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小產(chǎn)權房合同糾紛：同案不同判
同是小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)糾紛法院判定結果各不相同
案例一
2010年1月，北京陰女士將一套小產(chǎn)權房出售給朱先生，雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》。今年10月，陰女士請求法院判令雙方當時(shí)簽訂的合同無(wú)效。
賣(mài)房者
小產(chǎn)權房不能買(mǎi)賣(mài)，與朱先生簽訂的協(xié)議違反了國家關(guān)于“小產(chǎn)權房禁售”的規定，因此，協(xié)議屬于無(wú)效合同。
買(mǎi)房者
對方之所以起訴，是因為現在房?jì)r(jià)飆升，覺(jué)得虧了，才萌生毀約的想法。買(mǎi)房者擁有房屋使用權。
法院判定
北京市門(mén)頭溝區人民法院：本案中，《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同。
判定依據
我國針對小產(chǎn)權房的相關(guān)法律規定尚未出臺，雙方就訴爭房屋正式產(chǎn)權手續的辦理也無(wú)明確約定，對陰女士“合同無(wú)效”的訴訟請求，法院不予支持。
案例二
2004年5月，房先生在鄭州北環(huán)南王寨新村附近買(mǎi)了一套小產(chǎn)權房。7年后，這套房子被當年的賣(mài)主占據。
占據房屋，并在對方起訴時(shí)提出反訴，要求房先生支付其10萬(wàn)元“房屋占用費”。
將賣(mài)房者告上法庭，要求返還其15萬(wàn)元購房款。
鄭州市惠濟區人民法院：此案涉及小產(chǎn)權房，賣(mài)主并不是該村村民，雙方簽訂的合同無(wú)效，判處賣(mài)主返還房先生15萬(wàn)元購房款。
法律規定，集體土地上的小產(chǎn)權房，不能辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，其買(mǎi)賣(mài)行為并不受法律保護。
案例三
2002年7月，畫(huà)家李玉蘭與農民馬海濤簽訂協(xié)議，約定以4.5萬(wàn)元價(jià)格購買(mǎi)其位于北京通州區一處小產(chǎn)權房。
馬海濤向法院起訴要求確認雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。
雙方協(xié)議合法有效，且對方是居民戶(hù)口，無(wú)權要求退還房屋。
北京市通州區人民法院：違反法律、行政法規規定的合同無(wú)效。李玉蘭應騰退房屋，馬海濤給付其補償款93808元。
李玉蘭是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農村集體經(jīng)濟組織成員住房，故判決雙方合同無(wú)效。
觀(guān)點(diǎn)1
不應縱容不誠信行為 買(mǎi)房者有使用權、收益權
同樣是小產(chǎn)權房，為什么會(huì )出現不同的判決結果?小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?
鄭州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區法院民一庭副庭長(cháng)趙宜勇認為，案件一，法院認定合同有效的判決很合適。
“雖然房子暫無(wú)產(chǎn)權，買(mǎi)房者仍具有使用權和收益權，可以用來(lái)自住或者出租�！彼J為，房屋的產(chǎn)權或性質(zhì)并沒(méi)有改變。
他表示，鄭州現在不會(huì )出現這樣的問(wèn)題，“鄭州一般的做法是認定合同有效，買(mǎi)房人有使用權、收益權，不涉及房屋產(chǎn)權�！�
“小產(chǎn)權房出現合同糾紛，都是房?jì)r(jià)上漲鬧的�！彼f(shuō)，如果房?jì)r(jià)不漲，原房主也不會(huì )找事，“不能助長(cháng)這種不誠信行為�！�
觀(guān)點(diǎn)2
合同牽涉物品不合法 合同不應認定為有效
鄭州大學(xué)法學(xué)副教授、北大法學(xué)博士許桂敏則表示，她不認同門(mén)頭溝區人民法院認定合同有效的判定。
她分析，這次法院的判決，是依據民法認定合同有效。但合同要建立在小產(chǎn)權房合法的基礎上，否則無(wú)效。
“小產(chǎn)權房不合法，合同肯定無(wú)效。就好像買(mǎi)賣(mài)毒，即使合同是真實(shí)意思的表述也不合法，因為訂立合同的事物本身是不合法的�！彼f(shuō)。
“這種案件處理不好，容易激發(fā)社會(huì )矛盾�！彼J為，法院的判決可能考慮了社會(huì )穩定的因素，保護了弱勢方。
聲音
應定性小產(chǎn)權房 避免同案不同判
許桂敏認為，小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)案件“同案不同判”，原因是沒(méi)有可以普遍使用的法律依據。
“司法機關(guān)應對小產(chǎn)權房進(jìn)行定性，或予以明確的司法解釋?zhuān)蕜t，才能解決難題。不然，判案只能依靠法官個(gè)人的認知理解，風(fēng)險很大�！彼f(shuō)。
如果法律明確小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，會(huì )不會(huì )出現大批原房主“否認合同”的現象?
