【精品】房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)可行性分析報告

　　在不斷進(jìn)步的時(shí)代，我們使用報告的情況越來(lái)越多，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。寫(xiě)起報告來(lái)就毫無(wú)頭緒？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)可行性分析報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　呈報單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

　　呈報時(shí)間：二0 0五年六月二十七日

　　一、項目概況

　�。ㄒ唬�、開(kāi)發(fā)項目區位條件

　　威海九龍灣旅游度假區位于經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環(huán)路，西側與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優(yōu)越的規劃分區之一。

　�。ǘ�）、規劃方案

　　旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè )等功能，充分體現了以人為本的對居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅�？偨ㄖ�面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車(chē)庫376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調和銜接，體現了規劃區的現代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設施，創(chuàng )造了清新、雅致的人文居住園區。

　　二、建設條件

　�。ㄒ唬�、建設地點(diǎn)條件

　　1、該規劃區地理位置優(yōu)越，緊鄰威海灣與海上公園。

　　2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(cháng)途客運總站僅3公里。

　　3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀(guān)和生態(tài)環(huán)境良好。

　　4、容積率較高，可規劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設要求。

　　5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線(xiàn)電視等基礎設施規劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設施盡在整體規劃中。

　�。ǘ�）、建設實(shí)施條件

　　1、該詳細規劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規劃局審批。

　　2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于20xx年7月6日進(jìn)行國有土地使用權公開(kāi)拍賣(mài)，現威海已有多家實(shí)力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報名參加競拍。

　　3、該規劃分區距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實(shí)施提供了得天獨厚的條件。

　　三、投資環(huán)境分析

　�。ㄒ唬�、宏觀(guān)環(huán)境分析

　　1、據國家有關(guān)部委及業(yè)內專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調控、規范，而對存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房?jì)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房?jì)r(jià)總體上保持穩定且會(huì )穩中有升。

　　2、據國家統計局資料報告，整體房?jì)r(jià)呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

　　3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

　�。ǘ�）、微觀(guān)環(huán)境分析

　　1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng )造了較為寬松的條件。

　　2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng )立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規劃分區的繼續開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

　　3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規劃區的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實(shí)力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實(shí)現企業(yè)可持續發(fā)展的動(dòng)力之源。

　　4、擬開(kāi)發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項目的樣板小區，是無(wú)形的廣告，對提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區和擬開(kāi)發(fā)項目實(shí)行統一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規模效益和效應，既可消除用戶(hù)對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區、工業(yè)區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng )造了條件。

　　四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預測

　�。ㄒ唬�、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

　　根據對今年以來(lái)出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現為：

　　1、房?jì)r(jià)將持續穩中有升

　　近幾年，威海商品房?jì)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀(guān)調控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房?jì)r(jià)格居高不下。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(cháng)的態(tài)勢

　　一是城鎮化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費者的消費觀(guān)念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

　　3、二手房市場(chǎng)活躍對新房的促進(jìn)

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)二級市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

　　4、政府將加大對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

　　5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉變?yōu)槿�方位營(yíng)銷(xiāo)推廣。競爭由單一的價(jià)格競爭、質(zhì)量競爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

　�。ǘ�）、目標客戶(hù)的定位

　　目標客戶(hù)群主要分為四類(lèi)：

　　一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；

　　二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

　　三是當地居民更換舊房、二次置業(yè)的購房群；

　　四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

　�。ㄈ�）、價(jià)格預測

　　根據本項目自身特點(diǎn)，參考當地房產(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價(jià)格：

　　1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

　　2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

　　3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

　　4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

　　5、車(chē)位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；

　　6、儲藏室均價(jià)1000元/㎡。

　　五、項目實(shí)施計劃

　�。ㄒ唬�、工程建設實(shí)施計劃

　　1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣(mài)公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關(guān)手續，滿(mǎn)足20xx年開(kāi)工需要。

　　2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設期為3年（20xx—20xx年），20xx年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設進(jìn)度計劃（見(jiàn)附表1）。

　　3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉率。

　�。ǘ�）、銷(xiāo)售計劃及營(yíng)銷(xiāo)策略

　　1、銷(xiāo)售計劃

　　根據工程建設進(jìn)度計劃及威海地區房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷(xiāo)售周期為四年：20xx年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元；20xx年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元；20xx年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元；20xx年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測算（見(jiàn)附表2）。

　　2、營(yíng)銷(xiāo)策略

　　秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤。

　�。�1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調查，通過(guò)目標客戶(hù)和目標市場(chǎng)的分析，對目標市場(chǎng)、戶(hù)型結構、客戶(hù)群體進(jìn)行準確定位，建設適應客戶(hù)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。

　�。�2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現銷(xiāo)售目標。利用“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù)群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認識度。

　�。�3）、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò )促銷(xiāo)擴展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售、地區代理等多元化銷(xiāo)售方式。

　�。�4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競爭中贏(yíng)得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感受到比預期更好的超值服務(wù)。

　�。�5）、利用品牌戰略實(shí)現房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng )新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購買(mǎi)愿望。

　�。�6）、結合價(jià)格策略實(shí)現房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩中有升的形勢下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶(hù)的信心。

　　六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

　�。ㄒ唬�、投資估算

　　按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）

　�。ǘ�）、資金籌措

　　根據投資估算及項目實(shí)施進(jìn)度計劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項目銷(xiāo)售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應收回金海灣醫院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見(jiàn)附表4）

　�。ㄈ�）、項目經(jīng)濟效益分析

　　1、利潤估算表（見(jiàn)附表5）

　　本項目?jì)衾麧?,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。

　　預測前提：

　　土地173.6萬(wàn)元/畝；

　　營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；

　　平均銷(xiāo)售單價(jià)3,705.27元/平方米；

　　營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元；

　　單位成本2,927.61元/平方米；

　　稅金3,854.77萬(wàn)元；

　　費用1,070.00萬(wàn)元；

　　貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

　　2、現金流量估算表（見(jiàn)附表6）

　　本項目稅后現金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測算前提同上。

　　3、盈利能力分析

　�。�1）、靜態(tài)分析

　　投資利潤率（稅后）=項目?jì)衾麧?項目投資支出總額

　　=2,141.06/26,600.27

　　=8.05%。（數據見(jiàn)附表5）

　�。�2）、動(dòng)態(tài)分析

　　項目?jì)衄F值為277.46萬(wàn)元，凈現值大于0，項目可行（計算見(jiàn)附表6）。

　　經(jīng)計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

　　七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）

　　銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費用合計/平均銷(xiāo)售單價(jià)（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

　　占計劃銷(xiāo)售量的92.82%

　　銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費用合計/房屋銷(xiāo)售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

　　占計劃銷(xiāo)售單價(jià)的92.82%

　　盈虧平衡分析表明，當項目銷(xiāo)售面積達到84,334.35平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達到3,439.16元/平方米時(shí)，項目保本，安全余度7.18%。

　　八、結論

　　經(jīng)過(guò)我們認真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現可持續、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項目均是必要的；同時(shí)，從財務(wù)評價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以?xún)扰牡迷撟谕恋�，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，該項目均是可行的。

　　綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

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