經(jīng)營(yíng)城市之策略總結報告

　　隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展和完善，城市化水平的逐步提高，城市規劃、建設、管理關(guān)系的進(jìn)一步融合，經(jīng)營(yíng)城市的作用和地位已上升到了一個(gè)戰略高度，如何做好經(jīng)營(yíng)城市這篇大文章，需要我們認真加以研究和探討。

　　一、實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市戰略的必要性

　　“經(jīng)營(yíng)城市”是隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展興起的一種城市規劃、建設、管理的理論和實(shí)踐模式，是一種新的現代城市管理思路，是推進(jìn)城市化，加快城市建設和發(fā)展的一大新戰略。具體地講就是按照市場(chǎng)經(jīng)濟規律，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本、人力作用資本及其它經(jīng)濟要素進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運，實(shí)現資源在容量、結構和秩序上的最大化、最優(yōu)化。實(shí)施這一戰略，要求城市決策者必須站在更高、更遠、更實(shí)的角度，以城市的發(fā)展、社會(huì )的進(jìn)步、人民物質(zhì)與文化生活水平的提高為目標，以業(yè)主管理的身份將城市的土地、基礎設施、公共服務(wù)設施等資本推向市場(chǎng)，進(jìn)行重新組織和優(yōu)化布置，從中獲取一定的收益，并再投入到城市建設之中，像經(jīng)營(yíng)企業(yè)一樣來(lái)經(jīng)營(yíng)城市，通過(guò)滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)，達到為城市發(fā)展提供資金的目的。所以，經(jīng)營(yíng)城市的意義不僅在于城市，而且還能夠形成促進(jìn)城市建設——繁榮地方經(jīng)濟——再促進(jìn)城市建設的良性循環(huán)新機制，從整體上推動(dòng)城市快速、協(xié)調、可持續發(fā)展。

　　在城市建設和城市化進(jìn)程中，規劃是龍頭，建設是基礎，管理是關(guān)鍵，經(jīng)營(yíng)是靈魂。經(jīng)營(yíng)城市的最終目標是城市建設市場(chǎng)化，資金籌措多元化，基礎設施社會(huì )化，物業(yè)管理企業(yè)化，資源利用商品化，重點(diǎn)是開(kāi)發(fā)利用好寶貴的城市資源。

　　城市資源是城市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的基礎和動(dòng)力，它不僅包括土地、人口等自然生成資本，道路、橋梁等人力作用資本，還包括路橋等公用設施冠名權、經(jīng)營(yíng)權、城市公共廣告空間使用權等相關(guān)延伸資本。隨著(zhù)人們對城市資源這一對象認識和研究的深入、突破，城市資源的內涵及外延還將進(jìn)一步豐富和擴大，如城市品牌和注意力資源、歷史文化和現代文化資源、信息網(wǎng)絡(luò )資源、政府資源、環(huán)境資源、科技資源和人才資源等，都需要引起我們足夠的重視，并加以大力發(fā)掘�？茖W(xué)合理地經(jīng)營(yíng)城市資源，對于加速城市化進(jìn)程，發(fā)展壯大城市經(jīng)濟，推動(dòng)政府職能轉換和微觀(guān)層面的市場(chǎng)化改革，都具有十分重大的現實(shí)意義。

　　根據《浙江省城市化發(fā)展綱要》和《浙江省城鎮體系規劃》，金華將要建成浙江中西部的中心城市（全省第四大城市），然而，金華的經(jīng)濟實(shí)力不是十分雄厚，政府不可能拿出太多的資金來(lái)大舉搞城市建設，相對制約了城市的發(fā)展。因此，我們必須全面實(shí)施“經(jīng)營(yíng)城市”戰略，通過(guò)經(jīng)營(yíng)城市，來(lái)解決建設資金嚴重不足的矛盾，使金華盡早實(shí)現浙江中西部中心城市的目標。

　　二、經(jīng)營(yíng)城市的主要舉措

　　在經(jīng)營(yíng)城市的過(guò)程中，我們首先要統一思想，形成合力，力爭做到“四個(gè)一”：規劃一張圖、建設一盤(pán)棋、管理一條龍、審批一支筆，通過(guò)造房子、造景點(diǎn)、造環(huán)境、造人氣、造商機、造效益，來(lái)達到經(jīng)營(yíng)城市的目的。并重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面的工作。

