- 相關(guān)推薦
小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛
近年來(lái)，我所律師辦理了大量農村小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件。小產(chǎn)權房屋出售以后出賣(mài)方反悔的，有的通過(guò)訴訟，法院確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，可以收回房屋;有的法院判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，不能收回房屋。鑒于目前北京市仍然存在著(zhù)大量小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，我們認為有必要將小產(chǎn)權房屋的相關(guān)法律規定以及處理小產(chǎn)權房屋糾紛的操作實(shí)務(wù)和訴訟的風(fēng)險撰寫(xiě)成文，以供讀者參考借鑒。
所謂小產(chǎn)權房屋是指經(jīng)過(guò)合法審批在農村土地上開(kāi)發(fā)建設的住宅房屋。如果從土地的性質(zhì)對房屋進(jìn)行劃分，可以分為，在農村土地上開(kāi)發(fā)建設的房屋就是小產(chǎn)權房屋，在國有無(wú)償劃撥土地上開(kāi)發(fā)建設的房屋就是經(jīng)濟適用房，在國有出讓土地上開(kāi)發(fā)建設的房屋就是商品房。
正是因為小產(chǎn)權房屋是建筑在農村集體土地之上，而集體土地只有本集體組織的成員才有權占有使用，因此依據現行法律規定，小產(chǎn)權房是不允許上市交易的。也就是說(shuō)只有與集體土地有特定身份關(guān)系的農村村民才能購買(mǎi)或者經(jīng)拆遷回遷取得小產(chǎn)權房。此外，任何人購買(mǎi)小產(chǎn)權房均為法律所禁止，所簽定的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同，也會(huì )被法院確認為無(wú)效合同。合同被判決無(wú)效以后，出賣(mài)方就可以收回房屋，當然出賣(mài)方應將已經(jīng)收取的購房款退還給對方。由于近年來(lái)房屋價(jià)格飛漲，許多出賣(mài)小產(chǎn)權房人，已經(jīng)委托我所律師，通過(guò)訴訟收回了房屋。
但是，隨著(zhù)時(shí)間的推移，有的小產(chǎn)權房的土地，已經(jīng)補交了地價(jià)款，變成了國有土地。于是小產(chǎn)權房也就變成了大產(chǎn)權，房屋也由禁止上市交易變?yōu)榭梢越灰�。此時(shí)如果小產(chǎn)權房屋的出賣(mài)人再以房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，主張收回房屋，人民法院就不會(huì )支持。
本案爭議房屋，原為農村小產(chǎn)權房屋，但是2009年土地已經(jīng)變?yōu)閲型恋�，因此，出賣(mài)人起訴請求判決合同無(wú)效，要求收回房屋，法院沒(méi)有支持。
農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認定無(wú)效后如何賠償
2003年10月，張某與單某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定張某將其名下的小產(chǎn)權房賣(mài)給單某，價(jià)款為188000元，單某在協(xié)議簽訂之日起三天內付清房款，同時(shí)張某交房給單某。協(xié)議簽訂后，張某與單某如約履行了協(xié)議，但因買(mǎi)賣(mài)的房屋所占用的土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過(guò)戶(hù)手續。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，張某訴至法院要求確認與單某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，同時(shí)要求單某退還房屋。
法院經(jīng)審理后認為，張某與單某買(mǎi)賣(mài)房屋的行為違反了我國土地管理法律法規的強制性規定，雙方因此簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。根據《合同法》的有關(guān)規定，合同無(wú)效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。于是，判決單某在判決生效后十五日內將房屋返還給張某。
判決生效后，單某將房屋返還給了張某，同時(shí)，張某也將購房款188000元退還給了單某。不久，單某將張某訴至法院，認為雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議履行已達五年之久，期間房屋明顯升值，當初所支付的房款188000即使加上利息，現已不能購買(mǎi)當時(shí)所能購買(mǎi)到的房屋。因房屋拆遷可以得到巨大的補償利益，張某違反誠信通過(guò)法律途徑確認協(xié)議無(wú)效，給單某造成了巨大的損失。因此，訴請法院判令張某賠償損失50萬(wàn)元。
法院經(jīng)審理后認為，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的無(wú)效單某和張某均有過(guò)錯，雙方均應承擔一定的責任。相比單某，張某不僅有過(guò)錯，而且在有巨大的拆遷補償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會(huì )道德。根據誠實(shí)守信和公平合理的民法基本原則，判決張某賠償單某30萬(wàn)元。
律師點(diǎn)評：
在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來(lái)巨大的拆遷利益，部分農村居民將農村的小產(chǎn)權房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權房。按現行的法律規定，大多法院會(huì )確認這類(lèi)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現實(shí)存在的。
雖然出賣(mài)人主張小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效通常會(huì )得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統的道德。如出賣(mài)方均可通過(guò)這種方式獲得巨大的利益，社會(huì )的道德危機便在所難免，且對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)顯然有失公平，法院似乎也會(huì )成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，通常會(huì )考慮提起訴訟一方要求確認小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的真正目的、房屋交付的時(shí)間長(cháng)短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進(jìn)行處理。如賣(mài)方確實(shí)因出售房屋后不能解決住房問(wèn)題而訴請法院確認房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的，則協(xié)議被確認無(wú)效后，買(mǎi)方不應從中獲利。
一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)行為結束的時(shí)間越久、買(mǎi)方使用房屋的時(shí)間越長(cháng)，就越應當維護交易的穩定和安全，即使房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被確認無(wú)效后，買(mǎi)方因此可得到的利益就應越大�？傊�，因房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的可得利益不應由一方單獨享有，而因考慮各方面的因素在買(mǎi)賣(mài)雙方之間進(jìn)行公平合理的分配。但是，可得利益在買(mǎi)賣(mài)雙方之間的分配應起到現行法律對此類(lèi)交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類(lèi)交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)交易。
小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同是否合法有效?
《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。
第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
以上二個(gè)法條是對集體土地流轉的禁止及限制，并未對集體土地上所建房屋進(jìn)行轉讓進(jìn)行禁止和限制。法律及行政法規并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)的明確規定。
對于小產(chǎn)權房要進(jìn)行區分，如果經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)規劃，主要為舊村改造項目的小產(chǎn)權房，該房屋具備合法性，出賣(mài)該房屋的合同合法有效。如果未經(jīng)行政部門(mén)許可或部分許可，系經(jīng)出賣(mài)人私自建造，則為違章建筑，依法應予拆除，不得買(mǎi)賣(mài)，應認定為合同無(wú)效。
【小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛】相關(guān)文章：
小產(chǎn)權房合同糾紛：同案不同判09-08
產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同范本10-18
有產(chǎn)權學(xué)區房買(mǎi)賣(mài)合同07-04
小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)弊端與合同范本08-21
小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同（精選12篇）10-23
小產(chǎn)權房房屋買(mǎi)賣(mài)合同04-12