物業(yè)公司致業(yè)主的公開(kāi)信
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物業(yè)公司致業(yè)主的公開(kāi)信(一)
**業(yè)主：
時(shí)光荏苒，斗轉星移。我們已經(jīng)住進(jìn)美麗的**小區一年以上了(一期的已經(jīng)兩年多了)。其間我們經(jīng)歷了坎坎坷坷，特別是在成立業(yè)委會(huì )這個(gè)大問(wèn)題上，當然，我們依然收獲著(zhù)幸福和甜美。對于這一切，首先，我們業(yè)主要感謝開(kāi)發(fā)商。因為沒(méi)有開(kāi)發(fā)商在**開(kāi)發(fā)，我們就買(mǎi)不到這么好的房子，更住不進(jìn)這么好的小區。
其次，我們還要感謝老趙(洪杰)。因為沒(méi)有老趙主事，我們小區就成立不了業(yè)委會(huì )，沒(méi)有業(yè)委會(huì )，廣大業(yè)主的權益就得不到保障。老趙同志勤勤懇懇、任勞任怨，不計報酬，心甘情愿的為**的1200戶(hù)業(yè)主服務(wù)，其精神實(shí)在可嘉。而且，業(yè)委會(huì )成立如此之快實(shí)在非一般人難以做到，其功勞實(shí)在是可圈可點(diǎn)。
第三，成立業(yè)委會(huì )是件好事。表面上看，這件好事是對業(yè)主而言的，對物業(yè)則談不上什么好不好，因為只要業(yè)主交物業(yè)費，業(yè)委會(huì )成立與否都無(wú)所謂。其實(shí)則不然，成立業(yè)委會(huì )對物業(yè)(開(kāi)發(fā)商)不僅是好事，而且是件大好事。只有業(yè)委會(huì )成立后，物業(yè)才能合法使用廣大業(yè)主的維修基金(1200多萬(wàn))，誰(shuí)能說(shuō)這對開(kāi)發(fā)商不是件大好事?
第四，關(guān)于成立業(yè)委會(huì )事宜，我談幾點(diǎn)看法：
1、業(yè)委會(huì )是由業(yè)主發(fā)起成立并受法律保護的群眾性組織。而我們業(yè)委會(huì )的發(fā)起人卻是開(kāi)發(fā)商(指派其朋友老趙具體操辦)，盡管開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，但此時(shí)的開(kāi)發(fā)商業(yè)主已經(jīng)不具有發(fā)起人資格了。那么，我們小區成立業(yè)委會(huì )為什么要由開(kāi)發(fā)商發(fā)起呢?難道是因為沒(méi)有業(yè)主主動(dòng)發(fā)起成立?不然，早在一年前2010年10月就有人應部分業(yè)主的要求發(fā)起了，他們就是以7號樓業(yè)主李旭光為代表的臨時(shí)業(yè)委會(huì )�？墒撬麄兘�(jīng)過(guò)一年多的努力，到頭來(lái)卻因開(kāi)發(fā)商拒絕提供必要的文本資料，被深北街道婉言謝絕了!然而，時(shí)隔2個(gè)月，開(kāi)發(fā)商卻主動(dòng)發(fā)起成立業(yè)委會(huì )。
2、開(kāi)發(fā)商為什么又要主動(dòng)發(fā)起成立業(yè)委會(huì )呢?前面已經(jīng)提到，他要利用業(yè)委會(huì )的合法程序提取維修基金為業(yè)主做好事。而做這個(gè)好事的前提是，業(yè)委會(huì )必須在他的控制之下，否則就難以實(shí)現他做好事的夢(mèng)想。于是開(kāi)發(fā)商美其名曰地找到“業(yè)主代表”老趙。
3、業(yè)委會(huì )在成立過(guò)程中戲弄廣大業(yè)主。一是籌備委員會(huì )由開(kāi)發(fā)商的朋友老趙控制�；I備委員會(huì )本應由街道主事，但至今沒(méi)有見(jiàn)過(guò)街道工作人員的影子;二是候選人的確定也是由老趙親自選定的(只有這樣，才能保證成立后的業(yè)委會(huì )的意見(jiàn)與開(kāi)發(fā)商一致);三是發(fā)、收選票由物業(yè)協(xié)助，甚至是全權辦理，何談選舉結果是廣大業(yè)主的真實(shí)意思表示?三是《選舉辦法》明確規定候選人為9人進(jìn)行差額選舉，而實(shí)際上卻是8人，明顯是踐踏《選舉辦法》戲弄業(yè)主。當然，只有這樣才能確保住在多層的老趙進(jìn)業(yè)委會(huì )(多層設定2人進(jìn)入業(yè)委會(huì ))，并順理成章地被推選為主任，從而為開(kāi)發(fā)商實(shí)現做好事的夢(mèng)想鋪平道路。