　　1、加快市政公用事業(yè)改革步伐。

　　從總體上看，城市市政公用事業(yè)改革滯后于其他行業(yè)，由于我們歷來(lái)采取的是政府直接式管制的體制，導致了許多弊端，如政府單一渠道投資致使公用產(chǎn)品長(cháng)期短缺，政府壟斷經(jīng)營(yíng)使消費者在消費領(lǐng)域擴大的同時(shí)，消費的直接成本也在增加，部分市政公用企業(yè)及事業(yè)單位缺乏競爭力，靠政府補貼過(guò)日子等等。

　　為此，我們要通過(guò)改革實(shí)行政企分開(kāi)、政事分開(kāi)，使企業(yè)真正成為獨立的經(jīng)濟實(shí)體和市場(chǎng)主體，讓一些企業(yè)化管理的市政公用事業(yè)單位盡快改變事業(yè)單位成份，走向市場(chǎng)，加入競爭行列，成為具有活力的現代企業(yè)。同時(shí)，也要使政府成為平衡社會(huì )利益風(fēng)險的實(shí)際承擔者。逐步放開(kāi)非國有經(jīng)濟進(jìn)入城市市政公用行業(yè)的限制，大中城市市政公用行業(yè)中的供水、管道燃氣、公交、供熱、排水與污水處理、垃圾處理等，是國家需要控制的，但控制不一定控股，控制不一定獨資（國有獨資）。要積極探索吸收多元化投資發(fā)展公用事業(yè)的途徑。通過(guò)吸收各種經(jīng)濟成份，改制為有限責任公司或股份有限責任公司。投資主體可以是國有企業(yè)、集團企業(yè)、中外合資，也可以是自然人。這樣，政府既能增加稅收，同時(shí)也有助于保護消費者的利益。在市政公用企業(yè)中引入競爭機制，向規�；�、集約化經(jīng)營(yíng)的方向努力。只有搞活市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機制，才能全面經(jīng)營(yíng)城市。

　　2、以經(jīng)營(yíng)理念規劃城市，增強城市進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的吸引力。

　　規劃是城市建設的“龍頭”，經(jīng)營(yíng)城市的“源頭”。它通過(guò)對城市性質(zhì)功能和發(fā)展目標的科學(xué)定位，來(lái)決定城市發(fā)展方向。我們要樹(shù)立“經(jīng)濟規劃”的意識，強化規劃的科學(xué)性和權威性。金華目前正借行政區劃調整之東風(fēng)，進(jìn)行城市總體規劃的修編，在修編過(guò)程中，一定要對城市的性質(zhì)、功能進(jìn)行準確定位，突出山水園林城市的特色，做到顯山露水、隨坡就勢；突出人文優(yōu)勢，提高城市文化品味；突出交通優(yōu)勢，發(fā)揮樞紐和跳板作用；突出引進(jìn)國內外城市規劃設計先進(jìn)、新穎構想，又結合歷史文化名城的特色，做到既能折射地方歷史文化，又有濃厚現代氣息，使之現代與傳統自然融合，形成浙江中西部中心城市的顯著(zhù)特征；突出開(kāi)放性，把一座座大型建筑物都建成標志性的精品，從而全方位提高整體城市規劃的品位和檔次，使市民和投資者不僅從規劃出來(lái)的城市建筑的濃厚文化氛圍中得到精神情操的陶冶，而且通過(guò)看到建設后的藍圖使市民在享受物質(zhì)文明的同時(shí)，自覺(jué)提高城市文明程度，增加城市的吸引力、親近力和參與建設管理的自覺(jué)性。并通過(guò)優(yōu)化城市土地資源配置等途徑來(lái)為經(jīng)營(yíng)城市打下良好的基礎，增強城市進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟的吸引力。

