大型商場(chǎng)物業(yè)管理方案范文
為了確保工作或事情能有條不紊地開(kāi)展，常常需要提前準備一份具體、詳細、針對性強的方案，方案是書(shū)面計劃，具有內容條理清楚、步驟清晰的特點(diǎn)。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？下面是小編收集整理的大型商場(chǎng)物業(yè)管理方案范文，歡迎閱讀與收藏。
大型商場(chǎng)物業(yè)管理方案1
(一)安防管理
確保業(yè)主、商戶(hù)、顧客生命財產(chǎn)安全，是商場(chǎng)正常運營(yíng)的基本條件，強有力的安防工作是商場(chǎng)正常運營(yíng)的有力保障。
1、保安工作：
商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間內人流量大，人員龐雜，商場(chǎng)安防工作重在加大巡防頻率與突發(fā)事件的快速反應能力，實(shí)行明崗與便衣巡邏、視頻監控相結合，與當地派出所密切配合，重點(diǎn)打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為;清理占道經(jīng)營(yíng)行為;營(yíng)業(yè)結束后統一清場(chǎng)，實(shí)行周密的進(jìn)出貨管理制，緊急治安事件的應急處理……切實(shí)營(yíng)造安全放心的經(jīng)營(yíng)消費環(huán)境。
工作要點(diǎn)：治安巡邏、經(jīng)營(yíng)秩序維護、清理占道、營(yíng)業(yè)結束后的清場(chǎng)管理及出入登記
2、消防工作：
消防責任重于泰山，消防是事關(guān)人民生命財產(chǎn)的頭等大事。消防工作應堅持“防消結合，重在預防”的原則，切實(shí)做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、建立重點(diǎn)防火部位檔案、嚴格裝修審批與過(guò)程監督、商場(chǎng)內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動(dòng)用明火……建立商場(chǎng)火災應急預案，一年內組織不少于兩次消防演習。
工作要點(diǎn)：消防設備設施的日常維護檢查、各類(lèi)消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹、裝修過(guò)程的安全監控……
(二)保潔消殺綠化管理
潔凈的公共環(huán)境，是商場(chǎng)管理服務(wù)水平、商場(chǎng)形象的重要衡量指標。營(yíng)業(yè)時(shí)間內實(shí)行公共場(chǎng)所(通道、樓梯、前廳、衛生間、天棚、墻面……)不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛生死角，確保整潔的經(jīng)營(yíng)環(huán)境;定期開(kāi)展商場(chǎng)公共環(huán)境的消殺工作，確保安全健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，做好商廈內綠化維護，提升商廈環(huán)境品質(zhì)。
工作要點(diǎn)：公共場(chǎng)所巡回保潔、定期清理衛生死角、定期消殺……
(三)物業(yè)公共部份、公共設施設備維保
1、物業(yè)公共部份維修養護
商廈物業(yè)公共部份(樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化糞池)的日常維修養護，是維護商廈良好形象，延長(cháng)物業(yè)使用壽命，避免意外傷害、“水損”發(fā)生的重要手段。xxxxxxxx投入使用已達XX年，許多物業(yè)公共部份(外墻磚、平臺、下水道…)不同程度的存在著(zhù)一些問(wèn)題，重在做好日常檢查，及時(shí)修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實(shí)施。
工作要點(diǎn)：重點(diǎn)部份日常巡檢、提前排除隱患、分步實(shí)施中大修計劃……
2、公共設施設備維修養護
商場(chǎng)設施設備的正常運行是商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)的前提條件，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境質(zhì)量的重要保證。作為有XX年經(jīng)營(yíng)時(shí)間的xxxxxxxx，重要設施設備(中央空調系統、電梯、配電、消防系統、公共照明系統等)多數已到了中大修時(shí)期，梳理設施設備檔案，更為仔細的做好日常維修保養，擬定詳細的設備中大修維保計劃，分步實(shí)施，確保重大設備正常運行尤其重要，更是一項目極富挑戰性的工作。
加強商場(chǎng)重要設備日常檢查、維保，即時(shí)處理事故隱患，有效預防相關(guān)問(wèn)題的發(fā)生，并擬定相關(guān)設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養。
工作要點(diǎn)：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患、分步實(shí)施中大修計劃……
3、商戶(hù)日常維修服務(wù)
商戶(hù)日常維修服務(wù)是商場(chǎng)物業(yè)管理中基本的客戶(hù)服務(wù)項目，也是商戶(hù)感受物業(yè)管理服務(wù)水平與效率的重要途徑，做好商戶(hù)日常維修服務(wù)，無(wú)疑會(huì )贏(yíng)得商戶(hù)的肯定與支持。做好商戶(hù)日常維修服務(wù)應注意三個(gè)方面：其一，維修服務(wù)收費標準公平合理，并提前以書(shū)面形式告之，讓商戶(hù)心中有數，避免事后算賬的分歧;其二，維修服務(wù)的效率要高，即：服務(wù)及時(shí)(商戶(hù)報修，限時(shí)服務(wù)制度)，維修技術(shù)過(guò)硬、質(zhì)量較好，與商戶(hù)溝通交流順暢(誠懇有禮)并注意細節;其三，建立客戶(hù)維修質(zhì)量評價(jià)制度，將客戶(hù)對維修質(zhì)量評價(jià)納入日�？己�，切實(shí)提升服務(wù)水準。
(四)客戶(hù)服務(wù)
客(商)戶(hù)的存在、商戶(hù)的發(fā)展、商戶(hù)的盈利是商城存在、商城發(fā)展的前提，從商戶(hù)角度思考，從市場(chǎng)發(fā)展角度思考，切實(shí)滿(mǎn)足商戶(hù)各類(lèi)需求(基礎物業(yè)管理、關(guān)聯(lián)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)引導、營(yíng)銷(xiāo)培訓、廣告促銷(xiāo)、商鋪租賃……)不斷提高商戶(hù)對客戶(hù)服務(wù)的滿(mǎn)意度，爭取商戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)的支持，調動(dòng)商戶(hù)參與商城活動(dòng)積極性，并積極引導商戶(hù)提升經(jīng)營(yíng)檔次，服務(wù)質(zhì)量，形成商戶(hù)、管理公司團結一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶(hù)服務(wù)無(wú)小事，客戶(hù)服務(wù)無(wú)止境，細節與執行力決定客戶(hù)服務(wù)水平。
工作要點(diǎn)：良性溝通、了解需求、及時(shí)服務(wù)、持續跟進(jìn)、關(guān)注客戶(hù)發(fā)展……
(五)財務(wù)管理
商場(chǎng)財務(wù)管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類(lèi)費用(租金、物業(yè)管理費、廣告費、水電費、其它代收費)代收代繳，按照物業(yè)管理條例要求的定期公布物業(yè)管理運營(yíng)收支情況，接受業(yè)主委員會(huì )的監督等。商場(chǎng)財務(wù)管理重點(diǎn)在于透明清晰、有據可查。
工作要點(diǎn)：成本控制、收支透明、有據可查……
(六)檔案管理
做好商廈物業(yè)管理運營(yíng)過(guò)程中所涉及的一切重要事項、設施設備的檔安管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：重要設備的完整檔案資料、重要設施的完整檔案資料、重要合同協(xié)議、重大決策的'會(huì )議紀要、重要崗位人員的任免……
工作要點(diǎn)：保證所有檔案的完整、連續、系統(七)、中大修管理
xxxxxxxx的重大設施設備已連續運營(yíng)XX年，已進(jìn)入中大修階段，對商廈設施設備進(jìn)行拉網(wǎng)式排查，完善細化設施設備檔案，結合設施設備情況與商廈公共維修基金情況，分主次、輕重、緩急，擬定切實(shí)可行的中大修方案，報業(yè)主委員會(huì )審批后分步實(shí)施，以確保商廈經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行。
