增城生活調查報告

　　《全球生活成本調查2016》報告顯示，中國城市的生活成本普遍偏高，上海位列全球第11位，同為“一線(xiàn)城市”的廣州則位列第18位，與常被人評論的廣州房?jì)r(jià)一樣，在“北上廣深”當中排名最低。

　　換句話(huà)說(shuō)，廣州人正以更低的成本享受一線(xiàn)城市生活?可如今廣州地價(jià)都已破4.5萬(wàn)/平，房地產(chǎn)市場(chǎng)太熱往往會(huì )大幅提高城市的各種成本。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)特推出《廣州11區生活成本報告》系列策劃，從交通、飲食、娛樂(lè )、住房四大方面出發(fā)，實(shí)地探訪(fǎng)生活在廣州11區所需的成本。第9期，帶大家到增城逛逛!

　　自2015年撤市設區以來(lái)，增城無(wú)論在城市定位、基礎建設、交通配套方面均有了躍進(jìn)發(fā)展，“剛需天堂”的美譽(yù)愈發(fā)筑牢。今年，區域更將迎來(lái)“地鐵+城軌”時(shí)代，兩條地鐵線(xiàn)路(地鐵21號線(xiàn)+地鐵13號線(xiàn))及一條城軌(穗莞深城際新塘至洪梅段)力爭年底前通車(chē)。隨著(zhù)軌道交通紅利的逐步兌現，不僅意味著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，更意味著(zhù)增城通達中心市區難的舊貌將被打破，市民出行便捷度大大提高。本期小編將帶你走街串巷，解碼住在增城是怎樣的體驗，生活成本狀況究竟又如何?

　　住房成本：

　　根據網(wǎng)易房產(chǎn)數據中心統計顯示，2016年全年增城新建商品住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)為10926元/㎡，在廣州十一區中排名倒數第二位，僅高于從化(8709元/㎡)，較之2015年全年均價(jià)(9928元/㎡)，漲幅25.5%。從2016年全年價(jià)格成交趨勢來(lái)看，自8月份起，區域價(jià)格陡升，并于10月份達到全年峰值，為12390元/㎡。

　　區域樓市方面，目前增城大致可分為新塘、中新、教育城、永和、石灘、荔城六大板塊。由于距離廣州市區較近，早年隨著(zhù)廣園東快速路的全線(xiàn)開(kāi)通，新塘板塊成型時(shí)間較早，一直以來(lái)是廣州市民置業(yè)增城的首選。但隨著(zhù)地鐵及教育城概念的打響，區域熱門(mén)板塊逐漸呈現遷移之象，以2015、2016年增城一手住宅全年網(wǎng)簽量TOP20項目對比為例，2015年以大比例領(lǐng)跑的新塘板塊2016年卻被教育城板塊趕超，同時(shí)，教育城板塊前年一些較為冷清的項目，去年卻成功一躍成為市場(chǎng)“香餑餑”，備受追捧，價(jià)格更是一漲再漲。

　　(數據來(lái)源：中原研究部)

　　新房方面，以地處新塘板塊緊鄰廣州新東站的亞太銀座二期為例，項目目前二期僅剩頂層復式尾貨在售，住宅最后報價(jià)為帶精裝修14500元/㎡;地處朱村板塊的銷(xiāo)量大盤(pán)碧桂園城市花園，目前在售103-113平三房，帶裝修均價(jià)16000元/㎡，較之去年1月份，已溢價(jià)52.4%;而中新板塊，碧桂園映象及恒大山水郡于去年第四季度作為新兵入庫進(jìn)軍增城，前者在售89-138㎡三至四房，帶智能裝修10500元/㎡，后者目前帶裝修均價(jià)為12500元/㎡;而作為全年區域成交銷(xiāo)冠的綠湖國際城，去年年初帶裝修均價(jià)為6400元/㎡，目前整體均價(jià)11500元/㎡，漲幅亦不少，一套83㎡三房總價(jià)百萬(wàn)內，性?xún)r(jià)比高企。

