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房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告

時(shí)間:2022-04-23 15:39:26 報告 我要投稿

房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告(通用16篇)

  在日常生活和工作中,報告十分的重要,通常情況下,報告的內容含量大、篇幅較長(cháng)。那么一般報告是怎么寫(xiě)的呢?以下是小編收集整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告(通用16篇)

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇1

  一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現狀

  20xx年,在縣委、縣政府的領(lǐng)導下,按照省、市和縣委、縣政府的總體部署,大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設,認真履行行業(yè)管理職能,以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標,以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn),以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn),強力攻堅,勇于突破,各項職能工作取得突破性進(jìn)展,行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年,由于受全球金融危機的影響,我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展,全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程,開(kāi)發(fā)建筑面積10.7萬(wàn)平方米,全年竣工住房面積12.6萬(wàn)平方米,人均增長(cháng)0.3平方米。目前,縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍,全縣公房上市交易43套,面積0.27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù),面積1.3萬(wàn)平方米,交易額1395萬(wàn)元,拉動(dòng)了內需,激活了房地產(chǎn)市場(chǎng),增加了契稅,為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

  二、存在的問(wèn)題

  近些年,我縣重視法制建設,不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作,特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng),有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作,加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中,也發(fā)現一些問(wèn)題,這些問(wèn)題主要有:

  一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預(銷(xiāo))售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示,缺漏了部分公示內容,如:崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。

  二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。

  三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中,住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。

  三、幾點(diǎn)建議

  1、放開(kāi)搞活,培育住房二級市場(chǎng)

  在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級市場(chǎng),為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級市場(chǎng),促進(jìn)存量住房流通,實(shí)現與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng),適應居民改善居住條件的需求,拉動(dòng)居民消費,必需降低準入門(mén)坎,取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續;必需簡(jiǎn)化辦事程序,提高辦事效率,實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策,降低稅費;必需培育和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);

  2、規范市場(chǎng),著(zhù)力監管與服務(wù)

  在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面,應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料,而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預(銷(xiāo))售的監督和管理。嚴格執行預(銷(xiāo))售許可證制度,建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。

  3、突破難點(diǎn),建立物業(yè)管理機制

  一是加大宣傳,轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng),提高物業(yè)管理的社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育,不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念,增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系,爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構,負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用,對開(kāi)展物業(yè)管理,改善人居環(huán)境工作給予大力支持,有效實(shí)施舊住宅區綜合整治,如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理,如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策,建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策,制定管理實(shí)施辦法,明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù),具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同,明確責、權、利關(guān)系,規范各自行為。做到有章可循、有法可依,使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。

  4、完善住房保障體系,全面推進(jìn)廉租住房建設

  一是建立責任制體系,切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構,設立專(zhuān)人負責,嚴格操作規程,實(shí)行一級對一級負責,強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作,積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求,堅持科學(xué)運作,規范操作規程,采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式,向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作,嚴格做到對“兩房”合理合規的使用,并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能,進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新,進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據,不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路,使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展,造福于民。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇2

  一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現狀

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展

  據統計,20xx年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133.23億元,其中住宅投資額104.62億元,同比分別增長(cháng)了39.86%和50.51%;施工面積1414.97萬(wàn)平方米,其中住宅1106.59萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)了32.03%和33.34%;新開(kāi)工面積710.95萬(wàn)平方米,其中住宅555.75萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)了19.02%和18.28%;竣工面積566.39萬(wàn)平方米,其中住宅464.99萬(wàn)平方米,同比分別增長(cháng)了53.33%和59.25%;20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19.24億元,增長(cháng)45.9%。

  與20xx年同期相比,投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距,說(shuō)明中央宏觀(guān)調控措施的實(shí)施,對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制,合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續持續快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

  2、合肥市房?jì)r(jià)一路走高

  目前合肥市商品住房預售均價(jià)(不含三縣)為2722元/平方米。而據同一部門(mén)的信息,20xx年6月份,合肥商品住房預售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數字來(lái)看,雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元,但由于房?jì)r(jià)上漲速度較快,居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。

  據悉,20xx年新建樓盤(pán)中房?jì)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%;3000—4000元/平方米的約占52%;20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看,20xx—3000元/平方米的住宅銷(xiāo)量逐步擴大,3000—3500元的也有大幅增長(cháng),單套40萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售增長(cháng)迅速,占總銷(xiāo)量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買(mǎi)方式的多樣化及人們消費觀(guān)念的成熟,購房者已不僅只看房屋本身,而更注重整個(gè)小區環(huán)境及附屬設施、交通因素;此外,伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫,住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

  3、商品房總體上供小于求

  據合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹,20xx年,合肥房?jì)r(jià)上漲的因素很多,諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加,住宅小區總體建設品質(zhì)的提升、投資成本的增加等,都影響了房?jì)r(jià)的上揚。同時(shí),購買(mǎi)力的增加和市場(chǎng)供求量不符,也導致了房?jì)r(jià)上漲,而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長(cháng)主要是因為合肥城市化進(jìn)程的加快,據統計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元,城鎮化率達30%時(shí),城鎮化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米,城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn),城市用地約170平方公里,城鎮化水平在45%左右。

  4、賣(mài)方市場(chǎng)漸變買(mǎi)方市場(chǎng)

  在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會(huì )上,上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構縱橫馳騁、人氣沸騰,顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響,不僅為自身發(fā)展創(chuàng )造了機遇,也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)理念,推動(dòng)了合肥的城市建設:大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷(xiāo)售速度,帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展,加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程,更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀(guān)念,促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌,部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出,引入專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場(chǎng)概念,注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進(jìn)理念,并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)手段,對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。

  二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費者特征分析

  消費者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導力量,然而消費者的住房需求在一定時(shí)期內隨著(zhù)收入與觀(guān)念的變化對住宅的需求也必然會(huì )呈現不同的特點(diǎn)與趨勢。

  1、購房需求更旺,購房群體更年輕

  按照中等發(fā)達國家水平,在人均使用面積達到30平方米之前,住房需求會(huì )持續旺盛。目前,合肥市城鎮居民人均使用面積為18.12平方米,市場(chǎng)需求仍有強大的增長(cháng)后勁。本次調查結果顯示:20xx年初有70.12%的合肥居民打算在近兩年購房,購房意向較20xx年上升18.7%。而且在打算購房的人群中,23歲—39歲的占85%,比20xx年提高了16.9%,其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著(zhù)變化,20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者,占被調查總體的37.7%,而20xx年主力消費者年齡下移,為23—29歲,占被調查總體的比例為47.8%。

  2、不同年齡消費者購房意向分布

  購房群體在年齡上的變化究竟會(huì )對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢?研究分析20xx年住房消費市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化:

  一是低齡化群體需求上升,表明20xx年的戶(hù)型主流應該以經(jīng)濟型戶(hù)型(包括部分小戶(hù)型)為主,從供求關(guān)系的角度來(lái)講,中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(cháng)機會(huì )和空間;

  二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難,總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮,房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級消費市場(chǎng),最初購買(mǎi)商品房的群體基本屬于最富有的階層,然后是中產(chǎn)階層(社會(huì )中堅力量)從以上的數據來(lái)看,目前市場(chǎng)中堅力量處于萎縮狀態(tài),這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費需求資源有關(guān);

  三是由于年輕消費者購房意向相對強烈,而年輕人求新求變更偏好高層建筑,20xx年高層、小高層需求略有上升;

  四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài),從需求上講,沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看,20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢是:低端市場(chǎng)需求增長(cháng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。

  三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展

  自20xx年以來(lái),安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷(xiāo)售的總量和增長(cháng)情況等,一直處于中部地區之首或前列,而作為省會(huì )城市的合肥,又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝,供應總價(jià)達65億元,政府直接受益近30億元,更是座上中部地區省會(huì )城市的“頭把交椅”,在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗,成交面積約5990.8畝,較上年增長(cháng)11.5%,成交僅額約415867.1萬(wàn)元。(注:以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目,不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目)

  按區域劃分,20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中,其中蜀山區成交地塊最多共32宗,成交面積約2480.7畝,成交金額187537.7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區成交14宗,成交面積約933.1畝,成交金額71764.4萬(wàn)元,幒^成交11宗,成交面積約367.8畝,成交金額約13961.7萬(wàn)元。

  土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎,政府只有掌握了足夠的土地儲備量,才能保障城市建設對土地需求供應的及時(shí)性和對土地市場(chǎng)的控制權,從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài),遏制土地隱形市場(chǎng),防止土地市場(chǎng)大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展,保障國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地上市計劃為7300畝,土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地,在盤(pán)活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。

  四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢

  1)小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢,比多層住宅節約用地,又比高層住宅節省成本和造價(jià),人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

  2)適當發(fā)展聯(lián)體別墅區。開(kāi)發(fā)區遠離市區,自然條件和地理環(huán)境都比城區優(yōu)越,適宜發(fā)展高檔住宅區,這既可滿(mǎn)足社會(huì )需求,又符合發(fā)展需要。

  3)中小戶(hù)型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多,以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現,中小戶(hù)型住房無(wú)疑會(huì )成為這些人購房的首選,而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑,這也就注定了中小戶(hù)型住房將在二級市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。

  4)居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大,但要有比較合適的比例?臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地;要有良好的廚衛及空調設備,并具有一定的實(shí)用性和耐用性,任何年齡均可居;在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破,以提高居住質(zhì)量。