　　3、以經(jīng)營(yíng)手段建設城市，盤(pán)活存量土地，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　在經(jīng)營(yíng)城市中，注意激活城市基礎設施和土地資源，有效利用城市基礎設施的市場(chǎng)價(jià)值，是經(jīng)營(yíng)城市需要重新認識的“章節”。引進(jìn)經(jīng)營(yíng)城市理念，將其轉化為市場(chǎng)行為后，不是所有的都按市場(chǎng)行為建設，必定有些投資須由政府采取傾斜投入來(lái)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，這種政府的規劃引導和資金、政策投入，不僅使基礎設施建設可以進(jìn)入市場(chǎng)，而且把投資引向了環(huán)境建設本身，拓寬了籌資途徑。在籌資上重點(diǎn)要抓好采取土地公開(kāi)招標拍賣(mài)出讓收回資金工作，以及推行道路冠名權拍賣(mài)回收資金工作。努力實(shí)現投資主體多元化，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)化，項目運營(yíng)企業(yè)化。

　　在盤(pán)活土地存量資產(chǎn)上，我們應在三個(gè)方面使土地資本進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現土地自身應有的價(jià)值。一是要堅持政府壟斷市場(chǎng)的原則，確保城市土地壟斷價(jià)值，使土地原始升值牢牢掌握在政府手中。今后我市土地除公用事業(yè)按有關(guān)規定可以劃撥外，其他開(kāi)發(fā)建設用地一律應由政府嚴格控制。二是要堅持政府壟斷、市場(chǎng)運作的方法，確保土地增值、升值。市里要成立國有土地使用權公開(kāi)拍賣(mài)機構，使城區土地交易全部按規范管理。三是要堅持依法管理原則，切實(shí)采取有效措施，全面加強城市土地管理。要注意節約用地，加大查處力度，嚴禁非法交易、違法用地和“炒地皮”現象發(fā)生。

　　在城市建設中，尤其是在舊城改造中，要積極貫徹“以房帶路，以路促房，路房結合”的方針，使基礎設施建設與土地資源利用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機地融合到一起，通過(guò)良性互動(dòng)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。使住宅建設走上產(chǎn)業(yè)化、現代化之路，確保房地產(chǎn)業(yè)可持續發(fā)展。實(shí)踐證明，一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展程度高低和市民住宅消費水平的高低，都直接反映出這個(gè)城市的'實(shí)力、吸引力與活力，反映出投資者特別是市民對這個(gè)城市發(fā)展的信心，反映出政府經(jīng)營(yíng)城市的能力和水平。金華市近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續高溫，這是一個(gè)可喜現象。但我們要采取措施，防止出現過(guò)熱勢頭，讓房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步搞活做大，為開(kāi)辟經(jīng)營(yíng)城市拓展新途徑。

　　4、以經(jīng)營(yíng)謀略推介城市，用文明手段管理城市，促進(jìn)城市經(jīng)濟快速發(fā)展。

　　城市品牌和注意力經(jīng)濟是信息社會(huì )的全新概念，也是必然產(chǎn)物，具有時(shí)代特定的經(jīng)濟屬性。經(jīng)營(yíng)城市，也需要像企業(yè)包裝、宣傳、推介商品一樣，對城市進(jìn)行形象設計、包裝、宣傳和推介，以打造城市品牌和吸引力。

　　首先，我們要積極導入城市CI形象設計，塑造城市對外的良好形象。城市設計屬于一種創(chuàng )意、一種思想，它貫徹于總規、詳規和修規及城市建設中的各個(gè)層面，所以，我們在規劃和設計城市形象時(shí)，一定要注意結合當地實(shí)際，突出特色，通過(guò)一些標志性的建筑物和結合山水的生態(tài)景觀(guān)來(lái)體現城市的形象。同時(shí)，還要加大城市形象宣傳推介力度。傳播體系是品牌和注意力經(jīng)濟的手段和支撐點(diǎn)，我們要充分利用各種媒體、渠道和各種方式，介紹和宣傳金華，并加強與國內外同類(lèi)城市的交流與合作，進(jìn)一步擴大金華在國內外的影響，以吸引人口（人才）和資金的集聚，促進(jìn)旅游發(fā)展，推銷(xiāo)金華的城市形象和產(chǎn)品，全面推動(dòng)金華的經(jīng)濟發(fā)展。