　　(增城目前在售優(yōu)質(zhì)盤(pán)戶(hù)型價(jià)格一覽)

　　二手房方面，位處新塘大潤發(fā)商圈，毗鄰廣州東部交通樞紐中心的周邊房源成交較為暢旺，附近的現代城花園、群星新邨目前普遍報價(jià)1.5-1.6萬(wàn)/平，去年2月份時(shí)約為1.1萬(wàn)/平，10月份新廣告法出臺后漲勢得以止步。若購置改善型大戶(hù)型，價(jià)格相對較低，以群星新邨一套160㎡改善型四房為例，總價(jià)230萬(wàn)，均價(jià)1.3-1.4萬(wàn)/平。

　　如果按增城平均水平計算，10926元/㎡的價(jià)格買(mǎi)套90㎡的單位，總價(jià)約98萬(wàn)，3成首付款29萬(wàn)，商業(yè)貸款69萬(wàn)，按30年基準利率85折計算，月度還款約為3362元。若使用組合貸款，月度還款約為3049元，相差不大。

　　以增城近一季度區域銷(xiāo)量大盤(pán)碧桂園映象一所89㎡三房為例，按單價(jià)1.05萬(wàn)/平計算，那么總價(jià)約為93萬(wàn)，3成首付款28萬(wàn)，商業(yè)貸款65萬(wàn)，按30年基準利率85折計算，月度還款約為3167元/月。若使用組合貸款，月度還款約為2854元/月。

　　這么算下來(lái)，一個(gè)月的居住成本需要花費：

　　2854元(月供)+89*2.5(物業(yè)費)=3076元(水電等雜費未計)。

　　那么，按照銀行規定貸款人的月還款額不超過(guò)其月收入的50%計算，如果想在增城買(mǎi)一套房，月收入6000就可以達標。

　　成本指數：★☆☆☆☆

　　交通成本：

　　目前，從增城通往中心市區主要倚仗于客運站大巴、樓巴及自駕車(chē)。但今年，增城通達市區難的舊貌將被打破。據廣州地鐵集團發(fā)文表示，地鐵13號線(xiàn)、穗莞深新塘至洪梅段、地鐵21號線(xiàn)將力爭于今年年底前通車(chē)。這意味著(zhù)，今年增城將大步跨進(jìn)“地鐵+城軌”的全新時(shí)代。

　　去年10月，在增城兩會(huì )中，增城政府工作報告明確指出，未來(lái)五年增城將構建以廣州東部交通樞紐中心、增城火車(chē)站、增城貨運站等三大交通樞紐核心的綜合交通網(wǎng)絡(luò )體系，成為廣州建設互聯(lián)互通的國際綜合交通樞紐重要組成部分。按照規劃，未來(lái)5年內，將會(huì )有三條地鐵(13號線(xiàn)+21號線(xiàn)+16號線(xiàn))+一條城際軌道(穗莞深城際軌道)+三座客運樞紐(新塘站+石灘站+增城廣場(chǎng)站)通達增城。

　　(圖為修建中的穗莞深城際軌道)

　　出行成本方面，廣增線(xiàn)作為穿梭于市區與增城之間的客運班車(chē)專(zhuān)線(xiàn)，按照分段收費的票制共劃分為多級票價(jià)，價(jià)格介乎于9元-24元不等，如小編出行當天從新塘大潤發(fā)出發(fā)，搭乘廣增線(xiàn)回天河黃村作為返程，票價(jià)9元，路上沒(méi)遇到擁堵?tīng)顩r耗時(shí)約為50分鐘。

　　若采取自駕方式出行，居住于翡翠綠洲需前往天河科韻路信息港上班的劉先生表示，兩地相距24公里，若7:00-7:30分出發(fā)，僅需20-30分鐘即可從翡翠綠洲到達科韻路信息港大廈。若8:30-9:00出發(fā)，則會(huì )在廣園公路、開(kāi)創(chuàng )大道、黃村、五山、科韻路等地遇到擁堵?tīng)顩r，需耗時(shí)40-50分鐘。價(jià)格方面，劉先生駕駛的為中配車(chē)，加上1元過(guò)橋費，結合油費單程約為20元。