  5)住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù),使用無(wú)毒、無(wú)污染,節能型的綠色新材料;要實(shí)行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統;實(shí)行三表自動(dòng)收費、門(mén)禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動(dòng)報警的智能系統;要運用生態(tài)技術(shù),力求節約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標,促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇3

  一、市基本概況

  市位于省東北沿海,面積1880平方公里,海岸線(xiàn)長(cháng)144公里,水陸交通便捷,沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,構成鐵路、公路立體交通體系,并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯,工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè),即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,20xx年生產(chǎn)總值147.39億元,增長(cháng)12.6%,躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位;工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元,增長(cháng)11.3%,省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。

  二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景

  政府發(fā)展思路:按照“強化中心社區,建設小城鎮集群”的發(fā)展思路,“十五”期間,以建設中心市區為主體,中心集鎮為骨干,加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補,為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大,集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。

  市人口60多萬(wàn),城區20多萬(wàn)人口,人口占寧德市的1/5左右,GDP占寧德市的1/4左右,工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報告中第五點(diǎn):是建管力度不斷加大,城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快,城鎮化水平達47.2%,比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃,從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,在這人口密集居住的城市,房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作,促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年,城市建設用地面積達30平方公里,城市規劃區面積達180平方公里,市區人口達31萬(wàn)人。

  三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查

  1、房貸市場(chǎng)余額:

  隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,08年房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;09年房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展,金融危機的遠去,經(jīng)濟的快速回升,從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升,資本的市場(chǎng)最大化合理利用,均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

  2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押

  市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè),即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,企業(yè)家的有效資本運作,08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)%;09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題,現可用于該司做為100%抵押擔保貸款,使其資產(chǎn)最大化合理利用。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇4

  全區計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計18座,建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中,商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)8座,建筑面積82.1萬(wàn)平方米,占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)7座,建筑面積39.8萬(wàn)平方米,占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇1座,建筑面積10萬(wàn)平方米,占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座,建筑面積33.8萬(wàn)平方米,占20.4%。

  調查表明,溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區的重要區域,處于成都西向城市群的重要節點(diǎn),是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”,發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區位優(yōu)勢十分明顯。近年來(lái),隨著(zhù)我區加快構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略的實(shí)施,全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步,資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚,樓宇經(jīng)濟也呈現快速發(fā)展的好勢頭,展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共達97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看,主要集中在光華片區,之后是科技園片區、醫學(xué)城片區和體育城片區,4個(gè)片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展,而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規劃較為商端的區域版塊內,這對我區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現代服務(wù)業(yè)的培育,無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著(zhù)西部新城建設的快速推進(jìn),其積極作用將更加凸現。

  但是,如果進(jìn)一步作深入分析比較,我們也會(huì )發(fā)現,我區商務(wù)樓宇雖已初具規模,但自發(fā)配臵的特征比較明顯,與其它中心城區和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比,在發(fā)展規模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個(gè)方面:

  一、特色化和專(zhuān)業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專(zhuān)業(yè)樓宇少。

  我區現有樓宇大部分都是綜合性的,商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現象突出,商業(yè)樓宇占比較大,商務(wù)樓宇占比較小,對于發(fā)展總部、醫療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng )意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強,現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區的樓宇已經(jīng)呈現出產(chǎn)業(yè)集聚和專(zhuān)業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐,五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所,形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫(xiě)字樓宇11座,面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明,專(zhuān)業(yè)化不強,就必然導致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低,難以形成品牌效應和集群效應。

  二、綜合配套不完善。

  從外部環(huán)境來(lái)看,交通、停車(chē)、市容衛生等問(wèn)題影響著(zhù)樓宇的發(fā)展。老城區雖然商業(yè)、生活配套比較完善,但樓宇建造時(shí)間較早,硬件設施老化,普遍存在電力供應緊張、停車(chē)泊位不足、物業(yè)管理不規范等問(wèn)題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開(kāi)發(fā),在硬件條件上有了很大改善,但也存在著(zhù)功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內部環(huán)境看,商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高,影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前,按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級指導標準》,我區還沒(méi)有一座甲級寫(xiě)字樓,甚至沒(méi)有一座乙級寫(xiě)字樓。而錦江區現有甲級寫(xiě)字樓7座,占全市13座甲級寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低,就難以吸引國內外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

  成都商務(wù)寫(xiě)字樓評定標準

  三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。

  通過(guò)分析梳理,我們認為,溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想,主要基于以下幾個(gè)方面的原因:

  一是重視不到位。通過(guò)調研,我們看到成華、錦江、武侯區都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實(shí)施意見(jiàn),出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策,成立了樓宇經(jīng)濟辦公室,專(zhuān)門(mén)負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作,有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比,我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”,全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠,對樓宇經(jīng)濟在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級、構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊,對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。

  二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統工程,需要政府、企業(yè)和社會(huì )的聯(lián)動(dòng)。而我區尚未建立系統的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前,我區樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén),難以形成工作合力,部門(mén)、片區、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí),在考核激勵方面,目前我區尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法,沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機制,基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在,我區目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握,特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清,對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調化解。

  三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》,明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座,其中高檔寫(xiě)字樓70座,實(shí)現“億元樓”30座等一系列目標,并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排,有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續發(fā)展。我區雖然也已出臺了促進(jìn)現代服務(wù)業(yè)、現代工業(yè)、現代農業(yè)等相關(guān)扶持政策,但專(zhuān)門(mén)針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白,特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺,這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學(xué)發(fā)展。

  四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經(jīng)濟城的過(guò)程中,加強商務(wù)樓宇的整體包裝策劃,大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇,創(chuàng )新樓宇招商方式,探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機制,加大對品牌集團公司的引進(jìn),以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐,取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少,缺乏針對性的重點(diǎn)推介,造成樓宇品牌不響,知名度不高,聚集效益不明顯。

  四、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策思考

  分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問(wèn)題,學(xué)習借鑒先進(jìn)地區的發(fā)展經(jīng)驗,我們認為,要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展,在總體工作部署上,必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強化相應保障。

  1、加強組織領(lǐng)導。成立溫江區樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導小組,定期分析全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況,對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現的'問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn),并督促各單位層層落實(shí)責任,及時(shí)掌握樓宇發(fā)展狀況,以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領(lǐng)導小組下設辦公室,主要負責全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點(diǎn)項目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調工作,處理領(lǐng)導小組的日常工作。

  2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃,加快編制溫江區樓宇經(jīng)濟發(fā)展規劃,細化各功能片區發(fā)展規劃。在空間布局上堅持“點(diǎn)塊結合、以塊為主”,合理布局全區樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內容,形成以光華片區、科技園片區、醫學(xué)城片區、體育城片區等為核心,以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇,聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等現代服務(wù)企業(yè),逐步形成一批區域性的特色主題樓宇,如在醫學(xué)城片區大力發(fā)展醫學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇,在科技園片區大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

  3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區以?xún)?yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法,進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開(kāi)發(fā),對示范性和帶動(dòng)性強的樓宇項目,在符合土地、城市等相關(guān)規劃的前提下,優(yōu)先安排用地指標;對新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的,通過(guò)設臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度,在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車(chē)設施、提升物業(yè)水平的,按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額,或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的,對有關(guān)工作主體予以相應獎勵。

  4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手,狠抓硬件改造著(zhù)力改善商務(wù)樓宇的交通、停車(chē)、電梯、電力、內部裝修等方面的問(wèn)題,大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度,完善配套服務(wù)和設施,形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位,附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題,積極引入在社會(huì )上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫(xiě)字樓進(jìn)行管理,形成區域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈,做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí),加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂(lè )等配套服務(wù)設施,改善樓宇配套狀況。

  至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施,當前應著(zhù)重抓好以下六個(gè)方面。

  1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進(jìn)責任機制,加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項目建設,對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目,促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時(shí)跟蹤了解項目進(jìn)度,幫助協(xié)調解決建設過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對天來(lái)酒店、?菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開(kāi)工項目,促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設。

  2、強化現有資源的盤(pán)活、挖潛。要實(shí)現我區樓宇經(jīng)濟的新突破,盤(pán)活用好存量樓宇是最現實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的

  3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐,實(shí)現由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級,打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求,建議進(jìn)一步挖掘?菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng )業(yè)街等項目的潛力,同步實(shí)施閑臵標準廠(chǎng)房的清理、改造,積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區工業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)等公司、項目、行業(yè),促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

  4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要,整合樓宇地塊資源,積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,高起點(diǎn)、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標準,盡快設計建設一批甲級寫(xiě)字樓,實(shí)現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段,按照“政府引導、社會(huì )投資、長(cháng)期租賃”的模式,由國有公司引導建設一座城市標志性大樓,作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程,并以此為突破口,帶動(dòng)全區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

  5、加大招商營(yíng)銷(xiāo)力度!耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢。只有投資方財力雄厚、建設方經(jīng)驗豐富、管理方運作規范,才能確保樓宇定位準確、設計科學(xué)、施工規范、功能完善。因此,招商營(yíng)銷(xiāo)工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵,創(chuàng )新樓宇招商機制,建立專(zhuān)業(yè)招商隊伍,強化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況,加強整體包裝策劃,編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò )平臺,利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息,提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系,積極與各類(lèi)知名中介機構合作,適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專(zhuān)場(chǎng)推介招商活動(dòng),努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇5

