物業(yè)管理方案（精選17篇）
為了確保工作或事情能有條不紊地開(kāi)展，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等方面進(jìn)行安排的書(shū)面計劃。你知道什么樣的方案才能切實(shí)地幫助到我們嗎？以下是小編收集整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理方案 篇1
1. 目的：
為了更好的學(xué)習與了解物業(yè)管理工作流程及細節，清楚本�？蛻�(hù)對物業(yè)服務(wù)的綜合滿(mǎn)意度現狀，找出服務(wù)過(guò)程中的缺陷，以便提高烹專(zhuān)物業(yè)管理水平和質(zhì)量。
2.范圍：
地點(diǎn)范圍：四川烹飪高等專(zhuān)科學(xué)校
調查時(shí)間范圍：20xx年5月30日——20xx年6月3日
調查目標客戶(hù)群范圍：烹專(zhuān)在校學(xué)生、教師及美倫物業(yè)管理內部員工
3.實(shí)施方案：
本次測評主要通過(guò)發(fā)放調查表和交流訪(fǎng)問(wèn)的方式進(jìn)行，將對美倫物業(yè)管理保安部門(mén)、綠化部門(mén)、保潔部門(mén)、維修部門(mén)等部門(mén)產(chǎn)生影響。
調查表發(fā)放率：100%
調查表回收率：100%
調查表真實(shí)率：85%
召開(kāi)會(huì )議時(shí)間：20xx年5月25日晚7：00第一次會(huì )議地點(diǎn)：烹專(zhuān)食堂
其他會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)：待定
完成匯總工作時(shí)間：20xx年6月6日之前
4.任務(wù)分配：
本小組每個(gè)成員必須準時(shí)參加每次小組會(huì )議，并討論出真個(gè)活動(dòng)的制定和實(shí)施方案，活動(dòng)經(jīng)費必須在20xx年5月26日之前全部交齊，由財務(wù)管理員負責收繳工作，每個(gè)成員必須保質(zhì)保量完成十份問(wèn)卷調查表，并最后總結歸納出全部?jì)热�。組長(cháng)需要做好模范帶頭作用，組織監督好每個(gè)小組成員完成各項任務(wù)及會(huì )議參加，每次會(huì )議后初步統計和匯總好會(huì )議內容，制定詳細資料發(fā)放給小組成員集體討論，直至最終完成本次調查。
5. 測評表統計公式：
滿(mǎn)意度指數: 滿(mǎn)意度綜合指數=∑(非常滿(mǎn)意+滿(mǎn)意)/已填項目數x100%
項滿(mǎn)意指數60%為不滿(mǎn)意，應重點(diǎn)加以改進(jìn);單項滿(mǎn)意指數≥90%為非常滿(mǎn)意，應注意加保持和推廣。
滿(mǎn)意度綜合指數≥90為非常滿(mǎn)意，注意加以保持和提升。
70≤滿(mǎn)意度綜合指數≤90為比較滿(mǎn)意，密切關(guān)注滿(mǎn)意度發(fā)展趨勢，對滿(mǎn)意度指數偏低的項目加以改進(jìn)。
60≤滿(mǎn)意度綜合指數≤70為一般，除對單項不滿(mǎn)意進(jìn)行改進(jìn)外，應對公司管理體系進(jìn)行
系統性分析并加以改進(jìn)，以期提升職員滿(mǎn)意度。
滿(mǎn)意度綜合指數60為不滿(mǎn)意，應對公司整體管理體系進(jìn)行檢討或重新設計。
6. 《客戶(hù)滿(mǎn)意度測評報告》內容包括：
各單項的.滿(mǎn)意率、不滿(mǎn)意因素分析及改進(jìn)建議、客戶(hù)滿(mǎn)意度匯總表、調查后續工作要求等。
7. 發(fā)放調查表要求
小組各個(gè)成員必須有效保證調查表資料的發(fā)放率、回收率、真實(shí)率，發(fā)放調查表時(shí)言談舉止文明有禮貌，尊重客戶(hù)生活習慣。
8.測評表有效性確定：
測評表須有測評人員、客戶(hù)簽名及客戶(hù)電話(huà)，并注明測評時(shí)間。
測評表有以下情況之一為無(wú)效：
1、未按規定范圍測評且未得到批準的;
2、未按規定時(shí)間提交的;
3、未按規定要求填寫(xiě)的。
9.小組違規行為處罰
1、作弊違規：
測評時(shí)有以下情況之一為作弊行為：
(1)涂改測評表內容;
(2)假冒客戶(hù)填寫(xiě)測評表;
作弊行為的處罰：
一經(jīng)發(fā)現小組成員有以上作弊行為，將給予該成員請小組每位成員一瓶飲料的懲罰，必須嚴厲執行。
2、開(kāi)會(huì )違規：
每次開(kāi)會(huì )如有事不能及時(shí)趕到或參加在開(kāi)會(huì )之前必須跟組長(cháng)請假，并說(shuō)明原因，如未請假者將視為開(kāi)會(huì )違規。
開(kāi)會(huì )遲到懲罰：給予遲到成員請小組每位成員一瓶飲料的懲罰;
開(kāi)會(huì )未到懲罰：給予未到成員上交20元處罰金懲罰作為小組活動(dòng)經(jīng)費。
10.活動(dòng)財務(wù)費用：
調查表費用(8元)其他資料費用(8元)
11.調查匯總分析：
1、分析調查結果匯總的總表;
2、對不滿(mǎn)意項目制作出對策表;
3、填寫(xiě)客戶(hù)需求狀況分析表。
第二組：學(xué)號09——16號
組長(cháng)：李兵、張碩
財務(wù)管理員：易旋組員：楊華威、代林娟、王朝悅、曹帆、萬(wàn)前辛。
物業(yè)管理方案 篇2
一、物業(yè)管理接管驗收方案
物業(yè)驗收、接管前的工作
1) 成立驗收、接管小組：
由xx物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營(yíng)、管理、工程、保安和清潔等部門(mén)有關(guān)人員前往現場(chǎng)，對驗收、接管工作中所涉及問(wèn)題等進(jìn)行考察。在此基礎上，提交公司董事會(huì )或總經(jīng)理辦公會(huì )議討論確認，并制定驗收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導下成立接管驗收小組。
2) 有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員提前進(jìn)駐小區：
提前派出工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)駐現場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個(gè)物業(yè)內所裝備的設備設施，熟悉各類(lèi)設備的構造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線(xiàn)路的鋪設位置及走向等，為下一步實(shí)物驗收、資料移交等工作做準備。
物業(yè)驗收、接管中的工作
1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：
管理處驗收、接管小組主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報給總公司。由開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。
2) 印制驗收、接管工作表格：
物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設備驗收單，公用建筑、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內電氣設施接管驗收記錄，單元室內給排水接管驗收記錄表等。
3) 全面驗收、交接：
驗收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫(xiě)記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問(wèn)題，提交地盤(pán)和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開(kāi)發(fā)商、承建單位把小區的'各項資料（包括產(chǎn)權資料，技術(shù)資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應合同等）全數移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續。
物業(yè)驗收、接管后的工作：
1) 已接收項目的管理：
管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進(jìn)行保護，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對已接收項目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認真清點(diǎn)、檢查、復核室內和小區的各種設施設備及有關(guān)物品，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。
2） 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：
管理處與開(kāi)發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。先由開(kāi)發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續，再由管理處收取入伙費用，并安排專(zhuān)人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設施設備，辦好交接手續、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開(kāi)發(fā)商各一份），并負責與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。
3） 歸檔小區各種資料：
建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書(shū)復印件、各種設備使用說(shuō)明書(shū)、合格證書(shū)復印件等。
4） 擬定小區設施中不完善方面的改進(jìn)計劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。 各項工作執行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標準，為物業(yè)使用人創(chuàng )造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。
物資裝備
物資裝備以滿(mǎn)足現代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結合實(shí)際情況擬定。
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1.辦公用房安排
管理處前期辦公安排。關(guān)于前期維修間和倉庫位置，根據現場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決。
2.宿舍與食堂安排
前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統一解決，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問(wèn)題。前期員工就餐問(wèn)題擬與快餐公司協(xié)調解決。綜合服務(wù)樓建成后統一在正規食堂就餐。
二、業(yè)主入住管理方案
住戶(hù)入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關(guān)手續、便民服務(wù)、為住戶(hù)排憂(yōu)解難的措施。一旦我司中標，我司將立即組織資深專(zhuān)家組為某某小區提供全面的前期服務(wù)，結合物業(yè)管理角度在項目規劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準備工作：
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1．做出入伙方案。主要包括：
�。�1）做出明顯的指引標識；
�。�2）入伙車(chē)輛的引導工作；
�。�3）保安的安全保衛工作；
�。�4）入伙期的日常保清工作；
�。�5）辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作；
�。�6）協(xié)助物品的搬運及擺放工作；
�。�7）小區內搬運小車(chē)及搬運工具的配備準備工作；
�。�8）水電工的供水、供電的保障工作；
�。�9）歡迎入伙的準備工作；
�。�10）確定入伙時(shí)間。
2．每個(gè)房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開(kāi)荒
在入伙的前一個(gè)星期，由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員，對供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細檢查，以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個(gè)星期，在水電維修人員檢查后的房間，進(jìn)行最后一次的清潔開(kāi)荒，然后關(guān)閉門(mén)窗，鎖好房門(mén)。
3．掛彩旗等迎接準備工作
在入伙的前二天，我們根據事先的準備安排，做好入伙歡迎工作。
�。�1）在小區現場(chǎng)的主要出入口掛職出橫幅標語(yǔ)；
�。�2）在南北方向的兩個(gè)門(mén)口設置充氣拱門(mén)；
�。�3）在小區的四周設立彩旗；
�。�4）在建筑物的周?chē)鷳覓鞖馇虻取?/p>
4．現場(chǎng)的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關(guān)內容，入伙的當天和入伙階段，切實(shí)做好現場(chǎng)的保障和配合工作，以使業(yè)戶(hù)方便、快捷、安全、省時(shí)、省力地順利地入住。
提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續時(shí)應帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續時(shí)徒勞往返。
為業(yè)主辦理入伙手續時(shí)，應程序順暢，手續完善，票據正規。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續齊全、收費合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。
5、業(yè)主入伙流程
1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書(shū)。
2）憑售房合同與入伙通知書(shū)到物業(yè)管理公司辦理入伙手續。
3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
4）若業(yè)主驗房發(fā)現并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認，填寫(xiě)返修表送交發(fā)展商，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進(jìn)行整改后，請業(yè)主再次驗房。
5）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續。
6）業(yè)戶(hù)入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶(hù)入住流程
1）簽訂《租賃意向書(shū)》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書(shū)》。合同應附有《管理公約》等有關(guān)附件。
3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶(hù)到現場(chǎng)驗收房屋，如發(fā)現有房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)戶(hù)就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續。
物業(yè)管理方案 篇3
物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)，本公司以本著(zhù)小心計算成本及為客戶(hù)創(chuàng )造最理想的環(huán)境為原則，并通過(guò)長(cháng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng )造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。
xx物業(yè)為高級工貿建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：
一、工貿大廈管理
工貿大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現代的新型高級發(fā)展計劃，還要照顧相當復雜的電動(dòng)和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專(zhuān)門(mén)知識和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機和停車(chē)場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統、中央空氣調節設備和通風(fēng)裝備、保安監察和控制系統、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應設備等。租用戶(hù)對這類(lèi)大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的`外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀(guān)。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì )因而受到影響。
二、停車(chē)塌管理
現今停車(chē)塌的設備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統來(lái)滿(mǎn)足日益繁重的日常運作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車(chē)輛流量，從而使物業(yè)管理運作更為暢順，租用戶(hù)及訪(fǎng)客充分利用停車(chē)場(chǎng)設備也更加方便快捷。此外，停車(chē)場(chǎng)上的停車(chē)程序也必須作出周詳安排，以確保用戶(hù)能獲得所需服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)必須有閉路電視作監控，保障訪(fǎng)客安全。大樓后備電源發(fā)電機需與停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化系統及照明系統相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)內必須裝有足夠通風(fēng)系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無(wú)須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營(yíng)運，都有著(zhù)正面積極作用。
