2015專(zhuān)家熱議房企合伙人制度

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志：

　　原分配方式不足以留住房地產(chǎn)高端人才

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認為：“房地產(chǎn)發(fā)展到現在的階段，人才流失比較嚴重，原來(lái)的分配方式已經(jīng)不足以留住房地產(chǎn)的高端人才。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現在陷入困難，合伙人制度帶來(lái)的高額獎勵能夠激發(fā)員工潛能。其次，目前房地產(chǎn)項目情況現在出現了差別，不是所有的房地產(chǎn)項目都是盈利的。企業(yè)從分散風(fēng)險的角度考慮，也愿意去推出合伙人制度。這是一個(gè)積極的嘗試。”

　　廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜：

　　房企推行合伙人制度擬定標準是關(guān)鍵

　　廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜接受新華網(wǎng)采訪(fǎng)時(shí)指出：“房企推行合伙人制度是一種階段性的制度，也是合理現象。但在制度上要注意建立退出機制、健全從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的合伙人團隊統一性。還有在操作項目跟投制度時(shí)，如果建立了團隊競聘制，競聘標準和競聘條件及公司投入的標準如何擬定也非常關(guān)鍵。”

　　另一方面，黃韜認為合伙人制度的推出與目前市場(chǎng)上資金的狀況等沒(méi)有直接關(guān)系。“只能說(shuō)房企發(fā)展到某個(gè)階段，像萬(wàn)科走了很多管理層，可能要改變一些激勵的方式方法而已。”他說(shuō)。

　　同時(shí)，黃韜對于合伙人制度的具體操作方式有著(zhù)一定擔憂(yōu)。“一是有的企業(yè)在拿地、規劃部分可能不是叫營(yíng)銷(xiāo)團隊去做，到了銷(xiāo)售這一塊才是營(yíng)銷(xiāo)團隊去做。那么這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)團隊去負責就比較困難了，不是從頭到尾的跟，像這樣的跟投制度上是有缺陷的。至少我認為的跟投必須要從頭到尾開(kāi)始。二是有企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始就合伙人團隊成員開(kāi)展競聘，那么當中競聘的條件是否合理?比如說(shuō)，你想做是否肯定有的做?或者競聘條件及公司的投入是否相對應?競聘的標準是誰(shuí)來(lái)拿?這個(gè)也很關(guān)鍵。”他補充道，“比如一個(gè)項目大家都不看好，但有個(gè)人就說(shuō)我來(lái)做我有信心，是否憑借這兩句話(huà)就可以給他做呢?也要建立能力考察標準。”

　　龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑：

　　合伙人制度分散房企風(fēng)險

　　龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑告訴記者：“從整個(gè)行業(yè)大趨勢看出，增長(cháng)速度已不可避免的出現了下滑，因此對于每個(gè)項目的內部管控及成本控制精細化管理要求更高，項目跟投可以對此作出制度性保障。股份激勵則是站在更高層面，要求人和公司共同成長(cháng)，是以公司的角度去看的，適用于可以和公司長(cháng)期發(fā)展、對公司做出了比較大貢獻的人。合伙人制度是適應當前環(huán)境下的決策，也是企業(yè)保證自己穩健發(fā)展做的選擇。針對單個(gè)項目來(lái)說(shuō)，項目結束，合伙公司也就結束，并不會(huì )沖擊整個(gè)股份制公司的發(fā)展。如果是在房地產(chǎn)環(huán)境非常好的時(shí)候，也就不需要推行這個(gè)制度了。”

　　朱欣苑認為，從企業(yè)治理結構來(lái)說(shuō)，推股權激勵是公司在發(fā)展過(guò)程當中的比較有效的方式：“比如現在國企的混合所有制改革或是上市公司推股權激勵計劃等，都是在公司治理結構上能夠有更好的制度推動(dòng)因素，讓公司的成長(cháng)更穩健。”

