出清單并依據清單對水電，管線(xiàn)消防等硬件設施逐項進(jìn)行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說(shuō)明，取得快遞回執。（4）對資料和樓宇內的遺留問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調，補救。
�。�5）如雙方發(fā)生沖突，應首先取得樓內業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的支持并向政府主管機構請求協(xié)調，在維穩的背景下，通過(guò)正當的方式進(jìn)場(chǎng)而不要采取過(guò)激措施。對有爭議的部分，應當取得對方明確的書(shū)面答復，本著(zhù)“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調接收。
�。ǘ┪飿I(yè)撤場(chǎng)應當注意的問(wèn)題
一般情況，物業(yè)撤場(chǎng)都會(huì )有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法取得物業(yè)管理利潤，依據合同行使解除權被迫撤場(chǎng)的情況下，相對方不僅不會(huì )配合，反而會(huì )百般刁難。在相對方不配合的情況下應當如何交接，此時(shí)注意兩個(gè)原則：
1、應注意“程序合法，取證充分�！睂τ跓o(wú)人配合或設置障礙的交接，撤場(chǎng)屬于單方行動(dòng)，很容易成為對方日后爭議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：
�。�1）成立撤場(chǎng)工作領(lǐng)導小組并分立各管理項目主管小組，明確職責；
�。�2）做好交接計劃、流程并告知開(kāi)發(fā)商，通知其截止撤場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)管理責任發(fā)生轉移，警告如因其拒絕交接造成的安全責任由其自行承擔；
�。�3）將交接安排在管理區域內予以公示，做好管理區域內商戶(hù)、小業(yè)主的說(shuō)服解釋工作；
(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設施設備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；
(5)保安按照管理區域的重要性次第撤崗并公告；
(6)將所有日常運營(yíng)管理資料和原自開(kāi)發(fā)商處取得的圖紙、設施設備資料等制定清單，分類(lèi)分箱封存并標記清晰；
�。�7）通知開(kāi)發(fā)商接收管理資料、交接證明文書(shū)和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;
(8）對于開(kāi)發(fā)商拒絕接受的財務(wù)資產(chǎn)應當預先安排公證提存等措施保管妥當；
�。�9）將撤場(chǎng)的每一步驟和文書(shū)證明資料以及催促開(kāi)發(fā)商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過(guò)特快專(zhuān)遞、公證、見(jiàn)證等方式取得送達的證據。
2、充分依靠政府物業(yè)主管部門(mén)和街道辦等機構，事先向相關(guān)機構報告，說(shuō)明撤場(chǎng)的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現場(chǎng)見(jiàn)證；必要時(shí)候將撤場(chǎng)證據和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構保管；撤場(chǎng)后向政府機構提交報告。
3、整理并備份管理資料，做好財務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。
�。�1）工程類(lèi)資料和日常管理資料重要的要復制備份；移交撤場(chǎng)資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證；
�。�2）為了追討開(kāi)發(fā)商和商戶(hù)欠費，撤場(chǎng)前應對管理期限內的物業(yè)費用，單獨歸類(lèi)制定清單，向欠費方發(fā)出清償通知書(shū)并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費；
�。�3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；
�。�4）撤場(chǎng)前對物業(yè)共用部分，共用設備的維保養護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；
�。�5）做好財務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費用統計；可能將來(lái)帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項目的測算，可以委托審計機構進(jìn)行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。