三、服務(wù)內容
依據xx物業(yè)現時(shí)的工程進(jìn)度及運作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運作服務(wù)。
一、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)
建筑期間管理顧問(wèn)服務(wù)
提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
提供大樓設施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
預估大樓管理運作成本
大樓管理進(jìn)度檢討、停車(chē)場(chǎng)管理建議
大樓竣工驗收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作
建議制定租約條款
訂定管理守則
員工培訓計劃
財務(wù)預算
用戶(hù)搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作
移交大樓單位與租戶(hù)程序
裝修工程及物料運送控制程序
保安控制
進(jìn)入控制
安全控制
(一)、建筑期管理顧問(wèn)服務(wù)
1、這項服務(wù)將于大樓建筑施工期內提供給業(yè)主參照，其主要功能為：
在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設施；
節省日后管理設施修改或增加的費用，并可避免影響物業(yè)管理運作；
在租用戶(hù)入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日后管理運作能暢順。
2、服務(wù)內容
1)提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日后管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成后對管理操作的實(shí)際運行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關(guān)設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車(chē)場(chǎng)的設備需求、車(chē)輛日常進(jìn)出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動(dòng)化系統及其他各類(lèi)設施的預留等。
2)提供大樓設施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
就業(yè)主已決定或需要提供意見(jiàn)的各項設施作出對將來(lái)管理運作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類(lèi)設施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)。
大樓設施包括：
電梯
消防設備
電氣設備
照明設備
給/排水系統大樓自動(dòng)化系統
垃圾處理設備洗窗機設備
后備發(fā)電機設備大樓廣播系統
停車(chē)場(chǎng)管理系統等
3)提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)
就業(yè)主己選定或預定的建樹(shù)資料作出對日后管理工作有影響的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如對建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區別，判斷有關(guān)材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。
4)預估大樓管理運作成本
就業(yè)主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業(yè)主參考。
5)大樓管理進(jìn)度檢討
本公司將針對建筑期內的不同情況提供意見(jiàn)，內容包括：
分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)：
當有重大設計修改時(shí)，派專(zhuān)業(yè)人員參加工程會(huì )議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，使日后管理運作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設計而帶來(lái)的費用及時(shí)間耗費；
就各廠(chǎng)商的設施及配備，向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如該設施日后保養程序、零件配備是否足夠。
物業(yè)管理方案 篇4
為了貫徹執行《重慶市物業(yè)管理條例》，規范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區居民的生活和工作環(huán)境，現結合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導
組長(cháng)：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長(cháng)：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長(cháng)）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯(lián)國（觀(guān)音巖社區主任）
黃東方（萬(wàn)安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領(lǐng)導小組下設辦公室在社區服務(wù)中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會(huì )劃分物業(yè)管理小區，抓好試點(diǎn)，協(xié)調幫助社區居委會(huì )解決有關(guān)問(wèn)題，各社區要成立社區服務(wù)站，作為社區基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個(gè)物業(yè)管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類(lèi)小區）個(gè)；單位型居住區（二類(lèi)小區）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類(lèi)小區）個(gè)。
印盒石社區17個(gè)，其中一類(lèi)小區1個(gè)，二類(lèi)小區12個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
觀(guān)音巖社區19個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區5個(gè)，三類(lèi)小區10個(gè)。
萬(wàn)安社區31個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區個(gè)，三類(lèi)小區1個(gè)。
太平社區30個(gè)，其中一類(lèi)小區5個(gè)，二類(lèi)小區9個(gè)，三類(lèi)小區16個(gè)。
大河溝社區20個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)，二類(lèi)小區3個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
搭馬橋社區29個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
袁家墩社區21個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區6個(gè)，三類(lèi)小區11個(gè)。
牌樓社區8個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區4個(gè)，三類(lèi)小區2個(gè)。
2、工作目標。社區物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì )的穩定與發(fā)展，加強社區物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區創(chuàng )建國家衛生城市、文明城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業(yè)管理小區逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現規范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進(jìn)行摸底調查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區居民意見(jiàn)的'基礎上，劃定物業(yè)管理小區、制定社區物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運用墻報、黑板報、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區。
4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點(diǎn)工作經(jīng)驗在各社區加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改進(jìn)，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導小組每月召開(kāi)一次會(huì )議，學(xué)習上級有關(guān)文件和會(huì )議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會(huì )主要領(lǐng)導是落實(shí)物業(yè)管理的第一責任人，對社區物業(yè)管理工作做到親自規劃部署，經(jīng)常了解情況，積極協(xié)調解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進(jìn)。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會(huì )對推進(jìn)物業(yè)管理工作的情況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區和表現突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區域，不積極支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案 篇5
一、施工管理
1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問(wèn)題處理進(jìn)行統計；
2.熟悉現場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；
3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；
4.了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設備安裝調試
1.對現場(chǎng)設施設備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監控，各種管線(xiàn)的預埋等；
2.出席有關(guān)工程的會(huì )議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；
3.及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗收，并對驗收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書(shū)面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查；
2.從物業(yè)維護保養管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴格的.驗收，維護業(yè)主方的合法權益；
3.對接管驗收中發(fā)現問(wèn)題，明確記錄在案，書(shū)面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進(jìn)駐現場(chǎng)，根據項目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。
電梯技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應經(jīng)驗；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設備操作證（電梯）
空調技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：空調安裝至移交。有大型商場(chǎng)或寫(xiě)字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書(shū)；有中央空調系統操作、保養工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監會(huì )頒發(fā)）、低壓電工證（安監局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理方案 篇6
為了加強和完善分公司現有的物業(yè)管理模式，提高社會(huì )資信度，增強管理理念，樹(shù)立企業(yè)品牌，讓我們的管理更上一個(gè)新的臺階，針對分公司現在所管理兩棟大廈的實(shí)際，特制定以下管理方案：
一、服務(wù)宗旨：
服務(wù)第一、租戶(hù)至上、規范管理、追求創(chuàng )新。
二、追求目標：
管理無(wú)盲點(diǎn)、租戶(hù)無(wú)怨言、服務(wù)無(wú)挑剔。以公司經(jīng)營(yíng)為主導、為租戶(hù)推出完善的服務(wù)、為公司創(chuàng )造效益、為企業(yè)打造品牌。
三、 物業(yè)服務(wù)整體策劃與構想
1、指導思想
用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續發(fā)展的戰略，確保物業(yè)的保值與增值。
2、管理服務(wù)方式
完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“服務(wù)第一、租戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為租戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系，同時(shí)在不斷完善的過(guò)程中真正讓租戶(hù)享受到安心、舒適和稱(chēng)心的.工作環(huán)境。
3、安全、消防真抓實(shí)干
為確保租戶(hù)的生命、財產(chǎn)安全，我們主張以切合實(shí)際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專(zhuān)人24小時(shí)值班，負責所轄物業(yè)的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進(jìn)入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發(fā)生特殊事件時(shí)，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶(hù)翻開(kāi)手冊即可操作，如《貴州黃果樹(shù)企業(yè)物業(yè)安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實(shí)現物業(yè)管理項目的創(chuàng )新，將不間斷地充實(shí)管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質(zhì)。
4、環(huán)境管理責任到人
多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識，使管理區域的環(huán)境衛生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風(fēng)景。
五、管理指標承諾及實(shí)施措施：
1、為了確保承諾指標的實(shí)現，在服務(wù)達標中采用計劃、實(shí)施、檢查、總結的管理模式，對提供服務(wù)的各個(gè)過(guò)程及其相互作用進(jìn)行識別和管理，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)與管理質(zhì)量，使各項承諾指標得以實(shí)現，為租戶(hù)提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)、努力創(chuàng )造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的辦公環(huán)境。結合本公司所確定的管理目標及質(zhì)量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：
�。�1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術(shù)人員專(zhuān)職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，公共設施及通道無(wú)隨意占用。
�。�2）、房屋及設施的零修、急修及時(shí)率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。
�。�3）、維修質(zhì)量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質(zhì)量。
�。�4）、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實(shí)到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無(wú)環(huán)境污染現象。
�。�5）、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實(shí)責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護保養，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。
�。�6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業(yè)規程，定期疏通、清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)維修，達到排放暢通無(wú)積水。