  一、調研前言

  長(cháng)沙是湖南省會(huì ),位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟,文教,商貿和旅游中心,是中南地區重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱(chēng)。全市現轄芙蓉,天心,岳麓,開(kāi)福,雨花五區和長(cháng)沙,望城,寧鄉三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里,人口613萬(wàn),其中城區面積556平方公里,人口199萬(wàn)。 本次調研主要是為了了解長(cháng)沙地區的人均住房面積情況,針對XX年長(cháng)沙地區的400戶(hù)住民進(jìn)行的調查,通過(guò)了解這400戶(hù)住民的現收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法,抽取幾個(gè)單元式配套住宅,進(jìn)行上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查。通過(guò)此次調研,我們了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調查得出這400戶(hù)不同收入層次的人群顯示:有80%的戶(hù)主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。

 。ㄒ唬┱{研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(cháng)沙市區

 。ǘ┱{研對象及范圍 長(cháng)沙市區隨機抽取的400戶(hù)住民

 。ㄈ┱{研目的 了解了長(cháng)沙地區的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當前長(cháng)沙的住房形式以及人均住房面積。

 。ㄋ模┱{研方法 隨機抽樣調查法和上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)調查法

 。ㄎ澹┱{研結論

  通過(guò)調查了解長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng),從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米,這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重,從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數,這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購置面積等等,都在增長(cháng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

  二、情況介紹

  通過(guò)本次調查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶(hù)占5.75%,租私房14戶(hù),占3.50%,自由私房360戶(hù),占90.0%,其他3戶(hù),占0.75%。其中一居室19戶(hù),二居室173戶(hù),三居室147戶(hù),四居室以上18戶(hù)。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現在長(cháng)沙的人均住房面積有了很大的增長(cháng),從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米,這個(gè)增長(cháng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重,從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數,這說(shuō)明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(cháng),房屋銷(xiāo)售面積,土地購置面積等等,都在增長(cháng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

  三、分析預測

 。ㄒ唬╅L(cháng)沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開(kāi)始到XX年,長(cháng)沙市的人均住房使用面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加,市區人口數由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的218.75萬(wàn)人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長(cháng)到XX年的21.64,登記結婚的數據則有起伏變化,時(shí)高時(shí)低,無(wú)法預測。

 。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶(hù)住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶(hù)住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶(hù)住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶(hù)住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。

 。ㄈ┳》款(lèi)型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類(lèi)型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類(lèi)型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

 。ㄋ模╅L(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析

  1、長(cháng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(cháng)到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長(cháng)到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長(cháng)到985.09平方米。

  由此可以看出施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍,房屋售出面積增長(cháng)了30倍。

  2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(cháng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米,其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米,空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。

  從而可以看出長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。

  四、結論及建議

  通過(guò)此次調研,可以看出長(cháng)沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著(zhù)市區人口數的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類(lèi)型是二居室的,46.21%的家庭居住類(lèi)型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(cháng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(cháng)了7倍,房屋售出面積增長(cháng)了30倍。長(cháng)沙市現在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買(mǎi)房屋。 長(cháng)沙市可以減少房屋的施工建筑,將現有的商品房屋出售出去,適當的降低房?jì)r(jià)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇6

  “兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。

  近期,中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀,客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,具有重要意義。

  一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

  今年1-6月,我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元,同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭,1-6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見(jiàn)圖一。其中,住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯

  今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二:

  從商品房預售情況來(lái)看,回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套,總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài),3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高

  雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。

  自年開(kāi)始,我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn),市也出臺了多項有關(guān)政策,加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市:

  ——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

  ——房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區,可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

  ——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文,規定20xx年6月1日后,個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  ——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。

  ——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉,增強房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  ——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

  從短期看,宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同同時(shí),平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。

  但從長(cháng)期看,宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素,達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  ——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),通過(guò)嚴格土地供應,有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

  ——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量,調整房地產(chǎn)供應結構,滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  ——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應,我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià),使其漲幅趨于穩定。

  三、積極應對,保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展

  總的來(lái)說(shuō),由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇,從長(cháng)遠來(lái)看,我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展,當前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作

  及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢,建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系,加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控,維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預警建議。

  2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò ),及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況,以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權,同時(shí),嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān),嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴厲打擊。

  3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

  結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃,合理預留開(kāi)發(fā)空間,以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用,引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。

  4、合理引導住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設,同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機,積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導居民對住房的理性消費,推動(dòng)主體需求的合理化。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇7

  一、研究背景、目的和意義

  (一)研究背景

  20XX年11月以來(lái),深圳、廣州房?jì)r(jià)在一路飆升后遭遇了寒冬,以珠江三角洲地區為首引發(fā)的全國性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對成都市房地產(chǎn)、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震,加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢,對于成都市周邊區、市、縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)高、發(fā)展快的“金溫江”來(lái)講,帶來(lái)了前所未有的危機和發(fā)展瓶頸。

  (二)研究目的與意義

  20xx年樓市的波動(dòng)影響社會(huì )的各個(gè)層面,20xx年房地產(chǎn)政策及走勢將逐步利好房地產(chǎn)。但溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何?溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景如何?這一系列問(wèn)題是本方案研究的重點(diǎn)。因此,深入分析當前溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困難和問(wèn)題,為本公司進(jìn)軍溫江主城區提供決策依據。

  二、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

  1、宏觀(guān)調控三劍齊發(fā)。

  在20xx~20xx年相繼出臺的國家房地產(chǎn)調控措施中,除去70/90政策屬于硬性規定以外,其余所有政策的控制權全部集中在地方政府手中,基層政府由于利益或者政績(jì)等問(wèn)題等影響,在執行上并非嚴格落實(shí),所以收效并不明顯。但20xx年底,房地產(chǎn)宏觀(guān)調控從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)行深化,加強了政策的貫徹執行力。

  2、市場(chǎng)競爭更趨白熱化。

  在20xx年的關(guān)鍵節點(diǎn)上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝,房地產(chǎn)市場(chǎng)加劇洗牌,市場(chǎng)越來(lái)越細分,精細化發(fā)展成為趨勢。

  3、房?jì)r(jià)走勢。

  從前幾年投資性購房來(lái)看,不少先入為主的投資客確實(shí)收益明顯。但隨著(zhù)20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實(shí)施,在擠掉投資購房水分后,不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響,20xx~20xx年溫江房?jì)r(jià)整體出現回落。

  三、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)預測

  1、政策預測:

  在經(jīng)歷歷時(shí)一年的宏觀(guān)政策調控之后,20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調控幅度將減小,宏觀(guān)政策將趨于穩定,但區域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有調整空間。

  2、市場(chǎng)預測:

  經(jīng)歷20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌,市場(chǎng)精細化發(fā)展,各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)各顯其能,優(yōu)勢化競爭明顯,差異化與性?xún)r(jià)比成為競爭的關(guān)鍵。但溫江區域的電梯公寓將面臨極大的壓力,市場(chǎng)供給量較大,20xx年光華大道的急速調整,使得溫江區的電梯公寓市場(chǎng)與成都市區的對接出現斷裂,這對溫江的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)極大的挑戰。

  3、房?jì)r(jià)預測:

  經(jīng)過(guò)20xx年全球性金融危機的影響以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調整,成都房?jì)r(jià)出現一定回落,溫江區房?jì)r(jià)整體調低,特別是光華大道區域樓盤(pán),下調幅度較大。預計:20xx年溫江房?jì)r(jià)區域穩定,局部時(shí)段會(huì )出現一定振蕩。

  四、溫江區SWOT分析

  1、優(yōu)勢(S)

  (1)地理位置優(yōu)越。

  處于成都的西面,歷來(lái)被認為是上風(fēng)上水的區域,趨向于‘貴’的區域屬性,區域認知的心理層次將越來(lái)越高。

  (2)交通便利。

  成溫邛高速,光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區,規劃中的輕軌,更是讓溫江與成都無(wú)縫接軌。

  (3)自然環(huán)境豐富。

  溫江是國家級生態(tài)示范區,成都市的天然屏障,擁有13萬(wàn)畝花土資源,區內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞,構建出最佳的人居環(huán)境。

  (4)深厚的歷史文化。

  4000多年前,古蜀國魚(yú)鳧王曾建都于此,20xx年xx月,繼魚(yú)鳧古城遺址后,兩處總面積達10000平方米的商周時(shí)期遺址在溫江重見(jiàn)天日,數以萬(wàn)計的珍貴文物被發(fā)掘。

  (5)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集中。

  溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)與發(fā)展,為溫江帶來(lái)了強大的經(jīng)濟支撐與產(chǎn)業(yè)支撐。

  2、劣勢(W)

  (1)公建配套未能跟上城市化進(jìn)程。

  學(xué)校、醫院等基礎設施配套未能跟上城市化進(jìn)程,導致溫江居住人氣不旺,房屋空置率較多。

  (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴(lài)外地人口。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快,本地購買(mǎi)能力有限,過(guò)度依賴(lài)成都、省內其它城市及省外城市購房群體。

  (3)本地有影響力的項目較少。

  溫江區有著(zhù)豐富的自然、人文、歷史等資源,但開(kāi)發(fā)不夠,有影響力的項目不多,導致溫江的影響力不夠。

  (4)未形成有影響力的商業(yè)。

  本地尚未形成有影響力的商圈,離成都20公里,比較近,本地居民習慣到成都進(jìn)行商業(yè)消費,影響了商業(yè)的發(fā)展,導致本地市民娛樂(lè )生活缺乏,這也是溫江房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機。