工作要點(diǎn)：仔細排查，周密計劃，量入為出，合理分配。
商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)方案五、商業(yè)(推廣)運營(yíng)管理
管理原則：實(shí)行商戶(hù)業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)下的“統一管理、統一服務(wù)、統一宣傳”。
大型商場(chǎng)物業(yè)管理方案2
一、 概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
四、 人事
人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、 經(jīng)營(yíng)預測
a) 經(jīng)營(yíng)收入： 19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)
l 物業(yè)管理費：11.34萬(wàn)元
應收 12.6萬(wàn)元
30000x12x0.35=126000(元)
預計收入 11.34萬(wàn)元(收繳率90%)
l 維修服務(wù)費：0.5萬(wàn)元
l 特約服務(wù)： 5.8萬(wàn)元
l 其他收入： 1.5萬(wàn)元
b) 支出：20.25萬(wàn)元
l 人員工資福利：14萬(wàn)元
l 辦公費用：2.5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)
l 維修保養費用：1.5萬(wàn)元
l 稅金：1.05萬(wàn)元
l 不可預見(jiàn)費用：1.2萬(wàn)元
c) 潤虧：-1.11萬(wàn)元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入：10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)
e) 公共性服務(wù)費構成測算：21.962萬(wàn)元/年， 0.61元/月x M2
(1) 員工的工資和按規定提取的福利費
序號 崗位 人數 工資標準 工資合計
1 經(jīng)理 1 1200 1200
2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護衛員 7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計 9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年
福利：115200x23%=26496(元/年)
合計：14..17萬(wàn)元/年
(2) 公用設施設備維修及保養費：1.5萬(wàn)元
(3) 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬(wàn)M2x1元/年x M2 =1.04萬(wàn)元
(4) 清潔衛生費：2人x12月x80元/月x人=0.192萬(wàn)元
(5) 安全護衛費：7人x200元/年x人=0.14萬(wàn)元
(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算
5.52萬(wàn)元x25%=1.38萬(wàn)元
(7) 固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬(wàn)元
(8) 稅費：按營(yíng)收5.5%繳納即 1.052萬(wàn)元
(9) 保險費：暫不投保
(10) 合理利潤：按營(yíng)收8%計算 1.36萬(wàn)元
但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0.35元/月x M2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。
b) 物業(yè)接管驗收
l 既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。
l 是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;
l 供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;
l 房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;
l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;
l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組按《設備移交清單》，對各類(lèi)設備按數量、規格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。
l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。
l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應查明原因，及時(shí)上報開(kāi)發(fā)商，請求盡快解決。
l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。
l 接管驗收中若發(fā)現問(wèn)題，應明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對存在的問(wèn)題加固補強、整修，直至完全合格。
l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個(gè)物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、 入伙
1、準備工作
l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;
l 車(chē)輛管理：增設區間道路標志;封閉小區由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設自行車(chē)棚;加固架空層車(chē)庫;
l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等
l 樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)
l 分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、協(xié)調工作
l 與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應。
l 代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭取現場(chǎng)放號，方便業(yè)主。
l 與學(xué)校、派出所和居委會(huì )聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)和遷移戶(hù)口的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。
3、入伙現場(chǎng)
入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè )，安全護衛立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。
舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。
注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
4、業(yè)主、使用權人入住程序
發(fā)函 辦入伙手續
簽約
5、辦理入伙手續程序
已繳款票據 入伙手續書(shū)、身份證、購房合同
確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金
建筑垃圾清運費、物管費，蓋章
八、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規定范圍內進(jìn)行。其有關(guān)規定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規定》。根據上述規定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫(xiě)業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書(shū)上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內容之一�，F代建筑工程隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
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