�。�7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人值班，出現故障及時(shí)排除。
�。�8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專(zhuān)人管理，分類(lèi)存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。
六、 服務(wù)意識
物業(yè)管理是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化，一體化的管理，體現社會(huì )效益的，它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標是通過(guò)服務(wù)實(shí)現的，無(wú)論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。因此培養員工的服務(wù)意識是我們企業(yè)文化建設的重要內容，在員工素質(zhì)教育中，我們著(zhù)重要培養員工服務(wù)意識和觀(guān)念；樹(shù)立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識，樹(shù)立關(guān)心人，理解人，尊重人的觀(guān)念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質(zhì)，物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)的群體，其服務(wù)內容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。
七、 收費標準
結合我司的實(shí)際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場(chǎng)大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積xx m2 ，根據測算，保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，馳宇大廈的物業(yè)管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場(chǎng)大樓的物業(yè)管理費每平方出租面積暫按4元收取物業(yè)和管理費。
八、 物業(yè)的發(fā)展與拓展;
物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型的工作，結合我司情況，現有的物業(yè)收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經(jīng)濟效益，達到長(cháng)效管理，我們在開(kāi)展物業(yè)管理的同時(shí)，要有針對性的進(jìn)行物業(yè)業(yè)務(wù)拓展工作，利用我司所屬物業(yè)，開(kāi)展自主經(jīng)營(yíng)，聯(lián)合創(chuàng )業(yè)，業(yè)務(wù)創(chuàng )新等，多渠道的經(jīng)營(yíng)戰略，提高我司經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的競爭力，提升企業(yè)品牌，做強企業(yè)形象，使我們的企業(yè)能在當今市場(chǎng)經(jīng)濟大潮中立于不敗之地，夯實(shí)基礎，用發(fā)展的眼光和經(jīng)營(yíng)的思路，使企業(yè)逐步走向輝煌。
物業(yè)管理方案 篇7
根據豪洋家園小區特點(diǎn)，結合集團經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，現擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過(guò)程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區物業(yè)持續升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光小區，提升生活品質(zhì)，實(shí)現業(yè)主、物業(yè)和諧多贏(yíng)的生活目標。
一、物業(yè)服務(wù)的'企業(yè)文化
員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴謹、嚴實(shí)的高素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)管理隊伍。
工作作風(fēng)：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。
服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會(huì )效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì )令您最滿(mǎn)意，我們一定做得最用心。
管理模式：運用三個(gè)手段，建設三大品質(zhì)工程，實(shí)現三項要求。三個(gè)手段：專(zhuān)業(yè)化人才，規范化管理，精細化服務(wù)。
三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。
三項要求：工作無(wú)差錯，管理無(wú)死角，服務(wù)無(wú)挑剔。
發(fā)展目標：文化引領(lǐng)，內強素質(zhì)，外塑品牌。
二、物業(yè)總體服務(wù)標準
(一)建立24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、投訴、質(zhì)疑等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。
(二)設立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)，對合理意見(jiàn)及時(shí)整改。
(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設備設施檔案齊全。
(五)常規性服務(wù)
1、房屋管理及維修養護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業(yè)外觀(guān)完好整潔、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。
2、共用設備設施管理：保證設備與環(huán)境整潔，設備良好，定期保養無(wú)事故隱患;公用配套設施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用;積極組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災安全隱患。
3、秩序維護及車(chē)輛管理：安保人員文明執勤，語(yǔ)言規范，能正確處理突發(fā)事件;出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行;車(chē)輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車(chē)庫停放整齊，場(chǎng)地整潔。
4、環(huán)境衛生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛設施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛宣傳工作，提高清潔衛生意識。
5、綠化管理：綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)、無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損;綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業(yè)資源，人員配置
1、物業(yè)管理服務(wù)收費標準：
(1)物業(yè)管理服務(wù)費：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費：2.00元/噸。
(3)電費：0.6元/度
(4)地下車(chē)庫固定車(chē)位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車(chē)位300元/月，按年租車(chē)位2400元/月;臨時(shí)停車(chē)10元/天，超出規定時(shí)間加收1元/小時(shí)。
(5)小區門(mén)前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門(mén)廣場(chǎng)禁止停車(chē)，違者按5元/小時(shí)處罰。
(6)小區內嚴禁車(chē)輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車(chē)進(jìn)入小區，進(jìn)入小區后請停車(chē)入臨時(shí)車(chē)位，滯停時(shí)間不得超過(guò)兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰。
物業(yè)管理方案 篇8
物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會(huì )化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規范化和精細化的管理上，各大物業(yè)公司經(jīng)過(guò)多年的精心運作，在規范化和精細化服務(wù)上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規范化和精細化服務(wù)外，經(jīng)過(guò)舉辦多種活動(dòng)(特約服務(wù)和社會(huì )文化)突出表現出人性化的貼心服務(wù)，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過(guò)程，并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料。
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會(huì )成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區標準；
2、業(yè)主委員會(huì )成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達廣東省優(yōu)秀住宅小區標準；
3、業(yè)主委員會(huì )成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區標準；
4、小區實(shí)行封閉式管理，護衛班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶(hù)生合財產(chǎn)安全；
5、小區清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員職責制，保證小區內24小時(shí)全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車(chē)輛實(shí)行智能化IC卡管理，車(chē)輛憑卡進(jìn)出，無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區；
8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時(shí)修剪、維護、堅持花草樹(shù)木茂盛美觀(guān)，綠化完好率99%以上；
10、營(yíng)造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動(dòng)不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實(shí)施不少于10項的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時(shí)率：99%
3.維修工程質(zhì)量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車(chē)場(chǎng)完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區內重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區內治安案件發(fā)生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發(fā)生率：≤1%
17.火災發(fā)生率：0%
18.違章發(fā)生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶(hù)有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓合格率：100%
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%
24.維修服務(wù)回訪(fǎng)率：≥30%
25.業(yè)主(住戶(hù))對物業(yè)管理綜合滿(mǎn)意率：≥98%
服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務(wù)接待客戶(hù)的提議，任何一位員工接到提議后，統一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務(wù)提議處理的情景直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。
接待服務(wù)提議時(shí)應對處理時(shí)間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時(shí)間內處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內處理的應及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶(hù)的提議時(shí)，應及時(shí)將客戶(hù)的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)供給相應的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊情景，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方，應在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解，在客戶(hù)同意的`同提下，在最短的時(shí)間內，趕到現場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶(hù)三米時(shí)，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標準，等客戶(hù)到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、午時(shí)好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認識的客戶(hù)時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門(mén)崗護衛員)根據接待客戶(hù)的不一樣，應在不一樣時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應樹(shù)立站姿勢的形象。門(mén)崗則應在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí)，在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶(hù)出門(mén)為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護衛班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)普通維修事項能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà)，以便客戶(hù)在無(wú)水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后，若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的問(wèn)題，應第一時(shí)間趕到事故現場(chǎng)，給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時(shí)待命，以便為客戶(hù)供給服務(wù)。
五、豐富的社區文化活動(dòng)
豐富的社區文化活動(dòng)不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶(hù)被動(dòng)理解管理處供給的文化活動(dòng)，為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)
常規的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設施設備進(jìn)行維修、保養，對公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對全體客戶(hù)供給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中，所以開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶(hù)的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對外來(lái)送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人員能進(jìn)出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。
物業(yè)管理方案 篇9
為規范小區管理，為業(yè)主供給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質(zhì)。
一管理目標
物業(yè)公司本著(zhù)“科學(xué)規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、供給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿(mǎn)意率到達90%以上。
二管理原則
為實(shí)現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊�(wù)第一、管理從嚴的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內涵，供給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)�！肮芾韽膰馈笔欠⻊�(wù)的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應有的成效。