總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特有的法律風(fēng)險需要引起經(jīng)營(yíng)者和管理者的高度重視。本文一管之見(jiàn)，囿于經(jīng)驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。
物業(yè)工作計劃13
xx年是xx櫥柜門(mén)業(yè)精品城調整、改造的一年；四、五層招商可持續發(fā)展的一年；實(shí)現成為xx股份有限公司一個(gè)新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)打基礎的一年。為此，我們要以招商調整、抓經(jīng)濟效益為中心；以人為本，抓好兩個(gè)隊伍建設為核心；以商城為重點(diǎn)、以商戶(hù)為主體，走出一條適合櫥柜門(mén)業(yè)專(zhuān)業(yè)商城的新城商城新型業(yè)態(tài)的管理模式，以大廈物業(yè)管理為基礎，全面做好物業(yè)管理工作，以消防安全為大事，杜絕大小事故發(fā)生。
以“觀(guān)念創(chuàng )新、強化服務(wù)、愛(ài)崗敬業(yè)、真抓實(shí)干�！睘樽谥既嫱瓿蓌x年公司制定的各項任務(wù)和經(jīng)濟指標。
一、xx年總經(jīng)濟指標：770萬(wàn)元。
�。ㄒ唬﹛x櫥柜門(mén)業(yè)精品城攤位租賃費（含物業(yè)費）656萬(wàn)元、廣告費8萬(wàn)元；
�。ǘ┲谐谴髲B物業(yè)費35萬(wàn)元、采暖費38萬(wàn)元、電費28萬(wàn)元，其它收入5.3萬(wàn)元。
二、xx年度xx公司的主要工作
�。ㄒ唬┘訌妶F隊建設、提高主人翁意識、樹(shù)立企業(yè)文化；
1、抓基礎建章建制完善目標管理責任制：經(jīng)過(guò)對接管原榮達大廈后近3個(gè)月的總體情況了解發(fā)現，部分崗位的職責還需完善，例如：更夫交xx制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在xx年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進(jìn)行重新編寫(xiě)，力求完善。
2、制定員工考核制度：?jiǎn)T工考核制度的制定，主要是為了使獎罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動(dòng)員工主動(dòng)工作的積極性，提高工作效率，更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績(jì)效考核兩方面。日常行為考核將側重于對考勤、行衛規范的考核；績(jì)效考核則側重于對員工工作能力、計劃及工作目標完成情況的考核。
3、制定員工培訓計劃：要使各崗位的人員都能發(fā)揮其最佳的工作能力，除了靠其自身的努力外，對員工的再次培訓也是十分重要的。為此，辦公室將針對特殊崗位，如：消防員、商務(wù)咨詢(xún)員、管理員、保潔員等直接接觸業(yè)主、業(yè)戶(hù)或外來(lái)訪(fǎng)客的人員進(jìn)行崗位知識、崗位技能、大廈相關(guān)的基本知識的培訓，除由辦公室現有人員負責培訓外，還將外聘相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)秀講師為我們講課。對于各部門(mén)管理層人員，我們也將定期對其進(jìn)行人員管理、客戶(hù)管理、商務(wù)禮儀等多方面的培訓。
4、統一著(zhù)裝、展示企業(yè)文化、樹(shù)立企業(yè)形象：在xx年我們將參照按股份公司的制度的標準及樣式，為xx物業(yè)公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著(zhù)工裝、胸卡上崗，并將出臺相應的管理方案進(jìn)行管理。這一計劃如能實(shí)行必將在廣大消費者及業(yè)主業(yè)戶(hù)中樹(shù)立起我xx物業(yè)的良好形象。在統一著(zhù)裝的同時(shí)，我們還將把各部門(mén)辦公室的室內外環(huán)境，按照相應的規章嚴格檢查，使我xx物業(yè)真正成為一家管理高效、辦公環(huán)境整潔優(yōu)雅的現代化、高素質(zhì)的管理團隊。
5、時(shí)刻牢記安全第一，把消防、安全融入日常工作中。消防保衛工作是公司上下齊抓齊管的.一件大事，在xx年除了要定期進(jìn)行消防演習外，我們還將加強對消防員、保安、監控等相關(guān)人的崗位責任、工作流程的培訓。還將在公司內部開(kāi)展“增強消防意識、牢記安全第一”的學(xué)習活動(dòng)。屆時(shí)將邀請消防部門(mén)的宣傳工作人員來(lái)為全體員工講課，增強員工的消防意識、安全意識，學(xué)會(huì )遇險不驚、自如應對。加強治安綜合管理。大力清查商鋪內易燃易爆的物品。加大對占道消防通道的管理力度，完善商家裝修及改建的審批制度，加強對施工過(guò)程消防監護。對有如上違反有關(guān)規定的業(yè)戶(hù)，予以嚴肅處理,我們發(fā)現一件，處理一件。
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