　　按每個(gè)月22個(gè)工作日計算：

　　搭乘廣增線(xiàn)出行：(9+9)*22天=396元/月

　　采取自駕出行：(20+20)*22天=880元/月

　　地鐵尚未通車(chē)，目前市民前往中心市區上班僅能倚仗于大巴、自駕車(chē)出行，價(jià)格及時(shí)間成本均偏高。

　　成本指數：★★★☆☆

　　飲食成本：

　　增城自然條件優(yōu)越，遲菜心、掛綠荔枝等特產(chǎn)更是遠近馳名。那么，居住在增城，飲食成本狀況究竟如何?

　　以新塘大潤發(fā)為例，目前已遍布世界各地美食，東南亞菜、湘菜、西餐廳、韓國料理等應有盡有。人均消費大多介乎于30-70元/人不等，價(jià)格較實(shí)惠，折中即為50元/人。

　　(圖為新塘新星市場(chǎng))

　　針對“賢惠”一族，小編實(shí)地走探了新塘新星市場(chǎng)，踩探當天了解到如下數據：魷魚(yú)筒10元/斤;老雞15元/斤;瘦肉15元/斤;花蟹35元/斤;青瓜3元/斤;遲菜心4-4.5元/斤;番茄4元/斤;蓮藕4.5元/斤;南瓜1.5元/斤;香蕉2元/斤……按照每餐一葷一素的常規搭配，每頓正餐約莫在16-20元之間，早餐約為5元，折中計算每天的.費用即為18+18+5元=41元，較之天河、海珠的肉菜價(jià)，實(shí)惠指數完勝。

　　如果一個(gè)月有三分之一的時(shí)間在外面用餐，其余時(shí)間在家里解決，那么一個(gè)月的餐飲成本則為：820(在家做)+500(外面吃)=1320元/月

　　成本指數：★☆☆☆☆

　　娛樂(lè )購物成本：

　　(圖為新塘耀萊成龍國際影院)

　　生活悠閑作為人生中的重要一環(huán)，又怎么少得了逛街、唱K、看電影呢?目前，新塘大潤發(fā)廣場(chǎng)、荔城鎮東匯城、萬(wàn)達廣場(chǎng)等大型商業(yè)已落成，可滿(mǎn)足人們休閑娛樂(lè )需求。電影票價(jià)介乎于30元-70元不等，折中計算50元/人，兩個(gè)人看一場(chǎng)電影的價(jià)格即為100元/月。購物方面，增城各品牌價(jià)格與其他區域相差無(wú)異，預算購置衣物及生活必需品月支出1000元。

　　此外，人生在世，又怎么少得了相擁一下未知的世界，來(lái)一場(chǎng)隨性的旅游呢?假定每年去一趟國外游，價(jià)格介乎于3000元-7000元不等，折中花銷(xiāo)極為5000元/人，平均每月支出416元/月。

　　娛樂(lè )購物成本：50(看電影)+416(旅游)+1000元(購物)=1466元

　　成本指數：★★★☆☆

　　綜上所述，從交通、飲食、娛樂(lè )、住房四個(gè)維度進(jìn)行計算，大致可得以下數據

　　總體生活成本：3076(住)+396(行)+1320(食)+1466(娛樂(lè )購物)=6258元

　　換言之，倘若你想在增城置業(yè)生活，稅后月薪只需達7000元即可。在房?jì)r(jià)與地價(jià)交織上揚的廣州，對于剛需一族而言，這片樂(lè )土的存在可真謂福音啊!增城樓市成交穩居十一區“鐵王座”，誰(shuí)敢否認與它較為低廉的生活成本無(wú)關(guān)?

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