�。ǘ⿲�(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)進(jìn)取性，即物業(yè)管理公司的進(jìn)取性和業(yè)主使用人的進(jìn)取性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過(guò)服務(wù)中心對小區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng )立禮貌的辦公環(huán)境。
�。ㄈ┪锕転橹�、多種經(jīng)營(yíng)的原則
在搞好日常管理和常規服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿(mǎn)足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三管理方法
�。ㄒ唬⿲�(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化提議，構筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務(wù)中心，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，進(jìn)取培養高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈�(shí)際的規章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理法規，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌�(chǎng)化、企業(yè)化的運作方式，供給全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。
�。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)項目
1、公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）：
�。�1）房屋公共部位的日常維修與保養；
�。�2）公共設施設備的維修與保養；
�。�3）小區內清潔管理，垃圾收集與清運；
�。�4）公共綠化的養護；
�。�5）公共秩序維護；
�。�6）消防管理；
2、有償專(zhuān)項服務(wù)項目
�。�1）有償維修類(lèi)；
�。�2）代辦性服務(wù)；
�。�3）中介類(lèi)服務(wù)；
�。ㄈ┦召M管理
物業(yè)服務(wù)費構成
1、管理服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費、社會(huì )保險費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)服務(wù)區域清潔衛生費用；
4、物業(yè)服務(wù)區域綠化養護費用；
5、物業(yè)服務(wù)區域秩序維護費用；
6、物業(yè)企業(yè)辦公費用；
7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；
8、法定稅金；
9、企業(yè)利潤。
物業(yè)服務(wù)費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費，此部分費用將另行收取。收費資料和標準依照《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》、《唐山市物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則》（唐價(jià)經(jīng)費字〖20xx〗14號）執行。
�。ㄋ模┤胱」芾�
在辦理業(yè)主及使用人入住手續時(shí)，供給方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，給業(yè)主留下良好的第一印象，為后續管理打下基礎。
1、管理資料：
�。�1）準備業(yè)主及使用人收房所需資料；
�。�2）為收房手續供給一條龍服務(wù)；
�。�3）按收房流程辦理領(lǐng)房手續：
1）根據業(yè)主及使用人持入住通知單和各類(lèi)必備，發(fā)放交房資料；
2）收回業(yè)主及使用人按規定填寫(xiě)的各類(lèi)表格，收取應繳納的費用；
3）陪同業(yè)主驗房；
4）對驗房中發(fā)現的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫(xiě)《業(yè)主驗房表》，將所有問(wèn)題提交開(kāi)發(fā)商，并督促解決。
2、管理措施：
�。�1）制定入住方案，準備各有關(guān)所需資料；
�。�2）按照收房程序，安排工作流程；
�。�3）策劃業(yè)主及使用人入住現場(chǎng)布置方案；
�。�4）按規定辦理業(yè)主及使用人的入住手續。
�。ㄎ澹n案資料管理
加強檔案資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
1、管理資料：
�。�1）工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類(lèi)設施設備資料等；
�。�2）業(yè)主檔案：所有業(yè)主及使用人的租房合同（復印件），業(yè)主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關(guān)的登記表等；
�。�3）財務(wù)檔案：逐年構成的財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；
�。�4）文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規政策、公司文件等；
�。�5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車(chē)輛管理記錄、監控記錄、榮譽(yù)資料等。
2、管理措施：
�。�1）制定檔案制度，并嚴格執行；
�。�2）專(zhuān)人管理（由負責內勤的管理員擔任），專(zhuān)室專(zhuān)柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主及使用人的保密，保守秘密；
�。�3）科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
�。�4）建立各類(lèi)資料的電腦管理，計時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。
�。┓课菁肮苍O施設備管理
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。
1、管理資料：
�。�1）房屋公共部位管理：根據現狀，分別制定不一樣管理計劃，確保房屋保值增值。
A、已交付房：
1）房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書(shū)面告知房屋裝修管理規定，并建立業(yè)主檔案；
2）加強裝修管理，對違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節嚴重者，提請有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理；
3）裝修期間，應及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀(guān)。
B、空置房（含業(yè)主托管房）：
1）定期到空置房查看、通風(fēng)；
2）對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線(xiàn)路、水電表），發(fā)現問(wèn)題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。
C、公共用房
做好公共用房（公共設施用房等）的維護、保養，發(fā)現破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀(guān)。
�。�2）設備設施維護：
1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現損壞，及時(shí)維修；
2）水泵、風(fēng)機房、電梯機房等設備定期巡查；
3）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
4）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實(shí)時(shí)運行檔案；
2、管理措施：
�。�1）加強裝修戶(hù)管理，督促業(yè)主及使用人做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現場(chǎng)檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)制止，緊急情景時(shí)可采取停水停電等措施防止危害擴大；
�。�2）對所有的維修人員進(jìn)行全面培訓，清楚各隱蔽線(xiàn)路的具體位置確保諳熟該系統的操作及維護；
�。�3）對系統中所有的器件、配件建立詳細技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態(tài)；
�。�4）對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；
�。�5）建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)，且有回訪(fǎng)制度和記錄；
�。�6）采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。
�。ㄆ撸┚G化保潔管理
綠化保潔直接關(guān)系到小區形象及業(yè)主生活環(huán)境，也是評定物業(yè)管理質(zhì)量的一個(gè)重要指標。
1、管理資料：
�。�1）綠化養護：綠化工應做到管理日�；�、養護科學(xué)化。
1）根據氣候，給花木適量澆水；
2）根據花木長(cháng)勢，給花木適量施肥，適當松土；
3）制定預防措施，防治病蟲(chóng)害；
4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；
�。�2）清潔衛生：經(jīng)過(guò)日常保潔工作，使小區公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。
1）樓層公共區域每一天清掃；
2）小區道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3）每一天定時(shí)收集垃圾，確保垃圾袋裝化，定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒；
4）對違反環(huán)境衛生管理規定的行為進(jìn)行制止。
2、管理措施：
�。�1）建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；
�。�2）加強業(yè)務(wù)培訓，增強專(zhuān)業(yè)技能，聘請專(zhuān)業(yè)人員指導養護；
�。�3）落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務(wù)中心經(jīng)理抽查），加強日常監督檢查；
�。ò耍┲伟补芾�
運用現有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設備、工具和人的主觀(guān)能動(dòng)性，維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全，這是物業(yè)管理工作的'重要資料，我們采取常規防范與技術(shù)防范相結合的24小時(shí)全天候管理方案。
1、管理資料：
�。�1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。
A、門(mén)崗的任務(wù)：
1）維護出入口的交通秩序，車(chē)輛按有關(guān)規定的停車(chē)制度執行，加強機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)管理，做到停放有序；
2）對外來(lái)車(chē)輛和人員進(jìn)行驗證、登記；
3）嚴禁攜帶危險物品進(jìn)入小區；
4）為業(yè)主供給便利性服務(wù)。
B、巡邏崗的任務(wù)：
1）按規定路線(xiàn)巡視檢查，不留死角；
2）巡查車(chē)輛停放情景，維護道路暢通、車(chē)輛安全，做好安全防范工作；
3）對小區內的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；
4）對小區及樓宇安全、防火檢查；
5）對裝修戶(hù)的安全檢查；
6）防范和協(xié)助公安部門(mén)處理各類(lèi)治安案件；
�。�2）技術(shù)防范：
應用安全報警監控系統、周界報警系統，對小區內的治安情景實(shí)施24小時(shí)監控，以確保安全。
1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班秩序維護員，進(jìn)行現場(chǎng)處理。
2）值班秩序維護員配合公安機關(guān)處理治安案件。
2、管理措施：
�。�1）實(shí)行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度，嚴格付諸實(shí)施，以增強秩序維護人員的工作職責心；
�。�2）強化內務(wù)管理，開(kāi)展系統化軍事素質(zhì)培訓，提高秩序維護人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；
�。�3）加強秩序維護人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語(yǔ)言禮貌，舉止得當；
�。�4）嚴格執行巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；
�。�5）監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；
�。�6）保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
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消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，所以要根據消防法規的要求，結合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
1、管理資料：
�。�1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；
�。�2）做好消防監控中心的管理；
�。�3）做好消防設施、器材的管理；
�。�4）堅持消防通道的暢通；
�。�5）加強裝修期間的消防安全管理；
�。�6）嚴禁違章燃放煙花爆竹；
�。�7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
�。�8）防止電器短路等引發(fā)火災因素。
2、管理措施：
�。�1）制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；
�。�2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；
�。�3）建立義務(wù)消防隊，定期組織消防安全學(xué)習及消防演習；
�。�4）定期進(jìn)行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現隱患，及時(shí)消除；
�。�5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態(tài)；
�。�6）制止任何違反消防安全的行為；
�。�7）積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主講解消防知識；
�。�8）發(fā)生火災，及時(shí)組織補救并迅速向有關(guān)部門(mén)報警。
以上是我公司擬對xx項目的實(shí)施的物業(yè)管理方案，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關(guān)法律法規實(shí)施管理服務(wù)。其中難免有不足之處，請房管局物業(yè)處領(lǐng)導多提寶貴意見(jiàn)，我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻應有的力量！
物業(yè)管理方案 篇10
一、介紹
天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南，森源街以北，是35萬(wàn)平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無(wú)法復制及超越的綜合高端社區，這是一個(gè)充滿(mǎn)極富特色的規劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務(wù)的整體設想與策劃
針對天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素，我公司展開(kāi)了項目調研，通過(guò)項目的深入理解，深層挖掘設計和開(kāi)發(fā)思路的基礎上，在做銷(xiāo)售物業(yè)服務(wù)中對業(yè)主進(jìn)行人員消費結構，服務(wù)需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點(diǎn)，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，確立了此物業(yè)管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。
1、一種模式：
1）根據本項目房屋建筑特征與購買(mǎi)人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)
�。玻┵N心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn)：
a）一對一專(zhuān)人服務(wù)
b）家居生活的全方位“助理”
c）深入到微小細節的服務(wù)方式
d）高素質(zhì)+職能多面手
e）打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點(diǎn)：