4、誰(shuí)來(lái)當業(yè)委會(huì )主任。老趙進(jìn)業(yè)委會(huì )并非難事，即使業(yè)主的選票不足50%也可以做到。那么，誰(shuí)來(lái)當業(yè)委會(huì )主任呢?老趙嗎?絕對不行，無(wú)論老趙怎樣表示要為業(yè)主說(shuō)話(huà)，為廣大業(yè)主謀利益，也只能是司馬昭之心，須知，老趙是開(kāi)發(fā)商的朋友。老趙當主任既不符合選舉辦法，更不符合廣大業(yè)主的意愿。我深信，業(yè)主們絕對不會(huì )答應。老趙當業(yè)委會(huì )主任后，廣大業(yè)主的利益將會(huì )受到更大的損失，因為他會(huì )千方百計幫助開(kāi)發(fā)商在短期內提取出業(yè)主的維修基金(應該長(cháng)期并在發(fā)生較大問(wèn)題時(shí)使用)，為開(kāi)發(fā)商謀福利。所以，業(yè)委會(huì )主任誰(shuí)當都行，但是不能是開(kāi)發(fā)商的人(無(wú)論親戚還是朋友)來(lái)當。
第五，是否繼續聘任愛(ài)家物業(yè)。
我認為，這是首屆業(yè)委會(huì )要解決的最大的問(wèn)題，也是難題。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)不能是一家，這是法律明確規定的，否則，業(yè)主的利益很難保證，除非遇到大氣的開(kāi)發(fā)商。就我們小區看，開(kāi)發(fā)商很小氣，他在絞盡腦汁與業(yè)主們斤斤計較。目前為止，開(kāi)發(fā)商欠小區的帳還很多，比如：沒(méi)有按照原設計規劃小區環(huán)形道路;原設計的“湖”被他開(kāi)發(fā)商圈起來(lái)?yè)䴙榧河?公共設施沒(méi)有任何配備;占用業(yè)主的公共區域建停車(chē)位為自己謀取經(jīng)濟效益;綠化跟不上，被肆意侵占破壞、少數業(yè)主供暖不達標等等。就物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量而言，很顯然，也只能是準三級(房產(chǎn)局公布)，然而卻收取一級的物業(yè)費，業(yè)主們當然不滿(mǎn)意，所以目前業(yè)主大都拒交物業(yè)費，等待成立后的業(yè)委會(huì )給廣大業(yè)主個(gè)說(shuō)法。至于能否繼續聘用愛(ài)家物業(yè)，這要由全體業(yè)主說(shuō)了算。個(gè)人認為，聘用的前提是：
1、開(kāi)發(fā)商先償還欠小區的歷史債;
2、物業(yè)與開(kāi)發(fā)商分家。否則，就不要談什么聘用。如果在沒(méi)有征得廣大業(yè)主的同意的情況下，就簽約愛(ài)家物業(yè)，我相信，廣大業(yè)主不會(huì )答應。
物業(yè)公司致業(yè)主的公開(kāi)信(二)
尊敬的全體業(yè)主：
我司自2003年成立至今一直致力于服務(wù)好本區所有業(yè)主/住戶(hù)，衷心感謝業(yè)主與住戶(hù)對我司這么多年來(lái)的認可、支持和包容。關(guān)于2014年11月13日由本區業(yè)委會(huì )發(fā)出的《關(guān)于公開(kāi)招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說(shuō)明》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《說(shuō)明》)對本司工作的不足與公共收益事項缺失事實(shí)依據的闡述一事，我司一直抱著(zhù)做好本職工作就是對業(yè)主最大的回報為宗旨，同時(shí)為了盡量減少彼此間的矛盾為原則，因此至今并未對上述缺失文字作任何解釋。近段時(shí)間一直得到多位業(yè)主對我司的理解與關(guān)心，認為我司有必要對上述說(shuō)明給予解釋?zhuān)沧鳛閷θw業(yè)主的一份交代。在此，我司作出以下回復：