  3、機會(huì )(O)

  (1)“4+1”西部新城新規劃。溫江處于“4+1”西部新城核心,市規劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規劃帶來(lái)新的業(yè)態(tài)調整,城市重新定位的契機,加速溫江融入大成都。

  (2)城鄉統籌試驗區。溫江是城鄉統籌改革試驗區,將會(huì )大大加快溫江的城市化進(jìn)程。

  (3)“國際花園城市”榮譽(yù)。溫江被評為“國際花園城市”,也曾獲評“最佳人居環(huán)境獎”,這是對溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定。

  (4)“金馬湖”項目的啟動(dòng)!敖瘃R湖”大型項目的啟動(dòng),必將吸引眾多市民的關(guān)注,使溫江再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

  4、威脅(T)

  (1)成都二級圈層城市定位部分重復。

  其它區縣都在融入大成都,建設中心城區的配套產(chǎn)業(yè),打造休閑旅游的周末經(jīng)濟,城市定位有部分重復,會(huì )造成一定競爭。

  (2)其它城市相繼崛起,溫江關(guān)注度降低。

  溫江前幾年的發(fā)展領(lǐng)先于成都二級圈層其它城市,現在其它區縣也開(kāi)始注重城市基礎設施建設,重視城區科學(xué)規劃、建設宜居生態(tài)環(huán)境,并相繼招商引進(jìn)大項目,勢必會(huì )吸引更多人的關(guān)注,相對溫江的關(guān)注度會(huì )降低。

  (3)房地產(chǎn)持續低迷,阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

  2008年溫江房地產(chǎn)持續低迷,并引發(fā)房屋價(jià)格大幅度下降,對地方經(jīng)濟可持續發(fā)展帶來(lái)障礙。

  五、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧

  1、20xx~20xx年土地成交情況。

  (1)商業(yè)用地成交情況

  (2)商住用地成交情況

  2、20xx年~20xx年土地成交分析。

  20xx年溫江土地市場(chǎng)活動(dòng)頻繁,土地成交量較大,招拍掛成交4019畝;20xx年、20xx年成交量穩定在2000畝以上。受金融危機及地震影響,20xx年土地成交量急劇萎縮,僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過(guò)20xx年土地成交量。

  3、20xx年土地供應有所減少。

  20xx年全年供地計劃約3000畝,比20xx年減少15.13%,其中通過(guò)“招拍掛”成交月842畝。由此可見(jiàn),為緩和土地市場(chǎng)供求矛盾,政府已著(zhù)手減緩房地產(chǎn)用地供應力度,保持區域內房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡與穩定發(fā)展。

  4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落。

  全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達60.56億元,比上年增長(cháng)1.2%。房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱現象有所降溫。

  5、商品房供應量有增無(wú)減;商品房施工面積達646.57萬(wàn)平方米,新開(kāi)工面積;6、銷(xiāo)售量嚴重下滑;房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑明顯,全年商品房銷(xiāo)售面積達98.3;六、溫江區房地產(chǎn)發(fā)展的現狀;(一)區域市場(chǎng)整體分析;1、金融危機加劇市場(chǎng)分化,中長(cháng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期;2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮,房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài);08年以來(lái)住房的投資性需

  5、商品房供應量有增無(wú)減。

  商品房施工面積達646.57萬(wàn)平方米,新開(kāi)工面積為181.43萬(wàn)平方米,竣工面積為96.32萬(wàn)平方米。

  6、銷(xiāo)售量嚴重下滑。

  房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑明顯,全年商品房銷(xiāo)售面積達98.35萬(wàn)平方米,下降52.1%,其中住宅銷(xiāo)售面積94.22萬(wàn)平方米,下降52.1%;實(shí)現商品房銷(xiāo)售金額43.81億元,下降44.9%,其中住宅銷(xiāo)售金額達42.29億元,下降44.5%。明顯顯示出房地產(chǎn)成交萎縮嚴重。

  六、溫江區房地產(chǎn)發(fā)展的現狀

  (一)區域市場(chǎng)整體分析

  1、金融危機加劇市場(chǎng)分化,中長(cháng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌。

  5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期內購房行為延后,加劇目前市場(chǎng)低迷態(tài)勢的延續;另一方面,待市場(chǎng)步入正軌后,隨著(zhù)四座新城規劃的實(shí)施,加之西城休閑、旅游、健康的主題定位,溫江區將增大對購房需求的吸引力。

  2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮,房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài)。

  XX年以來(lái)住房的投資性需求和投機性需求減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)將由供不應求轉變?yōu)楣┐笥谇螅?0xx年房?jì)r(jià)降幅明顯,但購房者仍持觀(guān)望心態(tài),導致市場(chǎng)低迷現象持續。

  3、市場(chǎng)供應旺盛,需求有待挖掘。

  20xx年溫江區整體市場(chǎng)供應旺盛,而需求量卻有待發(fā)掘,03年~07年持續呈現的銷(xiāo)售增幅大于供應增幅的局面已發(fā)生扭轉。08年房?jì)r(jià)雖然有所下調,但是交易量卻急劇萎縮。

  4、購房人群結構發(fā)生變化,市場(chǎng)推廣方向有待調整。

  投資性購房比例驟降,從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大。市場(chǎng)盤(pán)整特征非常明顯,市場(chǎng)進(jìn)入休整期。

  5、配套設施完善差異導致入住反差明顯,削弱了區域整體市場(chǎng)競爭力。

  溫江各區域生活配套設施差異較大,樓盤(pán)入住率總體偏低,人氣聚集度低,從而進(jìn)一步影響到后期銷(xiāo)售和資金注入,使得成都市二圈層中歷來(lái)優(yōu)勢明顯的溫江區在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的區域競爭力受到削弱。

  6、房屋銷(xiāo)售緩慢,阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

  由于房屋銷(xiāo)售持續低迷,并引發(fā)土地價(jià)格大幅度下降,不僅影響當年稅收任務(wù)完成,區政府的城市改造計劃資金難以保證,而且對地方經(jīng)濟可持續發(fā)展帶來(lái)障礙。

  (二)項目市場(chǎng)研究(公寓類(lèi))

  通過(guò)對溫江主城區的電梯公寓物業(yè)進(jìn)行研究分析:主城區的電梯公寓供應量超過(guò)500萬(wàn)平米,按照100萬(wàn)平米的消化速度,還需要3~5年的時(shí)間進(jìn)行消化。溫江主城區電梯公寓的均價(jià)維持在3100元/㎡左右,但各個(gè)樓盤(pán)的促銷(xiāo)力度較大,成交均價(jià)在3000元/㎡左右。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇8

  今年以來(lái),在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策,特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍,開(kāi)發(fā)投資逐漸向好,商品房銷(xiāo)售持續上升,政策效應進(jìn)一步顯現。

  一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀

  (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月,我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元,同比下降9.0%,較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn),比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示),占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月XX市及縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表

  投資額(億元)

  占開(kāi)發(fā)投資比重(%)

  比重同比增減(%)

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

  94.9

  —

  —

  其中:商品住宅

  78.4

  82.6

  0.2

  辦公樓

  1.2

  1.3

  -0.1

  商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

  10.5

  11.0

  -2.1

  其他用房

  4.8

  5.1

  1.9

  (二)房地產(chǎn)建設規!岸唤怠。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫,市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng),新開(kāi)工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄?⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)111.1%。

  新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米,同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米,同比下降8.6%。

  二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析

  1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái),我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”,今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施,共出臺四項樓市新政,其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

  市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》,同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調整為20%,貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元,貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現,有效降低了購房者的購房成本,緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力,無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好,增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看,在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后,針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略,采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施,極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情,使得成交量大幅增長(cháng)。

  三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題

  其次,房?jì)r(jià)高位運行,可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的較快增長(cháng),市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯,部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映,在成交量稍有起色之后,從3月份開(kāi)始,有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià),到了8月份,一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看,今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,同比增長(cháng)12.3%,其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡,同比上漲17.62%。在市區,出現了諸如:帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的增長(cháng),勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。

  四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

  1、加快政策調整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前XX市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容,政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準,給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境,為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。

  2、政府應規范土地市場(chǎng),引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資,發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目,加大廉租房和政府保障性住房建設,以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙,也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià),而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤,一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者,二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡,房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃,防范資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

  3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量,而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此,居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。

  4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施,加強教育衛生、文化等民生工程建設,創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇9

  為了向公司高層投資決策提供參考數據,同時(shí)為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料,投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽(yáng)市區目標地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì )環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調查。通過(guò)考察現場(chǎng)、拜訪(fǎng)相關(guān)職能部門(mén),獲得了大量的原始材料,并形成了初步的調查報告,供領(lǐng)導參閱。

  第一部分目標地塊環(huán)境分析

  第一節 目標地塊(財貿校地塊)環(huán)境分析

  一、地塊位置及邊界:

  地塊位于綿陽(yáng)市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江;東臨建設中的青年廣場(chǎng),廣場(chǎng)面積約150畝,河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合;距地塊東北面1.2公里,有芙蓉溪與涪江匯合,涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面;南臨一條規劃中的道路,其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站;西臨一條寬12米的市政道路(原財貿校區道路)此路西邊為財貿校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。

 。ㄔ斠(jiàn)附圖一)

  二、面積指標:

  該地塊面積為47.647畝,其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(cháng)130米,南邊邊長(cháng)130米,西邊邊195米,北邊邊長(cháng)220米。

  三、地塊形狀:

  地塊外型類(lèi)似于一個(gè)不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。

  四、地表附著(zhù)物:

  整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米,即低于±0.00有3米,但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災害時(shí),地塊上沒(méi)有形成河水倒灌,且只有部分地面積水;地面土質(zhì)較結實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(cháng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓;西南角處有一座高8層的綜合樓,此樓正在拆遷;地塊正中有一藍球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng);其余地面均長(cháng)著(zhù)一些雜草。

  五、 現有街道狀況

  目標地塊周邊現沒(méi)有成型的商業(yè)街道,根據現場(chǎng)考察來(lái)看,此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊,以及原財貿校內道路。

  六、 地塊權屬及相關(guān)情況

  成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標,通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規劃,獲得了該地塊的土地使用權(見(jiàn)綿國土函[20xx]136號)。中標總地價(jià)為¥2900萬(wàn)元,63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%(即¥870萬(wàn)元)按規定本月底前需支付總地款的40%(即¥1160萬(wàn)元)所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力,急需將該地塊轉讓出來(lái)。據現場(chǎng)考察,此地塊現應是綿陽(yáng)市五橋內最好的地塊。屬二級土地,市場(chǎng)地價(jià)應為80萬(wàn)/畝。

  第二節 周邊環(huán)境區位分析

  一、 自然環(huán)境

 。ㄒ唬、自然景觀(guān):

  目標地塊位于三江匯合處,三面環(huán)水,涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良;東西面富樂(lè )山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀(guān)的自然景觀(guān);在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì )形成一片漂亮的綠化景觀(guān),(廣場(chǎng)計劃今年11月份竣工)。

 。ǘ、環(huán)境污染狀況

  由于綿陽(yáng)市定位為全國唯一的一座“科技城“,市區所有污染企業(yè)均已拆遷,城市污水處理較好,地塊所處位置自然景觀(guān)優(yōu)秀,

  所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。

  二、 人文景觀(guān)

  1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場(chǎng)建成后將為目標地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣(mài)點(diǎn)。

  2、 在目標地塊東邊有一座南山塔,為清代以前建筑;西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗,正北方的富樂(lè )山塔,在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透,這些人文景觀(guān)使目標地塊的周邊環(huán)境大為增色。

  三、 社會(huì )環(huán)境

 。ㄒ唬、人居環(huán)境

  該地塊所處涪城區是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟、政治、文化中心,企事業(yè)單位眾多,均在地塊方圓700米范圍內。政府機關(guān)有市委、區委、區政府、公安、財政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫院等單位。

  各機關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè ),生活設施配套齊備,具備了居家的方便性、舒適性。

 。ǘ、社會(huì )治安環(huán)境

  綿陽(yáng)市整體社會(huì )治安情況較好,目標地塊位于城市中心,又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關(guān)。地塊所處位置相對僻靜,緊鄰地塊西南側的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現象,同時(shí)地塊東側的青年廣場(chǎng)修建中,人員較雜,加之河邊的綠樹(shù)成蔭,燈光較暗,存在一定的治安隱患,所以天一黑,河邊道路人員較少,只是一些兜風(fēng)車(chē)輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。

 。ㄈ、商務(wù)狀況

  由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級城市,商務(wù)較省內其它區市發(fā)達,加之目標地塊所處區域為該市的商務(wù)中心,其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里,區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上,是當地入住率最高的賓館之一,為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。

  第三節 社區生活配套

  一、市政配套

  1、 道路與交通

  目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路,目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊,隨著(zhù)青年廣場(chǎng)的竣工,此路也將連通。

  目前當地人均車(chē)輛數較多,街上過(guò)往的代步車(chē)主要是公交車(chē)、出租車(chē)、三輪車(chē)和自行車(chē),公用轎車(chē)數量較多,副局級領(lǐng)導的車(chē)子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說(shuō)該市的城市暢通工程居全國第二,(成都市居全國第七)。

  經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車(chē)線(xiàn)路有5條,其中5路公交車(chē)的起點(diǎn)站在距目標地塊的150米處的濱河南路。

  2、 管網(wǎng)設施

  由于目標地塊地處原財貿校的位置上,故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善,相對而言,寬帶網(wǎng)建設相對滯后,周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。

  目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全,地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用,沒(méi)有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據我們實(shí)地考察,污水提升泵站滿(mǎn)負荷工作時(shí)嘈聲不大,不會(huì )對將來(lái)的小區造成影響。

  3、 市政單位

  目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛生局、民政局及涪城區各職能部門(mén)。居民在此生活將較為方便。

  4、 文化教育

  在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué),150米處有綿陽(yáng)一中,該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一,地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級中學(xué)——“南山中學(xué)”;在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局,綿陽(yáng)晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書(shū)店。

  5、 體育設施

  緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂(lè )的“青年廣場(chǎng)”;地塊南側1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設施最齊全,檔次最高的“南河體育運動(dòng)中心”,今年的“全國農運會(huì )”及即將舉行的“全國少數民族運動(dòng)會(huì )”都在此舉行。

  6、 銀行、郵政、電信系統

  由于目標地塊與傳統的繁華商業(yè)地帶較近,其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多,附近中行、工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內。

  二、生活配套設施

  1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)

  目標地塊距離較政府職能部門(mén)較近,但政府職能部門(mén)距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右,所以目標地塊周邊300米范圍內的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃,不過(guò)范圍內的日常生活品購買(mǎi)還是較方便,在建設路有“雙匯連鎖超市”,“南河小區”內市政道路旁有一門(mén)診部及其個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成,從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短(500米以?xún)龋?/p>

  2、 休閑娛樂(lè )設施

  當地休閑娛樂(lè )較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上,一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心,茶坊等。經(jīng)過(guò)目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室,但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái),這個(gè)區域內休閑娛樂(lè )設施不是很集中。

  3、 醫療衛生設施

  在目標地塊西側的一環(huán)路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關(guān)分院,綿陽(yáng)市中心醫院距地塊只有600米左右,該醫院是綿陽(yáng)市醫療設施最先進(jìn),市民最信得過(guò)的醫院。

  4、 農貿市場(chǎng)

  在距目標地塊西側300米處有一建設路市場(chǎng),為較大型的農貿市場(chǎng)。

  5、 住宿、餐飲設施

  較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿(mǎn)香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。

  在這里需要特別注意的是,上述設施從文字上感覺(jué)與目標地塊有一定的距離,但實(shí)際生活中,它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動(dòng)范圍之內。

  第四節目標地塊分析

  一、 目標地塊價(jià)值分析

  綜前所述,財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開(kāi)發(fā)最好地地塊,其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善,根據周邊規劃建設的不斷完善,住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。

  二、成本分析

  在目標地塊距地面高差約3米的情況下,建地下車(chē)庫,將會(huì )導致建安成本大大增加,同時(shí)目標地塊周邊的商氣不足,商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險較大,相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項目投資風(fēng)險進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后,項目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預算的那樣高,多層建安約500元/M2。

  因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多,整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高,據國土局的葉先生講市區商品地產(chǎn)地價(jià)(凈地)大約為:

  備注:

  根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣,該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇10

  隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快,x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規模逐漸增大,市場(chǎng)交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

  一、基本概況:

  20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米;專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè),面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米,其中商業(yè)26萬(wàn)平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套,面積29.7萬(wàn)平方米,均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套,面積23.86萬(wàn)平方米,均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù),面積6.87萬(wàn)平方米,均價(jià)3248元/平方米。

  20xx年元月至4月,網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套,面積25.4萬(wàn)平方米,均價(jià)2804元/平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定,去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大,房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng),尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰,這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

  二、存在問(wèn)題:

  1、供電方面:一些小區存在供電不完善問(wèn)題,為臨時(shí)用電。究其原因:供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn),費用昂貴,給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔,許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無(wú)法解決,部分小區已多次出現停電現象,群眾意見(jiàn)較大。

  2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善,在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家,大部分為本地企業(yè),規模小,資金缺乏,管理人才不足,在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中,重效益輕管理,導致樓盤(pán)建設配套設施不完善,出現一些遺留問(wèn)題,甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象,影響群眾的消費心理。

  3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響,各金融機構收縮銀根,下半年,全球性金融危機爆發(fā),年底,政府出臺了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高,參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足,融資難度大,導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺,以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,大量資金外流,項目多的企業(yè)資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項目的推進(jìn)速度,更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

  4、近年來(lái),泗洪縣四房建設穩中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,與商品住宅價(jià)格差距較大,大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。

  5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃,使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策,一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

  三、下步打算:

  1、有序的開(kāi)展拆遷規劃,適度控制招拍掛土地的數量,以平衡現有市場(chǎng)供需,預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿(mǎn)足用地需求。

  2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前,詳細規劃好供電線(xiàn)路,從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題,由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題,杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。

  3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談,會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議,但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口,希望通過(guò)有效途徑,爭取銀行更大貸款支持,確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。

  4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí),一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格,縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān),打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為,杜絕惡意炒作現象的出現。

  5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度,各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識,建立一站式審批制,高起點(diǎn)規劃,高質(zhì)量施工,完善基礎設施配套,提升小區檔次,讓群眾滿(mǎn)意消費。

  6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上,根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況,為其完善手續,擴大二手房市場(chǎng),爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展,以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