重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內容區別于一般小區物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應具備的服務(wù)項目。由于物業(yè)管理費中包括基礎性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項目中篩選出適用于或通過(guò)改進(jìn)轉化為公眾性服務(wù)項目�？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數量質(zhì)量的限制、客戶(hù)群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營(yíng)利目的，又能滿(mǎn)足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現管家式特色的服務(wù)。
重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來(lái)尊貴的享受
管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗與專(zhuān)業(yè)素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務(wù)的特點(diǎn)，應達到管家應具備的基本素質(zhì)——禮儀。
管家式服務(wù)在全國物業(yè)管理服務(wù)中卻無(wú)規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區受到的貴賓待遇（體現優(yōu)越感），更能在其親友來(lái)訪(fǎng)時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿(mǎn)足業(yè)主的“虛榮心”。
重點(diǎn)三：營(yíng)造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區人文環(huán)境。
1、管家不單單是指購物、準備早點(diǎn)、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務(wù)的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認可。從最小的細節做起（例如：業(yè)主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來(lái)休息的時(shí)候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業(yè)主在小區內，無(wú)論是戶(hù)內還是戶(hù)外都能感受到原來(lái)生活是如此的簡(jiǎn)單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個(gè)例雖有些夸張，但并非不切合實(shí)際）。
2、一個(gè)整體，多個(gè)獨體，宏觀(guān)把控管理：個(gè)體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補，形成小規模管理優(yōu)勢。宏觀(guān)管理把控，各小規模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。
3、三個(gè)措施：
措施一：24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。
與一般項目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專(zhuān)屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會(huì )到物業(yè)獨特超前“管家”服務(wù)。
利用辦理入住的良好時(shí)機，充分體現物業(yè)特有的便捷、細致，通過(guò)準時(shí)、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專(zhuān)業(yè)的介紹；簡(jiǎn)潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預留車(chē)位的細致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業(yè)主提供服務(wù)。設立臨時(shí)“管家”，24小時(shí)不間斷電話(huà)，所有服務(wù)人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準確、清晰回答業(yè)主的各類(lèi)問(wèn)題，所有工作都講求時(shí)效性（各類(lèi)投訴回復不超過(guò)24小時(shí)，生活咨詢(xún)回復不超過(guò)12小時(shí)），在業(yè)主心中樹(shù)立重承諾、講信譽(yù)的規范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴(lài)感。
全方位的生活咨詢(xún)，大到房屋裝修小到生活竅門(mén)，“管家”都能指導業(yè)主找到正確的答案。
接受業(yè)主的各類(lèi)服務(wù)委托，做業(yè)主最放心的'生活幫手。幫助業(yè)主全程監督操作過(guò)程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。
措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強有力的業(yè)仆隊伍。
a）利用高素質(zhì)的個(gè)體，展現高標準的人文環(huán)境。
b）職能多面手，形成優(yōu)勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務(wù)。
措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項目支撐。
a）通過(guò)各種途徑，聯(lián)絡(luò )各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項目支撐。
b）協(xié)調各服務(wù)公司，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主的需求。
c）尋求廣泛有效便捷的信息來(lái)源，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。
d）全方位儲備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿(mǎn)足業(yè)主人力需求。
三、管家式服務(wù)內部管理模式設想
把天悅城分為2種管理形式，由物業(yè)經(jīng)理宏觀(guān)把控。2種管理形式，把整個(gè)小區的管理分為2個(gè)區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區域為小區的整體公共服務(wù)前臺接待檔案管理信息協(xié)調中心等。
第一、二區域：
由管家進(jìn)行服務(wù)管理，并配有一定數量的業(yè)仆（保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協(xié)調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質(zhì)和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業(yè)服務(wù)觀(guān)念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務(wù)觀(guān)念。
業(yè)仆由管家直接管理調度，鑒于每個(gè)服務(wù)區域基礎服務(wù)工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主的需求，我們將把專(zhuān)職的服務(wù)人員變更為可承擔多種服務(wù)項目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發(fā)生。
第三區域：天悅城雖分為3個(gè)區域，但物業(yè)工作的開(kāi)展需以一個(gè)整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個(gè)區的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅實(shí)的基礎，為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協(xié)調處的管理。
四、物業(yè)管理方案的實(shí)施天悅城物業(yè)處籌備
�。ㄒ唬�、天悅城人員素質(zhì)及要求：
物業(yè)經(jīng)理：1人，專(zhuān)科以上學(xué)歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協(xié)調、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng )新精神。
管家：2人，專(zhuān)科以上學(xué)歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗，具有一定生活經(jīng)驗，善于溝通，協(xié)調能力強。具有強烈的服務(wù)意識，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。
財務(wù)人員：2人，專(zhuān)科以上學(xué)歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )計操作經(jīng)驗，有會(huì )計師職稱(chēng)。
公共保安主管：1人，中專(zhuān)以上學(xué)歷，年齡35歲以下，二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。
公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
物業(yè)管理方案 篇11
我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無(wú)論是宿舍外觀(guān)還是住宿條件都比過(guò)去有了很大的提高，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過(guò)調研的基礎上，結合我校的實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過(guò)去的單純說(shuō)教向行為管理方向轉化，公寓內的服務(wù)管理向機制化、標準化服務(wù)方向轉化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱(chēng)本方案。
一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍
根據我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開(kāi)始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學(xué)生公寓管理部，負責學(xué)生公寓內日常工作和物業(yè)服務(wù)監督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長(cháng)負責公寓內日常工作。員工統一著(zhù)裝上崗、文明作業(yè)、規范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規范結合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數
學(xué)生公寓管理部部長(cháng)：1名（由中心副主任兼任）
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監理：2名（由正式職工出任）
學(xué)生公寓宿管員：8人
學(xué)生公寓樓內保潔員：8人
學(xué)生公寓場(chǎng)地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內容和服務(wù)標準
1、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時(shí)對房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報修。對房屋易出問(wèn)題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價(jià)，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理
定期對共用部位及設施設備進(jìn)行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無(wú)因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。
3、環(huán)境衛生服務(wù)標準
�。�1）、公寓樓區域內的環(huán)境、場(chǎng)地及公共部位。
標準：目視地面無(wú)雜物、無(wú)塵土、無(wú)積水、無(wú)污漬；墻面干凈整潔，無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼亂畫(huà)；區域內無(wú)廢棄雜物、無(wú)亂堆亂放、無(wú)衛生死角、無(wú)異味等。
�。�2）、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無(wú)污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門(mén)電梯內壁無(wú)手��；門(mén)窗玻璃明凈；天花板潔凈無(wú)明顯污漬，房角和設施設備無(wú)塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
�。�3）、公寓內的公共衛生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無(wú)銹漬、室內無(wú)異味、便池內外無(wú)雜物無(wú)污漬，垃圾清理及時(shí)，設備完好無(wú)損，金屬器具無(wú)銹跡、無(wú)長(cháng)流水、無(wú)堵塞、無(wú)滴漏現象。
4、安防服務(wù)標準
�。�1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內來(lái)訪(fǎng)。
�。�2）、隨時(shí)維護公寓樓周邊車(chē)輛停放秩序。
�。�3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的'提示標志。
�。�4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線(xiàn)路或插座；嚴禁隨意動(dòng)用消防設施設備。
�。�5）、來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開(kāi)，嚴禁留宿。
�。�6）、公寓內無(wú)火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修服務(wù)標準
�。�1）、24小時(shí)受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場(chǎng)，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的，應向報修人說(shuō)明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
�。�2）、定期對公共照明設備系統進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服務(wù)標準
�。�1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對來(lái)訪(fǎng)或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問(wèn)題和需求進(jìn)行認真耐心地解答和幫助解決。
�。�2）、認真、全面、詳細、準確地登記來(lái)訪(fǎng)、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢(xún)。
�。�3）、按照公寓管理規定，及時(shí)辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置，相關(guān)費用的收取結算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。
物業(yè)管理方案 篇12
一、 項目分析
根據所提示數字，管理面積約為14.5萬(wàn)平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車(chē)庫約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車(chē)庫、264個(gè)車(chē)位等。
二、主要管理方案內容
根據上述數字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機構設置及人員配置
根據管理服務(wù)的總體設想及小區的特點(diǎn)，本著(zhù)“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實(shí)行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶(hù)服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門(mén)，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設立一個(gè)主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區日常的各專(zhuān)項服務(wù)工作。并制定個(gè)部門(mén)主管及員工的崗位責任書(shū)（附后），在公司檢查時(shí)，可依照崗位責任書(shū)內容進(jìn)行對員工的BI行為規范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標準要求，如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪(fǎng)率，維修部的維修及時(shí)率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供的服務(wù)等級為準。
1.1 客服部
根據管理面積和國際質(zhì)量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：
客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶(hù)的`投訴和下屬員工的績(jì)效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。