1. 我司在對本區的服務(wù)管理工作上事實(shí)仍存在很多不足，因此我司一直敢于投入大量資金致力修正、改善，對內不斷完善管理體系，對外不斷提升服務(wù)質(zhì)量。近三年作出了以下幾點(diǎn)內部改進(jìn)：1)高薪誠聘了一位前身受聘于國家一級物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)單位(招商集團旗下一級資質(zhì)物業(yè)公司)的職業(yè)經(jīng)理人，該經(jīng)理人在物業(yè)行業(yè)已有10多年的項目服務(wù)管理經(jīng)驗，現掌管本司的整體運營(yíng)，致力打造一支超一級的物業(yè)服務(wù)管理團隊。2)不斷強化內部管理體系，引進(jìn)國家一級服務(wù)管理模式。3)多次保送中、高層管理人員外出學(xué)習提升專(zhuān)業(yè)知識。4)多次組織團隊到一、二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)管理公司交流學(xué)習。5)不定期組織基層人員培訓(如：生命急救演練、消防演練、服務(wù)意識培訓、綜合素質(zhì)訓練等)。
2. 關(guān)于《說(shuō)明》里提到的公共收益事項收費全年超過(guò)200萬(wàn)，此數據來(lái)源完全失實(shí)，為能給業(yè)主一個(gè)明白，我司歡迎由全體業(yè)主選派代表協(xié)同業(yè)委會(huì )代表另聘第三方審計部門(mén)進(jìn)行審查。該屬于業(yè)主共有的公共收益基本做到專(zhuān)款專(zhuān)用，均投入使用在本區公共事項中(如整套人行/車(chē)道出入門(mén)禁系統與硬件的更新、維修;更換并提升監控中心系統和硬件;更換并增設部分公共娛樂(lè )設施;機電房?jì)仍O施配件維修、更換;機電房防噪音、排風(fēng)設備改善;更換一期部分公共電纜;一、二、三期消防水管維修更換;大中型社區文娛活動(dòng);人工湖、各球場(chǎng)設施設備維護維修;公共區域園林綠化養護更換;樓宇電梯配件維修更換，樓宇內公共部位維修等中大型項目;公共道路維補，公共設施設備中小配件維修更新材料費等中小型事項)。
3. 關(guān)于《說(shuō)明》中提及的“收外來(lái)車(chē)位費”收入的前后差別。我司在首份公共收益報表遞交后已對業(yè)委會(huì )作出解釋說(shuō)明�，F再次以書(shū)面向全體業(yè)主闡明：“收外來(lái)車(chē)位費”我司統稱(chēng)為“臨時(shí)車(chē)輛出入收費”，里面涵蓋區內沒(méi)車(chē)位的業(yè)主/住戶(hù)車(chē)輛和外訪(fǎng)車(chē)輛出入收費。我司在本區未成立業(yè)委會(huì )前和成立業(yè)委會(huì )后并未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，仍一直沿用前期物業(yè)服務(wù)管理方式。自2012年起，隨著(zhù)入住率和新增車(chē)輛的激增，本區固定車(chē)位數量已無(wú)法滿(mǎn)足所有業(yè)主車(chē)輛，出現供應嚴重不足的現象，無(wú)法提供車(chē)位的車(chē)輛只能領(lǐng)取臨時(shí)出入卡出入小區，收取臨時(shí)出入費。此現象給我司在管理過(guò)程中帶來(lái)了種種困難：如亂報亂停亂放嚴重;堵崗、沖桿、逃費、欠費頻發(fā);辱罵甚至毆打維護員，車(chē)輛出入自如，安全隱患大幅提升，對我司的員工心理及日常安全管理帶來(lái)了非常嚴峻的挑戰。為了加強區內的車(chē)位管理亂象，提高對臨時(shí)車(chē)輛的管控力度，增強秩序維護員的管理積極性，提高臨時(shí)車(chē)輛的收費率，我司于2012年9月24日推出了一系列激勵措施，讓秩序維護部人員與臨時(shí)車(chē)輛出入收費率和管控績(jì)效直接掛鉤，進(jìn)行獎勵分配(詳細文件可在物業(yè)服務(wù)中心查閱)，此扣除費用均作為秩序維護部獎勵經(jīng)費之用。執行此措施后針對臨時(shí)車(chē)輛管理的成效立竿見(jiàn)影，有了很大的提升，確保了本區的治安管理穩定性。我司首次公布的數據是扣除績(jì)效費用后的收入數據，事后因業(yè)委會(huì )提出我司需把總收入以及績(jì)效費用均需顯示在報表中，我司于2014年10月按業(yè)委會(huì )要求重新提交了一份涵蓋上述費用的報表。我司在跟業(yè)委會(huì )會(huì )談期間均已做出闡明。