　　朱欣苑認為，合伙人制度的推出與大環(huán)境有關(guān)。“結合房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)大趨勢已經(jīng)不可避免的出現增長(cháng)速度的下滑。那么每個(gè)項目要想有更好的贏(yíng)利點(diǎn)，對內部管控及成本控制的精細化管理就要求更高。項目跟投、利益捆綁的方式讓項目的成本控制以及利潤能夠得到更好的制度性保障，這是有利于房企的。實(shí)行這種項目的合伙人跟投制度，能在一定程度分散風(fēng)險，讓項目的操作人來(lái)一起做風(fēng)險共擔。”

　　她指出，對比股份激勵與項目跟投兩種合伙人方式可以看出，股份激勵是站在更高的層面，要求人和公司共同成長(cháng)，是以公司的角度去看的。“項目跟投更側重于單個(gè)的項目，一個(gè)公司會(huì )有很多項目，每個(gè)項目的情況和盈利能力是不同的。項目跟投并不是捆綁了人和公司，只是捆綁了人和項目，保證每一個(gè)參與到項目當中的人與項目屬于風(fēng)險共擔，收益共享的狀態(tài)。股權激勵更多的是獎勵和公司可以長(cháng)期發(fā)展的、對公司的發(fā)展做出了比較大的貢獻的人。”

　　朱欣苑表示，合伙人制度適應當下情況，是企業(yè)要去保證自己的穩健發(fā)展來(lái)做的選擇，并不會(huì )沖擊整個(gè)股份制公司的發(fā)展。“針對單個(gè)項目來(lái)說(shuō)，這個(gè)項目結束，這個(gè)合伙公司也就結束了。作為整個(gè)房企來(lái)講，股份制房企是永續經(jīng)營(yíng)的主體。如果房地產(chǎn)環(huán)境非常好的時(shí)候，也不需要合伙人制度了。”

　　克爾瑞房?jì)r(jià)分析師李權基：

　　推行合伙人制度是房企的人才戰略

　　克爾瑞房?jì)r(jià)分析師李權基認為推行合伙人制度是房企的一個(gè)人才戰略。“房地產(chǎn)行業(yè)由之前是一個(gè)’黃金利潤時(shí)代’轉入到了現在的’白金利潤時(shí)代’，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得人才這一行業(yè)里變得比以前更加重要，因此把部分股權下放以留住一些高端人才。”

　　“另外，這種制度也有利于提高效率，從架構來(lái)看，合伙人充當了”決策者”的角色，因此在項目開(kāi)發(fā)上減少了一定的時(shí)間成本。此外，從資金方面來(lái)說(shuō)，也會(huì )吸引合伙人的部分資金注入到項目。”李權基表示。

　　“股權下放，也意味著(zhù)員工也要開(kāi)始承擔一定的風(fēng)險，而對于強迫性的要求員工入股的合伙人制，也有可能會(huì )使得部分人才流失。”李權基認為。

　　而對于這種制度是否會(huì )成為一種趨勢，李權基則表示，對于抗壓性較強的龍頭房企來(lái)講，這已是一種趨勢，中小房企還將處于一種觀(guān)望的態(tài)度。

　　合富輝煌首席分析師龍斌：

　　合伙人制有利充分調動(dòng)核心管理運作團隊的積極性

　　合富輝煌首席分析師龍斌在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)道：“大家都認為現當下樓市并不理想，房企實(shí)施合伙人制也許是收到外力推動(dòng)，但個(gè)人認為并不是最重要的原因。最重要的目的還是充分調動(dòng)核心管理運作團隊的積極性，也可以間接地說(shuō)是把項目和員工的利益捆綁在一起，讓員工一起來(lái)分擔收益或者損耗，是企業(yè)發(fā)展內部的需求。此外，其表示實(shí)行合伙人制也將促使房企拿地更加趨于謹慎。(新華房產(chǎn)調查記者 李慶招 張筱姝)

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