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農業(yè)用地資產(chǎn)評估報告方法
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農地資源十分有限，農地資源轉作其它用途有嚴格的限制，其主要用途在相當長(cháng)時(shí)期內以獲取農業(yè)收益為目的，即使農地資源轉為他用，對農地資源所有者的補償也須以農地資源收益為基準;另外，隨著(zhù)農地市場(chǎng)的培育與發(fā)展，農業(yè)系統外的市場(chǎng)和價(jià)格對農業(yè)內部的資源利用和供求關(guān)系有重要影響，農地資源的價(jià)格也須以市場(chǎng)上的供求關(guān)系作為重要基礎。因此，當前農地價(jià)格體系應以基準地價(jià)、宗地地價(jià)為核心，估價(jià)方法應以收益還原法與基準地價(jià)系數修正法為主，同時(shí)兼顧比較法等估價(jià)方法。
1市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是對比相同或相近情況下同類(lèi)農地資源的價(jià)格來(lái)確定待估農地價(jià)格的方法，即根據同一市場(chǎng)中近期發(fā)生的類(lèi)似農地交易案例，結合市場(chǎng)行情，對案例交易價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、期日修正、區域因素修正、個(gè)別因素修正、年期修正等(園地、林地尚需考慮成熟度)得到待估農地的價(jià)格。市場(chǎng)長(cháng)期趨勢法是根據已有市場(chǎng)上農地價(jià)格的變化及其趨勢，結合農地供求關(guān)系的預測、供給彈性和需求彈性計算等，對某類(lèi)農地資源進(jìn)行價(jià)格評估，此法特別適用于農地市場(chǎng)發(fā)育較好、運行較規范的情況。
2收益還原法
收益還原法實(shí)際上是將農地收益視為一種投資，以獲取利潤為目的，虛擬利潤以平均利潤率為準計算，將未來(lái)利潤還原為現值總和的方法。采用此法的關(guān)鍵是如何確定純收益與還原利率。純收益可從總收益中逐一扣除資本、勞動(dòng)等生產(chǎn)要素及其收益后得到，或運用系統規劃的方法求取農地資源的影子價(jià)格，這個(gè)影子價(jià)格便是純農地收益。農地還原利率應以行業(yè)平均利潤率為基礎，結合農地經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險程度確定。同樣，收益倍數法是收益還原法的一種較為簡(jiǎn)單的形式，據此方法，農地價(jià)格是農地收益或若干年農地收益平均值的若干倍，這個(gè)倍數一般由交易雙方協(xié)議，或由政府根據市場(chǎng)實(shí)際成交情況確定。
3成本逼近法
成本逼近法是以未利用土地或廢棄地取得費用、農地開(kāi)發(fā)費用為基本成本，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上基本投資應產(chǎn)生的利潤與利息，以及應納稅金構成基礎價(jià)格，結合市場(chǎng)供求狀況、收益年限與待估宗地區位條件，評估出農地價(jià)格。
4基準地價(jià)法
首先依據農地綜合質(zhì)量評價(jià)計算分值，劃分農地等級，其次在各等級內確定標準田或抽樣，用收益還原法計算地價(jià)，最后參照同等級內各地塊的綜合質(zhì)量分值和標準田價(jià)格(或抽樣地塊平均價(jià)格)，比較修正得到各等級農地基準地價(jià)，并確定出宗地地價(jià)修正系數。
�、偈占鞣值榷墕卧�(或標準田)的農地產(chǎn)出、收益、費用、收益分配等方面的資料，根據農地內部生產(chǎn)情況，對各類(lèi)生產(chǎn)用途的收益和分配進(jìn)行面積加權平均，作為農地單元的平均收益、成本。
�、趶霓r地總收益中分離出純土地收益部分，分離的依據是各生產(chǎn)要素對農地總收益的邊際貢獻。土地收益分離過(guò)程為：總產(chǎn)值扣除物資費用(折舊、用電、機械等費用)及其盈利額，再扣除勞動(dòng)費用(以實(shí)際用工乘以當地標準工資計)及稅收。
�、鄹鶕斈赉y行存款利率、農地投資風(fēng)險率。農地投資利潤等因素，結合農地市場(chǎng)行情，綜合確定出農地還原利率，并以此利率將農地純收益還原為價(jià)格(得到單元價(jià)格或標準田價(jià)格)。農地投資風(fēng)險低于非農地，故農地還原利率低于其它非農地的還原利率。
根據各單元在等級中的面積比重，加權平均得到各等級的平均價(jià)格基準地價(jià)。
�、芨鶕纼r(jià)區內農地資源的自然條件、經(jīng)濟水平等編制以基準價(jià)(或標準田)為核心的宗地地價(jià)修正系數。
�、莞鶕擂r地所處等級的基準地價(jià)(標準田價(jià))及其相應修正系數求得農地價(jià)，結合農地市場(chǎng)行情及評估目的，最終確定其價(jià)格。
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