接待員1名，負責項目部服務(wù)電話(huà)的接聽(tīng)、記錄、維修任務(wù)傳達和客戶(hù)滿(mǎn)意度回訪(fǎng)工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員（財務(wù)）1名，負責項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務(wù)費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關(guān)記錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負責相關(guān)票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門(mén)協(xié)助完成）
庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。
行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務(wù)，以便收費工作更順利的開(kāi)展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪(fǎng)，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2 維修部
根據本項目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時(shí)輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：
主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專(zhuān)業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓學(xué)習物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門(mén)窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jì)效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進(jìn)行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實(shí)際另行擬定）。
負責轄區內重大節日期間，社區文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據項目實(shí)際情況，安防部設安防人員13名，以8小時(shí)三班倒的制度負責項目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴：
安防部主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工，處理本部門(mén)日常事務(wù)，并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。
門(mén)崗3名，主要負責小區車(chē)輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作，對出入小區的車(chē)輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時(shí)，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車(chē)庫區的安全防范和車(chē)輛疏導工作。
電子監控室3人，以8小時(shí)3班倒制度負責24小時(shí)電子監控系統的監視，協(xié)助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時(shí)間發(fā)現安全隱患，以便及時(shí)排除。并負責項目部各部門(mén)員工的工作監督。
1.4 環(huán)境部
根據項目的實(shí)際情況，環(huán)境部設服務(wù)人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：
環(huán)境主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓及績(jì)效評定工作。
室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環(huán)境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環(huán)境衛生打掃工作，包括項目水系的衛生維護工作。
綠化工3名，負責項目區域內的花草樹(shù)木養護、修補、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標準則根據項目物業(yè)服務(wù)等級而定。
三、其他管理方案
1、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理
1.1 火災突發(fā)事件處理
1.2 水浸突發(fā)事件處理
1.3 電梯困人突發(fā)事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發(fā)事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理
以上各種突發(fā)事件均根據小區的實(shí)際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。
2、社區文化的開(kāi)展
服務(wù)中心結合項目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開(kāi)展豐富多彩的社區文化活動(dòng)，營(yíng)造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開(kāi)展相應的公益娛樂(lè )活動(dòng)，例如由業(yè)主參加的節日聯(lián)歡會(huì )、組織社區老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。
物業(yè)管理方案 篇13
一、xx物業(yè)管理前期籌備工作
�。ㄒ唬┖炗喓贤�，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂(yōu)。
�。ǘ┙⒄順怯畹脑敿氋Y料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
�。ㄈ┮罁嚓P(guān)文件及本小區住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿毜脑O備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
�。ㄎ澹┮幏陡鞑块T(mén)的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個(gè)月內所有員工務(wù)必全部到位，并針對項目管理特點(diǎn)現場(chǎng)培訓，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作
�。ㄒ唬�、設接待處，白天有專(zhuān)職人員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂(lè )觀(guān)、主動(dòng)、平等）。
�。ǘ┌卜拦ぷ鳎�
1、保安人員著(zhù)裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。
3、門(mén)衛進(jìn)出管理要嚴格，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。
4、充分發(fā)揮小區24小時(shí)電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識宣傳教育活動(dòng)。
7、配有消防系統設施設備，能隨時(shí)啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區安全，以創(chuàng )造良好治安環(huán)境。
10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入區，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。
�。ㄈ榱吮Ｕ闲^內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業(yè)管理辦法》，特制定本規定：
1、各業(yè)主（住戶(hù)）應將全部常住人員狀況如實(shí)填寫(xiě)在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區實(shí)施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶(hù)）應主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶(hù)）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；
6、凡住戶(hù)搬離小區應提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區；
7、各業(yè)主（住戶(hù)）有職責關(guān)好自家的門(mén)窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進(jìn)行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動(dòng)。
�。ㄋ模�、環(huán)衛綠化工作：
1、公共部位及商場(chǎng)門(mén)前衛生區，管理處派專(zhuān)職衛生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，貼合衛生標準，無(wú)亂設攤點(diǎn)、廣告牌現象。
5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專(zhuān)職園藝工對小區內的綠化進(jìn)行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長(cháng)期，適時(shí)確定不同的養護重點(diǎn)，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
�。ㄎ澹┉h(huán)境和衛生管理規定
為了持續小區的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶(hù)）傾倒垃圾時(shí)應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶(hù)）應及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長(cháng)負責。
五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標語(yǔ)、傳單者，除責令期限期清理現場(chǎng)、恢復原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當事人的職責。
六、豢養寵物的業(yè)主（住戶(hù)）應遵守有關(guān)規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。
七、持續小區的安靜，不得在休息時(shí)間（12:00-14:00，19:00-8:00）制造噪音。
八、愛(ài)護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。
�。�、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質(zhì)量，設備設施維修在保修期內應及時(shí)反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線(xiàn)路，水電維修，安防監控網(wǎng)絡(luò )，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進(jìn)行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現場(chǎng)檢查一次，對于存在問(wèn)題，及時(shí)提出整改。
6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內趕到現場(chǎng)，及時(shí)回訪(fǎng)。
�。ㄆ撸�、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規定的'協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調好鄰里關(guān)系，引導業(yè)主按規定裝修，共同護房屋質(zhì)量。
�。ò耍�、用心開(kāi)展便民服務(wù)，建立熱線(xiàn)電話(huà)，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點(diǎn)工等。
�。ň牛�、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿(mǎn)意。
三、小區車(chē)輛管理規定
1、自覺(jué)遵守小區交通管理規定，愛(ài)護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車(chē)輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車(chē)輛管理員應提醒車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén)，調好防盜系統至警備狀態(tài)，車(chē)內貴重物品應隨身帶走；
4、機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴禁超車(chē)，機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類(lèi)標識，如有損壞應照價(jià)賠償；
7、不準在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛（機動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內停放，非機動(dòng)車(chē)務(wù)必停放在專(zhuān)用場(chǎng)地內（消防車(chē)、警車(chē)、救護車(chē)除外）；
8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續停車(chē)位清潔，不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車(chē)主應即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標準：管理無(wú)空擋，服務(wù)有標準，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎懲有力度，滿(mǎn)意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區整體上下功夫，構成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )、省軍區各級官兵、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的"共建"機制。
�。ǘ┕芾硖幗M織機構
1、辦公室：
�。�1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件
�。�2）二次裝修管理
�。�3）檢查樓宇和綠化養護、保潔
�。�4）協(xié)調處理鄰里關(guān)系
2、工程部：
�。�1）負責房屋質(zhì)量檢查
�。�2）建立設備設施維保計劃
�。�3）做好日常維修保養工作
3、財務(wù)部：
�。�1）管好用好財務(wù)
�。�2）負責日常收管理費、代收水電費
�。�3）統購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
�。�1）選好保安員搞好培訓，管好保安
�。�2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
�。�3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全
�。ㄈ┕芾砣藛T的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務(wù)管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務(wù)及收費等。
3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安10人（2出口），24小時(shí)值班。
7、車(chē)管員1人，負責汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
�。ㄒ唬┤藛T選拔
根據本小區的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會(huì )公開(kāi)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。
�。ǘ┡嘤柲繕思胺绞�
為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合化、社會(huì )化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位，除公開(kāi)向社會(huì )招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習培訓，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓工作技能訓練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。
公司會(huì )采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專(zhuān)業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負責督導及培訓各級別管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。
�。ㄈ┡嘤栍媱澕百Y料
培訓計劃及資料見(jiàn)附件
�。ㄋ模┡嘤柨己�
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實(shí)公司于員工培訓期間通過(guò)不定期的培訓考核確保培訓的質(zhì)量。
六、維修基金的管理與使用
�。ㄒ唬┌磭矣嘘P(guān)規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后修理、更新、改造的維修基金。
�。ǘ┚S修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當地物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核后劃撥。