“只要小產(chǎn)權房沒(méi)有確權，即使把房子要回來(lái)，也沒(méi)有人敢接手，反而杜絕了小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)�！彼J為，大多數房主不會(huì )這樣做。
她提醒，現階段，小產(chǎn)權房明顯不會(huì )轉正，法律風(fēng)險頗大，市民最好不要去買(mǎi)。
小產(chǎn)權房的解釋
國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。如開(kāi)發(fā)商辦理合法的立項開(kāi)發(fā)手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開(kāi)發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱(chēng)為大產(chǎn)權房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉鎮政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權，也就是說(shuō)在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會(huì )的蓋章以證明其權屬，并沒(méi)有國家房管部門(mén)的蓋章，這種房屋被視為鄉產(chǎn)權，即小產(chǎn)權房屋。
“小產(chǎn)權”樓盤(pán)大多由村、鎮自己開(kāi)發(fā)，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒(méi)有繳納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的各項稅費。
建設部表示，非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”，均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續。
“小產(chǎn)權房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會(huì )實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱(chēng)“鄉產(chǎn)權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實(shí)就是“鄉產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著(zhù)新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
今年國土資源部將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權房”和高爾夫球場(chǎng)。
國土資源部部長(cháng)徐紹史在北京舉行的全國國土資源工作會(huì )議閉幕時(shí)講話(huà)指出，要及時(shí)發(fā)現、有效遏制苗頭性和傾向性問(wèn)題。今年國土資源部將要重點(diǎn)打好六場(chǎng)硬仗。其中，要重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權房”和高爾夫球場(chǎng)。
“今年如果不清理，城鎮化進(jìn)程加快之后，問(wèn)題會(huì )進(jìn)一步蔓延，范圍會(huì )進(jìn)一步擴大�！毙旖B史補充說(shuō)。
國家和各地相關(guān)監管部門(mén)屢屢提示建設和購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的風(fēng)險，但仍難以遏制“小產(chǎn)權房”這一現象的蔓延。非官方統計數據顯示，中國目前小產(chǎn)權房建設面積達六十多億平米，相當于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。小產(chǎn)權房數量非常之大，而且已成事實(shí)，是多年來(lái)累積起來(lái)的問(wèn)題。
小產(chǎn)權和大產(chǎn)權1、全部產(chǎn)權(大產(chǎn)權)
國務(wù)院《關(guān)于繼續積極穩妥地進(jìn)行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的公房，購房者能夠擁有全部產(chǎn)權。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這里，房屋的全部產(chǎn)權與房屋的所有權是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權”而言，“全部產(chǎn)權”才有存在的意義。
2、部分產(chǎn)權。(小產(chǎn)權)
根據國務(wù)院《關(guān)于繼續積極穩妥地進(jìn)行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買(mǎi)公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價(jià)出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售要在購買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買(mǎi)權，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權和全部產(chǎn)權的一些區別。部分產(chǎn)權與全部產(chǎn)權的不同之處在于，部分產(chǎn)權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。
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