4. 關(guān)于公共收益移交事宜。我司在業(yè)委會(huì )成立后關(guān)于后期公共收益的移交事宜雙方已多次進(jìn)行溝通，且均有文件記錄存檔。我司非常樂(lè )意，也非常希望盡快依法移交此部分費用交由業(yè)委會(huì )處理。根據我國《物業(yè)管理條例》第十一條第(七)項：有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項由業(yè)主共同決定;且《物業(yè)管理條例》第十二條中詳細說(shuō)明“決定第十一條規定的其它事項(含上面第七項)，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。”以上條文均已明確公共收益的使用方法必須經(jīng)全體業(yè)主同意表決通過(guò)后，由業(yè)委會(huì )通告并執行。因我司至今仍未收到任何業(yè)主表決文件，基于確保全體業(yè)主權益的原則，同時(shí)因本區未有住宅專(zhuān)項維修資金，為不延誤公共區域的維護維修工作的如期進(jìn)行，確保業(yè)主的正常生活不受影響，我司未能如期移交此部分費用，望全體業(yè)主盡快通過(guò)有關(guān)表決并落實(shí)公共收益的.使用辦法，我司好做出移交工作。
5. 我司不斷自我提升服務(wù)管理水平的目的。眾所周知，我司與本區的開(kāi)發(fā)公司是兄弟公司，彼此相互支持，自成立之初因得到開(kāi)發(fā)公司的全力支持，不惜成本大力投入，我司方可打造出享譽(yù)臺山的達到一級服務(wù)管理水平的隊伍，也正因如此，我司的優(yōu)質(zhì)管理也為開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品注入了強勁的品牌效應，帶來(lái)相應的效益。本小區是我司為開(kāi)發(fā)公司打造的當地首個(gè)品牌項目，而開(kāi)發(fā)公司也一直致力于打造自我品牌價(jià)值，為日后所開(kāi)發(fā)的其他項目奠定堅實(shí)的品牌基礎，因此我司仍不遺余力不斷自我提升服務(wù)管理水平，力保地區同行業(yè)龍頭地位。至今仍不計成本致力為本區業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、安全、和諧、便利的社區生活。
6. 我司一直只想全心全意做好服務(wù)，業(yè)委會(huì )的成立間接加速了我司整體服務(wù)質(zhì)量的提升，加強了我司全體人員的綜合服務(wù)意識。我司非常感謝也一致認同業(yè)委會(huì )對我司的促進(jìn)成果。但由于種種原因也導致了我司與業(yè)委會(huì )產(chǎn)生了不必要的矛盾，在此，我司經(jīng)深思熟慮后，已做好退出本項目的思想和準備，依法等待全體業(yè)主通過(guò)表決，如業(yè)主大會(huì )表決確認不再聘任我司后，我司立即移交所有工作.
7. 感謝**全體業(yè)主多年來(lái)給予我司如此好的機會(huì )為你們提供服務(wù)，感謝你們給予我司成長(cháng)的空間;更感謝近段時(shí)間關(guān)心和支持我司的業(yè)主們，我司并不會(huì )因退出而解散，仍會(huì )不遺余力繼續打造更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理體系，為開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的新項目延續行業(yè)神話(huà)。
我司謹代表全體同仁向我們的業(yè)主致予最真誠的感謝!因為有你們成就了今天的**物業(yè)!
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