�。ㄈ┚S修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當地物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續籌。
�。ㄋ模I(yè)主轉讓房屋所有權時(shí)，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。
七、物業(yè)管理服務(wù)承諾
我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調管理等先進(jìn)的管理方法。根據ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調把服務(wù)業(yè)主（住戶(hù)）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內到達沭陽(yáng)縣標準化小區。
物業(yè)管理方案 篇14
第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)
1.項目簡(jiǎn)介：
公寓坐落于 小區總面積： 平方米，共有 幢高樓、總戶(hù)數 戶(hù)。 小區現有管理站長(cháng) 名，保安人員 名，清潔工 名，電梯工 名，、消防工 名，水暖電工 名，綠化工 名。
�。ㄒ唬�、秩序管理服務(wù)
小區共有 個(gè)出入口，每幢樓主進(jìn)出口值班室設有保安24小時(shí)值班，樓旁主進(jìn)口出入口于早上 點(diǎn)開(kāi)，晚上 點(diǎn)關(guān)閉。因進(jìn)出口管理難度大如要進(jìn)行車(chē)輛管理就必須增加秩序維護人員。
1.秩序管理服務(wù)內容
1.1 小區基本實(shí)行封閉式管理；
1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；
1.3 執行小區內安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水等；
1.4 結合小區特點(diǎn)，制訂安全防范措施；
1.5 進(jìn)出小區各種車(chē)輛管理有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行；
1.6 小區停車(chē)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊；
1.7 非機動(dòng)車(chē)輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔；
1.8 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
1.9 及時(shí)處理小區內各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報物業(yè)管理部門(mén)并做好記錄；
1.10 檢查小區設施是否完好；
1.11 負責停車(chē)場(chǎng)區域的巡查、管理，保證車(chē)道暢通，設備、工具裝卸區的車(chē)輛、人員管理；
1.12 檢查進(jìn)口設備、工具及非開(kāi)放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負責人員登記工作；
2.門(mén)崗服務(wù)
2.1 門(mén)崗值崗時(shí)要認真、負責，在管理區域門(mén)崗實(shí)行24小時(shí)秩序管理服務(wù)；
2.2 在指定崗位，嚴禁脫崗；
2.3值班人員站姿姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢(xún)問(wèn)，禁止與他人閑聊。
2.4 外來(lái)人員進(jìn)出管理做好登記
2.4.1 裝修施工人員應到管理處辦理手續，經(jīng)核對身份后佩帶《施工人員出入證》，方可進(jìn)入管理區域，離開(kāi)管理區域應交回《施 工人員出入證》；
2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數量相符；
2.4.3 非開(kāi)放時(shí)外來(lái)人員，應到秩序管理服務(wù)處辦理手續，佩帶《臨時(shí)出入證》，方可進(jìn)入管理區域。
2.5 物品進(jìn)出管理
2.5.1 非開(kāi)放時(shí)大件物品應憑員工簽發(fā)的出門(mén)證，經(jīng)核對物品名稱(chēng)、數量準確無(wú)誤后，方可放行；
2.5.2進(jìn)入管理區域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨。
2.6 機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理
2.6.1 對機動(dòng)車(chē)進(jìn)出管理域區實(shí)行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車(chē)輛進(jìn)入管理區域。
2.6.2 外來(lái)車(chē)輛謝絕進(jìn)入管理區域。
2.6.3 地面停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放有序，并做好車(chē)輛狀況檢查，發(fā)現漏油、破損等缺陷立即提示車(chē)主，并向管理處報告，做好記錄。
2.7巡崗服務(wù)
2.7.1管理區內實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)， 確保每2小時(shí)巡遍全部公共區域。
2．8 區內巡視
2.8.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；
2.8.2 巡視內容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機房、門(mén)、窗、裝修現場(chǎng)等；
2.8.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線(xiàn)巡邏，巡視記錄中應記載發(fā)現情況及時(shí)間。
2.8.4員工需要幫助時(shí)，應及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理；
2.8.5發(fā)現可疑的人和異常的事、物，通過(guò)對講機及時(shí)報告，并迅速查明情況，嚴密監視；
2.8.6 發(fā)現裝修違規情況，立即向客戶(hù)指出，及時(shí)阻止，并報告管理處做出相應處理；
2.8.7遇緊急情況，按《應急預案》執行；
2.8.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內；發(fā)現燈熄滅、水管及閥門(mén)漏水、煤氣管漏氣等，應及時(shí)通知設備人員修復；
2.8.9巡視結束后，交接巡視器材；
2.9 夜間巡視
2.9.1 夜間巡視的路線(xiàn)應經(jīng)常變化；
2.9.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認有無(wú)可疑人物藏匿于其內；
2.9.3若發(fā)現可疑人物，須立刻報警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理；
3.1突發(fā)事件的處理
為應對突發(fā)事件，按指定的應急預案作業(yè)，平時(shí)應定期參加演練。
3.2 發(fā)生火警
3.2.1立即用對講機通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話(huà)119；
3.2.2 通知火災周?chē)鷨T工撤離危險區；
3.2.3做好現場(chǎng)安全保衛工作，聽(tīng)候指揮。
3.3 發(fā)生刑案
3.3.1立即向管理處報告或報公安部門(mén)110并保護現場(chǎng)，并救護傷員；
3.3.2向發(fā)現人和周?chē)鷺I(yè)戶(hù)了解情況并記錄。
3.3.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。
3.4發(fā)生盜、搶事件
3.4.1 用對講機報告請求支援，同時(shí)設法抓住犯罪嫌疑人；
3.4.2對犯罪嫌疑人應認清特征、人數、作案工具，及時(shí)報告公安部門(mén)110；
3.4.3保護現場(chǎng)，協(xié)助破案。
3.5發(fā)現觸電事故
3.5.1切斷電源，使觸電者脫離電源；
3.5.2報告管理處主任和監控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫務(wù)急救電話(huà)120，請求醫務(wù)急救中心派醫生來(lái)現場(chǎng)；
3.5.3引導救護車(chē)抵達現場(chǎng)；
3.5.4無(wú)救護車(chē)時(shí)，臨時(shí)調車(chē)將觸電者即送醫院搶救。
3.6發(fā)現電梯困人
3.6.1立即用對講機報告，敦促設備人員迅速前往處理；
3.6.2安慰被困人員；
3.6.3協(xié)助設備人員搶險，安全接應被困人員。
3.7發(fā)現人員、車(chē)輛堵塞，立即用對講機報告，增派秩序管理員及時(shí)疏導。
3.8監控崗服務(wù)
3.9日常工作
3.9.1監控系統24小時(shí)開(kāi)通運行，監控人員24小時(shí)監控值班，錄像資料保存1個(gè)星期。
3.9.2監控人員密切注視屏幕，發(fā)現可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監視，做好記錄并及時(shí)報告管理處主任。
3.9.3接到周界報警系統報警時(shí)，立即向管理處主任報告，并跟蹤處理過(guò)程，做好記錄，然后將系統復位，重新布防。
3.9.4負責對講機的'保管、充電、調換、借用和登記。
4.1監控設備系統的管理
4.1.1對監控系統每天進(jìn)行檢查，發(fā)現異常情況和故障立即報修，并做好記錄。
4.1.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處主任同意，不準查看監控錄像保存內容。
4.1.3監控人員每天擦拭監控設備一次，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。
4.2中央監控室的出入管理
4.2.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監控室。
4.2.2因工作需要進(jìn)入中央監控室的管理人員，應經(jīng)管理處主任批準；外來(lái)人員進(jìn)入，應經(jīng)管理處主任簽證認可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。
4.2.3凡進(jìn)入中央監控室的人員都得辦理登記手續。
5 秩序管理各崗位之間的輪換
5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當值人員每2小時(shí)循環(huán)換崗；
5.2 換崗程序:巡視崗——→門(mén)崗——→監控——→巡視崗;
5.3 換崗必須從巡視崗開(kāi)始輪換，不可從門(mén)崗或監控崗開(kāi)始輪換。 6秩序管理崗位設置
6.1 秩序管理崗位每崗設置2人，由管理處主任確定巡視點(diǎn)和巡視路線(xiàn)，每小時(shí)一次按巡視路線(xiàn)巡視所有巡視點(diǎn)。
6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無(wú)劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執勤記錄。
7秩序管理服務(wù)檢查制度
7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標準進(jìn)行檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)糾正，做好記錄；
7.2秩序管理班長(cháng)巡查：秩序管理班長(cháng)巡回監督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監督檢查不少于4次，做好記錄；
7.3管理處主任抽查：秩序管理巡視、車(chē)輛管理現場(chǎng)及客戶(hù)裝修現場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。
物業(yè)管理方案 篇15
一、綜合管理
1、依據有關(guān)規定,與業(yè)主委員會(huì )簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規定取得相應的專(zhuān)業(yè)培訓合格證書(shū)。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)主動(dòng)、細致、周到，用語(yǔ)文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著(zhù)位置公示24小時(shí)報修電話(huà)，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機構負責的，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進(jìn)行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃，并按規定組織實(shí)施。
9、對區域內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規的行為，及時(shí)勸阻，報告主管部門(mén)，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區內顯著(zhù)位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的'門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現破損及時(shí)修補。
5、按照有關(guān)規定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門(mén)。
8、按照有關(guān)規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
5、屬于特種設備的，按照有關(guān)規定，進(jìn)行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無(wú)鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話(huà)。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運行。
4、電梯出現故障時(shí)，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監督受托單位落實(shí)責任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線(xiàn)消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關(guān)規定對公共區域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。
5、在雨、雪天氣應及時(shí)對小區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。
2、樹(shù)木生長(cháng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長(cháng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(cháng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車(chē)服務(wù)
1、有機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。
2、引導進(jìn)出小區車(chē)輛有序通行。
3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標志。
4、小區內的機動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。
5、機動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)。
7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統正常運行，各類(lèi)指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車(chē)器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動(dòng)車(chē)收費停放服務(wù)應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規定和《臨時(shí)管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場(chǎng)，有記錄。發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線(xiàn)、消防設施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應報告主管部門(mén)。
4、裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當事人應按照約定處理，問(wèn)題嚴重的應報告主管部門(mén)。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運、不得外溢。
物業(yè)管理方案 篇16
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級
1、一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規模一般在50萬(wàn)平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上；
�。�2）管理物業(yè)類(lèi)型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類(lèi)型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠(chǎng)房等以及其他特種房屋（下同）；
�。�3）管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；
�。�4）企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
�。�5）具有經(jīng)濟類(lèi)、工程類(lèi)中級職稱(chēng)管理人員10人以上；
�。�6）企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上；
�。�7）企業(yè)注冊資本50萬(wàn)元以上（含50萬(wàn)元）
2、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