  8、加大對群眾的輿論宣傳,通過(guò)各種新聞媒體,宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策,堅持正確的輿論導向,激發(fā)群眾的購房欲望,以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇11

  20xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策:

  1、購房入戶(hù)。凡在貴陽(yáng)市購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購買(mǎi)住房的,根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶(hù)手續或居住證,享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫等同等待遇,不受入住時(shí)間和購房面積的限制。

  2、加大公積金對購買(mǎi)普通住房的支持力度,并采取以下措施: 擴大公積金貸款投放資金規模,在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買(mǎi)普通住房的首付比例,職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買(mǎi)首套自住房,套型建筑面積在90平方米及以下的,貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工,購買(mǎi)自住房的最高貸款額度調整為50萬(wàn)元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會(huì )保障部門(mén)認定的引進(jìn)人才,可在一次性補繳12個(gè)月住房公積金后申請住房公積金貸款。

  3、減免契稅。對個(gè)人購買(mǎi)普通住房,且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

  4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶(hù)區、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房,金融機構在風(fēng)險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;

  5、購房免汽車(chē)搖號。凡購買(mǎi)商業(yè)、辦公用房金額每滿(mǎn)500萬(wàn)元,并在貴陽(yáng)市開(kāi)辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng),有合法營(yíng)業(yè)執照的,可不參加搖直接申請一個(gè)小汽車(chē)專(zhuān)段號牌。

  由以上細則可得出,貴陽(yáng)市作為我國三線(xiàn)城市,城市化建設正在加緊建設中,因此剛性需求及由于城市化建設,棚戶(hù)區、舊城區改造所帶來(lái)的改善性需求比較大,所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活,主要是在控制投機投資的購房需求,對確實(shí)需要購房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項目不會(huì )造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng),如井噴式的發(fā)展。

  貴陽(yáng)典型樓盤(pán)分析

  提及貴陽(yáng)的樓盤(pán),不得不用“三個(gè)大字”來(lái)概括,第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷(xiāo)售量大(包括人多、房子多);

  1、其中最典型樓盤(pán)要歸屬于貴陽(yáng)花果園項目,被譽(yù)為“中國第一大盤(pán)”,該項目總占地面積6000余畝,總建筑面積1830萬(wàn)㎡,其中1230萬(wàn)㎡住宅,200萬(wàn)㎡商業(yè),200萬(wàn)㎡辦公,200萬(wàn)㎡公建,分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬(wàn)人口,據了解,改項目屬于民生工程,目前貴州省最大的舊城棚戶(hù)區改造項目,拆遷戶(hù)數21000多戶(hù),拆遷面積400萬(wàn)㎡,受到國家的領(lǐng)導人,政府單位大力支持,由于地理位臵優(yōu)越、開(kāi)發(fā)成本低,房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,總銷(xiāo)售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響,銷(xiāo)售明顯高于貴陽(yáng)其他項目,可以說(shuō)是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪(fǎng)調查,目前該樓盤(pán)剩余不足5000套住宅、銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡,平均每天銷(xiāo)售300套左右,如此龐大的銷(xiāo)售率,在整個(gè)中國比較罕見(jiàn),分析因素:

  1、市場(chǎng)剛性需求量大。

  2、受政策和政府主導支持項目。

  3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià),綜合性?xún)r(jià)比高。

  2、其二典型樓盤(pán):由中天城投集團全力打造的“中天未來(lái)方舟”項目位于貴陽(yáng)新區,是西南地域唯一集溫泉養生、游樂(lè )度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目,未來(lái)建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項目建設用地5600畝,建成后常住人口約17萬(wàn)人,包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀(guān)板板,有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場(chǎng)、室內滑雪場(chǎng)、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬(wàn)平方米旅游綜合商業(yè),70萬(wàn)平方米大型生態(tài)辦公集群,白金五星級酒店群落。除此之外,“未來(lái)方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點(diǎn)項目,使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶(hù)式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比,如果說(shuō)花果園項目屬于需求性項目,那么該項目就屬于改善性項目,據了解,該項目總銷(xiāo)售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%,最高月銷(xiāo)售總量1500套,平均日銷(xiāo)售總量為100套左右,由此可見(jiàn)如此高端的產(chǎn)品也是未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素:

  1、市場(chǎng)剛需,人們居住品質(zhì)的不斷提高

  2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規劃設計。 綜合分析:貴陽(yáng)樓市“以?xún)r(jià)換量”特征顯著(zhù),最典型樓盤(pán)花果園項目,今年除了在售的超過(guò)10個(gè)100萬(wàn)平方米的大盤(pán)將推出大量新房源外,多個(gè)響當當的實(shí)力的開(kāi)發(fā)商、多個(gè)幾百萬(wàn)方甚至超千萬(wàn)方的大盤(pán)齊聚貴陽(yáng),一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國樓市也不多見(jiàn)的“大盤(pán)之戰”即將拉開(kāi)序幕。在超大盤(pán)和資金壓下,一些樓盤(pán)并沒(méi)有一味走“以?xún)r(jià)換量”路線(xiàn),而是通過(guò)提升產(chǎn)品品質(zhì),走與超大盤(pán)不一樣的差異化產(chǎn)品路線(xiàn),滿(mǎn)足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現了價(jià)位不低的花園洋房熱銷(xiāo),成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例,充分說(shuō)明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬(wàn)平方米的大盤(pán)為何齊集貴陽(yáng)?分析因素:

  1、國家對當地房地產(chǎn)的支持起主導作用,加之當地房地產(chǎn)政策相對寬松,尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。

  2、國家的領(lǐng)導人親臨市查,要求大批改造棚戶(hù)區和舊城改造,造成剛需加緊。

  3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市,外來(lái)人口和當地人口居住需求量在不斷上升。

  3、其它樓盤(pán)分析

  (1)天譽(yù)城:由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā),該公司隸屬廣州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司,是一家外來(lái)上市公司。項目位于貴陽(yáng)省的政府北門(mén)上行800米,緊鄰國家級順海公園,項目總規劃面積15.6萬(wàn)㎡,總建面58萬(wàn)㎡,33層、38層超高層,總規劃戶(hù)數4754戶(hù),容積率:3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學(xué),超市,餐飲,休閑會(huì )所,藥房,干洗店,體育設備等公共設施齊全,小區門(mén)口還有公交車(chē)中專(zhuān)站,交通便利,車(chē)位配比1:1。同時(shí)三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街,增加配套的同時(shí),也將住宅退后,與交通干道隔絕開(kāi),其完善的配套也創(chuàng )造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住,三期已封頂正在認籌,銷(xiāo)售均價(jià):5000元/㎡,認籌優(yōu)惠1000低10000元。車(chē)位只租不賣(mài),租金200每/月,車(chē)位管理費用50元/月。

  分析:該項目?jì)?yōu)勢:位臵優(yōu)越,交通便捷,小區配套完善,靠近公園濕地,居住外圍壞境優(yōu)美,價(jià)位適宜。項目劣勢:容積率高,四面環(huán)山,樓盤(pán)整體空間局促。

  (2)中大國際廣場(chǎng):項目處于貴陽(yáng)云巖區大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路,金陽(yáng)新區與老城區交匯處,由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā),項目總占地35461平米,總建面37萬(wàn)方,容積率7.0,車(chē)位配比:1:1.5。集購物、娛樂(lè )、休閑生活中心,新型居住、生活、商業(yè)平臺,擁有20xx多戶(hù)高品質(zhì)住宅,近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場(chǎng),目前該項目已經(jīng)建成,并成功引進(jìn)沃爾瑪超市,屬于現房銷(xiāo)售。住宅銷(xiāo)售均價(jià):5800元/㎡,地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格:2萬(wàn)/㎡至3萬(wàn)/㎡,車(chē)位只租不賣(mài),租金300-400元/月,車(chē)位管理費:80元/月。 分析:該項目?jì)?yōu)勢:屬于城中心樓盤(pán),位臵優(yōu)越,商業(yè)完善,商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢:容積率高,綠化率低,臨近高速公路,居住壞境質(zhì)量差。銷(xiāo)售策略上,該樓盤(pán)住宅部分分批銷(xiāo)售,每月僅開(kāi)放幾套房源,銷(xiāo)售完畢再放出批次房源,并且選引進(jìn)商業(yè)部分,待商業(yè)成熟完善后,帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇12

  近年來(lái),由于XX經(jīng)濟結構調整和房地產(chǎn)政策調控等諸多因素的影響,海南房地產(chǎn)業(yè)呈現出錯綜復雜的局面,特別是海南省XX出臺全域限購政策以后,形勢變得更加讓人難以捉摸,房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)發(fā)展與轉型的新挑戰,給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊,這意味著(zhù)海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”,如何規避風(fēng)險,沖破發(fā)展瓶頸,利用自身優(yōu)勢開(kāi)辟、探索新時(shí)期XX企業(yè)發(fā)展的新路子,成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。

  房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現狀和未來(lái)發(fā)展方向,現結合前期走訪(fǎng)調研做分析如下:

  一、基本情況

  此次調研在?、文昌兩地開(kāi)展,共走訪(fǎng)兩地16個(gè)房地產(chǎn)項目,與多位業(yè)內人士進(jìn)行交流,收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。

  20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347.38萬(wàn)平方米,同比下降25%;

  成交367.02萬(wàn)平方米,同比下降57%;

  供求比0.95,同比增長(cháng)72%;