　　城市管理也出效益、出生產(chǎn)力的意識正逐步被許多人所接受，因為現代城市功能的發(fā)揮，越來(lái)越依賴(lài)于城市管理的優(yōu)化。因此，我們要以經(jīng)營(yíng)方式來(lái)管理城市，加大城市管理力度，教育執法人員要文明執法，以維護城市的良好形象。并注重創(chuàng )新城市管理體制，大力推行城市環(huán)衛保潔包干責任制、園林綠化管護責任制、綠地認養制度等，把管理推向市場(chǎng)，提高城市管理的效率和質(zhì)量。不斷加強文明社區建設，夯實(shí)城市管理的基礎，在各社區全面推行物業(yè)管理，以提高城市的現代化水平和文明程度。

　　三、利用好經(jīng)營(yíng)城市的主杠桿

　　經(jīng)營(yíng)城市中最關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題就是如何解決建設資金匱乏這一“瓶頸”。要解決這一問(wèn)題，我們就必須正確分析城市的商品屬性，樹(shù)立起市場(chǎng)觀(guān)念，運用經(jīng)濟手段，實(shí)現制度創(chuàng )新，在城建資金的籌措方式、管理模式、運作形式等方面加以探索，全面推進(jìn)城建投融資體制改革。

　　雖然金華在投融資改革方面也作了一些有益的償試，初步建立了政府主導與市場(chǎng)化運作相結合的城市基礎設施投融資體制，實(shí)現了投資主體多元化的目標。如引進(jìn)外資搞建設（舊城改造）、公用設施有償使用（雙龍大橋轉讓經(jīng)營(yíng)權）、實(shí)行股份制發(fā)展公用事業(yè)（管道液化氣建設）等等，并取得了較為明顯的成效。但在股本融資、發(fā)行城建債券、城市設施的冠名權等方面還做得不夠，需要作進(jìn)一步地努力。在多方探索中，我們認為運作好去年成立的金華市城建開(kāi)發(fā)有限公司這根經(jīng)營(yíng)城市的主杠桿，金華的經(jīng)營(yíng)城市工作將會(huì )得到有力保障。

　　要實(shí)行城建項目市場(chǎng)化運作，首先其運作主體必須企業(yè)化，實(shí)現城建投融資從單一的財政渠道向多元化、多層次、多渠道轉化。按照城建資金運作市場(chǎng)化的原則和政企分開(kāi)的要求，我們建立了一個(gè)具有經(jīng)濟法人地位，以經(jīng)營(yíng)為手段，使有限城建資金滾動(dòng)增值，對城建資金實(shí)行“自籌、自用、自還”的金華市城建開(kāi)發(fā)有限公司。這是一家由政府授權，作為對城市建設和維護資金進(jìn)行籌措、使用、管理的城市建設專(zhuān)業(yè)投資開(kāi)發(fā)公司。公司推行項目法人制，這樣既可以明確項目責任，增強還貸能力，減輕債務(wù)風(fēng)險。而且部分授權資產(chǎn)還可以成為城市建設新的融資載體，又能夠分解城建資金統籌統還的風(fēng)險。

　　公司成立一年多來(lái)，通過(guò)貸款等方式實(shí)施了迎賓大道等部分省、市重點(diǎn)建設工程項目（城建類(lèi)），并在開(kāi)發(fā)建設中，儲備了一些土地資本準備進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，預計能滾動(dòng)增值。我們將進(jìn)一步規范完善城開(kāi)公司的運作，以項目為單位，將項目的投資、建設、運行管理相結合，統一管理和運營(yíng)已有的經(jīng)營(yíng)性城市基礎設施，以資產(chǎn)和收益為基礎，通過(guò)資產(chǎn)重組和股權置換等方式盤(pán)活現有資產(chǎn)，在資本市場(chǎng)上再融資，以投資建設新的設施，實(shí)現滾動(dòng)建設，完成政府交給各項建設任務(wù)。同時(shí)，待城開(kāi)公司進(jìn)一步發(fā)展壯大時(shí)，要積極創(chuàng )造條件爭取在資本市場(chǎng)上融資，直接發(fā)行股票上市�；颉敖铓ど鲜小�，將城開(kāi)公司的項目注入上市公司，通過(guò)這些渠道使城建開(kāi)發(fā)有限公司從證券市場(chǎng)上籌集到一部分資金，用于開(kāi)發(fā)新的項目。如有機會(huì )，也可以爭取發(fā)行城建債券積極吸引民間資本注入城市建設項目。

　　總之，我們要在做大城市的同時(shí)，做大城開(kāi)公司，通過(guò)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)金華的城市化發(fā)展。