�。�1）管理物業(yè)規模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米，或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米；
�。�2）有中級專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)管理人員3人以上；
�。�3）企業(yè)注冊資本10萬(wàn)元以上（含10萬(wàn)元）；
3、處于以上兩種類(lèi)型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規模l萬(wàn)平米以下的暫不定級。
物業(yè)管理公司申報經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內資企業(yè)（全民、集體、股份制、股份合作制）
�。�1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告；
�。�2）設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
�。�3）管理章程；
�。�4）公司法定代表人任命或聘任書(shū)；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書(shū)）；
�。�8）具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員的資格證書(shū)或證明文件；
�。�9）其他有關(guān)資料。
2、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項目議定書(shū)、合同等文件的副本及中方投資審批機關(guān)的標準文件。
3、私營(yíng)企業(yè)
�。�1）業(yè)主身份證明（復印證）；
�。�2）業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷；
�。�3）申請資質(zhì)審批的報告；
�。�4）管理章程；
�。�5）驗資證明；
�。�6）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
�。�7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；
�。�8）雇員的名冊；
�。�9）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)；
�。�10）其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報告及申報資料齊全后，在一定時(shí)間內（通常規定為兩個(gè)星期內）審核完畢，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的，核發(fā)批準文件，其他必須按有關(guān)規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營(yíng)業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設立和工商登記
�。ㄒ唬┙M織機構設立物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
�。ǘ┕ど痰怯浉鶕豆痉ā酚嘘P(guān)規定，物業(yè)管理公司登記的主管機關(guān)是工商行政管理機關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊登記中會(huì )遇到一些問(wèn)題，為了今后更好的開(kāi)展工作，有必要搞清楚。
1、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應含有以下幾個(gè)方面：
�。�1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續和完善，是一個(gè)復雜、完整的系統工程。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會(huì )分工，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)，促進(jìn)我國住房制度改革的深化。
�。�2）對所管理的房產(chǎn)及各類(lèi)附屬設施進(jìn)行科學(xué)的.管理與養護，使其物業(yè)保值、增值，延長(cháng)其使用壽命，限度地實(shí)現社會(huì )財富的節約。
�。�3）物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人。所以應以業(yè)主（使用人）為對象，開(kāi)展各類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。
�。�4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能，為業(yè)主（使用人）創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境三個(gè)效益的統一。
�。�5）履行社會(huì )管理義務(wù)，積極開(kāi)展兩個(gè)文明建設，致力于全社會(huì )的文明和進(jìn)步。
2、經(jīng)營(yíng)范圍根據物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有：
�。�1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車(chē)輛運行及看護管理；治安管理；清潔環(huán)衛管理；綠化管理；消防管理；物業(yè)保險管理等。
�。�2）服務(wù)方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理；物業(yè)清掃保潔；搬家、裝潢服務(wù)。車(chē)輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發(fā)；康樂(lè )健身；幼兒教育；老年服務(wù)；家教服務(wù)；商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業(yè)范圍內的居民或單位提供優(yōu)質(zhì)、方便的各種服務(wù)。
物業(yè)管理方案 篇17
20xx年，在xx和xx的直接領(lǐng)導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開(kāi)拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路，創(chuàng )新工作模式，強化內部管理，外樹(shù)公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強調“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎上，通過(guò)全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實(shí)現收入xx萬(wàn)，總體實(shí)現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道�，F將我公司20xx年主要工作總結如下：
一、xx工作任務(wù)完成情況
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進(jìn)。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬(wàn)元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動(dòng)把握機遇，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章，按照現代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場(chǎng)競爭，主動(dòng)開(kāi)拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務(wù)、安全防范、車(chē)輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶(hù)投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規定》等，為公司發(fā)展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時(shí)，本著(zhù)開(kāi)源節流、多勞多得、提高小區管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標責任制和管理目標責任制，對小區進(jìn)行年度經(jīng)濟指標與服務(wù)指標的考評。實(shí)踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入(見(jiàn)下表1)，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區服務(wù)中的責、權、利，保證小區物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務(wù)人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
同時(shí)，我們清醒的認識到制度建設的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發(fā)現問(wèn)題不回避，及時(shí)糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實(shí)地穩步展開(kāi)。
(三)加強企業(yè)文化建設，構建環(huán)境整潔、管理有序的'和諧小區，打造悅華物業(yè)品牌
為加強企業(yè)本部和服務(wù)社區的文化建設，創(chuàng )建了公司網(wǎng)頁(yè)，為住戶(hù)與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶(hù)派發(fā)，加強公司的品牌宣傳，使住戶(hù)能更好的了解我公司的各項業(yè)務(wù)，增加了他們的認同度和信賴(lài)度;結合各小區的實(shí)際情況，舉辦了各種類(lèi)型的社區文化活動(dòng)，累計投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金，與去年同比增長(cháng)了333.33%，增強了與住戶(hù)互動(dòng)和溝通，其中較為大型的活動(dòng)是x花園“xx大賽”及x小區xx運動(dòng)會(huì )，取得圓滿(mǎn)成功，在住戶(hù)中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂(lè )活動(dòng)中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂(lè )環(huán)境，為構建和諧小區創(chuàng )造了條件。
(四)參與市場(chǎng)競爭，積極拓展公司業(yè)務(wù)
我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，對飯堂部分設備設施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開(kāi)展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。
我公司把通過(guò)ISO質(zhì)量認證的審核作為奮斗目標，通過(guò)多種形式做好品牌宣傳，以x停車(chē)場(chǎng)項目為契機，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車(chē)場(chǎng)累計停放約30000車(chē)次，總收入約x萬(wàn)元。由于我公司管理工作到位，車(chē)場(chǎng)管理井然有序，既無(wú)堵車(chē)現象發(fā)生，沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進(jìn)團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進(jìn)行撤換;另一方面，開(kāi)展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調整，營(yíng)造良好的工作氛圍。我們通過(guò)與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“xxx學(xué)院實(shí)習基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。
我公司重視團隊建設，一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng);另一方面，讓員工認識團隊價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進(jìn)團隊，以滿(mǎn)足公司不斷變革創(chuàng )新和成長(cháng)發(fā)展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本
確保服務(wù)社區住戶(hù)的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能，對全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識培訓和防火安全練兵活動(dòng);另一方面，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關(guān)責任人應承擔的安全責任和經(jīng)濟責任，確保為小區創(chuàng )建安定的居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。
(七)加強紀律教育，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設
我公司結合實(shí)際情況，組織黨員、干部開(kāi)展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習活動(dòng)，參加七月紀律教育月學(xué)習動(dòng)員大會(huì )、聽(tīng)報告、觀(guān)看錄像，還組織大家學(xué)習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹(shù)立社會(huì )主義榮辱觀(guān)。我公司根據工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習人員的范圍擴大到小區服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門(mén)負責人開(kāi)展治理商業(yè)賄賂專(zhuān)項工作和紀律教育學(xué)習，進(jìn)行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實(shí)整改責任。今年，我公司實(shí)現所有經(jīng)濟類(lèi)合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過(guò)整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶(hù)好評。
二、存在的主要問(wèn)題及難點(diǎn)
一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動(dòng)相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時(shí)適應，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒(méi)有接受比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經(jīng)驗，仍然需要不斷探索和總結經(jīng)驗。
三是由于體制等各種客觀(guān)原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續發(fā)展有一定的限制。
三、20xx年工作計劃與思路
20xx年，我公司將繼續以科學(xué)發(fā)展觀(guān)和黨的十五屆六中全會(huì )提出的構建和諧社會(huì )為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務(wù)，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng )建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。
(一)進(jìn)一步創(chuàng )新工作機制，內強管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺階
經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴大，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng )新完善工作機制和管理模式，進(jìn)一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實(shí)行小區經(jīng)營(yíng)目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續做好每年交易會(huì )車(chē)管工作的基礎上，把進(jìn)一步開(kāi)拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當作一項重點(diǎn)工作來(lái)抓，促使公司的發(fā)展狀況和經(jīng)濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業(yè)和社區文化建設，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎上，20xx年繼續將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網(wǎng)頁(yè)、季刊，努力搞好小區的社區活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業(yè)管理工作，提升市場(chǎng)競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學(xué)習力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓挖掘內部技術(shù)潛能，發(fā)現、培養和儲備技術(shù)人才。通過(guò)與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強人才隊伍建設。
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