  成交均價(jià)14139元/平方米,同比下降13%。

  20xx年上半年?谏唐纷≌⿷136.74萬(wàn)平方米,同比上漲25%;

  商品住宅成交176.17萬(wàn)平方米,同比下降13%;

  供求比0.78,成交金額2711.62億元,同比下降11%;

  成交均價(jià)15420元/平方米,同比上漲2%。

  二、分析情況

 。ㄒ唬┖D戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現狀

  海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。

  第一階段:即1992、1993年樓市泡沫階段。當時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣(mài)樓花”造成爛尾樓遍地,小區里雜草叢生、樓房空空如也,擊豉傳花式的炒賣(mài)終造成樓市泡沫,導致大部分投資商破產(chǎn),泡沫破滅的陰影至今揮之不去,教訓不可謂不深刻。

  第二階段:即20xx年金融危機階段,這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數年泡沫后,經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激,使樓市逐漸得到恢復,然而恢復起的樓市受?chē)H金融危機影響再次陷入低迷,為了去庫存,盡快回籠資金,緩解銀行貸款壓力,各大房地產(chǎn)商使出渾身解數大搞促銷(xiāo);

  20xx年海南開(kāi)始建設國際旅游島,樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲,房?jì)r(jià)像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍,海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,房?jì)r(jià)逐漸理性回歸,但是金融海嘯余波未盡,樓市仍未走出低迷狀態(tài),除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷(xiāo),在XX的大力扶持和房企的積極應對下,海南樓市逐漸走出陰霾,在后期迎來(lái)一波上行的行情。

  第三階段:即20xx年全區限購階段。在XX鼓勵和扶持下,海南樓市得到穩步、健康發(fā)展,特別是XX批準海南自貿區(港)后,海南樓市銷(xiāo)售量出現了“井噴式”增長(cháng),房?jì)r(jià)甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產(chǎn)商如:綠地、恒大、萬(wàn)達、環(huán)球100等也瞄準機會(huì )紛紛進(jìn)駐,推出自己的樓盤(pán),海南樓市呈現出難得的火爆現狀,樓市價(jià)格更是只升不降,房子供不應求。為避免房?jì)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(cháng),防止樓市泡沫悲劇重演,海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策,旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買(mǎi)房的門(mén)檻提高了,可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現這樣的局面呢?通過(guò)分析我認為主要有以下幾個(gè)方面因素。

  一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人,北方人之所以喜歡海南島,是因為北方冬天天寒地凍,氣候環(huán)境惡劣,而海南四季如春,有豐富的海岸資源,有溫暖的明媚陽(yáng)光,有茂密的熱帶雨林,有清新的有氧空氣,有原生態(tài)的風(fēng)土人情,是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看!毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂,而獨特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。

  二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地,投入大量資金完善社區休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等,給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用,成為市民日常休閑的好去處。另外,?、三亞大型、超大型購物中心,大大滿(mǎn)足人們日常購物需求,位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。

  三是暢通的交通線(xiàn)路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通,環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選;?、三亞國際機場(chǎng)年運載量逐年增加,已啟用的博鰲機場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機場(chǎng),將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問(wèn)題。

  四是健全的醫療體系。XX非常重視老百姓的醫療和健康工作,20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院,醫療保障方面也在逐步完善中。目前,文昌、瓊海等地已建成許多養老基地;三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心,并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善,能夠更大程度上滿(mǎn)足旅游、度假、療養和“候鳥(niǎo)”人群的需求。

  五是改善性剛需猛增。一方面是以?谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn),拆遷后原住居民需要另找住宿,而相當一部分租戶(hù)也需要一個(gè)長(cháng)期穩定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策,吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè),這些“新海南人”更需要一個(gè)穩定的居所,這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

  總的來(lái)說(shuō),海南的房子好賣(mài),是因為海南的環(huán)境好,空氣好,風(fēng)景好,這就是海南的魅力所在。

 。ǘ┱哒{整后的現狀

  不難看出,火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據XX“房子是住的不是炒的”指示要求,XX實(shí)行限購政策后,“瘋了一樣的”房?jì)r(jià)得到進(jìn)一步抑制,然而房子總歸是要住的,況且中國人自古以來(lái)的觀(guān)念就是“安居樂(lè )業(yè)”,擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一,再加上無(wú)房難結婚的觀(guān)念影響,本地居民對房子仍然有需求。另一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應受到限制,新建商品房供應量有限,導致房?jì)r(jià)穩居高位。換句話(huà)說(shuō),XX調控土地開(kāi)發(fā)后,出現了僧多粥少的現象。在走訪(fǎng)?赬XX、XX城、XXX園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到,買(mǎi)房需要先報名,再搖號,后選房,有的樓盤(pán)拿到號后還要先買(mǎi)車(chē)位才能選房,造成一房難求、有錢(qián)也難買(mǎi)到房的情況。我們在項目了解到,該項目第三期計劃開(kāi)盤(pán)400套房子,而報名人數已達到8000多人,其中只有5%的人能買(mǎi)到房子,讓許多人望房興嘆。事實(shí)上,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀是“房?jì)r(jià)永遠是昨天的便宜”,有的人因為房?jì)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候,有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,等著(zhù)掏腰包了。因此說(shuō),海南樓市住上走趨勢還會(huì )在繼續,因為市場(chǎng)就在那里,剛性需求就在那里。

  海南位于中國最南端,陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里,20xx年海南人口數量約為867.15萬(wàn)人,與香港接近,而陸地面積是香港的30余倍,也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍,總的來(lái)說(shuō),海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地,我們可以大膽展望,隨著(zhù)自貿區、港建設的繼續推進(jìn),海南外來(lái)人口還會(huì )繼續大幅度增長(cháng),同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)住房和配套設施的需求,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(cháng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),只有遵守市場(chǎng)規則、把握客戶(hù)需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶(hù)認可。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō),面對新的形勢、新的變化,只有揚長(cháng)避短、轉變觀(guān)念、拓寬思維、及時(shí)變革,沖破發(fā)展瓶頸,才能開(kāi)辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇13

  一、城市背景

  1、城市概況

  西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地,東西長(cháng)約204公里,南北寬約116公里。平均海拔424米,境內最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山,海拔3867米。地勢大體東南高,西北與西南低,平原面積為43.674萬(wàn)公頃,占全市土地面積的43.7%,現轄9區4縣,總面積10108平方公里,常住人口823萬(wàn)人,戶(hù)籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和,四季分明,雨量適宜,日照充足,具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。

  2、西安城市空間結構、布局、主要行政區域劃分

  西安市現轄9區4縣,即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(cháng)安9個(gè)區和藍田、周至、戶(hù)縣、高陵4個(gè)縣;共50個(gè)鎮, 52個(gè)鄉,75個(gè)街道辦事處,3163個(gè)村民委員會(huì ),569個(gè)社區居委會(huì )。

  3、西安城市規劃及未來(lái)發(fā)展前景

  3.1、西安城市性質(zhì)

  西安是陜西省省會(huì ),世界著(zhù)名的歷史文化名城,是我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。

  區位優(yōu)勢明顯,是西部地區重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部?jì)纱蠼?jīng)濟區域的結合部,是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門(mén)戶(hù)和交通樞紐。歷代以來(lái),西安的金融、商貿業(yè)在區域經(jīng)濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體,多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系,建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監管、證券監管、保險監管構成的金融監管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全,功能完善、布局合理。

  3.2、城市功能結構、布局

  西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(cháng)安、北跨渭河的格局。向東,開(kāi)發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線(xiàn)的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶,在隴海線(xiàn)北部發(fā)展臨潼國際旅游區;向西,在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規劃建設西咸共建區;向南,保護和合理開(kāi)發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北,在渭河以北地區結合經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區擴展,形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區。

  二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

  1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

  城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分,在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中,無(wú)疑也會(huì )經(jīng)歷一個(gè)漫長(cháng)的規劃、建設及不斷改善的演變歷程?傮w來(lái)講,西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段:粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以?xún)r(jià)值為導向的理性開(kāi)發(fā)階段。

 、 80年代中期-90年代初期

  隨著(zhù)國家住房制度改革的推進(jìn),房地產(chǎn)市場(chǎng)從結合舊城改造進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā),由企事業(yè)單位集資統建逐步進(jìn)入到商品房開(kāi)發(fā)建設階段,住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期,社會(huì )人均收入水平較低,市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房,由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的全產(chǎn)權房屋逐步開(kāi)始被社會(huì )接受,但人們對住房的需求僅僅是滿(mǎn)足居住空間本身的要求,房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。

 、 90年代初期-90年代中期

  當住房成為市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)的商品之后,伴隨著(zhù)沿海地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落,西安樓市躁動(dòng)起來(lái),特別是在產(chǎn)品上體現的尤其強烈和明顯,較有規模的樓盤(pán)相繼誕生,西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于探索階段。

 、 90年代中期-90年代后期

  時(shí)代特征:隨著(zhù)西安高新開(kāi)發(fā)區改善園區投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構調整的配套建設,推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化運作。廣州、深圳等外地地開(kāi)發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入,西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競爭加劇,開(kāi)始注重市場(chǎng)定位、規劃設計,注重功能與環(huán)境質(zhì)量,探索創(chuàng )新,憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用;而市場(chǎng)中的客戶(hù)對房屋的要求也越來(lái)越多樣化,要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間,紫薇地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)紫薇花園之后,紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”,標志著(zhù)西北最高科技含量小區的建成。

