房產(chǎn)中介運營(yíng)計劃書(shū)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。以下是小編為大家整理分享的房產(chǎn)中介運營(yíng)計劃書(shū)，歡迎閱讀參考。

　　房產(chǎn)中介運營(yíng)計劃書(shū)

　　一、方案說(shuō)明

　　本方案是為 集團進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，解答有關(guān)運營(yíng)管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項目的運營(yíng)提供專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、規范化的概要性的指導意見(jiàn)。本方案并非基于具體土地、具體團隊、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報告，也有別于正式的制度設計。

　　本方案不是最終運營(yíng)方案，本方案僅是 集團介入房地產(chǎn)運營(yíng)管理的概要性指導意見(jiàn)。最終運營(yíng)方案需要在運營(yíng)團隊對具體地產(chǎn)項目進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場(chǎng)調研報告、開(kāi)發(fā)計劃及其它運營(yíng)方案等。

　　二、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運營(yíng)管理趨勢簡(jiǎn)判

　　1、中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的發(fā)展趨勢

　　20xx—20xx年可以說(shuō)是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。20xx年—20xx年，一方面是以中國快速城鎮化為核心驅動(dòng)力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著(zhù)中國房地產(chǎn)業(yè)在相當長(cháng)一段時(shí)間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟的調整中迎來(lái)新的高強度的沖擊。各個(gè)房地產(chǎn)公司都心理很糾結地面臨“去、留”、“成長(cháng)、萎縮”的選擇。

　　20xx年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴峻的調控中獲得較快發(fā)展的一年。從房?jì)r(jià)來(lái)看，據中房網(wǎng)全國一手房交易價(jià)格指數顯示，截止到2013年3月，全國房?jì)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月，房?jì)r(jià)已經(jīng)回到調控前水平。 限購的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年，多數房企延續采用去年的以?xún)r(jià)換量原則，尤其在5、6月份，由于時(shí)逢沖擊半年度業(yè)績(jì)的時(shí)間點(diǎn)，因此推案量和促銷(xiāo)力度都達到階段性高點(diǎn)，而進(jìn)入2013年年之后，由于一線(xiàn)房企業(yè)績(jì)完成情況普遍較好，加上對十八大城鎮化建設的經(jīng)濟刺激政策的期待，量?jì)r(jià)出現一定程度的上漲。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)來(lái)看，龍頭企業(yè)取得了較快增長(cháng)。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有著(zhù)十分明顯的優(yōu)勢，在調控中的經(jīng)營(yíng)策略非常合理，既重視擴張，也注重規避風(fēng)險，企業(yè)戰略上積極向高周轉策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰略，規避風(fēng)險。從發(fā)展布局來(lái)看，不少全國性企業(yè)已經(jīng)不滿(mǎn)足于國內的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項目在建。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，為了規避風(fēng)險，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來(lái)企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉向旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級開(kāi)發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)手段都做到位時(shí)，市場(chǎng)已開(kāi)始回歸理性，購買(mǎi)人群的觀(guān)望情緒占了主導地位、市場(chǎng)會(huì )進(jìn)入相對時(shí)間、相對地域的'蕭條期。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無(wú)法避免。以萬(wàn)科為例，她的整體營(yíng)銷(xiāo)思路是在今后，以“合理的價(jià)格”、以最快的速度出售現有貨量。萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭雖然在中國地產(chǎn)市場(chǎng)份額并沒(méi)有占據絕對多的權重，但是它的行為會(huì )對整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生相當大的導向作用。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)“戰國”時(shí)代的現狀和趨勢！

　　2、新趨勢對開(kāi)發(fā)管理模式及管理團隊的要求。

　　如何在項目所在地把地產(chǎn)項目打造成“精致城市宜居社區”，做“名片”式項目，打造高品位“富人區”？如何實(shí)現““地王”開(kāi)局，強勢崛起”？如何實(shí)現“預算周期，規模制勝”？如何適應中國下一波城鎮化開(kāi)發(fā)的熱潮？在房地產(chǎn)行業(yè)“戰國”時(shí)代的現狀和趨勢下，答案只有一個(gè)：只能形成能增強競爭能力的運營(yíng)機制，才成功運作。目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨特的優(yōu)勢；一些經(jīng)過(guò)成功營(yíng)銷(xiāo)建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規模，對新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)構成了壓力。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項目如果要開(kāi)發(fā)成功，就必須尋找一個(gè)差異化的突破點(diǎn)，那我們拼什么，其實(shí)就是拼運營(yíng)管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉型與洗牌所正在激戰的核心競爭力，加強運營(yíng)管理是在相對“低迷”時(shí)期各個(gè)開(kāi)發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰已經(jīng)來(lái)臨：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在調控形勢下，近幾年銷(xiāo)售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競爭加劇，正在超越房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的階段，原來(lái)的土法上馬，一塊地皮建房子賣(mài)就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化、規范化時(shí)代已悄然來(lái)臨；二是全國商品房均價(jià)正在跨越6000元/平米的門(mén)檻，客戶(hù)消費心理也正在走向理性化，對地產(chǎn)的規劃、質(zhì)量、配套、性?xún)r(jià)比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽(yù)、團隊的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項目本身的成功開(kāi)發(fā)需要開(kāi)發(fā)團隊具有極強的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力、資本運作能力、工程管理能力、成本控制能力、內部控制及團隊整合能力，也就是各類(lèi)資源整合能力，這需要各方面的專(zhuān)業(yè)團隊、職業(yè)團隊，并在高效、可控的管理模式下運作才能完成。

　　總之，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，過(guò)去那種依賴(lài)高地價(jià)、高房?jì)r(jià)的粗放式贏(yíng)利模式將難以持續，目前的各種環(huán)境也決定了新入門(mén)的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項目開(kāi)發(fā)成

　　功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團隊運作。

　　三、集團地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)管理的目標

　　基于股東的投資目標，并為達成股東投資目標；建議開(kāi)始介入的地產(chǎn)項目運營(yíng)管理的目標可明確為以下幾點(diǎn)：

　　第一，構建在項目所在地突出的房地產(chǎn)項目運營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項目運營(yíng)可控、高效；構建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責、權、利”，真正將個(gè)人利益與權力和責任掛鉤，杜絕責任不清、賞罰不明、人浮于事的現象，為集團公司房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)管理探索一條可行的模式。

　　第二，打造一支“精干、高效”的專(zhuān)業(yè)化操作的職業(yè)團隊，專(zhuān)業(yè)團隊職業(yè)操作，同時(shí)實(shí)現投資股東與運營(yíng)團隊的“雙贏(yíng)”，為項目的成功開(kāi)發(fā)及股東其他項目的開(kāi)發(fā)培養人才。

　　第三，初步樹(shù)立集團地產(chǎn)品牌在區域的影響力，為集團地產(chǎn)在區域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎。

　　第四，確保盈利，將本項目打造成當地標桿“精品”樓盤(pán)，為公司取得最大的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，或者說(shuō)爭取項目利益最大化。這是項目運營(yíng)管理的最終目標。

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