 、 2000年-2004年

  時(shí)代描述:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討,以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標準、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和,市民購房多目標選擇,對細節要求越來(lái)越高。期間,宏觀(guān)政策調控使市場(chǎng)得以規范化發(fā)展,2003年以來(lái),隨著(zhù)珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入,市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量,住宅部品成套,物業(yè)管理文明,充分反映了超前性、導向性、舒適性、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點(diǎn)。

 、 2006年起到未來(lái)3-5年時(shí)間

  時(shí)代描述:進(jìn)入2005年,西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻,經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后,市場(chǎng)得以振蕩和調整,留下的企業(yè)會(huì )有更好的機會(huì ),市場(chǎng)也將更加規范化、合理化、品牌化;作為需求方的消費者將更加理智,對產(chǎn)品的要求會(huì )更高,要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā),增加產(chǎn)品附加值,創(chuàng )造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底,大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng),更多的國內強勢房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始搶占市場(chǎng),未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后,市場(chǎng)得以振蕩和調整,競爭加劇,市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟,讓房地產(chǎn)利潤空間越來(lái)越小而趨于合理。專(zhuān)業(yè)化公司將依據自身實(shí)力降低開(kāi)發(fā)成本,獲取利潤。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇14

  一、市基本概況

  市位于省東北沿海,面積1880平方公里,海岸線(xiàn)長(cháng)144公里,水陸交通便捷,沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,構成鐵路、公路立體交通體系,并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯,工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè),即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,2009年生產(chǎn)總值147.39億元,增長(cháng)12.6%,躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位;工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元,增長(cháng)11.3%,省2009年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。

  二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景

  政府發(fā)展思路:按照“強化中心社區,建設小城鎮集群”的發(fā)展思路,“十五”期間,以建設中心市區為主體,中心集鎮為骨干,加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補,為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大,集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。

  市人口60多萬(wàn),城區20多萬(wàn)人口,人口占寧德市的1/5左右,GDP占寧德市的1/4左右,工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。2010年市工作報告中第五點(diǎn):是建管力度不斷加大,城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快,城鎮化水平達47.2%,比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃,從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,在這人口密集居住的城市,房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作,促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至2020年,城市建設用地面積達30平方公里,城市規劃區面積達180平方公里,市區人口達31萬(wàn)人。

  三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查

  1、房貸市場(chǎng)余額:

  隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,08年房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;2010年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展,金融危機的遠去,經(jīng)濟的快速回升,從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升,資本的市場(chǎng)最大化合理利用,均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

  2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押

  市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè),即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,企業(yè)家的有效資本運作,08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;2010年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為XX萬(wàn)元,同比上年增長(cháng)XX%;該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題,現可用于該司做為100%抵押擔保貸款,使其資產(chǎn)最大化合理利用。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇15

  一、 中國房地產(chǎn)業(yè)

  (一)中國城市化建設與房地產(chǎn);

  房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中,中國的城市化率以年均1%的速度增長(cháng)。至2013年,中國的城市化率為52.57%。這意味著(zhù)屆時(shí)中國將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用,城市化建設必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城市化的發(fā)展必然會(huì )增加房地產(chǎn)的剛性需求。

  (二)中國房地產(chǎn)現狀及宏觀(guān)政策 針對部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)及房?jì)r(jià)過(guò)高,2010年到2013年期間,中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施,遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲,其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為以及部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從2010年開(kāi)始國家相繼出臺了“限購令”,新“國十條”,國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。2013年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內容有:

  1、完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則,制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。

  2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施,已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的,省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

  3、增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。

  4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時(shí)交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。

  5、加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理,嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定,強化企業(yè)信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設,加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見(jiàn),國家政策由此前的抑制投機,實(shí)際轉向支持房地產(chǎn)業(yè),主要控制投資,投機性需求,以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等,通過(guò)國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化,規范化。從長(cháng)遠來(lái)看,國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長(cháng)期健康的發(fā)展的。

  貴陽(yáng)市行政區位概況及經(jīng)濟指標

 、、行政區位概況:貴陽(yáng)是中國貴州省省會(huì )。位于中國西南云貴高原中部,是我國西南地區重要的中心城市之一,是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務(wù)中心,被譽(yù)為“高原明珠”,因此才博得了“上有天堂,下有蘇杭,氣候宜人數貴陽(yáng)”的美譽(yù)。

  貴陽(yáng)市轄七區一市三縣,市域總面積8034平方公里,市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽(yáng)新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市,修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn),是貴州省第一大城市。

  貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富,貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、

  洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現有國家級風(fēng)景名勝區1個(gè),國家4A級旅游區6個(gè),國家3A級旅游區2個(gè),省級風(fēng)景名勝區8個(gè),國家級重點(diǎn)文物保護單位1個(gè),省級歷史文化名鎮1個(gè),省級文物保護單位25個(gè)。此外,還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區和奇異神秘的民俗風(fēng)情。

 、、經(jīng)濟指標:xx年全市實(shí)現生產(chǎn)總值1700億元,增長(cháng)17%左右;財政總收入480億元,增長(cháng)20%;公共財政預算收入236億元,增長(cháng)26%;全社會(huì )固定資產(chǎn)投資2480億元,增長(cháng)55%;城市居民人均可支配收入達22525元,增長(cháng)16%;農民人均純收入達8871元,增長(cháng)18%。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告 篇16

  新穎的營(yíng)銷(xiāo)理念

  1、碧桂園“微信營(yíng)銷(xiāo)”:開(kāi)發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺,客戶(hù)通過(guò)手機或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺,實(shí)現了“遠在千里之外,而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營(yíng)銷(xiāo)吃“螃蟹”的第一人。2013年11月13日,在項目發(fā)布微全景當天,平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50人瀏覽,上線(xiàn)第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn),而在上線(xiàn)第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具:利用手機號,加客戶(hù)的微信,發(fā)看房鏈接到客戶(hù)手機上,引導客戶(hù)看環(huán)境,再看戶(hù)型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)

  2、花果園“連鎖式銷(xiāo)售中心”:由于樓盤(pán)較大,銷(xiāo)售人員較多,據了解花果園最多時(shí)銷(xiāo)售人員為5000人,目前1500個(gè)銷(xiāo)售人員,一個(gè)銷(xiāo)售中心不能滿(mǎn)足需求,因此增設臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn),目前花果園項目臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市,據工作人員透露大約有300個(gè)左右,把一部分銷(xiāo)售人員派出銷(xiāo)售中心,分散到各臨時(shí)咨詢(xún)點(diǎn),一方面最大化調動(dòng)銷(xiāo)售人員積極性,另一方面起到宣傳作用,降低宣傳成本。

  3、完善的銷(xiāo)售體制和先進(jìn)的銷(xiāo)售宣傳工具。走訪(fǎng)到花果園項目銷(xiāo)售中心,進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,緊然有序的銷(xiāo)售場(chǎng)景,銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)的講解和熱情的接待,孜孜不倦的帶看現場(chǎng),無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶(hù)感覺(jué)到樓盤(pán)本身的魅力。另外一方面,從客戶(hù)接待,到客戶(hù)定房,再到客戶(hù)交款,再到客戶(hù)辦理手續,整個(gè)過(guò)程設立專(zhuān)人專(zhuān)辦,緊然有序。同時(shí)設立售后服務(wù)和客戶(hù)投訴部門(mén),這一整套體制接近完美。再來(lái)看銷(xiāo)售工具,花果園超大熒幕宣傳片,讓客戶(hù)身臨其境,享受其項目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項目也有比較先進(jìn)的銷(xiāo)售工具,比如中國水電〃觀(guān)府壹號,單體戶(hù)型模型采用超大平板顯示器顯示,客戶(hù)可以看到平面圖,3D立體圖像等,確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。

  本次貴陽(yáng)之行,給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受,并看到和學(xué)習到一些我們所未知的營(yíng)銷(xiāo)理念。同時(shí)也體會(huì )到自身的不足,無(wú)論是產(chǎn)品規劃上的,銷(xiāo)售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目,我個(gè)人提出以下建議:目前項目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難,而面對本身產(chǎn)品上的一些規劃缺陷,尤其是商業(yè)部分,面積過(guò)大,總價(jià)較高,短時(shí)間銷(xiāo)售完畢,比較困難,商業(yè)部分占銷(xiāo)售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車(chē)位來(lái)緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭激烈,客源較少,又如何度過(guò)銷(xiāo)售低迷時(shí)期?建議:

  1、推出特價(jià)房源,針對94.03㎡住宅,低價(jià)出售一部分,不分樓層,每套25萬(wàn)元。

  2、針對頂層躍層住宅,采用捆綁式銷(xiāo)售,買(mǎi)房子送車(chē)位。

  3、車(chē)位目前報名情況不理想,報名10組客戶(hù),為促進(jìn)全部成交,建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè),優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷(xiāo)售。剩余車(chē)位待住宅和商鋪全部銷(xiāo)售完畢后在銷(xiāo)售,銷(xiāo)售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè)。

  4、提高銷(xiāo)售服務(wù)質(zhì)量,嚴格要求銷(xiāo)售人員的行為規范。

  5、盡快完成項目整體工程形象,外立面的拆除和粉刷。

  6、據了解,龍翔路擴建工程,政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷,預計2014年7月通車(chē),據此,將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷(xiāo)售。

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